Оценка недвижимости для целей налогообложения

Ульянин, Алексей Викторович

Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Оценка недвижимости для целей налогообложения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ульянин, Алексей Викторович
Место защиты	Самара
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.10

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Оценка недвижимости для целей налогообложения"

На правах рукописи

УЛЬЯНИН Алексей Викторович

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Специальность: 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит"

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Самара - 2003

Работа выпонена на кафедре финансов и кредита Самарской государственной экономической академии.

Научный руководитель - д-р экон наук, профессор

Барулин Сергей Владимирович

Официальные оппоненты

- д-р экон. наук, профессор Якунина Ала Викторовна

- канд. экон. наук, доцент Анущенкова Ксения Алексеевна

Ведущая организация - Повожская академия

государственной службы им. П.А.Столыпина.

Защита состоится 28 октября 2003 года в 15о час. на заседании диссертационного совета Д 212.241.03 при Саратовском государственном социально-экономическом университете по адресу:

410000, Саратов, Радищева, 89, Саратовский государственный социально-экономический университет, ауд. 843.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Саратовского государственного социально-экономического университета.

Автореферат разослан 27 сентября 2003 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. экон. наук, доцент

С.М. Богомолов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Оценка недвижимости для целей налогообложения является важнейшей функцией системы управлении в народном хозяйстве и оказывает существенное влияние как на формирование хозяйственно-финансовых связей организаций и государства, так и на их структуру. В развитых странах поимущественное налогообложение обычно связано с объектами недвижимости и их рыночной оценкой, что объективно продиктовано экономическими законами рыночного хозяйства.

В современной же России налог на имущество организаций, по своему экономическому содержанию является налогом на актив баланса предприятия. Поэтому переход на систему налогообложения недвижимости является сейчас ключевым вопросом налогового реформирования. Однако для этого необходимо создать соответствующие условия.

Существующая в России система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и догосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

Налогообложение имущества физических лиц неэффективно и с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом), не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Применяемые сейчас методики определения налогооблагаемой стоимости устарели. Зачастую жилье лучшего качества и местоположения, оцененное по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от их рыночной стоимости.

Законодательная определенность в вопросах налогообложения недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу объектов налогообложения, организовать их систематический учет и оценку. Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости позволяет стать одним из основных источников поступлений в бюджет местных органов власти. Обеспеченная на этой основе "информацион-

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА

С.Петербург г,^ \

оэ да/о '

ная прозрачность" и доступность оценки недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости.

В этих условиях перспектива получения существенных доходов в бюджеты за счет налогообложения недвижимости является стимулом для местных органов управления к созданию необходимой информационной базы, а для органов государственной власти к разработке методических подходов на основе единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных видов и типов объектов недвижимости.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах А.В.Брызгалина, В.А.Горемыкиной, А.Г.Грязновой, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, Р.Гровера, Н.А.Калининой, И.В.Караваевой, А.И.Полянского, М.М.Соловьева, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотовой, A.B. Якуниной и др.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В.Петги, А.Смита, Т.Колера, Т.Коупленда, Дж.Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

Однако осталось еще не мало теоретических вопросов, требующих своего уточнения и применения новых подходов к их решению. До сих пор не найдены адекватные для России методологические и методические основы оценки недвижимости для целей налогообложения в условиях предстоящего перехода к новому поимущественному налогу.

Требуется разработка методики и дальнейшее развитие подходов, учитывающих влияние удорожающих и удешевляющих факторов в условиях рынка и возможность применения дифференцированных коэффициентов для различных типов строений и сооружений при оценке недвижимости для целей налогообложения. Именно недостаточная степень разработанности выше означенных проблем в России побудила автора заняться исследованием вопроса оценки недвижимости для целей налогообложения.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования и недостаточной разработанности для России проблемы оценки недвижимости для целей налогообложения, что определило цель и задачи диссертационной работы.

Цель диссертационного исследования. Целью работы является обобщение и развитие теоретических основ оценки недвижимости, разработка рациональных для России методологических и методических приемов оценки объектов недвижимости целей налогообложения и механизмов взимания налога на недвижимость.

Задачи исследования. Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

- сформировать понятийный аппарат оценки объектов недвижимости;

- провести ретроспективный анализ процесса сегментации и выделения в самостоятельный элемент оценки объектов недвижимости для целей налогообложения;

- изучить основы законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности;

- проанализировать теоретические и методологические аспекты массовой оценки объектов недвижимости как базы налогообложения;

- сформулировать приоритеты государственного регулирования оценочной деятельности для целей налогообложения;

- разработать методическое обеспечение объектов недвижимости для целей налогообложения;

- предложить проект стандартов оценки объектов недвижимости для целей налогообложения;

- разработать и обосновать модель построения налога на недвижимость на основе рыночной оценки.

Предметом исследования Предметом диссертационного исследования явились денежные отношения, возникающие по поводу оценки недвижимости для целей налогообложения, а также сам процесс оценки недвижимости и ее налогообложения как инструмент фискальной политики государства.

Объектом исследования Деятельность государственных органов, налоговых органов, организаций оценщиков в процессе регулирования оценки недвижимости для целей налогообложения.

Теоретическая и методологическая база исследования Теоретической базой исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области оценки недвижимости, регулирования оценочной деятельности и поимущественного налогообложения. Научное исследование проведено на основе сочетания принципов исторического и логического анализа с использованием диалектического метода в исследовании экономических и нормативно-правовых особенностей предмета исследования. Работа выпонена с использованием методов научной абстракции, сравнительного анализа и синтеза В диссертации проанализированы различные модели и методики оценки недвижимости для целей налогообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения, ряды динамики, другие общепринятые экономико-статистические и аналитические методы.

Информационной базой работы послужили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации в области оценочной деятельности и поимущественного налогообложения, а также материалы государственной статистики, данные опубликованные в периодической печати по проблемам исследования, результаты авторских расчетов.

Новизна диссертационного исследования. В ходе проведенного исследования получены следующие научные результаты, развивающие теорию и практику оценки недвижимости для целей налогообложения и построения налога на недвижимость в России:

- на основе анализа дефиниций, отечественного и зарубежного опыта уточнены понятия "недвижимость", "недвижимое имущество" и "рынок недвижимости", обоснована необходимость введения в России налога на недвижимость и применения для целей налогообложения понятия "объект недвижимости" как конкретного объекта недвижимого имущества, который подлежит рыночной оценке в качестве объекта обложения налогом на недвижимость;

- предложена развернутая классификация объектов недвижимости по следующим признакам: физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу;

- применительно к условиям современной России определен перечень объектов недвижимости для целей налогообложения: земельные участки, здания (объекты жилого и нежилого фонда) и сооружения, за исключением земельных участков, зданий и сооружений лиц, переведенных на специальные налоговые режимы, космических, воздушных, морских и речных судов, относимых к недвижимости Гражданским кодексом РФ;

- на основе критического анализа нормативно-правовой базы в области оценочной деятельности рекомендовано внести соответствующие поправки в действующие законодательные и нормативные акты, регламентирующие оценку недвижимости. В частности, предлагается принять поправку к Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью", которая бы исключила положения, касающиеся субсидиарной ответственности независимого оценщика за результат оценки доли в уставном капитале оплаченной не денежными средствами. В тексте Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предлагается конкретизировать перечень правовых отношений и определить сферу оценочной деятельности, привести в соответствие текст закона (в части определения объектов оценки) нормам Гражданского Кодекса и законодательно определить понятие "иной стоимости". Кроме того предлагается закрепить передачу части контролирующих функций местным органам власти, а также ввести лицензиро-

вание оценочной деятельности по направлению фискальная (налоговая) оценка;

- определены приоритетные направления повышения результативности государственного регулирования оценочной деятельности для целей налогообложения в России: создание единой для страны, саморазвивающейся и адаптивной к внешним условиям системы рыночной оценки объектов недвижимости; разработка системы стандартов оценки недвижимости для целей налогообложения; лицензирование этого направления; введение государственной аттестации специалистов по оценке стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения; гармонизация российской системы оценки с международными системами оценки объектов недвижимости; разработка рациональной системы налогообложения объектов недвижимости по рыночной оценке и фискального кадастра объектов недвижимости;

- обобщены и сформулированы адаптивные к современным российским условиям методологические подходы к массовой оценке объектов недвижимости для целей налогообложения, а также построена по элементам система организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости, включающая в себя четыре взаимосвязанные подсистемы (организационно-административная, анализа и идентификации информации, определения стоимости объектов, управления информационной базой);

- разработана авторская методика массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в разрезе отдельных ее видов (земельные участки, объекты жилого и нежилого назначения), адаптированная к условиям современной России и основанная на рациональной комбинации трех традиционных подходов - доходного, затратного и сравнительного;

- разработаны стандарты оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в форме проекта нормативного акта по разделам: общие положения, основные понятия и термины, порядок проведения фискальной оценки объектов недвижимости;

- предложена и апробирована на примере данных по Самарской области авторская модель налога на недвижимость по основным элементам налогообложения (налогоплательщики, объекты, налоговая база, налоговые ставки и налоговые льготы), учитывающая результаты налогового эксперимента, а также авторские рекомендации, подходы, стандарты и методики рыночной оценки объектов недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в обобщении и развитии теоретических и методологических основ оценки объектов недвижимости и государственного регулирования оце-

ночной деятельности в целях налогообложения, а также в их адаптации к условиям современной России.

Практическая значимость результатов, полученных в ходе проведенного диссертационного исследования, заключается в том, что авторские методические разработки и методологические подходы могут быть использованы органами власти субъектов РФ и местного самоуправления для разработки законодательных и нормативных актов о государственном регулировании оценочной деятельности, стандартов оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения функционирования налогового механизма, в рамках будущего налога на недвижимость. Использование стандартов и методики оценки недвижимости для целей налогообложения, предложенной в работе, позволит справедливо определять налогооблагаемую базу по налогу на недвижимость, учитывая интересы налогоплательщика и местных бюджетов.

Апробация работы. Основные положения диссертации обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных конференциях, проходивших в Саратовском государственном социально-экономическом университете ("Международная научно-практическая конференция", Саратов 2003), Самарском институте (филиале) Российского государственного торгово-экономического университета ("Научно-методическая конференция профессорско-преподавательского состава", Самара 2002, Самара 2003), Самарской государственной экономической академии в 2002,2003 годах.

Наиболее существенные положения и результаты исследования нашли свое отражение в публикациях автора общим объемом 2,1 печ.л.

Методика оценки недвижимости для целей налогообложения, а также модель налога на недвижимость были апробированы Департаментом экономического развития и инвестиций Самарской области при формировании консолидированного бюджета Самарской области на период с 2003 по 2005 годы, что подтверждено справкой о внедрении.

Выпоненные научные разработки также используются в учебном процессе Российского торгово-экономического университета кафедрой "Учета, финансов и банковского дела" при преподавании учебных курсов "Оценка недвижимости" и "Налоги и налогообложение" для студентов, обучающихся по специальности 060500 "Бухгатерский учет и аудит", что подтверждено справкой о внедрении в учебный процесс.

Объем и структура работы. Цель и задачи исследования определили структуру диссертационной работы и приложений. Дис-

сертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений:

Глава 1. Общеэкономические основы оценки объектов недвижимости.

1.1. Формирование понятийного аппарата оценки объектов недвижимости.

1.2. Ретроспективный анализ процесса сегментации и выделения в самостоятельный элемент оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

Глава 2. Методологические подходы к оценке и формированию рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.

2.1 .Основы законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности.

2.2. Теоретические и методологические аспекты массовой оценки объектов недвижимости как базы налогообложения.

Глава 3. Условия перехода к рациональной системе налогообложения объектов недвижимости в России.

3.1. Приоритеты государственного регулирования оценочной деятельности для целей налогообложения.

3.2. Методическое обеспечение оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

3.3. Модель построения налога на недвижимость на основе рыночной оценки.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе рассмотрены вопросы формирования понятийного аппарата оценки недвижимости и рынка недвижимости, проведен ретроспективный анализ процесса сегментации и выделения в самостоятельный элемент, оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

Всесторонне проанализировано понятие "недвижимость", выявлено семантическое различие "недвижимости" в русском и английском языках, доказано, что понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, то есть к краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о предмете. Неверность логического деления на недвижимость и недвижимое имущество обусловлено вольным переходом от понятия "недвижимость" к понятию "недвижимое имущество". Понятие "недвижимость" больше определяет правовые отношения, чем характеризует физический объект, в то время как "недвижимое имущество" больше указывает на вещь как таковую и на то, что она неподвижна (неперемещаема).

Сделанные выводы также являются результатом анализа такого сопоставления, как "недвижимое имущество" и "недвижимая вещь". Вещь как материальный объект может еще не быть имуществом и в сочетании "недвижимая вещь" прямо указывает лишь на ее физическое состояние. В отношении самого слова "имущество", интерпретированного в русском языке как "собственность", можно предположить, что оно сегодня наделено переходным, промежуточным смыслом между понятиями "вещь" и "собственность".

"Недвижимость" как экономическая категория определяется с одной стороны, совокупностью объективно существующих, физически осязаемых материальных объектов неразрывно связанных с землей, с другой стороны, комплексом прав на объекты собственности (в том числе землю), оговоренные законом.

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, которые в условиях рыночной экономики отражаются на рынке - рынке недвижимости, который начал формироваться в период перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости в России, система понятий и терминология складывались стихийно. Активно использовася опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировася к реальным условиям переходной экономики России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, существует много различных определений рынка недвижимости, но они зачастую не в поной мере раскрывают их содержание.

Поэтому в работе доказывается, что рынок недвижимости представляет собой совокупность (систему, комплекс) субъектно-объектных взаимоотношений, регулируемых рыночным механизмом, по поводу приобретения, продажи, изменения прав на объекты недвижимости.

Специфика этого рынка состоит в том, что, во-первых, наряду с коммерческими субъектами на нем заметно функционирует государство, во-вторых, недвижимость, являясь объектом на рынке, жестко связана с местом реализации, что естественно ограничивает экспорт и импорт.

В работе подчеркивается необходимость четкого разграничения понятий, определяющих с одной стороны объекты собственности, а с другой объем прав на них, причем эти термины, дожны быть отделены друг от друга. Это тем более важно, что исторически сложившийся термин "недвижимость" в очень значительной степени происходит от понятия, определяющего физическое поло-

жение объекта относительно другого, а не состояние материи вообще, как это в английском. Последнее обстоятельство и создает затруднения для отнесения его к области права

Исследование показало, что более грамотно с правовой и экономической точки зрения использовать термин "объект(ы) недвижимости", что характеризует конкретный объект и воздерживаться от применения словосочетания "недвижимое имущество" и "недвижимые вещи" в нормативных документах. Исключительное значение использования термина "объект недвижимости" и нормативное определение самого объекта имеет для оценки недвижимости для целей налогообложения. Объект недвижимости для целей налогообложения представляет собой конкретный объект недвижимого имущества, который подлежит рыночной оценке в качестве объекта обложения налогом на недвижимость.

В диссертационном исследовании предлагается следующее определение объектов недвижимости для целей налогообложения: к объектам недвижимости для целей налогообложения относятся земельные участки, за исключением сельскохозяйственных угодий, а также объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания (объекты жилого и нежилого фонда), сооружения. Не признаются объектами недвижимости для целей налогообложения, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, относимые к недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также участков недр, отведенных для добычи полезных ископаемых, зданий и сооружений лиц, переведенных на специальные налоговые режимы, так как для данных объектов предусмотрен особый порядок налогообложения в соответствии с частью II Налогового кодекса РФ.

В диссертации предлагается классификация объектов недвижимости, по следующим признакам: физическому статусу (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения), назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

Вторая глава посвящена вопросам законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности, а также конкретизирует теоретические и методологические аспекты массовой оценки объектов недвижимости как базы налогообложения.

В работе отмечается, что отсутствие практики регулирования правоотношений в области оценки в России привело к возникновению большого количества трудностей, споров и вопросов, настоятельно требующих регламентации.

Оценочная деятельность, является одним из важнейших аспектов развития хозяйственных взаимоотношений. Нормы регулирования оценочной деятельности, носят фундаментальное значение для более поного применения рыночных механизмов.

Так, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" №14-ФЗ от 08.02.98г. (ред. от 21.03.2002г.), предусмотрено, что если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника в уставном капитале общества, оплачиваемой не денежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, устанавливаемых федеральным законом на дату предоставления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад дожен оцениваться независимым оценщиком и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несет при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости не денежных вкладов. В работе доказано, что данное положение закона нуждается в корректировке, так как даже в соответствии со стандартами анализа относительных показателей стоимости (1ААО) предусматривается максимальное определяемое коэффициентом дисперсии отклонение результата оценки от медианного значения в пределах 20%. Необходимо исключить данное положение из текста законно №14-ФЗ, так как качество оценки гарантировано институтом страхования гражданской ответственности оценщика.

В диссертационной работе предлагаются следующие направления в отношении совершенствования государственного регулирования оценочной деятельности:

- внесение изменений в законодательство Российской Федерации, расширяющих сферу деятельности оценщиков;

- внесение изменений в законодательство Российской Федерации, в части обеспечения соответствия смыслового содержания и используемой терминологии, установленной законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (например, замена в ряде актов слов "эксперт", "специалист" термином "оценщик", установленного ст. 4 указанного закона);

- приведение законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности в соответствие федеральным.

Обосновывается, что главной направленностью разрабатываемых и принимаемых нормативных документов в области оценочной деятельности дожна быть защита прав и охраняемых законом "Об оценочной деятельности в РФ" интересов потребителей, общества и государства при развитии самостоятельности независимых оценщиков.

Однако сам закон имеет ряд существенных недостатков: во-первых, несмотря на то, что с юридической точки зрения, данный Закон не может регулировать отношения в сфере налогообложения, так как вопросы налогообложения могут регулироваться только Налоговым кодексом и в соответствии с ним, в Законе предпринята попытка установления нормы касающейся налогообложения. Так, в абзаце 11 статьи 8 говорится: "Проведение оценки...является обязательным... при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы".

При таком подходе в процессе установления размера налога на имущество физических и юридических лиц, а в будущем налога на недвижимость, невозможно однозначно установить базу для налогообложения: рыночная цена постоянно изменяется, вследствие чего возможно произвольное занижение, так и не менее произвольное завышение базы налогообложения.

Во-вторых, нельзя не заметить ориентацию Закона в части определения объектов оценки на нормы Гражданского кодекса. Являясь правильным с юридической точки зрения, это приводит к возникновению правовых казусов, когда к оценке недвижимого имущества могут относится не только права на него, но и работы, услуги и доги.

В-третьих, в Законе подробно дается описание рыночной стоимости, но остается совершенно не раскрытым понятие "иной стоимости", неопределенность противоречит целям законодательства вообще: любой закон принимается для того, чтобы публично и единообразно установить ясность в терминах, правомочиях и обязанностях сторон. Так, в статье 3 Закона говорится: "для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости." Такое положение противоречит статье 71 Конституции Российской Федерации, создает угрозу нарушения прав клиентов и требует корректировки.

В-четвертых, формулировка "установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" буквально означает, что оценщик устанавливает рыночную (или иную) стоимость. Это выражение в статье 3 использовано не случайно: оно встречается также в абзаце 1 статьи 7 ("установлению подлежит рыночная стоимость"). Выражение "установление рыночной стоимости" не просто двусмысленно, но и по смыслу противоречит общепринятому в мире определению оценки как предположению о наиболее вероятной цене. Оно противоречит также многим другим взятым в совокупности статьям Закона, в том числе статье 2, абзацу 3 статьи

3, где упоминается "наиболее вероятная цена", статье 7 ("Предположении об установлении рыночной стоимости объекта оценки").

Для обеспечения более качественного государственного регулирования оценочной деятельности, создания единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты, затрагивающие оценочную деятельность, дожны проходить более жесткую процедуру законодательного листинга и согласования в Мингосимущества России. Кроме того, передача части контролирующих функций Министерства государственного имущества РФ субъектам Федерации (комитетам по имуществу) будет способствовать активному развитию процесса коммуникации регулирующих органов и субъектов оценочной деятельности.

Создание условий и системы налогообложения объектов недвижимости, адекватной системе рыночных отношений, является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Оценка объектов недвижимости по рыночной стоимости, является одним из таких существенных моментов и условий перехода к налогообложению объектов недвижимости.

В диссертации представляется система массовой оценки объектов недвижимости, состоящая из четырех взаимосвязанных подсистем, рисунок 1.

Организационно-административная подсистема управления процессом оценки и налогообложения объектов недвижимости л- - Подсистема анализа и идентификации информации по отдельным объектам недвижимости

1 к г J г к.

Подсистема определения стоимости объектов недвижимости 4- - Подсистема управления информационной базой

Рисунок 1. Система организации и управления массовой оценкой объектов недвижимости для целей налогообложения

В работе автором сформулированы основные направления массовой оценки в России:

- переоценка объектов недвижимости;

- формирование фискального кадастра объектов недвижимости (сопровождение данных);

- периодическая корректировка стоимости объектов недвижимости (актуализация результатов оценки).

В диссертационной работе доказывается, что выбор методики определения рыночной стоимости, построение модели массовой оценки является важным фактором, определяющим налогооблагаемую базу, и затрагивающим интересы государства и налогоплательщика. Создание фискального кадастра, реестра объектов недвижимости невозможно без проведения массовой оценки. Все вышесказанное ставит вопросы массовой оценки в один ряд с вопросами общегосударственной налоговой политики.

Массовая оценка объектов недвижимости, является одним из важных и перспективных направлений в оценочной деятельности в России. Проекты реформирования налоговой системы, введение налога на недвижимость, делают проведение массовой оценки недвижимости необходимым во всех субъектах Федерации.

В третьей главе "Совершенствование государственного регулирования и порядка оценки объектов недвижимости для целей налогообложения " выявлены и обоснованы направления повышения результативности государственного регулирования оценочной деятельности для целей налогообложения. Разработаны рекомендации по совершенствованию методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения в России. Обоснована и апробирована модель налога на недвижимость на основе рыночной стоимости. Предложен проект стандартов оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

В диссертационной работе элементы системы государственного регулирования схематично представлены следующим образом, рисунок 2.

В работе предлагается ввести лицензирование оценочной деятельности по направлению налоговая (фискальная) оценка или оценка для целей налогообложения. Использование такого механизма регулирования, позволит свести к минимуму всякого рода ангажированность в оценке объектов недвижимости.

Рисунок 2. Элементы системы государственного регулирования

Введение государственной аттестации специалистов по оценке стоимости объектов для целей налогообложения, также обеспечит на первом этапе контроль качества оценки. По мере развития и формирования системы образования в области налоговой оценки, данная процедура может быть отменена, либо передана образовательным учреждениям или саморегулируемым организациям оценщиков.

В диссертационном исследовании разрабатывается в виде проекта нормативного акта система стандартов оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, которая, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, дожна обеспечивать:

- нормативное закрепление единства методических подходов при выпонении работ по оценке стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения;

- четкие требования к важнейшим составляющим процесса налоговой оценки, а также ее результатам;

- унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты фискальной оценки;

- определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке для целей налогообложения;

- создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Доказано, что система стандартов оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, позволит защитить интересы и права потребителей (налогоплательщиков) с одной стороны и обеспечить защиту оценщиков от необоснованных претензий с другой.

Автор предлагает отнести к объектам недвижимости для целей налогообложения земельные участки, здания, сооружения, в том числе недостроенные, и иное недвижимое имущество.

Для целей налоговой оценки, выделяются следующие виды и подвиды (классы) объектов недвижимости:

- объекты недвижимости жилого назначения - квартиры в многоквартирных домах и индивидуальные дома;

- объекты недвижимости нежилого назначения, используемые в коммерческих и производственных целях;

- земельные участки;

- объекты недвижимости незавершенного строительства, а также незаконно построенные объекты, права на которые не оформлены в соответствии с установленным в законодательстве порядком.

В диссертационном исследовании подробно рассматриваются вопросы оценки каждого из указанных выше объектов недвижимости для целей налогообложения, и предлагаются авторские методики оценки, основанные на множественном регрессионном анализе и методе адаптивной оценки (обратной связи). Зависимой переменной в таких моделях является цена продажи объекта недвижимости, независимые переменные определяют количественные параметры объекта оценки.

Автором предлагается следующий агоритм расчета рыночной стоимости земельных участков:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Условиями применения метода являются:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Оценку стоимости объектов недвижимости жилого назначения для целей налогообложения, предлагается проводить основываясь на методе сравнения продаж. С учетом степени развитости рынка объектов жилой недвижимости, цена продажи объекта в случае коммерческой сдеки является лучшим индикатором рыночной стоимости.

Автор предлагает следующие основные характеристики, поправки на которые нужно использовать при построении модели массовой оценки:

- этажность здания;

- этаж расположения квартиры;

- материал стен здания;

- число комнат в квартире;

- наличие бакона или лоджии в квартире;

- местоположение здания;

- общая площадь квартиры в кв. м.;

- жилая площадь квартиры в кв. м.;

- площадь кухни в кв. м.;

- год постройки здания.

В диссертационной работе доказывается, что при построении рациональной модели оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, необходимо внедрение единой информационно-модульной системы оценки, отдельные модули которой смоделированы под конкретный вид (тип, класс) объекта недвижимости, а итоговые результаты путем обоснованного обобщения приводят к единой итоговой величине стоимости объекта для целей налогообложения, при условии применения всех возможных подходов в оценке. Применение на практике модели и методики массовой оценки на основе информационно модульной системы описанной в работе, позволит юрисдикции получать точные и справедливые результаты оценки объектов недвижимости для целей налогообложения и обеспечит оперативный доступа органов управления города (района) к точной и достоверной информации об объектах недвижимого имущества, их характеристиках, правовом статусе и рыночной стоимости.

В работе отмечается, что создание системы налогообложения объектов недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации. По мнению автора, введение налога на недвижимость дожно явиться важным средством укрепления местных бюджетов, источником их самостоятельности и стабильности и, как следствие этого, создание финансовой основы демократии и сильного федерального государства.

Устойчивые поступления в местный бюджет могут способствовать созданию системы регистрации, отработке системы оценки, укреплению государственных гарантий прав собственности. В свою очередь, легитимизация объектов недвижимости как предмета рынка - это необходимое условие для развития всего хозяйственного механизма.

В диссертации обосновано доказывается, что концепция налога базируется на следующих принципах:

- простота и прозрачность системы налогообложения объектов недвижимости. База налога определяется, исходя из оценки рыночной стоимости объекта недвижимости;

- объектом налогообложения является земля, стоящие на ней здания и сооружения, а также другие объекты недвижимости. Хотя земля в большинстве случаев не является предметом продажи, в стоимости любого объекта недвижимости есть вклад земельной составляющей. Налог определяется в зависимости от стоимости земли и зданий;

- справедливость распределения налогового бремени. Различие между физическими и юридическими лицами в части промышленного и иного коммерческого использования объектов недвижимости снимается. Ставка нового налога - единая для всех видов недвижимости. Но доля оцененной рыночной стоимости, которая подлежит налогообложению, будет варьироваться в зависимости от типа недвижимости. Для коммерческой недвижимости эта доля может составить 70-100% рыночной стоимости, для промышленной недвижимости - 50-70%, для объектов социально-культурного назначения - 10-30%, для жилья - 2,5-10%. Налог на основное жилье в собственности граждан не превысит платы за наем аналогичных квартир;

- разумная и понятная система налоговых льгот и стимулов, построенная на основе анализа изменения налогового бремени при переходе к новому налогу.

В диссертационной работе проводится комплексный и всесторонний анализ результатов эксперимента по налогообложению объектов недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери, и делаются следующие выводы:

- на примере двух городов были проработаны вопросы создания объединенного реестра объектов недвижимости в пределах муниципального образования - города. Создание реестра и объединение информации об объектах, правах и субъектах- правообладателях дает безусловно позитивные результаты в части расширения налоговой базы, обеспечения поноты охвата и социальной справедливости налогообложения;

- в результате осуществления проекта в Великом Новгороде и Твери созданы и поддерживаются реестры объектов недвижимости;

- проведена оценка объектов недвижимости на основе модели массовой оценки, которая построена по имеющимся в реестре объектов недвижимости техническим характеристикам и модулю (или формуле) оценки для коммерческого и промышленного назначения, жилой и индивидуальной застройки. По специально разработанным формулам проводится массовая оценка всех объектов недвижимости;

- благодаря введению данного налога в Великом Новгороде существенно вырос спрос на выкуп земли в собственность.

- в ходе проведения эксперимента поступления от налога на недвижимость за период 2000-2003 гг. выросли на 196% и составили в 2002 году - 1150 тыс. руб.

Автором предлагается следующая модель налогообложения.

Плательщиками налога на недвижимость признаются: организации, юридические лица, признанные таковыми по законо-

дательству Российской Федерации; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации и объединения; граждане Российской Федерации, граждане иностранных государств, а также лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимого имущества.

Не является налогоплательщиком в отношении арендуемого объекта недвижимости арендатор этого объекта недвижимости.

Объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта Российской Федерации: объекты недвижимого имущества, земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также доли в таких объектах недвижимости, находящихся в долевой собственности.

Налогооблагаемая база объектов недвижимости рассчитывается на основе оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, произведенной по состоянию на 1 января того года, за который начисляются налоговые платежи.

Льготы по налогу на недвижимость. Под налогообложение не подпадают следующие объекты недвижимости: недвижимость органов государственной власти и управления, Центрального банка Российской Федерации и его учреждений, органов местного самоуправления, бюджетных организаций, недвижимость, находящаяся в собственности, пользовании или на ином законном основании у религиозных организаций или организаций инвалидов, недвижимость, находящаяся в собственности иностранных государств или международных организаций в соответствии с действующими международными договорами, одной из сторон которых является Российская Федерация, недвижимость мобилизационного назначения, испытательные полигоны, снаряжательные базы, аэродромы и иные объекты особого назначения, при условии целевого использования указанных выше объектов.

Ставка налога максимальная для жилой недвижимости 1,5% от рыночной стоимости исчисленной для целей налогообложения, для всех остальных объектов недвижимости 2%.

Исчисление и уплата налога в отношении каждого объекта налогообложения, производится исходя из налоговой базы, исчисленной по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Извещение о подлежащей уплате сумме налога вручается каждому налогоплательщику налоговым органом, не позднее, чем 31 марта текущего налогового периода.

Налоговый период - календарный год.

Введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости в России позволит решить целый ряд экономических и социальных проблем. Во-первых, введение налога на недвижимость будет естественным образом стимулировать, эффективно использовать пассивные фонды организации и будет способствовать формированию класса добросовестных собственников. Во-вторых, налог на недвижимость по рыночной стоимости позволит снять социальный антагонизм между богатыми и бедными, владельцы больших домов и коттеджей будут платить налог в соответствии с действительной рыночной стоимостью объекта недвижимости.

Система налогообложения объектов недвижимости по её рыночной стоимости сегодня действует во многих странах мира. Она хорошо себя зарекомендовала как фискальная, стимулирующая и социальная мера. При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена в России.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ульянин A.B. Особенности массовой оценки недвижимости. /Сборник "Вестник молодых ученых Самарской государственной экономической академии". - Самара, 2002. - 0,31 п.л.

2. Ульянин A.B. Стратегические направления в оценке недвижимости. /Сборник "Вестник молодых ученых Самарской государственной экономической академии". - Самара, 2002. - 0,31 п.л..

3. Ульянин A.B. Операции с оценкой // Российское предпринимательство. - 2002. - №10. - 0,3п.л.

4. Ульянин A.B. Операции с оценкой (продожение) // Российское предпринимательство. - 2002. - №11. - 0,3 п.л.

5. Ульянин A.B. Недвижимые деньги // Российское предпринимательство. - 2003. - №1. - 0,4 п.л.

6. Ульянин A.B. Совершенствование государственного регулирования и порядка оценки недвижимости для целей налогообложения. /Сборник научных статей по итогам международной научно-практической конференции. "Финансовый механизм и его правовое регулирование" - Саратов: СГСЭУ. 2003. - 0,48 п.л.

Подписано в печать 15 09 2003 г Формат 84/108/32 Успл5 Бумага офсетная Гарнитура лTimes Печать оперативная Тираж 100 экз Заказ №27001 Отпечатано ООО "Леонардо", тел/факс (8462) 64-11-35, 33-09-80 443020, г.Самара, ул Галактионовская 27

2.ooJ-/4

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ульянин, Алексей Викторович

Введение.

Глава 1. Общеэкономические основы оценки объектов недвижимости.

1.1. Формирование понятийного аппарата оценки объектов недвижимости.

1.2. Ретроспективный анализ процесса сегментации и выделения в самостоятельный элемент оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

Глава 2. Методологические подходы к оценке и формированию рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения.

2.1. Основы законодательного и нормативно-методологического регулирования оценочной деятельности.

2.2. Теоретические и методологические аспекты массовой оценки объектов недвижимости как базы налогообложения.

Глава 3. Условия перехода к рациональной системе налогообложения объектов недвижимости в России.

3.1. Приоритеты государственного регулирования оценочной деятельности для целей налогообложения.

3.2. Методическое обеспечение оценки объектов недвижимости для целей налогообложения.

3.3. Модель построения налога на недвижимость на основе рыночной оценки.!.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка недвижимости для целей налогообложения"

Актуальность темы исследования. Оценка недвижимости для целей налогообложения является важнейшей функцией системы управлении в народном хозяйстве и оказывает существенное влияние как на формирование хозяйственно-финансовых связей организаций и государства, так и на их структуру. В развитых странах поимущественное налогообложение обычно связано с объектами недвижимости и их рыночной оценкой, что объективно продиктовано экономическими законами рыночного хозяйства.

В современной же России налог на имущество организаций, по своему экономическому содержанию является налогом на актив баланса предприятия. Поэтому переход на систему налогообложения недвижимости является сейчас ключевым вопросом налогового реформирования. Однако для этого необходимо создать соответствующие условия.

Существующая в России система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и догосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

Налогообложение имущества физических лиц неэффективно и с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом), не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Применяемые сейчас методики определения налогооблагаемой стоимости устарели. Зачастую жилье лучшего качества и местоположения, оцененное по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от их рыночной стоимости.

Законодательная определенность в вопросах налогообложения недвижимости выступает средством повышения эффективности ее использования и возможности сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать информационную базу объектов налогообложения, организовать их систематический учет и оценку. Налогообложение недвижимости по рыночной стоимости позволяет стать одним из основных источников поступлений в бюджет местных органов власти. Обеспеченная на этой основе "информационная прозрачность" и доступность оценки недвижимости будут способствовать не только росту её оборота, но и развитию самого рынка недвижимости .

В этих условиях перспектива получения существенных доходов в бюджеты за счет налогообложения недвижимости является стимулом для местных органов управления к созданию необходимой информационной базы, а для органов государственной власти к разработке методических подходов на основе единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных видов и типов объектов недвижимости.

Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах А.В.Брызгалина, В.А.Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В.Грибовского, В.В.Григорьева, Р.Гровера, Н.А.Калининой, И.В.Караваевой, А.И.Полянского, М.М.Соловьева, Е.И.Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Якуниной и др.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В.Петти, А.Смита, Т.Колера, Т.Коупленда, Дж.Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

Однако осталось еще не мало теоретических вопросов, требующих своего уточнения и применения новых подходов к их решению. До сих пор не найдены адекватные для России методологические и методические'основы оценки недвижимости для целей налогообложения в условиях предстоящего перехода к новому поимущественному налогу.

Требуется разработка методики и дальнейшее развитие подходов, учитывающих влияние удорожающих и удешевляющих факторов в условиях рынка и возможность применения дифференцированных коэффициентов для различных типов строений и сооружений при оценке недвижимости для целей налогообложения. Именно недостаточная степень разработанности выше означенных проблем в России побудила автора заняться исследованием вопроса оценки недвижимости для целей налогообложения.

Все это свидетельствует об актуальности темы исследования и недостаточной разработанности для России проблемы оценки недвижимости для целей налогообложения, что определило цель и задачи диссертационной работы. Пел^ш^ссщгшшшшш^исшмовш!^ Целью работы является обобщение и развитие теоретических основ оценки недвижимости, разработка рациональных для России методологических и методических приемов оценки объектов недвижимости целей налогообложения и механизмов взимания налога на недвижимость.