Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Ипотечное кредитование в системе инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Яхимович, Владимир Иванович
Место защиты	Ростов-на-Дону
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование в системе инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики"

На правах рукописи

Яхимович Владимир Иванович

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СИСТЕМЕ ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА РЫНКА ЖИЛЬЯ ТРАНСФОРМАЦИОННОЙ ЭКОНОМИКИ

Специальности:

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью 08.00.10- финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

РОСТОВ - НА - ДОНУ - 2005

Диссертация выпонена на кафедре экономической теории ГОУ ВПО Ростовский государственный университет

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Белокрылова Ольга Спиридоновна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Защита состоится л20 апреля 2005 г. в 13-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.208.03 по экономическим наукам при Ростовском государственном университете по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, ИППК при РГУ, ауд. 34.

С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке РГУ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 148. Автореферат разослан л 19 марта 2005 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 160, к. 105, диссертационный совет Д 212.208.03. Ученому секретарю.

Ученый секретарь диссертационного совета,

Алимурзаев Григорий Никифорович

доктор экономических наук, профессор Клюкович Зинаида Александровна

доктор экономических наук, профессор Кобилев Алексей Геннадиевич

Ведущая организация:

Ростовский государственный строительный

университет

доктор экономических наук, профессор

Матвеева Л.Г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является развитость института ипотеки. В силу этого достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения, создания эффективной институциональной структуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом. К началу 2005 г. в экономике России сложились благоприятные условия: макроэкономические показатели демонстрируют положительную динамику, инфляция снизилась до 11,7 % в 2004г., федеральный бюджет сводится с профицитом, растут доходы населения - средние душевые доходы в январе 2005г. составили 5353 руб., а начисленная заработная плата - 7039 руб.1 Это является материальной основой для поворота вектора экономической политики в сторону решения социальных проблем, в том числе всегда остро стоящей в России проблемы жилья. Так, в 2003 г. общая потребность населения России в жилье оценивалась в 17 трн. руб., 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий2.

Жилищное строительство - одна из немногих отраслей Ч демонстрировало положительные темпы роста даже в период трансформационного спада российской экономики, подтверждая высокий генерирующий потенциал данной отрасли. Однако развитие рынка жилья в посткризисный период ограничивается низким платежеспособным спросом населения, глубокой дифференциацией уровня жизни населения современной России. Преодоление трансформационного спада и выход экономики России на траекторию эко-

1 Уровень жизни населения // www.gks.ru

2 Оценка масштаба динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Институт экономики города, 2004. - С. 18.

номического роста проявляется в переходе от стратегии адаптации и выживания к стратегиям модернизации и последующего роста на основе инновационного подхода, в рамках которого происходит селекция эффективных институтов и инструментов социально-экономического развития. Императивом перехода от восстановительного к инвестиционному росту посткризисной экономики России выступает модернизация сложившихся рыночных структур, включая рынок жилья, что обеспечит повышательные тенденции экономического развития и переход от фазы восстановительного роста к этапу устойчивого расширенно-воспроизводственного развития экономической системы. В силу этого формирование эффективного инвестиционного механизма развития посткризисной экономики требует определения приоритетных направлений инвестиционной политики. На начальной стадии восстановительного роста даже незначительный объем инвестиций играет роль макрогенератора процесса оживления экономики, если инвестиционные вложения осуществляются в отрасли, выделяемые как приоритетные точки роста. Именно жилищное строительство явилось точкой роста многих макрорегионов России с учетом мультиплицирующего характера сопряженных инвестиций в смежных отраслях. Так, в некоторых республиках Северного Кавказа на строительство жилья направляется более 40% инвестиций в основной капитал3. Мировой опыт также подтверждает, что жилищное строительство является приоритетом государственной инвестиционной политики, обладает высоким мультипликационным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях. Спецификой инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства посткризисной экономики является включение частных источников инвестирования, в том числе сбережений населения. Особенности сберегательных и инвестиционных процессов в России, проявляющиеся в доларизации и евроизации сбережений и инвестировании населения в основном в жилье, обусловливают необходимость разработки нового инвестиционного механизма, разрешающего противоречия сло-

3 Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003: Стат.сб. - М, 2003. - С. 840.

жившейся инвестиционной ситуации и мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции. Закрепление тенденций ускоренного развития жилищного строительства в посткризисной экономике России и переход на траекторию устойчивого экономического роста ставят задачу модернизации рынка жилья и селекции эффективных институциональных форм внутренних накоплений, прежде всего, сбережений населения в направлении повышения платежеспособного спроса на рынке жилья. В условиях недостаточности доходов населения для решения жилищной проблемы социально-экономической основой модернизации инвестиционно -финансового механизма жилищного строительства дожно стать, по нашему мнению, интенсивное развитие ипотечного кредитования.

В развитых странах ипотечное кредитование является эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие региона, но и одновременно повысить социальную защищенность граждан, уровень обеспеченности жильем и качество жизни населения в целом. Однако высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования остается незадействованным в условиях посткризисной экономики России. Так, в 2002 г. общий объем ипотечных кредитов в РФ составил лишь 3,3 мрд. руб., а средний размер кредита - только 532 тыс. руб. С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 мрд. руб., на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП4. При этом в промышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10%, а в некоторых достигает 110% ВВП. Объем выданных коммерческими банками ипотечных кредитов в РФ растет медленно и на середину 2004 г. составил около 550 мн. дол.5

Реализация либеральной концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России повлекла за собой самоустранение государства от активной роли в инвестиционно-финансовой сфере рынка жилья,

4 www.rusipoteka.ru

5 Ершов М. Об ипотеке // Вопросы экономики. - 2004. - № 12. - С. 12.

что обусловило низкую эффективность ипотечного кредитования в России и позволило сделать вывод о невозможности трансплантации рыночных институтов в российскую экономическую действительность в чистом виде без обеспечения структурно-мобилизационной роли государства. Современный этап экономического развития посткризисной экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации, что обусловливает формирование региональных моделей институциональной организации хозяйственных процессов в различных отраслях экономики, в том числе в сфере жилищного строительства. Развитие рыночных отношений в жилищной сфере и уровень институционализации рынка жилья в регионах демонстрируют высокую степень дифференциации, что актуализирует необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов рынка жилья и разработки региональных моделей ипотечного кредитования в системе обеспечения устойчивого развития мезоэкономики. Стабилизация условий и характера функционирования рыночных структур в посткризисном периоде ставит задачу модернизации стратегии рынка жилья на основе селекции эффективных институтов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье, что в совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие регионов и макроэкономики в целом.

Степень разработанности проблемы. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена Г. Бэккером, К. Марксом, А. Пигу, Ф. Энгельсом. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функциониро-

вания жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком.

Институциональный анализ деятельности рыночных структур осуществлен в работах как сторонников старого институционализма Ч М. Вебе-ром, Г. Мюрдалем, В. Ольсевичем, Т. Шульцем, так и представителями не-оинституционализма - российскими экономистами, активно использующими экономико-правовой подход - О. Иншаковым, Р. Капелюшниковым, А. Олейником, В. Потеровичем, В. Радаевым, В.Тамбовцевым, Д. Фроловым, А. Шаститко. Факторы институциональной неэффективности жилищной сферы выявлены Э. де Сото, О. Бессоновой. Проблематика институционального проектирования в трансформационной экономике в рамках модели экономики развития представлены в работах В. Вольчика, А. Гранберга, М. Гу-зева, В. Игнатова, Т.Игнатовой, О. Мамедова, А. Семина.

Теория и методология структурной модернизации посткризисной экономики России разработана в трудах В. Иноземцева, С. Любимцевой, Р. Ну-реева, Г. Явлинского, А. Яковлева, Е. Ясина и др. Проблематика макроэкономической динамики российской экономики в аспекте воспроизводственных процессов и их регионализации проанализирована А. Абакиным, О. Бе-локрыловой, Т. Игнатовой, Н. Кетовой, В. Овчинниковым, Б. Плышевским и др.

Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, Л. Батуриным, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Бекиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной.

Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной, В. Тапилиной. Вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансово-кредитных и страховых организаций представлены в работах Л. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др.

Однако уровень разработки проблемы остается недостаточным для теоретического осмысления процессов институционализации транзитивного рынка жилья и разработки целостной концепции модернизации его инвестиционно-финансового механизма в условиях посткризисного развития, способной обеспечить реализацию потребности в жилье на рыночных принципах. Актуальность данной проблематики усиливается тем, что в настоящее время происходит переход от либеральной модели регулирования экономики к структурно-мобилизационной, что проявляется в переосмыслении роли государства как экономического субъекта, в том числе в жилищной сфере.

Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования стратегий развития ипотечного кредитования, не определена роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования как инструмента снижения кредитных рисков. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно регионального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения, например, офицеров и малообеспеченных семей в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер. В специальной литературе наблюдается преобладание эмпири-

ческих разработок при противоречивости теоретических подходов и выводов.

Дискуссионность концепции посткризисной модернизации рынка жилья, неразработанность методологических подходов его рыночной трансформации, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость изучения поставленных проблем обусловили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели и формулирование этапных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического анализа системной организации рынка жилья и инструментов государственного управления его модернизацией в посткризисной экономике России, обосновать авторскую концепцию развития двухуровневой системы ипотечного кредитования как стратегии институциональной модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья и разработать предложения по формированию целостной национальной модели ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Цель исследования обусловила необходимость постановки и решения этапных задач, отражающих логическую структуру и последовательность предпринятого исследования, агрегированных в следующие укрупненные блоки:

- выявить трансформационные особенности формирования и функционирования российского рынка жилья, его макроэкономическую динамику; оценить формы и методы воздействия на рынок жилья в системе его государственного регулирования;

- выделить тенденции развития российского строительного комплекса, охарактеризовать особенности и эффекты его корпоратизации;

- проанализировать эволюцию инвестиционно-финансового механизма рынка жилья, выявить его содержание и особенности в России, исследовать динамику инвестиций и сбережений в транзитивной экономике;

- оценить сложившиеся финансовые институты жилищного рынка и их роль в стимулировании инвестиционного потенциала хозяйственных субъектов, предложить формы активизации инвестиционного поведения среднедо-ходных групп населения на рынке жилья как фактора устойчивости макроэкономического развития;

- исследовать развитие ипотечного кредитования как инструмента модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья, выявить его инвестиционный потенциал, смоделировать структуру целостной национальной системы ипотечного кредитования приобретения жилья, типологи-зировать ее и проанализировать динамику институтов рынка жилья посткризисной экономики России;

- обосновать инструменты и финансовые технологии ипотечного кредитования как условия преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, определить место государственных ипотечных агентств в системе институциональной модернизации рынка жилья, осуществить мониторинг деятельности субъектов двухуровневой системы ипотечного кредитования, охарактеризовать ценные бумаги как эффективный инструмент финансирования рынка жилья и предложить механизмы обеспечения их кредитного рейтинга;

- выявить роль системы зонирования и землеотвода под городское жилищное строительство в создании доступного рынка жилья и определить направления ее оптимизации;

- оценить состояние системы страхования ипотечного кредитования как приоритетного направления институциональной модернизации рынка жилья, выявить роль страхования в системе обеспечения устойчивости развития инвестиционно-финансовых институтов рынка жилья, проанализировать систему управления рисками при ипотечных операциях; предложить финансовые механизмы страхования ипотечных кредитов.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья как институт, конституирующий совокупность субъектно-объектных отношений по поводу приобретения, строитель-

ства и обмена жилья, и инвестиционно-финансовые механизмы жилищного строительства в условиях посткризисной экономики России. Предметом исследования являются экономические отношения между субъектами рынка жилья по поводу формирования эффективного инвестиционно-финансового механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья, обеспечивающего повышение общесистемной эффективности частного жилищного инвестирования, адекватного реалиям посткризисной экономики России.

Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Всероссийской гильдии риэторов, законодательных и испонительных органов власти России и ее регионов. В процессе исследования были использованы положения общей теории финансов, экономической теории, теории переходной экономики, институциональной экономики, экономики общественного сектора, экономики города, теории благосостояния.

Существенная роль в формировании методологической основы диссертационной работы принадлежит также синергетике как современному направлению развития системного метода, междисциплинарному научному направлению, изучающему закономерности эволюции сложных систем.

Инструментарно-методический аппарат диссертационного исследования включает принципы, обеспечивающие возможность применения системного подхода к разработке проблем в единстве его субъектно-объектного, функционально-структурного, коммуникативного и интегративного аспек-

тов. В процессе исследования использовася системно-функциональный подход к изучению инвестиционно-сберегательных стратегий на рынке жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объектный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок. Каждый из этих частных методов использовася в соответствии с его функциональными возможностями и разрешающими способностями для решения соответствующих исследовательских задач.

Информационно-эмпирической и нормативно-правовой базой обеспечения доказательности концептуальных положений, достоверности выводов и рекомендаций стали фактологические сведения, содержащиеся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализа-ции рыночных отношений в жилищной сфере, Федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, отраслевые нормативные акты, а также официальные данные Федеральной службы статистики РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, официальные статистические данные Министерства финансов РФ, Южного федерального округа, материалы конференций и аналитические данные Российской гильдии риэтеров, материалы периодической печати.

Концепция диссертационного исследования исходит из обоснования эффективной институциональной организации рынка жилья, системообразующим элементом которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обусловливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со

средними доходами. Решение проблемы спросовых ограничений на рынке жилья обеспечивается предложенной целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных банков под государственные гарантии РФ.

Положения диссертации, выносимые на защиту: По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью

1. Поскольку эффективность экономической системы оценивается ее способностью реализовать свою целевую функцию - удовлетворение общественных и личных потребностей и обеспечение устойчивых темпов экономического роста, то переход от восстановительного к инвестиционному и далее инновационному росту трансформационной экономики обеспечивается управляющей деятельностью государства по выбору отрасли, инвестиционные процессы в которой обладают максимальным мультипликационным эффектом на всю систему. В качестве такой отрасли в условиях посткризисного развития выступает жилищное строительство. Вложения в жилищное строительство оживляют инвестиционный комплекс, обеспечивая положительные структурные сдвиги, и выступают генерирующим началом инвестиционной активности в смежных отраслях. Приоритетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, высокой долей жилищных инвестиций в их общем объеме, значительной величиной бюджетных расходов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимостью создания социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификацией проводимых в жилищной сфере организационно-управленческих реформ и переходом жилищно-строительного комплекса к устойчивому развитию.

2. В узком смысле жилищные инвестиции как финансовые вложения в жилье представляют собой расходы на жилищное строительство, а также на

реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда, в широком смысле - это приобретение жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Спекулятивные инвестиции в спекулятивную или доходную недвижимость или жилищные инвестиционные инструменты в целях получения прибыли в рыночной экономике при сформированном жилищном рынке являются не только стабильным активом, но и выступают реальным страхованием вложенного капитала от инфляции; особым видом инвестиций в частно-общественное благо с высоким социально-экономическим мультипликативным эффектом и, наконец, генератором экономического роста.

3. Целью модернизации или обновления институциональной организации инвестиционного механизма рынка жилья выступает достижение ее целостности, поскольку в настоящее время рынок жилья характеризуется селекцией неэффективных институтов. Это проявляется в формировании следующих институциональных ловушек инвестирования:

- недоинвестирования частных сбережений в жилищную сферу,

- хранения сбережений в иностранной валюте;

- недоверия к финансовым институтам рынка жилья;

- уклонения от оплаты жилищно-коммунальных услуг;

- развития теневого сектора в жилищном строительстве;

- злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилья и жилищно - коммунальных услуг;

- отсутствия налоговых стимулов к владению жильем.

Важнейшим условием достижения целостности системной организации

рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, объективной предпосыкой которой выступает укрепление на рынке посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в

инвестиции строительных фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов.

4. Целью модернизации жилищно-строительного комплекса в условиях вступления России в ВТО является повышение конкурентоспособности его субъектов, которое обеспечивается государственной политикой стимулирования процессов их корпоратизации на основе консолидации и концентрации средств строительных фирм. Корпоративные структуры жилищного строительства, созданные на основе интеграции, повышают эффективность функционирования компании за счет эффекта синергии, связанного со способностью корпоративных структур к адаптации и саморегуляции. Корпора-тизация строительного производства выражается в увеличении доли акционерных обществ в общей структуре хозяйствующих субъектов. Однако экспансия корпоративных структур требует усиления регулирующей деятельности государства на рынке жилья в целях предупреждения его монополизации.

5. В трансформационной экономике традиционная модель институциональной организации сбережений, представленная кредитно-финансовыми институтами (страховыми компаниями, инвестиционными, пенсионными фондами, коммерческими банками и рынком ценных бумаг), односторонне деформирована в сторону коммерческих банков, тогда как рынки жилья и ценных бумаг находятся в начальной стадии становления и запоняют соответствующие институциональные ниши по мере укрепления рыночной организации экономики. Поскольку неразвитость рынка ценных бумаг в значительной степени определяет эффективность функционирования небанковского сектора финансового рынка, то небанковские финансовые институты не могут конкурировать с коммерческими банками в привлечении вкладов населения.

6. Выделены на основе оценки накопительного потенциала среднедо-ходных групп населения как активного экономического субъекта на рынке жилья следующие варианты инвестиционно-накопительных стратегий домо-хозяйств:

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи без инвестирования сбережений на начальном этапе в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств на начальном этапе в доходные активы и с продажей уже имеющегося жилья.

Реализация этих стратегий обеспечивает расширение совокупного спроса на рынке жилья и выступает фактором устойчивости макроэкономического развития.

7. Субъектно-объектная структура современных систем ипотечного кредитования в рыночной экономике включает государство, осуществляющее управление процессами формирования новых институтов ипотечного кредитования. Этим достигаются две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски банковской системы. В посткризисной экономике России системообразующую роль в системе модернизации институциональной структуры рынка жилья выпоняют государственные ипотечные агентства по рефинансированию ипотечных кредитов как самостоятельно хозяйствующие субъекты.

По специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит:

1. Регулирующее воздействие государства на структуру рынка жилья, включающую формальные (строительные организации, риэтерские фирмы, финансово-кредитные институты, органы оценки и регистрации) и неформальные институты, способствует достижению целостности его институциональной организации, ограничит устойчивый рост цен на жилье, обеспечит информационную прозрачность рынка и доверие субъектов жилищной сферы к государству и к финансово-кредитной системе. Эффективность государственного регулирования рынка жилья в посткризисной экономике обеспечивается функционированием института частной собственности на землю,

функционального зонирования земельных участков, оптимальной оценкой имущества в целях налогообложения, модернизацией нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

2. Ипотечное кредитование является системообразующим элементом инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства и обеспечивает трансформацию меких частных сбережений в жилищные инвестиции. Категориальная дихотомия ипотечного кредитования заключается в одновременном сочетании его формализованных кредитных признаков и высокого инвестиционного потенциала. С одной стороны, ипотека выступает как продукт функционирования ссудного капитала и является формой кредита под залог недвижимого имущества, а с другой, ипотечное кредитование - это форма инвестирования, эффективное средство аккумуляции свободных денежных средств микроэкономических субъектов и потенциально мощный финансовый инструмент, способный активизировать инвестиционную ситуацию и трансформировать имеющиеся в экономике сбережения населения в

реальные инвестиции.

3. Усиливающиеся тенденции регионализации России обусловливают формирование региональных моделей развития, в частности, жилищной сферы и систем ипотечного кредитования, региональная специфика которых определяется: темпами экономического роста; инвестиционной активностью; уровнем доходов; обеспеченностью жильем; развитостью финансово-кредитной инфраструктуры; степенью институционализации рынка жилья. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России.

4. Институционализация нового частно-государственного инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы ускоряется в процессе консолидации всех источников финансирования - бюджетных средств, кредит-

ных ресурсов специализированных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. Она может осуществляться в направлении создания одноуровневой системы ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и двухуровневой модели с использованием вторичного рынка ипотечных кредитов. Финансово-экономический механизм инвестирования жилищной сферы включает инструменты и технологии накопления, перемещения средств, финансовые источники, первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов, институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссии жилищных и ипотечных ценных бумаг.

5. Системообразующим институтом двухуровневой модели ипотечного кредитования выступает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое рефинансирует кредиты, выданные операторами первичного рынка за счет средств, привлекаемых под государственные гарантии РФ. Взаимодействие банков с Агентством по созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов на региональном уровне позволяет при ограниченности ресурсов и их краткосрочности осуществлять ипотечное кредитование в регионах России. Государственная поддержка деятельности Агентства обеспечивает возможность функционирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и повышает доступность ипотечных кредитов для семей со средним уровнем доходов.

6. Развитие в России двухуровневой модели ипотечного кредитования ускоряет становление рынка ипотечных ценных бумаг как эффективного финансового инструмента инвестирования жилищного строительства. Развитие рынка ипотечных облигаций в настоящее время ограничено рядом факторов: неразвитостью инфраструктуры фондового рынка, несклонностью финансовых институтов вкладывать активы в догосрочные проекты, а также не-сформированностью законодательной базы. Задачей финансового института, эмитирующего ипотечные ценные бумаги, является снижение кредитного риска секьюритизируемых активов и достижение более высокого кредитного

рейтинга по всем направлениям: организационному, юридическому, кредитному.

7. Эффективным инструментом развития ипотечного кредитования выступает становление системы страхования кредитных ипотечных рисков, призванной обеспечить устойчивое развитие финансово-кредитной подсистемы жилищного рынка. С одной стороны, страховые институты способны выпонять функции институциональных инвесторов, мобилизуя финансовые средства юридических и физических лиц и направляя их в различные виды инвестиций. С этой точки зрения их деятельность как колективных инвесторов обеспечивает аккумуляцию средств меких инвесторов для их последующего целенаправленного инвестирования. С другой стороны, страховая защита стимулирует инвестиционную активность отечественных и иностранных владельцев капитала путем осуществления страховых операций по видам страхования, гарантирующим инвесторам возврат вложенных средств и возмещение неполученного дохода при неблагоприятных событиях. Формирование накопительной системы за счет страхования жизни предполагает накопление жилищно-строительных сбережений за счет развития в регионах догосрочного накопительного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе жилищного финансирования в качестве и инвесторов, и страховщиков.

Научная новизна работы состоит в обосновании стратегии развития российского рынка жилья, ведущую роль в системной организации которого дожно выпонять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных Агентств как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. Двухуровневая частно-государственная система ипотечного кредитования способствует активизации внутренних источников жилищного инвестирования и преодолению спросовых ограничений на рынке жилья. Селекция эффективной институциональной организации финансового механизма жилищной сферы, создаваемого при активном воздействии госу-

дарства, активизирует формирование эффективного рынка доступного жилья на основе обеспеченности жильем среднедоходных групп населения.

Элементы научной новизны, содержащие критическую массу новаци-онного знания, состоят в следующем:

По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью

1. Раскрыты сущностные характеристики модернизации инвестиционного механизма жилищной сферы, как противоречивого взаимодействия элементов рынка жилья, выпоняющего системообразующую роль в обеспечении экономического роста посткризисной экономики и восстанавливающего соответствие между структурой производства в жилищно-строительном комплексе и структурой общественных интересов и потребностей в жилье, отсутствие которого проявляется в условиях посткризисной экономики России как социально-экономическая проблема дисбаланса рыночных цен на жилье и потребностей населения в нем.

2. Выявлена на основе двух базовых концепций экономического реформирования - либеральной и структурно-мобилизационной - приоритетность структурно-мобилизационного подхода к реформированию рынка жилья, когда в качестве первоочередной задачи выдвигается обновление технологий и структурная перестройка хозяйственного механизма на основе внутренних инвестиционных ресурсов, стимулирование потребительского спроса, ускорение экономического роста за счет мультипликативного эффекта жилищного строительства. Это позволило обосновать необходимость расширения управляющего воздействия государства на процессы модернизации инвестиционной системы жилищно-строительного комплекса.

3. Разработана применительно к функционально-структурным модулям системы воспроизводства отечественного хозяйства макро- и мезоуров-ня концепция институциональной модернизации рынка жилья, основывающаяся на эффективной институциональной организации финансово-экономического механизма инвестирования жилищной сферы как необходи-

мого условия стимулирования внутренних источников жилищного инвестирования и средства преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, реализуемая при существенном стимулирующем воздействии государства. Это позволило определить основные элементы системы управления террито-риально-локализованным рынком жилья - институциональную, структурную, инвестиционную и финансово-кредитную политики.

4. Доказано, что институциональная организация частных инвестиций в переходной экономике нерациональна и деформирована в сторону гипертрофированного развития банковского сектора вследствие недостаточной вовлеченности сбережений домохозяйств в инвестиционный оборот, что позволило разработать следующие предложения по модернизации механизма трансформации сбережений в реальные инвестиции на основе усиления регулирующего воздействия государства:

- расширение системы государственных гарантий частных вкладов и страхования;

- контроль деятельности финансово-кредитных институтов;

- оптимизация налоговых и денежно-кредитных инструментов;

- ускоренное развитие ипотечного кредитования как эффективного направления модернизации рынка жилья.

5. Систематизированы институциональные факторы становления и развития рынка жилья в посткризисной экономике:

- устойчивый рост цен на жилье, необеспеченный платежеспособным спросом, асинхронность развития, информационная асимметрия, региональная дифференциация;

- институциональные ловушки (наличие теневого сектора, злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилищно-коммунальных услуг, отсутствие налоговых стимулов к владению жильем).

Это позволило специфицировать институциональные характеристики рынка жилья и определить направления региональной экономической поли-

тики на рынке жилья в системе моделирования социально-экономического развития макрорегиона.

6. Определены структурные ограничения модели корпоратизации бизнес-процессов в жилищной сфере, реализующей интегративный подход к управлению строительными системами и обеспечивающей повышение эффективности функционирования компании за счет эффекта синергии, высокой способности к адаптации и саморегуляции. Это позволило выделить в качестве базового ограничения корпоратизации тенденцию монополизации строительного производства, усиливающую разрыв между себестоимостью и рыночной ценой жилья, и допонительно обосновать необходимость регулирующей деятельности государства на рынке жилья в целях обеспечения его доступности.

По специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит:

1. Выявлена категориальная дихотомия ипотечного кредитования, выступающего с одной стороны, как экономический инструмент финансирования непосредственно жилищного строительства или приобретения ипотечных ценных бумаг, существенной характеристикой которых выступает реальное страхование (хеджирование) вложенного капитала от инфляции, что увеличивает привлекательность данного вида инвестирования по сравнению с другими его формами; с другой стороны, ипотечные кредиты представляют собой инвестиции в человеческий капитал, что детерминирует их высокую социально-экономическую значимость и приоритетность развития жилищного строительства. С позиций теории финансов ипотечное кредитование характеризуется как продукт функционирования ссудного капитала и представляет собой форму кредита под залог недвижимого имущества.

2. Доказано, что реализация инвестиционно-финансового потенциала жилищной сферы как способности аккумулирования внутренних частных сбережений обеспечивается использованием внутренних источников инвестирования, что позволило классифицировать модели инвестирования жи-

лищного строительства по критерию привлечения финансовых средств на основе первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и предложить систему инструментов государственного управления инвестиционным механизмом развития жилищной сферы как прямого, так и косвенного воздействия, включая реформирование отношений собственности на землю в городе, деблокирование административных барьеров жилищного строительства, оптимизацию зонирования земельных участков, совершенствование нормативно-правовой базы, антимонопольное и инвестиционно-налоговое регулирование.

3. Обоснована более высокая эффективность финансово-кредитных институтов в транзитивной экономике по сравнению с фондовым рынком, что позволило выделить в качестве приоритетных институтов ипотечное кредитование, а также ссудо-сберегательные учреждения, жилищные кооперативы, кредитные союзы, определить формы их государственной поддержки через муниципальное субсидирование, допонительные гарантии и льготирование и разработать перспективную модель институционализации жилищного инвестирования как усредненный вариант регионального или местного незакрытого финансово-кредитного учреждения с постепенным переходом от доминирования муниципального финансирования к более сбалансированным инвестиционно-финансовым технологиям на основе создания крупных кредитных фондов, определяющим перспективы развития институциональной структуры ипотечного кредитования.

4. Осуществлен сравнительный анализ финансово-экономических инструментов институционализации жилищных инвестиций (ипотечные ценные бумаги, жилищные сертификаты, муниципальные займы, целевые накопления населения), позволивший оценить их эффективность в экономике России как достаточно высокую при условии взаимодействия с другими рыночными финансовыми инструментами (бюджетными субсидиями, льготными кредитами) и выявить инвестиционную сущность ипотечных ценных бумаг как

рыночной формы трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции.

5. На основе анализа процессов развития ипотечного кредитования в посткризисной экономике России и моделирования институциональной структуры ипотечного кредита на мезоуровне построена институциональная модель ипотечного кредитования в Ростовской области, характеризующаяся опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. На ее основе сделан вывод о том, что в регионе созданы необходимые условия для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании ипотечных кредитов, выдаваемых региональными банками.

6. Проанализирована эффективность привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство Ростовской области и выявлено на этой основе недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу и недостаточное развитие механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства, в результате чего разработана региональная финансовая модель привлечения догосрочных инвестиционных ресурсов в жилищную сферу региона, обеспечивающая участие таких институциональных инвесторов, как страховые компании, аккумулирующих значительные объемы инвестиционных ресурсов и способных выступить генерирующим звеном развития ипотечной системы жилищного строительства; при этом в качестве первоначального взноса могут выступать наряду со средствами, накопленными заемщиком и полученными от продажи имеющегося жилья, средства по накопительному страхованию жизни.

Теоретическая значимость исследования определяется научно-практической актуальностью поставленных задач и заключается в том, что полученные в ходе диссертационного исследования положения, выводы и предложения развивают и допоняют ряд аспектов экономической и финан-

совой теории и могут служить теоретической основой для разработки федеральной и региональной концепции модернизации системы ипотечного кредитования, внедрения в систему подготовки специалистов по жилищному финансированию. Теоретические выводы диссертационного исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансового поведения домохо-зяйств, финансово-кредитной системы, а также в процессе преподавания курсов Экономическая теория, Экономика жилья, Оценка недвижимости, Экономическая социология, Финансы и кредит.

Практическая значимость исследования. Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Экономическая теория, Оценка недвижимости, Финансы и кредит, Региональная экономика. Методика анализа рынка жилья на основе системы мониторинга, разработанная автором, может широко использоваться, в том числе и органами государственного управления, для непрерывного мониторинга жилищного рынка с минимальными трансакционными издержками.

Апробация результатов исследования. Отдельные результаты исследования используются оценочными и страховыми компаниями, региональными органами государственной власти, в частности стратегия снятия административных барьеров в сфере землеотвода, а также в процессе преподавании ряда дисциплин в Московском промышленно-экономическом коледже и на экономическом факультете Ростовского госуниверситета. Они легли в

основу спецкурса Новые финансовые инструменты на российском рынке жилья в рамках программы повышения квалификации специалистов по управлению государственными закупками и продажами.

Результаты исследования опубликованы в 32 научных работах (в т.ч. трех монографиях, 24 статьях в центральных и региональных научных изданиях) объемом 54,75 п.л. (из них личный авторский вклад 51,75 п.л.).

Основные положения, результаты и выводы исследования докладывались автором на международных, республиканских, региональных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар, Вогоград, Темрюк, Сочи, Орел, Воронеж.

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 5 глав, содержащих 21 параграф, заключения, списка использованной научной литературы из 377 источников и приложений.

Основное содержание работы

Первая группа рассмотренных проблем посвящена исследованию трансформационных особенностей российского рынка жилья и его макроэкономической динамики. В связи с этим в первой главе диссертации Трансформационные особенности российского рынка жилья и его макроэкономическая динамика раскрываются общетеоретические и методологические подходы к анализу сущности и направлений модернизации рынка жилья, анализу организации рынка жилья как системно-модульного образования, осуществляется оценка генерирующего потенциала рынка жилья, выявляется роль государства в системе организации рынка жилья.

Опыт почти 15-летней трансформации плановой экономики в рыночную свидетельствует о том, что структурная перестройка является наиболее сложной задачей транзитивной экономики, которой имманентно присущ структурный кризис. Это требует теоретического анализа структурной модернизации как экономической категории, выявления предпосылок струк-

турного кризиса в российской экономике и определения причин замедления структурной модернизации, обеспечивающей экономический рост и повышение уровня социально-экономического развития экономики в целом. При определении перспектив развития российской экономики, необходимость крупномасштабной модернизации рассматривается в качестве стратегической задачи реструктуризации финансового сектора страны6. Так, активы всей банковской системы страны в 2004 г. составили около 6 трн. руб., но более 50% этих ресурсов приходится на средства со сроком менее 1 года'.

Российские кредитно-финансовые институты дожны компенсировать отсутствие эффективно работающего рыночного механизма внутри- и межотраслевого перелива капитала. Для этого финансовая система дожна аккумулировать и концентрировать инвестиции на перспективных направлениях развития экономики на основе модернизации соответствующей конструкции государственных институтов развития и достижения устойчивости внутренних рынков, в том числе и рынка жилья.

Содержательно категория модернизация достаточно близка к категории лэкономическое развитие, отражающей совокупность взаимосвязанных процессов накопления капитала (мобилизации ресурсов), развития производства и повышения производительности труда. Однако если экономическое развитие характеризует эволюционные тенденции, то модернизация связана с обновлением в экономической, технико-технологической, политической, общественно-культурной сферах общества. Доминантной составляющей современной модернизации российской экономики является расширение сферы влияния финансовых и рыночных отношений, а главной задачей Ч формирование системы развитых финансовых институтов, обеспечивающих мобилизацию длинных денег - финансовых ресурсов со сроком размещения не менее 10-15 лет, что детерминирует развитие ипотечного кредитования. Экономическая модернизация рыночных структур означает коренное обновление

6 Модернизация экономики России: Итоги и перспективы. / Отв. ред. Е.Г. Ясин. Кн.-1. - М.: ГУВШЭ, 2003. С. 7-8.

7 Доклад об экономике России. - Всемирный банк. 2004. - С.22.

на современной основе материально-вещественного и организационно-экономического потенциала производства. Со стороны материальных активов экономическая модернизация предусматривает поное обновление технического базиса путем внедрения высоких технологий, системы корпоративного управления, маркетинга.

Проведенный в первой главе диссертационной работы анализ механизмов структурной модернизации рынка жилья позволил концептуально обосновать применимость структурно-мобилизационного подхода к реализации экономической политики, выдвигаемого нами в качестве альтернативы либеральной концепции реформирования. Своей первоочередной задачей предлагаемая структурно-мобилизационная концепция модернизации предполагает обновление технологий и структурную перестройку хозяйственного механизма на основе аккумулирования внутренних инвестиционных ресурсов, активизации потребительского спроса, расширения общественного производства за счет мультипликативного эффекта роста отраслей материального производства. Данная концепция объективно предполагает активную роль государства в определении социально-экономических приоритетов развития страны и в управлении хозяйственными процессами. Ключевой задачей государства выступает при этом формирование крупного национального капитала как стратегического инвестора и гаранта сохранения систем жизнеобеспечения населения, включая и систему удовлетворения жилищных потребностей, на основе гармонизации общественных и частных интересов для решения проблем социального и экономического развития. Положительная динамика макроэкономических показателей в России, наблюдающаяся в последние годы, рассматривается в работе как предпосыка для перехода к новому, модернизационному этапу трансформации хозяйственной системы, призванному сформировать структуру общественного производства, отвечающую целям социально-экономического развития страны и обеспечивающую конкурентоспособность национальной экономики.

Применение методологии институционализма к анализу системной организации рынка жилья позволило доказать, что важнейшим условием эффективного функционирования рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования. Объективной предпосыкой институционализации инвестиций выступает необходимость функционирования посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и трансформирующих их в инвестиции фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вместе с ним.

Адекватность структурно-мобилизационного подхода к реализации экономической политики на современном этапе развития хозяйственной системы России концептуально обосновывается через активное государственное участие в экономическом развитии, что способно обеспечить структурную перестройку национальной экономики. Макроэкономическая политика государства в качестве базового элемента включает политику повышения конкурентоспособности страны, ее товаров и услуг, ресурсов и институтов. При этом модернизация хозяйственной системы является объективной предпосыкой эффективной макроэкономической политики. В жилищной сфере формирование институциональной структуры рынка жилья выступает в качестве необходимого условия оживления инвестиционной активности и эффективного функционирования инвестиционно-сберегательных институтов. Анализ современной государственной экономической политики России на рынке жилья позволяет оценить ее как соответствующую структурно-мобилизационному варианту модернизации рынка жилья.

Использование методологии институционализма для исследования экономической природы рынка жилья позволяет проанализировать его институциональную структуру, раскрыть сущность экономических форм конституи-рования деятельности субъектов рынка, оценить ее потенциал в процессе

трансформации экономической системы. Рынок жилья как экономический институт определяет нормы поведения его субъектов, взаимодействующих на основе специфических хозяйственных интересов, связанных с особенностями жилья как товара, и имеет определенную институциональную структуру. Проведенный в работе анализ позволяет определить рынок жилья в России как институт, конституирующий совокупность субъектно-объектных отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья и включающий следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности), инфраструктура. Рынок жилья в рыночной экономике выпоняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья; отчуждение поных или частичных прав собственности на жилье от одного экономического субъекта к другому и защиту прав его собственников; свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами.

Асинхронность развития рынка жилья в различных регионах России является особенностью становления данного института в переходной экономике. В России, при ее федеративном устройстве и высокой степени законодательной самостоятельности субъектов Федерации важным фактором, определяющим темпы и характер развития, является, с одной стороны, политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей, а с другой - конкретная социально-экономическая ситуация в городе и регионе. В свою очередь, от них зависит состояние и других факторов, определяющих уровень цен на жилье - степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализированности рынка и т.д. Пассивная политика и нерыночная ориентация местных властей, низкий уровень доходов населения и высокая степень их дифференциации, миграционный отток, инвестиционная пассивность, низкие темпы строительства и низкий уровень пред-

ложения и спроса на жилье оказывают негативное воздействие на развитие рыночных отношений. Напротив, активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование среднего класса, ускоренные темпы развития бизнеса, предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов жилищного строительства, предложения и спроса на жилье создают благоприятные условия для развития рынка, цены на жилье растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.

Рынок жилья испытывает непосредственное влияние макроэкономических факторов: темпов роста ВВП, промышленного и аграрного производства, уровня и динамики банковской ставки процента, доходности ценных бумаг, темпов инфляции, объемов денежной эмиссии, обменного курса рубля по отношению к основным мировым валютам. В условиях доларизации транзитивной экономики России наблюдается тесная связь темпов прироста цен на жилье с темпами обесценивания рубля относительно долара, объясняемая влиянием состояния валютно-денежной сферы на массовые ожидания населения. Так, с учетом колебания курсов валют, темпов инфляции и экономического роста по прогнозу к 2010 г. рост цен на жилье в среднем по России составит около 100%, т.е. по 20% в год8.

Осуществленный анализ тенденций развития рынка жилья в России позволяет охарактеризовать его как сформированный институт, функционирующий в соответствии с законами рыночной экономической системы. Рынок жилья в России развивается как нормальный институт рыночной экономики, основанный на частной собственности на жилье, на рыночном механизме ценообразования через взаимодействие спроса и предложения, на конкуренции и саморегулировании. Как элемент экономической системы рынок жилья испытывает влияние закономерностей и особенностей переходной экономики со всеми дисбалансами и противоречиями, свойственными трансформирующимся системам. Анализ тенденций развития российского рынка жилья свидетельствует о достаточно

8 Материалы конференции Российской гильдии риэтеров // Новости Лендлорда. - 2004. - № 9. - С. 1.

быстрых процессах рынкообразования в жилищной сфере, изменении структуры жилищного фонда по формам собственности. Устойчивый рост цен на жилье в условиях общей нестабильности и инфляционности переходной экономики обусловливает привлекательность инвестиций в жилье, выделяя их в качестве одного из самых выгодных и надежных способов вложения сбережений населения. Степень развитости рынка жилья дифференцируется по регионам России. Деловая активность и объем частных инвестиций на рынке жилья определяются его институциональной структурой.

Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов - института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. Без реализации указанных экономических механизмов институциональная структура рынка жилья неэффективна. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений привело в итоге к банкротству большинства данных учреждений и к потерям сбережений населения в виде вкладов, что сформировало устойчивый неформальный институт недоверия населения к кредитно-финансовому рынку.

К числу институциональных ловушек, оказывающих негативное влияние на функционирование жилищной сферы и макроэкономическую ситуацию в целом, по нашему мнению, следует отнести недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в форме непроизводственного капитала в чуке вместо инвестирования в капитальные активы, недоверие к финансовым институтам на рынке жилья, уклонение от оплаты жилищно-коммунальных услуг или частичная их оплата, стремление попасть в категорию льготников и получать жилищные субсидии при пользовании жилищными услугами и приобретении жилья в собственность. Теневой сектор как еще одна институциональная ловушка рынка жилья аккумулирует значительную часть частных инвестиций и сбережений

населения. Объемы внелегального жилищного строительства в российской экономике сложно количественно оценить в силу отсутствия статистических данных, но по оценкам размеры самозастроя в жилищном секторе соответствуют величине теневого сектора в экономике в целом.

Основной задачей государства как в переходной экономике в целом, так и в сфере рыночного оборота жилья является конституирование рыночной институциональной среды посредством мер законодательного и стимулирующего характера, создающих институциональное поле, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере и гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье.

Фундаментальной основой модернизации жилищного рынка выступает динамичное развитие российского строительного комплекса. Исходной отраслевой моделью строительного комплекса, на наш взгляд, является монополия, так как до 1991 г. строительная сфера была представлена 22000 предприятиями, объединенными в 245 трестов9. К 1996-1998 гг. в отрасли выделились несколько крупных предприятий - олигополистов, на современном этапе в жилищно-строительной сфере четко тестируется формирование рынка монополистической конкуренции, основанной на дифференциации продукта.

Корпоративные структуры, созданные на основе интеграции, повышают эффективность функционирования компании за счет синергии взаимодействия разных подразделений, при этом эффект синергии связан со способностью корпоративных структур к адаптации и саморегуляции. Корпоратизация строительного производства выражается в увеличении доли акционерных обществ в структуре хозяйствующих субъектов. Так, строительный комплекс РФ включает свыше 130 тыс. хозрасчетных проектных и строительных организаций, акционерных обществ10. Предприятия с частной формой собственности занимают доминирующее положение на современном этапе развития

9 Заренков В А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. - СПб.: Стройизлат СПб., 1999. - С. 19.

10 Вахрин И.П. Инвестиции. - М., 2002. - С. 105.

строительного комплекса. В настоящее время 60% предприятий строительного хозяйства, находящихся в частной собственности, производят более 80% общего объема производства. В силу этого первостепенную роль в процессе восстановления и повышения уровня жизни населения по показателю обеспеченности жильем играет строительная деятельность предприятий частного сектора. В настоящий момент строительный комплекс г. Ростова-на-Дону составляет 17 тыс. чел., он объединяет около 100 крупных и средних подрядных организаций, свыше 30 проектных организаций, 18 предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

Анализ деятельности корпоративных структур в строительном комплексе, например, Ростовской области, позволил выделить следующие существенные преимущества корпоративного управления производственно-строительной системой: абсолютные преимущества в издержках вертикально интегрированных бизнес-структур; эффект масштаба в производстве, сбыте продукции и закупках ресурсов, кредитные инструменты реализации объектов строительства, что обеспечивает фирме догосрочные преимущества дифференциации выпускаемой продукции, включенность в строительную политику региона и устойчивое положение в строительном комплексе региона. Однако расширяющиеся тенденции корпоратизации жилищностроительного комплекса требуют усиления регулирующего воздействия государства.

Современный этап экономического развития посткризисной экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации экономической жизни общества, что обусловливает формирование региональных моделей реализации хозяйственных процессов во всех отраслях экономики, в том числе в жилищной сфере. Рынок жилья Ростовской области характеризуется высокой деловой активностью, что обусловлено как интенсивными темпами экономического развития региона, в том числе и жилищного строительства, так и неудовлетворенным спросом на жилье со стороны населения региона. Ежегодно на рынке жилья г. Ростова-на-Дону регистрируется около 18

тыс. сделок с вторичным жильем, а по показателям развития первичного рынка жилья регион устойчиво входит в пятерку субъектов РФ, где объемы и темпы жилищного строительства неуклонно растут - на 2-5 % ежегодно. Так, в первом полугодии 2004 г. в Ростовской области сдано в эксплуатацию 506,4 тыс. кв. м. жилья, что на 14,5 % превышает прошлогодний уровень (для сравнения: за первый квартал 2004 г. в Воронеже введено 53,5 тыс. кв. м., в Ставрополе - 47,7 тыс. кв. м.). Всего в 2004 г. в области планировалось ввести 1080,5 тыс. кв. м. жилья, а в 2005 г. - 1200 тыс. кв.м. Показательно, что в 2003 г. в области достигнут максимальный объем ввода в эксплуатацию жилья за всю историю Ч 506 тыс. (самый высокий показатель фиксировася в 1987 г. Ч 486 тыс. кв. м.)11. По источникам финансирования вводимого жилья преобладают частное жилье, так из всего объема построенного в Ростовской области жилья в 2003 г. профинансировано из федерального бюджета 1,1 тыс. кв. м., из местных бюджетов - 0,5 тыс. кв. м.

Структура предложения первичного рынка жилья в Ростовской области характеризуется резким увеличением прироста вводимых площадей за счет многоэтажных домов (36% прироста к уровню 2003 г.), высотного жилья в частности (165% прироста), а не частных домовладений индивидуальных застройщиков (8% прироста), что свидетельствует о высоком потенциале отрасли жилищного строительства региона12. Снижение доли индивидуального строительства в общем объеме вводимого жилья в 2003 г. составило 11%.

В качестве догосрочной тенденции развития регионального рынка жилья выступает увеличение удельного веса коммерческого жилья в общих объемах его строительства. Цены на жилую недвижимость за 2003 г. выросли на 30%, что сделало жилье одним из самых дорогих и ликвидных товаров в Ростовской области. В 2004 г. эта динамика сохранилась - темпы роста цен на жилье составили 26 %, а прогноз на 2005 г. также не меняется. Существенной характеристикой национального рынка жилья является дифферен-

11 Петров И. Ростов пошел в рост // Российская газета. - 2004. - 5 августа. - С. 6.

12 Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики Ч Ростов н/Д, 2004.

циация уровня цен по регионам. Так, цена 1 кв. м. жилья в г. Москва в начале 2004 г. составила 36,5 тыс. руб., Вогограде - 12. тыс. руб., в Нижнем Новгороде - 15 тыс. руб., Самаре - 15,5 тыс. руб. В г. Ростове-на-Дону этот показатель в среднем был на уровне 14,5 тыс. руб.

Однако, несмотря на позитивные тенденции в развитии регионального рынка жилья и высокие темпы роста жилищного строительства, уровень обеспеченности жильем населения Ростовской области остается низким. Так, уровень благоустройства жилого фонда в г. Ростове-на-Дону не превышает 85,5%, что немного выше среднего уровня по стране (75%), а обеспеченность жильем - 19 кв. м. на человека, в то время как в целом по РФ - 19,7 кв. м. По прогнозам экспертов, в результате широкомасштабного развития ипотечного кредитования в регионах к 2010 г. средняя обеспеченность жильем в России составит 21,7 кв. м. на человека.

В странах с развитой рыночной экономикой этот показатель составляет 35-45 кв. м13 . В настоящее время в Ростовской области 96 тыс. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, каждая 12-я семья проживает в коммунальной квартире, каждая 40-я - в аварийном жилищном фонде14. Около 8% жилого фонда г. Ростова-на-Дону построено до 1930 г. и официально признано ветхим15. Как свидетельствуют социологические исследования, 61% населения России -31,6 мн. домохозяйств - стремятся удовлетворить жилищные потребности. Повышенный интерес к жилью как объекту вложения денежных средств наблюдается у среднего класса. Так, 36 % представи-

телей среднего класса намерены улучшить свои жилищные условия . В целом по России 70% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а ежегодный спрос на жилье составляет 150 мн. кв. м17.

13 Крашенинников П. В. Жилье мое // Российская газета. -2004. - 2 июня.

14 Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики. - Ростов н/Д, 2004.

15 Стратегический план социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на период до 2010 г.: Проектная разработка. - Ростов н/Д: ИнфоСервис, 2004. - С. 15.

16 Чего хотят средние русские? // Южная столица. - 2004. № 2. - С .4.

Семенова И. Одноэтажная Россия // Российская газета. -2004. - 17 апреля. - С. 2.

Анализ современного состояния рынка жилья Ростовской области позволяет заключить, что на региональном рынке жилья предложение существенно превышает спрос. Объективным ограничением для предъявления платежеспособного спроса на рынке жилья выступают низкие доходы основных групп населения и недостаточное развитие региональных систем ипотечного кредитования. Так, в 2003 г. средняя зарплата в г. Ростове-на-Дону составила 5,5 тыс. руб., а получить кредит на покупку квартиры можно при доходах не менее 10 тыс. руб. По оценкам президента Института экономики города Н. Косаревой, нижняя граница доходов населения, при которой ипотечный кредит в принципе становится доступным, оценивается в 27 тыс. руб. на семью из трех человек, что составляет всего 12,5 % населения России

Как показывает осуществленный в работе анализ, в настоящее время система финансирования жилищного строительства в Ростовской области опирается на средства инвесторов, а не на кредитные ресурсы, такая же ситуация характерна для рынка жилья. Объемы привлекаемых кредитных ресурсов на рынок жилой недвижимости в настоящее время не соответствуют потребностям финансово-жилищной системы, что актуализирует необходимость модернизации институтов ипотечного кредитования на мезоуровне как стратегического направления социально-экономического развития региона.

Вторая группа проблем, рассматриваемых в диссертации, посвящена исследованию финансового механизма инвестирования рынка жилья, выявлению его интегрирующей роли в институциональной структуре жилищной сферы, анализу динамики инвестиционно-финансовых институтов рынка жилья.

Использование теории финансового посредничества позволило охарактеризовать во второй главе работы Финансовый механизм инвестирования в институциональной структуре рынка жилья приобретение жилья в личную собственность как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Приобретение приносящей доход недвижимости как инвестиционного актива предполагает получение в будущем определенных вы-

год. За период владения объектом жилья собственник получает ряд положительных финансовых результатов - поток денежных средств; экономию на подоходном налоге; повышение стоимости; снижение ипотечного дога18. Место жилья в потоке денежных доходов, получаемых индивидом, характеризуется тем, что этот источник дохода более устойчив, чем другие, особенно в трансформирующихся экономических системах. Инвестиции в жилье характеризуются, с одной стороны, низкой ликвидностью, высокими издержками операций купли-продажи, но с другой, надежностью вложения капитала и доходностью. В соответствии с указанным подходом инвестиции в жилье определяются как приобретение собственно жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Спекулятивная или доходная жилая недвижимость в развитой рыночной экономической системе при сформированном жилищном рынке является не только стабильным, более того хеджированным активом, но и недвижимостью, приносящей доход. Социально-экономическое значение жилищного инвестирования позволяет выявить теоретико-методологическую связь жилищных инвестиций и инвестиций в человеческий капитал. Жилищная сфера выступает как одна из важнейших в системе воспроизводства человеческого капитала, что находит подтверждение в социально-экономических показателях качества жизни, включающих в оценку благосостояния уровень обеспеченности жильем.

Формирование эффективного инвестиционного механизма является ключевой проблемой трансформационной экономики, где происходит отказ от большого числа приоритетов инвестиционной политики и осуществляется концентрация инвестиционных ресурсов государства. Приоритетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, высокой долей жилищных инвестиций в общем объеме капиталовложений, значительной величиной бюджетных расходов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального

18 Фридман Д, ОрдуэйН Анализ и оценка приносящей доход недвижимости -М Дело,1995 -С 108

хозяйства, необходимостью создания социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификации проведённых в жилищной сфере реформ и перехода строительного комплекса к устойчивому развитию.

Как показывает осуществленный институциональный анализ динамики сбережений и инвестиций в трансформационной экономике, в рациональной институциональной организации сбережений частных инвесторов кроется мощный инвестиционно-финансовый потенциал, определяющий развитие экономики. Представляя исходный пункт общехозяйственного процесса накопления, личные сбережения выступают приоритетным элементом механизма расширенного воспроизводства и его источником. Социологический опрос населения РФ показал, что 19% сбережений хранится в наличной форме, 40% - в банковских депозитах, 26% - в недвижимости, 3% - в ценных бумагах. Прирост сбережений в 2004г. составил 18,7%, они достигли 1трн. 827,8 мрд. руб., население имеет на руках около 30 мрд. дол19

Макроэкономическая ситуация в России отражает фундаментальную экономическую проблему несовпадения субъектов сбережения и инвестирования, обусловленную различием факторов: для сбережений - рост дохода, для инвестиций - процентная ставка, состояние рыночной конъюнктуры, размер налогообложения, ожидаемая рентабельность, степень риска. Так, общая склонность населения к сбережениям в РФ в 2004 г. составила 13,5 %, в 2005 г. прогнозируется на уровне 15,3% доходов.20

Проведенный в диссертационной работе анализ развития инвестиционных процессов в жилищной сфере российской экономики свидетельствует о том, что жилищные инвестиции меньше подвержены влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрируют положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях. Инвестиционно-финансовый потенциал жилищного инвести-

19 Жить стали азартнее // Российская газета. Х 2004. - 31 декабря. - С. 6.

20 Зыкова Т. Все портили долар и проблемные банки // Российская газета. - 25 января - 2005 . - С.4.

рования заключается в способности аккумулировать внутренние частные сбережения, прежде всего, сбережения населения.

Важным фактором, тормозящим развитие ипотечных систем как на макроуровне, так и в регионах является дефицит длинных денег у кредитно-финансовых учреждений. На начало 2004 г. доля средств, привлеченных банками на сроки больше 3 лет, составляла менее 4%, что явно демонстрирует нехватку кредитных ресурсов для ипотеки. Парадоксально, как отмечает Е. Ясин, разрыв уровня внутренних сбережений и инвестиций продожает оставаться существенным: 32% в ВВП составляют сбережения против 18% инвестиций, разница уходит на сокращение внешнего дога, образование золотовалютных резервов ЦБ РФ и отток капиталов21. При этом сбережения граждан, не задействованные в кредитно-финансовой сфере, оцениваются в размере 16 мрд. руб. и хранятся в иностранной валюте на руках у населения22.

Важнейшим условием становления и эффективного функционирования рынка жилья является формирование институциональной структуры жилищного инвестирования. Объективной предпосыкой институционализации инвестиций выступает необходимость функционирования посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вместе с ним.

Общая модель институционализации частных сбережений на рынке жилья включает: кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг. В России она представлена различными институтами: коммерческими банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, рынком ценных бумаг. Анализ модели институциональной организации сбережений населе-

21 Ясин Е Грозит ли кризис доверию // Российская газета - 2004 - 4 августа - С 4

22 Сивкова В Во что вложить деньги // Аргументы и факты - 2004 - № 31. - С .9

ния развитых рыночных стран показывает, что существование разветвленной сети разнообразных финансовых институтов различных форм собственности, ведущих жесткую конкуренцию, а также гарантии и финансовая поддержка государства позволяют привлечь широкие слои населения к инвестированию сбережений. Финансовые институты сформировали устойчивую социальную систему банковского сервиса, уделяющую особое внимание особым категориям вкладчиков: молодежи, пенсионерам и другим получателям небольших доходов. Использование мотивированных вкладов, отвечающих инвестиционным целям различных категорий меких инвесторов, систем льгот и премий повышает инвестиционную активность населения. Российская макроэкономическая реальность - низкие доходы и недостаточный платежеспособный спрос населения на жилье - обусловливает необходимость поиска промежуточных форм институционализации частных сбережений на рынке жилья. Системообразующим элементом в структуре формальных институтов рынка жилья являются кредитно-финансовые учреждения, опосредующие финансирование и кредитование жилищных инвестиций.

Осуществленный анализ финансово-экономического механизма инвестирования рынка жилья позволяет классифицировать его институциональную структуру (рис.1).

Некредитный блок жилищного инвестирования включает страховые компании и пенсионные фонды, поставляющие догосрочный прогнозируемый капитал на рынок жилья, в связи с чем они являются идеальными финансовыми партнерами в жилищном инвестировании. Российские страховщики становятся самостоятельными участниками жилищно-инвестиционного рынка, начиная более активно заниматься ипотечным кредитованием и смежным залоговым кредитованием операций. Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов, процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты посредством своего функционального предназначения - страхование жилья, ценных бумаг,

ипотечных кредитов и вложений крупных финансовых средств в жилищные инвестиции. В целом рынки - страховой, жилищный, инвестиционный, ипотечный - имеют достаточно выраженную тенденцию к объединению своих функций и капитала в целях наиболее эффективного инвестирования.

Рис. 1. Институциональная структура жилищного инвестирования

Ключевую роль в процессе институционализации жилищных инвестиций играет государство, регулирующее жилищный рынок и его институты, управляющее финансовыми потоками и финансово-кредитными механизмами. Оно создает правовые и экономические основы для эффективного вложения сбережений, функционирования финансовых институтов и самоорганизации меких инвесторов, гарантирует свободный выбор форм вложений сбережений, выступает гарантом прав субъектов денежно-кредитного рынка,

обеспечивая согласование их интересов. Активизация сбережений населения на основе внедрения эффективных организационных форм обеспечивается реализацией следующих направлений экономической политики государства: нормативная деятельность государства по разработке правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбережений; совершенствование банковской деятельности; повышение эффективности использования государственных ценных бумаг; расширение небанковского сектора, становление и развитие финансовых институтов: инвестиционных взаимных фондов, страховых компаний, сберегательных касс, стройсберкасс, кредитных союзов, развитие фондового рынка; страхование депозитов; регулирование оценки и регистрации жилья.

Основой эффективного механизма жилищного инвестирования выступает государственная сберегательная политика, направленная на трансформацию средств населения в различные инвестиционные инструменты и финансовые источники. Структура сберегателей отражает присущую России глубокую дифференциацию населения по доходам: 52 % населения имеют 1% общей суммы сбережений, 2% населения - 53%. Жилищное кредитование с позиций более широкого подхода к кредиту является средством финансирования потребительской программы на протяжении всего жизненного цикла. Жилье как товар длительного пользования, обеспечивающий поступление жилищных услуг на протяжении жизненного цикла, обусловливает стремление семьи потреблять эти услуги, но намерение ограничивается проблемой финансирования, выходящей за рамки текущего периода и охватывающей отдаленное будущее. В соответствии с моделью жизненного цикла домохозяйство стремится получить заем под будущий доход для обеспечения желаемого уровня потребления жилищных услуг в течение жизни. Данная сумма может быть получена либо для финансирования прямого потребления жилья, т.е. для внесения арендной платы за жилье, либо с целью финансирования его покупки. Таким образом, жилищное кредитование представляет со-

бой способ использования семьей ссудного капитала для финансирования жилищных услуг.

Оценка инвестиционного потенциала домохозяйств, предъявляющих спрос на жилье, позволяет классифицировать их на категории в зависимости от доступности кредитных ресурсов: небольшая часть домохозяйств, способная единовременно произвести затраты на покупку или авансирование жилья; представители среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся в особых механизмах его приобретения Ч ипотеке, кредитах, плате в рассрочку; домохозяйства, не имеющие возможности самостоятельно или с помощью кредитов приобрести жилье и нуждающиеся в финансовой поддержке государства. При этом важнейшим фактором инвестиционного поведения домохозяйств на рынке жилья является доступность его для различных групп населения.

Платежеспособный спрос на жилье, предъявляемый средним классом, как в потребительских целях, так и в целях капитализации денежных средств, обеспечивает развитие рынка жилья. Процессы формирования среднего класса и рынка жилья в России осуществляются одновременно, обеспечивая стабильное развитие экономики в целом.

Третья группа рассмотренных проблем связана с изучением роли ипотечного кредитования как инструмента модернизации инвестиционно-финансового механизма российского рынка жилья. В связи с этим в работе раскрывается категориальная дихотомия ипотечного кредитования, моделируется его институциональная структура, а также определяется догосрочная стратегия устойчивого развития экономики макрорегиона на основе системной организации ипотечного кредитования.

Категория липотечное кредитование, формально отражающая финансовые отношения между субъектами рынка жилья по поводу выдачи ссуды под залог недвижимости, является базовым понятием инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства в рыночной экономике и обладает высоким экономическим потенциалом инвестиционного инстру-

мента, являющегося рыночной формой трансформации частных сбережений в жилищные инвестиции. Категориальная дихотомия ипотечного кредитования заключается в одновременном сочетании формализованных кредитных признаков данного экономического явления и его высокого инвестиционного потенциала. С одной стороны, ипотека выступает как продукт функционирования ссудного капитала и является формой кредита под залог недвижимого имущества. Поэтому категориально ипотечный кредит представляет собой догосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости Ч земли и строений производственного и жилого назначения. Развитие банковской системы привело к тому, что этот вид кредитования приобретает все большее социально-экономическое значение. Так, в США более 80% новых домов приобретаются в кредит. Но с другой стороны, ипотечное кредитование выступает как форма инвестирования, эффективное средство аккумуляции денежных средств. В силу этого ипотечное кредитование является потенциально мощным финансовым инструментом, способным активизировать инвестиционную ситуацию и трансформировать имеющиеся в экономике сбережения населения, превратив их в реальные инвестиции.

Формирование инвестиционно-финансового механизма жилищного сектора предполагает создание эффективной рыночной инфраструктуры, отлаженной схемы финансовых потоков с постоянными источниками инвестирования, современные финансовые и инвестиционные технологии, подготовку квалифицированных кадров, а также обеспечение института ипотеки эффективными технологиями, включающими: налогообложение; гарантии; страховой, регистрационный, оценочный блоки; институты анализа и контроля.

Субъектно-объектная структура инвестиционного механизма жилищной сферы предполагает развитие сложной системы социально-экономических отношений между субъектами хозяйственной деятельности по поводу реализации их экономических интересов на рынке жилья и арендных услуг, смежных секторов жилищного инвестиционного рынка, рынке

ипотечных кредитов, в сфере жилищного строительства, финансирования и кредитования. Инвестиционный механизм жилищного строительства включает кредитно-финансовый блок, инвестиционный блок и соответствующую инфраструктуру.

Рынок жилья и арендных услуг

Смежные сектора жилищного инвестиционного рынка, федеральные, региональные муниципальные органы

Продавцы жилья покупатели жилья финансовые инвесторы, арендаторь строительные и ремонтные фирмы частные и государ ственные владель-жилья, риэтеры

Рынок ипотечных кредитов, кредитование

и финансирование строительства, жилищное инвестирование

Оценщики, регистрационные, страховые, судебные, налоговые органы, юридические, паспортные службы, нотариат муниципальные, федеральные региональные органы, финансовые институты по выпуску ценных бумаг и др. эксплуатационные службы

Заемщики, строительные фирмы, кредитные и и финансовые учреждения, риэтеры, частные инвесторы и т.д.

ГОСУДАРСТВО

Основные функции субъектов жилищно-инвестиционного рынка

Строительство инфраструктуры строительство жилья,

аренда жилья,

продажа жилья

капремонт

модернизация

инженерных

Регистрация, оценка, налогообложение , юридическое и правовое сопровождение, судебные решения, страхование жилья, кредитов, жизни, титула, ценных бумаг, оценки, эмиссия жилищных облигаций, эксплуатация жилья, эмиссия ценных бумаг, субсидирование строительства и приобретения

Финансирование инфраструктуры, ипотечное кредитование жилья, капремонта и модернизации инженерных систем, кредитование строительства, финансирование жилья, привлечение средств населения

Рис. 2. Субъектно-объектная структура инвестиционного механизма ипотечного кредитования

Осуществленный в работе анализ позволил выявить институциональную структуру жилищного кредитования, включающую множество институтов первичного и вторичного рынков ипотечного кредита, в том числе рынок жилищных ценных бумаг: ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, разветвленный блок инвестиционных институтов, частные кредиторы, риэтерские фирмы, учреждения по

оценке и регистрации недвижимости, различные биржевые посредники, а также блок организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и иные органы) как на федеральном, так на местном и муниципальном уровне (рис. 2).

Развитие инвестиционного механизма жилищного строительства с необходимостью предполагает реализацию функций финансового инвестирования, как прямого Ч непосредственно вложения в акции, облигации и другие ценные бумаги, так и косвенного - трастовое пассивное инвестирование. Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или ипотечными кредитами (закладными), являются опосредованным инвестированием в недвижимость - косвенным инвестированием в жилье посредством приобретения жилищных ценных бумаг.

По источнику формы жилищного финансирования классифицируются на финансирование с помощью собственного капитала; финансирование с помощью заемного капитала; финансирование с помощью заемного и собственного капитала Ч смешанное финансирование (рис. 3).

Выявление инвестиционной составляющей ипотеки как доминирующей формы жилищного финансирования позволило определить, что институт ипотеки базируется на эффекте финансового левереджа. Указанный эффект проявляется в том, что в стабильной экономике финансовые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с помощью ипотечного кредита, всегда превышают расходы на залоговое финансирование (оплату банковского процента за ипотечный кредит). Этот эффект основан на постоянном росте стоимости недвижимости или доходов всех финансовых инструментов на базе недвижимости во времени.

Применение метода сравнительного анализа при исследовании жилищного инвестирования в рыночной экономической системе и определение перспектив адаптации выявленных форм к особенностям транзитивной экономики требует выявления эффективно работающих финансово-инвестиционных моделей. В мировой практике сложились две основные схе-

мы жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитования и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита. На наш взгляд, на начальных этапах переходного периода в силу отсутствия необходимой рыночной инфраструктуры, эффективного законодательства, догосрочных средств для становления американской модели жилищного кредитования наиболее адекватными являются ссудо-сберегательные учреждения.

Рис. 3. Классификация форм жилищного финансирования Мониторинг развития ипотечного кредитования в посткризисной экономике России позволяет выявить достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, в 2003 г. 5% всех продаж жилья осуществлялось с

использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, включающих продажу жилья в рассрочку, кредиты без оформления закладных и т.д.), в то время как в 2000 г. этот показатель составлял всего 0,1%. Реализуя переориентацию государственной экономической политики с производственных задач на социальные, Государственная Дума приняла жилищный пакет законопроектов, которые, как считают его авторы, помогут в ближайшем будущем строить доступное жилье для большинства россиян. Сам пакет насчитывает 27 документов, включая Жилищный и Градостроительный кодексы. Благодаря действию новых законов, как минимум, треть граждан России к 2010 г. смогут купить квартиры за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. При этом без жилья не останутся и малоимущие граждане - их будет обеспечивать государство по схеме социального найма.

Анализ динамики предложения на первичном рынке жилья позволяет тестировать положительные тенденции роста объемов жилищного строительства. Начиная с 2000 г., объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 г. Так, в 2002 г. было введено 33,8 мн. кв. м (54,7% к уровню 1990 г.), в 2003 г. - 36,3 мн. кв. м (58,8%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов (с 9,7% в 1990 г. до 41,9% в 2003 г.).

ТЬС л9 М

Ц|щшшл>Л CwfoStffi^b^ ЮиП адимй У|яас191й См9фЙ Дганпсггоюй

тки шимх ш>ы<>л, 1VM) t г iiirn-.n жнчмх,tnwiM. 2JK*2 i гсмл |лh.iu oPum тн>ла mi iuл jkivkhi

< к IWO I )

Рис. 4. Ввод жилых домов по федеральным округам РФ2

23 Отчет о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и предоставления государственных гарантий за счет средств федерального бюджета на развитие ипотечного жилищного кредитования за 2002 г. и 9 месяцев 2003 г // http //www ach gov ru/

Представленные на рис. 4 данные о вводе в действие жилых домов к началу посткризисного периода по федеральным округам свидетельствуют о глубокой дифференциации степени развития жилищного строительства, что обусловлено региональной асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России.

Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м.) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.). По данным ОАО АИЖК на конец 2003 г. коэффициент доступности жилья в среднем по РФ составлял 4,5 (для европейских стран данный показатель составляет 3, для США - 2). Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья все заработанные деньги будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее четырёх с половиной лет (рис. 5).

,00 ,00 4,00 2,00 0,00

Рис. 5. Динамика коэффициента доступности жилья в РФ24

Анализ уровня жизни населения России свидетельствует о том, что в настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет своих собственных средств невозможна в силу ограниченности платежеспособного спроса. Опыт ряда развитых стран подтверждает перспективность механизма

24 Щетинин Я , Баранов И Анализ доступности жилья в московском регионе // www rusipoteka ru

Коэффтшект доступности жилья г Росс икс кой федератах, 73, 1994-2003 гг.

,71 S и л,22 (.09

У 4, 30

Ч-1--1--1--1--1--1--1-Ч

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. Результаты проведенного исследования ипотечного жилищного кредитования в РФ в 2001-2004 гг. демонстрируют, что за этот период увеличилось количество кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные кредиты, ускорились темпы роста объемов предоставленных кредитов, и в целом по стране наметилась положительная динамика развития ипотечного кредитования (рис. 6).

2001 2002 2003 2004

Рис. 6. Объем ипотечных кредитов, выданных коммерческими банками

РФ, 2001 - 2004 гг. (мн. дол )25 Проведенное исследование свидетельствует о развитии процессов ин-ституционализация ипотечного кредитования в посткризисной экономике России и создании реальных предпосылок для ее эффективного функционирования в ближайшем будущем. Согласно имеющимся оценкам, в случае усиления правовой защиты кредиторов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, расширения масштабов поддержки со стороны федеральных и региональных органов власти к 2010 г. ипотечные кредиты могут достичь 50% в структуре источников финансирования покупки жилья, а объем строительства жилья составит около 100 мн. кв. м (без ипотеки - не более 50 мн кв м.).

25 Составлено автором по материалам сайта www rusipoteka

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России. Функционирующие в настоящее время в Ростовской области ипотечные схемы приобретения и строительства объектов жилой недвижимости характеризуются многовариантностью и институционализированы в различных экономико-правовых формах. Развитие ипотечного кредитования в регионе реализуется через механизм среднесрочного предоставления строительных кредитов застройщикам для строительства жилья, а также предоставление догосрочных кредитов гражданам под залог приобретенного жилья (табл. 1).

Таблица 1

Сравнительный анализ программ ипотечного кредитования __ в Ростовской области, 2004 г.26_ __

РРИ Сбер Рос- Дон- Юж- Цен Воз- Де Бал- икпк

К банк сий- ской ный тр- ро- ль тий-

ски на- торго- Ин- жде- та- ский

й ка- родны й банк вый банк вест ние кр ед банк

пи- ит

тал

Срок кредита, 27 15 27 5,27 10 10 27 15 27 20

лет

Первоначаль- 30 30 30 30 30 30 30 15- 30 10

ный взнос, % 30

Расходы по 1,5 нет 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1

страхованию, %

Доля ипотеч- 40 40 40 40 40 40 40 40 40 50

ных платежей в

доходе семьи, %

Поручители + + + + + + + - + -

Рейтинг дос- 1 1 1 2 3 3 1 2 1 2

тупности

Примечание: рейтинг доступности ранжирован по убыванию: 1 - наибольшая доступность по критерию минимизации трансакционных затрат на получение ипотечного кредита

В 2003 г. в Ростовской области выдано ипотечных кредитов 149 семьям на сумму около 25 мн. руб., за первое полугодие 2004 г. из различных источников выдано 62,6 мн. руб., в том числе из областного бюджета - 28,2

26 Составлено автором по: Ипотека в Ростовской области. - Ростов н/Д, 2004.

мн. руб. (в 2003 г. жителям г. Ростова-на-Дону было предоставлено за счет бюджетных средств 90 ипотечных ссуд на общую сумму 7,5 мн. руб.).27

Институциональная динамика структуры ипотечного кредитования в Ростовской области характеризуется опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. В области созданы необходимые предпосыки для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании кредитов, выдаваемых региональными ипотечными банками. Так, создание в 2003 г. ОАО Ростовская региональная ипотечная корпорация (РРИК) - регионального оператора российского ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с долей участия администрации области в 51% и уставным капиталом в 21 мн. руб.28 демонстрирует, что в Ростовской области формируется классическая двухуровневая система ипотечного кредитования, которая позволит населению области получать кредиты на приобретение жилья на срок до 27 лет со ставкой 15% годовых и единым равновеликим ежемесячным платежом.

Массированная институционализация ипотечного кредитования, разворачивающаяся в настоящее время, свидетельствует о том, что регионы, в том числе и Ростовская область, ведут интенсивные поиски наиболее эффективных институциональных форм финансирования рынка жилья. Модернизация рынка жилья предполагает не только всемерное развитие региональных систем жилищного кредитования, направленных на активизацию платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, но и оптимизацию системы предложения жилья, прежде всего на первичном рынке, направленную на снижение стоимости жилья и повышения его качества. В целях развития конкуренции в сфере предложения жилья и содействия росту темпов жилищного

27 Стратегический план социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на период до 2010 г.: Проектная разработка. - Ростов н/Д: ИнфоСервис, 2004. - С. 105.

28 Миронова О. Как решить квартирный вопрос // Южная столица. - 3 августа. - 2004. - С. 14.

строительства администрация Ростовской области намерена принять ряд мер по снижению трансакционных издержек в процессе организации ввода в действие объектов жилой недвижимости: ускорить разработку генеральных планов развития городов области, содействовать оснащению стройплощадок инженерными коммуникациями, снять административные барьеры в жилищном строительстве.

Четвертая группа проблем связана с исследованием модернизации инструментов и финансовых технологий ипотечного кредитования, что является необходимым условием преодоления спросовых ограничений на российском рынке жилья. Стратегическая задача создания доступного рынка жилья в России решается через модернизацию отношений собственности на землю в городских условиях, оптимизацию систем зонирования и землеоот-вода под жилищное строительство, деблокирование административных барьеров организации строительства жилья, упрощение доступа предпринимателей к земле и городской недвижимости. Так, в настоящее время 10-15% стоимости жилья составляют издержки оплаты при выделении земельного участка для городского строительства. Одной из задач принятия нового Градостроительного кодекса РФ является снижение административных барьеров и упрощение процедур допуска предпринимателей к городскому жилищному строительству в целях развития конкурентного механизма, включая этапы архитектурно-строительного проектирования, экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство, строительного контроля и государственного строительного надзора. Реализация отмеченных мер в совокупности дожна создать предпосыки для развития доступного рынка жилья в России на основе демонополизации сектора жилищного строительства и снижения цены жилья. Одним из важных направлений оптимизации системы земельного зонирования под городское строительство является внедрение тендеров (конкурсных торгов), при этом ключевыми параметрами торгов дожны выступать не принцип максимизации прибыли от сдеки, а принципы инвестиционного конкурса и максимальной общественной полез-

ности. Институциональный анализ реформы прав собственности на городскую недвижимость свидетельствует о ключевой роли эффективной системы прав собственности в обеспечении устойчивого социально-экономического развития городских территорий.

Создание государственных ипотечных агентств как института доступного рынка жилья реализует модель рефинансирования ипотечных кредитов, при этом размещение ипотечных закладных осуществляется как посредством выпуска вторичных ипотечных закладных, так и через секьюритизацию -трансформацию активов в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Механизм развития ипотечного рынка в странах с высокоразвитыми банковскими системами, например, в США, базируется на центральных системообразующих институтах - федеральных агентствах Фредди Мак и Фэнни Мэй, опирающихся на бюджетные ресурсы. Агентства располагают активами в размере соответственно 700 мрд. и 900 мрд. дол., в настоящее время объем выданных ими кредитов составляет 1,1 трн. и 1,5 трн. дол. Государственная национальная ипотечная ассоциация Джинни Мэй принадлежит федеральному правительству, общий объем выданных ею кредитов

превышает 2 трн. дол.

Осуществленный анализ мирового опыта свидетельствует о ведущей роли государства в обеспечении устойчивого развития систем ипотечного кредитования. В качестве системообразующего институционального элемента двухуровневой системы ипотечного кредитования выступает создание государственных ипотечных агентств по выкупу и рефинансированию ипотечных кредитов у коммерческих банков, что соответствует экономическим интересам субъектов инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства. Усиление позитивной макроэкономической динамики российской экономики, а также существенные сдвиги в создании институциональных предпосылок развития ипотеки в России позволяют сделать вывод о высоком потенциале государственных ипотечных агентств в системе активизации

29 Миронова О. Как решить квартирный вопрос// Южная столица. - 3 августа. - 2004. - С. 14.

субъектов ипотечного кредитования и оценить их как эффективный инструмент модернизации рынка жилья в посткризисной экономике.

Значимым этапом развития эффективной системы ипотечного кредитования в РФ является создание открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Агентство, АИЖК). В 2003 г. "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" впервые стало рентабельным: чистая прибыль составила 20 240 тыс. руб. Устойчивые позитивные тенденции деятельности АИЖК обусловливают удлинение сроков ипотечных кредитов, выдаваемых российскими банками, с 20 до 27 лет, что свидетельствует о перспективности деятельности данного института в направлении повышения эффективности рынка жилья и увеличения доступности жилья как социально-экономического блага как на макро-, так и на мезо-уровнях экономики России. На наш взгляд, развитию ипотечного рынка способствовало бы создание крупных системообразующих ипотечных банков с государственным участием, выступающих в качестве точки опоры рынка ипотечных кредитов и стимулирующих аккумуляцию части банковских ресурсов для реализации ипотечных программ.

Эффективным инструментом финансирования рынка жилья являются ипотечные ценные бумаги, которые в соответствии с действующим законодательством представляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляется федеральным органом испонительной власти по рынку ценных бумаг30. Российский рынок ипотечных ценных бумаг характеризуется как динамично развивающийся, что обусловлено, прежде всего, деятельностью АИЖК. К середине 2004 г. объем профинансированных им операций составил 2,5 мрд. руб. (85-90 мн. дол.)31

30 Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах // Российская газета - 2003 -18 ноября

31 Ершов М Об ипотеке// Вопросы экономики -2004 -№12 -С 12

Пятая группа проблем, рассматриваемых в диссертации, посвящена исследованию системы страхования ипотечных кредитов как фактора устойчивого развития рынка жилья. Эффективным инструментом развития ипотечного кредитования выступает становление адаптированной к российским условиям системы страхования кредитных ипотечных рисков, призванной обеспечить устойчивое развитие финансово-кредитной подсистемы жилищного рынка. Как показывают результаты исследования, при включении страховых механизмов, направленных на расширение возможности получения ипотечных кредитов, первый взнос при приобретении жилья снижается с 30 до 10%, а процентные ставки - с 20 до 5-10% годовых32, т.к. при уменьшении банковских рисков падает стоимость ипотечных кредитов.

Таблица 2

Состав страховщиков - основных участников ипотечного рынка г. Москвы

Страховщики Функции

Страховые компании Лицензированные страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка

Московское муниципальное страховое агентство Осуществляет все формы страхования, связанные с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, действующих в рамках Московской ипотечной программы

Квалифицированные МИА страховые компании Страховые компании, отвечающие требованиям Московского ипотечного агентства (МИА) и на основании этого рекомендованные им для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования

Сравнительный анализ существующих в России схем ипотечного кредитования демонстрирует объективную необходимость оптимизации существующего механизма финансирования средств в жилищное строительство, способного удовлетворить имеющийся спрос на рынке жилья региона. В качестве инструментов здесь может выступать введение обязательной нормы страхования гражданином взятого кредита. Для создания надежной страховой защиты от рисков при жилищном кредитовании страховщики включены

32 Семенова И. Куплю квартиру в европакете // Российская газета. - 2004. - 12 мая.

в состав участников ипотечного рынка (табл. 2). Анализ современного состояния развития жилищного рынка Ростовской области позволяет оценить эффективность привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство как недостаточную, что проявляется в недоинвестировании частных сбережений в жилищную сферу и недостаточном использовании механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства.

Одним из способов привлечения догосрочных инвестиционных ресурсов в жилищную сферу является, по-нашему мнению, включение таких институциональных инвесторов, как страховые компании, аккумулирующие значительные объемы инвестиционных ресурсов и способные выступить мощным рычагом для развития ипотечной системы жилищного строительства. В Московской ипотечной программе предусмотрен достаточно большой спектр видов страхования (табл. 3).

Таблица 3

Страхование при ипотечном кредитовании в г. Москва

Вид страхования Функции страховых компаний

Имущественное страхование Страхование предмета залога как обязательное условие обеспечения интересов залогодержателя (кредитора). Договор о страховании заложенного имущества заключается с заемщиком за его счет

Страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка Требуется в случаях, предусмотренных договорными отношениями участников, а в некоторых - действующим законодательством (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций в соответствии с законом Об оценочной деятельности в г. Москва)

Страхование жизни и трудоспособности заемщиков Осуществляется при необходимости в случаях, предусмотренных внутренними процедурами банков-кредиторов и (или) МИА

Страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в т.ч. отдельных рисков финансовых институтов -участников Московской ипотечной программы Осуществляется Московским муниципальным страховым агентством, что дожно обеспечить снижение общей нагрузки на бюджет города, в том числе за счет общего объема застрахованных Агентством рисков

При ипотечном жилищном кредитовании может применяться несколько видов страхования. Схема программы ипотечного жилищного кредитования с участием страховой компании представлена на рис. 7.

Заемщик

Заемщик направляется к продавцу жилья и подбирает квартиру. Квартира резервируется для него по отдельному соглашению с продавцом, которое является предварительным договором купли-продажи.

Заемщик обращается в банк и предъявляет предварительный договор купли-продажи жилья. Банк рассматривает заявление на получение ипотечного кредита. Если принимается положительное решение о выдаче кредита, то банк оформляет все необходимые договоры и другие документы.

Заемщик страхует заложенное жилье, а также жизнь и трудоспособность. Часть расходов на страхование могут брать на себя участники ипотечного рынка на основе специального соглашения.

Для определения залоговой стоимости заемщик по согласованию с продавцом приглашает оценщика и несет расходы, связанные с оценкой жилья.

Рис. 7. Схема ипотечной программы жилищного кредитования с участием страховой компании

Формирование накопительной системы за счет страхования жизни предполагает осуществление накопления жилищно-строительных сбережений за счет развития в г. Ростове-на-Дону догосрочного накопительного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе жилищного финансирования в качестве и инвесторов, и страховщиков.

Таким образом, в качестве эффективного инструмента модернизации системы ипотечного кредитования в регионе может выступить органичное включение страховых институтов в систему жилищного кредитования, что

расширяет ресурсную базу жилищного финансирования и снижает кредитные риски.

Результаты диссертационного исследования опубликованы в следующих работах.

Монографии

1. Яхимович В.И. Стратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики. Ростов-н/Д: Изд-во РГУ,2005(21 п.л.).

2. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование как новый институт развития российского рынка жилья. Ростов-н/Д: Изд-во РГУ, 2004 (7 п.л.)

3. Яхимович В.И., Белокрылова О.С., Привалова Е.В. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике. Ростов-н/Д: Изд-во РГУ, 2003 (9/11 п.л.)

Статьи в центральных научных журналах

1. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования в посткризисной экономике России // Финансы. - 2005. - № 1 (0,8 п.л.).

2. Яхимович В.И. Региональные особенности институционализации финансово-кредитных механизмов рынка жилья // Известия вузов. СевероКавказский регион. - 2005. - №1 (0,6 п.л.).

3. Яхимович В.И. Роль инвестиционно-финансовых институтов рынка жилья в системе активизации инвестиционного потенциала хозяйственных субъектов // Известия вузов. Северо-Кавказский регион. - 2004. - № 2 (0,6 п.л.).

4. Яхимович В.И. Социально-экономические основы институциональной модернизации рынка жилья // Философия хозяйства. - 2004. - № 6 (36) (0,4 п.л.).

5. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Ипотека как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области // Финансы и кредит. - 2005. - № 3 (0,8/1 п.л.)

6. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе модернизации рынка жилья // Философия хозяйства. - 2005. - № 1 (37) (0,5 п.л.).

7. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование как фактор экономического развития экономики макрорегиона (на примере ЮФО) // Научная мысль Северного Кавказа СКНЦ ВШ. Приложение 2. - 2005 (0,5 п.л.)

8. Яхимович В.И. Моделирование комплексного развития рынка жилья как фактора устойчивого развития макрорегиона // Научная мысль Северного Кавказа СКНЦ ВШ. Приложение 3. - 2005 (0,5 п.л.).

9. Яхимович В.И. Снятие административных барьеров жилищного строительства в городе как предпосыка формирования доступного рынка жилья // Известия вузов. Северо-Кавказский регион. Приложение 3. - 2005 (0,5п.л.)

10. Яхимович В.И. Институциональные ограничения развития рынка жилья в посткризисной экономике // Экономический вестник РГУ. - 2004. - Т.2. - № 4 (1 п.л.).

11. Яхимович В.И. Структурная модернизация экономических систем как фактор устойчивого развития транзитивной экономики: содержание, типы, закономерности модернизации плановой экономики // Экономический вестник РГУ. - 2004. - Приложение 6 (1 п.л.).

12. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Концепция институциональной модернизации рынка жилья в посткризисной экономике России // Экономический вестник РГУ. - Т.З. - 2005. - № 1 (0,3/0,4 п.л.)

13. Яхимович В.И. Структурные сдвиги как фактор социально-экономической модернизации российского рынка жилья // Экономический вестник РГУ. - 2005. Приложение 1 (0,5 п.л.).

Статьи и тезисы докладов в научно-тематических сборниках

1. Яхимович В.И. Институциональная модернизация российского рынка жилья // Модернизация механизмов государственного воздействия на экономическое развитие. Материалы второй Международной интернет-конференции экономического факультета РГУ. - Ростов-н/Д.: Изд-во РГУ, 2004 (0,4 п.л.).

2. Яхимович В.И. Инвестиционный потенциал ипотечного кредита как фактор модернизации российской экономики // Модернизация механизмов государственного воздействия на экономическое развитие. Материалы второй Международной интернет-конференции экономического факультета РГУ. Ростов-н/Д.: Изд-во РГУ, 2004 (0,4 п.л.).

3. Яхимович В.И. Воздействие глобализации на рынок жилья // Современная глобализация и Россия. / Отв. ред. Архипов А.Ю. - Ростов-н/Д.: Изд. РГУ, 2004 (0,15 п.л.).

4. Яхимович В.И. Влияние глобализации на трансформацию рынка жилья // Закономерности и перспективы трансформации общества. Материалы к У Международной Кондратьевской конференции. Т.2. Глобализация и трансформация рыночной экономики. - СПб.: Изд-во СПГУЭиФ, 2004 (0,6 п.л.)

5. Яхимович В.И. Институциональные ловушки как проявление неэффективности рынка жилья в транзитивной экономике // Экономические и институциональные исследования. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2005. - № 1 (13) (0,6 п.л.)

6. Яхимович В.И. Структурные сдвиги как фактор социально-экономической модернизации рынка жилья в системе устойчивого развития транзитивных экономик // Экономические и институциональные исследования. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2004. - № 4 (12) (1 п.л.).

7. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Институциональная поддержка инновационного потенциала региона // Юг России в перекрестье напряжений - 2. Южно-российский регион: потенциал и перспективы. Колективная монография. /Под редакцией Ю.М. Осипова, О.В. Иншакова и др. - Краснодар 2004 (0,8/1 п.л.)

8. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Институциональный механизм трансфера образовательных инноваций в системе высшей школы // Экономические и

институциональные исследования. - Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2004. - № 4 (12) (0,3/0,4 п.л.)

9. Яхимович В.И. Роль государственных ипотечных агентств в системе институциональной модернизации рынка жилья // Экономический вестник РГУ. - 2005. Приложение 1 (0,5 п.л.).

10. Яхимович В.И. Рынок жилья как объект экономического анализа развития ипотечного кредитования макрорегиона // Экономика и управление на рубеже веков. Выпуск 3. - Ростов н/Д: Изд-во СКАГС, 2005 (0,2 п.л.).

11. Яхимович В.И. Устойчивое развитие рынка жилья как индикатор конкурентоспособности региона // Проблемы и перспективы повышения конкурентоспособности российской экономики. Материалы XXV научно-практической конференции по экономике. 4.2. - Краснодар, 2004 (0,2 п.л.).

12. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Институциональная детерминанта регионального рынка труда // Занятость в XXI веке: формы, тенденции изменения, закономерности и мера. Материалы II Международной научно-практической конференции. Ч Ростов-на-Дону: РГЭУ, 2004 (0,4/0,5 п.л.).

13. Яхимович В.И. Императивы развития российского строительного комплекса как исходной основы модернизации жилищного рынка // Актуальные проблемы экономики, социологии и права: Межвуз. сб. науч. тр. / Под ред. И.В. Дарды; Институт открытого образования. - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2005 (0,4 п.л.).

14. Яхимович В.И., Белокрылова О.С, Аксенов Б.В. Влияние механизма финансового оздоровления на занятость на микроуровне // Занятость в XXI веке: формы, тенденции изменения, закономерности и мера. Материалы II Международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону: РГЭУ, 2004 (0,1/0,3 п.л.).

15. Яхимович В.И., Белокрылова О.С. Модернизация системы земельных отношений как условие удешевления нового жилья // Современная экономическая система общества: глобальные народнохозяйственные и региональные проблемы. Сб. статей региональной научно-практической конференции. -Воронеж: ВЭПИ, 2005 (0,1/0,2п.л.).

16. Яхимович В.И. Релизация моделей ипотечного кредитования как стратегия устойчивого регионального развития // Вековой поиск модели хозяйственного развития России. Материалы VII Международной научно-практической конференции, г.Вожский, 23-25 сентября 2004 г. - Вогоград: ВоГУ, 2005 (0,6 п.л.).

Печать цифровая. Бумага офсетная. Гарнитура Тайме. Формат60x84/16. Объем 2,6 уч.-изд -л. Заказ №470. Тираж100 экз. Отпечатано в КМЦ КОПИЦЕНТР 344006, г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 19, тел. 247-34-88

2 2 MAP Щ ( ^550

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Яхимович, Владимир Иванович

ВВЕДЕНИЕ

1. Трансформационные особенности российского рынка жи- 29 лья и его макроэкономическая динамика

1.1. Концептуальные основы институциональной модернизации 29 социально-экономического развития рыночных структур

1.2. Институциональная организация рынка жилья трансформаци- 48 онной экономики России

1.3. Институциональные ловушки - трансформационная характер и- 89 стика российского рынка жилья

1.4. Императивы развития российского строительного комплекса 105 как исходной основы модернизации жилищного рынка

1.5. Территориально-локализированный рынок жилья в системе 128 региональной экономики (на примере Ростовской области)

1.6. Система государственного регулирования жилищных инвеста- 136 ций в рыночной экономике

2. ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В 159 ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЙ СТРУКТУРЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ

2.1. Содержание и особенности инвестиционного механизма жи- 159 лищной сферы в рыночной экономике

2.2. Динамика инвестиций и сбережений в трансформационной 174 экономике

2.3. Генезис инвестиционно-финансовых институтов жилищного 187 рынка

2.4. Активизация инвестиционного поведения среднедоходных 215 групп населения на рынке жилья как фактор устойчивости макроэкономического развития

3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК 236 ИНСТРУМЕНТ МОДЕРНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА РОССИЙСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

3.1. Инвестиционный потенциал ипотечного кредитования

3.2. Моделирование институциональной структуры системы ипо- 252 течного кредитования и ее типологизация

3.3. Направления и формы развития ипотечного кредитования в по- 268 сткризисной экономике России

3.4. Структурная модернизация системы ипотечного кредитования 284 как догосрочная стратегия устойчивого развития экономики макрорегиона

4. МОДЕРНИЗАЦИЯ ИНСТРУМЕНТОВ И ФИНАНСОВЫХ 296 ТЕХНОЛОГИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК УСЛОВИЕ ПРЕОДОЛЕНИЯ СПРОСОВЫХ ОГРАНИЧЕ

НИЙ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

4.1. Снятие административных барьеров жилищного строительства 296 в ходе реформы отношений собственности на землю в городе

4.2. Государственные ипотечные агентства как институт рынка 308 доступного жилья

4.3. Эффективность функционирования субъектов двухуровневой 322 системы ипотечного кредитования в РФ

4.4. Ипотечные ценные бумаги - новый инструмент финансирова- 339 ния на российском рынке жилья

5. СТАНОВЛЕНИЕ СИСТЕМЫ СТРАХОВАНИЯ ИПОТЕЧ- 358 НЫХ КРЕДИТОВ КАК ФАКТОР УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

5.1. Роль страхования в достижении устойчивости финансового 358 механизма рынка жилья

5.2. Формирование системы управления рисками и страховой защи- 374 ты при ипотечных операциях

5.3. Финансовые механизмы страхования ипотечных кредитов

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование в системе инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики"

Актуальность темы исследования. Необходимым условием эффективного функционирования рынка жилья в странах с рыночной экономикой, обеспечивающим его доступность для семей со средними доходами, является развитость института ипотеки. В силу этого достижение устойчивости современного российского рынка жилья в условиях глобализации и возрастающей межрегиональной конкуренции требует формирования новых инструментов реализации инвестиционно-финансового потенциала населения, создания эффективной институциональной структуры жилищного инвестирования, всемерного стимулирования платежеспособного спроса на рынке жилья, повышения доступности жилья и уровня жизни населения в целом. К началу 2005 г. в экономике России сложились благоприятные условия: макроэкономические показатели демонстрируют положительную динамику, инфляция снизилась до 11,7 % в 2004г., федеральный бюджет сводится с профицитом, растут доходы населения - средние душевые доходы в январе а

2005г. составили 5353 руб., а начисленная заработная плата - 7039 руб. Это является материальной основой для поворота вектора экономической политики в сторону решения социальных проблем, в том числе всегда остро стоящей в России проблемы жилья. Так, в 2003 г. общая потребность населения России в жилье оценивалась в 17 трн. руб., 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий3. Поэтому мы вместе дожны решить самые насущные для граждан страны проблемы. Это прежде всего Ч качество и доступность жилья, образования, медицинского обслуживания. Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем4.

1 Уровень жизни населения // www.gks.ru

3 Оценка масштаба динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Институт экономики города, 2004. - С. 18.

4 Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации // Российская газета. 2004.26 мая. - С.2.

Жилищное строительство - одна из немногих отраслей - демонстрировало положительные темпы роста даже в период трансформационного спада российской экономики, подтверждая высокий генерирующий потенциал данной отрасли. Однако развитие рынка жилья в посткризисный период ограничивается низким платежеспособным спросом населения, глубокой дифференциацией уровня жизни населения современной России. Преодоление трансформационного спада и выход экономики России на траекторию экономического роста проявляется в переходе от стратегии адаптации и выживания к стратегиям модернизации и последующего роста на основе инновационного подхода, в рамках которого происходит селекция эффективных институтов и инструментов социально-экономического развития.

Императивом перехода от восстановительного к инвестиционному росту посткризисной экономики России выступает модернизация сложившихся рыночных структур, включая рынок жилья, что обеспечит повышательные тенденции экономического развития и переход от фазы восстановительного роста к этапу устойчивого расширенно-воспроизводственного развития экономической системы. В силу этого формирование эффективного инвестиционного механизма развития посткризисной экономики требует определения приоритетных направлений инвестиционной политики. На начальной стадии восстановительного роста даже незначительный объем инвестиций играет роль макрогенератора процесса оживления экономики, если инвестиционные вложения осуществляются в отрасли, выделяемые как приоритетные точки роста. Именно жилищное строительство явилось точкой роста многих макрорегионов России с учетом мультиплицирующего характера сопряженных инвестиций в смежных отраслях. Так, в некоторых республиках t

Северного Кавказа на строительство жилья направляется более 40% инвестиций в основной капитал5.

5 Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003: Стат.сб. - М., 2003. - С. 840.

Мировой опыт также подтверждает, что жилищное строительство является приоритетом государственной инвестиционной политики, обладает высоким мультипликационным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях. Так, общественные работы и жилищное строительство способствовали выходу в США из великой депрессии 30-х годов. Спецификой инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства посткризисной экономики является включение частных источников инвестирования, в том числе сбережений населения. Особенности сберегательных и инвестиционных процессов в России, проявляющиеся в доларизации и евроизации сбережений и инвестировании населения в основном в жилье, обусловливают необходимость разработки нового инвестиционного механизма, разрешающего противоречия сложившейся инвестиционной ситуации и мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции.

Закрепление тенденций ускоренного развития жилищного строительства в посткризисной экономике России и переход на траекторию устойчивого экономического роста ставят задачу модернизации рынка жилья и селекции эффективных институциональных форм внутренних накоплений, прежде всего, сбережений населения в направлении повышения платежеспособного спроса на рынке жилья. В условиях недостаточности доходов населения для решения жилищной проблемы социально-экономической основой модернизации инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства дожно стать, по нашему мнению, интенсивное развитие ипотечного кредитования.

В развитых странах ипотечное кредитование является эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие региона, но и одновременно повысить социальную защищенность граждан, уровень обеспеченности жильем и качество жизни населения в целом. Однако высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования остается незадействованным в условиях посткризисной экономики России. Так, в 2002 г. общий объем ипотечных кредитов в РФ составил лишь 3,3 мрд. руб., а средний размер кредита - только 532 тыс. руб. С учетом того, что общий объем кредитов населению на начало 2003 г. превышал 140 мрд. руб., на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП6. При этом в промышленно развитых странах данный показатель не опускается ниже 10%, а в некоторых достигает 110% ВВП. Объем выданных коммерческими банками ипотечных кредитов в РФ растет медленно и на середину 2004 г. составил около 550 мн. дол.7

Реализация либеральной концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России повлекла за собой самоустранение государства от активной роли в инвестиционно-финансовой сфере рынка жилья, что обусловило низкую эффективность ипотечного кредитования в России и позволило сделать вывод о невозможности трансплантации рыночных институтов в российскую экономическую действительность в чистом виде без обеспечения структурно-мобилизационной роли государства. Современный этап экономического развития посткризисной экономики России характеризуется усиливающейся тенденцией регионализации, что обусловливает формирование региональных моделей институциональной организации хозяйственных процессов в различных отраслях экономики, в том числе в сфере жилищного строительства. Развитие рыночных отношений в жилищной сфере и уровень институционализации рынка жилья в регионах демонстрируют высокую степень дифференциации, что актуализирует необходимость модернизации инвестиционно-финансовых механизмов рынка жилья и разработки региональных моделей ипотечного кредитования в системе обеспечения устойчивого развития мезоэкономики. Стабилизация условий и характера функционирования рыночных структур в посткризисном периоде ставит задачу модернизации стратегии рынка жилья на основе селекции эффективных ин

6 www.rusipoteka.ru

7 Ершов М. Об ипотеке // Вопросы экономики. - 2004. - № 12. - С. 12. статутов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения жильем, отбора действенных финансово-кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков, повышения доходности вложений в жилье, что в совокупности обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие регионов и макроэкономики в целом.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция стратегии модернизации рынка жилья на основе системных структурных преобразований и эффективных институциональных форм активизации частных инвестиций в жилищной сфере, отвечающая реалиям посткризисной экономики. Однако отдельные аспекты данной проблематики изучены в отечественной и зарубежной научной литературе.

Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена Г. Бэккером, К. Марксом, А. Пигу, Ф. Энгельсом. Основы жилищной политики разработаны представителями неолиберализма - В. Ойкеном, JI. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком.

Методология институциональных изменений разработана

Д.Нортом, Р. Нельсоном, М. Осоном, С. Уинтером, О. Уильямсоном. Институциональный анализ деятельности рыночных структур осуществлен в работах как сторонников старого институционализма Ч М. Вебером, Г. Мюрдалем, В. Ольсевичем, Т. Шульцем, так и представителями неоинститу-ционализма - российскими экономистами, активно использующими экономико-правовой подход - О. Иншаковым, Р. Капелюшниковым, А. Олейни-ком, В. Потеровичем, В. Радаевым, В.Тамбовцевым, Д. Фроловым, А. Шас-титко. Факторы институциональной неэффективности жилищной сферы выявлены Э. де Сото, О. Бессоновой. Проблематика институционального проектирования в трансформационной экономике в рамках модели экономики развития представлены в работах В. Вольчика, А. Гранберга, М. Гузева, В. Игнатова, Т.Игнатовой, О. Мамедова, А. Семина. Результаты, полученные перечисленными экономистами, учтены автором в диссертационном исследовании.

Теория и методология структурной модернизации посткризисной экономики России разработана в трудах В. Иноземцева, С. Любимцевой, Р. Ну-реева, Г. Явлинского, А. Яковлева, Е. Ясина и др. Проблематика макроэкономической динамики российской экономики в аспекте воспроизводственных процессов и их регионализации проанализирована А. Абакиным, О. Бе-локрыловой, Т. Игнатовой, И. Кетовой, В. Овчинниковым, Б. Плышевским и другими.

Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, И. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, JI. Батуриным, JI. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Бекиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены И. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитно-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной. Сберегатёльное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной, В. Тапилиной. Вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансовокредитных и страховых организаций представлены в работах JI. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и других.

Однако представляется, что уровень разработки проблемы остается недостаточным для теоретического осмысления процессов институционализа-ции транзитивного рынка жилья и разработки целостной концепции модернизации его инвестиционно-финансового механизма в условиях посткризисного развития, способной обеспечить реализацию потребности в жилье на рыночных принципах. Актуальность данной проблематики усиливается тем, что в настоящее время происходит переход от либеральной модели регулирования экономики к структурно-мобилизационной, что проявляется в переосмыслении роли государства как экономического субъекта, в том числе в жилищной сфере.

Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментов его развития, вне рамок традиционного анализа остаются проблемы активизации механизма трансформации частных сбережений в жилищные инвестиции, выявления организационных форм стимулирования сбережений населения в посткризисной экономике, оценки инвестиционно-финансового потенциала домашних хозяйств на рынке жилья, изучения роли государства в процессе институционализации ипотечного кредитования как активного экономического субъекта, анализа институциональной неэффективности рынка жилья, моделирование систем ипотечного кредитования на макро- и мезоуровнях. В отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования стратегий развития ипотечного кредитования, не определена роль государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования как инструмента снижения кредитных рисков. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого жилищное и ипотечю ное законодательство, концепция развития ипотечного кредитования, особенно регионального уровня, программы обеспечения жильем различных групп населения, например, офицеров и малообеспеченных семей в связи с принятием нового Жилищного кодекса носят противоречивый, фрагментарный характер. В специальной литературе наблюдается преобладание эмпирических разработок при противоречивости теоретических подходов и выводов.

Дискуссионность концепции посткризисной модернизации рынка жилья, неразработанность методологических подходов его рыночной трансформации, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость изучения поставленных проблем обусловили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели и формулирование этапных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического анализа системной организации рынка жилья и инструментов государственного управления его модернизацией в посткризисной экономике России, обосновать авторскую концепцию развития двухуровневой системы ипотечного кредитования как стратегии институциональной модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья и разработать предложения по формированию целостной национальной модели ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.

Цель исследования обусловила необходимость постановки и решения этапных задач, отражающих логическую структуру и последовательность предпринятого исследования, агрегированных в следующие укрупненные блоки:

- опираясь на анализ категорий рынка жилья, разработать методологические основы исследования механизмов его становления, осуществить структурирование рынка жилья;

- выявить трансформационные особенности формирования и функционирования российского рынка жилья, его макроэкономическую динамику; оценить формы и методы воздействия на рынок жилья в системе его государственного регулирования;

- выделить тенденции развития российского строительного комплекса, охарактеризовать особенности и эффекты его корпоратизации;

- проанализировать эволюцию инвестиционно-финансового механизма рынка жилья, выявить его содержание и особенности в России, исследовать динамику инвестиций и сбережений в транзитивной экономике;

- оценить сложившиеся финансовые институты жилищного рынка и их роль в стимулировании инвестиционного потенциала хозяйственных субъектов, предложить формы активизации инвестиционного поведения среднедо-ходных групп населения на рынке жилья как фактора устойчивости макроэкономического развития;

- исследовать развитие ипотечного кредитования как инструмента модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья, выявить его инвестиционный потенциал, смоделировать структуру целостной национальной системы ипотечного кредитования приобретения жилья, типологи-зировать ее и проанализировать динамику институтов рынка жилья посткризисной экономики России;

- обосновать инструменты и финансовые технологии ипотечного кредитования как условия преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, определить место государственных ипотечных агентств в системе институциональной модернизации рынка жилья, осуществить мониторинг деятельности субъектов двухуровневой системы ипотечного кредитования на примере ОАО Агентство по ипотечному кредитованию, охарактеризовать ценные бумаги как эффективный инструмент финансирования рынка жилья и предложить механизмы обеспечения их кредитного рейтинга;

- выявить роль системы зонирования и землеотвода под городское жилищное строительство в создании доступного рынка жилья и определить направления ее оптимизации;

- оценить состояние системы страхования ипотечного кредитования как приоритетного направления институциональной модернизации рынка жилья, выявить роль страхования в системе обеспечения устойчивости развития инвестиционно-финансовых институтов рынка жилья, проанализировать систему управления рисками при ипотечных операциях; предложить финансовые механизмы страхования ипотечных кредитов.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступают рынок жилья как институт, конституирующий совокупность субъектно-объектных отношений по поводу приобретения, строительства и обмена жилья, и инвестиционно-финансовые механизмы жилищного строительства в условиях посткризисной экономики России. Предметом исследования являются экономические отношения между субъектами рынка жилья по поводу формирования эффективного инвестиционно-финансового механизма ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья, обеспечивающего повышение общесистемной эффективности частного жилищного инвестирования, адекватного реалиям посткризисной экономики России.

Теоретико-методологическую основу настоящего исследования составляют фундаментальные концепции рынка жилья, эффективных инвестиционно-финансовых механизмов его функционирования, развития ипотечного кредитования, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки Всероссийской гильдии риэторов, законодательных и испонительных органов власти России и ее регионов. В процессе исследования были использованы положения общей теории финансов, экономической теории, теории переходной экономики, институциональной экономики, экономики общественного сектора, экономики города, теории благосостояния.

Существенная роль в формировании методологической основы диссертационной работы принадлежит также синергетике как современному направлению развития системного метода, междисциплинарному научному направлению, изучающему закономерности эволюции сложных систем.

Инструментарно-методический аппарат настоящего диссертационного исследования включает принципы, обеспечивающие возможность применения системного подхода к разработке проблем в единстве его субъектно-объектного, функционально-структурного, коммуникативного и интегратив-ного аспектов. В процессе исследования использовася системно-функциональный подход к изучению инвестиционно-сберегательных стратегий на рынке жилья, а также категориальный, историко-генетический и компаративистский, субъектно-объектный анализ, общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, принципы единства исторического и логического, системности, взаимосвязи количественных и качественных изменений. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок. Каждый из этих частных методов использовася в соответствии с его функциональными возможностями и разрешающими способностями для решения соответствующих исследовательских задач.

Информационно-эмпирической и нормативно-правовой базой обеспечения доказательности концептуальных положений, достоверности выводов и рекомендаций стали фактологические сведения, содержащиеся в трудах российских и зарубежных ученых по проблемам институционализа-ции рыночных отношений в жилищной сфере, Федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, отраслевые нормативные акты, а также официальные данные Федеральной службы статистики РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, официальные статистические данные Министерства финансов РФ, Южного федерального

14 округа, материалы конференций и аналитические данные Российской гильдии риэтеров, материалы периодической печати.

Концепция диссертационного исследования исходит из обоснования эффективной институциональной организации рынка жилья, системообразующим элементом которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обусловливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со средними доходами. Решение проблемы спросовых ограничений на рынке жилья обеспечивается предложенной целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных банков под государственные гарантии РФ.

Положения диссертации, выносимые на защиту: По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью:

1. Поскольку эффективность экономической системы оценивается ее способностью реализовать свою целевую функцию - удовлетворение общественных и личных потребностей и обеспечение устойчивых темпов экономического роста, то переход от восстановительного к инвестиционному и далее инновационному росту трансформационной экономики обеспечивается управляющей деятельностью государства по выбору отрасли, инвестиционные процессы в которой обладают максимальным мультипликационным эффектом на всю систему. В качестве такой отрасли в условиях посткризисного развития выступает жилищное строительство. Вложения в жилищное строительство оживляют инвестиционный комплекс, обеспечивая положительные структурные сдвиги, и выступают генерирующим началом инвестиционной активности в смежных отраслях. Приоритетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, высокой долей жилищных инвестиций в их общем объеме, значительной величиной бюджетных расходов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимостью создания социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификацией проводимых в жилищной сфере организационно-управленческих реформ и переходом жилищно-строительного комплекса к устойчивому развитию.

2. В узком смысле жилищные инвестиции как финансовые вложения в жилье представляют собой расходы на жилищное строительство, а также на реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда, в широком смысле Ч это приобретение жилой недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Спекулятивные инвестиции в спекулятивную или доходную недвижимость или жилищные инвестиционные инструменты в целях получения прибыли в рыночной экономике при сформированном жилищном рынке являются не только стабильным активом, но и выступают реальным страхованием вложенного капитала от инфляции; особым видом инвестиций в частно-общественное благо с высоким социально-экономическим мультипликативным эффектом и, наконец, генератором экономического роста.

3. Целью модернизации или обновления институциональной организации инвестиционного механизма рынка жилья выступает достижение ее целостности, поскольку в настоящее время рынок жилья характеризуется селекцией неэффективных институтов. Это проявляется в формировании следующих институциональных ловушек инвестирования:

- недоинвестирования частных сбережений в жилищную сферу,

- хранения сбережений в иностранной валюте;

- недоверия к финансовым институтам рынка жилья;

- уклонения от оплаты жилищно-коммунальных услуг;

- развития теневого сектора в жилищном строительстве;

- злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг;

- отсутствия налоговых стимулов к владению жильем. Важнейшим условием достижения целостности системной организации рынка жилья является модернизация институциональной структуры жилищного инвестирования, объективной предпосыкой которой выступает укрепление на рынке посредников - финансовых институтов, аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в инвестиции строительных фирм, что разрешает фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и сберегательных процессов.

4. Целью модернизации жилищно-строительного комплекса в условиях вступления России в ВТО является повышение конкурентоспособности его субъектов, которое обеспечивается государственной политикой стимулирования процессов их корпоратизации на основе консолидации и концентрации средств строительных фирм. Корпоративные структуры жилищного строительства, созданные на основе интеграции, повышают эффективность функционирования компании за счет эффекта синергии, связанного со способностью корпоративных структур к адаптации и саморегуляции. Корпора-тизация жилищного строительства проявляется в увеличении доли акционерных обществ в общей структуре хозяйствующих субъектов. Однако экспансия корпоративных структур требует усиления регулирующей деятельности государства на рынке жилья в целях предупреждения его монополизации.

5. В трансформационной экономике традиционная модель институциональной организации сбережений, представленная кредитно-финансовыми институтами (страховыми компаниями, инвестиционными, пенсионными фондами, коммерческими банками и рынком ценных бумаг), односторонне деформирована в сторону коммерческих банков, тогда как рынки жилья и ценных бумаг находятся в начальной стадии становления и запоняют соответствующие институциональные ниши по мере укрепления рыночной организации экономики. Поскольку неразвитость рынка ценных бумаг в значи

17 тельной степени определяет эффективность функционирования небанковского сектора финансового рынка, то небанковские финансовые институты не могут конкурировать с коммерческими банками в привлечении вкладов населения.

6. Выделены на основе оценки накопительного потенциала среднедо-ходных групп населения как активного экономического субъекта на рынке жилья следующие варианты инвестиционно-накопительных стратегий домо-хозяйств:

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи без инвестирования сбережений на начальном этапе в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств в доходные активы;

- накопление средств за счет изменения структуры расходов семьи с учетом инвестирования этих средств на начальном этапе в доходные активы и с продажей уже имеющегося жилья.

Реализация этих стратегий обеспечивает расширение совокупного спроса на рынке жилья и выступает фактором устойчивости макроэкономического развития.

7. Субъектно-объектная структура современных. систем ипотечного кредитования в рыночной экономике включает государство, осуществляющее управление процессами формирования новых институтов ипотечного кредитования. Этим достигаются две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски банковской системы. В посткризисной экономике России системообразующую роль в системе модернизации институциональной структуры рынка жилья выпоняют государственные ипотечные агентства по рефинансированию ипотечных кредитов как самостоятельно хозяйствующие субъекты.

По специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит:

1. Регулирующее воздействие государства на структуру рынка жилья, включающую формальные (строительные организации, риэтерские фирмы, финансово-кредитные институты, органы оценки и регистрации) и неформальные институты, способствует достижению целостности его институциональной организации, ограничит устойчивый рост цен на жилье, обеспечит информационную прозрачность рынка и доверие субъектов жилищной сферы к государству и к финансово-кредитной системе. Эффективность государственного регулирования рынка жилья в посткризисной экономике обеспечивается функционированием института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, оптимальной оценкой имущества в целях налогообложения, модернизацией нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

2. Ипотечное кредитование является системообразующим элементом инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства и обеспечивает трансформацию меких частных сбережений в жилищные инвестиции. Категориальная дихотомия ипотечного кредитования заключается в одновременном сочетании его формализованных кредитных признаков и высокого инвестиционного потенциала. С одной стороны, ипотека выступает как продукт функционирования ссудного капитала и является формой кредита под залог недвижимого имущества, а с другой, ипотечное кредитование - это форма инвестирования, эффективное средство аккумуляции свободных денежных средств микроэкономических субъектов и потенциально мощный финансовый инструмент, способный активизировать инвестиционную ситуацию и трансформировать имеющиеся в экономике сбережения населения в реальные инвестиции.

3. Усиливающиеся тенденции регионализации России обусловливают формирование региональных моделей развития, в частности, жилищной сферы и систем ипотечного кредитования, региональная специфика которых определяется: темпами экономического роста; инвестиционной активностью; уровнем доходов; обеспеченностью жильем; развитостью финансово-кредитной инфраструктуры; степенью институционализации рынка жилья. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией процессов становления и функционирования рынка жилья в России.

4. Институционализация нового частно-государственного инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы ускоряется в процессе консолидации всех источников финансирования Ч бюджетных средств, кредитных ресурсов специализированных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. Она может осуществляться в направлении создания одноуровневой системы ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и двухуровневой модели с использованием вторичного рынка ипотечных кредитов. Финансово-экономический механизм инвестирования жилищной сферы включает инструменты и технологии накопления, перемещения средств, финансовые источники, первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов, институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссии жилищных и ипотечных ценных бумаг.

5. Системообразующим институтом двухуровневой модели ипотечного кредитования выступает государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое рефинансирует кредиты, выданные операторами первичного рынка за счет средств, привлекаемых под государственные гарантии РФ. Взаимодействие банков с Агентством по созданию механизма рефинансирования ипотечных кредитов на региональном уровне позволяет при ограниченности ресурсов и их краткосрочности осуществлять ипотечное кредитование в регионах России. Государственная поддержка деятельности Агентства обеспечивает возможность функционирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и повышает доступность ипотечных кредитов для семей со средним уровнем доходов.

6. Развитие в России двухуровневой модели ипотечного кредитования ускоряет становление рынка ипотечных ценных бумаг как эффективного финансового инструмента инвестирования жилищного строительства. Развитие рынка ипотечных облигаций в настоящее время ограничено рядом факторов: неразвитостью инфраструктуры фондового рынка, несклонностью финансовых институтов вкладывать активы в догосрочные проекты, а также не-сформированностью законодательной базы. Задачей финансового института, эмитирующего ипотечные ценные бумаги, является снижение кредитного риска секьюритизируемых активов и достижение более высокого кредитного рейтинга по всем направлениям: организационному, юридическому, кредитному.

7. Эффективным инструментом развития ипотечного кредитования выступает становление системы страхования кредитных ипотечных рисков, призванной обеспечить устойчивое развитие финансово-кредитной подсистемы жилищного рынка. С одной стороны, страховые институты способны выпонять функции институциональных инвесторов, мобилизуя финансовые средства юридических и физических лиц и направляя их в различные виды инвестиций. С этой точки зрения их деятельность как колективных инвесторов обеспечивает аккумуляцию средств меких инвесторов для их последующего целенаправленного инвестирования. С другой стороны, страховая защита стимулирует инвестиционную активность отечественных и иностранных владельцев капитала путем осуществления страховых операций по видам страхования, гарантирующим инвесторам возврат вложенных средств и возмещение неполученного дохода при неблагоприятных событиях. Формирование накопительной системы за счет страхования жизни предполагает накопление жилищно-строительных сбережений за счет развития в регионах догосрочного накопительного страхования жизни как одного из наиболее перспективных механизмов участия страховых компаний в системе жилищного финансирования в качестве и инвесторов, и страховщиков.

Научная новизна работы состоит в обосновании стратегии развития российского рынка жилья, ведущую роль в системной организации которого дожно выпонять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных Агентств как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. Двухуровневая частно-государственная система ипотечного кредитования способствует активизации внутренних источников жилищного инвестирования и преодолению спросовых ограничений на рынке жилья. Селекция эффективной институциональной организации финансового механизма жилищной сферы, создаваемого при активном воздействии государства, активизирует формирование эффективного рынка доступного жилья на основе обеспеченности жильем среднедоходных групп населения.

Элементы научной новизны, содержащие критическую массу новаци-онного знания, состоят в следующем:

По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью:

1. Раскрыты сущностные характеристики модернизации инвестиционного механизма жилищной сферы, как противоречивого взаимодействия элементов рынка жилья, выпоняющего системообразующую роль в обеспечении экономического роста посткризисной экономики и восстанавливающего соответствие между структурой производства в жилищно-строительном комплексе и структурой общественных интересов и потребностей в жилье, отсутствие которого проявляется в условиях посткризисной экономики России как социально-экономическая проблема дисбаланса рыночных цен на жилье и потребностей населения в нем.

2. Выявлена на основе двух базовых концепций экономического реформирования - либеральной и структурно-мобилизационной - приоритетность структурно-мобилизационного подхода к реформированию рынка жилья, когда в качестве первоочередной задачи выдвигается обновление технологий и структурная перестройка хозяйственного механизма на основе внутренних инвестиционных ресурсов, стимулирование потребительского спроса,

22 ускорение экономического роста за счет мультипликативного эффекта жилищного строительства. Это позволило обосновать необходимость расширения управляющего воздействия государства на процессы модернизации инвестиционной системы жилищно-строительного комплекса. 3. Разработана применительно к функционально-структурным модулям системы воспроизводства отечественного хозяйства макро- и мезоуров-ня концепция институциональной модернизации рынка жилья, основывающаяся на эффективной институциональной организации финансово-экономического механизма инвестирования жилищной сферы как необходимого условия стимулирования внутренних источников жилищного инвестирования и средства преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, реализуемая при существенном стимулирующем воздействии государства. Это позволило определить основные элементы системы управления террито-риально-локализованным рынком жилья - институциональную, структурную, инвестиционную и финансово-кредитную политики.

4: Доказано, что институциональная организация частных инвестиций в переходной экономике нерациональна и деформирована в сторону гипертрофированного развития банковского сектора .вследствие недостаточной вовлеченности сбережений домохозяйств в инвестиционный оборот, что позволило разработать следующие предложения по модернизации механизма трансформации сбережений в реальные инвестиции на основе усиления регулирующего воздействия государства:

- расширение системы государственных гарантий частных вкладов и страхования;

- контроль деятельности финансово-кредитных институтов;

- оптимизация налоговых и денежно-кредитных инструментов;

- ускоренное развитие ипотечного кредитования как эффективного направления модернизации рынка жилья.

5. Систематизированы институциональные факторы становления и развития рынка жилья в посткризисной экономике:

- устойчивый рост цен на жилье, необеспеченный платежеспособным спросом, асинхронность развития, информационная асимметрия, региональная дифференциация;

- институциональные ловушки (наличие теневого сектора, злоупотребления субсидированием и льготами в оплате жилищно-коммунальных услуг, отсутствие налоговых стимулов к владению жильем).

Это позволило специфицировать институциональные характеристики рынка жилья и определить направления региональной экономической политики на рынке жилья в системе моделирования социально-экономического развития макрорегиона.

6. Определены структурные ограничения модели корпоратизации бизнес-процессов в жилищной сфере, реализующей интегративный подход к управлению строительными системами и обеспечивающей повышение эффективности функционирования компании за счет эффекта синергии, высокой способности к адаптации и саморегуляции. Это позволило выделить в качестве базового ограничения корпоратизации тенденцию монополизации строительного производства, усиливающую разрыв между себестоимостью и рыночной ценой жилья, и допонительно обосновать необходимость регулирующей деятельности государства на рынке жилья в целях обеспечения его доступности.

По специальности 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит:

1. Выявлена категориальная дихотомия ипотечного кредитования, выступающего с одной стороны, как экономический инструмент финансирования непосредственно жилищного строительства или приобретения ипотечных ценных бумаг, существенной характеристикой которых является реальное страхование (хеджирование) вложенного капитала от инфляции, что увеличивает привлекательность данного вида инвестирования по сравнению с другими его формами; с другой стороны, ипотечные кредиты представляют собой инвестиции в человеческий капитал, что детерминирует их высокую социально-экономическую значимость и приоритетность развития жилищного строительства. С позиций теории финансов ипотечное кредитование характеризуется как продукт функционирования ссудного капитала, форма кредита под залог недвижимого имущества.

2. Доказано, что реализация инвестиционно-финансового потенциала жилищной сферы как способности аккумулирования частных сбережений обеспечивается использованием внутренних источников инвестирования, что позволило классифицировать модели инвестирования жилищного строительства по критерию привлечения финансовых средств на основе первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и предложить систему инструментов государственного управления инвестиционным механизмом развития жилищной сферы как прямого, так и косвенного воздействия, включая реформирование отношений собственности на землю в городе, деблокирование административных барьеров жилищного строительства, оптимизацию зонирования земельных участков, совершенствование нормативно-правовой базы, антимонопольное и инвестиционно-налоговое регулирование.

3. Обоснована более высокая эффективность финансово-кредитных институтов в транзитивной экономике по сравнению с фондовым рынком, что позволило выделить в качестве приоритетных институтов ипотечное кредитование, а также ссудо-сберегательные учреждения, жилищные кооперативы, кредитные союзы, определить формы их государственной поддержки через муниципальное субсидирование, допонительные гарантии и льготирование и разработать перспективную модель институционализации жилищного инвестирования как усредненный вариант регионального или местного незакрытого финансово-кредитного учреждения с постепенным переходом от доминирования муниципального финансирования к более сбалансированным инвестиционно-финансовым технологиям на основе создания крупных кредитных фондов, определяющим перспективы развития институциональной структуры ипотечного кредитования.

4. Осуществлен сравнительный анализ финансово-экономических инструментов институционализации жилищных инвестиций (ипотечные ценные

25 бумаги, жилищные сертификаты, муниципальные займы, целевые накопления населения), позволивший оценить их эффективность в экономике России как достаточно высокую при условии взаимодействия с другими рыночными финансовыми инструментами (бюджетными субсидиями, льготными кредитами) и выявить инвестиционную сущность ипотечных ценных бумаг как рыночной формы трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции.

5. На основе анализа процессов развития ипотечного кредитования в посткризисной экономике России и моделирования институциональной структуры ипотечного кредита на мезоуровне построена институциональная модель ипотечного кредитования в Ростовской области, характеризующаяся опережающим развитием кредитно-финансовых и банковских учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты населению. На ее основе сделан вывод о том, что в регионе созданы необходимые условия для внедрения двухуровневой системы ипотечного кредитования, включающей коммерческие банки как первичных кредиторов и региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, специализирующееся на рефинансировании ипотечных кредитов, выдаваемых региональными банками.

6. Проанализирована эффективность привлечения финансовых ресурсов в жилищное строительство Ростовской области и выявлено на этой основе недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу и недостаточное развитие механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства, в результате чего разработана региональная финансовая модель привлечения догосрочных инвестиционных ресурсов в жилищную сферу региона, обеспечивающая участие таких институциональных инвесторов, как страховые компании, аккумулирующих значительные объемы инвестиционных ресурсов и способных выступить генерирующим звеном развития ипотечной системы жилищного строительства; при этом в качестве первоначального взноса могут выступать наряду со средствами, накопленными заемщиком и полученными от продажи имеющегося жилья, средства по накопительному страхованию жизни.

Теоретическая значимость исследования определяется научно-практической актуальностью поставленных задач и заключается в том, что полученные в ходе диссертационного исследования положения, выводы и предложения развивают и допоняют ряд аспектов экономической и финансовой теории и могут служить теоретической основой для разработки федеральной и региональной концепции модернизации системы ипотечного кредитования, внедрения в систему подготовки специалистов по жилищному финансированию. Теоретические выводы диссертационного исследования могут применяться в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением инвестиций и инвестиционной политики, государственного регулирования, финансового поведения домохо-зяйств, финансово-кредитной системы, а также в процессе преподавания курсов Экономическая теория, Экономика жилья, Оценка недвижимости, Экономическая социология, Финансы и кредит.

Практическая значимость исследования. Авторская концепция инвестиционно-финансового механизма жилищной сферы, предполагающая формирование эффективных институтов и инструментов жилищного инвестирования, может быть использована в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, программ социальной защиты и повышения доступности жилья. Предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в преподавании отдельных тем курсов Экономическая теория, Оценка недвижимости, Финансы и кредит, Региональная экономика. Методика анализа рынка жилья на основе системы мониторинга, разработанная автором, может широко использоваться, в том числе и органами государственного управления, для непрерывного мониторинга жилищного рынка с минимальными трансакционны-ми издержками.

Апробация результатов разработки проблемы. Отдельные результаты исследования используются оценочными и страховыми компаниями, региональными органами государственной власти, в частности стратегия снятия административных барьеров в сфере землеотвода, а также в процессе преподавании ряда дисциплин в Московском промышленно-экономическом коледже и на экономическом факультете Ростовского госуниверситета. Они легли в основу спецкурса Новые финансовые инструменты на российском рынке жилья в рамках программы повышения квалификации специалистов по управлению государственными закупками и продажами.

Публикации. Результаты исследования опубликованы в 32 научных работах (в т.ч. трех монографиях, 24 статьях в центральных и региональных научных изданиях) объемом 54,75 п.л. (из них личный авторский вклад 51,75 п.л.).

Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 5 глав, содержащих 21 параграф, заключения, списка использованной научной литературы из 441 источника и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Яхимович, Владимир Иванович

141 Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации // Экономика строительства. - 2002. - №2. - С. 11.

- численность проектировщиков и изыскателей составляет менее 160 тыс. человек (против почти 600 тыс. чел. в 1990 г.);

- практически поностью исчезла отраслевая наука (объем ее финансирования составляет всего 4-8 % от прежнего уровня);

- опережающий рост цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование по сравнению с увеличением доходов инвесторов (государства, предприятий, населения) привел к тому, что производственные мощности строительно-монтажных организаций были загружены менее чем на 30-35%;

- предприятия строительного и дорожного машиностроения сократили во много раз выпуск необходимых строителям машин и механизмов (например, экскаваторов - 8,9 раза, бульдозеров - в 6,4 раза, автогрейдеров -в 6 раз и т.д.), не хватает ручного механизированного инструмента и машин, используемых в малоэтажном строительстве и капитальном ремонте зданий и сооружений;

- уменьшилось производство строительных материалов; специализированные строительные отрасли по сооружению трубопроводов, предприятий электроэнергетики (в частности, АЭС), железных и автомобильных дорог и др. потеряли до 80-90% высококвалифицированных рабочих, являющихся элитой рабочего класса (электросварщики, монтажники и т.д.).

Строительные организации, освобождаясь от устаревшей техники, уменьшили парк машин, а объемы подрядных работ за 2000г. увеличились на 30%. Несмотря на высокую стоимость зарубежной техники по всей основной номенклатуре строительных машин за последние два года ее доля в общем объеме парка возрастала на 2-3% в год142.

Следует отметить, что уровень развития жилищно-строительного комплекса на мезоуровне российской экономики детерминируется действием

142 Каменецкий М.И. Строительный комплекс: анализ и оценка условий и возможностей развития // Экономика строительства. -2001. - № 4. - С.6. совокупности экономико-географических факторов, обусловливающих функционирование субъектов отрасли жилищного строительства. Так, высокая инвестиционная активность предприятий и стабильная работа строительного комплекса Ростовской области позволила за счет проведения реконструкции, расширения и нового строительства увеличить количество сданных в эксплуатацию объектов и мощностей в ведущих отраслях экономики: промышленности, связи, торговле и сельском хозяйстве.

В 2004 г. впервые за всю историю г. Ростова в эксплуатацию сдано 581,5 тыс. кв. м жилья, а по области - 1100 кв. м, на строительство жилья и социальной инфраструктуры привлечен 1 мрд. руб. инвестиций143. Промышленность строительных материалов в Ростовской области также демонстрирует положительную динамику развития, занимая примерно 5% от общего объема производства. В промышленности строительных материалов прирост производства по поному кругу предприятий составил в 1998г. 26,7% , в 1999 г. - 12,1 %, 2000г. - 15,4%, 2001г. - 7%. В 2002 г. рост осуществлен за счет увеличения капитальных вложений и ввода новых мощностей производство в отрасли строительных материалов превысило уровень 2000г. на 10,2%144.

Необходимо отметить, что в процессе реформ строительный комплекс как целостное образование был практически разрушен. После проведения приватизации и разгосударствления собственности он перестал существовать как отраслевой и, частично, межотраслевой народнохозяйственный комплекс. Само понятие комплекс (от латинского complexus Ч связь, сочетание) означает совокупность предметов, действий свойств или явлений, составляющих одно целое. В настоящее время практически все строительные, строительно-монтажные, . монтажные организации,

143 Программа социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2005год // Ростов официальный. 2005. 16 марта. - С.2; Ростов и область год 2004-й // Комсомольская правда - на - Дону. 2004. - 30 декабря; Стратегический план социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на период до 2010 г.: Проектная разработка. - Ростов н/Д: ИнфоСервис, 2004. - С. 15.

144 Социально-экономическое положение Ростовской области в январе-июне 2002 года: Докл. / Ростобкомитет. - Ростов- н/Д, 2002. - С.37. предприятия производственной базы капитального строительства, снабженческо-сбытовые организации, машинопрокатные, лизинговые, транспортные и другие организации, обслуживающие отрасль, организационно не связаны между собой, за исключением лишь отдельных крупных производственных структур. Также существенно увеличилась доля хозяйственного способа строительства, при котором организацию процесса возведения, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений осуществляет непосредственно сам инвестор Ч застройщик. Кроме того, строительством как видом предпринимательской деятельности начинают заниматься предприятия и организации других отраслей экономики, что является обычной практикой для экономик зарубежных стран с рыночной экономикой.

Строительный комплекс России по состоянию на 01.01.1990 г. был представлен 22 тыс. предприятий и организаций, состоящих на самостоятельном балансе145. В настоящее время количество хозяйствующих субъектов на рынке существенно выросло (примерно в 6 раз) и составляет 136,7 тыс. строительных организаций, в т.ч. в госсобственности 3,3 тыс., в частной 120,6 тыс. По объему подрядных работ на госпредприятия приходится 12,7 %, на частные - 53,8 %, со смешанной собственностью Ч 30,7 %146.

Современная структура строительного сектора является сочетанием хозяйствующих субъектов как родственных отраслей, которые действовали на рынке до 1991 г., так и субъектов других отраслей, так как строительство жилья - это привлекательный вид бизнеса. В краткосрочном периоде изменение структуры собственности предприятий и организаций строительного рынка, появление новых хозяйствующих субъектов не обеспечили положительного эффекта на динамику ввода жилья в 90-е гг.

143 Российский статический ежегодник.2002: Стат.сб./Госкомстат России. - М., 2003. - С.433.

146 Смирнов В. Экономические итоги приватизации в непромышленных секторах экономики России //

Общество и экономика. -2002. - № 2. - С.202.

Однако именно многообразие форм собственности и организационно-правовой деятельности субъектов жилищного строительства обеспечивает развитие конкуренции в строительной сфере и повышение эффективности данной отрасли. Предприятия с частной формой собственности занимают доминирующее положение на современном этапе развития строительного комплекса. Данные таблицы 1.4.1 свидетельствуют о том, что 60% предприятий строительного хозяйства, находящихся в частной собственности, производят более 80% общего объема производства. В силу этого первостепенную роль в процессе восстановления и повышения уровня жизни населения по показателю обеспеченности жильем играет строительная деятельность предприятий частного сектора

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование роли ипотечного кредитования в системе инвестиционно-финансового механизма рынка жилья в условиях трансформационной экономики и осуществленный анализ направлений его модернизации позволили получить следующие выводы теоретико-методологического и прикладного характера:

1. Обеспечение устойчивой динамики восстановительного экономического роста требует разработки догосрочной стратегии экономического развития и диверсификации структуры российской экономики, что реализуется на основе выявления объективной взаимосвязи между структурными изменениями и экономическим ростом. Опыт 15-летней трансформации плановой экономики в рыночную свидетельствует о том, что структурная модернизация является наиболее сложной задачей транзитивной экономики и сопровождается структурным кризисом. Основой институциональной модернизации экономики России являются структурные сдвиги как качественное изменение строения экономической системы, приводящее к модификации материально-вещественных и социально-экономических системных качеств и взаимосвязей между ее элементами. Положительная динамика макроэкономических показателей в России, наблюдающаяся в последние годы, выступила в качестве предпосыки для перехода к новому этапу трансформации хозяйственной системы - развертыванию модернизации, призванной сформировать структуру общественного производства, отвечающую целям социально-экономического развития страны и обеспечивающую конкурентоспособность национальной экономики. Ключевой задачей государства выступает при этом формирование крупного национального капитала как стратегического инвестора и гаранта сохранения ключевых систем, жизнеобеспечения населения, включая и систему удовлетворения жилищных потребностей, на основе гармонизации общественных и частных интересов для решения проблем социального и экономического развития.

2. Эффективная экономическая политика, обеспечивающая удовлетворения общественных и личных потребностей и достижение устойчивых темпов экономического роста, реализуется на макроэкономическом уровне в эволюционно развивающейся системе, представляющих собой совокупность макроэкономических систем - макрогенераций, между которыми существует конкуренция, при этом каждая макроэкономическая подсистема - макрогенерация - участвует в создании ВВП, рассматриваемом как сумма продуктов соответствующих макрогенераций. С точки зрения концепции макрогенерации макро- или мезосдвиг представляет собой переход от старой макрогенерации к новой. Капитальные вложение в жилищное строительство оживляют инвестиционный комплекс, обеспечивая положительные структурные сдвиги, и могут стать в условиях экономического кризиса генерирующим началом инвестиционной активности в смежных отраслях. Приоритетность жилищного строительства обусловливается особой социально-экономической значимостью данной сферы, высокой долей жилищных инвестиций в общем объеме капиталовложений, значительной величиной бюджетных расходов на строительство, эксплуатацию и ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, необходимостью создания социально-экономической базы для воспроизводства человеческого капитала, интенсификации проведённых в жилищной сфере реформ и перехода строительного комплекса к устойчивому развитию.

3. Осуществленный историко-генетический анализ моделей структурной модернизации социально-экономического развития хозяйственных систем на основе выявления их сущностных признаков позволил классифицировать их по следующим видам: модель структурной модернизации, ориентированная на потребительский спрос; модель, ориентированная на инвестиционный спрос; модель, ориентированная на развитие экспорта; модель, ориентированная на военно-промышленные инновации; при этом сравнительный анализ данных моделей и выявление институциональных ограничений каждой из них демонстрирует преимущественность инвестиционно-ориентированной модели для транзитивной экономики России.

4. Исследование механизма структурной модернизации на уровне региональной экономики позволяет определить оптимальные пути и методы их осуществления в целях создания эффективной экономической структуры. Управляя организационно-экономическими процессами, можно создать антикризисный механизм структурных сдвигов, повысить производительность труда и эффективность производства. Для выработки регионального механизма структурной трансформации необходимо: во-первых, выявить взаимосвязи и пропорции воспроизводственных циклов различной локализации, определить их дисбалансы; во-вторых, на основе рыночного стратегического анализа определить предварительный состав точек роста регионального хозяйства; в-третьих, разработать варианты прогнозного производственного баланса территории, из которых будут выбираться соответствующие в наибольшей степени ресурсным возможностям территории и целям регионального развития

5. В современной экономике России усиливается неопределенность направленности структурных сдвигов, возрастает количество путей дальнейшего развития экономической структуры. В эпоху коренных изменений не существует заданного пути структурных преобразований, действует целый комплекс объективных и субъективных факторов. Структурные сдвиги, планируемые правительством, т.е. макро- и мегасдвиги, не могут быть положительными, если они не подкреплены аналогичными сдвигами на нано- и микроуровнях. Для начала структурной трансформации на региональном уровне, федеральный центр дожен координировать, а в некоторых регионах Ч контролировать этот процесс, в противном случае возможно нарастание деформаций в хозяйстве страны, что, несомненно, негативно скажется не только на устойчивости страны как открытой системы, но и усилит центробежные тенденции регионов, что ставит под вопрос экономическую целостность страны в среднесрочной перспективе, а в догосрочной Ч и территориальную.

6. В качестве институциональных основ рынка жилья, конституирующего совокупность субъектно-объектных отношений по поводу обмена жилья, оказывающего воздействие на процессы его производства, распределения и потребления и минимизирующего трансакционные издержки в жилищной сфере, выступают: частная собственность, эффективная система налогообложения, развитая финансово-кредитная инфраструктура, наличие устойчивого института доверия к государству и денежно-кредитной системе, информационная открытость. Жилье как объект рыночных трансакций является, с одной стороны, капитальным благом длительного пользования и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой - социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество жизни, формирующим структуру потребления и расходов домохозяйств и характеризующимся практически ненасыщаемой потребностью. Данные характеристики категории жилье в совокупности формирует его привлекательность как объекта вложения капитала и стимулирует сберегательные процессы домохозяйств.

7. Свойства жилья как смешанного частно-общественного блага обусловливают необходимость государственного регулирования рынка жилья, разработки жилищной политики на основе сочетания принципов бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования, обусловливающих возникновение государственных экстерналий на рынке жилья в формах:

- прямых положительных экстерналий, производимых государством в денежной форме (жилищные дотации, субсидии, субвенции, социальные выплаты) или через льготирование жилья и жилищных услуг;

- косвенных отрицательных экстерналий, обусловленных вмешательством государства в рынок жилья как императивного субъекта рынка, снижающего цены на основе реализации государственных жилищных программ;

- административно-правовых экстерналий, связанных с законотворческой деятельностью государства (охрана прав собственности, качество права, финансовая система, т.е. система формальных институтов).

8. Поскольку жилье представляет собой структурообразующий признак формирования среднего класса, имеющего инвестиционно-финансовый потенциал и выступающего социальной базой частного жилищного инвестирования, то расширение владения жильем является предпосыкой роста среднего класса, предъявляющего поноценный платежеспособный спрос на жилье как в потребительских целях, так и в целях капитализации денежных средств и способствующего формированию рынка жилья. Спекулятивные инвестиции в жилье обеспечивают домохозяйства стабильным потоком денежных средств, а с учетом возрастающей стоимости жилья выступают как капитализированный доход, стабилизирующий экономическое положение среднего класса.

9. Жилищно-строительный сектор представляет собой интегрированную систему отраслей строительства, промышленности строительных материалов, машиностроения, ремонтной базы, объединенных общей целью обеспечения ввода в действие основных фондов в отраслях народного хозяйства. Анализ соответствия развития составных элементов комплекса характеризует происходящие существенные изменения в масштабах строительства, технологической структуре капитальных вложений, производстве оборудования. Внутренние предпосыки развития строительного комплекса определяются инвестиционными возможностями и предпочтениями, определяемыми рыночной конъюнктурой. Она формирует требования количественного и качественного совершенствования всех структурных частей комплекса: материально-технической базы, строительно-монтажных организаций, отраслевой науки, проектирования и др., а также организационных и технологических методов и способов возведения производственных зданий, сооружений, жилых домов.

10. В настоящее время можно утверждать наличие институционально-интеграционных тенденций к формированию рыночно ориентированного корпоративного сектора в строительном комплексе, включающего крупные промышленные и промышленно-торговые акционерные предприятия, финансово-промышленные группы, ходинговые и транснациональные компании. Рост числа ФПГ и укрепление их позиций в экономике отражают процессы адекватной концентрации и централизации строительного производства; в них синтезируются стимулирующие импульсы сверху (со стороны государства) и инициативные процессы снизу (капитал, менеджмент, заинтересованные трудовые колективы) поиска приемлемых и эффективных форм интеграции финансового и промышленного капитала. Это также связано с необходимостью стабилизации многоотраслевой кооперации, выгодами горизонтальной диверсификации капитала.

11. Происходящие в РФ процессы развития акционерного капитала в жилищном строительстве представляет собой корпоратизацию, функционирующую на основе консолидации и концентрации средств производственно-хозяйственных образований, входящих в корпоративные структуры. Корпоративные структуры жилищного строительства, созданные на основе интеграции, повышают эффективность функционирования компании за счет синергии взаимодействия разных подразделений, при этом эффект синергии связан со способностью корпоративных структур к адаптации и саморегуляции. Корпоратизация строительного производства выражается в увели ении доли акционерных обществ в общей структуре хозяйственных субъектов. Однако экспансия корпоративных структур требует регулирующей деятельности государства на рынке жилья в целях предупреждения развития тенденций монополизации.

12. Инвестиционно-финансовый кризис как важнейшая характеристика инвестиционной сферы трансформационной экономики, а также объективное сокращение государственных инвестиций обусловливают необходимость активизации частных источников финансирования на основе модернизации инвестиционного механизма, мобилизующего частные сбережения для трансформации в реальные инвестиции. Наличие повышенной доли сбережений в структуре использования ВВП РФ подтверждает возможность и необходимость преимущественной ориентации на внутренний капитал, в качестве основного субъекта накопления которого и инвестирования в жилье выступает средний класс.

13. В условиях посткризисной экономики банковская система не является эффективным и надежным институтом трансформации сбережений в инвестиции, что обусловливает неэффективность институциональной структуры сбережений, в условиях инфляции осуществляющихся в иностранной валюте, единственной альтернативой которой выступают жилищные инвестиции, менее подверженные влиянию общесистемного кризиса и в условиях трансформационного спада демонстрирующие положительные темпы роста на фоне падения инвестиционной активности в других отраслях, что свидетельствует о значительном инвестиционном потенциале жилищного строительства.

14. Институционализация рынка жилья представляет собой противоречивый и длительный процесс, нуждающийся в целенаправленном государственном регулировании. Только комплексный, системный подход к созданию институциональной структуры рынка жилья, формированию законодательной и нормативной базы, внедрению новых инвестиционно-финансовых технологий способен инициировать процессы институциональной инженерии, повысить эффективность функционирования жилищного рынка в целом и обеспечить доступность жилья для населения России.

15. Институциональная структура частного инвестирования на рынке жилья представлена кредитно-финансовыми институтами (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческими банки и рынком ценных бумаг. Сравнительный анализ деятельности кредитно-финансовых учреждений и первичного рынка ценных бумаг в переходной экономике на основе оценки трансакционных издержек при инвестировании в жилье свидетельствует о более высокой эффективности кредитно-финансовых институтов по сравнению с фондовым рынком. Наиболее перспективными учреждениями с учетом неразвитой сети финансовых институтов в России и отсутствия гарантий вкладов выступают ссудо-сберегательные учреждения и система контрактных жилищных сбережений при условии обеспечения жесткого надзора местных администраций с соответствующими допонительными гарантиями и льготами, местным страхованием накоплений, а в перспективе -кредитованием.

16. Основной задачей системы государственного регулирования инвестиционно-финансовой деятельности в жилищной сфере является конституи-рование институциональной среды посредством мер законодательного характера, создающих институциональное поле, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере и гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье. Инвестиционно-финансовая политика как совокупность мер по созданию институциональной структуры инвестирования в жилищной сфере дожна обеспечивать институционализацию отношений собственности, га-рантированность неприкосновенности частной собственности на жилье, защиту контрактного права, оптимизацию экономических интересов участников воспроизводства жилья.

17. Ключевую роль в процессе институционализации жилищных инвестиций в посткризсной экономике играет государство как экономический субъект, регулирующий жилищный рынок и его институты, управляющий финансовыми потоками и финансово-кредитными механизмами. Оно призвано предоставляет возможность для эффективного вложения сбережений посредством обеспечения правовых и экономических основ функционирования финансовых институтов и самоорганизации меких инвесторов, гарантировать свободный выбор форм вложений сбережений, выступать гарантом прав субъектов, обеспечивая согласование их интересов. Активизация сбережений населения на основе эффективных организационных форм требует реализации экономической политики, направлениями которой выступают: нормативная деятельность государства по разработке правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбережений; совершенствование банковской деятельности; повышение эффективности использования государственных ценных бумаг; расширение небанковского сектора, становление и развитие финансовых институтов: инвестиционных взаимных фондов, страховых компаний, сберегательных касс, стройсберкасс, кредитных союзов; развитие фондового рынка; страхования депозитов; регулирование оценки и регистрации жилья.

18. В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это допонительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем. Ипотечный кредит характеризуется следующими параметрами: процентная ставка, сумма кредита, срок кредитования, которые непосредственно зависят от предмета залога и его денежной оценки.

19. Опыт ряда развитых стран подтверждает перспективность механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В Российской Федерации за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, в то же время в России массового распространения она не получила.

20. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным государством агентствам, которые могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Основная масса средств для финансирования жилья в двухуровневой системе ипотечного кредитования поступает через ипотечные банки, продающие свои договые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке. Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа Фэнни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак, которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.

21. В качестве системообразующего институционального элемента двухуровневой системы ипотечного кредитования выступает создание государственных ипотечных агентств по выкупу и рефинансированию ипотечных кредитов у коммерческих банков, что соответствует экономическим интересам субъектов инвестиционно-финансового механизма жилищного строительства. Усиление позитивной макроэкономической динамики российской экономики, а также позитивные сдвиги в создании институциональных предпосылок развития ипотеки в России позволяют сделать вывод о высоком потенциале государственных ипотечных агентств в системе активизации субъектов ипотечного кредитования и оценить их как эффективный инструмент модернизации рынка жилья в посткризисной экономике.

22. Мировой опыт развития ценных бумаг на рынке жилья свидетельствует, что данный финансовый инструмент может быть эффективен как в рамках франко-скандинавской модели ипотеки, образцом которой является Германия, так и в американской схеме ипотечного кредитования.Развитие в России двухуровневой модели ипотечного кредитования и функционирование агентства АИЖК также способствует развитию ипотечных ценных бумаг. Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляется федеральным органом испонительной власти по рынку ценных бумаг и Банком России. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

23. Механизм обеспечения кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг реализуется по следующим направлениям: организационное, юридическое, кредитное. Организационные механизмы обеспечения кредитного рейтинга заключаются в оптимизации организационных процедур. Так, сам процесс выдачи ипотечных кредитов организован так, чтобы обеспечить высокую вероятность возврата кредита и как можно более поное взыскание задоженности в случае дефота заемщика. Важным фактором повышения кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг является механизм обособления секьюритизируемых активов на балансе специализированной организации, которая обычно юридически не аффилирована с организатором секьюритизации. Кредитная поддержка секьюритизированных активов представляет собой один из эффективных механизмов повышения кредитного рейтинга ипотечных ценных бумаг. Для снижения кредитных рисков, которым подвергаются инвестиции в ипотечные ценные бумаги в условиях секьюритизации, применяются специальные меры, называемые кредитной поддержкой, реализуемые как на внешнем, так и на внутреннем уровне.

24. Оценка роли страховых институтов в развитии ипотечного кредитования и осуществленный анализ управления кредитными ипотечными рисками позволяет сделать следующие выводы:

- участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью;

- для исключения необоснованного сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте;

- для снижения риска неиспонения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Яхимович, Владимир Иванович, Ростов-на-Дону

1. Российская газета. Ч 2004. Ч 30 декабря.

2. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства РФ. 1998. - № 2.

3. Федеральный закон РФ О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) // Российская газета. 2004. - 10 февраля.

4. Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах // Российская газета. 2003. - 18 ноября.

5. Щ- 5. Федеральный закон РФ О накопительно-ипотечной системе жилищногообеспечения военнослужащих // Российская газета. 2004. - 25 августа.

6. Градостроительный кодекс РФ // Российская газета. 2004. - 30 декабря.

7. Жилищный кодекс РФ // Российская газета. 2005. - 12 января.

8. Федеральная целевая программа Государственные жилищные сертификаты. Утверждена постановлением Правительства РФ № 71 от 20 января 1998 // Собрание законодательства РФ. 1998. - №5.

9. Программа социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2005год // Ростов официальный. 2005. - 16 марта. - С.2.

10. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ // Российская газета. 2004. - 26 мая.

11. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2003.: Стат.сб. Ч М., 2003.

12. Российский статистический ежегодник 2000: Стат. сб./Госкомстат России. -М., 2001.

13. Российский статистический ежегодник 2002: Стат. сб./ Госкомстат России.-М., 2003.

14. Россия в цифрах. 2004: Кратк. стат. сб. / Федеральная служба государственной статистики. М., 2004.

15. Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики. Ростов н/Д, 2004.

16. Социально-экономическая ситуация РФ в 2004 г. Доклад Госкомстата // www.gks.ru.

17. Строительство в России. Статистический сборник. Ч М.: Госкомстат России, 1998.

18. Абакин А. В. Экономическая политика и ответственность // Экономист. -2004. № 5.

19. Аверченко В. Я главный дворник страны // Российская газета. - 2004. - 4 июня.

20. Авдашева С., Яковлев А. Влияние асимметрии информации на структуру российского рынка сбережений // Вопросы экономики. Ч 1999. №12.

21. Авдашева С. Бизнес-группы в российской промышленности // Вопросы экономики. 2004. - № 5.

22. Авдашева С., Пруденский П. Страхование жизни как псевдострахование // Вопросы экономики. 2002. - № 10.

23. Авдашева С., Розанова Н. подходы к классификации рыночных структур в экономике России // Вопросы экономики. 1997. - № 6.

24. Авраамова Е., Овчарова JL Количественные оценки российского среднего класса методом концентрации признаков // Вопросы экономики. 2001. -№5.

25. Алешин В.А., Белокрылова О.С. Рыночно-либеральная демократизация процесса принятия инвестиционных решений на мезоуровне // Инвестиционный потенциал экономического роста в условиях глобализации. -Краснодар, 2004.

26. Алимурзаев Г. Местное самоуправление: к концептуальному обоснованию главных задач в сфере экономики // Российский экономический журнал. -1999.-№3.

27. Андреева Л.Ю. Стратегия развития российского страхового рынка в условиях глобализации. Ростов н/Д: Изд-во РГУ. 2003.

28. Андреева Л.Ю. Конкурентоспособность участников страховых рынков Юга России // Финансы. 2003. - № 10.

29. Андреева Л.Ю., Буряков Г.А. Ипотечные программы как финансовый механизм обеспечения социально-экономической устойчивости макрорегиона (на примере ЮФО) // Философия хозяйства. 2004. - № 6 (36).

30. Арнольд В.И. Теория катастроф.-М.: Наука. 1990.

31. Арчаков С. Потратил больше, чем заработали? // Российская газета. 18 февраля. 2004.

32. Аткинсон Э., Стиглиц Д. Лекции по экономической теории государственного сектора. -М.: Аспект-Пресс, 1995.

33. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование Ч в России и за рубежом // Деньги и кредит. -2004.-№ 4.

34. Бабич A.M., Павлова А.Н. Государственные и муниципальные финансы. -М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999.

35. Балабанова Е.С. Андекласс: понятие и место в обществе // Социс. 1999. -№ 12.

36. Банки и банковские операции / Под ред. Жукова. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

37. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика. Ч М.: Финансы и статистика, 1998.

38. Батурин Л.А. Социальная сфера в рыночной экономике. Ростов-н/Д, 1997.

39. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

40. Беккер Г. Человеческий капитал (главы из книги) // США: экономика, политика, идеология. 1993. - № 11.; № 12.

41. Беккер Г. Экономика семьи и макроповедение // США: экономика, политика, идеология. 1994. - № 1-2.

42. Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь // Вестник санкт-Петербургского университета. Сер. 5. Экономика. - Выл. 3. -1993.

43. Бекина Т. Жилищный сектор в экономике // Вопросы экономики. 1994. - № 10.

44. Белокрылова О.С. Развитие инвестиционных процессов в аграрной сфере переходной экономики. Ростов н/Д: Книга, 1998.

45. Белокрылова О.С., Жилин Д.В. Инвестиционно-заемная система и ее роль в обеспечении экономического развития региона. Ростов н/Д: Изд-во РГУ, 2003.

46. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

47. Бессонова О. Э. Жилье: рынок и раздача. Ч Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1993.

48. Бессонова О. Э. Рынок и раздача. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1999.

49. Бессонова О.Н. Раздаточная экономика как российская традиция // Общественные науки и современность. 1994. - № 2.

50. Бессонова О.Э. Раздаток: институциональная теория хозяйственного развития России. Новосибирск: ИЭИ ОПП СО РАН, 1999.

51. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе. / Пер. с англ. Ч М.: Дело ТД. 1994.

52. Блауг М. Методология экономической науки или как экономисты объясняют. / Пер. с англ. М.: НП Журнал Вопросы экономики, 2004.

53. Богомолова Т.Ю., Тапилина B.C. Финансовое поведение домохозяйств: сбережение, инвестирование, кредитование, страхование. Новосибирск, 1999.

54. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. -М.: Финансы и статистика, 1998.

55. Бояркина Е.В., Малышева М.В. Развитие сбережений и финансовое поведение населения в 1994-1997 гг. // Вопросы социологии. Ч 1998. №8.

56. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 1998. Ч № 3, 4.

57. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер.- 1998. № 3.

58. Бузырев В.В., Иванченко О.Г., Ващук Д.А., Федосеев И.В. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях. Ч СПб.: СПбГИЭА, 1994.

59. Булатов А. Россия в мировом инвестиционном процессе // Вопросы экономики. 2004. - № 1.

60. Бусыгин В.П., Коковин С.Г., Желободко Е.В., Цыплаков А.А. Микроэкономический анализ несовершенных рынков. 4.1. Ч Новосибирск, 2000.

61. Бьюкенен Дж., Талок Г. Расчет согласия. // Нобелевские лауреаты по экономике. Дж. Бьюкенен. -М., 1997.

62. Вебер М. Основные понятия социальной стратификации // СОЦИС 1994- № 5.

63. Вебер М. Хозяйственная этика мировых религий // Вебер М. Избранное. Образ общества. М.: Юрист, 1994.

64. Виньков А., Сиваков Д. Последняя надежда // Эксперт. 2001. № 42.

65. Винслав В. Развитие корпоративных форм хозяйствования в России // российский экономический журнал. 1998. - № 2-3.

66. Водянов А., Смирнов А. Шанс на инвестиционный подъем и трудности его реализации // Российский экономический журнал. 2001. - № 2.

67. Вольчик В.В. Эволюционная парадигма и институциональная трансформация экономики. Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 2004.

68. Воронин Д. Страхование депозитов экономический и социальный стабилизатор рыночной экономики. - М.: Банковское дело, 1999.

69. Вселиться в новую квартиру реально // Новости Лендлорда. - 2004. - 11 февраля.

70. Всемирный банк Макроэкономические факторы послекризисного развития // Вопросы экономики. - 2004. - № 5.

71. Выступление заместителя председателя Госстроя России В. Пономарева // www.cbr.ru

72. Выступление Г. Тосуяна на учредительном собрании некоммерческого партнерства национальная ассоциация участников ипотечного рынка // www.cbr.ru

73. ВязуноваА., Калинина Н.В. и др. Характеристики местоположения и их влияние на цены жилья // Тезисы докладов на конференции Рынок жилья в городах России М., 1994.

74. Гайдар Е. Становление и развитие рынка недвижимости в России. М.: Институт экономики переходного периода, 1999.

75. Гайдар Е. Т. Российская экономика в 1994-1998 гг.: тенденции и перспективы. -М.: Институт экономики переходного периода, 1999.

76. Гайдар Е.Т. Современный экономический рост и стратегические перспективы социально-экономического развития России. Ч М., 2003.

77. Гарипова З.П. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - № 6.

78. Гитман Л. Дж., Джонк М. Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.

79. Глазьев С. Теория догосрочного технико-экономического развития. -М.:, ВлаДар, 1993.

80. Голуб А. Факторы роста российской экономики и перспективы технического обновления // Вопросы экономики. 2004. - № 5.

81. Гранберг А.Г. Проблемы территориального народнохозяйственного планирования. Новосибирск, 1987.

82. Григорьев Л., Малеева Т. Средний класс в России: на рубеже этапов трансформации // Вопросы экономики. 2001. - № 4.

83. Гузев М.М. Юг России в едином экономическом пространстве СНГ // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

84. Дементьев В.Е. инвестиционные и инновационные достоинства ФПГ // Экономика и математические методы. 1996. - № 2.

85. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в Российской федерации // Экономика строительства. 2001. - № 5.

86. Джоббер Д. Принципы и практика маркетинга.: Пер. с англ. Ч М.: Вильяме, 2000.

87. Доклад об экономике России. М.: - Всемирный банк. 2004.

88. Доничев О., Рейнгольд Е. Инвестирование жилищного строительства // Экономист. 2001 - № 3.

89. Дорнбуш Р., Фишер С. Макроэкономика. М.: ИНФРА, 1997.

90. Дружинин А.Г. Ионов А.Ч. Концептуальные основы регионализации экономики. Ростов н/Д: СКНЦ ВШ. 2001.

91. Дулич В.А. Условия, факторы и тенденции инвестиционной деятельности в России // Экономика строительства. Ч 2000. №12.

92. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг. (экономико-статистический обзор) // Экономика строительства. Ч 2001 . № 5.

93. Думнов А., Нестеров JI. Становление и развитие рынка жилья в городах СНГ // Вопросы статистки. 1998. - №4.

94. Дэниэл Дж., Пузанов А., Страйк Р. Рекомендации по разработке реформы оплаты жилищно-коммунальных услуг и введения жилищных субсидий в городах и республиках РФ. М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

95. Даниэл Д. Анализ платежеспособного спроса на жилье в Москве. М.: М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

96. Егорушков А.П. /Проблемы развития малого предпринимательства в ро-сии // Финансы. № 12. - 1999.

97. Евпланов А. Кому я дожен Ч всем прощаю // Российская бизнес-газета. -2005. 15 марта.

98. Ершов М. Об ипотеке // Вопросы экономики. 2004. - № 12.

99. Жданов В.П. Организация и финансирование инвестиций. Калининград: Янтарный сказ, 2000.

100. Жилищная экономика. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1994.

101. Жилищная экономика. / Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

102. Жилищное законодательство зарубежных стран. М.: Бизнес-школа, 1997.

103. Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период. Документ Всемирного банка. № 14929-RU. 1995. Август.

104. Жить стали азартнее // Российская газета. 2004. - 31 декабря.

105. Жилина В.И. Развитие рынка жилья и экономический рост // Экономический рост и вектор развития современной России / Под ред. Хубиева К.А. -М.: ТЕИС, 2004.

106. Жуков Е.Ф. Менеджмент и маркетинг в банках. М.: ЮНИТИ, 1997.

107. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.: Стройизлат СПб., 1999.

108. Зыкова Т. Урожай дорог, а цены на бензин остановятся // Российская газета. 2004. - № 4.

109. Зыкова Т. Все портили долар и проблемные банки // Российская газета. 2005. - 25 января.

110. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // сборник материалов межкафедрального научо-методического семинара Современные проблемы экономики и менеджмента. Новосибирск: СГТА, 2000.

111. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. Новосибирск, 1999.-Вып. 4.

112. Ивашиненко Н.Н. Механизм взаимодействия на финансовом рынке России: население и финансовые структуры // Экономическая социология. -2001 .-Том 2.-№3.

113. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирования. -М.: Финансы, 1997.

114. Игнатов В.Г., Бутов В.И. Юг России. Ростов н/Д, 2002.

115. Игнатова Т.В. Структурная политика государства при переходе к рынку // Приоритеты государственного регулирования экономики. Ч Ростов н/Д: СКАГС, 1998.

116. Идрисов А.Б. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. -М.: Филин, 1997.

117. Изряднова О. Инвестиции в реальный сектор экономики // www.iet.ru

118. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. -2001.-№5.

119. Инвестиции в экономику России в 2000 г. (по материалам Госкомстата России) // Вопросы статистики. 2001. - №8.

120. Инвестиционная деятельность в России: условия, результаты, инвестиционная привлекательность отдельных отраслей промышленности (по материалам Госкомстата России) // Вопросы статистики. 2000.- № 1.

121. Иноземцев В. Наметившиеся воспроизводственные тенденции в мировом хозяйстве // Экономист. 2000. № 6.

122. Информационно-аналитический обзор Банка России // www.cbr.ru

123. Информабанк // Банковское дело. 1999. - № 9.

124. Иншаков О.В. О направлениях модернизации Федеральной целевой программы Юг России // Философия хозяйства. Ч 2004. № 6.

125. Ипотека в Ростовской области. Ростов-на-Дону, 2004.

126. Ипотечно-инвестиционный анализ. / Под ред. В.Е. Есипова. СПб., 1998.

127. Ипполитов JI.M. Роль социальной сферы в обеспечении устойчивого социально-экономического развития // Экономический рост и вектор развития современной России. /Под ред. Хубиева К.А. М.: ТЕИС, 2004.

128. Исторический очерк пятидесятилетней деятельности Санкт-Петербургского городского кредитного общества. 1861 5 октября 19111 г.-СПб., 1911.

129. Калинина Н.В., Новомлинская Е., Ноздрина Н.Н. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики. 1993. - № 7.

130. Калинская Е.И. Ипотека в зарубежном праве. Обзор законодательства Германии, Испании, Италии, Франции, Швейцарии, Великобритании, США, Венгрии, Польши, Хорватии, Чехии, Югославии // Российское право. 1997. -№12.

131. Каменецкий М.И. Строительный комплекс: анализ и оценка условий и возможностей развития // Экономика строительства. Ч 2001. № 4.

132. Каменецкий М. Основные тенденции развития строительного комплекса: среднесрочный прогноз // Инвестиции в России. Ч 2000. № 5.

133. Капелюшников Р.И., Аукуционек С.П. Придерживание рабочей силы: свидетельства Российского экономического барометра // К вопросу теории и практики экономики переходного периода. М. 1996.

134. Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. - № 11-12.

135. Кейнс Дж. Общая теория занятости, процента и денег. Ч М.: Экономика, 1995.

136. Кирдина С.Г. Институциональные матрицы и развитие России. М.: ТЕИС, 2000.

137. Кирдина С.Г. X и Y экономики: Институциональный анализ. М.: Наука, 2004.

138. Клейнер Г., Петросян Д., Беченов А. Еще раз о роли государства и государственного сектора в экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

139. Клюкович З.А., Владимирова А.В. Совершенствование бюджетного устройства // Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов. Вып. 1(9). Ростов-н/Д: Изд.-во РГУ, 2004.

140. Кобилев А.Г. Практические проблемы инвестирования // Экономические и институциональные исследования. Альманах научных трудов. Вып. 4 (8). Ростов-н/Д: Изд.-во РГУ, 2004.

141. Колодина И., Конищева Т. Ступени к доступному жилью // Российская газета. 2004. - 13 апреля.

142. Колодко Г. Институты, политика и экономический рост // Вопросы экономики. -2004. № 7.

143. Конкуренция на рынках небанковских финансовых услуг / Под ред. С.Б. Авдашевой, А.Е. Шаститко. Бюро экономического анализа. М.: ТЕ-ИС. 2002.

144. Концепция финансово-кредитного механизма доступности жилья. -Фонд Институт экономики города, 1996. Июнь.

145. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // www.iet.ru

146. Корнай Я. Дефицит. М.: Экономика, 1990.

147. Корнай Я. Системная парадигма // Общество и экономика. 1999. - № 3-4.

148. Корчагина И., Овчарова JL, Турунцев Е. Система индикаторов уровня бедности в переходный период в росии. Научный доклад. Ч 1999. № 98.

149. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. -2001.-№5.

150. Косарева Н., Страйк Р. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. М.: Дело, Фонд Институт экономики города, 1995.

151. Космарская Т. Средний класс и социальная политика // Вопросы экономики. 1998. - № 7.

152. Красильников О.Ю. Структурные сдвиги как фактор экономического роста в современной России // Формирование российской модели рыночной экономики: противоречия и перспективы. / Под ред. Хубиева К.А. Ч 4.2. -М.: ТЕИС, 2003.

153. Красильников О.Ю. Структурные сдвиги в экономике современной России. Саратов: Научная книга. 2000.

154. Красильникова М. Склонность к сбережению и потреблению // Экономические и социальные перемены: мониторинг общественного мнения. -1997.-№3.

155. Крашенинников П. В. Жилье мое // Российская газета. 2004. - 2 июня.

156. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998.

157. Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии. М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1996.

158. Кузина О.Е. Илюзии рациональности: влияние колективных представлений на инвестиционное поведение вкладчиков финансовых пирамид // Вопросы социологии. 1998. - №8.

159. Кузина О.Е. Формирование доверия в массовом инвестиционном поведении // Социологический журнал. 1999. - № 1-2.

160. Кузина О.Е., Рощина Я.М. Моделирование сберегательного поведения российских домохозяйств // Экономическая социология. 2000. - Том 1. -№2.

161. Кузнецова Е.В., Дмитриева Е.Д. Индекс развития человеческого потенциала и другие показатели социально-экономического развития России и отдельных зарубежных стран // Вопросы статистики. 2000. - № 3.

162. Куктурская М. Скажи квартире прощай! // Аргументы и факты. -2005.-№ 10.

163. Куликов А.Г. Кредиты, инвестиции. М.: Приор, 1995.

164. Курс переходной экономики. / Под ред. Л.И. Абакина. М.: Инфра-М, 1998.

165. Кутузов К. Л. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М.: ЦНИИЭП Жилища, 1994.

166. Кучеренко С.В. И все-таки страна строится // Российская газета. 1997. - 31 января.

167. Лайков А.Ю. Перспективы привлечения иностранных инвестиций на российский страховой рынок // Финансы. 2003. - № 5.

168. Лисин В. Инвестиционные процессы в Российской экономике // Вопросы экономики. 2004. - № 6.

169. Львов Д. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма // Вопросы экономики. Ч 2000. № 2.

170. Львов Д.С. Путь в XXI век. М.: Экономика, 1999.

171. Лэйард Д. Макроэкономика. М., 1994.

172. Любимцева С. Структурная модернизация экономики // Экономист. -2003. № 2.

173. Любимцева С. Законы структурной эволюции экономических систем // Экономист.-2003. -№10.

174. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредита // Деньги и кредит. -1998. № 6.

175. Макконнел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. 13-е изд. - М.: Инфра-М, 1999.

176. Мальцев АВ. Будущее за кредитными кооперативами // Южная столица. - 2004. - 3 августа.

177. Мамедов О.Ю. Производственное отношение: политэкономическая модель (материалы к спецкурсу). Ростов-на-Дону: Феникс, 1997.

178. Мамедов О.Ю. Сущность рыночной трансформации сбережений домохозяйств в постадминистративной экономике // www.escoss.misses.ru.

179. Маркс К. К критике политической экономии // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 13.

180. Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 21.

181. Маркс К. Капитал. Т. 1 // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 23.

182. Маслова В. Ипотека земель // Экономист. 2004. - № 5.

183. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. М.: Юность, 1997.

184. Матвиенко В., Вострокнутова Е., Буев М. Трансформационный спад и предпосыки роста в России. Научный доклад № 98.03 // Макроэкономика и финансы. Реферативный сборник РПЭИ. 1998.

185. Материалы конференции Российской гильдии риэтеров // Новости Лендлорда. 2004. - № 9.

186. Матоваников М. Заложники конъюнктуры // www.ipoteka.ru.

187. May В. Экономическая политика в 2004 году: поиск модели консолидации роста //Вопросы экономики. -2005.-№ 1.

188. May В. Анти-Стиглиц (Российские экономические реформы в представлении их западных критиков). Ч М.: ИЭ1111, 1999.

189. Медведева Т. Развитие отечественного рынка страховых услуг // Экономист. 1999.- № 11.

190. Мезоэкономика / Под ред. Ларионова И.К. М., 2001

191. Методические положения по статистике. Вып. 1. Госкомстат России. -М., 1996.

192. Миль Дж. С. Основы политической экономии. -М.: Прогресс, 1981.

193. Мильчакова Н. Эффективность фондового рынка: институциональный подход // Вопросы экономики. 2004. - № 5.

194. Миронова О. Как решить квартирный вопрос // Южная столица. 2004. - 4 июня.

195. Миронова О. Ипотечному бизнесу предприниматели научились у государства // Южная столица. 2005. - № 1.

196. Миркин Я.М. Ценные бумаги и финансовый рынок. М.: Перспектива, 1995.

197. Митчел У. Экономические циклы: проблема и ее постановка. М.: Прогресс, 1976.

198. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сборник материалов. Институт экономики города. Ч М., 1995.

199. Модернизация экономики России: Итоги и перспективы / Отв. Ред. Е.Г. Ясин. Кн. 1. М.: ГУВШЭ, 2003.

200. Мурычев А.В. Ипотечное кредитование в регионах России Ч проблемы развития // Материалы Второй Всероссийской конференции Ипотечное кредитование в России. М., 2004.

201. Мэнкью Г. Макроэкономика. М.: Изд-во МГУ, 1994.

202. Мэнкью Г. Принципы экономике. СПБ., 1999.

203. Мюрдаль Г. Современные проблемы третьего мира. М., 1972.

204. Найди свое решение жилищной проблемы // Новости Лендлорда. -2004. 14 июня.

205. Невинная И. Ипотека по-американски // Российская газета. 2004. - 16 июля.

206. Нестеров JI. Можно ли решить жилищную проблему в современной России? // Вопросы экономики. 1995. - № 9.

207. Николаенко Н. Альянс банков и страховых компаний // Банки и технологии. 2003. - №2.

208. Новицкий Н. Выбор инвестиционной стратегии на новом этапе реформ // Экономист. 2001. - № 6.

209. Новожилов В.В. У истоков подлинной экономической науки. М.: Наука, 1995.

210. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования. 1996. - №6.

211. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. М.: Начала, 1997.

212. Нуреев P.M. Экономика развития: модели становления рыночной экономики: Учебное пособие. -М., 2001.

213. Обзор рынка недвижимости за 2004 год // Новости Лендлорда. 2004. -№9.

214. Обзор рынка недвижимости // Эксперт. 2001. - № 39.

215. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. - № 5.

216. Овчинников В.Н., Кетова Н.П., Кугаев С.В. Агоритм и императивы инвестиционного обеспечения восстановительного роста экономики Юга России // Философия хозяйства. 2004. - № 6.

217. Осипов Ю.М. Философия хозяйствования. М., 1994.

218. Ойкен В. Основы национальной экономики. Ч М.: Экономика, 1996.

219. Ойкен В. Основные принципы экономической политики. Ч М., 1995.

220. Олейник А. Институциональные ловушки постприватизационного периода в России // Вопросы экономики. 2004. - № 6.

221. Ольсевич Ю. Трансформация хозяйственных систем. М., 1994.

222. Ольсевич Ю. К релятивистской экономической теории // Вопросы экономики. 1995. - № 6.

223. Осипов Ю.М. Философия хозяйства. М.: Юрьсть, 2001.

224. Основные итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2000 г. // Экономика строительства. -2001.-№2.

225. Основные результаты работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации // Экономика строительства. 2002. - № 2.

226. Отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" за 2002-2003 гг. // www.ach.gov.ru/

227. Остапенко В.В. Финансирование инвестиций в основной капитал // Экономика строительства. Ч 2001. № 5.

228. Оценка инвестиционного потенциала российского страхового рынка. Аналитический отчет. Ч М.: ВСС, 2003.

229. Оценка масштаба динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. Ч М.: Институт экономики города, 2004.

230. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / Под общей ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

231. Павлов П. США Ч система ипотечного кредитования в жилищной сфере//Закон. 1995.- № 1.

232. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. - № 2.

233. Пайда Г., Мамедов О., Германова О. Архитектор макроэкономики. -Ростов н/Д., 1997.

234. Пайдиев JI.E. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики // Деньги и кредит. Ч 1996. № 2.

235. Панина Т. Куда с рублями нам податься // Российская газета. 2004. -16 июля.

236. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов // www.rusipoteka.ru.

237. Перепекин Д. Ипотека как кругооборот ценных бумаг // Российская газета. 8 декабря. Ч 2004.

238. Петров И. Ростов пошел в рост // российская газета. Ч 2004. 5 августа.

239. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Отраслевой менеджмент. -2000. № 6.

240. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. - № 5.

241. Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. М.: Прогресс, 1985.

242. Пиирайнен Т., Турунцев Е. Оттакиваясь от Макса Вебера: к пониманию процессов социальной трансформации в России // Вопросы экономики. 1998. - № 7.

243. Плышевский С.Н. Сбережения и инвестиции // Экономист. 2003. - № 2.

244. Потерович В.М. Институциональные ловушки и экономические реформы. М.: российская экономическая школа, 1998.

245. Потерович В.М. Институциональные ловушки и экономические реформы // Экономика и математические методы. 1999. - Т. 35.

246. Портер М.Э. Конкуренция / Пер. с англ. М.: Вильяме, 2000.

247. Пригожин И. Философия нестабильности // Вопросы философии. -1991.-№6.

248. Принципы ипотечного кредитования в России. 8 выпусков. Программа Агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе. М.: Институт экономики города (США), 1994.

249. Программа предоставления промежуточных кредитов. Выпуск 2. Жилищное финансирование в России. М.: Институт экономики города (США), 1996.

250. Программа социально-экономического развития Ростова-на-Дону на 2005 год // Ростов официальный. 2005. 16 марта.

251. Прозрачное будущее страхования // Росс1я. 2002. - 20 сентября.

252. Промышленность России: Стат. Сб. / Госкомстат России. М., 2000.

253. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Основные изменения в области догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Реформа системы управления городской экономикой в России. М.: Фонд Институт экономики города, 2001.

254. Примаков Е. Россия в 2004 году: взгляд в будущее // Российская газета. 2005. - 15 января.

255. Пузанов А. Переход на новую систему оплаты жилья и введение жилищных компенсаций (субсидий) в РФ в 1994 Ч 1995 гг. Итоги и проблемы. М.: Фонд Институт экономики города, 2000.

256. Пчелинцев О.С. Регионы России: современное состояние и проблемы перехода к устойчивому развитию // Проблемы прогнозирования. 2001. -№ 1.

257. Пятилетова JI. Где Громов, там гром и монии // Российская газета. -2005. 11 марта.

258. Радаев В.В. Возвращение топы: анализ поведения вкладчиков финансовых пирамид // Вопросы социологии. Ч 1998. № 4.

259. Радаев В.В. Новый институциональный подход: построение исследовательской схемы // Экономическая социология. 2001. - Том.2. - № 3.

260. Радаев В.В. О сбережениях и сберегательных мотивах российского населения // Вопросы социологии. 1998. - № 8.

261. Радаев В.В. Социология рынков: к формированию нового направления. ~М.:ГУ ВШЭ, 2003.

262. Радыгин А. Россия в 2000-2004 годах: на пути к государственному капитализму? // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

263. Рекитар Я.И. Инвестиции в российскую экономику: временное оживление или начало устойчивого роста? // Экономика строительства. 2001. - №2.

264. Рено Б. Жилищная система бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах // Housing Policy. Debate. 1992. - Vol.3.

265. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики. М.: Институт экономики РАН, 1997.

266. Роль информации на российском рынке индивидуальных сбережений. / Под ред. С. Б. Авдашевой. М.: ГУ-ВШЭ, 1998.

267. Россия в цифрах. 2003: Кратк. Стат. Сб. / Госкомстат России. М., 2003.

268. Российская архитектурно-строительная энциклопедия / Под ред. Е.В. Басина.-М., 1996.

269. Российская экономика: тенденции и перспективы. Институт экономики переходного периода // www.iet.ru

270. Ростов и область год 2004-1 // Комсомольская правда-на-дону. 2004. Ч 30 декабря.

271. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы: региональный аспект. Новосибирск: МГАЭиУ, 1997.

272. Рузавин Г. Самоорганизация как основа эволюции экономических систем // Вопросы экономики. 1996. - № 6.

273. Рынок жилья Москвы (ежемесячные отчеты). Аналитический отдел РАН САВА, 1993-1999 гг.

274. Рябкина Н.Е., Римашевская Н.М. Основы дифференциации заработной платы и доходов населения. (Методы экономико-математического моделирования). М.: Экономика. 1972.

275. Саватеев А.В. Роль экстерналий в формировании равновесного уровня коррупции в производстве. М.: РПЭИ. 2000.

276. Савин А. Средние русские Ч кто они? // Известия. 1998. - 17 января.

277. Савченко Е. Жителю села свой дом // Экономист. - 1999. - №10.

278. Семенова И. Куплю квартиру в европакете // Российская газета. 2004. - 12 мая.

279. Семенова И. Одноэтажная Россия // Российская газета. 2004. - 17 апреля.

280. Семенова И. Страховая крыша // Российская газета. Ч 2004. Ч 12 августа.

281. Семин А. Экономический механизм экологического равновесия: вопросы методологии. Ростов-на-Дону: РГУ, 2000

282. Самуэльсон П., Нордхаус В. Экономика. Изд. 15-е. - М. ; Бином-КноРус, 1999.

283. Сивкова В. Во что вложить деньги // Аргументы и факты. 2004. - № 31.

284. Слепов В.А. Инвестиции как фактор экономического роста // Финансы. 1999.-№ 1.

285. Словарь современной экономической теории Макмилана. / Общ. ред. Дэвида У. Пирса. -М.: Инфра-М, 1997.

286. Смехов Б.В. Капитальные вложения. // Экономическая энциклопедия. Политическая экономия. Т.П. М.: Советская энциклопедия, 1972.

287. Смирнов В. Экономические итоги приватизации в непромышленных секторах экономики России // Общество и экономика. 2002. - № 2.

288. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом Аудитор, 1999.

289. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - № 7.

290. Состояние внутреннего финансового рынка РФ в 2004 г. Доклад Центробанка РФ // www.cbr.ru.

291. Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. М. 1995.

292. Социально-экономические показатели положения городов и районов ростовской области. Статистический бюлетень. Ч Ростов-на-Дону, 2000.

293. Социально-экономическое положение Ростовской области в январе-июне 2002 года: Докл. / Ростобкомитет. Ростов-на-Дону, 2002.

294. Социально-экономическое положение Ростовской области в 2003 г. Ростовский областной комитет статистики. Ч Ростов-на-Дону, 2004.

295. Социально-экономическая ситуация в РФ в 2004 г. Официальные данные Госкомстата РФ // www.gks./statinfo.asp

296. Социологическое исследование ВЦИОМ Социальные последствия преобразований и приватизации в РФ. Пути решения жилищной проблемы // www.opinion.spb.ru

297. Сплетухов Ю.А. Место и роль институтов страхования в инвестиционном процессе // Финансы. 1998. - № 2.

298. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики России // Вопросы оценки. 1999. -№3.

299. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие). РГР.-М., 1995.

300. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. 1998. - Т. 34. - Вып.1.

301. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. РГР, М., 1997.

302. Стерник Г.М., Тарасевич Е.И. Рынок недвижимости России в 1998 году. Анализ и прогноз. РГРЮ, М., 1999.

303. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора. М.: Изд-во МГУ, 1997.

304. Столяров И.И., Лосевская О.А. Соотношение инвестиционного и спекулятивного процессов на финансовом рынке и его отрыв от реального производства//Финансы. 1999. - № 9.

305. Страйк Р. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. - № 10.

306. Страйк Р. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. -М.: Дело, 1995.

307. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России. 1991-1994.- М.: Институт экономики города (США), Агентство международного развития (США), 1994.

308. Страйк Р. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США.- М: Дело, 1995.

309. Стратегический план социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на период до 2010 г.: Проектная разработка. Ростов н/Д: ИнфоСервис, 2004.

310. Стребков Д. Основные типы и факторы кредитного поведения населения в современной России // Вопросы экономики. 2004. - № 2.

311. Стрижкова Е.Г. Банковские вклады населения России как потенциальные кредитные ресурсы российской экономики // Вопросы статистики. -2001.-№2.

312. Тамбовцев В. Теоретические вопросы институционального проектирования // Вопросы экономики. 1997. - №3.

313. Тамбовцев В. Экономическая теория контрольно-надзорной деятельности государства // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

314. Таранков В.И. Ценные бумаги государства российского. Ч М. Ч Тольятти: Автовазбанк, 1992.

315. Таранков В.И. нестандартные подходы Ипотечного Стандартбанка // Деньги и кредит. Ч 2003. № 2.

316. Тезисы доклада заместителя министра имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций ростовской области Ю. Романенко на подведении итогов за первое полугодие 2004 года (21 июля 2004 года) // www.donland.ru

317. Текеева А.Х. Развитие ипотечных отношений как фактор экономического роста в России // Экономический рост и вектор развития современной России. / Под ред. Хубиева К.А. М.: ТЕИС, 2004.

318. Тенденции развития рынка жилья // Новости Лендлорда. 2004. - 14 июня.

319. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительное) // Хозяйство и право. 1997. - № 9.

320. Тимофеев Л. Общественный договор: "ноль права собственности" и теневой порядок. М.: ИМЭМО, 1998.

321. Тироль Ж. Рынки и рыночная власть: Теория организации промышленности / Пер. с англ. СПб.: Экономическая школа, 1996.

322. Тихонова Н.Е. Средний класс в современном российском обществе. -М.: РОССПЭН, 1999.

323. Тьюз Р.Дж., Бредли Э.С., Тьюз М. Фондовый рынок. М.: Весь мир, 1997.

324. Уильямсон О.И. Экономические институты капитализма: фирмы, рынка и лотношенческая контрактация. СПб: Лениздат, 1996.

325. Успех на Улице ипотеки // Банковское обозрение. 2004.

326. Уровень жизни населения // www.gks.ru

327. Федотова М.А. Оценка недвижимости и др. М.: Экмос, 2000.

328. Федотова И. воздушные замки ипотеки // российская газета. Ч 2004. -27 июля.

329. Федоров Б.Г. Англо-русский банковский энциклопедический словарь. -СПб: Лимбус-Пресс, 1995.

330. Финансовое и банковское право. Словарь-справочник. М.: Инфра-М, 1997.

331. Финансы. Оксфордский токовый словарь. / Под ред. И.М. Осадчей -М.: Весь мир, 1997.

332. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М. Дело, 1995.

333. Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. Ч М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

334. Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. М. Прогресс, 1996.

335. Харрод Р. Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. М.: Экономика, 1997.

336. Харрод Р.Ф. К теории экономической динамики. Новые выводы экономической теории и их применение в экономической политике. / Пер. И.К. Дашковского. -М.: Изд-во иностр. лит-ры. 1959.

337. Хеннигер Э., Крюгер Т. М. Руководство по изучению учебника Основы инвестирования Лоренса Дж., Джонка М. Д. М.: Дело, 1997.

338. Цылина Г.В. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

339. Чего хотят средние русские? // Южная столица. Ч 2004. № 2.

340. Чередниченко Л. Необходимые условия роста ВВП // Экономист. -2004. -№3.

341. Чернов В.А. Инвестиционная стратегия. Ч М.: Финансы и статистика, 2003.

342. Чибриков Г.Г. Взаимодействие финансовой системы и реального производства в современном мире // Вестник Московского университета. Серия 6. Экономика. 1999. -№3.

343. Шарп У.Ф., Александер Г. Дж., Бэйли Дж. В. Инвестиции. М.: Инфра -М, 1997.

344. Шаститко А.Е. Неоинституциональная экономическая теория. М. 1999.

345. Шаститко А.Е. Экономическая теория институтов. М.: ТЕИС, 1997.

346. Шаталин С.С. Функционирование экономики развитого социализма. Ч М.: МГУ, 1982.

347. Шахов В.В. Страхование. М. : Юнити, 2003.

348. Шерер Ф., Росс Д. Структура отраслевых рынков / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997.

349. Шульц Т. Ценность детей // THESIS. 1994. - Вып. 6.о

350. Шумпетер И. История экономического анализа. М.: Экономическая школа, 2001.-Т 2-3.

351. Щетинин Я., Баранов И. Анализ доступности жилья в московском регионе // www.rusipoteka.ru

352. Энгельс Ф. К жилищному вопросу // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 13.

353. Энгельс Ф. Положение рабочего класса в Англии // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 2.

354. Эндо В. Реформа системы прав собственности на городскую недвижимость в Перу. Диалог о стратегии доступа к земле // Материалы видеоконференции по вопросам упрощения доступа предпринимателей к земле и недвижимости. 17 декабря. Г.Ростов-на-Дону.

355. Эрхард JI. Благосостояние для всех. М.: Начала-Пресс, 1991.

356. Эрхард JI. Повека размышлений: Речи и статьи. М.: Руссико: Ордынка, 1993.

357. Явлинский Г. Какую экономику и какое общество мы собираемся построить и как этого добиться? (Экономическая политика и догосрочная стратегия модернизации страны) // Вопросы экономики. 2004. - № 4.

358. Якокка JI. Карьера менеджера. М., 1990.

359. Яременко Ю.В. Экономические беседы. Запись С.А. Белановского. -М.: Центр исследований и статистики науки, 1998.

360. Ясин Е. Экономический рост как цель и средство (современная ситуация и перспективы российской экономики) // Вопросы экономики. Ч 2001. № 9.

361. Ясин Е. Экономический рост как цель и средство // Вопросы экономики.-2001.-№ 10.

362. Ясин Е. Модернизация экономики и система ценностей // Вопросы экономики. 2003. - № 4.

363. Ясин Е., Яковлев А. Конкурентоспособность и модернизация российской экономики. М.: ГУВШЭ, 2004.

364. Ясин Е. Грозит ли кризис доверию // Российская газета. 2004. - 4 августа.

365. Aaron Н. J. Rational of a housing Policy // Federal Hosing Policies and Programs. / Ed. by J. Paul Mitchell. New Brunswick, N.Y.: Center for Urban Policy Research, 1995.

366. Aaron H., Furstenberg G. The Inefficiency of Transfers in Kind: the Case of Housing Assistance // Western Economic Journal. Ч 1990. № 9.

367. Akerlof G. The market of Lemons: Qualitative Uncertainty and the Market Mecanism // Quarterly Journal of Economics. Ч 1970. Vol. 84.

368. Auletta K. The Underclass. N.Y.: Random House, 1992.0

369. Arthur W.B. Increasing returns and Dependence in the Economy. An Arbor: The University of Michigan Press. 1994.

370. Becker G. A Treatise on the Family. Cambridge: Harvard University Press, 1994.

371. Boehm Т., Ihlanfeldt К. The Revelation of Neighborhood Preferences // Journal of Housing Economics. 2000. - № 1.

372. Browning M., Lusardi A. Housenold saving: micro theories and macro facts //Journal of Economic Literature. 1996.- Vol. XXXIV. (December 1996)

373. Brueggman W. B. An Analysis of the Filtering Process with Special Reference to Housing Subsidies // Housing in the Seventies: Working Papers. -Vol.2. Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, 1986.

374. Bulter T. The Debate over the Middle Classes // Bulter Т., Savage M. Social Change and the Middle classes. London: UCL Press, 1995.

375. Chander P., Wilde L. Corruption in Tax Administration // Journal of Public Economics. 1992. - Vol. 49.

376. Deaton A. Saving and liquidity constraints. Econometrican, 1991. № 595..

377. Dwight J., Kennet R. Estimates of the Effectiveness of Stabilization Rolicies for the Mortgage and Housing Markets // The Journal of Finance. 1998. - №7.

378. European Mortgage markets: structure, funding and future development // Paper by J. Hardt, Secretary General and D. Manning, Head of Economic Affairs European Mortgage Federation, OECD. June 2000.

379. Goodin R.E. Institution and design // The theory of institutional design / Ed. By Goodin R.E. Cambridge: Cambridge University Press. 1996.

380. Goodman A., Kawai M. Housing Markets // Journal of Urban Economics. September. 1986.

381. Grisby William. Housing Markets and Public Policy. Philadelphia: University Pennsylvania Press, 1993.

382. Gunnarsson J., Wahlund R. Household financial strategies in Sweden // Journal of Economic Psychology. 1997. - Vol. 18.

383. Hendershot P.H., Shilling J. Economic of Tenure Choice, 1955 Ч 1977. Research in Real Ectate. Greenwich, Conn.: JAI Press, 1992.

384. Hendershott P., Smith M. Household Formations N.Y.: National Bureau of Economic Research, 1990.

385. Human Development Report. N.Y.: Oxford University Press. 1999.

386. Financial Industrial Groups. Pilot Assistance and Dissemination // TACIS/ 1998. Nov.

387. Fridman M. A theory of consumption function. Ч Princeton University Press, 1957.

388. Jacobs В., Harney K., Edson C. Guide to Federal Housing Programs. -Washington, D.C.: Bureau of National Affairs, 1986.

389. Jacobs B.G. Guide to Federal Housing Programs. 2nd ed/ Washington, D.C.: Bureau of National Affairs, 1986.

390. Kain J., Quigly J. Housing Quality // Journal of the American Real Estate. 1994. - №3.

391. Kauffmann B. Microeconomic aspects of saving, in A. Heertje (Ed.), World savings: An International survey. Ч Cambridge, M.A.: Blackwell Publishers, 1993.

392. Kessler D, Pelerman S., Pestieau P. Saving behavior in 17 OECD countries. // Review of income and wealth Series 39. 1993. - № 1.

393. Kihlstrom R., Riordan M. Advertising of Signal // Journal of Political Economy. 1984.-Vol. 92.

394. Kraft J., Olsen E. The Distribution of Benefits from Public Housing // The Distribution of Benefits from Public Housing. 1995. - Vol. 41.

395. Koop V. Koruption // Parlament. 1998. - № 9-10.

396. Kuznets S. Modern economic growth: findings and reflection. Nobel lecture delivered in Stockholm. Swede // American Economic Review. 1971. December (№ 63).

397. Lowry I. Filtering and Housing Standards: A Conceptual Analysis // Land Economics. 1990. - № 36.

398. Mankiw G., Well D. The Baby Boom, the Baby В and the Housing market // National Bureau of Economic Research: Working Paper. 1988. N 2794. December.

399. Maslow A.H. Motivation and Personality. New York, Harper and Row Publ, 1970.

400. Modigpiani F., Bramberg R. Utility Analisys and the Consamption function: an interpretation of cross-section data, in K.K. Kurihara (ed.) Post -Keynesian Economics, New Brunswick. N.J.: Rutgers Univercity Press, 1954.

401. Morris L. Dangerous Classes. The Underclass and Social Sitizenship. L., N.Y.: Rouledge, 1991.

402. Mortgage Banks and Mortgage Bond in Europe. European Mortgage Federation, 4-th Edition, November 2003.

403. Muth R. Public Housing: An Economic Evaluation. Washington, D.C.: American Enterprises Institute, 1990.

404. Nelson P. Information and Consumer Behavior // Journal of Political Economy. 1970.-Vol. 78.

405. North D., Thomas P. The Rise of the Western World: A New Economic History. Cambridge: Cambridge University Press. 1973.

406. North D.C. Institutions: Institutional change and economic perfomans. -Camnridge. 1990.

407. Ohls J. Public Policy Toward Low Income Housing and Filtering in Housing Markets // Journal of Urban Economics. 1998. - № 27.

408. Polterovich V.M. Institutional traps and economic reform. Moscow: New Economic School. 1998.

409. Pozdena R. Allocating Credit. Weekly Letter (Federal Reserve Bank). 1990. February.

410. Rosen H. S. Housing Decisions and the U.S. Income Tax: An Econometric Analysis // Journal of Public Economics. 1995. - № 7.

411. Rosen K. Seasonal Cycles in the Housing Market. Cambridge: MIT Press, 1979.

412. Rosser J.B. and Rosser M.V. Schumpeterian Evolutionary Dynamics and the Collapse of Soviet-Blok Socialism // Review of Political Economy. 1997 Vol. 9. № 2.

413. Runciman W.G. How Many Classes Are There in Contemprary British Society? // Sociology. Vol. 24/ - № 3. August 1999.

414. Sarre P. recomposition of the Class Structure. London, 1997.

415. Shahid A.M. Some Economic Costs of Corruption in LDC's // Journal of Development Studies. 1991. - № 27.

416. Shafer J.R., Elmeskov J., Tease W. Saving trends measurement issues, in E. Koskela and J. Paunio (Ed.) Saving Behavior: theory, international evidence and policy implication. -Blackwell Publishers, 1992.

417. Smith D.J, Tolminson P. Rent Control of Ontario, Roofs of Ceilings // American Real Estate and Urban Economic Journal. 1997. - № 9.

418. Smith D.J.Toward a theory of saving, in J.Gaspaniski (ed). The economics of savings. Boston, Kluwer. 1933.

419. Struyk R. J. Future U.S. Housing Policy. Washington, D.C: Urban Institute, 1983.

420. Stiglitz J., Weiss A. Credit Rationing in Markets with Imperfect Information // American Economic Review. 1981. Vol. 71.

421. Struyk R. J., Mayer N., Tuccillo J. A. Federal Housing Policy at President Reagan's Midterm. Washington, D.C.: Urban Institute, 1993.

422. Struyk R., Ozanne L. The price Elasticity of Supply of Urban Housing (The Urban Institute). Washington, D.C., 1977.

423. Taylor J.B. The Swedish Investment Funds System as a Stabilization Rule // Brookings Papers on Economic Activity. 1982. - № 1.

424. The Pfandbrief Europe's biggest bond market. 2003, Facts and Figures, 8th edition, Berlin, 2003, Association of German Mortgage Banks.

425. Veblen T. The Preconception of Economic Sience. I-III // Veblen T. The Place of Sience in Modern Civilization and Other Essays. N.Y.: Russel and Russel, 1961.

426. Volger C. Money in the household, in M. Andercon (Ed.) The social and political economy of household. Oxford Univ. Press, 1994

427. UNESCO Statistical Yearbook. 1999.

428. Weicher J. Urban Housing policy // In Current Issues of Urban Economics. -Baltimor: Johns Hopkins University Press, 1989.

429. White L. The Tax Subsidy to Owner-Occupied Housing: Who Benefits // Journal of Public Economics. 1995. - №7.

430. Wolf C. Markets of Governments. Choosing Between Imperfect Alternatives. Cambridge: The MIT PRESS, 1998.

431. World Economic Outlook. IMF. May 2000. Wash., 2000.435. www.rusipoteka.ru436. www.iet.ru437. www.gks.ru438. www.policy.ru439. www.gks.rostov.ru440. www.rgr.ru441. www.ach.gov.ru

Похожие диссертации

• Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья
• Развитие регионального механизма ипотечного кредитования
• Формирование локальных рынков жилья в пространстве крупнейших городов
• Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России
• Экономико-математическое моделирование ценообразования и доступности жилья на региональном рынке