Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | доктор экономических наук |
| Автор | Лазарова, Лариса Борисовна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.10 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России"
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
На правах рукописи
ЛАЗАРОВА ЛАРИСА БОРИСОВНА
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В МЕХАНИЗМЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА РОССИИ
Специальность 08.00. 10-финансы, денежное обращение и кредит; 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)
АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ на соискание ученой степени доктора экономических наук
Санкт-Петербург 2007
003062322
Работавыпоненана кафедре финансыикредитСеверо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова
Научный консультант: доктор экономических наук, профессор
Колесов Николай Дмитриевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук
Белоглазова Галина Николаевна
доктор экономических наук Максимов Сергей Николаевич
доктор экономических наук Соколова Светлана Владимировна
Ведущая организация: Ставропольский государственный
университет
Защита состоитсял " С- 2007 г. в часов на
заседании диссертационного совета Д 212.232.36 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу:
191123 Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, ауд. "/
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. М.Горького Санкт-Петербургского государственного университета
Автореферат разослан л___ " ""_2007 г.
Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор
Н.С. Воронова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосыкой формирования национального жилищного рынка предстает система догосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачеты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема). В настоящее время приоритет отдан системе догосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Формирование системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования происходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные обследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности хозяйств и соответственно высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой, - неразвитость ипотечного рынка.
Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно с помощью ипотеки. Несмотря на то, что ее основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку везде разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и организациями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость). В России ипотечное жилищное кредитование ещё не получило дожного развития.
Необходимо концептуально разобраться, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной, ментальной) лежат факторы, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только теоретический интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных эко-
номических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих организационно-финансовых технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание догосрочных экономических стратегий и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в ракурсе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
Х недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
Х слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта догосрочного кредитования;
Х неразвитость отечественных страховых, риэтерских и оценочных компаний;
Х отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
Х проблемы, связанные с отсутствием стабильного жилищно-ин-вестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
Х высокая стоимость банковских ссуд при низкой платежеспособности населения;
Х высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать догосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Опыт зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в воспроизводящуюся самофинансируемую систему, которая вырабатывает и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
На сегодняшний день проблема обеспечения населения жильем дожна решаться с помощью ипотечного кредитования. В результате
внедрения мультипликативного эффекта, закладываемого механизмом ипотеки, увеличится приток средств на рынок жилья, оживятся строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, многократно увеличится число рабочих мест, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, появятся условия для устойчивого роста экономики в целом. Поэтому важно своевременно использовать реальные возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосыки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов за счет целенаправленного регулирования процессов в этом социально важном секторе национальной экономики.
Состояние разработанности поставленной проблемы характеризуется как конструирование частных, в основном, регионально-специфических схем.
В научной литературе ипотечное кредитование исследуется, в основном, с точки зрения рынка ценных бумаг или с позиции особенностей организации банковской деятельности. Ипотечное кредитование редко увязывается с особенностями и состоянием жилищного рынка в переходных экономиках. Концептуальные целостные модели, увязывающие жилищный и ипотечный рынок, не разрабатываются.
Отмеченные проблемы и послужили основой для выбора темы диссертации.
Пели и задачи исследования. С учетом актуальности проблематики, анализа теоретического уровня постановки проблем, практических схем целью диссертационной работы является исследование функционирования жилищного и ипотечного рынков как России, так и развитых зарубежных стран, определение методологических и теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, направленных на совершенствование финансового управления системой ипотечного жилищного кредитования.
В связи с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
1. Раскрыть социально-экономическую сущность понятия жильё.
2. Дать оценку состояния жилищного рынка и на основании этого охарактеризовать жилищную систему, адекватную условиям рыночного ведения хозяйства и способную удовлетворить жилищные потребности населения страны.
3. Выявить сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования и на этой основе уточнить понятие ипотечного жилищного кредита.
4. Определить методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.
5. Исследовать этапы развития и становления ипотечного кредитования в России и на этой основе дать обоснование понятие системы ипотечного жилищного кредитования, определить тенденции ее развития в современных условиях.
6. Выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, сдерживающие развитие жилищного и ипотечного рынков, выработать рекомендации по совершенствованию правового регулирования ипотечных отношений.
7. Дать оценку деятельности АИЖК и предложить альтернативный механизм взаимодействия с субъектами ипотечного рынка.
8. Обобщить региональные программы ипотечного кредитования и на этой основе предложить рекомендации по совершенствованию их деятельности.
9. Провести сравнительный анализ организации ипотечного кредитования в зарубежных странах.
Объектами исследования выступают жилищный и ипотечный рынки.
Предмет исследования состоит в исследовании отношений, возникающих в процессе взаимодействия ипотечного и жилищного рынков России.
Методологическая и теоретическая база исследования построена на принципе отражения. Конкретные методы познания связаны с анализом от общего к частному (дедукция), группировкой и статистической обработкой материала, детализацией итоговых показателей, сравнительным анализом. В связи с этим использовались работы Н.Д. Колесова, Ю.В. Кузнецова, Ю.А. Маленкова, И.И. Сигова, Б.И. Соколова и др.
Теоретическая база исследования включает труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного жилищного кредитования.
Вопросы ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах отечественных ученых: Н.Г. Антонова, Г.Н. Белоглазовой, А.Т. Евтуха, С.С. Колобова, Н.Ф. Костецкого, В.А. Кудрявцева, О.И. Лавру-шина, Е.А. Лебедева, С.Н. Максимова, В.В. Меркулова, О.В. Мотовило-ва, И.В. Павловой, Г.С. Панова, Е.Б. Покопцевой, Л.И. Рябченко, Ю.Ф. Симионова, Е.И. Тарасевича, А.Н. Ужегова, И.А. Федулова, М.Х. Хали-ловой, Г.Р. Хисамутдинова, Г.А. Цыплина, В.А. Ченокова, Е.Б. Ширин-ской, В.И. Яхимовича и др.
При разработке основных положений финансово-инвестиционного инструментария были изучены и обобщены положения, выдвигавшиеся
в трудах зарубежных экономистов, среди них Р. Брейли, JI. Дж. Гитман, Дж. А. Гордон, Э. Коттер, В. Лексис, С. Майерс, Ж. Матук, П. Роуз, Ф. Синки-мл., Т. Стейнметц и Ф. Уитт, P.C. Уисон и Ф.Дж. Фабодци, Дж. Фридман и Н. Ордуэй, У.Ф. Шарп и др.
В ходе подготовки диссертации были детально проработаны нормативные и законодательные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеративном и региональных уровнях. Были изучены статистические данные, материалы конференций, публикации периодической печати.
Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынков, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.
В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:
по специальности 08.00.10 Ч финансы, денежное обращение и кредит:
1. Уточнено понятие ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на догосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
2. Определена сущность банковского ипотечного кредита, позволяющая не относить его к потребительскому виду кредитования по комплексу признаков, включающих:
Х объект кредитования;
Х залог по кредиту (только недвижимое имущество);
Х длительный срок кредитования;
Х форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
Х технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
Х возникновение отношений догосрочного инвестирования.
3. Предложена авторская трактовка понятия система ипотечного жилищного кредитования в качестве части национальной социально-экономической системы, включающей совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связывающих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.
4. Предложен механизм участия государства и использования бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально незащищенной категории граждан с помощью создания нового субъекта ипотечной системы Ч ссудо-сберегательных касс, включающий:
Х законодательное установление премий по депозитным счетам ССК (средства на данные цели дожны быть выделены из бюджетов разных уровней);
Х проценты по депозитам и проценты по кредитам дожны быть стабильны;
Х включение в систему страхования вкладов сбережений ссудо-сберегательных касс;
в право клиентов снять вклад при выпонении договорных обязательств по истечении определенного срока;
Х налоговые льготы (проценты по депозитам, премии не дожны облагаться налогами).
Отличительной чертой данного механизма является переориентация бюджетных средств с программы индивидуальной помощи к поддержке ссудо-сберегательных касс, что позволяет охватить значительный круг реципиентов.
5. Классифицированы на основе использования бюджетных средств современные ипотечные программы, действующие на федеральном и региональных уровнях. Они различаются по уставному капиталу региональных операторов, по уставному капиталу жилищных ипотечных фондов, по строительству жилья по ипотечной программе, по догосрочноеЩ займов, по специфике кредитования строительства жилья в сельской местности с погашением кредитов в натуральной форме, по институтам аренды жилья с правом выкупа.
6. Систематизированы финансовые источники ипотечного кредитного жилья. К ним отнесены: средства федерального, регионального и местного бюджетов и жилищных фондов, средства АИЖК, средства банков, средства коммерческих организаций, средства от выпуска облигаций, обеспеченных залогом закладных на региональном уровне, средства ипотечных ПИФов.
7. Введен новый организационно-финансовый механизм рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, упраздняющий деятельность региональных операторов. Договоры рефинансирования ипотечных кредитов предлагается заключать напрямую между АИЖК и банками. Рефинансируемые кредиты дожны страховаться в обязательном порядке, что будет способствовать повышению эффективности финансовых потоков и снижению издержек по ипотечным кредитам.
8. Обоснована необходимость становления смешанной модели ипотечно-жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:
Х неограниченность ипотечного рынка и круга его участников;
Х эффективная аккумуляция кредитных ресурсов;
Х доступность ипотечного кредита для населения.
по специальности 08.00.05 Чэкономика и управление народным хозяйством:
9. Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар и совокупность услуг, потребность в которых дожна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная детерминанта, предполагающая определение соотношения рыночных и государственных регуляторов в развитии сферы услуг и вызывающая необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.
10. Сформировано представление о содержании категории жилищная система, которая представляет собой комбинацию рыночных элементов и социальных благ, включающих специфические товары и услуги. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.
Для эффективного функционирования доходных домов в качестве организационно-экономической формы деятельности необходим экономико-правовой механизм, включающий:
Х законодательное закрепление статуса доходных домов;
Х налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;
Х установление норм арендной платы;
Х субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидий, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);
Х лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
11. Разработана концепция организационно-технологического базиса воспроизводства рынка жилья в качестве методологической основы анализа современных тенденций управления сферой жилищных
услуг и системы ипотечного жилищного кредитования. Данная концепция используется в качестве научного инструмента обоснования формы взаимосвязи и взаимодействия жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования.
Теоретическая и практическая значимость.
В работе внесены предложения как по совершенствованию системы ипотечного кредитования в целом, так и механизма функционирования общефедеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах.
Материалы диссертации могут быть включены в учебные курсы Банковское дело и Деньги, кредит, банки.
Самостоятельное практическое значение имеют: а) предложения о внедрении ипотечного страхования кредитных рисков; б) предложение о внедрении и развитии нового финансового института, специализированного ссудо-сберегательного банка (ССК), как основного субъекта ипотечной системы; в) рекомендации по установлению дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ссудо-сберегательных кассах.
Апробация результатов исследования проводились на международных научных и научно-практических конференциях (международный семинар ученых-экономистов Альтернативы экономического роста в России, г. Сочи 6-9 февраля 2003 г.; международная научно-практическая конференция Инвестиционный потенциал экономического роста в условиях глобализации, г. Сочи, 2004 г.; международная научно-практическая конференция Инновационная экономика в зеркале устойчивого развития, г. Сочи, 3-5 февраля 2005 г. и всероссийских Экономика России: новые вызовы и альтернативы развития, г. Сочи 2001 г.; Транзитивная экономика на постсоветском пространстве: опыт, проблемы, перспективы, г. Сочи, 2002 г.; Глобализация и проблемы экономического развития России, (г. Туапсе, сентябрь 2002 г.).
По теме диссертации опубликованы 33 работы, общим объемом более 44 п.л., в т.ч. 8 статей в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура работы. Сформулированные диссертантом цели и задачи исследования определили логику и структуру работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы (290 источников). Объем диссертации - 331 стр., включая 21 таблицу, 23 рисунка и два приложения.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Первая глава Теоретико-методологические принципы исследования ипотечного жилищного кредитования посвящена характеристике сущности жилья, жилищной системы и жилищного рынка.
Исходным моментом исследования выступает уточнение понятий. В частности отмечается, что термин жилищные отношения используется в научной экономической литературе в качестве инструмента анализа и конструирования механизма функционирования жилищной системы. Имеются разногласия по поводу определения жилищных отношений, их субъектов и объектов. Причина кроется в коренной модификации функциональных основ национальной экономики.
В диссертации предложена следующая трактовка жилищных отношений. Жилищные отношения Ч это часть социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами, имеющая форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате чего происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности на жилье.
Совокупность жилищных отношений является наиболее значимым в жилищной системе (см. рис. 1).
В ходе исследования показано, что трансформация общественной системы в России привела к изменению основ всей системы социально-экономических отношений, включая изменения в жилищных отношениях. Основой данных процессов явились коренные преобразования отношений государственной собственности.
Анализ жилищных отношений при административно-командной системе позволил сделать вывод о том, что функционирование жилищной системы с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами привело к глубокому системному кризису. В результате чего возник неэффективный спрос на жилье.
Жилье как социально-экономическое благо не рассматривалось ни как условие, ни как фактор общественного развития. Это привело к определенным просчетам в экономической политике.
В процессе перехода к рыночным условиям хозяйствования жилье превратилось в товар.
ЖИЛИЩНАЯ СИСТЕМА
Отношения: Субъекты:
Х договор социального найма; Х строительные компании;
Х договор коммерческого Х продавцы жилья;
найма; Х4 Х покупатели жилья,
Х приобретение жилья в собственность; щ Х арендаторы жилья;
Х долевое участие в Х риэтерские организации;
строительстве Ё Х органы регистрации прав на
и недвижимое имущество и сделок с
ло ним;
О Х страховые компании;
Х оценочные компании;
Х органы опеки и попечительства
Рис. 1. Модель взаимодействия жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования
В результате обобщения различных точек зрения выделены следующие особенности жилья как специфической формы общественного богатства. Оно:
1) договечно и надежно по срокам эксплуатации, следовательно, в течение многих лет может служить объектом купли-продажи;
2) может выступать объектом крупномасштабных инвестиций;
3) имеет большую стоимость, следовательно, в случае создания массового спроса на жилье оплата может производиться как по частям, так и с привлечением кредитных средств;
4) вызывает существенные расходы на содержание и обустройство, предопределяет существенную часть потребительских расходов, следовательно, состояние рынка жилья в значительной степени влияет на экономический рост;
5) способно представать как средство накопления и сохранения капитала;
6) являясь специфическим товаром, может выступать и в форме услуги (аренда жилья);
7) может служить объектом монополии на объект хозяйствования и монополии частной собственности, следовательно, быть источником рентного дохода (доходные дома);
8) потенциально способно выступать материальной основой, связывающей работника с организацией;
9) относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема;
10) как товар - стационарно, смена его связана с большими материальными и моральными издержками;
11)как товар может принадлежать физическим и юридическим лицам, следовательно, выступать частным благом;
12) несет социальную нагрузку - удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях, и в данном плане выступает общественным благом, тесно увязанным с функционированием экономики и финансов государственных и некоммерческих неправительственных организаций;
13)является способом реализации профессиональной и творческой самореализации;
14)составляет материальную основу воспроизводства населения, его интелектуальных и физических возможностей, формирования экономики и финансов домашних хозяйств.
С учетом выделенных особенностей уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества,
выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором дожна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.
Рынок жилья является одним из важнейших структурных компонентов рыночной системы и органически связан с другими сегментами рынка.
Прежде чем непосредственно подойти к исследованию жилищного рынка, необходимо отметить предпосыки его создания и особенности функционирования в российских условиях, предопределяющие его денежно-кредитные и инвестиционно-финансовые параметры:
1) узаконена частная собственность на жилье;
2) произошел отход от системы планового распределения жилья;
3) реализована программа приватизации значительной части государственного жилищного фонда и реформирования ЖСК;
4) сформирована строительная отрасль с участием частного капитала;
5) сложились устойчивый спрос и предложение жилья и жилищных услуг;
6) созданы инфраструктурные подразделения для функционирования жилищного рынка: организации риэтеров, специалистов по маркетингу и пр.;
7) введены новые формы организации жилищного строительства;
8) сложилось воспроизводство жилья на рыночных принципах хозяйствования;
9) сформирован рынок земли и иной недвижимости;
10) в процессы строительства и реализации жилья включены банковские и кредитные организации;
11) сформировалась и развивается сеть страховых организаций, связанных с жилищной системой;
12) проводится реформа ЖКХ, способствующая воспроизводству жилья и жилищных услуг на рыночных началах.
С учетом рассмотренных особенностей в диссертации уточнено понятие рынок жилья. Рынок жилья Ч часть национальной рыночной системы хозяйствования, характеризующаяся комплексом устойчивых
взаимоотношений между субъектами жилищных отношений по поводу купли-продажи, найма, аренды, мены, хозяйственного ведения, сервитута, ипотечного жилищного кредитования, производства жилья и жилищных услуг.
Одновременно сделан вывод о том, что дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится, во-первых, их слабым регулированием со стороны государства, во-вторых, недооценкой влияния глобализации на национальный жилищный рынок.
В целом, внедрение ипотечного кредитования приводит к росту объема торгов на жилищном рынке и росту обеспеченности жильем населения. Ипотека не принесет моментального положительного результата. Вначале повышение спроса на строительном и кредитном рынках наверняка приведет к повышению уровня цен (рис. 2).
По мере же роста числа участников жилищного рынка на стороне предложения, цены, снижаясь, будут приближаться к естественному уровню. В результате повысится уровень обеспеченности населения жильем.
Рис. 2. Динамика цен на рынке недвижимости после внедрения ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование как вид финансового посредничества является управляемым процессом и предполагает специфическую систему управления им, основой которой являются технологии управления.
Рассматривать концепции технологий управления можно в теоретическом, историческом и прикладном аспектах.
Теоретический аспект означает определение самого понятия технология управления и интеграцию его в существующую систему знаний в области экономических отношений вообще и отношений управления в частности. Разработка технологий управления невозможна без структурного анализа экономических отношений, которые в экономической теории подразделяются на два вида: социально-экономические и организационно-экономические.
Исходя из установившихся в отечественной научной литературе определений, система общественного воспроизводства может быть представлена как единство управляемой и управляющей подсистем.
В системе общественного воспроизводства одни и те же отношения являются одновременно отношениями собственности и разделения труда, с одной стороны, и отношениями управляемой и управляющей подсистем, Ч с другой. В этом состоит сложность достижения соответствия между ними, так как физическими носителями этих отношений являются одни и те же работники, кадры различной квалификации. Например, управляющим может быть как собственник, так и наемный работник.
На основе данной концепции определено место ипотечного кредитования и управления им в системе общественного воспроизводства (см. рис. 3).
Существенным элементом любого экономического исследования является исторический анализ проблемы. В диссертации ему отведено значительное место.
Исследование становления и развития жилищного рынка России и зарубежных стран показало, что практически все страны мира на определенном этапе развития испытывали или испытывают значительные трудности в решении жилищных проблем населения. Зарубежные данные наглядно демонстрируют, что в разных странах обеспечением жилья занимаются различные организации. Так, начиная с 1937 г., в США реализуется программа муниципального жилищного строительства (МЖС), направленная на обеспечение жильем малоимущих семей. В воспроизводстве жилищного фонда в США значительную роль играют фирмы-бильдеры, которые ведут жилищное строительство по собственным проектам, на собственных земельных участках для сдачи готового дома в аренду. Такие дома могут быть приобретены в целях реализации МЖС или взяты в аренду.
Вопросами жилищной политики в европейских странах ведают различные министерства защиты окружающей среды - в Греции, Ир-
СОБСТВЕННО ВОСПРОИЗВОДСТВО непосредственное состояние производительных сил (технический уровень средств производства, квалификация кадров, технология производства)
УПРАВЛЕНИЕ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ непосредственное состояние
производительных сил (технический уровень средств управленческого труда, в том числе информация, квалификация кадров управления, технологии управления, в том числе информационные)
о о *
О О О
8,Ь з I
и я ы 3 2 я Е л к о з: г,
я в 2 " О О х
ПРОИЗВОДИТЕЛЬНЫЕ СИЛЫ ОБЩ ЕСТВА
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ОТНОХ1 1ЕНИЯ
Организационно-экономические отношения разделения управленческого труда (его кооперация и специализация):
Х внутри общества - общее и частное (отраслевое, территориальное, финансово-промышленные группы),
Х единичное(внутрифирменное) УПРАВЛЕНИЕ ВОСПРОИЗВОДСТВОМ
организационно-экономические отношения разделения общественного труда СОБСТВЕННО ВОСПРОИЗВОДСТВО
Рис. 3. Место ипотечного кредитования и управления ни в системе общественного воспроизводства
ландии и Великобритании; общественных работ - в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации в Люксембурге, Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации в Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта - во Франции.
Результаты исследования рынка жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. Роль государства в жилищной политике состоит в разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами. В большинстве стран цель государственной жилищной политики - обеспечить каждого человека жильем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.
Как показывает мировая практика, возрастает роль тех субъектов жилищного рынка, которые являются собственниками своего дома или квартиры, снижается доля социального жилья (оно предоставляется на льготных условиях социально незащищенным слоям населения) и снимаемого в частном секторе. Два последних вида жилья постепенно отходят на второй план, хотя исторически они сыграли основную роль в решении жилищной проблемы.
Экономический кризис стран ЦВЕ, сопутствующий общественно-политическим и социально-экономическим трансформациям стран региона, охватил и жилищный сектор. Он проявися в резком сокращении масштабов строительства, снижении затрат на содержание жифонда, замедлении процесса улучшения условий проживания населения. На первом этапе реформ в отношении этого сектора, как правило, принимались только неотложные меры. Эти страны, вставшие на путь реформ, отказались от жилищной модели советского образца. Государственная модель распределения жилья не оправдала себя. Согласно данным международной статистики резко возросла арендная плата за жилье в этих странах.
Важной частью рыночных реформ явилось становление рынка жилья. Он создавася на базе не только нового строительства, но и существующего жилищного фонда. Процесс проходил по трем направлениям: реституция, приватизация и преобразование кооперативной собственности в частную. Более широкое распространение получила привати-
зация жилья, предпочтение было отдано частичной оплате занимаемых жилых помещений.
В диссертации подчеркивается, что процесс реформирования жилищного сектора стран ЦВЕ и его адаптации к рыночным условиям сложен и противоречив. Возможности государства оказать помощь жилищному сектору сильно сузились, еще меньше они стали у населения. Несмотря на большие социальные издержки, реформирование жилищного сектора стран Центральной и Восточной Европы проходит активнее, чем на большей части постсоветского пространства, включая Россию.
Изучив мировой опыт развития жилищных рынков, автор приходит к выводу, что важной особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства жилищного фонда является наличие развитого кредитно-финансового механизма, позволяющего людям с невысокими доходами строить или приобретать комфортабельное жилье. Размеры государственного субсидирования населения на приобретение и строительство жилья увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп граждан, количество и возраст членов семьи, их доходы. Почти во всех странах растет доля заемных средств при строительстве или покупке жилья.
Существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном социально ориентированном рыночном хозяйстве государство дожно регулировать формирование рыночной сферы и обеспечивать экономический рост. В зависимости от уровня развития экономики государственное регулирование может изменяться в зависимости от решаемых задач.
Одним из приоритетных направлений на современном этапе развития рыночных отношений в России дожно стать повышение уровня жизни населения, прежде всего, через механизм расширения доступности жилья.
На основании этого сформировано представление о содержании категории жилищная система, которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночными элементами национальной жилищной системы являются коммерческое жилье, доходные дома. Сделан вывод, что для успешного функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:
Х законодательное закрепление статуса доходных домов;
Х налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;
Х установление норм арендной платы;
Х субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);
Х лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
Во второй главе Формирование системы ипотечного жилищного кредитования дан анализ истории возникновения и развития ипотечного жилищного кредитования России, он важен для понимания особенностей становления ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрены особенности формирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием и роль государства в их становлении. Упор сделан на анализ организационно-экономического механизма кредитования жилья.
Анализ отечественной истории ипотечного кредитования позволил сделать вывод, что ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции. Наша страна по праву считалась одним из мировых лидеров в этой области. К 1917 г. уже существовали: 21 земельный банк, Государственный крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного дворянского банка и 18 частных банков. Образовалась развитая кредитно-банковская система, имевшая в отличие от современной системы хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап характеризовася широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительной особенностью явилось и то, что предельная доля кредита в отношении заложенного имущества варьировалась от 50 до 60%.
Важной характеристикой ипотечного кредита того времени являлось то, что при банках были образованы страховые экспедиции, первая была образована в 1786 г. при Заемном банке, которая предполагала страхование каменных домов.
Важной характеристикой городских кредитных обществ было удачное совмещение функций:
- эмитентов договых обязательств при выпуске облигаций;
- продавцов облигаций, выпускающих их, таким образом, в обращение на рынке;
- ссудодателей при выдаче ипотечного кредита;
- залогодержателей при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение испонения обязательства по кредиту.
Для поддержания ликвидности обществ, сроки выдаваемых ипотечных кредитов, соответствовали срокам, на которые выпускались облигации. Но у этой экономической конструкции были и свои минусы. Заемщики кредитного общества готовы были брать ссуды облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить для получения денег наличными в другом кредитном учреждении; продажа облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов догосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в облигации кредитного общества, выгодности условий подобного займа. То есть на заемщика ложися груз выпонения несвойственных ему экономических функций посредника между банком и финансовым рынком. Необходимым условием получения ипотечного кредита, была оценка закладываемого имущества, которая дожна была соответствовать двум величинам: 1) действительной стоимости объекта недвижимости; 2) доходности предмета залога (заложенное имущество дожно приносить заемщику текущий доход, который являся основным источником уплаты основной суммы и процентов за пользование ипотечным кредитом). Эти непреложные правила сохранили свою актуальность и в современной кредитной политике коммерческих банков.
В результате проведенного исторического и логического исследования природы ипотечного кредитования, обоснованна необходимость выделения его в отдельный вид кредитования.
В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. В работе предложена авторская классификация кредитов, в которой ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:
Х по объекту кредитования;
Х по залогу (только недвижимое имущество);
Х по длительности сроков кредитования;
Х по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
Х по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
Х по возникновение отношений догосрочного инвестирования.
На основании отмеченной специфики в диссертации представлена
авторская трактовка понятия липотечный жилищный кредит (ИЖК). Ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на догосрочной основе (в рамках ссудо-сберегательных касс при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
Анализ теоретических и методологических основ ипотечного жилищного кредитования выявил, что в науке нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина система ипотечного жилищного кредитования. Используя комплексный подход к рассмотрению данной категории, в работе рассматривается ипотечное жилищное кредитование, как единое целое, которое включает в себя субъекты ИЖК, объекты ИЖК, обеспечение, на единой организационно-правовой основе (см. рис. 1). На основании этого, предложена авторская трактовка понятия система ипотечного жилищного кредитования.
Система ипотечного жилищного кредитования - это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.
Каждая система призвана выпонять определенные функции. Система ипотечного жилищного кредитования дожна выпонять три функции:
1) обеспечивать мобилизацию денежных средств для финансирования жилищных кредитов;
2) предоставлять и обслуживать кредиты;
3) осуществлять функцию инвестора.
Определение общих характеристик и функций системы ипотечного жилищного кредитования позволяет перейти к рассмотрению особенностей ее организационно-финансовой стороны на уровне российских регионов.
Данной проблеме посвящена третья глава Система ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях хозяйствования. При этом дана оценка деятельности Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию и предложена модификация современной ипотечной жилищной системы с учетом внутренней и внешней социально-экономической среды.
Системы ипотечного жилищного кредитования регионов России претерпели большие изменения в процессе своего развития за последние годы. Так с 1994 по 1998 г. в отдельных субъектах Федерации велась работа по разработке своих региональных программ ипотечного кредитования как элемента областной или республиканской программы поддержки жилищного строительства.
Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств ипотечного кредитования. Российская Федерация имеет различные региональные ландшафты, как следствие - формирование сложного хозяйственного рисунка, несмотря на то, что до 1992 г. в течение многих десятилетий велось плановое хозяйство. Однако очевидно, что ни центр, ни периферия не были однородными. В связи с этим многие ипотечные схемы являлись разобщенными, локальными и в некоторых регионах низко эффективными, зачастую противопоставлялись друг другу.
Анализ программ ипотечного кредитования позволил классифицировать три основных типа регионов.
К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.
Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов-на-Дону, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.
Третий тип Ч регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкорстан, Пермская область).
Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах различны (см. рис. 4), однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить финансовой основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.
На основании изученного практического материала функционирования региональных ипотечных программ предложено пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день, экономически
не эффективна, так как включает четыре звена (коммерческий банк - региональный оператор - АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению цены ипотечного кредита. Федеральное агентство дожно напрямую заключать договоры с коммерческими банками в регионах, выкупать у них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата.
Региональные программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых нужно отметить следующее:
Х бюджетные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресным и целевым образом;
Х субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на
Рис. 4. Использование бюджетных средств в регионах
местные бюджеты и доходят не всегда до тех групп населения, которые наиболее всего нуждаются в бюджетной поддержке;
Х коммерческие банки, страховые компании, риэтеры, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют акпганой роли субъектов рынка, а лишь выступают упономоченными посредниками при представлении кредитов (займов) и их обслуживании;
Х в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам (займам) невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов для рефинансирования на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ;
Х региональные операторы осуществляют не свойственные им функции по развитию жилищного строительства и обслуживанию ипотечных займов.
Следовательно, необходимо изменить организационно-финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования. Анализ ипотечного кредитования продемонстрировал несостоятельность и разрозненность ипотечных программ в регионах.
Необходимо в корне изменить систему экономических взаимосвязей между центром (в лице АИЖК) и регионами. Прежде всего, упразднить деятельность региональных операторов и заключать договоры между Федеральным агентством по ипотечному кредитованию и банками, находящимися в регионах, с целью экономии финансовых средств, направленных на содержание этих структур. Кредиты, рефинансируемые АИЖК, дожны быть строго стандартизированы и застрахованы. В результате будет создана четкая система функционирования ипотечного жилищного кредитования. Механизм использования средств региональных бюджетов дожен быть прозрачен.
На основе изучения опыта работы АИЖК автор предлагает рассмотреть преобразования в организационно-экономической структуре системы АИЖК, затрагивающие ликвидацию региональных операторов. Эта мера отразится на себестоимости ипотечных кредитов. Коммерческие банки смогут напрямую заключать договоры с АИЖК, минуя региональных операторов. При этом необходимо учитывать специфические черты, присущие ипотечным кредитам, связанные с системными рисками. Автор предлагает страхование ипотечных кредитов, отмечая, что на сегодняшний день обязательным видом страхования является имущественный залог (согласно закону Об ипотеке) и личное страхо-
вание заемщика (по вступившему в действие в 2004 г. закону Об ипотечных ценных бумагах).
Четвертая глава Система ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах характеризует мировой опыт развития ипотечных рынков.
Большие масштабы развития рынка жилищных ипотечных кредитов в США обусловлены наличием:
1) развитого фондового рынка и эффективно работающей кредитно-финансовой системы, предоставляющей догосрочные жилищные ипотечные кредиты;
2) государственных структур, в частности, Федеральной жилищной администрации (ФЖА), которая с 1934 г. занимается разработкой правительственных программ, направленных на повышение доступности кредитов для определенных групп населения с недостаточными доходами (например, для семей, впервые приобретающих дом, семей со средними и ниже средних доходами, для ветеранов, расовых и этнических групп и т.д.), а также государственным страхованием кредитного риска по данным программам;
3) трех крупнейших операторов вторичного рынка ипотечных кредитов: Fannie Мае - FNMA, Ginnie Мае - GNMA, Freddie Mac - FHEMC), которые наладили эффективную систему рефинансирования кредитных институтов, предоставляющих догосрочные жилищные кредиты на основе привлечения средств от частных инвесторов за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities (MBS);
4) государственной и частной систем страхования кредитных рисков, позволяющих снизить кредитные риски для кредитных организаций;
5) эффективно работающей информационной системы, позволяющей оперативно получить достоверную и поную информацию о кредитной истории заемщика, его кредитный скоринг, что существенно сокращает время и затраты на андеррайтинг заемщика при получении кредита.
MBS, а также производные финансовые инструменты в США за последние десятилетия стали чрезвычайно надежным, ликвидным финансовым инструментом, дающим возможность привлекать средства от частных инвесторов по наиболее низким ценам и с минимальными операционными издержками по сравнению с другими моделями привлечения ресурсов на рынок догосрочного жилищного ипотечного кредитования.
Преимущества модели привлечения ресурсов с рынка капитала на основе эмиссии различных типов MBS заключаются:
Х в возможности снятия с баланса банка ипотечных кредитов путем продажи их инвестору или оператору вторичного рынка Ч специализированному агентству) или путем их секьюритизации и лобмена ссудных активов на высоколиквидные и высокорейтинговые MBS;
Х в переносе большинства характерных для догосрочного жилищного ипотечного кредитования рисков (кредитного - на эмитента, досрочного погашения на инвестора - владельца MBS).
Очевидно, что без определенных допонительных гарантий либо регулирующих действий со стороны правительства и других государственных структур объемы выпуска MBS в США вряд ли достигли бы таких масштабов.
В допонение к гарантиям вышеназванных агентств по выпускаемым ценным бумагам существует страхование получения регулярных платежей инвесторами в случае наступления просроченной задоженности по кредитам, а также система страхования кредитных рисков, возмещающая кредитору (а в конечном счете - инвестору) возможный ущерб в случае дефота заемщика. Огромные масштабы рынка ипотечных кредитов при надежном и эффективном действии ипотечных механизмов позволяют максимально снизить кредитные риски и процентные ставки по кредитам.
Минимизация расходов по выпуску ценных бумаг, а также благоприятный налоговый режим достигаются за счет того, что с правовой точки зрения эмитентом MBS является особое юридическое образование, траст, операции, риски и административные расходы которого сокращены до минимума. Эмитент MBS выпоняет крайне ограниченные правовые и финансовые функции держателя пула ипотечных кредитов, выпуска ипотечных ценных бумаг и перевода денежных потоков, получаемых от заемщиков, к инвесторам, за вычетом очень небольших сумм, связанных с платой за обслуживание (как правило, 0,25 % годовых от суммы дога), а также по гарантийным взносам в пользу вышеперечисленных агентств (также на уровне 0,25 %). Структура платежей по сквозной ценной бумаге pass-through исключает необходимость больших административных затрат по управлению денежными потоками от заемщика к инвестору.
Таким образом, вторичный рынок США достиг чрезвычайно высокой степени эффективности, но, говоря о причинах подобной ситуации, необходимо отметить следующие основные факторы успеха:
Х огромные масштабы рынка, высокая конкуренция, приводящая к снижению издержек;
Х государственная и частная системы страхования кредитных рисков при сумме кредита, превышающей 80% от стоимости залога, которая позволяют распределить риски возможных потерь при дефоте заемщика, что соответственно минимизирует и кредитные риски инвесторов;
Х развитая инфраструктура рынка, включающая систему кредитных бюро, риэтерских фирм, независимых оценщиков;
Х многолетняя практика банков, стандарты кредитования, сложившиеся традиции бизнес-этики и культура поведения всех участников процесса взаимодействия первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов;
Х гарантии по MBS для инвесторов со стороны поддерживаемых правительством агентств, означающие стимулирующее вмешательство государства.
Необходимо сформулировать, каковы причины, препятствующие внедрению американской модели ипотечного жилищного кредитования в условиях современной России. Ключевым отличием внешних условий формирования систем ипотечного жилищного кредитования в 1930-е годы в США и в современной России является уровень развития рыночных отношений. К сожалению, эта проблема не учитывалась организаторами этого процесса. Для становления системы нужны переходные режимы, которые позволяют сформировать первичный рынок ипотеки, создать систему сбережений для населения, укрепить финансовый рынок и сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. Но есть причины, препятствующие развитию ипотечного кредитования по американскому сценарию: а) ограниченные размеры бюджетных средств, которые могут быть направлены в эту сферу; б) высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при догосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы, в основном, сконцентрированы в краткосрочных пассивах; в) высокий кредитный риск при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы; г) слабая банковская система, для которой ипотечное кредитование является относительно новым продуктом; д) низкая доступность жилья, как следствие высоких цен на недвижимость и низких доходов населения; е) неразвитость фондового рынка.
Отметим главные достоинства немецкой системы стройсбереже-
Х государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;
Х государству создание собственности на жиплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду; отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах; государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;
Х в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.
При анализе ипотечной системы Германии отмечены не только положительные, но и отрицательные стороны этой модели. В частности ее недостатки видятся в сроках ипотечного кредитования, обязательном периоде накопления значительного объема собственного капитала, низких процентах по накоплению, очередности заемщиков в получении кредита. С другой стороны, ссудо-сберегательная модель - это сбалансированная автономная модель. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений дожна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Это является существенным минусом для конкретного заемщика, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако у этой модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель менее других зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки дохода по вкладам и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитова-
ния в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что взаиморасчеты дожны реализовываться в твердой валюте.
Анализ систем ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах показал, что основным способом решения жилищных проблем является ипотека. Опыт США и Германии наиболее целесообразно использовать в Российской Федерации. При этом следует не копировать одну из данных моделей, опробованных в течение столетий, а рационально сочетать их в смешанной модели ипотечного жилищного кредитования.
Проведенный сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования, распространенный в развитых зарубежных странах, дает основание для следующих выводов. Несмотря на положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос их на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности. В работе отмечены преимущества как немецкой, так и американской моделей, на основании которых предложена смешанная модель ипотечного жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:
Х неограниченностью ипотечного рынка и круга его участников;
Х эффективной аккумуляцией кредитных ресурсов;
Х доступностью ипотечного кредита для населения.
В заключение делаются обобщенные выводы и отмечается, что достигнутые результаты исследования соответствуют поставленным целям и задачам.
Основные положения диссертации опубликованы в открытой печати.
А. Статьи в журналах, рекомендованных ВАК:
1. Лазарева Л.Б. Взаимосвязь строительного и ипотечного рынков //Известия высших учебных заведений, Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 2005. Приложение № 12. / Ростов-на-Дону. С. 52 - 57. - Объем - 0,3 п.л.
2. Лазарова Л.Б. Развитие ссудо-сберегательных касс в России// Научная мысль Кавказа. 2005. Приложение № 7 / Ростов-на-Дону. С. 96-104. - Объем - 0,5 п.л.
3. Лазарова Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения// Научная мысль Кавказа. 2006. Приложение № 3 /
Ростов-на-Дону. С. 106-111,- Объем - 0,3 п.л.
4. Назарова Л.Б. К вопросу о развитии ипотеки // Финансы. 2004. № 12 /Москва. С. 69. - Объем-0,1 п.л.
5. Назарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах //Финансы. 2005. № 6. /Москва. С. 22-25. - Объем - 0,2 п.л.
6. Лазарова Л.Б. Взаимосвязь строительного и ипотечного рынков // Банковское дело. 2006. № 1. /Москва. С. 38^t2. - Объем - 0,3 п.л.
7. Лазарова Л.Б. Особенности подхода к жилищной политике // Экономист. 2006. № 10. /Москва. С. 72-78. - Объем - 0,3 п.л.
8. Лазарова Л.Б. Модели ипотечного кредитования и проблемы их развития в России // Известия высших учебных заведений, Северо-Кавказский регион. Общественные науки. 2005. Приложение № 4. / Ростов-на-Дону. С. 38-47. - Объем - 0,6 п.л.
Б. Монографии:
9. Лазарова Л.Б. Жилищный и ипотечный рынки. Научное издание. СПб.: изд-во СПбГУ, 2006. - Объем - 12,25 п.л.
10. Лазарова Л.Б. Ипотечное жилищное кредитование. Научное издание. Владикавказ: изд-во СОГУ, 2005. - Объем-21 п.л.
В. Статьи и тезисы:
11. Лазарова Л.Б. Проблемы инвестиционной деятельности российских коммерческих банков// Многофакторная основа экономического развития: тенденции, решения и проблемы: Сб. науч. тр.- Владикавказ: СОГУ. - 2002. С. 18 8-191. - Объем - 0,2 п.л.
12. Лазарова Л.Б. Особенности становления и развития ипотечного жилищного кредитования в США // Налоговый механизм регулирования экономического роста: Сб. науч. трудов. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 177-184. - Объем - 0,4 п.л.
13. Лазарова Л.Б. Организация системы ипотечного жилищного кредитования в Германии. // Проблемы и пути активизации экономического роста: Сб. науч. трудов. - Владикавказ: СОГУ, 2004. С. 181-189. Ч Объем-0,4 п.л.
14. Лазарова Л.Б. К вопросу о проблемах выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг// Актуальные проблемы бухгатерского учета, анализа и аудита в России: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 361-370 - Объем - 0,6 п.л.
15. Лазарова Л.Б. Проблемы оценки недвижимости в свете развития ипотечного жилищного кредитования// Экономика PCO: Региональная специфика глобальных тенденций: Сб. науч. тр. - Владикавказ: изд-во
СОГУ, 2003. С. 339-346. - Объем - 0,4 п.л.
16. Назарова Л.Б. Некоторые вопросы нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования. // Проблема развития международных экономических взаимосвязей: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2003. С. 234-240. - Объем - 0,4 п.л.
17. Назарова Л.Б. К вопросу о действующих формах приобретения жилья в Москве и перспективах их развития. // Актуальные проблемы экономического развития современной России: Сб. научн. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 248-262. - Объем - 0,9 п.л.
18. Лазарова Л.Б. Теоретические аспекты формирования системы ипотечного жилищного кредитования. //Реконструкция экономических и социальных систем Северной и Южной Осетии. Вып. VI: Сб. науч. тр.
- Владикавказ: СОГУ, 2005. С. 260-266. - Объем - 0,4 п.л.
19. Лазарова Л.Б. Перспективы развития агентства по ипотечному жилищному кредитованию. // Бюлетень № 15 Владикавказского института управления. Ч Владикавказ, 2005. С. 202-213. Ч Объем - 0,7 п.л.
20. Лазарова Л.Б. Роль секыоритизации в решении проблемы выпуска и обращения ценных бумаг // Маркетинг: стратегические приоритеты развития PCO: Сб. науч. тр. Ч Владикавказ: СОГУ, 2004. С. 302-306.-Объем-0,3 п.л.
21. Лазарова Л.Б. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Глобализация и проблемы экономического развития России: Сб. докладов науч.-пракг. конф. Ч. 2. / Материалы XXIII Всероссийской научной конференции по экономике. - Краснодар, 2003. С. 242-245.
- Объем - 0,2 п.л.
22. Лазарова Л.Б. Проблемы становления ипотечного кредитования в банковской системе // Тезисы докладов конференции экономического факультета по итогам научно-исследовательской работы за 1998-1999 уч: год. - Владикавказ: СОГУ, 2000. С. 84-89. - Объем - 0,3 п.л.
23. Лазарова Л.Б. К вопросу о роли государства в становлении ипотечного рынка // Вопросы экономических наук. 2005. №6. /Москва. С. 142-145. - Объем -0,3 п.л.
24. Лазарова Л.Б. Проблема оценки недвижимости // Вопросы экономических наук. 2005. №6. /Москва. С. 146-149. - Объем - 0,6 п.л.
25. Лазарова Л.Б. Финансовый кризис и его влияние на банковскую систему //Экономические реформы России: практика, результаты, проблемы. Сб. науч. тр. Владикавказ: СОГУ, 2000. С. 164-173. - Объем -0,6 п.л.
26. Лазарова Л.Б. Зарубежный опыт ипотечного кредитования //
Труды молодых ученых Владикавказского научного центра Российской академии наук. - Владикавказ, 2006. № 1. С. 96-100. - Объем - 0,3 п.л.
27. Назарова Л.Б. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования. //Бюлетень № 16 Владикавказского института управления. - Владикавказ, 2005. С. 118-125. - Объем - 0,4 п.л.
28. Назарова Л.Б. Ипотечное кредитование в России: вчера и сегодня // Бизнес и банки /Москва. 2002. № 38-39. С. 4-5. - Объем - 0,2 п.л.
29. Лазарова Л.Б. Ссудо-сберегательные кассы в России //Бизнес и банки / Москва. 2004. № 47. С. 4-5. - Объем - 0,1 п.л.
30. Лазарова Л.Б. Необходимые условия удовлетворения потребностей экономики в банковских кредитных ресурсах// Тезисы докладов конференции Экономическая наука на пороге третьего тысячелетия. Сб. науч. тр. - Краснодар: Кубанский учебник, 2000. С. 109-111. - Объем - 0,1 п.л.
31. Лазарова Л.Б. Ипотека как один из перспективных методов банковского кредитования // Бухгатерский учет, анализ и аудит в современных условиях: Сб. науч. тр. - Владикавказ: СОГУ, 2001. С. 218-222. - Объем - 0,3 п.л.
32. Лазарова Л.Б. Жилищный рынок в Российской Федерации: проблемы и развитие // Бюджет. 2006. №3. С. 25-29. - Объем - 0,3 п.л.
33. Лазарова Л.Б. Проблемы развития жилищного рынка в России и зарубежных странах // Бизнес. Время. Люди. 2006. № 2. С. 12-16. - Объем -0,3 п.л.
Подписано в печать 21.12.06. Формат бумаги 60*84 'б. Бум.офс. Тираж 100 экз. Заказ № 103.
Полиграфический центр Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л.Хетагурова, 362025, г.Владикавказ, ул.Ватутина, 46.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Лазарова, Лариса Борисовна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. Теоретико-методологические принципы исследования ипотечного жилищного кредитования.
1.1. Понятие жилищного рынка и факторов, определяющих его развитие.
1.2. Методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.
1.3. Проблемы обеспечения населения жильем в зарубежных странах и способы их решения.
ГЛАВА 2. Финансово-экономическая сущность и значение ипотечного жилищного кредитования.
2.1. Исторические этапы развития и становления ипотечного жилищного кредитования в России.
2.2. Экономическое содержание ипотечной системы
ГЛАВА 3. Система ипотечного жилищного кредитования в рыночных условиях хозяйствования.
3.1. Анализ и специфика развития ипотечного жилищного кредитования в регионах.
3.2. Роль Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в системе ипотечного кредитования.
ГЛАВА 4. Система ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах.
4.1. Особенности ипотечного жилищного кредитования в США.
4.2. Опыт ипотечного жилищного кредитования в Германии и объединенной Европе.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России"
Актуальность темы исследования. Развитие конкуренции в условиях рынка с целью повышения эффективности функционирования всей экономической системы предполагает свободное перемещение товаров, труда и капиталов. Условием свободного перемещения трудовых ресурсов является жилищный рынок. Важнейшей предпосыкой формирования национального жилищного рынка является система догосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Система финансирования жилищного строительства может включать муниципальный жилищный заём, долевое участие в строительстве, товарный кредит и зачеты, ипотечные схемы финансирования, накопительные схемы, государственные субсидии, участие в кредитной кооперации, международные инвестиционные программы, банковские кредиты, нетрадиционные схемы (лотерея, вексельная схема). В настоящее время приоритет отдан системе догосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Формирование системы догосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности хозяйств и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой, - неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то, что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость). В России ипотечное жилищное кредитование ещё не получило дожного развития.
Необходимо исследоватья, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной, ментальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание догосрочных экономических стратегий и, в конечном итоге, способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
Х недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
Х слабость отечественной банковской системы, её незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта догосрочного кредитования;
Х неразвитость отечественных страховых, риэтерских и оценочных компаний;
Х отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
Х проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
Х высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
Х высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать догосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Опыт зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в воспроизводящуюся самофинансируемую систему, которая формирует и обеспечивает функционирование всего рынка жилья.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования дожна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосыки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
В научной литературе ипотечное кредитование исследуется в основном под углом зрения рынка ценных бумаг или с позиции особенностей организации банковской деятельности. Ипотечное кредитование редко увязывается с особенностями и состоянием жилищного рынка в переходных экономиках.
Отмеченные проблемы послужили основой выбора темы диссертации.
Цели и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является исследование функционирования жилищного и ипотечного рынков, как России, так и развитых зарубежных стран, определение методологических и теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, направленных на совершенствование финансового управления системой ипотечного жилищного кредитования.
В связи с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
1. Раскрыть социально-экономическую сущность понятия жильё.
2. Дать оценку состояния жилищного рынка и на основании этого охарактеризовать жилищную систему, адекватную условиям рыночного ведения хозяйства и способную удовлетворить жилищные потребности населения страны.
3. Выявить сущность и экономическое содержание ипотечного жилищного кредитования и на этой основе уточнить понятие ипотечного жилищного кредита.
4. Определить методологические основы разработки технологий управления ипотечным кредитованием.
5. Исследовать этапы развития и становления ипотечного кредитования в России и на этой основе дать обоснование понятию системы ипотечного жилищного кредитования, определить тенденции ее развития в современных условиях.
6. Выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, сдерживающие развитие жилищного и ипотечного рынка, дать рекомендации по совершенствованию правового регулирования ипотечных отношений.
7. Провести сравнительный анализ организации ипотечного кредитования в зарубежных странах.
8. Обобщить региональные программы ипотечного кредитования и на этой основе предложить рекомендации по совершенствованию их деятельности.
9. Дать оценку деятельности АИЖК и предложить альтернативный механизм взаимодействия с субъектами ипотечного рынка.
Объектом исследования выступает жилищный и ипотечный рынок.
Предмет исследования состоит в исследовании отношений, возникающих в процессе взаимодействия ипотечного и жилищного рынка России.
Методологическая и теоретическая база исследования построена на принципе отражения. Конкретные методы познания связаны с анализом от общего к частному (дедукции), группировкой и статистической обработкой материала, детализацией итоговых показателей, сравнительным анализом. В связи с этим использовались работы Н.Д. Колесова, Ю.В. Кузнецова, Ю.А. Маленкова, И.И. Сигова, Б.И. Соколова и др.
Теоретическая база исследования включает труды отечественных и зарубежных экономистов в области ипотечного жилищного кредитования.
Вопросы ипотечного жилищного кредитования рассматривались в трудах отечественных ученых: Н.Г. Антонова, Г.Н. Белоглазовой, А.Т. Евтуха, С.С. Колобова, Н.Ф. Костецкого, В.А. Кудрявцева, О.И. Лаврушина, Е.А. Лебедева, С.Н. Максимова, В.В. Меркулова, О.В. Мотовилова, И.В. Павловой, Г.С. Панова, Е.Б. Покопцевой, Л.И. Рябченко, Ю.Ф. Симионова, Е.И. Тарасевича, А.Н. Ужегова, И.А. Федулова, М.Х. Халиловой, Г.Р. Хисамутдинова, Г.А. Цыплина, В.А. Ченокова, Е.Б. Ширинской, В.И. Яхимовича и др.
При разработке основных положений финансово-инвестиционного инструментария были изучены и обобщены положения, выдвигавшиеся в трудах зарубежных экономистов, среди них Р. Брейли, Л. Дж. Гитман, Дж. А. Гордон, Э. Коттер, В. Лексис, С. Майерс, Ж. Матук, П. Роуз, Ф. Синки-мл., Т. Стейнметц и Ф. Уитт, Р.С. Уисон и Ф.Дж. Фабоцци, Дж. Фридман и Н. Ордуэй, У.Ф. Шарп, и др.
В ходе подготовки диссертации были детально проработаны нормативные и законодательные акты, регулирующие процесс ипотечного кредитования на федеративном и региональных уровнях. Были изучены статистические данные, материалы конференций, публикации периодической печати.
Научная новизна состоит в разработке концепции взаимосвязи и взаимодействия жилищного и ипотечного рынка, отражающей теоретические и практические основы функционирования российской системы ипотечного жилищного кредитования.
В диссертации получены и выносятся на защиту следующие научные результаты:
1. Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором дожна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.
2. Сформировано представление о содержании категории жилищная система, которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.
Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:
Х законодательное закрепление статуса доходных домов;
Х налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;
Х установление норм арендной платы;
Х субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);
Х лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
3. Уточнено понятие ипотечного жилищного кредита: ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на догосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
4. Определена сущность банковского ипотечного кредита, позволяющая не относить его к потребительскому виду кредитования по комплексу признаков, включающих:
Х объект кредитования;
Х залог по кредиту (только недвижимое имущество);
Х длительный срок кредитования;
Х форму кредитования (ССК предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
Х технику предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
Х возникновение отношений догосрочного инвестирования.
5. Разработана концепция организационно-технологического базиса воспроизводства рынка жилья в качестве методологической основы системы ипотечного жилищного кредитования.
6. Предложена авторская трактовка понятия система ипотечного жилищного кредитования в качестве части национальной социально-экономической системы, включающей совокупность, взаимосвязь и организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентов, институциональных инвесторов и строительного комплекса на единой организационно-правовой основе.
7. Предложен механизм участия государства и использования бюджетных средств для расширения объемов ипотечного жилищного рынка и обеспечения жильем социально незащищенной категории граждан с помощью создания нового субъекта ипотечной системы -ссудо-сберегательных касс, включающий:
Х законодательное установление премий по депозитным счетам ССК (средства на данные цели дожны быть выделены из бюджетов разных уровней);
Х проценты по депозитам, премии не дожны облагаться налогами;
Х проценты по депозитам и проценты по кредитам дожны быть стабильны;
Х сбережения ССК дожны быть включены в систему страхования вкладов;
Х клиент при выпонении договорных обязательств по истечении определенного срока дожен иметь право снять вклад.
Отличительной чертой данного механизма является переориентация бюджетных средств с программы индивидуальной помощи к поддержке ссудосберегательных касс, что позволяет охватить значительный круг реципиентов.
8. Классифицированы на основе использования бюджетных средств современные ипотечные программы, действующие на федеральном и региональном уровне. Они различаются по уставному капиталу региональных операторов, по уставному капиталу жилищных ипотечных фондов, по строительству жилья по ипотечной программе, по догосрочности займов, по специфике кредитования строительства жилья в сельской местности с погашением кредитов в натуральной форме, по институтам аренды жилья с правом выкупа.
9. Систематизированы финансовые источники ипотечного кредитного жилья. К ним отнесены: средства федерального регионального и местного бюджетов и жилищных фондов, средства АИЖК, средства банков, средства коммерческих организаций, средства от выпуска облигаций, обеспеченных залогом закладных на региональном уровне, средства ипотечных ПИФов.
10. Введен новый организационно-финансовый механизм рефинансирования ипотечных кредитов через АИЖК, упраздняющий деятельность региональных операторов. Договоры рефинансирования ипотечных кредитов предлагается заключать напрямую между АИЖК и банками. Рефинансируемые кредиты дожны страховаться в обязательном порядке, что будет способствовать повышению эффективности финансовых потоков и снижению издержек по ипотечным кредитам.
11. Обоснована необходимость становления смешанной модели ипотечно-жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:
Х неограниченность ипотечного рынка и круга его участников;
Х эффективная аккумуляция кредитных ресурсов;
Х доступность ипотечного кредита для населения.
Практическаязначимость исследования носит разнонаправленный характер. В работе внесены предложения как по совершенствованию системы ипотечного кредитования в целом, так и механизма функционирования общефедеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах.
Материалы диссертации могут быть включены в учебные курсы Банковское дело и Деньги, кредит, банки.
Самостоятельное практическое значение имеют: а) предложения о внедрении страхования ипотечных рисков; б) предложение о внедрении и развитии нового финансового института, специализированного ипотечного банка, как основного субъекта ипотечной системы; в) меры, направленные на совершенствование законодательной базы при ипотечном кредитовании (снижение стоимости государственной регистрации недвижимого имущества, совершенствование Гражданского и Жилищного кодексов РФ, повышение эффективности функционирования механизма эмиссии ипотечных ценных бумаг, создание эффективной законодательной базы для защиты интересов кредиторов при неиспонении кредитных обязательств); г) рекомендации по установлению дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ссудо-сберегательных кассах.
Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Лазарова, Лариса Борисовна
Заключение
Исследование взаимосвязей, возникающих между жилищным и ипотечным рынками в России в современных условиях, позволило обобщить основные теоретические положения, обосновать практические выводы и предложения.
В целом, диссертационная работа может быть представлена в виде модели, включающей ряд основных блоков, раскрывающих взаимодействие жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования (см. рис. 4.6).
Отметим, что понятие жилищные отношения используется в экономической литературе при исследовании механизма функционирования жилищной системы. Однако есть разногласия по поводу определения жилищных отношений (субъектов и объектов). В ходе исследования доказано, что трансформация общественной системы в России привела к изменению всей системы экономических отношений, включая изменения в жилищных отношениях. Основой данных процессов явились коренные преобразования отношений собственности. Мы предлагаем следующую трактовку жилищных отношений. Жилищные отношения - это часть экономических отношений между юридическими и физическими лицами или друг другом имеющим форму купли-продажи, мены, аренды, ипотечного кредитования, участия в строительстве жилья, в результате которых происходит смена собственности или возникновение новых прав собственности.
Анализ жилищных отношений при административно-командной системе позволил сделать вывод о том, что функционирование жилищной системы с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами привело к глубокому системному кризису. В результате чего возник неэффективный спрос на жилье.
ЖИЛИЩНАЯ СИСТЕМА
Субъекты: Х строит, компании; Х продавцы жилья; Х покупатели жилья; Х арендаторы жилья; Х риэтерские организации; Х органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Х страховые компании; Х оценочные компании; Х органы опеки и попечительства Объект: жилье Отношения: Х договор социального найма; Х договор коммерческого найма; Х приобретение жилья в собственность; Х долевое участие в строительстве
Рис. 4.6. Модель взаимодействия жилищной системы и системы ипотечного жилищного кредитования
Жилье как социально-экономическое благо не рассматривалось ни как условие, ни как фактор общественного развития. Это повлекло к определенным просчетам в экономической политике. Переход к рыночным условиям хозяйствования превращает жилье в товар.
Таким образом, в качестве результата проведенного исследования можно выделить определение особенностей жилья как специфического товара:
1) договечность и надежность по срокам эксплуатации, следовательно, в течение многих лет жилье может служить объектом купли-продажи;
2) имеет большую стоимость, следовательно, оплата может производиться как по частям, так и с привлечением кредитных средств;
3) расходы на содержание и обустройство жилья составляют существенную часть потребительских расходов, следовательно, влияют на экономический рост;
4) жилье специфический товар, так как может выступать и в форме услуги (аренда жилья);
5) жилье выступает, как средство накопления и сохранения капитала;
6) жилье может выступать в форме инвестиций;
7) жилье может служить источником рентного дохода (доходные дома);
8) жилье может выступать материальной основой связывающей работника с предприятием;
9) жилье относится к числу товаров, потребность в которых практически ненасыщаема;
10) жилье как товар - стационарно, смена его связана с большими материальными и моральными трудностями;
11) жилье как товар может принадлежать как физическим, так и юридическим лицам (следовательно, выступает как частным, так и общественным товаром);
12) жилье несет социальную нагрузку - удовлетворяет потребности человека в жилищных условиях;
13) жилье выступает способом реализации профессиональной и творческой самореализации;
14) жилье как материальная основа воспроизводства населения, его интелектуальных и физических возможностей.
Уточнено понятие жилья как социально-экономической категории. Жилье - это богатство общества, выступающее в условиях рыночного хозяйства в форме товара, потенциально способного приносить доход, и в форме услуги, отражающей важнейший параметр уровня жизни населения. Следовательно, в отличие от традиционных подходов жилье необходимо рассматривать, с одной стороны, как товар, потребность в котором дожна удовлетворяться рыночным путем, с другой стороны, социальная составляющая жилья вызывает необходимость удовлетворения части спроса с помощью государственных средств.
Рынок жилья является одним из важнейших структурных элементов рыночной системы и органически связан с другими сегментами рынка.
В диссертации уточнено понятие жилищного рынка. Рынок жилья - часть экономического рынка, характеризующегося системой устойчивых взаимоотношений между субъектами жилищных отношений по поводу купли-продажи, найму, аренде, мены, хозяйственному ведению, сервитуту, ипотечному жилищному кредитованию, производству жилья и жилищных услуг.
Дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозиться слабым регулированием их со стороны государства.
Анализ жилищных рынков ведущих западных стран позволяет сделать вывод, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном рыночном хозяйстве государство дожно регулировать формирование рыночной сферы и обеспечивать экономический рост. В зависимости от уровня развития экономики, государственное регулирование может изменяться в зависимости от решаемых задач. Одним из приоритетных направлений на данном этапе дожно стать повышение уровня жизни населения, прежде всего, через механизм расширения доступности жилья.
На основании этого сформировано представление о содержании категории жилищная система, которая представляет собой комбинацию рыночных и социальных элементов. Рыночным элементом жилищной системы является коммерческое жилье, доходные дома.
Для функционирования доходных домов необходим экономико-правовой механизм, включающий:
Х законодательное закрепление статуса доходных домов;
Х налоговые льготы при строительстве и эксплуатации доходных домов;
Х установление норм арендной платы;
Х субсидирование арендной платы социально-незащищенным категориям граждан (при определении категорий семей, на которые распространяется право получения субсидии, за основу следует принять не норму предоставления жилого помещения, а годовой доход семьи);
Х лицензирование инвестирования средств в доходные дома банкам, страховым компаниям, коммерческим организациям.
Детальное рассмотрение ФЦП Жилище на 2002-2010 гг., являющейся основным программным документом проведения догосрочной государственной жилищной политики, позволяет сделать дуалистический вывод. Программа направлена на расширение жилищного рынка и поддержки малоимущих граждан. Но анализ показывает, часто с одной стороны программа затрагивает не все малоимущие слои населения (в основу положен возраст семей до 30 лет), кроме того, региональные и местные бюджеты вряд ли смогут осилить нагрузку по обеспечению населения жильем в размере от 25 до 30% стоимости жилья. В результате диспропорции в развитии жилищного рынка станут еще выше. Удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье.
В результате проведенного исследования природы ипотечного кредитования, экономически обоснована необходимость выделения его в отдельный вид кредитования. В мировой практике отсутствует классификация банковских кредитов, так как распространение всевозможных форм зависит от уровня экономического развития страны. В России ипотечный жилищный кредит является относительно новым продуктом деятельности банков. В работе предложена авторская классификация кредитов, в которой ипотечный кредит выделяется по присущим ему признакам в отдельный вид кредитования, а именно:
Х по объекту кредитования;
Х по залогу (только недвижимое имущество);
Х по длительности сроков кредитования;
Х по форме кредитования (ссудо-сберегательные кассы предоставляют ипотечный кредит после накопления средств на депозитном счете);
Х по технике предоставления кредита (как правило, требуется первоначальный взнос);
Х по возникновению отношений догосрочного инвестирования.
Представлена авторская трактовка понятия ипотечного жилищного кредитования.
Ипотечный жилищный кредит - это передача кредитной организацией денежных средств на догосрочной основе (в рамках ССК при накоплении средств на депозитном счете), необходимых для покупки жилья, направляемых на приобретение земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
С учетом специфики ипотечного кредита можно рекомендовать установление дифференцированных обязательных нормативов по ипотечным кредитам в ССК:
1) снизить норматив достаточности собственных средств (капитала) банка -HI;
2) снизить норматив догосрочной ликвидности - Н4;
3) снизить норматив максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков - Н6.
Анализ теоретических и методологических основ ипотечного жилищного кредитования, выявил, что в науке нет единой точки зрения относительно содержания, четкой структурированности термина системы ипотечного жилищного кредитования. Используя комплексный подход к рассмотрению данной дефиниции, в работе рассматривается ипотечное жилищное кредитование, как единое целое, которое включает в себя субъекты ИЖК, объекты ИЖК, обеспечение, на единой организационно-правовой основе. На основании этого, предложена авторская трактовка понятия системы ипотечного жилищного кредитования.
Система ипотечного жилищного кредитования - это часть финансового рынка, включающая организацию субъектов, объектов и обеспечение ипотечных кредитов, связующих между собой средства населения, банков, ипотечных агентств и институциональных инвесторов на единой организационно-правовой основе.
Анализ действующих региональных программ ипотечного жилищного кредитования выявил, что воплощаемые сценарии развития ипотечных отношений базируются на различных моделях и являются разрозненными. Основа этих программ - активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств ипотечного кредитования. Во всех внешних различиях их объединяет попытка использовать в той или иной форме средства местных бюджетов для поддержания своих жилищных программ и развития социальной ипотеки. В работе исследованы источники финансирования ипотечных программ, схемы финансирования и формы государственной поддержки. Представлена авторская группировка ипотечных программ, по использованию бюджетных средств на основе следующих признаков: уставный капитал региональных операторов; активы в форме отводов земельных участков под жилищное строительство и незавершенное строительство; уставный капитал фонда (замкнутая система строительных накоплений); строительство жилья под ипотечную программу; субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам социально незащищенным категориям граждан; институт аренды жилья с правом выкупа; догосрочные займы, накопление жилищного субсидированного фонда; кредит на строительство жилья в сельской местности.
Недостатком региональных ипотечных программ является то, что в сложных экономических условиях средств местных бюджетов недостаточно для развития социальной ипотеки. При компенсации ставок ипотечных кредитов сложно определить финансовую поддержку этих программ, так как ипотечный кредит носит догосрочный характер.
Важным этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось создание Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое призвано стать генератором финансовых ресурсов для ипотечного рынка. На данном этапе Агентство заключило договора с региональными операторами по рефинансированию ипотечных кредитов. Предложена схема рефинансирования кредитов коммерческими банками. Применение данной модели будет способствовать снижению издержек, схема будет прозрачной и эффективной. Относительно финансовых рисков, которые перекладывали на себя региональные операторы, необходимо страхование ипотечных кредитов.
Проведенный сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования, распространенный в развитых зарубежных странах, дает основание для следующих выводов. Несмотря на положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос их на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности. В работе отмечены преимущества как немецкой, так и американской модели, на основании которых предложена смешанная модель ипотечного жилищного кредитования, обладающая следующими характеристиками:
Х неограниченностью ипотечного рынка и круга его участников;
Х эффективной аккумуляцией кредитных ресурсов;
Х доступностью ипотечного кредита для населения.
Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Лазарова, Лариса Борисовна, Санкт-Петербург
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации Ч. 1, 2, 3 // полный сборник кодексов РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2002.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации // полный сборник кодексов РФ. М.: Изд-во Эскмо, 2002.
3. Конституция Российской Федерации // Сборник законов РФ. М.: Изд-во Эксмо, 2002.
4. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.
5. Об основах Федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (с учетом изменений и допонений, принятых в 19961999 гг., в редакции от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ).
6. О товариществах собственников жилья. Закон РФ от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).
8. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).
9. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г №1180 О жилищных кредитах.
10. Положение о жилищных кредитах (утв. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1180).
11. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов (с изменениями от 2 апреля 1997г.).
12. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (утв. Указом Президента РФ от 10 июля 1994 г. №1182).
13. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г, № 2281 О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестировании жилищной сферы.
14. Письмо Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу О развитии системы ипотечного жилищного кредитования от 9 августа 1999 г. № СК-2725/29.
15. Постановление Правительства Республики Северная Осетия Алания от 26 октября 2001 г. № 258 О концепции развития ипотечного жилищного кредитовании в Республике Северная Осетия - Алания.
16. Аверченко В., Вессели Р., Наумов Г. и др. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина, 2006.
17. Агапкин В.М. Жилищное строительство. // Бизнес Академия. 2002. № 2 (12).
18. Агузаров Т.М. Как купить себе квартиру // Северная Осетия. 2004. №51.
19. Алексеев И. Кто такой Фредди Мак или почему плохо быть богатым // Финансовый аналитик. 2003. № 146.
20. Аксенов А.А. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения. М., 2004.
21. Антонов Н.Г., Пессель М.А. Денежное обращение, кредит и банки. М.: Финансинформ, 1995.
22. Архипова Е. Совершенствование системы кредитования ценными бумагами в Германии // Рынок ценных бумаг. 1999. № 14.
23. Ахвледиани Ю.Г. Формирование рыночной системы жилищного страхования // Финансы. 2003. № 3.
24. Бабич A.M., Павлова J1.H. Государственные и муниципальные финансы. М.: Финансы, Юнити, 1999.
25. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Юринфор, 2001.
26. Балабан В.А. Менеджмент: проблемы преподавания и развития. Владивосток: изд-во ДВГАЭУ, 1999.
27. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
28. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
29. Банки и банковские операции в России. /Под ред. М.У. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 1996.
30. Банковская система России. Настольная книга банкира. М.: ТОО Инжиниринго-консатинговая компания ДеКА, 1995.
31. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И.Лаврушина. М.: Финансы и статистика, 2000.
32. Банковское дело: Учебник / Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.К. Кроливецкой. М: Финансы и статистика, 1998.
33. Басин А. Кредит на покупку жилья: миф или реальность // Финансовая Россия 2000. №31.
34. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь. 2000. № 7.
35. Батлер С.Б. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // РЦБ. 2002. № 19 (226).
36. Батурин Л.А., Бутов В.И. Социальная сфера в рыночной экономике. Ростов-на-Дону, 1997.
37. Бекина Т. Жилищный сектор // Вопросы экономики. 1994. № 10.
38. Белов В.Г., Смольков В.Г. Исследование систем управления. М.: Луч, 2000.
39. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П., Лебедев Е.А. Кредитная политика и механизм ее реализации в период развития рыночных отношений. СПб.: изд-во СПбГУ ЭиФ, 1992.
40. Белоглазова Г.Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка. Л.: изд-во ФЭИ, 1991.
41. Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович В.И. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике / Отв. ред. В. Н. Овчинников. Ростов: изд-во Рост. гос. ун-та, 2003.
42. Беляков А. Ипотека оптом и в розницу // Банковское обозрение 2002. №1.
43. Бердникова Т.Б., Лямин М.А. Социальные последствия приватизации // Социологические исследования. 2001. № 1.
44. Березин М.Ю. Недвижимость и российские налоги // Финансы. 2000. № 8.
45. Бессонова О.Э. Советская модель жилищных отношений: генезис, сущность и пути перестройки. Новосибирск, 1988.
46. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука, 1993.
47. Бланк Г.Б. Ипотека в России. СПб., 1881.
48. Боровой С.Я. Кредит и банки в России: (Середина XVII.b. 1861 г.). М., 1858.
49. Боголюбов B.C. Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: учебное пособие. СПб.: СПбГИЭА, 1999.
50. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов: учебник для вузов / Пер. с англ. М. В. Беловой и др.. М.: Олимп-Бизнес, 1997.
51. Брусницын Е.А. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости. Автореф. дисс. к.э.н. Вогоград, 2003.
52. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер. 1998. № 2.
53. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2002. № 9.
54. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 1993.
55. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М., 2001.
56. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. Екатеринбург: Урал. гос. экон. ун-т, 1998.
57. Гаринова 3.J1. Место оценки залоговой стоимости в системе жилищного ипотечного кредитования // Финансы и кредит. 2004. №14.
58. Герценштейн М.Я. Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПб, 1902.
59. Гимолеев Р.А. Государственная регистрация залога недвижимости // Право и экономика. 2004. № 2.
60. Гиндин И.Ф. Государственный банк и экономическая политика царского правительства (1861 1892 годы). М, 1900.
61. Гитман JI. Дж. Основы инвестирования. М.: Дело, 1999.
62. Годунов А.А. Социально-экономические проблемы управления производством. М.: Экономика, 1975.
63. Горемыкин В.А, Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: ИИД Филин, 1999.
64. Городецкий С. Жилищный лизинг // Лизинг РЕВЮ. 2002. №7.
65. Городецкий С. Ипотечные ценные бумаги в дореволюционной России // Рынок ценных бумаг. 1999. № 19.
66. Греф Г. Правительство надело на ипотеку погоны // Коммерсант. 2004. № 90.
67. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
68. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001.
69. Гришаев С.П. Все о недвижимости. М.: БЕК, 2000.
70. Давлетшин М.Б. Пути развития накопительных схем приобретения жилья //Экономика строительства. 2003. № 4.
71. Демушкина Е. Концептуальные подходы к определению правового статуса ипотечных ценных бумаг // РЦБ. 2004. № 1-2.
72. Деньги. Кредит. Банки. Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. /Под ред. В.В. Иванова, Б.И. Соколова. М.: ТК Веби, изд-во Проспект, 2006.
73. Деньги, кредит, банки: учебник. 3-е изд. / Под ред. О.И. Лаврушина. М.: КНОРУС, 2006.
74. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995. № 8.
75. Евтух А.Т. Мировой опыт внебюджетного жилищного инвестирования // Жилищное строительство. 1994. № 5.
76. Евтух А.Т. Анализ практики жилищного ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Финансы и кредит. 1999. №11.
77. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт //Деньги и кредит. 2001. № 10.
78. Ем B.C., Дудкин С.Н., Лаврищева А.А., Рогова Е.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999.
79. Ермаков В.В. Менеджмент организации в условиях кризиса. М.: изд-во ИПК госслужбы, 2000.
80. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. М., 2004.
81. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество. М.: БЕК, 1997.
82. Жагасбаева А.В. Жилищно-сберегательные банки // Финансовый бизнес. 2001. №8.
83. Жилищная экономика. / Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996.
84. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы и решения // Финансы. 2002. № 6.
85. Завидов Б.Д. Комментарии к ФЗ Об ипотеке М., 2002.
86. Зак А.Н. Крестьянский поземельный банк. 1883-1910. М., 1911.
87. Захаров B.C. Кредит в системе управления экономикой. М.: Финансы, 1979.89.3енец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. № 4.
88. Зуйкова Л. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России // Проблемы теории и практики управления. 2001. № 6.
89. Иванов В.В. Земельная собственность в России //Вестник Санкт-Петербургского университета. Серия 5. Экономика. 1995. №2 (12).
90. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001.
91. Ильин И. Условия осуществления жилищной реформы // Экономист. 2000. № 5.
92. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. № 5-6.
93. Ипотечный кредит в Германии. СПб., 1900.
94. Казанов А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // РЦБ. 2004. №10.
95. Казменкова С.В. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка земельных ресурсов (исторический опыт и проблемы современности) // Деньги и кредит. 2002. №2.
96. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. № 9.
97. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М., 1997.
98. Каменецкий М.И., Донцова J1.B., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья. М.: Дело и Сервис, 2006.
99. Караваева И.В. Строительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. №11-12.
100. Киндеева Е.П. Чтобы квартира не стала воспоминанием // Экономика и жизнь. 2004. № 6.
101. Кирилова А.Н., Хачатрян С.Р. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья //Экономика строительства. 2000. № 9.
102. Кокшаров А. Пузырь может лопнуть // Эксперт. 2002. № 118.
103. Кокшаров А. Рынок британской недвижимости вот-вот лопнет // Эксперт. 2004. № 18.
104. Колесов Н.Д. Закон соответствия производительных сил и производственных отношений. Л.: изд-во ГУ, 1973.
105. Колобов С.С, Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование М.: Дашков и К0,2002.
106. Колодко Г. Уроки 10 лет постсоциалистической трансформации // Вопросы экономики. 1999. № 9.
107. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.
108. Копейкин А., Стебенев Л., Скоробогатько Б., Пенкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.
109. Косарева Н.П. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5.
110. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда, его сохранения и модернизации //Экономика строительства. 2003. № 1.
111. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. 2001. №12.
112. Костецкий Н.Ф., Федотов В. Условия модернизации жилищного фонда // Экономист. 2003. № 4.
113. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит. 2004. № 17.
114. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: проблемы, пути решения. СПб., 1996.
115. Краус В., Игнатова Т., Солодков Г. Социальное рыночное хозяйство. Путь России? Ростов-на-Дону: Изд-во Ростовского ун-та, 1997.
116. Кожин Л.В. Новый законодательный импульс для ипотеки // Национальный банковский журнал. 2004. № 1.
117. Кричевский Н. А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование. М.: изд. дом. Дашков и К0, 2006.
118. Крупное Ю.С. О природе банковского ипотечного жилищного кредита // Бизнес и банки. 2004. № 6,7.
119. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998.
120. Кузнецов Ю.В. Проблемы теории и практики менеджмента. СПб.: изд-во СПбГУ, 1994.
121. Куликов А.Г., Голосов В.В., Пеньков Б.Е. Кредиты, инвестиции. М.: Приор, 1994.
122. Кутузов В.В. Воспроизводство жилья в условиях социально-ориентированной рыночной экономики. М., 1994.
123. Назарова Л.Б. Ипотечное жилищное кредитование. Владикавказ: изд-во Сев.-Осет. гос. ун-та, 2005.
124. Ламанский Е.И. Исторический очерк денежного обращения в России с 1650 по 1817 г. Сборник статистических сведений о России. СПб., 1854.
125. Лебкинд Н. Оптимальное соотношение риск-доход при инвестировании в облигации с ипотечным покрытием // РЦБ. 2004. № 17.
126. Лексис В. Кредит и банки. /Пер. с нем. М.: Перспектива, 1993.
127. Ленкин С.Л. Об институциональном механизме на основе ипотеки государственных и муниципальных земель // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. №2.
128. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. 2002. № 9.
129. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. 2004. № 9.
130. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2002. № 4.
131. Лозовая Е. Работа с недвижимостью. Выгоды и проблемы // Банковское дело в Москве 2000. № 9.
132. Лузин И. Международный опыт развития ипотечного кредитования // РЦБ. 2004. № 17.
133. Лычкин Ю. Потенциал строительного комплекса. //Экономист, 1997, № 6.
134. Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительные анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. № 1.
135. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб., 1997.
136. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Рынок жилья в Санкт-Петербурге: современное состояние и перспективы //Вестник Санкт-Петербургского ун-та. Серия 5. Экономика. 1998. №2 (12).
137. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.
138. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. СПб.: Питер, 2003.
139. Маленков Ю.А. Новые методы инвестиционного менеджмента. СПб.: изд-во Бизнес-пресса, 2002.
140. Маленков Ю.А. Мега-тенденции развития современного менеджмента // Вестник С.-Петерб. ун-та. Серия 5. Экономика. 2000. Вып. 4.
141. Малецкий В.О. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. СПб., 1896.
142. Маркова О.М., Сахарова Л.С.Сидоров В.Н. Коммерческие банки и их операции. М.: Банки и биржи, 1995.
143. Маркс К. Капитал. Т. 1 // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 23.
144. Массаев К. Семейный дом в США // Строительная газета. 1997. № 3.
145. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран. /Пер. с фр.: В 2 т. М.: АО Финстатинформ, 1994.
146. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. 2001. № 6.
147. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. 2004. № 3.
148. Матюхин Г.Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. № 1-2.
149. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. № 7.
150. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
151. Мехряков В.Д. Развитие кредитных учреждений в России. М.: Дека, 1996.
152. Мигулин П.П. Русский государственный кредит. (1769 1899): опыт историко-критического образа. T.I. Харьков, 1899.
153. Минц В. Доплата от дяди // Эксперт. 2003. № 19.
154. Миронов В, Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. 1998. № 4.
155. Митрошина К. Использование секъюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. № 4.
156. Модель вторичного рынка ипотечных кредитов опыт США. Сборник материалов. М, 1995.
157. Мочанов А.Н, Белоглазова Г.Н. Развитие форм кредитных отношений в СССР. Л.: изд-во ФЭИ, 1990.
158. Мотовилов О.В. Роль коммерческого банка в финансировании иновационных проектов. // Вестник Санкт-Петербургского университета, 1994. Серия 5. Экономика. №2 (12).
159. Мотовилов О.В. Банковское дело. СПб, 2001.
160. Мысин Н.В. Теория и история социального управления. Опыт России и зарубежных стран. СПб.: изд-во СЗАГС; изд-во Образование -культура, 2000.
161. Новая для России программа строительства и приобретения жилья // Жилищное строительство. 2001. № 3.
162. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.
163. Оверченко М. 1 мн. банкротов // Ведомости. 2002. №146.
164. Овсянникова Т. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. № 5.
165. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы. 1996. № 2.
166. Организация рынка жилья (концептуальный обзор). М., 1991.
167. Орешкович Е.В. Организация взаимодействия властных и предпринимательских структур в формирующейся системе ипотечного жилищного кредитования в России Автореферат . к.э.н. Кирть, 2003.
168. Основы бизнеса на рынке недвижимости / С.Н. Максимов, В.А. Митников, Н.Н. Лявданская. СПб.: изд-во ДЕАН + АДИА-М, 1997.
169. Оценка недвижимости: Учебник // Под ред. А.Г Грязновой и М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2002.
170. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа БДЦ-пресс, 2004.
171. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. № 3.
172. Павлов К. Общий закон о вонообразном характере соотношения рыночных и государственных методов регулирования экономики // Общество и экономика. 2000. № 7.
173. Панов Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М.: ДиС, 1997.
174. Пастухова Н.Г. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования догосрочных жилищных ипотечных кредитов // РЦБ 2001. №6 (189).
175. Пашкус Ю.В., Комарова Н.В. Особенности формирования первичного рынка жилья в России //Вестник Санкт-Петербургского ун-та. Серия 5. Экономика. 1995. № 4 (26).
176. Пегатников А. Бизнес для молодых и агрессивных // Банки и власть. 2004. № 2.
177. Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредитования в США. М.: МАКС Пресс, 2000.
178. Пенцов Д.А. Понятие лsecurity и правовое регулирование фондового рынка США. СПб., 2003.
179. Петрова О. Новый закон импульс для ипотеки // Банки и бизнес. 2004. № 1.
180. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка //Экономика строительства. 2003. № 4.
181. Пищик В. Евро и новые тенденции развития рынка капиталов в Европейском экономическом и валютном союзе // Рынок ценных бумаг. 1999. № 13.
182. Покопцева Е.Б, Никитина Т.И, Казейкин B.C. Ипотека в России. М.: ГроссМедиа, 2004.
183. Покопцева Е.Б. Жилищные системы экономически развитых стран // Современные аспекты экономики. 2003. № 3.
184. Полякова М.Б. Модель жилищно-строительного индекса индикатора макроэкономической конъюнктуры // Экономика строительства. 2003. №3.
185. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России /Под ред. B.C. Ема. М., 1999.
186. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под. ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997.
187. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2000. № 6.
188. Проскурякова Н.А. Земельные банки Российской империи. М., 2002.
189. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2000.
190. Райтман А. Новое направление ипотека коммерческой недвижимости // Ваши личные финансы. 2002. №11.
191. Ратманов А. Законодательные основы ипотечного кредитования // Финансовый бизнес. 2001. № 2.
192. Рено Б. Жилищная система бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах? // Вопросы экономики. 1993. № 7.
193. Ресин П.Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса // Российский экономический журнал. 1995. № 5-6.
194. Рид Э., Коттер Р., Гил Э., Смит Р. Коммерческие банки. М: Прогресс, 1993.
195. Росняк Ю. Москва опередила всю Россию // Банки и бизнес. 2004. № 1.
196. Российский статистический ежегодник. 2005. М., 2005.
197. Российский статистический ежегодник. 2006. М., 2006.
198. Роуз П. С. Банковский менеджмент. М: Дело ТД. 1995.
199. Рубцов Б.Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. // Банковские услуги. 1999. № 4.
200. Рубцов Б. Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // РБЦ. 2001. № 6.
201. Руководящие принципы жилищной политики (опыт применительно к странам, переживающим переходный период). ООН. Нью-Йорк, Женева, 1993.
202. Рыбакова Т. Ипотечные кредиты дожны даваться на срок не менее 15 лет не более чем под 10 процентов годовых // Известия. 2004. № 9.
203. Рыбакова Т. К деньгам военных допустят управляющие компании // Известия. 2004. № 88.
204. Рыскина Т.М. Современная система кредитования российских предприятий и перспективы ее развития. Автореферат дисс. . к.э.н. М., 2000.
205. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. М.: ФА. 2001.
206. Савинский С.Е. Развитие ипотеки в Республике Карелия // РЦБ. 2003. № 2 (233).
207. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение. // Экономика строительства. 2000. №11.
208. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. № 1.
209. Седугин П.И. Жилищное право. М., 2000.
210. Сенчагов В.К., Архипова А.И. Финансы, денежное обращение и кредит. М. Проспект, 1999.
211. Сидорин А.А. Развитие ипотечного кредитования // Вопросы кредитной кооперации. 2004. № 4.
212. Сигов И.И. Обобществление производства и развитие системы управления экономикой. М.: Экономика, 1977.
213. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит. Ростов-на-Дону: МарТ, 2004.
214. Симионов Ю.Ф. Ипотека для всех. Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.
215. Симионов Ю.Ф., Ясько B.JI. Рынок жилья. Азов: МИРТ, 1997.
216. Синки-мл. Ф. Управление финансами в коммерческих банках. / Пер. с англ. М.: Catallaxy, 1994.
217. Слекенигс А. Типичные проблемы разработки ипотечных кредитных продуктов // РЦБ. 2004. №13.
218. Смирнов В. Деятельность городских кредитных обществ ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России// Финансы и кредит. 2003. № 8.
219. Смирнов В.В. Менеджер по управлению недвижимостью. М.: Аудитор, 2000.
220. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Изд. дом Аудитор, 1999.
221. Смирнов В.В. Покупаем новостройку СПб., 2005.
222. Смирнов С. Качество обеспечения ипотечных ценных бумаг и устойчивости ипотечного рынка // РЦБ. 2004. №17.
223. Смирнов С. Особенности проектирования ипотечных ценных бумаг в РФ//РЦБ. 2003. № 19.
224. Современный экономический словарь / Райзенберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Б.Б. М.: Инфра-М, 1996.
225. Соколов Б.И., Соколова С.В. Экономика. СПб.: изд-во Бизнес-пресса, 2002.
226. Соколов Б.И. Экономика. М.: Экономистъ, 2006.
227. Соколова С.В. Технологии антикризисного управления фирмой // Economics and Management 2001. International conference proceedings. Volume 3. Economics. Kaunas, Technologija. 2001.
228. Соколова С.В. Технологии управления согласованием экономических интересов (при распределении бюджетных средств). СПб.: изд-во ОЦЭиМ, 2002.
229. Социальные технологии: токовый словарь / Под ред. Л.Я. Дятченко, В.Н. Иванова. М.: Бегород, 1995.
230. Страйк Р., Дэниэл Дж. Приватизация жилья в городах России // Вопросы экономики. 1994. № 10.
231. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Екатеринбург: Сфера, 1997.
232. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX в. 1861 г.). М., 2002.
233. Страйк Р.Д. Ипотека в России: контрактные сбережения или вторичный рынок// Рынок ценных бумаг. 1999. № 19.
234. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России // Вопросы экономики. 1993. № 7.
235. Страйк Р., Косарева Н., Сучков А. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 1995. № 8.
236. Ступин И.Т. От страхования к ипотеке // Эксперт. 2004. № 9.
237. Суворов Г. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг // РЦБ. 2003. №3.
238. Суворов Г.И. И еще раз об ипотечных ценных бумагах // РЦБ. 2003. № 19.
239. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.
240. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000.
241. Тарачев В. Будущее ипотеки в тумане // Банковский дайджест. 2000. № 35.
242. Тарачев В. Ипотека в России: Грезы и слезы. // Банки и власть. 2004. №2.
243. Тенденции в странах Европы и Северной Америки. 2001-2002. М, 2003.
244. Терехова В.А. Законодательное регулирование отношений при выпуске, эмиссии и обращении ипотечных ценных бумаг // Финансы и кредит. 2004. № 11.
245. Терехова В.А. Ипотечные ценные бумаги // Финансы и кредит. 2004. №11 (149).
246. Токушкин А.В, Иванов В.Б, Кузьминов А.Н. и др. Ипотека в России. М.: Юристъ, 2002.
247. Тухтаров Ю. Основные идеи ипотечных ценных бумаг // РЦБ. 2004. № 5.
248. Ужегов A.M. Квартира в кредит: ипотечная сдека. СПб.: Питер, 2001.
249. Уисон Р.С. , Фабоцци Ф.Дж. Корпоративные облигации. Структура и анализ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.
250. Управление портфелем недв.Г. Беляева. М.: Закон и право. ЮНИТИ, 1998.
251. Управление социалистическим производством (Организация. Экономика): Словарь / Под ред. О.В. Козловой. М.: Экономика, 1983.
252. Устав акционерных земельных банков. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М: Статут. 1999.
253. Уткин Э.А. Курс менеджмента. М.: изд-во Зерцало, 1998.
254. Фридман Дж, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. /Пер. с англ. М, 1995.
255. Халилова М.Х. Щепель Н.И. Организация системы управления рисками в коммерческом банке. СПб.: изд-во ОЦЭиМ, 2005.
256. Ханвурд А. Главное достичь единого мнения // РЦБ. 2004. № 17.
257. Харин А. Производственные ипотечные ценные бумаги // Хозяйственное право. 2004. №3.
258. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
259. Хисамутдинов Р.Г. Жилищная ипотека в региональной экономической системе. Автореф. дисс. к.э.н. Казанский гос. фин.-эк. ин-т, 2004.
260. Хисамутдинов Р.Г. Проблема привлечения ресурсов для ипотечного кредитования // Современные аспекты экономики. 2001 . № 4.
261. Хутыз 3. Из истории ипотечного кредитования в США // Финансы и кредит. 2003. № 14.
262. Цылина Г. А. Ипотека жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.
263. Ченоков В.А. Банки и банковские операции. М.: Высшая школа, 2004.
264. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
265. Шардин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России. //Рынок ценных бумаг. 1998. № 7.
266. Шарп У.Ф., Александер Г.Д., Бэйли Д.В. Инвестиции. М.: Инфра-М, 2001.
267. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. М.: Финансы и статистика, 1993.
268. Шитов Н.П. К светлому будущему ипотечных ценных бумаг. // РЦБ 2004. № 8 (263).
269. Штундюк В.Д. О налоге на конъюнктурный прирост цены недвижимости // Финансы. 2000. № 8.
270. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общей ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, 1999.
271. Экономика недвижимости: Учебное пособие. /Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
272. Экономические субъекты постсоветской России (институциональный анализ). Под. Ред. P.M. Нуреева. Серия научные доклады. №124. М: Московский общественный научный фонд. 2001.
273. Энгельс Ф. К жилищному вопросу // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. 2-е изд. Т. 18.
274. Юрков Д. Ипотека бальзам для жилищного строительства // Экономика и жизнь. 1999. № 23.
275. Ясеновец И. Кредитный анализ ипотечных ценных бумаг и устойчивости ипотечного рынка // РЦБ. 2004. № 5.
276. Ясин Е. Жилищная проблема узловой пункт экономических реформ // Вопросы экономики. 1993. № 7.
277. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики. Дис. д-ра экон. наук. Ростов-на-Дону, 2005.
278. Bellinger D. Mortgage Banks and Mortgage Bond in Europe // EC.Mortgage Federation (Publisher) Normans Veilagsgesellshaff. Bade-Baden. 1996. V.3.
279. Chandler, L.V. America's Great Depression 1929-1941. New York: Harper and Row, 1970.
280. Goldsmith, R. Financial intermediriaries in the American Economy since 1900. New York: National Bureau of economic Research, 1950.
281. Mortegage Banks ahd Mortgage Bond in Europe. Eroupen Mortegage Federtion, 4th Edition. 2003. November.
282. Moody's Assigns Prospective Aaa Rating to Ay T Cedulas Cajas, the First Structured Cedulas Transaction // Moody's investors services. 2001. January.
283. Mortgage markets. Mortgage Debt Outstanding. Federal Reserve Bulletin. 1997. Vol. 83. №4.
284. Peterson P.T. лHistory of Mortgages. Secondary Mortgage Markets 7(3) (Fall 1990).
285. Saulnier, R.J. Urban mortgage Lending by Life Insurance Companes. New York: National Bureau of economic Research, 1950.
286. The Market for Covered Bonds in Europe/ Deutsche Bank Global Markets. 2001. November 23.
287. The Pfadbriet Europe's biggest bond market,2003. Facts and Figures, 8th edition, Berlin, 2003, Association of German Mortgage Banks.
Похожие диссертации
- Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании
- Маркетинговое управление региональной ипотечной корпорацией как механизм реализации жилищной политики региона
- Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства
- Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в России
- Учет и анализ операций по ипотечному кредитованию