Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Лапко, Константин Сергеевич
Место защиты Москва
Год 2010
Шифр ВАК РФ 08.00.10
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона"

На правах рщогжи

Лапко Коистаптин Сергеевич

Развитие массовой оценки недвижимости для целей логообложения на примере рынка жилья Московского

региона

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит 08.00.13 -Математические и инструментальные методы экономики

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2010

2 8 ОКТ 2010

004611494

Работа выпонена на кафедре антикризисного управления Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Научный руководитель: доктор экономических наук

Стершие Сергей Геннадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Иванкина Елена Владимировпа

доктор экономических наук, профессор Рыкова Инна Николаевна

Ведущая организация: ФГОБУ Финансовый университет при Правительстве РФ

Защита состоится л02 ноября 2010 в 15:00 часов на заседании Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 226.003.01 при Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации по адресу: 109456, Москва, 4-й Вешняковский пр-д, д.4, ауд. 113

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов Российской Федерации

Автореферат разослан л02 октября 2010 г.

Ученый секретарь

Совета по защите докторских и

кандидатских диссертаций,

к.э.н., доцент

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования

Одной из основных задач модернизации Российской Федерации является обеспечение стабильного роста национальной экономики, который невозможен без создания эффективной налоговой системы. Приоритеты налоговой политики на 2008 - 2010 гг. Президент РФ осветил в Бюджетном послании Федеральному Собранию РФ от 9 марта 2007 г. Среди основных направлений налоговой политики в указанный период была названа необходимость принятия главы Налогового кодекса РФ, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости. Необходимость скорейшего решения данного вопроса в последующих посланиях Президент РФ отмечалась неоднократно. Основываясь на докладе Минфина РФ Об основных направлениях налоговой политики на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов, введение налога на недвижимость дожно стать основным этапом в реформировании системы поимущественного налогообложения в РФ.

Действующая система определения инвентаризационной и балансовой остаточной стоимости не обеспечивает соответствия оценки налоговой базы реальным стоимостям, поскольку не является научно обоснованной унифицированной методикой массовой оценки.

Во всех развитых странах для определения налоговой базы применяется массовая оценка - практика оценки по множеству объектов имущества на данную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки и методик, которые учитывают статистическое обозрение и анализ результатов.

На современном этапе развития методик массовой оценки в России наибольшее распространение получила общепринятая в мировой практике методология корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ). Указанная методология предполагает построение статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемого результирующего

признака (стоимость, ставка аренды) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная Ценовая информация.

Однако в практическом применении метода КРМ для массовой оценки стоимости недвижимости существует ряд методических недостатков, которые существенно усложняют достижение конечного результата, а также вносят большую субъективность в оценку стоимости.

В этой связи актуальной научной проблемой, имеющей важное народнохозяйственное значение^ является развитие и практическое обоснование использования альтернативных методов в массовой оценке с целью получения корректной, статистически достоверной рыночной стоимости.

Альтернативная методология представляет собой дискретное пространственно - параметрическое моделирование (ДППМ), базирующаяся на кластерном анализе данных. Кластерный анализ направлен на классификацию объектов на относительно гомогенные группы, исходя из рассматриваемого набора переменных.

Таким образом, необходимо провести апробацию данной методологии (ДППМ) и ее сопоставление с методологией КРМ в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения.

Изложенные обстоятельства определяют актуальность выбранной темы, цель и задачи диссертационной работы.

Степень научной разработанности проблемы исследования

В настоящее время существует отработанная методика органов технической инвентаризации для проведения оценки инвентаризационной стоимости имущества для целей налогообложения.

Указанная методика, по существу, не является научно-обоснованной унифицированной методикой массовой оценки. В проигрыше оказываются наименее обеспеченные и защищенные налогоплательщики (удаленные новостройки получаются дороже домов старой застройки, расположенных в центральной части городов).

Поэтому, как было сказано выше, она не может удовлетворять современным рыночным потребностям переходной экономики России: во-первых, с точки зрения принципов равенства субъектов гражданских правоотношений (ч. 1 ГК РФ), во-вторых - с точки зрения равной защиты всех форм собственности гражданских субъектов Ч собственников недвижимости (п.4 ст. 212 ГК РФ), а также не может удовлетворять целям формирования экономически объективной и справедливой налоговой базы.

Теоретические и прикладные аспекты оценки недвижимости для целей налогообложения, развитие методов оценки недвижимости, использование методов сравнительного подхода в массовой оценке рассматриваются в работах зарубежных и отечественных ученых: Джозеф К. Эккерт, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Р. Глоудеманс, И.Н. Анисимова, А.Н. Асаул, Н.П. Баринов, C.JI. Бондарчук, Н.В.Волович, C.B. Грибовский, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, С.П. Коростелев, Л.А. Лейфер, Л.Н. Лыкова, Е.И. Нейман, Б.Д. Новиков, С.А. Сивец, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и других.

Опыт применения методов массовой оценки отражен в международных стандартах оценки (МР 13 МСО), стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (IAAO), американских стандартах оценки (USPAD).

Как было сказано выше, наибольшее распространение в научной литературе получили работы по развитию методологии корреляционно -регрессионного моделирования (КРМ).

Альтернативная методология - дискретное пространственно -параметрическое моделирование (ДГТПМ), - разработана в интересах анализа рынка недвижимости и получила развернутое отражение в работах Г.М. Стерника и С.Г Стерника. Ее применение в массовой оценке апробировано также в совместных работах вышеуказанных авторов с C.B. Грибовским и М.А.Федотовой: апробированы способы использования дискретных моделей (ДППМ) в интересах массовой оценки квартир для целей налогообложения,

нежилых помещений г. Москвы для формирования ставок аренды государственного и муниципального имущества, и др.

Несмотря на большое количество публикаций различных аспектов использования метода КРМ и альтернативных методов, существующие научные исследования носят однонаправленный характер освещения и развития изучаемой методики автором. В связи с этим не исследована задача сравнительного анализа эффективности использования в России методик массовой оценки на рынках с большим колебанием цен, что характерно для массовой оценки, с точки зрения получения достоверных результатов.

Цель исследования

Целью диссертационного исследования является методическое развитие массовой оценки стоимости жилой недвижимости для практического использования в российских условиях в целях налогообложения.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

- определение и систематизация методических проблем внедрения в РФ массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, с учетом зарубежного опыта;

- уточнение системы основных понятий, категорий и терминов, применяемых в массовой оценке стоимости недвижимости, формулирование недостающих понятий;

- исследование и уточнение принципов, которые целесообразно учитывать при массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- исследование ценообразующих факторов рынка жилой недвижимости как факторов расчета стоимости при массовой оценке, анализ вариантов группировки факторов в массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

проведение сравнительного , анализа эффективности метода корреляционно - регрессионного моделирования и метода дискретного

пространственно - параметрического моделирования для массовой оценки недвижимости. Обоснование выбора метода с позиции наибольшей эффективности и пригодности для использования в российской практике массовой оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- разработка практического агоритма и развитие методики массовой оценки недвижимости.

Объектом исследования являются методы массовой оценки недвижимости: метод корреляционно - регрессионного моделирования и метод дискретного пространственно - параметрического моделирования.

Предметом исследования является механизм формирования рыночной стоимости объектов недвижимости в моделях массовой оценки для целей налогообложения.

Методологическая основа исследования опирается на развивающиеся методы массовой оценки в рамках сравнительного подхода, методы статистического и качественного анализа баз данных по недвижимости московского региона, методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий внедрения массовой оценки для целей налогообложения в России, теоретические и практические положения отечественных исследователей по вопросам использования методов массовой оценки с целью определения и обоснования налоговой базы налога на недвижимость. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применяются общенаучные и частные методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод и др.

Научно-практической основой диссертационного исследования является анализ теоретических и эмпирических работ, посвященных изучению вопросов массовой оценки, использования регрессионных моделей в оценочной деятельности, применения математических методов в массовой оценке недвижимости, статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости.

При работе над диссертацией были использованы законодательные и нормативно-справочные акты Российской Федерации в области оценочной деятельности, данные риэтерских компаний, труды зарубежных и отечественных ученых, экспертные оценки, расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна исследования диссертационного исследования заключается в разработке комплексного практического агоритма массовой оценки стоимости жилой недвижимости с использованием в этих целях наиболее эффективного, адаптированного к особенностям российского рынка недвижимости метода дискретного пространственно-параметрического моделирования. Конкретные элементы научной новизны заключаются в следующем:

По специальности 08.00.10

- Финансы, денежное обращение и кредит

- сформулировано развитие принципов массовой оценки жилой недвижимости в целях налогообложения: предложен принцип предварительного кластерного исследования статистического влияния ценообразующих факторов рынка как факторов расчета стоимости при массовой оценке, позволяющий отказаться от субъективных методов, основанных на экспертных мнениях;

- предложена структура ценообразующих факторов, влияющих на расчетную стоимость, необходимых и достаточных для массовой оценки жилой недвижимости в целях налогообложения;

разработан комплексный агоритм массовой оценки жилой недвижимости, обеспечивающий высокую достоверность и точность в интересах экономически справедливого налогообложения.

По специальности 08.00.13

ЧМатематические и инструментальные методы экономики

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем неудовлетворительная эффективность (низкая статистическая достоверность и точность) метода корреляционно - регрессионного моделирования в массовой оценке на рынках с большим колебанием цен;

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем целесообразность и эффективность использования метода дискретного пространственно - параметрического моделирования в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения;

- разработан расчетный метод моделирования структуры факторов, повышающий достоверность расчета рыночной стоимости в методе дискретного пространственно-параметрического моделирования, основанный на ранжировании отклонений средних по выборкам с учетом и без учета категорий (уровней) каждого исследуемого фактора.

Практическая значимость диссертационной работы. Результаты проведенного исследования, обосновывающие эффективность использования метода ДППМ в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения, могут служить основой определения налоговой базы налога на недвижимость в РФ, а также применяться для массовой оценки в других целях: кадастровая оценка земельных участков, формирование арендных ставок и аукционных цен продажи государственного и муниципального имущества и др.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы в практической деятельности организаций проводящих кадастровую оценку земли. Отдельные аналитические, методические и практические результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе в Международной академии оценки и консатинга, обсуждались на заседании кафедры антикризисного управления

Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ и используются при преподавании дисциплины Оценка недвижимости.

Информационную основу исследования составили базы данных риэторских компаний Московского региона, ретроспективный анализ отчетов по массовой оценке земельных участков и недвижимости в различных регионах России, мониторинговые отчеты по анализу региональных рынков России.

Публикации. Научные результаты и выводы, изложенные в диссертации, нашли отражение в печатных работах автора. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом - 6,7 пл. (лично авторских 5,4 пл.).

Структура и объем исследования. Цели, задачи и логика проведения исследования определили следующую последовательность изложения материала:

Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости

1.1 Эволюция методологических основ массовой оценки недвижимости

1.2 Государственная политика РФ в области внедрения массовой оценки с целью определения налоговой базы налога на недвижимость

1.3 Анализ структуры факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости и подлежащих учету при массовой оценке для целей налогообложения

Глава 2. Расчетные методы массовой оценки недвижимости

2.1 Метод корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ)

2.2 Метод дискретного пространственно - параметрического моделирования (ДППМ)

2.3 Сравнительный анализ расчетных методов массовой оценки: КРМ и ДППМ

Глава 3. Разработка комплексного практического агоритма массовой оценки недвижимости для целей налогообложения

3.1 Моделирование структуры факторов стоимости для методологии ДППМ

3.2 Обоснование последовательности этапов массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

3.3. Разработка комплексного практического агоритма массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

Заключение

Список использованных литературных источников

Приложения

II. Основные положения и выводы диссертации

1. Выделены две методики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения

Конечная цель любого исследования или научного анализа - нахождение связей (зависимостей) между переменными. Философия науки учит, что не существует иного способа представления знания, кроме как в терминах зависимостей между количествами или качествами.

При отборе аналогов в массовой оценке недвижимости, как правило, фиксируются значения тех признаков, которые могут рассматриваться как классифицирующие для объектов недвижимости. Это, прежде всего, функциональное назначение, часто допонительно фиксируется тип строения (здания, помещения) и особое местоположение объекта. Количество факторов, значения которых могут быть зафиксированы, зависит от степени активности и открытости рассматриваемого сегмента рынка.

В методологии КРМ существует проблема преобразования качественных факторов в количественные, поскольку большинство ценообразующих факторов относится к качественным показателям.

Несмотря на то, что существует наработанный материал использования различных подходов оцифровки качественных признаков: сведение к совокупности бинарных (фиктивных) переменных, равномерное кодирование, применение оптимизационных процедур, в частности агоритма симплекс-метода или более прозрачного метода оптимизации, заключающегося в том, что каждой градации признака ставится в соответствие среднее арифметическое наблюдаемых значений зависимого признака по всем объектам, которые имеют то же значение градации, в практике отдается предпочтение первому подходу, так как второй подход достаточно субъективен, а третий достаточно сложен.

При этом следует отметить, что подход на основе использования совокупности бинарных (фиктивных) переменных более приемлем для задач массовой оценки, в то время как его применение на практике для большинства случаев задач индивидуальной оценки затруднительно из-за ограниченности объема рыночных данных и дефицита степеней свободы регрессионных моделей.

В методологии ДППМ вышеуказанная проблема отсутствует. Базируясь на кластерном анализе данных, она проводит классификацию объектов на относительно гомогенные группы, при этом происходит рассечение результирующего показателя по введенным в модель ценообразующим факторам, что не требует их преобразования. Таким образом, все проводимые расчеты в ДППМ базируются на значениях результирующего показателя, а качественные ценообразующие факторы характеризуются фактическими значениями.

Вышеизложенное также свидетельствует о том, что методология ДППМ избегает проблемы, связанной с наличием мультиколинеарности, при этом одним из условий построения модели множественной регрессии является независимость действия факторов. Существуют инструменты выявления (агоритм Феррара-Глобера) и устранения (использование относительных значений, замена факторов и т.д.) мультиколинеарности, однако, данная проблема, несомненно, отягощает метод КРМ.

В данном случае можно видеть принципиальное различие сущности данных методик.

Сущность методики массовой оценки, основанной на методологии ДППМ, заключается в том, что:

- изучается заданный перечень объектов оценки и их характеристики;

- определяется принадлежность каждого оцениваемого объекта к одному из сегментов и/или одному из кластеров по выделенным факторам;

- после квалифицированЩ объекта как товара на рынке недвижимости и определения принадлежности к одному из кластеров ему приписывается диапазон стоимости, полученный в ДППМ;

- при необходимости уменьшения диапазона для отдельных объектов в оценку могут вноситься детализирующие индивидуальные поправки (корректировки, коэффициенты), определяемые по данным ДППМ любыми корректными методами.

Сущность метода КРМ. Корреляционный анализ позволяет сделать вывод о силе взаимосвязи между парами данных хну, а регрессионный анализ используется для прогнозирования одной переменной (у) на основании другой (х). Модель множественной регрессии записывается в виде:

К=/(х;,хг,... ,х,т)

У- результирующая переменная;

х^х2, ...,хД- факторные переменные;

и - количество факторных переменных.

Применение корреляционно - регрессионного анализа в оценке позволяет установить закономерность влияния основных ценообразующих факторов на изучаемый результирующий (стоимостной) показатель, как в совокупности, так и каждого фактора в отдельности.

2. Обоснована целесообразность и эффективность использования метода ДППМ в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения

В настоящей работе проведено сопоставление метода КРМ и альтернативной методики Ч дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ) на примерах квартирного рынка Москвы и рынка таунхаусов ближнего Подмосковья. Основные результаты и выводы этой работы сводятся к следующему.

1) Для правильного и точного определения уровней значимости и применения статистических тестов в КРМ при исследовании выборок необходимо выявить форму распределения изучаемой статистической совокупности. Распределение многих статистик в экономике является гауссовским (нормальным) или может быть приведено к нормальному с помощью некоторых преобразований. Нормальное распределение характеризуется симметричностью и одномодальностью. Однако многолетние исследования показали, что распределения цен на недвижимость в подавляющем числе случаев имеют левую асимметрию и положительный (островершинный) эксцесс (рис. 1).

Ч Expected Normal

10000 ---.---.-----------

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 удельная цена предложения $

Рис. 1. Распределение удельных цен предложений вторичного рынка недвижимости с наложенным графиком нормального распределения

Выявленные особенности показывают принципиальную ненормальность распределения цен на недвижимость. В рамках КРМ это накладывает ограничение на использование критериев, разработанных для нормального распределения, или дает погрешность в результатах.

Таким образом, формирование репрезентативной выборки в методе КРМ требует детальной подборки и подгонки, базирующихся на подходах и суждениях независимого оценщика, формирующего данные для выборки.

Так, использование критерия Смирнова-Граббса для проверки резко отклоняющихся значений от общей массы (выбросов) отсекает предложения, находящиеся на правом краю распределения (лэлитную недвижимость), что недопустимо для целей налогообложения.

2) При исследовании агоритма КРМ на выборках объемом от 10 тыс. до 30 тыс. предложений квартир на рынке жилья Москвы выявлено, что явной закономерности влияний между результирующим показателем и факторами (местоположение, тип, количество комнат, наличие гаража, охрана и т.д.) не прослеживается (пример по количеству комнат представлен на рисунке 2). При этом наблюдается значительное колебание удельной цены.

9 000,00

| В 000,00

Я 7 000,00 к

з 6 000,00 ч

Й 5 000,00 &

оз 4 000,00

3 000,00

| 2 000,00 я

ё 1000,00

у = д !,Ц4Х + И ,4

ч- !9.27х3 - 9 ;^ббх2 +1$ )х+1361,9

= 0,043

1 2 3 4 5

количество комнат

Рис. 2. Зависимость удельной цены предложения от количества комнат Проверка тесноты связи между количественными факторами (удельная

цена Ч количество комнат; удельная цена - этажность) по таблице Чеддока

свидетельствует о слабом или умеренном характере связи (0,2-0,3). На рис. '2

показано, что согласно значению коэффициента детерминации линейной функции, только 2,1% удельной цены предложения объясняется влиянием количества комнат, в соответствии с полиномиальной функцией - 4,3%. Как будет показано ниже, при тех же исходных данных, метод ДППМ выявляет статистическую связь между этими факторами и удельной ценой предложения.

3) Следует также отметить, что метод КРМ создает ограничения на количество факторных переменных. Введение большого числа факторов, согласно методике КРМ, нежелательно. Следует отбирать факторы, находящиеся в тесной корреляционной связи с выбранным результирующим показателем. Указанный подход может повлечь обратный эффект, когда специалист при формировании выборки будет луходить от репрезентативности и искать объекты с нужными для него значениями факторов, которые обеспечивали бы корреляционную связь.

4) В последние годы авторы корреляционно-регрессионных моделей активно внедряют в свою методологию ряд разработок альтернативной методологии ДППМ, справедливо отмечая целесообразность и возможность такой интеграции. Так, введено предварительное исследование значимости отдельных факторов методом однофакторного анализа на основе рассечения выборки на дискретные подмножества (тип, зона местоположения, количество комнат). Однако, методы классификации объектов по этим признакам, разработанные в методологии ДППМ, в КРМ не интегрированы, поэтому данный подход приводится только в качестве условных примеров. Для проверки эффективности, метод КРМ реализован на конкретных данных расчленения общей выборки на кластеры, проведенного при построении ДППМ. При этом, в отличие от ДППМ, для оцифровки качественных признаков в КРМ использовались не расчетные количественные значения (например, средняя удельная цена в зоне или в типе), а бинарные фиктивные переменные.

Параметры построенных линейной, аддитивной и линеаризованной мультипликативной регрессионных моделей с предварительным применением однофакторного анализа для проверки на статистическую значимость влияния

типа жилья, зоны местоположения и количества комнат на стоимость, представлены в табл. 2 и табл. 3.

В качестве базового свойства1 для местоположения был выбран Центральный административный округ, для типа квартиры - кирпич с большой кухней и кирпич с малой кухней, для количества комнат - двух и трехкомнатные квартиры. Объединение было проведено согласно результатам однофакторного дисперсионного анализа, используемого в КРМ.

Таблица 2

Параметры линейной модели___

Показатели Коэф-ты Станд. ошибка t-cmam. Р-Значение Нижние 95% Верхние [95%

Y-пересечение 3224,584 14,485 222,613 0 3196,191 3252,976

однокомнатные xi 33,886 14,744 2,298 0,021564144 4,985 62,'787

четыре хкомнатныех2 164,364 23,632 6,955 3,68277Е-12 118,041 210,686

ЗАО хз -113,221 22,230 -5,093 3,5674Е-07 -156,795 -69,648

ЮЗАОХ4 -237,954 22,328 -10,657 2,04018Е-26 -281,720 -194,189

САОх5 -529,382 22,430 -23,602 8,9643Е-121 -573,347 -485,416

ЮАО и BAO Хб -604,148 18,437 -32,768 7,1622Е-227 -640,287 -568,009

СВАО х7 -487,364 23,827 -20,455 1,23626Е-91 -534,068 -440,661

СЗАО х8 -537,324 26,574 -20,220 1,29621Е-89 -589,414 -485,235

ЗеАО Х9 -1088,622 51,574 -21,108 2,29723Е-97 -1189,714 -987,531

Монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности Хю 636,869 27,216 23,401 8,452Е-119 583,522 690,215

Панель с малой кухней хц -526,251 19,121 -27,522 2,2172Е-162 -563,731 -488,771

Типовая панель Х12 -502,652 18,384 -27,343 2,3697Е-160 -538,687 -466,618

Улучшенная панель и Хрущевки кирпич Х13 -508,723 17,736 -28,683 8.4094Е-176 -543,489 -473,958

Хрущевки панель Х14 -602,092 32,621 -18,457 3,63682Е-75 -666,033 -538,151

Таким образом, при использовании линейной функциональной

зависимости получена следующая регрессионная модель для расчета стоимости объекта оценки:

у = 3224,584+33,886x1+164,364х2-113,221хз-237,954x4-529,382x5-604,148x6-487,364x7-537,324x8-1088,62х9+И36,869х10-526,251хц-502,652x12-508,723x13-602,092x14.

1 Если значение признака принимает несколько альтернативных значений, то для его отображения выбирается базовое свойство и объект характеризуется (п-1) бинарными переменными. Если все (п-1) признака равны нулю, то объект обладает базовым п-м свойством. В качестве базового свойства выбирается свойство, встречающееся в выборке чаще других или свойство, предназначенное для сравнения с другими.

Соответственно, для двухкомнатных и трехкомнатных квартир, расположенных в ЦАО в кирпичном доме с большой/малой кухней, стоимость 1 м2 будет равна 3 224,58 дол. США.

Таблица 3

Параметры линеаризованной модели

Показатели Коэф-ты Станд. ошибка -cmam. Р-Значение Нижние 95% Верхние 95%

У-пересечение 8,022 0,005 1736,151 0 8,013 8,031

однокомнатныех1 0,026 0,005 5,568 2.62433Е-08 0,017 0,035

четырехкомнатныех2 0,036 0,008 4,779 1,78248Е-06 0,021 0,051

ЗЛО xj -0,015 0,007 -2,120 0,034016524 -0,029 -0,001

ЮЗАО Х4 -0,049 0,007 -6,819 9.5584Е-12 -0,063 -0,035

САОХ5 -0,155 0,007 -21,713 8.0643Е-103 -0,169 -0,141

ЮАО и BAO х6 -0,191 0,006 -32,469 6.3654Е-223 -0,202 -0,179

СВАО х7 -0,142 0,008 -18,654 1.01975Е-76 -0,157 -0,127

СЗАО х8 -0,160 0,008 -18,924 7,18156Е-79 -0,177 -0,144

ЗеАО Х9 -0,430 0,016 -26,151 3.5604Е-147 -0,462 -0,398

Монолитао-кирпичные дома повышенной комфортности Хю 0,162 0,009 18,666 8,30141Е-77 0,145 0,179

Панель с малой кухней Хи -0,180 0,006 -29,516 9.9325Е-186 -0,192 -0,168

Типовая панель Хп -0,170 0,006 -29,047 4.1431Е-180 -0,182 -0,159

Улучшенная панель и Хрущевки кирпич XI3 -0,172 0,006 -30,404 1,3751Е-196 -0,183 -0,161

Хрущевки панель хы -0,211 0,010 -20,323 1.69493Е-90 -0,232 -0,191

. При использовании нелинейной функциональной зависимости получена

следующая регрессионная модель для расчета стоимости объекта оценки:

1пу = 8,022+0,026111 х,+0,03б1п х2-0,0151п х3-0,0491п Х4-0Д551п х5-0Д911п х6-0,1421п хг

0,161п х8-0,431п Х9+0,1621п хю-0,181п хп-0,171п х12-0,1721п хп-ОДШп хм.

Выпонив обратное математическое преобразование, для определения

параметров мультипликативной модели получим:

у = 3047,27*1,0311 * 1,04 й*0,99 й*0,9514*0,86 "5*0,831в*0,8717*0,851в*0,65 й*1,18

110*0,841П*0,84 "2*0,84 т13*0,81 жЫ.

Соответственно, для двухкомнатных и трехкомнатных квартир,

расположенных в ЦАО в кирпичном доме с большой/малой кухней стоимость 1

м2 будет равна 3 047,27 дол. США.

Несмотря на то, что интерпретация коэффициентов полученных моделей

впоне согласуется с экономическим смыслом, качество моделей является

неудовлетворительным: в соответствии с полученными результатами прогнозных оценок, средняя ошибка аппроксимации составляет 18,7% и 17,5% соответственно. Отклонения расположены относительно равномерно вокруг оси х. В соответствии с гистограммой (рис. 3), отклонения 68% расчетных значений лежат в пределах от - 20% до +20% от фактических значений результирующего показателя.

5) В соответствии с методикой ДПГ1М, в связи с асимметричным распределением цен на рынке недвижимости, исключение выскакивающих значений базируется на модифицированном правиле трех сигм: значение С/ отбрасывается, если Сг< (-2)5 и Сг'>45'.

Допонительно вводится проверка на количество исключаемых предложений, которое не дожно превышать 1% слева и справа. В противном случае соответствующий критерий сдвигается влево (вправо) на 0,55. При этом проверка выскакивающих значений происходит в малых выборках, т.е. после максимального рассечения общей выборки по местоположению, качеству, размеру и другим признакам (факторам). В результате данный подход не отсекает в выборке предложения по лэлитной недвижимости, а так же обеспечивает более прозрачное, объективное формирование исходных данных, не подверженных суждению специалиста.

Рис. 3. Гистограмма распределения отклонений (по модулю) по шкале 10%, 20%, 30% и

более 30%

6) Основное правило методологии ДППМ - рассечение общей выборки на дискретные кластеры по признакам местоположения (зона), тип (класс) объекта, размер помещения и др. Сначала строится предварительная ДППМ в соответствии с ранее принятым расчленением общей выборки. В нее вводится единственный показатель - объем выборки. Затем исключаются те кластеры, где объем равен нулю, и присоединяются к смежным кластерам выборки с объемом менее 2-3-х предложений.

После этого осуществляется расчет всех показателей, производится исключение выскакивающих значений, и заново пересчитываются все показатели. Так образуется исходная ДППМ.

Таким образом, в методе ДППМ не требуется нормальное распределение, так как разработаны специальные эмпирические правила оценки асимметричных распределений.

Далее производится оптимизация ДППМ путем объединения малых выборок или их допонительного расчленения. Полученная оптимизированная ДППМ представляет собой конечный результат расчетов.

7) Исходя из средних удельных цен предложения (после проверки их различия по фактору количество комнат), представленных в оптимизированной ДППМ, прослеживается прямая линейная зависимость увеличения количества комнат и средней в Центральном и Западном административных округах (рис. 4), нелинейная зависимость: провисание 2 -х и, в большинстве случаев, 3-х комнатных квартир в остальных округах (рис. 5). Исключение составляют Юго-Восточный и Зеленоградский округа, в которых наблюдается обратная линейная зависимость (рис. 6).

Таким образом, в дорогих округах спрос на большую площадь и многокомнатные квартиры обеспечивает высокие цены, в более дешевых направлениях востребованы однокомнатные квартиры.

4 000,00 В 500,00 3 000,00 2 500,00 2 000,00 1500,00 1000,00 500,00 0,00

-четырех ким. и

3 676,60

трехком.; 7 чпя

-^АЪ^6х I 2119,-5-_И1 = 0,8973

Рис. 4. График зависимости средней удельной цены предложения (дол. США) в ЗАО от количества комнат

Рис. 5. График зависимости средней удельной цены предложения (дол. США) в САО от количества комнат

Рис. 6. График зависимости средней удельной цены предложения (дол. США) в ЮВАО от количества комнат 8) Согласно результатам, полученным по дискретной пространственно-

параметрической модели, модель характеризуется хорошей точностью, уровень

средней ошибки аппроксимации составляет 11%. Коэффициент детерминации

дискретной пространственно - параметрической модели показывает, что 61% 1 вариации результирующего показателя (средняя удельная цена предложения) объясняется влиянием включенных в модель факторных переменных (район, тип, количество комнат).

В соответствии с диаграммой (рис. 7), отклонения 84% расчетных значений лежат в пределах от - 20% до +20% от фактических значений результирующего показателя.

Рис. 7. Гистограмма распределения отклонений по шкале 10%, 20%, 30% и более 30%

Таким образом, основные показатели массовой оценки на основе ДППМ существенно лучше выше рассмотренных регрессионных моделей. При сравнении графиков отклонений расчетных значений результатов оценки (модельной удельной стоимости) видно, что в моделях КРМ наибольший разброс в максимальных значениях рассчитанной (модельной) стоимости, т.е. оставшаяся в фактических данных асимметрия оказывает значительный отрицательный эффект на результат модели. В связи с этим, преследуя принцип справедливого налогообложения и в соответствии с неудовлетворительными результатами модели КРМ, можно поставить под сомнение использование одной модели КРМ для разных сегментов (лэконом и лэлиты).

3. Разработаны общие принципы и расчетный метод моделирования структуры факторов, влияющих на массовую оценку стоимости недвижимости

В ходе исследования выявлено, что несмотря на возможность вводить в модель массовой оценки стоимости практически любые массовые факторы

(факторы которые вовлекают в модель максимальное количество объектов оценки и обеспечивают тем самым репрезентативную выборку) воздействующие на цену объекта недвижимости, классификация которых широко описана, применение данной модели на практике может вызвать трудности связанные с тем, что вводимые параметры (ценообразующие факторы) с целью их сравнения дожны согласовываться с информацией (техническими характеристиками), содержащейся в государственном кадастре недвижимости, пономочия по ведению которого возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, при практическом проведении массовой оценки недвижимости для целей налогообложения сравнительным подходом на современном этапе, в качестве ценообразующих факторов целесообразно использовать в первую очередь те характеристики, которые содержатся в технических паспортах жилого помещения (квартиры).

Определено, что проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения целесообразно базировать на ценообразующих факторах, в наименьшей степени подверженных изменениям с точки зрения улучшений и их физического и морального износа. Согласно ФСО №1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сдеки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сдеки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Исходя из существующих реалий, проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения каждые 6 месяцев не предполагается. Согласно введенной государственной кадастровой оценке, решение о ее проведении принимает испонительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет.

Таким образом, с целью сохранения качества модели, в понимании получения по данной модели рыночной стоимости на протяжении длительного

периода времени, определен следующий набор основных ценообразующих факторов, значимо влияющих на расчетную стоимость при массовой оценке для целей налогообложения:

1) местоположение объекта недвижимости;

2) общая площадь жилой недвижимости;

3) год постройки объекта недвижимости;

4) материал наружных стен и несущих конструкций объекта недвижимости;

5) этаж расположения квартиры / этажность индивидуального домовладения;

6) наличие электроснабжения (для индивидуальных домовладений);

7) наличие водоснабжения (для индивидуальных домовладений);

8) наличие канализации (для индивидуальных домовладений);

9) наличие газоснабжения (для индивидуальных домовладений);

10) площадь земельного участка (для индивидуальных домовладений).

Проводимые исследования показывают, что общая площадь

характеризуется большей корреляционной связью с поной ценой предложения объекта недвижимости, чем фактор количество комнат (рис. 8 и рис. 9, на примере загородных объектов недвижимости).

Рис. 8. График зависимости поной цены предложения (дол. США) от площади

Рис. 9. График зависимости поной цены предложения (дол. США) от количества

Использование общей площади вместо количества комнат позволяет избежать завуалированного (неистинного) влияния данного фактора на цену вследствие возможных перепланировок квартир.

Данный подход справедлив для массовой оценки, однако, не подходит для проведения анализа, так как в данном случае следует использовать удельную цену предложения, которая проявляет эффект скидки на объем: 1 м2 в квартире общей площадью 120 м2 стоит меньше 1 м2 в квартире общей площадью 60 м2. Но корреляционная связь при таком подходе незначительная.

Также следует отметить, что не все значения количественных факторов следует использовать в номинальном выражении или вводить большой набор интервалов для данного фактора, например, фактор лэтаж расположения квартиры следует рассматривать в трех диапазонах значений - нижние, средние и последние этажи.

Выявление системы воздействующих факторов и степень их влияния на цену объекта недвижимости позволяет формировать их структуру, которая способна влиять на результативность модели оценки. В методологии ДППМ существует упущение, связанное с очередностью проведения последовательного сечения в рамках ценообразующих факторов.

При использовании в расчетах ДППМ данных генеральной совокупности (в расчетах использовалась база данных загородной недвижимости) очередность проведения последовательного сечения ценообразующих факторов не имеет значения, так как при любом ранжировании факторов образуется

кластер с одним и тем же набором предложений и расчетной (модельной) стоимостью.

Следует отметить, что в данном случае при последовательном сечении (отношение средней первого фактора к средней по выборке, средней второго фактора в рамках первого к средней первого фактора и т.д.) логично провести расчет мультипликаторов, выбрав определенные характеристики каждого фактора, например, материал стен - кирпич, местоположение - район л14, площадь - от 60 м2 до 80 м2 и т.д. Если получается, что мультипликатор при каком - либо факторе, например, площадь, равен 1, и последующие мультипликаторы в рамках данного фактора равны 1, то их можно не использовать, так как при факторе площадь достигнуто максимальное рассечение. Следовательно, можно сэкономить время и упростить работу при построении ДППМ.

При этом при использовании выборочных данных, где проводится проверка малых выборок в исходной ДППМ на значимость различия средних и их объединение в случае незначимости при построении оптимизированной ДППМ, ранжирование ценообразующих факторов оказывает влияние на модельную стоимость. Исходя из проведенных исследований для выборочных данных можно предложить следующий агоритм выявления значимых ценообразующих факторов:

а) на основе сформированной исходной ДППМ необходимо рассчитать отношение среднего значения результирующего показателя в рамках каждого ценообразующего фактора (например: средние по всем типы, средние по всем количествам комнат и т.д.) к среднему значению в целом по выборке, а также отклонение от среднего (табл. 4 и табл. 5);

Таблица 4

Расчет отклонений по фактору количество комнат_

Фактор кол. Кол-во Ср. значение Отношение ср. значения к ср. значению

комнат предложений (дол.США) по выборке (2 682,78 дол. США)

1 3195 2 516,47 0,938

2 5206 2 642,43 0,984

3 4356 2 652,36 0,988

4 нболее 1008 3 549,78 1,323

Итого - 2840,26 1,058

Отклонения по факторам: тип, район, количество комнат

Таблица 5

Фактор Отношение средних Отклонение

Количество комнат 1,058 5,87%

Район 0,945 -5,49%

Тип 1,018 1,82%

б) по значениям отклонений выбрать фактор с наименьшим отклонением, который будет соответствовать самому значимому (в данном примере - тип), следующий фактор с наименьшее отклонением - второму по значимости и т.д.

Модель с ранжированием факторов: тип, район, количество комнат, при проведении последовательного сечения характеризуется значениями, приведенными в таблице 6. Средняя ошибка аппроксимации - 8,3 процента.

Таблица 6

Значения отклонений модели с ранжированием факторов: тип, район, количество

Дианами Среднее Доля объектов, %

отклонения, % отклонение, %

Менее -30 -32,60% 0,66%

-(20,01-30) -24,09% 2,21%

-(10,01-20) -13,52% 11,06%

-(0-10) -4,54% 39,82%

0 п менее -7,54% 53,76%

+(0,01-10) 3,79% 29,20%

+(10,01-20) 13,42% 10,84%

+(20,01-30) 23,62% 4,42%

Более +30 36,23% 1,77%

Более 0 9,19% 46,24%

0-+/-10 -1,02% 69,03%

10,01+/-20 -0,19% 21,90%

20.01+/-30 7,71% 6,64%

Более +/-30 17,46% 2,43%

Среднее 0,19% 100,00%

отклонение

Модель с ранжированием факторов: количество комнат, район, тип, при проведении последовательного сечения характеризуется значениями, приведенными в таблице 7. Средняя ошибка аппроксимации - 8,87 процента.

Таблица 7

Значения отклонений модели с ранжированием факторов: тип, район, количество

Диапазон Среднее Доля объектов, %

отклонения, % отклонение, %

Менее -30 -31,95% 0,44%

-(20,01-30) -24,95% 1,99%

-(10,01-20) -13,07% 9,07%

-(0-10) -4,69% 37,17%

0 и менее -7,33% 48,67%

+(0,01-10) 4,09% 30,31%

+(10,01-20) 14,10% 13,50%

+(20,01-30) 24,25% 5,31%

Более +30 39,68% 2,21%

Более 0 10,34% 51,33%

0-+/-10 -0,74% 67,48%

10.01+/-20 3,18% 22,57%

20,01+/-30 10,83% 7,30%

Более +/-30 27,74% 2,65%

Среднее отклонение 1,74% 100,00%

Неоднократные расчеты при противоположном ранжировании факторов по степени значимости исходя из предложенной методики с использованием различных кластеров в исходной ДППМ (районы СВАО, кирпич с большой кухней, 1 и 2 комнатные квартиры; районы BAO, кирпич с большой кухней, кирпич с малой кухней и панель с малой кухней, 1 и 2 комнатные квартиры) подтверждают полученные результаты. Средняя ошибка аппроксимации при ранжировании факторов по степени значимости (влияния), исходя из предложенной методики, уменьшается на 0,5 Ч 1,5%.

При этом снижается трудоемкость проведения последовательного сечения с одновременным повышением качества получаемой модели, а также отсутствует необходимость использования экспертных методик для определения влияния факторов.

4. Разработан комплексный практический агоритм поного цикла массовой оценки недвижимости для целей налогообложения.

В целях логического поэтапного проведения массовой оценки методом ДППМ в рамках проводимого исследования автором предложен практический агоритм (рис. 13). Реализация разработанного агоритма даст возможность в кратчайшие сроки обеспечить массовую оценку недвижимости в России для

целей налогообложения необходимой научно обоснованной, унифицированной методикой расчета рыночной стоимости.

Рис. 13. Агоритм проведения массовой оценки методом ДППМ

Список научных публикаций по теме диссертации

1. Лапко К.С., Балакин В.В. Анализ сравнительного подхода оценки стоимости предприятия: достоинства и недостатки. // Сборник научных статей профессорско-преподавательского состава, аспирантов и соискателей ВГНА. №1. - 2008. - 0,5 пл. (лично авторских 0,3 пл.).

2. Лапко К.С. Взаимосвязь целей, принципов оценки и видов стоимости // Вестник ВГНА. №3.-2008. - 0,6 п.л.

3. Лапко К.С., Коновалов В.В. Субъективность результатов корреляционно - регрессионного метода в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения // Национальные интересы РФ и финансовое оздоровление экономики. Материалы Международной межвузовской научно-практической конференции. - ВГНА Минфина России, 2010. - 0,3 пл. (лично авторских 0,2 пл.).

В том числе в журналах рекомендованных ВАК Минобрнауки России:

1. Лапко К.С. Анализ метода дисконтирования денежных потоков и его применение в современных условиях // Аудит и финансовый анализ. №6. - 2009. -1,4 пл.

2. Лапко К.С. Развитие методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Аудит и финансовый анализ. №4. - 2010. - 1,6 пл.

3. Лапко К.С., Сгерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит. №12. - 2010. - 2,3 пл. (лично авторских 1,3 пл.).

Напечатано с готового оригинал - макета Печатный центр "Переплетяо-копировальный центр" лицензия ИДК 00541 от 18.12.99 г. Подписано в печать 30.09.2010 г. Тираж 100 экз. Заказ № 7694 -109044, Москва, уд. Динамовская д. 1-а

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Лапко, Константин Сергеевич

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости

1.1 Эволюция методологических основ массовой оценки недвижимости

1.2 Государственная политика РФ в области внедрения массовой оценки с целью определения налоговой базы налога на недвижимость

1.3 Анализ структуры факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости и подлежащих учету при массовой оценке для целей налогообложения

Глава 2. Расчетные методы массовой оценки недвижимости

2.1 Метод корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ)

2.2 Метод дискретного пространственно - параметрического моделирования (ДППМ)

2.3 Сравнительный анализ расчетных методов массовой оценки: КРМ и ДППМ

Глава 3. Разработка комплексного практического агоритма массовой оценки недвижимости для целей налогообложения

3.1 Моделирование структуры факторов стоимости для методологии ДППМ

3.2 Обоснование последовательности этапов массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

3.3. Разработка комплексного практического агоритма массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно - параметрического моделирования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона"

Одной из основных задач модернизации Российской Федерации является обеспечение стабильного роста национальной экономики, который невозможен без создания эффективной налоговой системы.

Действующая система определения инвентаризационной и балансовой остаточной стоимости не обеспечивает соответствия оценки налоговой базы реальным стоимостям, поскольку не является научно обоснованной унифицированной методикой массовой оценки. Она не может удовлетворять современным рыночным потребностям переходной экономики России: во-первых, с точки зрения принципов равенства субъектов гражданских правоотношений (н.1 ГК РФ), во-вторых Ч с точки зрения равной защиты всех форм собственности гражданских субъектов - собственников недвижимости (п.4 ст. 212 ГК РФ), а также не может удовлетворять целям формирования экономически объективной и справедливой налоговой базы.

Во всех развитых странах для определения налоговой базы применяется массовая оценка - практика оценки по множеству объектов имущества на данную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки и методик, которые учитывают статистическое обозрение и анализ результатов.

На современном этапе развития методик массовой оценки в России наибольшее распространение получила общепринятая в мировой практике методология корреляционно - регрессионного моделирования (КРМ). Указанная методология предполагает построение статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемого результирующего признака (стоимость, ставка аренды) от характеристик (влияющих признаков, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация.

Однако в практическом применении метода КРМ для массовой оценки стоимости недвижимости существует ряд методических недостатков, которые существенно усложняют достижение конечного результата, а также вносят большую субъективность в оценку стоимости.

В этой связи актуальной научной проблемой, имеющей важное народнохозяйственное значение, является развитие и практическое обоснование использования альтернативных методов в массовой оценке с целью получения корректной, статистически достоверной рыночной стоимости. Альтернативная методология представляет собой дискретное пространственно - параметрическое моделирование (ДППМ), базирующаяся на кластерном анализе данных.

Изложенные обстоятельства- определяют актуальность выбранной темы, цель и задачи диссертационной работы.

Теоретические и прикладные' аспекты оценки недвижимости для целей налогообложения, развитие методов оценкиг недвижимости, использование методов сравнительного подхода в массовой оценке рассматриваются в работах зарубежных и отечественных ученых: Джозеф К. Эккерт, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон, Р. Глоудеманс, И.Н. Анисимова* А.Н. Асаул, Н.П. Баринов, C.JI. Бондарчук, Н.В.Волович, С.В. Грибовский, В.В. Григорьев, А.Г. Грязнова, В.Е. Есипов, С.П. Коростелев, JI.A. Лейфер, JI.H. Лыкова, Е.И. Нейман, Б.Д. Новиков, С.А. Сивец, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова и других.

Опыт применения методов массовой оценки отражен в международных стандартах оценки (MP 13 МСО), стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (IAAO), американских стандартах оценки(и8РАО).

Как было сказано выше, наибольшее распространение в научной литературе получили работы по развитию методологии корреляционно -регрессионного моделирования (КРМ). Основными недостатками применения регрессионных моделей и методов при решении задач оценки сравнительным подходом являются:

1) контролируемый характер (подборка параметров объектов Ч аналогов, направленных на результат);

2) в методе КРМ гипотезу о нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, и требуется проверка специальными предусмотренными процедурами. Как правило, обеспечение отсутствия в выборке грубых погрешностей и нормальность ее распределения в методе КРМ приводит к отсечению предложений по элитной недвижимости.

3) для метода КРМ нежелательно введение большого числа факторов, так как они чаще всего оказываются незначимыми, следует отбирать факторы, находящиеся в тесной' корреляционной связи с выбранным результирующим показателем.

Альтернативная методология - дискретное пространственно Ч параметрическое моделирование (ДППМ), - разработана в интересах анализа рынка недвижимости и получила развернутое отражение в работах Г.М. Стерника и С.Г Стерника. Ее применение в массовой оценке апробировано также в совместных работах вышеуказанных авторов с С.В. Грибовским и М.А.Федотовой: апробированы способы использования дискретных моделей (ДППМ) в интересах массовой оценки квартир для целей налогообложения, нежилых помещений г. Москвы для формирования ставок аренды государственного и муниципального имущества, и др.

Несмотря на большое количество публикаций различных аспектов проблематики использования метода КРМ и альтернативных методов, существующие научные исследования носят однонаправленный характер освещения и развития изучаемой методики автором. В связи с этим не исследована задача сравнительного анализа эффективности использования в России методик массовой оценки на рынках с большим колебанием цен, что характерно для массовой оценки, с точки зрения получения достоверных результатов.

Целью диссертационного исследования является методическое развитие массовой оценки стоимости жилой недвижимости для практического использования в российских условиях в целях налогообложения.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

- определение и систематизация методических проблем внедрения в РФ массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, с учетом зарубежного опыта;

- уточнение системы основных понятий, категорий и терминов, применяемых в массовой оценке стоимости недвижимости, формулирование недостающих понятий;

- исследование и уточнение'принципов; которые целесообразно учитывать при массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- исследование ценообразующих факторов рынка жилой недвижимости как факторов расчета стоимости при массовой оценке, анализ вариантов группировки факторов в массовой оценке стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения; проведение сравнительного анализа эффективности метода корреляционно - регрессионного моделирования и метода дискретного пространственно - параметрического моделирования для массовой оценки недвижимости. Обоснование выбора метода с позиции наибольшей эффективности и пригодности для использования в российской практике массовой оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения;

- разработка практического агоритма и развитие методики массовой оценки недвижимости на основе дискретного пространственно параметрического моделирования рынка.

Объектом исследования являются методы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения: метод корреляционно регрессионного моделирования и метод дискретного пространственно -параметрического моделирования.

Предметом исследования является механизм формирования итоговой рыночной стоимости объектов недвижимости в моделях массовой оценки с целью налогообложения.

Методологическая основа исследования опирается на развивающиеся методы массовой оценки в рамках сравнительного подхода, методы статистического и качественного анализа баз данных по недвижимости московского региона, методы экономико-правового анализа институциональных и административных условий внедрения массовой оценки для целей налогообложения в России, теоретические и практические положения отечественных исследователей по вопросам использования методов массовой оценки с целью определения и обоснования налоговой базы налога на недвижимость. В процессе анализа изучаемых материалов и научной литературы применяются общенаучные и частные методы экономико-статистического анализа, выборочного исследования, графический метод и>др.

Научно-практической основой диссертационного исследования является анализ теоретических и эмпирических работ, посвященных изучению вопросов массовой оценки, использования регрессионных моделей в оценочной деятельности, применения математических методов в массовой оценке недвижимости, статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости.

При работе над диссертацией были использованы законодательные и нормативно-справочные акты Российской Федерации в области оценочной деятельности, данные риэтерских компаний, труды зарубежных и отечественных ученых, экспертные оценки, расчеты исследователей и практических работников.

Научная новизна исследования диссертационного исследования заключается в разработке комплексного практического агоритма массовой оценки стоимости жилой недвижимости с использованием в этих целях наиболее эффективного^ адаптированного к особенностям российского рынка недвижимости метода дискретного пространственно-параметрического моделирования. Конкретные элементы научной новизны заключаются в следующем:

По специальности 08.00d0

- Финансы, денежное обращение и кредит

- сформулировано развитие принциповs массовой; оценки жилой недвижимости в целях: налогообложения: предложен- принцип предварительного кластерного исследования, статистического влияния ценообразующих факторов рынка как факторов расчета? стоимости при массовой оценке, позволяющий отказаться от субъективных методов,, основанных на экспертных мнениях;

- предложена структура ценообразующих факторов; влияющих на расчетную стоимость, необходимых И'достаточных для; массовой оценки жилой недвижимости в целях налогообложения;

- разработан комплексный агоритм массовой^ оценки жилой недвижимости, обеспечивающий высокую достоверность и точность в интересах экономически справедливого налогообложения.

По специальности 08.00.13

- Математические и инструментальные методы экономики

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем неудовлетворительная эффективность (низкая; статистическая достоверность и точность) метода, корреляционно - регрессионного моделирования в массовой оценке на рынках с большим колебанием цен;

- выявлена, обоснована теоретически и доказана расчетным путем целесообразность и эффективность использования метода дискретного пространственно - параметрического моделирования в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения;

- разработан расчетный метод моделирования структуры факторов, повышающий достоверность расчета рыночной стоимости в методе дискретного пространственно-параметрического моделирования, основанный на ранжировании отклонений средних по выборкам с учетом и без учета категорий (уровней) каждого исследуемого фактора.

Практическая значимость диссертационной работы. Результаты проведенного исследования, обосновывающие эффективность использования метода ДППМ в массовой оценке недвижимости для целей налогообложения, могут служить основой определения налоговой базы налога на недвижимость в РФ, а также применяться для массовой оценки в других целях: кадастровая оценка земельных участков, формирование арендных ставок и аукционных цен продажи государственного?и муниципального имущества и др.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты исследования использованы в практической деятельности организаций проводящих кадастровую оценку земли. Отдельные аналитические, методические и практические результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе в Международной академии оценки и консатинга, обсуждались на заседании кафедры антикризисного, государственного и муниципального управления Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ и используются при преподавании дисциплины Оценка недвижимости.

Информационную основу исследования составили базы данных риэторских компаний Московского региона, ретроспективный анализ отчетов по массовой оценке земельных участков и недвижимости в различных регионах России, мониторинговые отчеты по анализу региональных рынков России.

Публикации. Научные результаты и выводы, изложенные в диссертации, нашли отражение в печатных работах автора. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом Ч 6,7 п.л. (лично авторских 5,4 п.л.).

Структура диссертации определена поставленной целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лапко, Константин Сергеевич

Заключение

На основании проведенного диссертационного исследования получены следующие научные и методические разработки и сформированы необходимые рекомендации, обобщающим результатом которых является разработанный на современной основе практический агоритма наиболее эффективной методики массовой оценки - ДППМ.

1. Допонены основные принципы, которые следует учитывать при формировании (построении) системы массовой оценки жилой недвижимости для целей налогообложения.

2. Проанализированы и определены основные факторы, влияющие на стоимость и подлежащие учету при проведении массовой оценки жилой недвижимости, а также обоснована необходимость их группировки с целью получения наиболее релевантной рыночной стоимости недвижимости.

3. На основании проведенного сравнительного анализа доказана несостоятельность наиболее распространенной методики массовой оценки' -КРМ.

4. Разработан принцип моделирование факторов стоимости с целью их ранжирования и повышения качества модели при проведении последовательного сечения в методе ДППМ, экспериментально доказано состоятельность предложенного моделирования.

5. Разработан практический агоритм массовой оценки методом ДППМ.

Совокупность решенных в диссертации теоретических и методических вопросов можно квалифицировать, как разработку впоне завершенной концепции, позволяющей формировать современную систему массовой оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения, а также служить одним из этапов развития:существующих методов массовой оценки.

Таким образом,. благодаря разработке практического агоритма на базе наиболее эффективного на современном этапе развития массовой оценки метода ДППМ, решена задача, имеющая важное народнохозяйственное значение. Эта народнохозяйственная значимость проявляется в достижении более высокой экономической эффективности национальной экономики в целом благодаря внедрению массовой оценки стоимости недвижимости, способствующей развитию рыночных отношений.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Лапко, Константин Сергеевич, Москва

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // Российская газета, 08.12.1994, № 238239.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 30.07.2010) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32.

3. Земельный кодекс Российской? Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 22.07.2010) // Российская газета, 30.10.2001, № 211-212.

4. Федеральный^ закон; от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) О государственном кадастре недвижимости // Российская газета, 01.08.2007, № 165.

5. Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ О внесении изменений в Федеральный; закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации // Российская газета, 26.07.2010, №163.

6. Федеральный закон от 20.11.1999 № 196-ФЗ О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О проведении эксперимента поналогообложению недвижимости в городах Новгороде и Твери // Российская газета, 23.11.1999, № 232.

7. Приказ Минэкономразвития РФ от .20:07.2007 № 256; Об утверждении федерального стандарта- оценки г Общие понятия оценки, подходыSк оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) // Российская газета, 04.09.2007, № 194.

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки? Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) // Российская газета, 04.09.2007, № 194.

9. Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 30.05.2006 О бюджетной политике в 2007 году // Пенсия. 2006, № 6.

10. Решение Новгородской городской Думы от 28 января 2000 г. № 837 Об утверждении методики оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения // СПС Гарант Эксперт, 2010.

11. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки. Приложение №1 к распоряжению губернатора СПб от 22.12.97 № 1291-р.

12. Отчет о результатах введения налога на недвижимость на территории Великого Новгорода и предложения по совершенствованию налогообложения недвижимости Утвержден решением Думы.Великого Новгорода от 03.03.2006 Jfe267.

13. Отчет Разработка методики определения1 уровня арендной платы за нежилые помещения в- Санкт-Петербурге. СПб:: Администрация СанктI

14. Петербурга; КУГИ; ГУИОН; 1997.

15. Анисимова И.Н. Применение регрессионных методов в задачах индивидуальной оценки объектов; недвижимости при сравнительном подходе: отчет по НИР. СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

16. Федотова М.А., Грибовский С.В., Стерник Г.М. Разработка методических рекомендаций по оценке квартир в целях налогообложения: отчет о НИР. Ч М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2004.

17. Коростелев С.П. Эволюция методологических основ массовой, оценки недвижимости. Материалы конференции Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков. Нижний Новгород, 2010 г.

18. Стерник Г.М. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения. Материалы конференции Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков. Нижний Новгород, 2010 г.

19. Стерник Г.М., Черных Е.В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы). Материалы международной конференций Жилищная культура Ч конвергенция и расслоение Европейской сети исследователей жилья. Вена, 2002.

20. Айвазян С.А., Енюков И.С., Мешакин Л.Д. Прикладная статистика: основы моделирования и первичная' обработка данных. Ч М.: Финансы и статистика, 1983.

21. Ван дер Варден Б.Л. Математическая статистика. М.: Иностранная литература, 1960.

22. Базаров В.Р. Корреляционно Ч регрессионный анализ связи показателей коммерческой деятельности с использованием программ Excel. Учебное пособие. Екатеринбург: ГОУ ВПО УГТУ-УПИ, 2005.

23. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

24. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: СПб.: Питер, 2001.

25. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,. Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. -М.: Интерреклама, 2003.

26. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические , методы оценки стоимости недвижимого имущества. -М.: Финансы и статистика, 2008.

27. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и д.р. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

28. Елисеева И.И. Эконометрика. М.: Финансы и статистика, 2003.

29. Котюков В.И. Многофакторные кусочно-линейные модели: М.: Финансы и статистика, 1984.

30. Куприенко Н.В., Пономарева О.А., Тихонов Д.В. Статистика. Методы анализа распределений. Выборочное наблюдение. СПб.: ГПУ, 2009.

31. Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный: кур с: Учеб. -М.: Дело, 2001.

32. Манд ель И. Д. Кластерный анализ. М.: Финансы и статистика. 1988.

33. Мостелер Ф., Тьюки ДЖ. Анализ данных и регрессия. Ч М.: Финансы и статистика, 1982.

34. Ронова Г.Н., Кузьмина Т.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебно-методический комплекс. Ч М.: ЕАОИ. 2008.

35. Рябушкин Т.В., Ефимова М.Р., Ипатова И.М., Яковлева Н.И. Общая теория статистики. М.: Финансы и статистика, 1981.

36. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. Ч Запорожье: Полиграф, 2003.

37. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. М.: МарТ; Ростов н/Д: МарТ, 2006.

38. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика, 2009.

39. Харламов А.И., Башина О.Э., Бабурин В.Т. и^ др. Общая теория статистики. -М.: Финансы и статистика, 1996.

40. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложение недвижимости. -М.: Стар Интер,1997.

41. Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.

42. Tom Kauko,- Maurizio d'Amato: Mass Appraisal Methods: An International Perspective for Property Valuers (Real Estate Issues). UK: Blackwell publishing, 2008.

43. Douglas Scarrett. Property valuation: the five methods. UK: Routledge, 2008.

44. J.K. Eckert. Property Appraisal and Assessment Administration. General editor. Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.

45. Александрова О. Затяжной налог // Коммерсантъ Дом.-2010.-№24.

46. Андреев Д.М. Оптимизационная модель назначения бальных оценок значениям ценообразующих факторов // Вопросы оценки.-2002.-№3,.

47. Горшак Е.В. Анализ модели массовой оценки двухкомнатных квартир г. Красноярска // Вестник СибГТУ.-2001.-№1.

48. Грибовский С.В., Баринов Н.П. Оценка недвижимости для налогообложения // Имущественные отношения в Российской Федерации.-2006.-№5, №6, №7.

49. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости // Вопросы оценки.-2004.-№2.

50. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимова И.Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки.-2002.-№ 1.

51. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем' // Вопросы оценки.-2002.-№4.

52. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Исследование рынка коттеджей Московского региона // POO. М., 2001.

53. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий недвижимый объект и недвижимость в целях рыночного классифицирования недвижимых объектов по юридическому статусу // Экономика. Налоги. Право.-2010.-№2.

54. Попов С.А., Лазаревский А. Кадастровый проект. Часть II. Оценка. // ЭЖ-Юрист.-2007.-№4.

55. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Лапко К.С. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения // Финансы и кредит.-2010.-№12.

56. Проскурин А.Г. Налог на недвижимость как средство обеспечения решения вопросов местного значения // Налоги.-2007.-№ 5.

57. Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки.-2001.-№4.

58. Ходов Л.Г. Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы // Жилищное право.-2009.-№ 2.

59. Юферова Н.Ю. Моделирование стоимости однокомнатных квартир г. Красноярска в докризисный период 1998 г. // Вестник СибГТУ.-№2.-2001.

60. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Электронный ресурс. -М. 2001. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетbooks/m76/, свободный.- Загл. с экрана.

61. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков Электронный ресурс. М.: Российское общество оценщиков, 2010. Режим доступа: http: //www.sroroo.ru/, свободный. - Загл. с экрана.

62. Mass Appraisal. For Property Taxation Электронный ресурс. UK.: IVSC Technical Paper, March 2005. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpubs/papers/tp050516-massappraisal.pdf, свободный. - Загл. с экрана.

63. Standard on Ratio Studies Электронный ресурс. USA: International Association of Assessing Officers technical standards, 2010. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетuploads/StandardonRatioStudies.pdf, свободный. - Загл. с экрана.

64. Standard on Automated Valuation Models (AVMs) Электронный ресурс. USA: International Association of Assessing Officers technical standards, 2003. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетuploads/AVMSTANDARD.pdf, свободный. Ч Загл. с экрана.

Похожие диссертации