Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья

Тарасов, Виктор Леонидович

Темы диссертаций по экономике » Экономическая теория

Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Тарасов, Виктор Леонидович
Место защиты	Йошкар-Ола
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.01

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья"

На правах рукописи ТАРАСОВ Виктор Леонидович

ДЕТЕРМИНАНТЫ КАЧЕСТВЕННЫХ ТРАНСФОРМАЦИЙ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО БАЗИСА РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Йошкар-Ола 2009

003460787

Диссертация выпонена на кафедре экономической теории ГОУ ВПО Марийский государственный технический университет

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Ларионова Нина Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Пчекина Валентина Викторовна (ФГОУ ВПО Чувашский государственный университет им И. Н. Ульянова)

кандидат экономических наук, доцент Бодров Олег Германович (ГОУ ВПО Казанский государственный финансово-экономический экономический институт)

Ведущая организация: ГОУ ВПО Марийский государствен-

ный университет

Защита состоится 20 февраля 2009 г. в 17 часов 00 минут на заседании диссертационного совета Д 212.115.04 при ГОУ ВПО Марийский государственный технический университет по адресу: 424000, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Ленина, 3, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Марийский государственный технический университет.

Сведения о защите и автореферат диссертации размещены на сайте ГОУ ВПО Марийский государственный технический университет Ссыка на домен более не работаетp>

Автореферат разослан л 9 января 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Максимец Н. В.

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Социальная направленность нового этапа институциональных и экономических преобразований в стране требует детального рассмотрения проблем, связанных с формированием рынка доступного и комфортного жилья. При этом изменение институциональной среды функционирования рынка жилья является важнейшим шагом к достижению нового качественного и количественного уровня развития.

Гипотеза о том, что создание институциональной среды требует длительного временного интервала, в течение которого происходит наложение друг на друга формализованных и неформализованных институтов, позволяет во многом объяснить тенденции функционирования рынка жилья в условиях стабильно развивающейся экономики.

Практика формирования институциональной среды рынка жилья подтверждает данную гипотезу. Так, например, Закон Об ипотеке (залоге недвижимости), как формальная правовая норма существует уже с 1992 г. Однако данный закон стал реально функционировать лишь в 2003 г. Это обусловлено тем, что именно в этом году вступили в силу законы и подзаконные акты, позволяющие эффективно реализовать Закон Об ипотеке (залоге недвижимости). К таким допоняющим законам и нормативно-правовым актам можно отнести: Закон Об ипотечных ценных бумагах, Постановление об учреждении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Закон О долевом участии в строительстве и ряд других законов. Изменение законодательства в области регулирования рынка жилья, принципиально преобразовали его и организационную структуру. Таим образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.

В настоящее время представляется важным научное осмысление и обоснование процессов связанных с формированием институционального базиса рынка жилья, основных закономерностей его функционирования и трансформации. Кроме того, необходима разработка теоретических и методических положений, позволяющих определить влияние трансформаций институционального базиса на развитие рынка жилья в новых институциональных условиях, что в совокупности и определяет актуальность темы исследования.

Степень изученности проблемы. Эволюция теоретического обоснования формирования и функционирования институционального базиса и институциональной системы исследована в работах Т. Веблена, Дж. Гебрейта, Г. Клейнера, Д. Львова, К. Маркса, Д. Норта, Ю. Янсона.

Приоритетной задачей на этапе перехода к устойчивому развитию является создание адекватной институциональной среды. В связи с этим настоящее исследование было бы невозможным без учета положений институциональной и неоинституциональной теорий, являющихся самостоятельными научными направлениями. Фундаментальные положения институциональной и неоинституциональной школ экономической мысли сформулированы в работах Й. Барцеля, Р. Коуза, А. Пигу, О. Уилъям-сона, К. Эрроу, и таких российских ученых как, А. Пороховского, В. Потеровича, А. Шаститко, Е. Ясина,

Методологические вопросы исследования рынка недвижимости рассматривались в работах А. Гусева, А. Дикова, А. Краснопольской, Н. Ноздриной, В.Петренко, О. Пчелинцева, А. Сапожникова, А. Семиня-ки, А. Смеловой, Г. Стерника, А. Ужегова и др.

Опыт изучения организационных систем рынка жилья, моделей ипотечного жилищного кредитования и теоретические вопросы по теме исследования отражены в работах видных отечественных и зарубежных ученых, таких как: А. Ганн, С. Гришаев, Л. Грудцына, И. Довдиенко, М. Калинин, Дж. Кейнс, М. Козлова, С. Колобанов, Н. Косарева, Н. Кри-чевский, Г. Маклеод, В. Меркулов, И. Радченко, К. Родбертус-Ягецова, В. Рошер, Л. Рябченко, А. Сучков, А. Токушкин, Р. Хоурти, А. Шеф-фле, Й. Шумпетер, Л. Штейн, В. Южелевкий.

Отдавая дожное работам перечисленных авторов, следует отметить, что недостаточно раскрытыми остались вопросы, связанные с исследованием влияния на формирование и развитие рынка жилья его институциональных основ и организационной системы.

Постановка и решение задач в рамках научных исследований рынка жилья осуществлялись в условиях становления институциональных отношений переходного периода экономики, когда короткая история развития рынка недвижимости еще не обеспечила накопление статистических данных, необходимых для оценки влияния институциональных изменений на рынок жилья и динамику его развития.

Таким образом, обозначенные проблемные вопросы требуют допонительных научных исследований в области влияния качественных трансформаций институционального базиса на количественные детерминанты его развития.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в выявлении и обосновании тенденций, закономерностей, возникающих в процессе трансформации институциональных отношений, и факторов, влияющих на детерминанты развития рынка жилья.

В соответствии с данной целью в рамках исследования поставлены следующие задачи:

- обосновать необходимость применения термина институциональный базис при анализе развития рынка жилья;

- структурировать формализованные и неформализованные институты рынка жилья для выявления их комплиментарности;

- определить степень влияния качественного изменения формализованных институтов на развитие рынка жилья посредством анализа динамики объемов выданных ипотечных кредитов;

- оценить влияние трансформации институциональной среды рынка жилья на склонность и ментальную адаптацию экономических субъектов к жизни в кредит;

- в целях обоснования тенденций роста рынка жилья, выявить и определить эластичность факторов, непосредственно влияющих на изменение объемов выданных ипотечных кредитов;

- проанализировать целесообразность заимствования американской институциональной модели рынка жилья и применения ее к российским условиям;

- предложить методику расчета уровня трансакционных издержек, возникающих в результате несовершенства неформализованных институтов, а именно экономического и правового нигилизма, позволяющую косвенно оценить правовую и экономическую грамотность субъектов рынка жилья.

Объект исследования - институциональный базис рынка жилья.

Предметом исследования являются тенденции и закономерности изменения качественных и количественных параметров состояния рынка жилья в процессе трансформации его институционального базиса.

Область исследования. Диссертационное исследование проведено в соответствии с п. 1. Общая экономическая теория: п. 1.1. Политическая экономия (структура и закономерности развития экономических отношений; взаимодействие производительных сил, экономических форм, методов хозяйствования и институциональных структур, теория государственного сектора в экономике), 1.2. Микроэкономическая теория (теория организации рынков), 1.4. Институциональная и эволюционная экономическая теория (теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем) специальности 08.00.01 - Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теория и методология исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации рынков жилья. В ходе исследования использованы законодательные и нормативно-правовые документы по

функционирования рынка жилья, формированию системы догосрочного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные статистические и аналитические материалы.

Исследование основано на использовании общенаучных и специально научных методов: абстрактно-логического, сравнения, системного подхода, экономико-статистических, аналогии, моделирования, методов математической статистики.

Научная новизна исследования заключается в разработке и совершенствовании теоретических основ формирования и развития институциональных отношений, позволяющих выявить тенденции и раскрыть закономерности влияния трансформации институционального базиса на детерминанты развития рынка жилья. Результаты исследования, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, состоят в следующем:

- сформулировано определение понятия институциональный базис в контексте анализа рынка жилья, представляющее собой совокупность формализованных и неформализованных институтов, созданных (и создаваемых) экономическими субъектами, а также совокупность связей и отношений, возникающих внутри организационных структур, посредством которых реализуются целевые функции субъектов рынка жилья;

- доказано, что в условиях стабильно развивающейся экономики, качественное изменение институционального базиса оказывает существенное влияние на изменение количественных детерминант рынка жилья. В подтверждение этому, на примере российской экономики, методом корреляционно-регрессионного анализа рассчитано, что каждый вновь изданный закон в области регулирования рынка жилья увеличивает объем выданных ипотечных кредитов на 1,076 мн. дол.;

- выявлено, что институциональные реформы в области ипотечного и потребительского кредитования расширили доступ субъектов к кредитным ресурсам, но при этом фактически не стимулировали склонность граждан к жизни в кредит. Коэффициенты эластичности влияния изменения законов на объемы потребительского кредитования и влияния изменения законов на объемы ипотечного рынка, отличаются друг от друга несущественно. Это свидетельствует о том, что склонность граждан к жизни в кредит остается низкой;

- установлено отсутствие корреляционной зависимости между уровнем реальных доходов и объемом выданных ипотечных кредитов, что противоречит логике роста объемов ипотечного кредитования. Определены факторы: денежный агрегат М0, ставка процента по ипотечному кредиту, срок кредитования, раскрывающие логику роста ипотечного

рынка; рассчитана степень влияния каждого из этих факторов на объем выданных ипотечных кредитов;

- теоретически подтверждена нецелесообразность применения американской модели институтов рынка жилья к российской институциональной среде, так как анализ выявил низкую степень государственной централизации организационной системы рынка жилья США, в отличие от российской системы, которая функционирует при поном участии государства.

- теоретически обоснован авторский подход к расчету уровня тран-сакционных издержек, возникающих вследствие несовершенства неформализованных институтов, а также правового и экономического нигилизма субъектов рынка жилья, состоящий в определении суммы дисконта, с которым кредитор продает просроченную задоженность третьим лицам, и/или в определении суммы судебных издержек, связанных с взысканием просроченной задоженности. Данный подход к анализу трансакционных издержек позволяет косвенно оценить уровень правовой и экономической грамотности субъектов рынка жилья.

Теоретическая н практическая значимость исследования. Полученные в ходе проведенного исследования результаты и теоретические разработки, а также определение роли изменения качественного состояния институционального базиса рынка жилья в процессе развития последнего, выявление факторов, объективно влияющих на показатели развитая рынка жилья, а именно объемы выданных ипотечных кредитов, вносят определенный вклад в изучение проблем функционирования экономики в условиях рыночной трансформации и могут быть полезны при создании федеральных и региональных социально-экономических программ. Отдельные положения диссертационного исследования (теоретические предпосыки формирования институционального базиса, о роли институциональной среды, о формировании линституциональных ловушек и др.) применимы в преподавании курсов Экономическая теория, Макроэкономика, Государственное регулирование экономики, Институциональная экономика а также в Спецкурсах по проблематике российских экономических реформ.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования докладывались автором на: Региональной научной практической конференции Социальные и экономические проблемы развития Йошкар-Ола 2005; Республиканской научной конференции Государственное и корпоративное управление: состояние и перспективы в XXI веке Йошкар-Ола 2005; Республиканской научно практической конференции л Региональные аспекты экономики, управления и права в современном обществе Йошкар-Ола 2006; Международной научно-практической

конференции: V Спиридоновские чтения Актуальные проблемы современной экономики России (Казань, 2007).

По теме диссертационного исследования опубликовано 9 научных работ, в том числе одна в рецензируемых научных журналах, включенных в перечень ВАК.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих восемь параграфов, заключения, библиографического списка, состоящего из 165 наименования. Содержание работы изложено на 154 страницах основного текста, включает 12 рисунков и 11 таблиц.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи, объект и предмет исследования, охарактеризована научная новизна результатов, практическая и теоретическая ценность работы, раскрывается степень изученности рассматриваемых вопросов, представлена структура диссертации.

В первой главе - Теоретико-методологические основы формирования институциональных отношений на рынке жилья - на основе обобщения и систематизации научных трудов общетеоретического и прикладного характера раскрыты основные положения формирования институциональных отношений на рынке жилья. Предложено использование в научном обороте термина институциональный базис рынка жилья отражающего влияние качественных трансформаций институтов на реальные показатели развития рынка жилья. Сформулирована собственная позиция соискателя, которая использована в процессе дальнейшего исследования.

Во второй главе - Влияние изменения качественного состояния институционального базиса на показатели развития рынка жилья - на основе теоретических и методических подходов, сформулированных в первой главе диссертации, с использованием методов экономического анализа определены детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья. Выявлена степень влияния неформализованных и формализованных институтов рынка жилья на его количественную динамику развития. Предложена авторская методика расчета уровня трансакционных издержек, возникающих в результате несовершенства формализованных и неформализованных институтов.

В заключении обобщены основные результаты исследования, сформулированы наиболее важные выводы.

3. Основные положения, выносимые на защиту

1. Сформулировано определение понятия институциональный базис в контексте анализа рынка жилья, представляющее собой совокупность формализованных и неформализованных институтов, созданных (и создаваемых) экономическими субъектами, а также совокупность связей и отношений, возникающих внутри организационных структур, посредством которых реализуются целевые функции субъектов рынка жилья.

Различные точки зрения на понятие лэкономический базис, в настоящее время не позволяют научному сообществу сформулировать единый подход к категории линституциональный базис. В разрезе анализа рынка жилья предложено рассматривать институциональный базис не только как производственные отношения, возникающие в ходе реализации целевых функций субъектов рынка жилья, но и как совокупность формализованных и неформализованных институтов, а также структуры организаций, входящих в систему рынка жилья._

Институционально оформлеип'аисистема ; организаций рынка Жилья \

^____формализованные инстдтксы^

СЛОЖИВШИЕСЯ ИНСТИТУТЫ ИМПОРТИРОВАННЫЕ ИНСТИТУТЫ Причины нс комплиментарноеЩ институтов возникает при несоответствии внутренней;законодательной системы импортируемым институтам

| ПРАКТИКИ ДЕЛОВОГО ОБОРОТА Коммерческие банки предпочитают продавать безнадежные доги, судебным тяжбам с заемщиком. При этом дог продается с некоторым дисконтом, что является примером роста тращакционных издержек.

-1-1-1-1-

УРОВЕНЬ (ЗНАНИЙ]! ЭКОНОМИЧЕСКОГО! ОБРАЗОВАНИЯ СУБЪЕКТОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ Одна из причшУне комплиментаруости формальных и неформальных институтов несоответствие,экономического'и правового мышлений субъектов внедряемым институтам, в результате чего'возникает правовой и экономический нигилизм, кото|Ц>ш приводит к росту траиезкцноннык издержек.

\ / МЕНТАЛИТЕТ !

Рис. I. Структура формализованных и неформализованных составляющих институционального базиса рынка жилья

Рассматривая институциональный базис как совокупность формализованных и неформализованных институтов, а также организационной структуры, следует выделить уровни, его составляющие (рис. 1).

Логика анализа институционального базиса, проведенного в диссертации, рынка жилья включает три этапа. Рассмотрение неформализованных институтов - менталитета, как некой институциональной основы, в которую импортируются законы, организационные системы, а также, оценка уже сформировавшейся институциональной среды рынка жилья, что позволяет выявить качественные трансформации институционального базиса, связанные: а) с импортированием зарубежных институтов; б) изменением качества экономического и правового образования населения, обусловленного необходимостью адаптации к быстро изменяющимся законам; в) изменением основных макроэкономических показателей, влияющих на изменение спроса на жилье.

Следующий этап, структурирование формализованных и неформализованных институтов рынка жилья для определения комплиментарио-сти и степени их неоднородности с целью обоснования институциональных разрывов (ловушек). Результаты исследования показали, что институциональные разрывы (ловушки) возникают когда: а) формализованные нормы противоречат друг другу; б) сложившиеся неформализованные институты (ментальность, экономическое и правовое образование субъектов рынка) не отвечают предъявляемым к ним требованиям со стороны формализованных институтов; в) импортируемые институты не соответствуют реально функционирующей институциональной среде, в которую они импортированы.

Институциональные ловушки являются причиной роста трансак-ционных издержек, связанных с правовым и экономическим нигилизмом субъектов, что ведет к снижению эффективности функционирования рынка жилья.

Третий этап анализа формирования институционального базиса затрагивает функционирование организационной структуры рынка жилья, посредством которой реализуются целевые функции экономических субъектов. Мировая практика инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных институтах и соответствующих им организационных структурах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка с различными механизмами реализации. Институт ипотечного кредитования реализуется через ипотечные банки и операторов рынка жилья, деятельность которых образует двухуровневую и одноуровневую модели ипотечного жилищного кредитования. Основной формой поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие допонительное покрытие эмити-

руемых ценных бумаг. Таким образом, между институтами, рассмотренными выше (государством, банками, ипотечными операторами и. т. д.), возникают отношения производства, распределения, обмена и потребления, являющиеся по своей сути непосредственной составляющей институционального базиса рынка жилья.

2. Доказано, что в условиях стабильно развивающейся экономики, качественное изменение институционального базиса оказывает существенное влияние на изменение количественных детерминант рынка жилья. В подтверждение этому, на примере российской экономики, методом корреляционно-регрессионного анализа рассчитано, что каждый вновь изданный закон в области регулирования рынка жилья увеличивает объем выданных ипотечных кредитов на 1,076 мн. дол.

Анароируя прирост нормативно-правовых актов в области развития рынка жилья, можно сделать вывод, что наибольшие институциональные сдвиги приходятся на начало 2005 - 2006 гг. Именно этот период ознаменован бумом развития ипотечного кредитования в России. На фоне общего экономического развития наблюдалось снижение темпов инфляции и, как следствие, процентных ставок по ипотечному кредиту.

Количественное (и, вероятно, качественное улучшение) увеличение законодательных актов в области реализации жилищной политики оказало непосредственное влияние на объемы выданных ипотечных кредитов, существенно снизив риски банков, уменьшив премию за риск и соответственно стоимость ипотечного кредита.

Для оценки влияния изменения количества законодательных актов, регулирующих рынок жилья, на объемы выданных ипотечных кредитов ведущими региональными операторами, рассчитаны уравнения линейной регрессии (табл. 1), где Y - объем ипотечных кредитов, выданных ведущими региональными операторами ипотечного рынка мн. дол., X - количественное изменение (нарастающим итогом) нормативно-правовых актов, регулирующих рынок жилья (шт.).

Степень влияния количественного изменения в формализованных институтах на объемы выданных ипотечных кредитов ведущими региональными операторами жилищного рынка, оценивается с помощью коэффициентов эластичности.

Расчеты, приведенные в табл. 1, показывают, что коэффициенты эластичности, характеризующие зависимость объемов ипотечного кредитования от изменения количества нормативно-правовых актов колеблются в среднем по регионам в пределах ЭсредДее= 1,076. Это говорит о том, что изменение количества нормативно-правовых актов, на единицу, увеличивает объем выданных ипотечных кредитов на 1,076 мн. дол.

Сравнивая этот показатель с общероссийским (Э=1,12), можно сделать вывод, что качественное изменение формализованных институтов оказывает приблизительно равноценное влияние на развитие российского рынка жилья.

Таблица I

Динамика объемов, выданных ипотечных кредитов ведущими региональными операторами ипотечного рынка Росси

Наименование показателя Объем выданных ипотечных кредитов региональными операторами, мн. дол. Общий объем ипотечных кредитов, выданных ведущими банками России, мн. дол.

Период Москва Казань Уфа Екатеринбург Барнаул Оренбург

1 полугодие 2006 8,80 16,2 - 35,6 - 13,60 2821,2

2 полугодие 2005 16,8 16,1 73,00 23,1 24,9 17,80 2716,4

1 полугодие 2005 8,30 5,1 24,70 8 а 6,4 6,40 1040,4

2 полугодие 2004 7,10 9,2 17,50 5,8 7,6 8,00

1 полугодие 2004 3,50 1,3 10,30 2,9 4,95 4,10 85,17

2 полугодие 2003 1,60 0,2 8,70 0,2 1,95 5,20 335,15

1 полугодие 2003 0,80 0,1 4,35 0,1 0,975 2,60 167,575

Среднее значение 6,70 6,89 23,09 10,84 7,80 8,24 1113,956

Среднее значение количества нормативно правовых актов 19,57 19,57 16,5 19,57 16,5 19,57 19,57

Уравнение регрессии У=0,343*Х У=0,395*Х У=1,54'Х У=0,66Х У=0,52 *Х У=0,40 3Х У=63,787*Х

Коэффициент эластичности Э 1,003 1,123 1,0974 1,184 1,0979 0,956 1,12

Показатели, характеризующие статистическую значимость уравнений линейной регрессии

Я-квадрат 0,723 0,849 0,736 0,680 0,702 0,745 0,802

Таким образом, проведенный в исследовании корреляционно-регрессионный анализ доказывает, что качественные трансформации институционального базиса оказывают существенное влияние на развитие рынка жилья.

3. Выявлено, что институциональные реформы в области ипотечного н потребительского кредитования расширили доступ субъектов к кредитным ресурсам, но при этом фактически не стимулировали склонность граждан жизни в дог. Коэффициенты эластичности влияния изменения законов на объемы потребительского кредитования и влияния изменения законов на объемы ипотечного рынка, отличаются друг от друга несущественно. Это свидетельствует о том, что склонность граждан к жизни в дог остается низкой.

Динамика ипотечного рынка за период 2006 -2008 гг. позволяет оценить спрос на ипотечное жилищное кредитование со стороны физических лиц (табл. 2). Для сравнения представлена динамика объемов выданных кредитов индивидуальным предпринимателям, что позволяет оценить привлекательность кредитного рынка России.

Согласно данным табл. 2, доля ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам возросла с 7,4 % в 2006 г. до 13,9% в 2008 г. Выросла задоженность по ипотечным кредита перед банками у физических лиц с 86,25 мн. руб. в 2006 г. до 648,72 в 2008 г.

Таблица 2

Сводная таблица анализа ипотечного рынка за период 2006-2008 гг.

Период Объем выданных кредитов физ. лицам, мн. руб. Объем выданных кредитов индивидуальным предпринимателям, мн. руб. Объем выданных кредитов физ. лицам на покупку жилья, мн. руб. Объем выданных ипотечных кредитов физ. лицам, мн. руб. Доля выданных ипотечных кредитов физ. лицам, % Задоженность по ипотечным кредитам физ. лиц. мн. руб. Задоженность по кред!ггам индивидуальных предпринимателей, мн. руб.

01.01.2006 - - - 19,587 - - -

31.04.2006 - - - 39,16 - - -

01.07.2006 - - - 58,76 - - -

31.10.2006 1321,51 300,5 143,69 97,75 7,40% 86,25 155,54

31.01.2007 1 982 427 248 180 9,06% 144,81 176,05

31.04.2007 577 108 78 62 10,73% 187,26 188,45

31.07.2007 1 344,84 239,34 187,69 153,26 11,40%

01.10.2007 2199,04 377,20 335,61 280,87 12,77% 34,05 235,85

31.01.2008 3183,04 533,63 523,95 438,05 13,76% 89,50 46,96

31.04.2008 899,67 131,06 151,04 129,206 14,36% 536,99 281,74

31.07.2008 2101,04 291,28 343,783 293,95 13,99% 648,72 315,29

На основе оценки тенденции по объемам выданных кредитов индивидуальным предпринимателям определяется склонность к приобретению кредитных ресурсов у той прослойки населения, уровень экономического и правового образования которой выше среднего. Объем выданных кредитов индивидуальным предпринимателям с 300,5 мн. руб. в 2006 г. снизися до 291,28 мн. руб. в 2008 г. Максимальное значение объемов выданных кредитов индивидуальным предпринимателям приходится на январь 2008 г. Несмотря на то, что ставки по ипотеке (средневзвешенная ставка по ипотеке 14,5%) отличаются от ставок по кредитам для индивидуальных предпринимателей (средневзвешенная ставка 19,6 %), тенденции на рынке ипотечного кредитования существенно отличаются. Так, объемы выданных ипотечных кредитов физическим лицам возросли с 1321,51 мн. руб. в 2006 г. до 2101,04 мн. руб. в 2008г.

Вероятно, уровень экономического образования индивидуального предпринимателя позволяет здраво оценивать финансовую нагрузку, приходящуюся на него в случае использования кредитных ресурсов. Сопоставляя издержки, связанные с использованием кредитных ресурсов с рентабельностью собственного бизнеса, видно, что склонность предпринимателей к кредитованию фактически не изменяется. При этом рост задоженности по кредитам у индивидуальных предпринимателей увеличися в два раза, в отличие от задоженности по ипотеке, которая возросла в восемь раз. Оценивая склонность жизни в кредит у различных слоев населения, можно сделать вывод, что приобретение кредитных ресурсов у индивидуальных предпринимателей - категории населения с уровнем экономического образования выше среднего, изменяется меньшими темпами, чем склонность к приобретению ипотечных ресурсов физическими лицами.

Для анализа склонности граждан к жизни в кредит рассчитано уравнение линейной парной регрессии влияния изменения формализованных институтов в области потребительского кредитования на объемы потребительских кредитов, выданных физическим лицам за период с 1999 по 2006 гг.

Уравнение имеет вид:

У=99,1125*Х-877,8, (1)

где У - объем выданных кредитов физическим лицам, X - количественное изменение формализованных институтов в области регулирования рынка потребительского кредитования.

Коэффициент эластичности, оценивающий изменение объемов потребительского кредитования по изменению количества нормативно-правовых актов, Э = 3,81.

Таким образом, рынок потребительского кредитования в России является более динамичным по сравнению с рынком ипотечного кредитования. При этом эластичность влияния изменения законов на объемы потребительского кредитования и эластичность влияния изменения законов на объемы ипотечного рынка, отличаются друг от друга несущественно, что свидетельствует о низкой склонности граждан к жизни в кредит.

4. Установлено отсутствие корреляционной зависимости между уровнем реальных доходов и объемом выданных ипотечных кредитов, что противоречит логике роста объемов ипотечного кредитования. Определены факторы: денежный агрегат М0, ставка процента по ипотечному кредиту, срок кредитования, раскрывающие логику роста ипотечного рынка; рассчитана степень влияния каждого из этих факторов на объем выданных ипотечных кредитов.

В рамках поставленной в исследовании задачи проанализирован ряд показателей: уровень реальных располагаемых доходов населения, денежный агрегат М0 - количество наличных денег в обращении, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам, средневзвешенный срок по ипотечному кредитованию, реальные располагаемые доходы населения в процентах к соответствующему периоду предыдущего года.

Несмотря на очевидность того факта, что рост располагаемых доходов населения дожен положительно влиять на объемы выданных ипотечных кредитов, анализ показал отсутствие корреляции между ростом уровня располагаемых доходов и объемами выданных ипотечных кредитов (рис. 2).

350% 300% 250% 200% -I-150% 100% 50% 0%

3 4 5 6 7 период

- Объем выданных ипотечных кредитов в % к сответствующему предыдущему периоду -Ч Уровень реальных располагаемых доходов в % к соответствующем у предыдущему периоду

Рис. 2. Анализ влияния роста уровня располагаемых доходов на объемы выданных

ипотечных кредитов.

Отсутствие корреляция объясняется во многом тем, что, несмотря на реальные темпы роста доходов населения, ипотека в настоящее время остается недоступной подавляющей части населения, а в условиях кризиса ликвидности и роста процентных ставок ужесточение условий кредитования количество граждан, способных получить ипотечный кредит, значительно снизилось. Таким образом, осуществление институциональных преобразований на рынке жилья дожно проходить в разрезе политики реального увеличения доходов населения.

В рамках анализа факторов, влияющих на рост объемов ипотечного рынка, построено уравнение множественной регрессии, в котором в качестве результирующей переменной взят объем выданных ипотечных кредитов в мрд. рублей, а в качестве независимых переменных взяты: количество наличных денег в обращении (агрегат М0), мрд. руб. - X,; Средневзвешенный срок по ипотечному кредитованию, в месяцах - Х2; Средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту, в % - Х3. Уравнение множественной регрессии имеет вид:

У =1759,94 +0,479 - Л", +13,311 -Хг -34,808 -Г, (2)

Для анализа влияния независимых переменных на результирующий фактор рассчитаны коэффициенты эластичности (табл. 3).

Таблица 3

Расчетные показатели коэффициентов эластичности, влияния независимых переменных на результирующую (У).

Наименование коэффициента эластичности Расчетное значение Кгатисшка Стьюдента (а=5%) Г - критерий Фишера (а=5%) Я - квадрат(аппроксимации) (а=5%)

Коэффициент эластичности влияния МО -количества денег в обращении на У Эш=0,479-284(187 = 8,54 ш 159,286 \пб. = 2,3 6< 1рэс. ~ 7,87 Ртаб=8,886< Ррас.= 40,3 Я - квадрат=0,945

Коэффициент эластичности влияния средневзвешенного срока кредитования на У Э, =13,31-186'945 =15,62 159,286 1та6 = 2,36< рю=5.12 Кгаб.=8,886< 40,3 Я - квадрат=0,945

Коэффициеет эластичности влияния средневзвешенной процентной ставки по ипотеке на У и=2,36< =2,59 Ртаб=8,886< ^0 = 40,3 Я - квадрат=0,945

В целом, показатели статистической значимости уравнения множественной регрессии (для уровня заложенных ошибок а = 5%) характеризуют высокую связь переменных факторов с результирующим фактором, Это говорит о том, что рассмотренные переменные оказывают существенное влияние на объемы ипотечного кредитования.

Так, ЭМо = 8,54 свидетельствует о том, что при увеличения количества наличных денег в обращении на 1%, объемы ипотечного кредитования увеличиваются на 8,54%. Показатель Э% = -2,965, подтверждает тенденцию того, что снижающиеся процентные ставки увеличивали объемы ипотечного кредитования, то есть снижение ставки по ипотеке на 1% увеличивает объем выданных ипотечных кредитов на 2,965 процента.

В связи с тем, что ипотечное кредитование является догосрочным, то существенную роль на развитие ипотеки будет играть продожительность срока кредитования. В настоящее время люди не способны брать ипотечные кредиты на срок 5 лет, этому препятствует уровень реальных располагаемых доходов. Таким образом, увеличение срока кредитования как показывает полученное уравнение, существенно отразилось на объемах ипотеки. Это подтверждается коэффициентом эластичности средневзвешенного срока кредитования (Э = 15,622).

Реформирование рынка жилья качественно изменило состояние институциональной среды, при этом отсутствие корреляции между ростом реальных располагаемых доходов населения и объемом выданных ипотечных кредитов свидетельствует о том, что в ходе реформ не уделяется дожного внимания политике формирования реальных доходов населения. Институциональные реформы, осуществляемые на рынке ценных бумаг и ссудного капитала, открыли возможность гражданам кредитоваться, это объясняет бум кредитования в России. Оценивая тенденции роста на рынке ссудных капиталов, можно сделать вывод, что граждане, имея свободные накопления (в основной массе недостаточные для приобретения товаров длительного пользования), обратились к рынку ссудных капиталов. Тенденция роста объемов ипотечного кредитования в России подтверждает тот факт, что российские граждане рассматривали недвижимость, как приоритетный объект инвестирования. Доступ граждан на рынок ссудных капиталов в части рынка ипотечного кредитования повлиял на рост цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Структурный мировой экономический кризис не обошел стороной и Россию. На фоне падения мировых цен на нефть, ухудшение проблем с ликвидностью наблюдается рост процентных ставок. Данное обстоятельство напрямую затронуло рынок жилья, сделав его недоступным для населения России.

Коэффициент эластичности, характеризующий изменение объемов ипотечного кредитования от изменения ставки процента, означает, что при снижении ставки по ипотеке на 1%, объем ипотечных кредитов возрастает на 2,96%. В связи с мировым структурным экономическим кризисом, в условиях ухудшения ситуации с ликвидностью активов, ужесточением процедур получения кредитов, повышением процентных ставок, доступность ипотеки для населения уменьшилась. Рост ставки процента по ипотечному кредиту в настоящее время составляет на конец 2008 г. 19,7% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г.- 12,7%. При этом доступ к кредитным ресурсам для граждан существенно усложнися. Кроме того, наблюдается ухудшение ситуации на рынке труда - сокращение штатов. Очевиден тот факт, что ипотечное кредитование при таких условиях окажется недоступным.

С другой стороны, банки прогнозировали процентные ставки по ипотечным кредитам в условиях стабильной экономики. Но мировой экономический кризис существенно изменил конъюнктуру рынка, вызвав рост процентных ставок. Таким образом, банки не смогут в условиях кризиса держать на балансе догосрочные ипотечные кредиты и им необходимо рефинансирование ипотечных закладных.

Перспективы развития ипотеки в России в настоящее время поностью зависят от государственной поддержки. Реформы, направленные на увеличение доходов населения, а также регулирование рынка рабочей силы позволили бы сохранить платежеспособный спрос на относительно дешевеющее в условиях кризиса жилье.

Государственная поддержка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дает возможность обеспечить ликвидность у тех банков, которые реализуют ипотечные программы. До сих пор практика рефинансирования ипотеки заключалась в том, что банки либо держали ипотечные закладные на собственном балансе, либо продавали по отдельности АИЖК. В условиях кризиса подобный подход невозможен, так как вызывает рост трансакционных издержек связанных с анализом рисков по отдельной закладной, что существенно влияет на ставку процента, а держать закладные на собственном балансе банки не могут в силу кризиса ликвидности. В настоящее время предлагается в целях экономии на издержках трансакции выкупать у банков так называемые пулы закладных - сформированный портфель ипотечных закладных. В таком случае анализируется не каждая закладная, что является трудоемкой процедурой, а выборочно из пула закладных. Данная процедура значительно снижает трансакционные издержки, что уменьшает ставку процента по ипотеке.

Таким образом, перспективы развития ипотечного кредитования в России требуют рациональной расстановки сил государственной поддержки, а именно:

а) эффективной политики распределения доходов экономических субъектов, в целях поддержания платежеспособного спроса;

б) регулирования рынка рабочей силы, в целях сохранения доходов тех слоев населения, которые приобрели ипотечный кредит;

в) обеспечения ликвидности в банковской сфере;

г) развития инструментов рефинансирования ипотечных ценных бумаг;

д) поддержки финансовых институтов рынка жилья, а именно АИЖК.

Экономический кризис обусловил ряд тенденций, оказывающих непосредственное влияние на развитие рынка жилья: 1) стоимость денег возрастает, в связи с кризисом ликвидности и конечные заемщики снизят спрос на ипотеку; 2) показатель М0 снижается исходя из мировых тенденций на рынке капитала; 3) снижение процентных ставок будет происходить не за счет уменьшения стоимости денег, а за счет снижения уровня маржи и трансакционных издержек ипотечных операторов, то есть за счет развития "конвейерных" ипотечных технологий.

5. Теоретически подтверждена нецелесообразность применения американской модели институтов рынка жилья к российской институциональной среде, так как анализ выявил низкую степень государственной централизации организационной системы рынка жилья США, в отличие от российской системы, которая функционирует при поном участии государства.

Теоретические исследования показали, что процесс формирования моделей и механизмов развития рынка жилья носит эволюционный характер, поскольку они не только непрерывно изменяются, но и обеспечивают накопление и закрепление изменений на определенный промежуток времени. Это является причинами качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья. Эволюция формирования моделей и механизмов развития рынка жилья образовала взаимосвязи между всеми факторами, определяющими процессы развития отношений, действующих между субъектами рынка жилья, разрушение которых приводит систему к состоянию неэффективного функционирования.

На основе теории систем рассчитаны коэффициенты устойчивости и самостоятельности организационной структуры рынка жилья России. Расчет сделан для системы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в которой определены 3 уровня: первый - АИЖК, второй Ч региональные операторы ипотечного рынка, третий - первичные

кредиторы (банки, сервисные агенты, в некоторых случаях региональные операторы, имеющие сервисные центры по работе с гражданами).

Необходимо отметить, что во многих случаях региональный оператор сам является первичным кредитором, то есть в данном случае имеет место совмещение второго и третьего уровня системы. Это говорит о том, что в настоящее время система во многом несовершенна. Наибольшее число элементов третьего уровня системы представлено в экономически сильных регионах: Санкт-Петербург - 17 первичных кредиторов и сервисных агентов, Московская область - 30 первичных кредиторов, сервисных агентов, город Москва - 6 первичных кредиторов, город Самара - 14, Атайский край - 8, Приморский край - 11. В остальных регионах количество первичных кредиторов и сервисных агентов ипотечного рынка колеблется в среднем от 1 до 3. При анализе территориальной системы ипотечного рынка России выявлена следующая закономерность: чем экономически сильнее регион и чем раньше в нем получило развитие ипотечное кредитование, тем большее количество первичных кредиторов и сервисных агентов ипотечного рынка представлено на данной территории.

Кроме того, нельзя исключать тот факт, что во многих территориях имеются институциональные звенья, такие как банки, занимающиеся ипотекой, паевые ипотечные кооперативы, компании, реализующие долевое строительство, и как следствие развивающие жилищную политику активно участвующие в развитии рынка жилья, но не имеющие аккредитацию АИЖК.

Таким образом, рассчитывая системную сложность организационной структуры рынка жилья, получаем:

Сс=1л^22 17=7,761

Собственная сложность системы равна:

С0=8*1оз23+38*1оз21+12*1оЕ22+1оз26+^230+1ов25+1оЕ24+1ов28+^29

+к^211=57,1

Взаимная сложность системы равна:

Св=57,1-7,761=49,39.

Расчитываем коэффициент управляемости а системы ипотечного рынка России:

а=49,39/57,1=0,8641;

Коэффициент самостоятельности р системы ипотечного рынка России:

р=7,761/57,1=0,1359.

Коэффициент а характеризует, устойчивость (управляемость, централизацию) системы ипотечного рынка России. Коэффициент р харак-

теризует самостоятельность системы ипотечного рынка России. Другими словами коэффициент р показывает возможность системы к самостоятельному развитию вне зависимости от государства. В данном случае анализ показал относительно низкий коэффициент развития системы, то есть российская система ипотечного рынка на данной стадии не способна функционировать без института государства, что собственно и происходит в настоящее время.

Сравнение коэффициентов системной сложности структуры организаций рынка жилья с аналогичными коэффициентами зарубежных структур позволяет судить о целесообразности внедрения той или иной модели рынка жилья применительно к российским институциональным условиям. Структурно систему ипотечного рынка США можно представить графически (рис.3).

Рис. 3. Четырех уровневая институциональная система рынка жилья США

Уровни системы представлены: 1 - крупными корпорациями, функционирующими на рынке жилья; 2 - ипотечными брокерами; 3 - системой ипотечных банков, занимающихся кредитованием населения; 4 - частными инвесторами, занимающимися выкупом закладных непосредственно у физических лиц с целью спекуляции, так как рынок ипотечных закладных в США характеризуется высокой волатильностью.

Коэффициенты управляемости и самостоятельности, характерные для модели ипотечного рынка США, существенно отличаются от российской системы. Очевиден тот факт, что система ипотечного рынка США является более сложной и многофункциональной по сравнению с российской системой. Многие функции первичных кредиторов в США берут на себя локальные компании ипотечных брокеров и частных инвесторов-спекулянтов. Поэтому систему ипотечного рынка США можно

отразить в виде структуры крупнейших компаний, представленных на рынке жилья. Несмотря на гарантии государственного казначейства США, компании Ginnie Maes, Freddie Mac, Salie Mae, Federal Ноше Banks находятся в частной собственности. Коэффициент автономности системы р ипотечного рынка США стремится к единице. Это говорит о том, что система ипотечного рынка США менее устойчива и стремится к саморазвитию..

В настоящее время структурный экономический кризис в США выявил неэффективность подобной системы институтов ипотечного рынка. Так как наиболее стабильные компании, такие как Freddie Mac, Ginnie Maes, объявши о фактическом дефоте, отказавшись выкупать ипотечные пулы закладных у коммерческих банков в связи с проблемой ликвидности активов и нуждаются в государственном вмешательстве - выделении средств на приобретение плохих ипотечных пулов закладных, то есть тех закладных на недвижимость, которая упала в цене и от нее отказались заемщики.

Таким образом, анализ коэффициентов устойчивости и самостоятельности системы организации рынков жилья России и США, на фоне структурного экономического кризиса в США, подтверждает нецелесообразность внедрения американских институтов рынка жилья в российскую институциональную среду.

6. Теоретически обоснован авторский подход к расчету уровня трансакционных издержек, возникающих вследствие несовершенства неформализованных институтов, а также правового и экономического нигилизма субъектов рынка жилья, состоящий в определении суммы дисконта, с которым кредитор продает просроченную задоженность третьим лицам, и/или в определении суммы судебных издержек, связанных с взысканием просроченной задоженности.

Исходя из объективности факта существования на рынке жилья институциональных разрывов (ловушек), возникающих вследствие неоднородности формализованных и неформализованных институтов, выявлено, что данные институциональные ловушки ведут к росту уровня трансакционных издержек. Примером служит правовой и экономический нигилизм субъектов рынка жилья, возникающий в случае, когда институциональная среда изменяется существенно быстрее, чем уровень образования субъектов, позволяющего адаптироваться к новым условиям хозяйствования. Анализ тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования выявил рост задоженностей по ипотечным закладным. Неспособность заемщика правильно оценить кредитный договор и рассчитать финансовую нагрузку является одной из причин роста не воз-

вратов по ипотечным кредитам. Данное обстоятельство находится в области несовершенства неформализованных институтов.

Авторская методика расчета уровня трансакционных издержек позволяет оценить экономический ущерб, возникающий вследствие несовершенства неформализованных институтов, а именно правового и экономического нигилизма субъектов рынка жилья.

Предпосыки к обоснованию уравнения (3) возникли исходя из того обстоятельства, что в ряде случаев коммерческие банки не занимаются возвратом просроченной задоженности через суд, прибегая к помощи организаций, непосредственной деятельностью которых является взыскание догов с заемщика без апеляции в суд. Банк продает просроченную задоженность, списывая ее со своего баланса на баланс компании, покупающей дог, задоженность продается с некоторым дисконтом (Dj), который варьируется в зависимости от суммы конкретной задоженности. При этом банк стремится минимизировать норму дисконта Di; учитывая, что данный дисконт несколько меньше судебных издержек, связанных с взысканием просроченной задоженности с заемщика.

Trc=i1Lk-D" (з)

j=i i=i

где ТгС - трансакционные издержки, связанные с правовым и экономическим нигилизмом (а также оппортунистическим поведением) заемщиков, в случае, когда банк перепродает просроченную задоженность третьим лицам; q - количество банков, осуществляющих практику продажи просроченной задоженности; k - const, характеризующая уровень трансакционных издержек в случае перепродажи дога третьим лицам; Dj - норма дисконта, на которую банк снижает просроченную задоженность, чтобы продать третьим лицам (D/ < судебных издержек, связанных с возвратом просроченной задоженности); п - количество прецедентов перепродажи просроченной задоженности третьим лицам.

=Х , (4)

j=1 (=1

где ТгС исковые - трансакционные издержки, связанные с правовым и экономическим нигилизмом (а также оппортунистическим поведением) заемщиков, возникающие когда банк осуществляет взыскание просроченной задоженности с заемщика в судебном порядке; q - количество банков, осуществляющих взыскание задоженности через суд; v - корректирующий коэффициент, характеризующий, что трансакционные издержки не равны нулю, m<v<i, где ш - минимальный уровень просроченной задоженности, ниже которой, банк не станет обращаться за взы-

еканием в суд; 1 - верхний предел издержек, при котором вся полученная прибыль банка будет уходить на покрытие трансакционных издержек; С\ - судебные издержки банка на возврат просроченной задоженности (включают гос. пошлину, стоимость услуг адвоката, стоимость работы приставов); п - количество прецедентов взыскания просроченной задоженности через суд.

Предложенная методика расчета уровня трансакционных издержек на основе статистической базы бюро кредитных историй позволяет частично оценить экономический ущерб от институциональных ловушек, возникающих вследствие некомплиментарности формализованных и неформализованных институтов рынка жилья.

Основные положения диссертационной работы получили отражение в следующих работах автора:

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях

1. Тарасов, B.JI. Некоторые институциональные особенности становления рынка жилья в России / B.JI. Тарасов // Экономический вестник Республики Татарстан. - Казань: Издательский центр Татарстана. -2007. -№4. _ с. 57-62.

Список публикаций в других научных изданиях

2. Тарасов, В. JI. Влияние смены менеджмента на экономический рост РМЭ // Шестые Вавиловские чтения. Россия и мировое сообщество в поисках новых форм стабильности: материалы постоянно действующей Всерос. междисциплинарной науч. конф 2002/МарГТУ. - Йошкар-Ола, 2002. - Ч. 2. - С. 39-40.

3.Тарасов, В. Л. Влияние показателей экономического развития на общественное мнение // В.Л. Тарасов, Н. А. Зюляев // Студенческая наука и XXI век: материалы IV Республиканской студ. науч. конф. по гуманитарным наукам 2003/МарГТУ. - Йошкар-Ола, 2004. - С. 30 - 32.

4. Тарасов, В.Л. К вопросу о влиянии смены менеджмента на экономический рост РМЭ / H.A. Зюляев, В. Л. Тарасов // Пути развития образования в XXI веке: материалы III Российско-американской региональной конференции 30-31 октября 2002 г./МарГУ. - Йошкар-Ола, 2003. -С. 40-41.

5. Тарасов, В. Л. Жилищно-строительные кооперативы как альтернатива банковским операторам на рынке ипотечного кредитования / В.Л. Тарасов, В. Ю. Маслихина // Государственное и корпоративное управление: состояние и перспективы в XXI веке: сборник статей республиканской науч. студ. конф./МарГТУ. - Йошкар-Ола, 2005. - С. 61 - 63.

6. Тарасов, В.Л. Перспективы развития жилищно-строительных кооперативов, как альтернативы банковским операторам на рынке ипотечного жилищного кредитования/В .Л. Тарасов//Регион 2005: материалы региональной научно-практической конференции. - Йошкар-Ола: МарГТУ, 2005.-С. 48-51.

7. Тарасов, В. Л. Институциональные особенности становления рынка жилья России / В.Л. Тарасов/Регион 2006: социальные и экономические проблемы развития: материалы региональной научно-практической конференции. - Йошкар-Ола: МарГТУ, МарГУ, 2006. - С. 52 - 56.

8. Тарасов, В.Л. Жилищная политика соотношение факторов влияния/ В. Л. Тарасов // Региональные аспекты экономики, управления и права в современном обществе: межвузовский региональный сборник статей. Вып. 4. - Йошкар-Ола: МарГТУ, 2006. - С. 457 -460.

9. Тарасов, В.Л. Некоторые институциональные особенности рынка жилья в регионах/В.Л. Тарасов // Актуальные проблемы современной экономики России. Международная научно-практическая конференция , 2 февраля 2007: сборник материалов. - Казань: Изд-во НПК Рост, 2007.-С. 369-377.

Подписано в печать 15.01.09 Бумага офсетная. Печать офсетная Усл. п. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 4027

Редакционно-издательский центр Марийского государственного технического университета 424006 Йошкар-Ола, ул. Панфилова, 17

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Тарасов, Виктор Леонидович

Введение.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.

1.1. Концептуально-методологические подходы к определению понятия линституциональный базис.

1.2. Формализованные и неформализованные отношения как неотъемлемые составляющие институционального базиса рынка жилья.

1.3. Специфика импортирования (внедрения) институтов в институциональную среду рынка жилья.

1.4. Возникновение институциональных разрывов на рынке жилья, как следствие несовершенства формализованных и неформализованных институтов.

2. ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ КАЧЕСТВЕННОГО СОСТОЯНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОГО БАЗИСА НА ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

2.1. Сравнительный анализ устойчивости и самостоятельности организационных структур рынка жилья России и США.

2.2. Выявление и оценка факторов, оказывающих влияние на изменение показателей развития рынка жилья.*.

2.3. Определение степени влияния качественного изменения формализованных институтов на объемы ипотечного жилищного кредитования.

2.4. Методика определения уровня трансакционных издержек, вызванных экономическим и правовым нигилизмом субъектов рынка жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Детерминанты качественных трансформаций институционального базиса рынка жилья"

Социальная направленность нового этапа институциональных и экономических преобразований в стране требует детального рассмотрения проблем, связанных с формированием рынка доступного и комфортного жилья. При этом изменение институциональной среды функционирования рынка жилья является важнейшим шагом к достижению нового качественного и количественного уровня развития.

Гипотеза о том, что создание институциональной среды требует длительного временного интервала, в течеиие которого происходит наложение друг на друга формализованных и неформализованных институтов, позволяет во многом объяснить тенденции функционирования рынка жилья в условиях стабильно развивающейся экономики.

Практика формирования институциональной среды рынка жилья подтверждает данную гипотезу. Так, например, Закон Об ипотеке (залоге недвижимости), как формальная правовая норма существует уже с 1992 г. Однако данный закон стал реально функционировать лишь в 2003 г. Это обусловлено тем, что именно в этом году вступили в силу законы и подзаконные акты, позволяющие эффективно реализовать Закон Об ипотеке (залоге недвижимости). К таким допоняющим законам и нормативно-правовым актам можно отнести: Закон Об ипотечных ценных бумагах, Постановление об учреждении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Закон О долевом участии в строительстве и ряд других законов. Изменение законодательства в области регулирования рынка жилья, принципиально преобразовали его и организационную структуру. Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.

Модели ипотечного кредитования, паевых ипотечных кооперативов, долевой застройки, заимствованы за рубежом и во многом не соответствуют моделям, которые функционировали в Советском Союзе. Данный факт позволяет выдвинуть предположение, что те неформальные институты, которые складывались в советском обществе десятилетиями, являются преградой насаждению в России западноевропейских формальных институтов и моделей рынка жилья. Несмотря на то, что проблема высоких процентов по ипотечным кредитам отчасти урегулирована законодательством, отголоски прошлого, уже сейчас обнаруживают себя в статистике роста просроченной задоженности по ипотеке. На 01.04.08 объем задоженности по ипотечным кредитам (перед всей банковской системой) составляет 536 991 мн. руб. по сравнению с 01.04.05 - 7 787 мн. руб. Увеличивающаяся доля обанкротившихся или незаконно действующих паевых ипотечных кооперативов, рост незавершенных объектов жилого строительства в моделях долевого участия и т. д. это проблемы, образовавшиеся на почве несовершенных формальных и неформальных институтов рынка жилья в России.

Структура организаций, посредством которых реализуется политика в рамках национального проекта Доступное и качественное жильё - гражданам России, также заимствована за рубежом и преобразована под характеристики уже сложившейся институциональной системы рынка жилья. Тем не менее, обобщенные показатели, характеризующие динамику развития рынка жилья, позволяют судить о неэффективности функционирования подобной системы организаций как механизма реализации национальной жилищной политики. Рост цен на жилую недвижимость, количество незаконных операций на рынке жилья, увеличение процентных ставок по ипотеке подтверждают данный факт. Дело в том, что западные образцы организационных структур функционируют в условиях высокой комплиментарности всех институциональных уровней (формализованных и неформализованных), в то время как российские модели находятся лишь на стадии формирования.

Таким образом, качественные трансформации институциональной среды в период с 1992 по 2008 гг. оказали фактическое влияние на детерминанты развития рынка жилья.

В настоящее время представляется важным научное осмысление и обоснование процессов связанных с формированием институционального базиса рынка жилья, основных закономерностей его функционирования и трансформации. Кроме того, необходима разработка теоретических и методических положений, позволяющих определить влияние трансформаций институционального базиса на развитие рынка жилья в новых институциональных условиях, что в совокупности и определяет актуальность темы исследования.

Степень изученности проблемы. Эволюция теоретического обоснования формирования и функционирования институционального базиса и институциональной системы исследована в работах Т. Веблена, Дж. Гебрейта, Г. Клейнера, Д. Львова, К. Маркса, Д. Норта, Ю. Янсона.

Приоритетной задачей на этапе перехода к устойчивому развитию является создание адекватной институциональной среды. В связи с этим настоящее исследование было бы невозможным без учета положений институциональной и неоинституциональной теорий, являющихся самостоятельными научными направлениями. Фундаментальные положения институциональной и неоинституциональной школ экономической мысли сформулированы в работах Й. Барцеля, Р. Коуза, А. Пигу, О. Уильямсона, К. Эрроу, и таких российских ученых как, А. Пороховского, В. Потеровича, А. Шаститко, Е. Ясина,

Методологические вопросы исследования рынка недвижимости рассматривались в работах А. Гусева, А. Дикова, А. Краснопольской, Н. Ноздриной,, /

В.Петренко, О. Пчелинцева, А. Сапожникова, А. Семиняки, А. Смеловой, Г. Стерника, А. Ужегова и др.

Опыт изучения организационных систем рынка жилья, моделей ипотечного жилищного кредитования и теоретические вопросы по теме исследования отражены в работах видных отечественных и зарубежных ученых, таких как: А. Ганн, С. Гришаев, JI. Грудцына, И. Довдиенко, М. Калинин, Дж. Кейнс, М. Козлова, С. Колобанов, Н. Косарева, Н. Кричевский, Г. Маклеод, В. Меркулов, И. Радченко, К. Родбертус-Ягецова, В. Рошер, JI. Рябченко, А. Сучков, А. Тскушкин, Р. Хоурти, А. Шеффле, Й. Шумпетер, JI. Штейн, В. Южелевкий.