Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья

Мещерякова, Мария Александровна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Мещерякова, Мария Александровна
Место защиты	Воронеж
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья"

На правах рукописи

Мещерякова Мария Александровна

РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК МЕХАНИЗМА СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ СУБЪЕКТОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Специальности: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж - 2006

Работа выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете

Научный руководитель: кандидат экономических наук,

доцент Околелова Эла Юрьевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Десятирикова Елена Николаевна

кандидат экономических наук доцент Авдеева Елена Александровна

Ведущая организация: Московский государственный строительный

университет (г. Москва)

Защита диссертации состоится 29 ноября 2006 г. в Ь4 часов в аудитории 3220 на заседании диссертационного совета К 212.033.02 при государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан октября 2006г.

Ученый секретарь диссертационного совета А Е.И. Макаров

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок жилья в России последнее десятилетие развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продожает оставаться самой острой проблемой большинства населения. Дефицит жилья очевиден, несмотря на значительные темпы роста строительства. При этом дефицит определяется не только объемом предложения на рынке, но и платежеспособным спросом со стороны населения, который значительно отстает от темпов роста цен на жилье.

Большинство строительных организаций предпочитает ориентироваться на потребителей с высоким уровнем дохода и, соответственно, - на строительство элитного жилья, спрос на которое относительно стабилен. Такой подход не решает проблему обеспечения доступным жильем основной массы населения. Вопрос сноса и переселения из ветхого, аварийного и социального жилья также остается открытым.

Кроме того, возникает еще одна проблема рынка, связанная с резким ростом цен вследствие инфляции или сезонных колебаний спроса. Прогнозы ценовых взлетов делают рынок жилья привлекательным для инвестиций, застройщики в эти периоды ожидают высокой прибыли от реализации и, как правило, занимают выжидательную позицию, замораживая готовые объекты в надежде реализовать их по более высоким ценам. В такой ситуации сложно однозначно определить, что наиболее выгодно для строительных организаций: реализовать жилье по существующим ценам и получить прибыль сегодня или ожидать получения большей прибыли в перспективе. В последнем случае возникают не только риски, связанные с инфляцией, но и риски прогнозирования динамики цен на рынке жилья. Подобная ситуация может негативно отразиться на финансовом состоянии застройщика, не говоря о том, что подобную тактику продаж могут позволить себе только крупные строительные организации, обладающие значительными оборотными средствами.

Для решения многих проблем жилищного рынка необходимо создать механизм, способный нивелировать антагонистические интересы застройщиков и покупателей, а также являющийся катализатором этих отношений. На сегодняшний день таким механизмом может стать система ипотечного кредитования, позволяющая потребителю жилья и застройщику одновременно удовлетворить собственные интересы. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, застройщику - получить сегодня необходимый объем средств. В результате происходит в определенной мере соблюдение баланса интересов обеих сторон.

Ипотека в России имеет множество проблем. Прежде всего, это проблема получения ипотечных кредитов физическими лицами с невысоким уровнем дохода. Ипотека сейчас популярна у населения с уровнем ежемесячного дохода от 20 тыс.р. на человека. Сумма выдаваемого ипотечного кредита определяется величиной подтвержденного дохода получателя. С одной стороны, это оправдано, так как банк дожен обеспечить высокую вероятность возврата кредита со стороны заемщика. С другой Ч население с более низким уровнем дохода не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Как следствие, наблю-

дается снижение платежеспособного спроса населения и активности рынка в целом. На развитие ипотеки существенно влияет размер процентной ставки по кредитам. Многие потенциальные заемщики считают проценты завышенными и отказываются от ипотечного кредита. Кроме того, условия ипотечного кредитования таковы, что заемщик в большинстве случаев не имеет возможности погасить кредит раньше указанных в договоре сроков даже при наличии средств. Как правило, кредитные организации на это не идут, не желая терять проценты за использование кредитов. Сложность оформления кредита также не способствует развитию ипотеки. Негативным моментом является обязательная система договорных отношений между строительными и кредитными организациями при участии в ипотечных программах.

Для максимального использования потенциала жилищного рынка необходимо усовершенствовать механизмы допонительного привлечения средств в этот сектор. Причем это дожны быть инвестиции в платежеспособный спрос, что сможет существенно повысить объемы реализации жилья и обеспечить устойчивую динамику развития рынка.

Исследованием различных аспектов этой проблемы занимались многие зарубежные и отечественные ученые. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойки-на, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Милера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предложена система государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М. Агап-кин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, П.Г. Грабовый, В.В. Иванов, Ю.Б Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, В.К Селюков, В.В. Смирнов, A.B. Суворов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Уже-гов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева) обращаются к проблемам жилищного рынка и ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, схемам организации кредитования, прогнозированию развития рынка жилья в целом. Однако за рамками исследований остались вопросы о методах оптимального взаимодействия участников рынка жилья, снижения рисков при совершении сделок, формирования механизмов приобретения жилья населением со средним уровнем дохода. Это и определило направление работы, ее актуальность.

Диссертационное исследование выпонено в рамках п. 15.72 паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) и п.1.6 паспорта специальности 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка теоретических и методологических положений по формированию взаимовыгодных схем финансовых отношений участников жилищного рынка посредством создания оптимальных механизмов ипотечного кредитования как необходимого условия развития государственных жилищных программ.

Поставленная цель определила следующие задачи исследования:

- провести анализ существующих методов взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей на рынке жилья с точки зрения их экономических интересов;

- исследовать механизмы жилищного кредитования, наиболее адаптированные к российским условиям, на основе анализа мирового и отечественного опыта развития ипотеки;

- разработать агоритм оптимальных финансовых взаимоотношений застройщика, кредитора и потребителя жилья в условиях современного этапа развития жилищного рынка;

- создать модель снижения годовой ставки процентов ипотечного кредитования на основе ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов;

- разработать модель рефинансирования ипотечных кредитов на основе вероятностной оценки динамики развития рынка жилья;

- определить способы минимизации рисков предприятия-застройщика, кредитной организации и покупателя жилья (заемщика) при использовании различных схем ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются предприятия строительной отрасли, являющиеся участниками рынка жилья и определяющие уровень и направления его развития.

Предметом исследования являются экономические отношения строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья на основе формирования оптимальных финансово-кредитных механизмов.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам развития рынка жилья, законодательные акты, инструктивно-методические и аналитические материалы. В процессе решения научных проблем, изложенных в диссертационной работе, были использованы достижения отечественной и зарубежной экономической науки, общенаучные методы и приемы, такие, как методы функционального анализа, теории рыночного равновесия, методов математического программирования, дифференциального исчисления, теории вероятности и математической статистики.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1) по специальности 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

- разработан метод формирования оптимального экономического взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья, который, в отличие от существующих, дает возможность соблюдения баланса интересов сторон;

- уточнены и систематизированы риски участников рынка жилья, характеризующиеся новым подходом к оценке их воздействия на экономические субъекты, времени возникновения и взаимозависимости;

- предложена методика определения предельно допустимой эффективной ставки процентов, которая, в отличие от существующих подходов, учитывает фактор времени и обеспечивает снижение рисков финансовых операций участников рынка жилья;

2) по специальности 08.00.13 Ч Математические и инструментальные методы экономики:

- разработана модель рефинансирования на основе снижения ставки ипотечного кредитования, которая, в отличие от существующих схем ипотеки, способствует увеличению притока финансовых средств на рынок жилья и стиму-

лирует платежеспособный спрос потребителей за счет более гибких условий предоставления кредитов;

- введен новый показатель скорости возврата ипотечных кредитов как индикатор оборачиваемости средств в секторе жилой недвижимости;

- создана вероятностная модель востребованности ипотечных кредитов, которая, в отличие от существующих, позволяет прогнозировать динамику спроса на рынке жилья.

На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

- метод формирования оптимального экономического взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья;

- классификация основных рисков участников рынка жилья с позиции их воздействия на экономические субъекты;

- модель рефинансирования на основе снижения ставки ипотечного кредитования как фактора стимулирования платежеспособного спроса;

- метод определения скорости возврата кредитов как индикатора оборачиваемости средств в секторе жилой недвижимости;

- модель оценки востребованности кредитных ресурсов на основе прогнозирования развития рынка жилья;

- методика определения предельно допустимой эффективной ставки процентов на основе учета фактора времени, обеспечивающая снижение рисков финансовых операций участников рынка жилья.

Практическая значимость выпоненного исследования заключается в разработке методов формирования экономических отношений участников рынка жилья на основе создания оптимальных схем ипотечного кредитования как фактора, обеспечивающего положительную динамику развития рынка жилой недвижимости.

Апробация результатов исследования работы.

Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, Воронежского государственного университета, методы прошли промышленную апробацию в ЗАО Воронеж-дом, ОАО Агентство жилищного кредитования Воронежской области, Центрально-Черноземном банке Сбербанка РФ, что подтверждено актами о внедрении.

Публикации. По результатам выпоненных исследований опубликованы 10 печатных работ в сборниках научных трудов и материалах конференций в г. Воронеже, Туле, Москве общим объемом 2,2 п.л., в том числе 3 статьи в изданиях по списку определенном ВАК РФ. В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежит разработка экономико-математических моделей и организационно-экономических механизмов их реализации (1,9 пл.).

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Общий объем диссертации 195 страницы, 147 страниц машинописного текста, 22 таблицы, 4<? формул, 19 рисунков, 28 страниц приложения. Список литературы включает 142 наименования.

Во введении обосновывается актуальность исследования, определяются цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе рассмотрены и проанализированы основные проблемы развития рынка жилья, определены факторы, препятствующие формированию устойчивого спроса на строительную продукцию со стороны потребителей. Выявлены механизмы формирования предложения жилья и ценовой политики предприятий-застройщиков. Обобщен российский и зарубежный опыт ипотечного кредитования. Предложена схема оптимальных экономических отношений между строительными предприятиями, кредитными организациями и покупателями жилой недвижимости.

Во второй главе разработана модель жилищного кредитования на основе ускорения оборачиваемости ресурсов, что создает условия для развития ипотеки как инструмента экономических отношений в сфере жилищного строительства и позволяет обеспечить баланс интересов между строительными организациями, кредитными институтами и потребителями рынка жилья. Проведена оценка индекса доступности жилья с точки зрения платежеспособного спроса. На основе методов функционального анализа определена зависимость между показателями стоимости жилья, объемами кредитов и сроками их погашения. Введено понятие скорости оборота кредитов как инструмента формирования допонительных ресурсов на рынке жилья.

В третьей главе предложен метод оценки потенциала рынка недвижимости на основе вероятностной модели спроса на кредитные ресурсы как индикатора развития рынка жилья. Реализована модель рефинансирования как инструмент снижения рисков участников жилищного рынка. Проведена апробация разработанного метода на различных вариантах жилищного кредитования с условием соблюдения баланса интересов предприятий-застройщиков, потребителей жилья и кредитных организаций и потребителей жилья.

В заключении обобщены основные научные результаты выпоненного исследования, сформулированы выводы и предложения.

В приложениях представлены результаты расчетов различных схем ипотечного кредитования.

2. СОДЕРЖАНИЕ II ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Метод формирования оптимального экономического взаимодействия строительных предприятий, кредитных организаций и потребителей жилья

Сфера жилищного строительства как составная часть общественного производства является индикатором социального благополучия государства. Проблема обеспечения граждан доступным и достойным жильем в любой стране является одной из наиважнейшей задач социально-экономической политики.

На рынке жилищного строительства формируются экономические отношения, в основу которых положен общий коммерческий интерес. Участниками являются строительные организации, потребители рынка жилья и кредитные организации, которые дожны выступать регуляторами интересов первых участников. Формализацию экономических отношений участников рынка недвижимости можно представить в виде схемы (рис. 1).

Рис. 1- Схема финансовых отношений участников рынка недвижимости

В России доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза - более 30%). В настоящее время ипотека не оказывает серьезного влияния на цены жилой недвижимости, поскольку составляет ничтожно малую долю в общем объеме инвестирования жилья. Однако в перспективе развитие ипотечного кредитования будет способствовать росту цен на жилье. Классическая формулировка рыночной ситуации спрос рождает предложение работает, но значительно медленнее, чем этот процесс происходит на рынках других товаров. Каждый из этапов формирования спроса и предложения на рынке жилья (рис.2) достаточно продожителен.

Рис. 2 Ч Влияние развития ипотеки на рынок жилищного строительства

Возникает вопрос: что же рождает спрос на рынке недвижимости? В первую очередь - это доходы потребителей продукции жилищного строительства. Подход к определению доступности жилья дожен формироваться с учетом двух критериев: уровня цен и возможности приобрести жилье в рассрочку. Ипотека может расширить выбор способа финансирования покупки жилья, но оказывает отрицательное воздействие на другую составляющую доступности -цену. Следовательно, ипотека в большей мере стимулирует спрос, чем предложение.

Рассмотрим рынок жилья с точки зрения его доступности для потребителей. Основным показателем является индекс доступности жилья, рассчитываемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, при этом не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

По данным Рейтингового агентства Эксперт РА, в большинстве российских регионов рост цен на жилье в 2005 г. значительно превышал рост реальных доходов населения. Что касается г. Воронежа и Воронежской области, то

исходя из того, что среднедушевой доход в месяц в 2005 году Ч 4,3 тысячи рублей, а стоимость однокомнатной квартиры Ч 600 тысяч, специалисты подсчитали, что семье из трех человек потребуется семь-восемь лет, чтобы обзавестись скромной однокомнатной квартирой. Если учесть, что семья не может откладывать на квартиру весь свой доход, было подсчитано, что стоимость одного квадратного метра необходимо снизить до 8 тысяч рублей. Дом, реализованный по таким ценам, и будет иметь статус доступного жилья применительно к современным условиям.

В свою очередь, доступность ипотечного кредита также ограничена. Основные факторы, препятствующие развитию ипотеки Ч это большой начальный взнос и высокие ежемесячные платежи, обусловленные высокой процентной ставкой. На сегодняшний день практически все ипотечные кредиты выдаются с условием погашения первоначального взноса в размере 20-30% стоимости приобретаемого жилья. Максимальная величина кредита, на которую может претендовать заемщик, зависит от уровня его дохода, валютного курса, годовой ставки по кредиту, периода кредитования и коэффициента доходности клиента.

Чтобы купить небольшую квартиру, заемщик дожен иметь официальный среднемесячный доход не менее 17 тыс. рублей - доход, который в Воронежской области имеют далеко не все.

Стержневым направлением государственной политики по созданию рынка доступного жилья дожно стать стимулирование развития строительного сектора. При этом росту объемов строительства может способствовать деятельность банков.

Функция кредитной организации в качестве катализатора экономических отношений между строительными организациями и потребителями жилья состоит в предоставлении финансовых средств обеим сторонам. Застройщик использует кредитные средства как инвестиционные ресурсы для расширения строительства и ввода новых объектов. В свою очередь ипотечные кредиты обеспечивают стабильный спрос со стороны покупателей жилья и создает условия для ускорения реализации строительной продукции застройщиков (рис.3).

Рис. 3 - Схема финансовых отношений участников сделок на рынке жилья

В результате формирования взаимовыгодных условий функционирования системы ипотечного кредитования жилищный рынок приобретает устойчивую

динамику развития, обеспечивая решение главной социальной проблемы Ч улучшения жилищных условий населения.

2. Классификация основных рисков участников рынка жилья с позиции их воздействия на экономические субъекты

Длительные договые обязательства рискованны для всех участников рынка недвижимости. Рассмотрим схему формирования экономических отношений на рынке жилья и определим влияние основных рисков, которым подвергаются его участники (рис. 4).

Рис. 4 - Основные виды рисков субъектов рынка жилья

Вступая в финансовые отношения, участники рынка жилья в той или иной степени рискуют. Различие состоит в соизмеримости финансовых потерь для строительных и кредитных организаций и заемщика (особенно физического лица). Даже наступление всех видов рисков по отдельно взятому ипотечному кредиту для банка существенно не изменит его финансового положения. При этом потери заемщика при наступлении даже одного из перечисленных видов рисков могут оказаться весьма ощутимыми. Один из основных рисков строительных организаций заключается в неполучении желаемой прибыли от реализации собственной продукции в силу снижения платежеспособного спроса потенциальных покупателей жилья. В свою очередь банк теряет реальный доход вследствие инфляции или неплатежеспособности клиента.

Любые потери вследствие наступления тех или иных рисков нежелательны для всех участников финансовых отношений. Следовательно, чтобы система ипотеки получила дожное развитие и была максимально защищена от рисков, необходимо разработать такой механизм кредитования, который был бы наиболее выгоден всем участникам сдеки.

3. Модель рефинансирования на основе снижения ставки ипотечного кредитования как фактора стимулирования платежеспособного спроса

Предлагаемая модель поиска резервов кредитных ресурсов основана на принципе ускорения их оборачиваемости, что дает возможность обеспечить необходимый уровень доходности банка при снижении ставки процентов.

Чтобы система ипотеки получила дожное развитие и была максимально защищена от рисков, необходимо разработать такой механизм кредитования, который был бы наиболее выгоден всем участникам сдеки. Основой механизма дожен стать принцип доступности ипотеки для более широкого спектра потребителей кредитов. Реализация этого принципа видится на сегодняшний день в снижении годовой ставки по кредитам и создании более гибких условий кредитования для заемщика. Как правило, система ипотечного кредитования не допускает досрочного погашения кредитов. Эти условия весьма проблематичны для российских потребителей кредитных ресурсов.

Ежемесячный размер погашения основного дога с1 определяется как

= р О)

где V Ч объем кредита, руб.; Г Ч срок погашения, мес.

Ежемесячный размер выплаты процентов по кредиту р имеет вид:

у_У-(п-1)

где г Ч годовая ставка по кредиту (в абсолютном выражении); п Ч порядковый номер месяца, иЧ*Т.

График накопленной суммы имеет нелинейную параболическую зависимость. Причем нелинейность функции выражена более явно при сокращении сроков кредитования. Так как ипотечный кредит имеет длительный срок погашения, то функцию можно аппроксимировать линейной зависимостью (рис.5).

период, мес.

Рис. 5 - Функция суммы накопления платежей1-

Размер выплат по кредиту а равен

= d(t) + p(t), где d(t)- величина основного дога; p(t) - величина процентов по кредиту.

d{t)=d=J-

, л - ' V iV

p(t) = р =-X Ч --,

ИУ' к 12 2 24

VЧ объем кредита, руб.;

ТЧ срок возврата кредита по условиям договора, мес.

Величина накопленной суммы с учетом погашения основного дога и процентов будет равна

= = + (6)

где е - погрешность, не превышающая 0,5%.

По фактическим расчетам кредита общая величина накопленной суммы через 10 лет составила 878,1 тыс.р. По формуле (6) получен следующий результат:

500 0.15x500 120 + 24

120 = 875 тыс.р.

Погрешность составляет 3,1 тыс.р. или 0.35%.

Предположим, что условия кредитного договора допускают погашение кредита раньше установленного срока. Это весьма выгодно заемщику, так как такие условия позволяют существенно сократить величину процентных выплат, а также минимизирует риски, связанные с инфляцией и изменением валютного курса. Рассмотрим подобную ситуацию и оценим степень ее эффективности с позиции интересов банка.

В случае раннего погашения кредита 500 тыс.р. по ставке 15% годовых сроком на 120 мес. (10 лет), представленного в виде графика на рис.5, например, за 8 лет, ситуация существенно изменится (рис.6).

0 Вариант ипотечного кредитования с фиксированной ставкой процента (/=15%). Величина кредита - 500 тыс.р., срок кредитования - 10 лет (120 мес.).

у = 8388;2х+"51053" ----к^отээов------

период, мес.

Рис. 6 - График функции накопления при сокращении сроков погашения кредита.

Как видно из графика, увеличилась скорость возврата кредита. Величина накопленной суммы за 8 лет (95 месяцев) составит:

0 [500 0.15-5001

5 = -+- х95 = 796.9 тыс р.

I. 95 24 \

Таким образом, при сокращении срока погашения кредита банк недополучит

А5 = 875 - 796.9 = 78.1 тыс.р.

Сравнение показателей корректно только в текущем уровне цен, для чего используется метод прямого дисконтирования.

875 = 2&1.7тыс.р. - возврат кредита через 120 месяцев;

С* ШИК _

О + 0.12) 796.9

= 321.9 тыс.р. - возврат кредита через 95 месяцев.

(1 + 0.12)

Сумма, меньшая, чем ожидаемая, но полученная раньше установленного срока, является источником средств для дальнейшего кредитования. Если банк на тех же условиях выдаст кредит в размере полученных 796,9 тыс.р., то за оставшиеся 25 месяцев он может получить доход от рефинансирования в размере

796.9 0.15x796 - +

х 25 = 290.5 тыс.р.

Величина допонительных доходов составит

290,5-78,1 =212,4 тыс.р.

Определим реальный доход банка. Пусть Яу - величина накопленной суммы кредита V с периодом погашения Г/, - величина накопленной суммы, полученной при сокращении сроков погашения (Т2). При этом выпоняются условия 52<5,; Г2<Т, (рис. 7).

Рис. 7 погашения

Т з Т I г

Снижение величины ожидаемых доходов при сокращении срока

Величина недополученной банком суммы может быть выражена следующим образом.

> г V' > ; V'

Ч --------- хГ,- Ч +-

Г, 24 _ 7 24

х7-2=|К + -

' ^ 1 > V /п\

+ =>Д^ = Ч (Г,-?') (7)

Если банк вновь кредитует полученную сумму ^ на период Г3, то величина дохода в соответствии с формулой (6) при рефинансировании средств на период сокращения срока начального кредита будет равна

Выразим величину через начальный объем кредита V.

1_Г3 24

При выпонении условия выплата заемщиком дога раньше уста-

новленного договором срока является для банка более выгодным условием, чем погашение кредита в срок. Это снижает один из основных рисков банка - риск неплатежеспособности заемщика, а также риск инфляции. Эта модель имеет ограничения. В случае предоставления кредитов банком на льготных условиях, то есть при ставке ниже рыночной, кредит не может быть возвращен ранее указанного договором срока.

Ситуация благоприятна для банка в том случае, если существует спрос на кредитные ресурсы, т.е. дожен идти постоянный процесс рефинансирования, что в условиях современного развития рынка ипотечных кредитов не всегда выпонимо. Следовательно, остается открытым вопрос о востребованности ипотечных кредитов, т.е. возможности рефинансирования средств, высвобожденных ранее установленного срока. Эта проблема отчасти разрешима путем снижения ставки процентов по кредиту за счет получения допонительных доходов от сокращения сроков погашения и рефинансирования средств. Банк может устанавливать максимально допустимый период сокращения срока погашения кредита в зависимости от объема кредита и сроков кредитного договора.

В общем случае величина недополученных средств вследствие раннего погашения кредитов Д5 будет равна

Д5 = <?Г" -5ГР>> (Ю)

где 57""- накопленная сумма /-того кредита без изменения сроков кредитования (по условиям начального договора); Б'Щ*Ч накопленная сумма /'-того кредита при сокращении сроков кредитования; п Ч количество выданных кредитов.

Величина ^Б'окр показывает объем досрочно полученных от заемщиков средств, т.е. средств для дальнейшего рефинансирования.

4. Метод определения скорости возврата кредитов как индикатора оборачиваемости средств в секторе жилой недвижимости

Определим скорость погашения кредита укр и скорость снижения величины накопленной суммы (рис.8).

Рис. 8 - Погашение кредита в различные сроки.

Скорость возврата кредита определяется следующим образом

V = Ч * 81

При величина накопленной суммы будет равна

, если Т=сопз1 (11)

Ч + / 24

Тогда скорость роста накопленной суммы составит

V, = Ч = Ч , ЧЧ (13)

8 31 24 24 4 '

Величина скорости потерь банка \п вследствие досрочного погашения кредита находится в обратно пропорциональной зависимости:

I VI I V/ / У/ I V

уД(/) =--+Д5=> уД(0 =--+А5 =--+Ч(Г-/), где (14)

ПК> 24 пУ 2А 24 24 4 '

ТД - начальный период погашения согласно условиям договора.

Определим, в какой период времени скорость роста доходов и скорость потерь примут одинаковые значения, т.е. = . Приравнивая выражения (13) и Т

(14) получим I = Ч.

Этот период времени показывает максимально возможный срок сокращения погашения кредита при фиксированной ставке процента. Следовательно, сокращение срока погашения кредита дожно быть не более 1/3 от установленного договором. Это условие выпонимо при вероятности последующего рефинансирования равной 1, т.е. р=\. Если кредитные средства банков не будут востребованы в поном объеме, необходимо произвести поправку на риск рефинансирования. В этом случае банк принимает решение о предоставлении заемщику права досрочного погашения кредита и определяет условия сокращения сроков погашения.

Таким образом, показатель скорости возврата кредитов позволяет определить предельно допустимый срок погашения, что обеспечивает необходимый уровень доходов кредитной организации.

5. Модель оценки востребованности кредитных ресурсов на основе прогнозирования развития рынка жилья

Рассмотрим ситуацию, когда кредитные ресурсы востребованы не в поном объеме и определим возможность досрочного погашения кредита в этом случае. Определим величину дохода банка при сокращении сроков погашения кредита. Доход банка при сокращении сроков погашения по формуле (6) равен

У_ Iу Т + 24

где Ткр - Л/:

А/ - период сокращения погашения кредита (рис.9).

4 к 5 сокрл-- Ч - ---_ О нач ^ д5

у/ 1 ^у/;*" = Р |

Рис. 9 - График модели рефинансирования

Эта сумма может быть использована с целью дальнейшего предоставления кредита заемщику, но с учетом вероятности его востребованности р. Следовательно, объем средств для дальнейшего предоставления кредитов равен

Величина рефинансированного дохода банка 5фин, полученного в результате кредитования Укрр'ф"" в течение времени Д/, дожна быть больше величины недополученной банком суммы Д5 в случае раннего погашения кредитов, где А5 = 5^,-5 . Это выражение при подстановке (18) в (6)

8рефШ ^ д^

примет вид;

ТД 24 ]' [Г, 24 ' 7

Преобразуя выражение (17) получим зависимость ставки ипотечного кре дитования от вероятности дальнейшего рефинансирования:

/ 7>24'

f-L-.LV ,р> ту

ръ-ЩЧ, (18)

24/ + ТЧ

где Т Ч начальный период погашения кредита; t Ч более ранний период погашения кредита.

Сложность ситуации заключается в том, что банк выдает не один кредит, а несколько, причем с различными сроками погашения, а возможно, и с различной ставкой процентов. Кроме того, ипотечные кредиты взяты в разные периоды времени. По данным СБ РФ (Воронежский филиал) за 2005 год выдан 131 ипотечный кредит на сумму 64,8 мн.р. Средний размер кредитов составил 450 тыс.р. срок кредитования - до 20 лет по ставке 15-16 процентов годовых.

Банк имеет целью рефинансировать весь объем свободных ресурсов, который будет образовываться в результате более ранних сроков возврата кредита,

чтобы воспонить недополученную сумму процентов при досрочном погашении. Следует определить, какова вероятность востребованности кредитных ресурсов.

Введем события:

//у Ч выдача кредита; Н2 Ч кредит невостребован; А Ч объем кредитных ресурсов выдан в размере х д.е.

Рх = Р(А) - искомая вероятность события А. Она определяется для любого х, 0 < х < S, где S - весь объем кредитных ресурсов банка. Очевидно, что р0~ 1,

Кредиты выдаются в разные промежутки времени и в различном объеме. Следовательно, на некотором промежутке времени средства в размере V могут быть выданы заемщику в виде ипотечного кредита, но могут с равной вероятностью оказаться невостребованными в силу экономических условий и предпочтений потенциальных заемщиков. Это означает, что P(ft)- Р(Н2) = 0.5.

Если наступит событие H, то объем кредитных ресурсов станет равным х-

Если наступит событие Н2, то объем кредитных ресурсов останется прежним, т.е. равным S=S0-0=S0, т.е /ЧЛ{//2)= ps.

Так как события Я/ и Н2 несовместны и А = АП = Л (Я, +Н1)= АН, + АНг, где Q Ч пространство элементарных исходов, то

Р(А) = Р(АНх) + Р(АНг) (19)

По правилу сложения вероятностей

Р(4) = W, уЦ Я,)+ Р(Нг У>(А\Нг) (20)

Представим размещение ипотечного кредита в виде дерева событий (рис. 10), где Vy Ч выдача /-того кредита в у'-тый период, 0 - кредитный ресурс невостребован в данном периоде.

Vil 0 .

' \ i X

V2I О V22 0

^i 1\ IX

V31 о V32 О V33 0 V34 0Ч

А"' * J Л

V 0 Vn2 о ...................................................... Vran 0

Рис. 10 - Дерево событий выдачи кредитов

По условию события несовместны. Подставляя значения полученных вероятностей элементарных событий, получим искомую вероятность как сумму членов геометрического ряда. Вероятность равна 0,82, т.е. предполагается, что 82% кредитных ресурсов будут востребованы в качестве ипотечных кредитов на рынке жилья. Таким образом, при ускорении оборачиваемости кредитных ресурсов наблюдается возможность значительного снижения годовой ставки по кредитам. При условии востребованности кредитных ресурсов с вероятностью 0,82 возможно снижение ставки кредита до 12,5%, при вероятности, близкой к

1, - до 7-9% годовых, что практически приближается к условиям ипотечного кредитования западных стран. Ограничением служит устанавливаемая ЦБ РФ ставка рефинансирования, определяющая в свою очередь эффективную процентную ставку.

Рассмотренный метод дает реальную возможность создать доступную систему ипотечного кредитования, приблизив ее условия к ипотеке развитых стран. При этом банк не только не теряет доходов, но и снижаются риски неплатежеспособности заемщика, инфляции и другие, связанные с длительным периодом финансового обращения.

Ускорение оборачиваемости кредитов позволяет банку получить допонительные средства, которые также могут быть выданы строительным организациям в виде инвестиционных кредитов на более приемлемых условиях.

6. Методика определения предельно допустимой эффективной ставки процентов на основе учета фактора времени, обеспечивающая снижение рисков финансовых операций участников рынка жилья

С точки зрения банка и его коммерческой деятельности кредитование можно представить как инвестиционную, т.е. приносящую доход деятельность. Рассчитывая величину ожидаемой прибыли через 8-10 и более лет, необходимо сопоставить ее с текущим уровнем вложений, т.е. определить дисконтированную прибыль. Очевидно, что банк теряет весьма существенную величину доходов при длительных сроках кредитования. Также очевидно, что возможность ускоренного погашения кредита Ч условие, на которое банки идут весьма неохотно

Ч является более выгодным с точки зрения получения доходов в более ранние сроки и с меньшими потерями от инфляции.

Рассмотрим показатели доходов банка при ускорении оборачиваемости кредитов. В связи с этим наиболее важным показателем является срок окупаемости кредита или период возврата суммы кредита (без учета процентов).

Представим графически этот показатель, где Укр - объем кредита, руб.; Ткр

Ч период погашения; Ток Ч период .окупаемости кредита, Р Ч величина доходов (процентов по кредитам), полученных банком (рис. 11).

Рис. 11 - Период окупаемости ипотечного кредита.

Период окупаемости кредита, т.е. период возврата основного дога:

Г.12 (21)

Подставив выражение (6) в (21), пренебрегая е-погрешностью как бесконечно малой величиной, получим зависимость срока окупаемости кредита от величины годовой ставки процентов.

К i Х Г

--12 = -

24 + с Т

Рассмотрим динамику срока окупаемости фактически выданных СБ РФ кредитов в 2005 году при различных сроках погашения учетом фактора времени и инфляции.

Размер кредита, тыс. р. Период погашения Ставка по кредиту, % Доход банка (S), тыс.р. Период окупаемости, мес. Дисконтированный доход (Sa), тыс.р. Период окупаемости с учетом дисконтирования доходов, мес.

лет мес.

420 8 96 16 688.8 46.5 278,2 132,9

670 10 120 16 1206 54.7 388,3 195,1

550 10 120 16 990 54.7 318,8 195,1

520 11 132 16 977.6 58.2 281,0 232,2

610 12 144 16 1195.6 61.5 306,9 274,2

350 13 156 16 714 64.5 163,6 321,7

г

64800 129971.6 31788,6

В условиях инфляции очевидно, что чем скорее заемщик возвратит кредит, тем меньшие потери от инфляции понесет банк, даже с учетом недополученных процентов. Например, при сокращении сроков погашения на 1 год период окупаемости снижается в среднем на 20% от первоначального.

Таблица 3 Ч Экономическая эффективность при сокращении сроков погашения кредитов на 1 год.__

Начальные условия выдачи кредитов и экономический результат Сокращение срока погашения кредитов на 1 год и экономический результат

Размер кредита, тыс.р. Бездисконтный доход банка (S,), тыс. р. Период окупаемости, мес. Дисконтированный доход банка (5,й""'), тыс. р. Период окупаемости с учетом дисконтирования доходов, мес. Сокращенный период погашения кредита, мес. Бездисконтный доход 6aHKa(S2), тыс.р Период окупаемости, мес. Дисконтированный доход банка (SfЩ). тыс.р. Период окупаемости с учетом дисконтирования доходов, мес.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

420 688,8 46,5 278,!2 132,9 84 655,2 41,8 296,4 107,0

670 1206 54,7 388,3 195,1 108 1152,4 50,8 415,6 162,1

550 990 54,7 318,8 195,1 108 946 50,8 341,1 162,1

520 977,6 58,2 281,0 232,2 120 936 54,7 301,4 195,1

610 1195,6 61,5 306,9 274,2 132 1146,8 58,2 329,7 232,2

350 714 64,5 163,6 321,7 144 686 61,5 176,1 274,2

64800 129971,6 31788,6 124794,6 34127,1

Определим, насколько банк может в этом случае снизить годовую ставку по кредитам, чтобы получить доход, равный дисконтированному доходу при первоначальных условиях кредитования (итог гр. 4, табл. 3 дожен быть равен итогу гр. 9, табл. 3), т.е. 5,""'" = .

Применяя формулу (6) с введением в нее дисконтного множителя, определим предельно допустимую годовую ставку процента по ипотечным кредитам при различных вариантах досрочного погашения кредита.

(1 + г)2

0 + Г>2

где Т1 н Т2 Ч начальный период погашения кредита и сокращенный соответственно, мес.; // и 2 Ч начальная годовая ставка процентов по кредиту и минимальная предельно допустимая соответственно; г Ч ставка дисконтирования.

Приравнивая оба выражения, получим значение предельно допустимой минимальной годовой ставки процентов по кредиту г2 в зависимости от начального и более раннего сроков погашения кредита.

0 + Г>2

С + Г>12

24 ^ 24 )

(1 + Г~) 12 12

0 + г) л -1

На основании выведенных зависимостей можно рассчитать наиболее выгодные условия кредитования как для банка, так и для заемщика. В первую очередь, представленный механизм оптимизации кредитной политики позволяет существенно снизить риск неплатежеспособности заемщика, инфляционный риск и многие другие виды рисков.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

1. Проведен анализ развития рынка жилья, выявлены основные проблемы формирования экономических отношений строительных организаций и потребителей, а также определена роль кредитных организаций как катализатора формирования рынка жилой недвижимости и ускорения его развития.

2. Проведен анализ развития жилищного кредитования в зарубежных странах и в России. Рассмотрены различные виды ипотеки.

3. Определены основные проблемы развития рынка жилья, в том числе и ипотечного кредитования. Выявлены и систематизированы основные риски участников сделок с недвижимостью. К ним относятся: несовершенство законодательства, экономическая нестабильность и непредсказуемая динамика курса национальной валюты, низкие среднедушевые доходы населения.

4. Рассмотрены основные схемы жилищного кредитования. В зависимости от региональных особенностей, социальной структуры населения и иных факторов, в каждом регионе может быть разработана и применена та или иная схема ипотеки.

5. Разработана модель жилищного кредитования на основе ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, что создает условия для развития ипотеки, как инструмента развития и совершенствования экономических отношений в сфере жилищного строительства и позволяет обрести баланс интересов между кредитными институтами и потребителями, а также существенно снижает риски участников рынка жилья.

6. Определены основные направления развития рынка жилья с точки зрения его доступности и факторов формирования спроса на жилищные кредиты. Стержневым направлением государственной политики по созданию рынка доступного жилья дожно стать стимулирование развития строительного сектора.

При этом росту объемов строительства может способствовать кредитная политика банков.

7. Разработана модель рефинансирования .кредитных ресурсов, основанная на сокращении сроков погашения жилищных кредитов как договорного права, предоставляемого заемщику. При этом, учитывая интересы кредитора, рассчитана вероятность последующего размещения высвобожденных кредитных ресурсов на рынке жилья.

8. Разработан метод оценки доходов банка с учетом уровня инфляции при различных сроках погашения кредитов. Возможность ускоренного погашения кредита Ч условие, на которое банки сегодня идут весьма неохотно - является более выгодным с точки зрения получения доходов в более ранние сроки и с меньшими потерями от инфляции.

9. Оценена экономическая эффективность применения используемого метода с позиции строительных организаций и покупателей жилья. Предлагаемая модель создает более благоприятные условия реализации финансовых операций как для строительных и кредитных организаций, так и для потребителей жилья (заемщиков):

- ускорение оборачиваемости кредитных ресурсов даст возможность банку расширить круг заемщиков и увеличить доход;

- повышение спроса на ипотечные кредиты позволит ускорить реализацию жилья и получить прибыль строительным предприятием в более короткий период времени;

- допонительные доходы кредитных организаций, полученные вследствие ускорения оборачиваемости средств, позволят использовать их в виде инвестиционных кредитов строительным предприятиям, участвующим в ипотеке, на льготных условиях.

- возможность раннего погашения кредита снизит сумму выплачиваемых заемщиком процентов;

- снижение уровня необходимого подтверждаемого дохода для получения кредита позволит существенно расширить круг потенциальных потребителей ипотеки.

Основные результаты работы изложены в следующих публикациях

1. Мещерякова М.А. Методы оценки земли. Актуальные проблемы рыночных отношений: Тезисы докладов межрегиональной студенческой научно-практической конференции/ Воронеж, Филиал Московской академии экономики и права. - Воронеж, 1999. с.70-71

2. Околелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Инвестиции в объекты недвижимости Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып. 10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с.66-71 (лично автором выпонено 2,5с.)

3. Околелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Анализ жилищно-строительного рынка и инвестиционного потенциала Воронежской области. Экономическое прогнозирование: модели и методы: Материалы Международной научно-практической конференции, 30-31 марта 2006 г.: в 2 ч./под ред. В.В. Давниса.-Воронеж: ВГУ, 2006.- 4.1 - с.225-230. (лично автором выпонено 2 с.)

4.Околелова Э.Ю., Мещерякова М.А. Модель рефинансирования как источник снижения процентной ставки Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитекту-

ра и реставрация. Вып. 10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с. 151-158 (лично автором выпонено 3,5 с.)

5.Мещерякова М.А. Ипотечно-инвестиционный анализ в жилищном строительстве. Известия ТуГУ. Сер. Строительство, архитектура и реставрация. Вып.10.- Тула: Изд-во ТуГУ, 2006.- с. 142-143

6.Мещерякова М.А. Динамика снижения ставки по ипотечным кредитам Научный Вестник. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. Вып. 3. - Воронеж: Изд-во ВГАСУ, 2006. - с. 81-85

7.Кузнецов В.А. Мещерякова М.А. Анализ и прогнозирование региональных операторов жилищного ипотечного кредитования. Экономическое прогнозирование: модели и методы :Материалы Международной научно-практической конференции 30-31 марта 2006г.: в 2ч./под ред. В.В.Давниса.- Воро-неж:ВГУ.2006.-4.1-с.218-222.(лично автором выпонено 2.5с.)

8. Мещерякова М.А. Оценка ипотечного кредитования.Университетский отраслевой комплекс: проблемы и перспективы развития строительного образовани-ия Промышленное и гражданское строительство строительных вузов России и науки.Сборник статей по материалам совещания-семинара деканов факультетов и стран СНГ-Воронеж: Изд-во ВГАСУ,2006.-с.219-221

9. Мещерякова М.А. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования. Экономика и обеспечение устойчивого развития хозяйственных структур. Межрегиональный сборник научных трудов. Выпуск 6 (часть 1), Воронеж 2006. с. 228-236.

10. . Мещерякова М.А.Ипотечное кредитование жилья на вторичном рынке г. Воронежа и Воронежской области. Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы Международной научно-практической конференции. Моск.гос.строит.ун-т-М.:МГСУ,2006.-е. 18-22

Подписано в печать 20.10.2006г. Формат 60x84/16. Уч. Ч изд. л. 1,3 Усл.-печ. 1,4 л, Бумага писчая Заказ №558 Тираж 100 экз.

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, г. Воронеж, ул.20-летия Октября, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мещерякова, Мария Александровна

Введение

1 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

1.1 Формирование экономических отношений на рынке жилищного строительства

1.2 Ипотека как основной механизм развития рынка жилья. Мировой и отечественный опыт

1.3 Проблемы развития ипотеки и основные риски участников жилищного рынка

2 МОДЕЛИ ОПТИМИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Формирование денежных потоков в инвестиционно-строительном секторе жилой недвижимости

2.2 Механизм формирования спроса на рынке жилой недвижимости и оценка показателя доступности жилья

2.3 Финансовые отношения на рынке недвижимости. Модель рефинансирования как метод снижения рисков участников рынка жилья

3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УСОВЕРШЕНСТВОВАННЫХ ИПОТЕЧНЫХ МЕХАНИЗМОВ

3.1 Модели оценки потенциала рынка недвижимости и пути его ис- 122 пользования

3.1.1 Модель оценки спроса на ипотечные кредиты

3.1.2 Учет фактора времени при догосрочном кредитовании

3.2 Показатели экономической эффективности жилищного кредитования при ускорении оборачиваемости кредитных ресурсов

3.3 Оценка экономической эффективности строительных предприятий и потребителей жилья при реализации оптимальных схем финансово-кредитных отношений 145 Основные выводы 155 СПИСОК ЛИТЕРА ТУРЫ 157 ПРИЛОЖЕНИЯ 167 А Расчет погашения кредита размером 500 мн.р. сроком на 10 лет (120 месяцев) 167 ^ Б Варианты ускоренного погашения кредита за счет увеличения ежемесячного платежа относительно первоначального

В Статистика выдачи кредитов СБ РФ за 2005 год 175 Г Ограничения условий кредитования по срокам погашения и годовой ставке процентов по кредиту 178 Д Расчет величины поступлений банка и сроков окупаемости кредитов с учетом корректировки на инфляцию 181 Е Показатели реальных доходов банка при сокращении сроков погашеf ния кредитов на 1 год от первоначальных условий

Ж Расчет предельно допустимой минимальной ставки при сокращении сроков погашения кредита на 1 год 187 3 Варианты условий ипотечного кредитования с последующим рефинансированием и показатели доходов банка 190 И Акты о внедрении

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья"

Актуальность темы исследования. Рынок жилья в России последнее десятилетие развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного и комфортного жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно. Жилье на сегодняшний день продожает оставаться самой острой проблемой большинства населения. Дефицит жилья очевиден, несмотря на значительные темпы роста строительства. При этом дефицит определяется не только объемом предложения на рынке, но и платежеспособным спросом со стороны населения, который значительно отстает от темпов роста цен на жилье.

Большинство строительных организаций предпочитает ориентироваться на потребителей с высоким уровнем дохода и, соответственно, - на строительство элитного жилья, спрос на которое относительно стабилен. Такой подход не решает проблему обеспечения доступным жильем основной массы населения. Вопрос сноса и переселения из ветхого, аварийного и социального жилья также остается открытым.

Кроме того, возникает еще одна проблема рынка, связанная с резким ростом цен вследствие инфляции или сезонных колебаний спроса. Прогнозы ценовых взлетов делают рынок жилья привлекательным для инвестиций, застройщики в эти периоды ожидают высокой прибыли от реализации и, как правило, занимают выжидательную позицию, замораживая готовые объекты в надежде реализовать их по более высоким ценам. В такой ситуации сложно однозначно определить, что наиболее выгодно для строительных организаций: реализовать жилье по существующим ценам и получить прибыль сегодня или ожидать получения большей прибыли в перспективе. В последнем случае возникают не только риски, связанные с инфляцией, но и риски прогнозирования динамики цен на рынке жилья. Подобная ситуация может негативно отразиться на финансовом состоянии застройщика, не говоря о том, что подобную тактику продаж могут позволить себе только крупные строительные организации, обладающие значительными оборотными средствами.

Для решения многих проблем жилищного рынка необходимо создать механизм, способный нивелировать антагонистические интересы застройщиков и покупателей, а также являющийся катализатором этих отношений. На сегодняшний день таким механизмом может стать система ипотечного кредитования, позволяющая потребителю жилья и застройщику одновременно удовлетворить собственные интересы. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и комфортное жилье, застройщику - получить сегодня необходимый объем средств. В результате происходит в определенной мере соблюдение баланса интересов обеих сторон.

Ипотека в России имеет множество проблем. Прежде всего, это проблема получения ипотечных кредитов физическими лицами с невысоким уровнем дохода. Ипотека сейчас популярна у населения с уровнем ежемесячного дохода от 20 тыс.р. на человека. Сумма выдаваемого ипотечного кредита определяется величиной подтвержденного дохода получателя. С одной стороны, это оправдано, так как банк дожен обеспечить высокую вероятность возврата кредита со стороны заемщика. С другой - население с более низким уровнем дохода не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Как следствие, наблюдается снижение платежеспособного спроса населения и активности рынка в целом. На развитие ипотеки существенно влияет размер процентной ставки по кредитам. Многие потенциальные заемщики считают проценты завышенными и отказываются от ипотечного кредита. Кроме того, условия ипотечного кредитования таковы, что заемщик в большинстве случаев не имеет возможности погасить кредит раньше указанных в договоре сроков даже при наличии средств. Как правило, кредитные организации на это не идут, не желая терять проценты за использование кредитов. Сложность оформления кредита также не способствует развитию ипотеки. Негативным моментом является обязательная система договорных отношений между строительными и кредитными организациями при участии в ипотечных программах. Банк выдает ипотечный кредит только тем заемщикам, которые приобретают жилье у определенных строительных предприятий, имеющих договорные отношения с банком.

Для максимального использования потенциала жилищного рынка необходимо усовершенствовать механизмы допонительного привлечения средств в этот сектор. Причем это дожны быть инвестиции в платежеспособный спрос, что сможет существенно повысить объемы реализации жилья и обеспечить устойчивую динамику развития рынка.

Исследованием различных аспектов этой проблемы в разное время занимались многие зарубежные и отечественные ученые. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Милера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предложена система государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, П.Г. Грабовый, В.В. Иванов, Ю.Б Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н.И. Ризун, В.К Селюков, В.В. Смирнов, A.B. Суворов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, ГА. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева) обращаются к проблемам жилищного рынка и ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, схемам организации кредитования, прогнозированию и анализу развития рынка жилья в целом. Однако за рамками исследований остались вопросы о методах оптимального взаимодействия участников рынка жилья, снижения рисков при совершении сделок, формирования механизмов приобретения жилья населением со средним уровнем дохода. Это и определило направление работы, ее актуальность.

Диссертационное исследование выпонено в рамках п. 15.72 паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, коми лексами (строительство) и п.1.6 паспорта специальности 08.00.13 - Математические и инструментальные методы экономики.