Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Проектное управление развитием объекта недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Попова, Ирина Викторовна
Место защиты	Москва
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Проектное управление развитием объекта недвижимости"

На правах рукописи

Попова Ирина Викторовна

ПРОЕКТНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006 г.

Работа выпонена на кафедре управление проектом ГОУ ВПО Государственный университет управления

Научный руководитель: кандидат Бронникова Т.М.

экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: доктор экономических Талонов A.B.

наук, профессор

кандидат Лосев М.Ю.

экономических наук

Ведущая организация:

Московский Государственный Строительный Университет

Защита диссертации состоится л М октября 2006 г. в /3 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, ауд. А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления

Автореферат разослан л/Г сентября 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Воронин М.И.

1. Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Активное развитие российского рынка недвижимости, возрастающая роль проектов развития недвижимости в экономической деятельности привели к появлению такой специализированной формы предпринимательской деятельности, как девелоперская компания. Однако специфические макроэкономические и политические условия формирования отечественного рынка недвижимости стали причиной отсутствия проработанных научно-методических подходов к управлению девелоперскими проектами и организации деятельности девелоперской компании, что вынуждает предпринимателей организовывать бизнес, основываясь на интуитивном подходе и старых схемах управления.

Проблема, с которой стокнулись в настоящее время руководители девелоперских компаний Ч это проблема перехода от управления строительством к проектному управлению развитием объекта недвижимости. Строительство подразумевает непосредственно технологический процесс возведения объекта, завершающийся сдачей объекта в эксплуатацию, а управление строительством предполагает осуществление организационно-экономических и технических функций, обеспечивающих соответствие требованиям проекта по стоимости, срокам и качеству.

Проектное управление развитием объекта недвижимости или, иначе говоря, девелопмент Ч система мероприятий, которые начинаются с поиска участка, разработки концепции проекта и оценки его экономической эффективности и завершаются реализацией объекта на рынке. В деятельности девелопера главным становится не выпонение строительных работ, а маркетинговые и финансово-экономические аспекты Ч выбор экономически эффективного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и его реализация на рынке. Основная роль девелопера проявляется на ранних стадиях жизненного цикла проекта, когда принимаются или отвергаются решения об участии в его реализации.

Безусловно, руководители девелоперских компаний понимают, что необходимы изменения в системе управленческой деятельности, в методах, формах, структурах, однако конкретные шаги в этом направлении делаются крайне медленно. Управление проектом развития объекта недвижимости является новой формой предпринимательской деятельности как в практическом, так и в методическом плане. На сегодняшний день руководителей, владеющих последними достижениями управленческой науки и практики, не так много, а существующая западная методология управления девелоперскими проектами требует адаптации к российской действительности.

Недостаточная методическая проработанность вопросов формирования эффективной системы управления проектами девелопмента сдерживает процесс развития девелоперских компаний и не позволяет обеспечить их устойчивое и эффективное функционирование в современных условиях.

Данная проблема рассматривалась в трудах отечественных и западных ученых, изучением этого вопроса активно занимается Санкт-Петербургский Институт недвижимости, однако сложность, многоплановость и недостаточная

проработанность проблемы обуславливают объективную необходимость ее дальнейшего научного осмысления, что и определило актуальность темы и основные направления диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в теоретическом обосновании технологии проектного управления развитием объектов недвижимости и разработке на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами.

Для достнжения поставленной цели решены следующие задачи:

исследованы условия становления российского рынка недвижимости;

проанализирован зарубежный опыт управления девелоперскими проектами;

изучена отечественная практика управления проектами;

проанализированы особенности и тенденции современного рынка недвижимости, обуславливающие необходимость проектного управления;

* раскрыты содержание и последовательность задач, решаемых на каждом этапе жизненного цикла девелоперского проекта;

выработаны практические рекомендации по внедрению проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН;

определен состав участников девелоперского проекта и функции девелоперской компании как специализированной формы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

разработан пакет аналитической, плановой, отчетной и контрольной документации, подготавливаемой в процессе осуществления девелоперского проекта на примере проекта строительства бизнес-центра Северное сияние.

Предмет исследования Ч управленческие отношения, возникающие в рамках разработки и реализации проектов развития объектов недвижимости.

Объектом исследования являются компании московского рынка недвижимости, специализирующиеся на реализации девелоперских проектов.

Теоретической основой послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт проектного управления (М.Л. Разу, В.И. Воропаев, В.Д. Шапиро, И.И. Мазур, У.С. Баум, X. Решке, X. Шеле), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), аналитические материалы Г.М. Стерника и др. экспертов о состоянии московского рынка недвижимости, методические материалы Санкт-Петербургского Института недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектами, теории организации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что разработано теоретическое обоснование методов проектного управления развитием объектов недвижимости, включая технологию управления девелоперскими проектами, направленную на создание и коммерческое использование объектов недвижимости. В частности, описаны в виде конкретных бизнес-процессов задачи каждого этапа жизненного цикла проекта девелопмента, обобщены практический опыт и особенности осуществления девелоперских проектов в российских условиях, что делает разработанные методические положения максимально адаптированными для работы

отечественных девелоперских компаний и позволит повысить эффективность реализации инвестиционных проектов.

Наиболее существенные научные результаты, полученные в результате диссертационного исследования:

разработаны методические основы по формированию системы управления проектами развития объектов недвижимости;

выявлены проблемы и ошибки, свойственные большинству компаний, занимающихся реализацией девелоперских проектов;

разработаны технологические схемы осуществления проектов девелопмента на каждом этапе жизненного цикла;

определены специфические особенности проектов развития объектов недвижимости, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами;

предложена структура команды девелоперского проекта и определены функции каждого из членов команды;

разработаны типовые формы аналитической, плановой и отчетной документации, рекомендуемые для осуществления функций планирования, мониторинга и контроля при управлении девелоперским проектом;

разработаны мероприятия по обеспечению экономической эффективности и достижению целей проекта девелопмента;

разработаны практические рекомендации по управлению девелоперским проектом на примере проекта строительства бизнес-центра Северное сияние.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования состоит в развитии теории и методологии управления проектами, использовании проектного подхода при управлении девелоперскими проектами. Разработанные методические положения являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим девелоперским компаниям сформировать эффективный механизм управления проектами и достичь поставленных целей.

Реализация и апробация результатов исследования:

Разработанные и предложенные в диссертационном исследовании методические положения проектного управления развитием объектов недвижимости одобрены и приняты к использованию Группой компаний МИАН.

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2005.

Тематика научного исследования нашла отражения в 5 опубликованных работах общим объемом 1,25 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 151 страницу основного текста (включая 15 таблиц и 24 рисунка) и 20 приложений. Список использованной литературы содержит 173 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определены объект и предмет исследования, выделены научная новизна и практическая и теоретическая значимость полученных результатов.

В первой главе рассмотрены вопросы формирования российского рынка недвижимости, проведен анализ существующей методологии управления девелоперскими проектами и ее развития в России и рассмотрены современные тенденции и особенности отечественного рынка недвижимости.

В первую очередь автором были исследованы специфические особенности становления российского рынка недвижимости, происходившего в условиях резкого перехода от плановой экономики к рыночной, политической и экономической нестабильности при отсутствии законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности, что проявилось в ряде характерных особенностей отечественного рынка:

1. Различные условия рыночного оборота для составных частей недвижимости и недвижимости разного функционального назначения.

2. Запаздывание становления рынка недвижимого имущества по сравнению с другими секторами рыночной экономики, в результате чего рынок недвижимости в начале 90-х гг. не рассматривася как сфера догосрочных инвестиций и акцент делася на рынке жилья, как основном сегменте рынка.

3. Размытость в определении экономического статуса профессиональных участников рынка недвижимости, основной формой предпринимательской деятельности являся брокер, оказывающий посреднические и консультационные услуги при сдеках с жилой недвижимостью.

4. Сочетание рыночных отношений с уравнительно-распределительными отношениями, дезориентированность потребителей жилья, стереотипность требований к жилью.

5. Широкое распространение псевдорыночных отношений, спекуляция.

6. Низкий уровень конкуренции.

7. Развитие рынка в условиях отсутствия необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Перечисленные особенности российского рынка недвижимости позволяют утверждать о его уникальном характере и существенном отличии от механизмов функционирования западного , рынка, и следовательно, необходимости разработки отечественных научно-методических подходов к управлению проектами в сфере недвижимости.

Обращение к западной теории управления девелоперскими проектами позволило автору раскрыть сущность и основные аспекты понятий девелопмент и девелопер и проанализировать существующие российские аналоги терминов.

Девелопмент Ч 1) процесс качественного преобразования объекта недвижимости, который обеспечивает превращение его в другой, новый объект, обладающий большей рыночной стоимостью; 2) профессиональная

деятельность по организации процессов управления проектами развития объектов недвижимости.

Девелопер Ч предприниматель, инициирующий и организующий наилучший вариант развития объекта недвижимости, включая организацию финансирования.

На основе отечественных и западных материалов по исследуемой проблематике автором были выделены два основных вида девелопмента: feedevelopment (управление проектом развития объекта недвижимости за гонорар) и speculative development (девелопер выступает как единоличный организатор, участвует в финансировании проекта собственными средствами и распоряжается прибылью от реализации проекта) и основные функции девелоперской компании:

поиск и оценка объекта недвижимости для инвестирования;

маркетинг рынка недвижимости и разработка концепции проекта;

анализ рисков проекта;

обеспечение правовых условий для реализации проекта, получение разрешений и согласований от органов государственной власти;

поиск и отбор подрядчиков, контроль их деятельности;

организация финансирования проекта;

инвестиционный анализ- проекта;

управление процессом реализации площадей объекта.

Для лучшего понимания недостатков и проблем существующих подходов к управлению девелоперскими проектами в России автором был проведен анализ отечественной практики формирования первых девелоперских компаний, образующихся на базе риэтерских либо строительных организаций, имеющих узкую специализацию и знания, ограниченные наработанной практикой в своей сфере деятельности.

Актуальность исследования и необходимость углубленного изучения проблемы проектного управления развитием объектов недвижимости подтверждаются существующими тенденциями современного отечественного рынка недвижимости, выраженные в следующих характеристиках:

1. Повышение роли первичного рынка, усложнение проектов, выраженное в переходе к новому качеству жилищной среды с соответствующим уровнем социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, однородной социальной микросредой, наличием объектов сферы услуг и развлечений.

2. Развитие сферы услуг и развлечений, следствием которого явилось усиление специфики требований к местоположению, архитектурно-планировочным решениям, уровню оснащенности инженерными системами и качеству управления объектами недвижимости.

3. Развитие сектора коммерческой недвижимости (торговая, офисная, складская недвижимость), имеющего существенные отличия от рынка жилой недвижимости, выраженные в длительных сроках окупаемости проектов, особенностях финансирования и методах реализации готовых объектов на рынке недвижимости.

4. Усиление влияния конкуренции, обуславливающей необходимость повышения конкурентоспособности объекта недвижимости за счет улучшения качества, увеличения доходности и максимального соответствия требованиям потребителя.

5. Дифференциация объектов недвижимости по качеству и цене повышает значимость таких параметров, как эксклюзивность объекта, местоположение, степень соответствия западным стандартам, уровень развития инженерных систем и коммуникаций, определяющих класс и ценовую категорию объекта.

6. Повышение роли маркетинговых исследований, необходимость непрерывного анализа динамики и тенденций рынка недвижимости и требований различных категорий покупателей, являющихся одним из факторов конкурентоспособности объекта.

7. Дифференциация форм специализации на рынке недвижимости, выделение групп предпринимателей, осуществляющих девелоперскую деятельность, оказывающих оценочные, консультационные, информационные и маркетинговые услуги и осуществляющие управление недвижимостью.

Перечисленные особенности и тенденции современного российского рынка недвижимости обуславливают ужесточение требований к девелоперским проектам по срокам, качеству, уровню рентабельности и конкурентоспособности и вынуждают девелоперские компании к структурным преобразованиям и переходу на методы проектного управления для обеспечения устойчивости бизнеса и повышения экономической эффективности реализуемых проектов.

Вторая глава диссертационного исследования посвящена разработке методических основ проектного управления развитием объектов недвижимости.

Прежде всего, автором были обозначены место и роль девелопмента в процессах функционирования рынка недвижимости, проведена классификация объектов недвижимости, рассмотрено понятие жизненного цикла объекта недвижимости и выделены понятия физического и экономического сроков жизни объекта. Физический срок жизни объекта Ч это период его реального существования от создания и существования в функционально пригодном состоянии до сноса или разрушения. Экономический срок жизни объекта недвижимости Ч это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемое развитие недвижимости вносит вклад в стоимость объекта.

Таким образом, автором был сделан .вывод, что основной целью девелопмента является продление экономического срока жизни объекта.

На основе существующих методических материалов по управлению проектами автором была предложена концепция жизненного цикла девелоперского проекта, включающая в себя следующие этапы: инициирование, предпроектная подготовка, проектирование, реализация, завершение (рис.1).

Содержание задач, решаемых на каждом из этапов жизненного цикла в их логической и временной последовательности, и поток документации по проекту были представлены автором в виде технологических схем.

Анализ рынка недвижимости, участка под застройку и формирование концепции проекта

Экспертиза проекта на физическую и правовую допустимость и финансовую целесообразность

Техническое задание, архитектурная концепция

^Оформление АРИ

1лани-Iрование 'основных параметров 'проекта

Инвестиционный анализ проекта

Организация тендера на строительство

Организация финансирования проекта

)Определение участников проекта и формирование системы I договорных Г отношений

Архитектурное Ли инженерное ''проектирование

Согласование проектной документации, получение разрешения на строител ьство

Выпонение работ по преобразованию объекта недвижимости (новое строительство, реконструкция и 1т.д.)

Контроль основных )параметров проекта

Реали зация 1 объекта недвижи-|1 мости на \ рынке |'

Управ- | , ление | ' Уобъекточ ' недвижи' I

ПродажаЛ ЧтЛ>) сдача в > аренду /

Поиск проекта, приобретение (прав нa^ проект, объекта недвижимости)

ПРОЕКТИРОВАНИЕ И СТРОИТЕЛЬСТВО

Рис. 1 Жизненный цикл проекта девелопмента

Пример технологической схемы для этапа инициации приведен на рис. 2.

При разработке методических положений управления девелоперскими проектами автор акцентировал внимание на отдельных задачах, существенных для процесса девелопмента на различных этапах жизненного цикла.

На этапе инициирования важнейшими задачами является маркетинговый анализ местоположения объекта, выбор назначения будущего объекта и формирование концепции проекта, для решения которых автором была предложена система показателей анализа рынка недвижимости и выделены факторы, влияющие на ликвидность объектов различного назначения. Отдельно автором был рассмотрен вопрос анализа правовой допустимости и экономической оценки проекта, на основе которых девелопером принимается решение о целесообразности входа в проект.

На этапе предпроектной подготовки основным процессом является планирование параметров проекта, таких как технико-экономические показатели, бюджет, календарный план проекта и план финансирования, графики поступления доходов от реализации площадей объекта недвижимости. По мнению автора, точность, детализация и планирование показателей с учетом фактора времени на начальных стадиях осуществления проекта позволит девелоперу осуществить поноценный инвестиционный анализ проекта и рассчитать показатели экономической эффективности, служащие основой для дальнейшего контроля проекта.

рис.2 Технологическая схема управления девелоперским проектом на этапе инициирования

На этапе проектирования автор рассмотрел вопросы организации тендера и выбора подрядчиков (с разработкой соответствующей технологической схемы) и организации финансирования проекта.

Автором было отмечено, что финансирование проектов девелопмента происходит в форме проектного финансирования, при котором сам проект является способом обслуживания договых обязательств. Финансирующие субъекты оценивают объект инвестиций с точки зрения его возможности приносить такой уровень дохода, который обеспечит погашение предоставленного инвесторами займа.

Основные особенности девелоперских проектов, такие как: высокая капиталоемкость, длительность процессов создания объектов недвижимости и сроков окупаемости вложенных средств, сопряженность проектов девелопмента с многообразными рисками, наконец, техническая сложность процессов девелопмента обуславливают следующие принципы организации финансирования проектов развития объектов недвижимости: 1) привлечение внешнего финансирования; 2) вовлечение в процесс большого количества участников.

Таким образом, финансирование девелоперских проектов предполагает консолидацию различных источников финансирования и оптимальное распределение связанных с реализацией проектов финансовых рисков. Выбор источников финансирования дожен учитывать следующие факторы: наличие на рынке необходимых финансовых продуктов; стоимость финансирования; сроки и условия финансирования; обеспечение, необходимое для привлечения средств; сроки, необходимые для организации и получения финансирования; вопросы контроля над предприятием в зависимости от выбранного источника финансирования. Задачи, решаемые девелопером при организации финансирования:

1. Оптимальное соотношение собственных и привлеченных средств.

2. Выбор целесообразных источников финансирования.

3. Разработка эффективных механизмов привлечения и возврата финансовых ресурсов.

4. Организация финансирования деятельности привлекаемых специалистов и подрядчиков в процессе реализации проекта.

Следует отметить, что догое время распространенной практикой финансирования строительства являлось долевое финансирование с привлечением средств покупателей на ранних этапах строительства. Однако на сегодняшний день такой метод организации финансирования имеет свои ограничения, связанные и с развитием коммерческой недвижимости, доходы от реализации которой можно получить только по завершении строительства, и с вступлением в силу Федерального закона об участии в долевом финансировании. Приближение российского девелопмента к западным стандартам требует развития банковского финансирования.

Вопросу взаимоотношений девелопера с таким институциональным инвестором, как банк, автор уделил в своей диссертационной работе отдельное внимание. Основной проблемой привлечения банковского кредитования для

финансирования проектов девелопмента является пренебрежение экономическими обоснованиями проектов с использованием принятых в мировой практике методов оценки эффективности; отсутствие развернутых маркетинговых исследований и обоснования конкурентоспособности проекта и ликвидности создаваемого объекта. Для решения этих задач автором были предложены типовые формы и образцы документов, предоставляемых банку для получения кредитования, и разработана технологическая схема процедуры получения банковского кредита.

На этапе реализации девелопер осуществляет следующие функции:

1) Управление строительством, которое заключается в координации строительных работ по проекту между различными строительными организациями, организации взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по проекту, координации действий архитекторов, подрядчиков и поставщиков, отслеживание качества и сроков выпонения работ по проекту.

2) Управление стоимостью, которое является одной из важнейших функций управления реализацией проекта и заключается в планировании стоимостных характеристик проекта и контроле за использованием денежных ресурсов.

3) Управление денежными поступлениями по проекту Ч специфическая функция проектов девелопмента, направленная на обеспечение запланированных результатов по выручке от реализации площадей объекта.

Для осуществления указанных функций автором были описаны составляющие эффективной системы контроля, предложены методы контроля основных параметров проекта и основные показатели, используемые для анализа состояния затрат и поступлений по проекту.

На этапе завершения основной целью является реализация площадей объекта недвижимости в желаемые сроки при достижении запланированных показателей экономической эффективности проекта. Автор определяет следующие задачи девелопера на заключительной стадии проекта: организация правовых и маркетинговых условий для реализации созданного объекта недвижимости на рынке; контроль испонения графика продаж и сдачи в аренду; управление денежными поступлениями от реализации площадей объекта; организация процесса эксплуатации объекта недвижимости. Выпонение поставленных задач дожно начинаться до непосредственной реализации объекта на рынке недвижимости, задого до окончания строительства. Данный этап жизненного цикла проекта является частично совмещенным с предыдущими стадиями.

Организация правовых и маркетинговых условий для реализации объекта недвижимости включает в себя: привлечение и заключение договоров с брокерами, выбор оптимальных условий реализации площадей и схем рассрочки, создание правовых условий, организация рекламной компании.

По мнению автора, привлечение брокера необходимо осуществлять еще на этапе проектирования с целью его активного участия в разработке

маркетинговой концепции проекта, исходя из параметров ликвидности и доходности помещений, диктуемых рынком недвижимости.

По аналогии с предыдущими этапами жизненного цикла для стадии завершения автором также была разработана технологическая схема.

Таким образом, было выявлено, что девелоперский проект может быть представлен в виде технологического цикла, состоящего из последовательности шагов, между которыми принимается решение о продожении работы над проектом. Инструментом для принятия решения о продожении проекта является анализ его экономической эффективности.

Девелоперский проект необходимо оценивать как систему Ч единое целое, в котором все элементы взаимосвязаны, так что максимум эффекта достигается при их соответствии друг другу (рис.3). Любое решение и изменение в проекте, вынужденное или желаемое, дожно быть подкреплено анализом эконои " " гшения.

Одной , из ошибок, наиболее часто допускаемых при управлении девелоперскими проектами, является принятие решений по внесению изменений в архитектурно-планировочные, технологические и маркетинговые решения без учета оценки эффективности данного решения. Процессы проектирования и управления строительством зачастую оторваны от экономики, желая минимизировать сроки принятия решения, руководители проектов зачастую игнорируют экономический анализ альтернативных вариантов. Наиболее частые ошибки, допускаемые при принятии решения и оценке инвестиционных проектов:

занижение инвестиционных затрат (исключение стоимости использования денежных средств, затрат на сбыт, консультантов и проч.);

умозрительность выводов, формулирование предположений об экономической эффективности до получения обоснованных заключений;

отсутствие поноценного анализа рынка, неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса, предложения и конкуренции при прогнозировании доходности проекта;

Управление проектом

рис.З Параметры управления экономической эффективностью девелоперского проекта

неумение быстро ориентироваться в изменении условий рынка, недостаток знаний о движущих факторах и о реальных сдеках на рынке;

" чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно динамики реализации и рыночной стоимости площадей;

упрощенный анализ экономической эффективности.

Таким образом, основные причины ошибок связаны главным образом с недостаточным вниманием к анализу рынка, тенденций его развития и принятием поспешных необоснованных решений.

Для решения существующих проблем автор предлагает сопровождать весь процесс девелопмента контролем экономической эффективности проекта. В разработанных методических положениях были выделены параметры оценки эффективности для каждого этапа жизненного цикла проекта (рис.4).

ИНИЦИИРОВАНИЕ

ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА

РОЕКТИРОВАНИЕ

РЕАЛИЗАЦИЯ

ЗАВЕРШЕНИЕ

Плата за вход в проект, условия участия в проекте (варианты финансирования и долевого участия) Обременения Инвестора Технико-экономические показатели и объемно-планировочные решения Вложения в проект Цены

реализации, ставки аренды

Обременения Инвестора Технико-зконо-мические показатели и объемно-планировочные решения Долевое распределение площадей между участниками проекта

Бюджет проекта План финансирования Цены

реализации

(ставки аренды)

реализации

площадей

реализации

проекта

ИЗМЕНЕНИЯ: Корректировка технинеэкономических показателей в процессе проектирования Корректировка бюджета и плана финансирования Корректировка ценовой политики

Схема реализации площадей Фактическое испонение бюджета и плана

финансирования

Фактические поступления от продаж

ИЗМЕНЕНИЯ: Корректировка технико-экономических показателей по рабочей документации Изменение решений, связанных с применяемыми технологиями и материалами

Схема сдачи в аренду Фактическое испонение бюджета и плана финансирования Фактические продажи, темп сдачи в аренду

ИЗМЕНЕНИЯ: Корректировка технико-экономических показателей по данным БТИ Изменение маркетинговой стратегии с целью реализации неликвида_

КОНТРОЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ

рис.4 Факторы, влияющие на показатели экономической эффективности девелоперского проекта

В диссертационном исследовании был предложен комплекс мер, направленный на контроль показателей экономической эффективности проекта, основанный на регулярном мониторинге основных параметров проекта, анализе выпонения планов проекта, раннем вмешательстве в случае возникновения отклонений и разработке корректирующих воздействий на ранних стадиях реализации проекта.

Автор предполагает использование двух видов контроля: периодического и ситуационного. Периодический контроль сводится к регулярной актуализации параметров проекта на основе фактических и прогнозных данных. Причинами ситуационного анализа эффективности могут быть:

изменение бюджета проекта в связи с конструктивными изменениями, применением новых материалов и технологий, корректировкой маркетинговой концепции, ростом цен на строительные материалы;

корректировка ценовой политики, обусловленная новой маркетинговой концепцией или внешними факторами на рынке недвижимости;

появление новых условий финансирования проекта;

нарушение сроков реализации проекта;

изменение параметров взаимоотношений с партнерами;

корректировка схем реализации и условий рассрочки;

изменения, возникающие в связи с необходимостью реализации неликвидной продукции: снижение цен, улучшение качества за счет отдеки, изменение способа реализации.

Разработанная автором процедура контроля представлена в диссертационном исследовании в виде технологической схемы.

Во второй главе автор также представил состав участников девелоперского проекта. В результате были разработаны схемы взаимоотношений участников, отражающие информационные и финансовые потоки в рамках двух видов организации девелоперского бизнеса: fee-development и speculative development.

В третьей главе автором рассматриваются вопросы внедрения и использования методов проектного управления в Группе компаний МИАН.

На момент начала разработки и применения предложенных автором методических положений, компания уже реализовала ряд девелоперских проектов. Начав свою деятельность с небольшой риэтерской фирмы, компания МИАН активно развивалась, постепенно расширяя и диверсифицируя свою деятельность, что потребовало кардинальных изменений . в организационной структуре компании и выделение специализированных подразделений в отдельные юридические структуры, объединенные в рамках единого Ходинга. Девелопмент стал одним из направлений, выделенных в отдельный бизнес. Перед руководителями компании остро встал вопрос необходимости оптимизации существующих бизнес-процессов и формировании системы проектного управления развитием объектов недвижимости. Стало понятно, что для улучшения экономической эффективности реализации девелоперских проектов необходимы изменения в системе управленческой деятельности, применяемых подходах и методах. Автором были выделены основные проблемы в девелоперской деятельности Группы компаний МИАН:

использование старых схем и методов управления без опоры на современную теоретическую базу по управлению девелоперскими проектами;

отсутствие регламентов, описывающих процедуры, задачи, ответственность и технологию информационного обмена между подразделениями при осуществлении функций управления проектом;

слабо развитый информационный интерфейс, отсутствие единых баз данных информации по проекту;

повторение ошибок в различных проектах;

низкая точность планирования в начале проекта;

низкое качество технических заданий для тендера, недостаточная прозрачность тендерных процедур;

отклонение от первоначальной концепции при завершении проекта;

отклонение процента выпонения в календарном плане;

отклонение от первоначального бюджета.

Опираясь на разработанные во второй главе методические положения, в третьей главе автором были решены следующие задачи:

1. Предложена структура команды девелоперского проекта и распределены функции между членами команды.

2. Проведено документирование бизнес-процессов девелоперского проекта Ч разработаны типовые формы документов для каждого этапа жизненного цикла проекта. Система документации по проекту была создана на основе существующих форм отчетности компании МИН, скорректированных для увязки их с разработанными методическими положениями по управлению девелоперским проектом, а также содержит принципиально новые шаблоны документов.

3. Распределены пономочия между подразделениями Группы компаний МИАН за подготовку, согласование и утверждение документации по проекту на каждом этапе жизненного цикла.

4. Разработаны формы отчетности, повышающие эффективность процедуры контроля основных показателей проекта.

5. Описаны технологические и организационные условия успешного перехода к проектному управлению в Группе компаний МИАН.

6. В качестве средства эффективного обмена информацией и хранения актуальных данных по проекту автором было предложено использование корпоративного портала.

3. Выводы.

Результатом проведенного исследования являются теоретические и методические положения по управлению девелоперскими проектами. Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования, сводятся к следующему.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости является одной из весомых составляющих всей экономической деятельности, а деятельность, относящаяся непосредственно к девелопменту, составляет половину процессов, протекающих на рынке недвижимости.

Девелопмент представляет собой комплексный подход к развитию недвижимости и отличается от непосредственно строительства, процессы которого входят в состав жизненного цикла девелоперского проекта.

Активное развитие рынка строительства и недвижимости, увеличение количества профессиональных участников, рост доли индивидуальных архитектурных проектов, дифференциация рынка недвижимости на сегменты и усиление конкуренции формируют значительно более высокий уровень требований к девелоперским компаниям и обуславливают необходимость коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению проектами в сфере недвижимости.

Появившиеся на российском рынке девелоперские компании делают первые пробные шаги в этом бизнесе, опираясь в основном на опыт в области исключительно строительства и общего менеджмента.

Методические положения проектного управления развитием объекта недвижимости, предлагаемые автором диссертационного исследования, опираются на общую методику управления проектами с учетом специфических особенностей девелоперских проектов.

Методические положения успешно апробируются в Группе компаний МИН и способствуют повышению эффективности процессов планирования, мониторинга и контроля, разработке рациональных схем финансирования проектов, дают инструментарий для анализа экономической эффективности проектов, что подтверждается следующими результатами:

улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков и перехода к бюджетированию проектов;

достижение высокого качества работ с соблюдением временных ограничений по срокам реализации проекта;

снижение себестоимости строительства за счет конкурсной системы выборов подрядчиков;

достижение запланированных результатов по выручке от реализации площадей объекта и запланированного уровня показателей экономической эффективности.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в публикациях:

1. Попова И.В. (статья) Механизм функционирования девелоперской компании. //Вестник университета № 1(8) - М.: ГУУ, 2004,0,25 п.л.

2. Попова И.В. (статья) Особенности управления проектами девелопмента. //Актуальные проблемы управления: Сборник трудов ученых и аспирантов / Под ред. М.Л. Разу - М.: ГУУ, 2005,0,25 п.л.

3. Попова И.В. (тезисы доклада). Актуальные предпосыки развития управления проектами на российском рынке недвижимости. //Материалы 20-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2005, М.: ГУУ, 2005,0,125 п.л.

4. Попова И.В. (статья) Выбор сегмента деловой активности при разработке девелоперского проекта //Вестник университета № 1(17) - М.: ГУУ, 2006, 0,31 п.л.

5. Попова И.В. (статья) Контроль экономической эффективности девелоперского проекта // Вестник университета № 2(18) - М.: ГУУ, 2006,0,31 п.л.

Подп. в печ. 28.08.2006 Формат 60x90/16 Объем 1,0 печ. л. Бумага офисная Печать цифровая Тираж 50 экз. Заказ №792

ГОУ ВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУ ВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд.106 Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Попова, Ирина Викторовна

Введение.

I Существующая методология управления девелоперскими проектами и ее развитие в России.

з1.1 Специфические условия становления российского рынка недвижимости.

з1.2 Зарубежный опыт управления девелоперскими проектами и его применение в российских условиях.

з1.3 Обоснование возможности и необходимости развития управления проектами на российском рынке недвижимости.

Выводы по главе 1.

II Методические основы формирования системы управления девелоперскими проектами.

з2.1 Место и роль девелопмента в процессах функционирования рынка недвижимости.

з2.2 Этапы жизненного цикла и участники проекта девелопмента.

з2.3 Управление девелоперским проектом на этапах жизненного цикла.

з2.4 Обеспечение экономической эффективности и достижение целей проекта.

Выводы по главе II.

III Внедрение и использование методов проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН.^

з3.1 Предпосыки перехода к проектному управлению в Группе компаний МИАН.

з3.2 Разработка типовых форм документов на этапах жизненного цикла девелоперского проекта.^

з3.3 Условия перехода к проектному управлению развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН.^

Выводы по главе III.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Проектное управление развитием объекта недвижимости"

Инвестиционная деятельность Ч одна из весомых составляющих всей экономической деятельности и представляет собой вложение денежных средств в объекты предпринимательской деятельности с целью извлечения доходов. С понятием инвестиционной деятельности тесно связано понятие инвестиционный проект, которое предполагает вложение определенного количества ресурсов, в том числе интелектуальных, финансовых, материальных, человеческих для получения запланированного результата и достижения определенных целей в обусловленные сроки.

Функционирование развитого рыночного хозяйства построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди них занимает рынок недвижимого имущества: жилья и нежилых помещений коммерческого назначения.

Недвижимостью называют имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение Ч земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты (ст. 130 ГК РФ).

Рынок недвижимости Ч сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, и процессов функционирования рынка: создания, использования, обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Основой инвестиционной деятельности на рынке недвижимости является реализация проектов, связанных с материальными преобразованиями объектов недвижимости. Отсутствие единой, четко определенной терминологии способствует появлению в отечественной литературе нескольких понятий: девелоперский проект или проект девелопмента (от англ. лproperty project development). Английское слово лdevelopment в переводе означает развитие, таким образом, русским аналогом является термин проект развития объекта недвижимости, используемый С.Н. Максимовым в своей книге Девелопмент развитие недвижимости). Все перечисленные определения равнозначны и используются автором в диссертационном исследовании.

Девелоперский проект представляет собой качественное преобразование одного объекта недвижимости в другой: преобразование незастроенного участка в участок со зданием, реконструкция объекта, придание ему новых характеристик или изменение его целевого назначения. При этом основным условием является повышение стоимости объекта и его востребованность на рынке.

Таким образом, девелопмент Ч это такие материальные преобразования объекта недвижимости, которые обеспечивают превращение ее в новый объект, обладающий большей стоимостью.

Девелоперские проекты не ограничиваются только физическими изменениями объекта, а предполагают полный цикл развития недвижимости, начиная от приобретения земельного участка до реализации созданного объекта на рынке с получением прибыли. Таким образом, целью проекта является создание объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по его реализации.

В российских условиях особенностям девелоперских проектов до недавнего времени уделялось слабое внимание. В значительной степени это было связано с ограниченностью сферы деловой активности только рынком жилья, стереотипностью требований покупателей к жилью и высоким уровнем неудовлетворенности населения в улучшении жилищных условий, что приводило к значительному преобладанию спроса над предложением на рынке недвижимости и практически поному отсутствию конкуренции.

Однако, бурное развитие рынка строительства и недвижимости, создание объектов с выраженной индивидуальностью, развитие сектора коммерческой недвижимости, переход от работы на рынок в целом к работе на определенные сегменты потребителей, усиление требований к качеству объектов приводит к возрастанию сложности проектов и формирует значительно более высокий уровень требований к компаниям, работающим на рынке недвижимости.

Таким образом, эффективная разработка и реализация проектов развития объектов недвижимости требует внедрения системы проектного управления, использования научно-методических подходов к управлению девелоперским проектами и организации деятельности девелоперской компании Ч формы предпринимательской деятельности, специализирующейся на реализации проектов, направленных на создание и коммерческое использование недвижимости.

Управление девелоперскими проектами предполагает планирование, организацию, руководство, координацию и контроль трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленные на эффективное достижение определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов участников проекта путем применения современных методов и технологии управления.

Цель исследования состоит в теоретическом обосновании технологии проектного управления развитием объектов недвижимости и разработке на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами.

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи: исследованы условия становления российского рынка недвижимости; проанализирован зарубежный опыт управления девелоперскими проектами; изучена отечественная практика управления проектами; проанализированы особенности и тенденции современного рынка недвижимости, обуславливающие необходимость проектного управления; раскрыты содержание и последовательность задач, решаемых на каждом этапе жизненного цикла девелоперского проекта; выработаны практические рекомендации по внедрению проектного управления развитием объектов недвижимости в Группе компаний МИАН; определен состав участников девелоперского проекта и функции девелоперской компании как специализированной формы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости; разработан пакет аналитической, плановой, отчетной и контрольной документации, подготавливаемой в процессе осуществления девелоперского проекта на примере проекта строительства бизнес-центра Северное сияние.

Предмет исследования Ч управленческие отношения, возникающие в рамках разработки и реализации проектов развития объектов недвижимости.

Объектом исследования являются компании московского рынка недвижимости, специализирующиеся на реализации девелоперских проектов.

Теоретической основой послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт проектного управления (M.JI. Разу, В.И. Воропаев, В.Д. Шапиро, И.И. Мазур, У.С. Баум, X. Решке, X. Шеле), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), аналитические материалы Г.М. Стерника и др. экспертов о состоянии московского рынка недвижимости, методические материалы Санкт-Петербургского Института недвижимости, законодательные и нормативные акты Российской Федерации.

Методология исследования базируется на принципах системного подхода, методологии управления проектами, теории организации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что разработано теоретическое обоснование методов проектного управления развитием объектов недвижимости, включая технологию управления девелоперскими проектами, направленную на создание и коммерческое использование объектов недвижимости. В частности, описаны в виде конкретных бизнес-процессов задачи каждого этапа жизненного цикла проекта девелопмента, обобщены практический опыт и особенности осуществления девелоперских проектов в российских условиях, что делает разработанные методические положения максимально адаптированными для работы отечественных девелоперских компаний и позволит повысить эффективность реализации инвестиционных проектов.

Результаты исследования, обладающие новизной: разработаны методические основы по формированию системы управления проектами развития объектов недвижимости; выявлены проблемы и ошибки большинства девелоперских компаний; разработаны технологические схемы осуществления проектов девелопмента на каждом этапе жизненного цикла; определены специфические особенности проектов развития объектов недвижимости, оказывающие влияние на формирование организационного механизма управления проектами; предложена структура команды девелоперского проекта и определены функции каждого из членов команды; разработаны типовые формы аналитической, плановой и отчетной документации, рекомендуемые для осуществления функций планирования, мониторинга и контроля при управлении девелоперским проектом; разработаны мероприятия по обеспечению экономической эффективности и достижению целей проекта девелопмента; разработаны практические рекомендации по управлению девелоперским проектом на примере проекта строительства бизнес-центра Северное сияние.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что разработанные методические положения являются практическим пособием, включающим набор рекомендаций, методов и инструментов, позволяющим девелоперским компаниям сформировать эффективный механизм управления проектами развития недвижимости и достичь поставленных целей.

Реализация и апробация результатов исследования: разработанные и предложенные в диссертационном исследовании методические положения проектного управления развитием объектов недвижимости одобрены и приняты к использованию Группой компаний МИАН.

Общие положения диссертации докладывались автором и были одобрены на 20-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2005. Тематика научного исследования нашла отражения в 5 опубликованных работах общим объемом 1,25 п.л.

Объем и структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений. Содержит 151 страницу основного текста (15 таблиц, 24 рисунка) и 20 приложений. Список использованной литературы содержит 173 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Попова, Ирина Викторовна

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования, приведены ниже.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости является одной из весомых составляющих всей экономической деятельности, а деятельность, относящаяся непосредственно к девелопменту, составляет половину процессов, протекающих на рынке недвижимости.

Девелопментом называют процесс качественного преобразования объекта недвижимости, который обеспечивает превращение его в другой, новый объект, обладающий большей рыночной стоимостью, чем стоимость исходного объекта. С точки зрения предпринимательской деятельности девелопмент Ч профессиональная деятельность по организации процессов управления проектами создания недвижимости.

Процесс девелопмента необходимо отличать от непосредственно строительства. Строительство подразумевает исключительно технологический процесс возведения объекта, начинающийся проектированием и завершающийся сдачей объекта в эксплуатацию и является составной частью жизненного цикла проекта девелопмента, представляющего собой комплексный подход к развитию недвижимости.

Активное развитие рынка строительства и недвижимости, увеличение количества профессиональных участников рынка недвижимости, рост доли индивидуальных архитектурных проектов, дифференциация рынка недвижимости на сегменты и усиление конкуренции формирует значительно более высокий уровень требований к компаниям, работающим на рынке недвижимости и обуславливают необходимость коренного пересмотра сложившихся подходов к управлению девелоперскими проектами.

Появившиеся на российском рынке девелоперские компании делают первые пробные шаги в этом бизнесе, опираясь в основном на опыт в области исключительно строительства и общего менеджмента. Существующая западная методология управления девелоперскими проектами требует значительной адаптации к условиям российского рынка недвижимости ввиду специфических условий его становления и современных особенностей развития.

Методические положения по управлению девелоперскими проектами, предлагаемые автором диссертационного исследования, опираются на общую методологию управления проектами, с учетом специфических особенностей проектов развития объектов недвижимости. В своей работе автор представил концепцию жизненного цикла проекта, детализируя задачи каждого этапа в виде технологических схем. Бизнес-процессы реализации проектов девелопмента дожны составлять единый технологический цикл, чему способствует эффективная система взаимоотношений участников проекта и проектно-ориентированная организационная структура девелоперской компании. Развитие системы проектного управления и финансирования способствует поной (в том числе финансовой) ответственности за конечные результаты инвестиционной деятельности.

Практическое применение разработанных методических положений отражено в заключительной главе исследования на примере Группы компаний МИАН. Разработанная автором единая система унифицированной документации по проекту включает в себя типовые формы плановой, контрольной и отчетной документации и процедуры согласования и утверждения с назначением ответственных испонителей на каждом этапе подготовки документа.

Методические указания по управлению девелоперскими проектами успешно апробируются в Группе компаний МИАН и способствуют повышению эффективности процессов планирования, мониторинга и контроля, разработке рациональных схем финансирования проектов, дают инструментарий для анализа экономической эффективности проектов, что подтверждается следующими результатами: улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской компании в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли); обеспечение высокого качества работ с соблюдением временных ограничений по срокам реализации проекта; организация конкурсной системы выборов участников строительства; достижение запланированного уровня показателей экономической эффективности проекта; достижение запланированных результатов по выручке от реализации площадей объекта благодаря усилению аналитической и маркетинговой составляющей проекта, а также формализации правовых условий и процедуры продаж (сдачи в аренду).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом проведенного исследования является теоретическое обоснование технологии проектного управления развитием объекта недвижимости разработка на этой основе методических положений по управлению девелоперскими проектами. Диссертационная работа представляет собой обобщение исследований автора и содержит все необходимые этапы решения поставленных задач от теоретических исследований до практических рекомендаций.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Попова, Ирина Викторовна, Москва

1. Агапкин В.М., Жоголева Е.Е. Эффективное управление сложными инвестиционными проектами (практическое пособие). Ч М.: Международный институт строительства, 1995 г.

2. Ансофф К. Стратегическое управление. Ч М.: Экономика, 1989 г.

3. Ардзинов В.Д. Введение в рыночную экономику строительства. Ч СПб.: ПГУПС, 1995 г.

4. Асаул А.Н. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе. /А.Н.Асаул, А.В.Батрак. ЧМ.: СПб., 2001 г.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Ч М.: Питер, 2004 г.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Ч М.: Питер, 2000 г.

7. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов. //Эксперт, №41 (253), 2000 г.

8. Березин В.П. и др. Совершенствование методологии управления инвестиционно-строительной деятельностью в современных условиях (теория и практика). Ч ВНИИНТПИ, 1996 г.

9. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Ч Киев, МП ИТЕМ ТД, 1995 г.

10. Ю.Васильев В.М. Управление в строительстве. Ч М.: АссоциациястройВУЗов, 1994 г.

11. П.Васильев Д.К., Колосова Е.В., Хулап Г.С., Цветков А.В. Системы и механизмы реализации проектов: опыт внедрения /Материалы Международного симпозиума по управлению проектами.Ч СПб.: 1995 г.

12. Васильев Д.К., Колосова Е.В., Цветков А.В. Процедуры управления проектами. //Инвестиционный эксперт, №3,1998 г.

13. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. Ч СПб.: Бизнес-пресса, 2005 г.

14. Воропаев В.И. Модели и методы календарного планирования в автоматизированных системах управления строительством. Ч М.: Стройиздат, 1974 г.

15. Воропаев В.И. Управление проектами в России. Ч М.: Алане, 1995 г.

16. Вютрих Х.А., Филип А.Ф. Виртуализация как возможный путь развития управления. // Проблемы теории и практики управления, №1,2000 г.

17. Голованов Н.М. Сборник договоров. Недвижимость и строительство. Ч М.: Питер, 2006 г.

18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. Ч М.: Дашков и Ко, 2003 г.

19. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. Ч М.: КноРус, 2006 г.

20. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/под общ. ред. Проф. П.Г.Грабовского. Смоленск: Изд. АСВ, 1999 г.

21. Градостроительный кодекс РФ. (В ред. Федерального закона от 30.12.01 г. №196-ФЗ).

22. Гражданский кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

23. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Учебное пособиеЧСПб.: Питер, 2001 г.

24. Грибалев Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. Ч СПб.: Бел, 1994 г.

25. Девелопмент: Учебное пособие /И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. Ч М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004 г.

26. Дехтяр О.М., Ковальский М.И. Совершенствование управления строительством в развитых капиталистических странах Ч М.: Информнефтегазстрой, 1980 г.

27. Доклад на Международной научной конференции Наука управления на пороге XXI века, Мильнер Б., Государственная академия управления, Москва, 1997 г.

28. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. // Монолит, №2, 2001 г.

29. Ефремов B.C. Проектное управление: модели и методы принятия решений. //Менеджмент в России и за рубежом, №6,1996 г.

30. Жилая недвижимость бизнес-класса Москвы: состояние рынка и прогноз. Аналитический отчет компании Конкордия Эссет Менеджмент, 2005 г.34.3авьялов П.С., Демидов В.Е. Формула успеха: маркетинг. Ч М.: Международные отношения, 1991 г.

31. Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью. ЧМ.: Русская полиграфическая группа, 2005 г.

32. Игнатов JI.JI. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. Ч М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003 г.

33. Ильин Н.И., Лукманова И.Г., Немчин A.M., Никешин С.Н., Петрова С.Н., Романова Г.К., Шапиро В.Д. Управление проектамиЧСПб.: ДваТрИ, 1996 г

34. Инвестиционное проектирование: практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов. Научный редактор С.П.Шумилин. Ч М.: Финстатинформ, 1995 г.

35. Инвестиционный анализ. Теория выбора//Инвестиции в России, №1-2,1997

36. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), Москва, 1995 г.

37. Исследование первичного рынка недвижимости Центрального административного округа Москвы. Аналитический отчет компании Конкордия Эссет Менеджмент, 2005 г.

38. Калинин М.В. Особая ментальность российских девелоперов. //Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и ленинградской области, №63, август 2003 г.

39. Калянов Г.Н. Консатинг при автоматизации предприятий: Научно-практическое издание. Ч М.: МИНТЕГ, 1997 г.

40. Киблер Э. Девелопер по-русски. Цивилизованные методы работы требуют юридической поддержки. //Газета о недвижимости для всех, №63, сентябрь, 2000 г.

41. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сдеки. Практическое пособие. Ч М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

42. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Ч М.: Финансы и статистика, 1996 г.

43. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. Ч М.: Стройиздат, 1994 г.

44. Колосова Е.В. Методика освоенного объема: проблемы идентификации моделей проектов. /Конференция по идентификации. Ч М.: наука, 2000 г.

45. Колосова Е.В. Показатели освоенного объема в оперативном управлении проектами. / Сборник докладов Международной научно-практической конференции теория активных систем. Ч М.: ИПУ РАН, 15-17 ноября 1999 г., М.: ИПУ РАН, 2000 г.

46. Коммерческая оценка инвестиционных проектов. Ч СПб.: ИКФ Альт, 1999 г.

47. Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н. Анализ состояния управления нежилой недвижимостью в Москве. //Международный научно-практический журнал Недвижимость: экономика, управление, №2,2002 г.

48. Котлер Ф. Основы маркетинга. Ч М.: Прогресс, 1993 г.

49. Кочетков А.И. и др. Управление проектами (Зарубежный опыт). Ч СПб.: ДваТрИ, 1993 г.

50. Кочетков. Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? Опыт российского девелопмента. //Монолит, май, 2004 г.

51. Крутик А.Г., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Ч М.: Лань, 2001 г.

52. Кузин В. Особенности московского девелопмента. Материалы информационного агентства БИНК.

53. Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. Ч М.: Норма, 2004 г.

54. Левин Л. Девелопмент Ч новое слово на рынке недвижимости. //Недвижимость и цены, 2002 г.

55. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, проектов. Ч М.: Дело тд, 1995 г.

56. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Реструктуризация предприятий и компаний. Справочное пособие. Ч М.: Высшая школа, 2000 г.

57. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. и др. Корпоративный менеджмент. Справочное пособие. Ч М.: Высшая школа, 2003 г.

58. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. и др. Эффективный менеджмент. Учебное пособие. Ч М.: Высшая школа, 2003 г.

59. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Ч СПб.: Питер, 2000 г.

60. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование. Ч СПб.: Питер, 2003 г.

61. Максимов С.Н. Своевременно и актуально девелоперские компании пришли, чтобы остаться. //Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и ленинградской области, №64, сентябрь 2003 г.

62. Макэрой Кен. Азбука инвестирования в недвижимостьЧМ.:Попурри, 2005

63. Материалы российско-шведского семинара Рынок жилья. Ч СПб., 1994 г.

64. Материалы с официального сайта Института недвижимости www.real-estate.edu.ru

65. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. Ч М.: Вектор, 2006 г.

66. Менеджмент, маркетинг, персонал. / под ред. А.Г. Поршнева, M.JI. Разу, Ю.В Якутина. М.: 1997 г.

67. Методические указания по процедуре подрядных торгов Ч М: ЦНИИпроект, 1994 г.

68. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС BP), введены в действие 01.12.93 г.

69. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения, введены в действие 01.02.94 г.

70. Мильнер Б. Теория организации. Учебник. Ч М.: ИНФРА-М, 1999 г.

71. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимостиЧМ.:Феникс, 2004

72. Михалева Т. Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже. Ч М.: Юркнига, 2003 г.

73. Москва. Рынок коммерческой недвижимости 2005. Аналитический отчет компании лKnight Frank.

74. Национальные особенности офисного рынка. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

75. Немчин A.M., Никешин С.Н., Хитров В.А. Управление проектами. Основы системных подразделений и опыт применения. Ч СПб.: ГИЭА, 1993 г.

76. Немчин А.М., Никешин С.Н., Хитров В.А. Строительство в США и России: экономика, организация, управление. Ч СПб.: ТОО ДваТрИ, 1996 г.

77. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в РоссииЧМ.: Экзамен, 2000 г.84.//Новости строительного рынка, №52. Путь развития отечественной недвижимости. Все или ничего Ч две крайности российского девелопмента.

78. Новые структуры в строительстве: опыт, проблемы перехода к рынку. Сб.ст./ Ред.журн. Экономика стр-ва и др.; Редкол.: Бушуев Б.С.и др. Ч М.: 1991 г.

79. Новый порядок регистрации прав на недвижимость /Сер. Домашняя энциклопедия. Ч М.: Феникс, 2000 г.

80. Ноздрева Р.Б., Цыгичко Л.И. Маркетинг: как побеждать на рынке. Ч М.: Финансы и статистика, 1991 г.

81. Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2005 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

82. Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

83. Обзор московской) рынка недвижимости по итогам февраля 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

84. Обзор московского рынка недвижимости по итогам марта 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

85. Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы 2006. Аналитический отчет компании лPrime City Properties.93.0йхман Е.Г., Попов Э.В. Реинжиниринг бизнеса: Реинжиниринг организаций и информационные технологии. Ч М.: Финансы и статистика, 1997 г.

86. Петров В.Н. Экономика недвижимости. Ч СПб.: Наука, 2003 г.

87. Питер Р. Диксон. Управление маркетингом. Ч М.: Бином, 1998 г.

88. Питерс Т., Уотермен Р. В поисках эффективного управления (опыт лучших компаний). Ч М.: Прогресс, 1986 г.

89. Повлияет ли закон о долевом участии в строительстве на стоимость жилья? Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

90. Повторится ли стагнация московского рынка недвижимости в 2006 году? Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

91. Положение Правительства Москвы О порядке рассмотрения обращений по размещению объектов, №43 ППМ от 25.01.05 г.

92. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях рыночных отношений, введен в действие 01.04.94 г.

93. Постановление Правительства РФ №744 от 22 июня 1994 г. О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе.

94. Путеводитель в мир управления проектами. Пер. с англ. Ч Екатеринбург: УГТУ, 1998 г.

95. Пушкарев Б.С. Россия и опыт Запада. Ч М.: Посев, 1995 г.

96. Разу M.JI. Модульная программа для менеджеров. Том 8 Управление программами или проектами Ч М.: ИНФРА-М, 1999 г.

97. Разу M.JL, Воропаев В.И., Якутии. Ю.В. и др. Управление программами и проектами. Ч М.: ИНФРА-М, 1999 г.

98. Разу M.JL, Якутии. Ю.В. Организация менеджмента. Ч М.: Экономика и жизнь, 1994 г.

99. Регламентная документация ГК МИАН

100. Резниченко B.C., Ефремов В.А., Батьковский А.М., Хрусталев Е.Ю. Современная технология управления инвестиционными проектами. Ч М.: Центральный Российский Дом Знаний, 1993 г.

101. Рейтинги районов и округов Москвы по количеству новостроек и ценам на них. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

102. Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

103. Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

104. Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2006 года. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

105. Х.Решке, Х.Шеле Мир управления проектамиЧМ.: СОВНЕТ/Аланс, 1994

106. Ричард Б. Пейзер и Анна Б. Фрейд. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. Издательство: Urban Development Publishing (UDP), 2003 г.

107. Роббер Н. Хот, Сет Б. Барнес. Планирование инвестиций. Перевод с англ. Ч М.: Дом тд, 1994 г.

108. Робсон М., Улох Ф. Практическое руководство по реинжинирингу бизнес-процессов. / пер. с англ. под ред. Н.Д. Эриашвили. Ч М.: Аудит, ЮНИТИ, 1997 г.

109. Романюк Р. Домостроители доросли до девелоперов. //Деловой Петербург, июнь, 2001 г.

110. Рохлин И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. Ч М.: Экономика, 2000 г.

111. Руководство проектами в условиях рынка. Вып. 1. Современные подходы к руководству проектом: СП Сеты. Ч М.: 1991 г.

112. Рынок недвижимости в Москве 2005. Аналитический отчет компании лJones Lang LaSalle.

113. Рынок новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

114. Рынок офисных помещений. Первый квартал 2006 года. Аналитический отчет компании лColliers.

115. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 8101-94).

116. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. Ч М.: ЖЦ МарТ, 2004 г.

117. Синк Д.С. Управление производительностью: планирование, измерение и оценка, контроль и повышение. Пер. с англ. В.И. Данилова-Данильяна. Ч М.: Прогресс, 1989 г.

118. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения СНиП 10-01-94. Ч М.: Госстрой России, 1994 г.

119. Скулимовский М.М. Организация управления проектированием на всех стадиях жизненного цикла строительного проекта, (автореферат). Ч М.: 2002 г.

120. Современный маркетинг /Хруцкий В.Е., Корнеева И.В., Автухова Е.Э. Под ред. Хруцкого В.Е. Ч М.: Финансы и статистика, 1991 г.

121. Солунский А.И. Организационно-экономические проблемы перестройки управления строительством. /А.И.Солунский. Ч М.: Стройиздат, 1993 г.

122. Состояние рынка элитного жилья, 2005 г. Аналитический отчет компании МИЭЛЬ-недвижимостъ.

123. СП 11-101-95 Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. Москва, 1995 г.

124. Сравнительный анализ всех сегментов рынка новостроек московского региона. Аналитические материалы Информационного агентства Индикаторы рынка недвижимости.

125. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики. Ч Аналитическое материалы Российской Гильдии Риэтеров, 1999 г.

126. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Аналитическое материалы Российской Гильдии Риэтеров, 2000 г.

127. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Логвина Е. Столичный рынок элитного жилья: перспективы развития. Материалы аналитического центра компании МИЭЛЬ-недвижимость, 2005 г.

128. Стеценко О. Жизненный цикл продукта: его влияние на положение фирмы и ценовую политику. // Маркетинг, №4,1994 г.

129. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: теория и практика. Ч М.: Перспектива, 1996 г.

130. Теплоухов А. В поисках настоящих девелоперов. //Санкт-петербургский строительный еженедельник, №7(52), 2003 г.

131. Уоррен С. Баум. Цикл реализации проекта. //Финансы и развитие, № 12,1978 г.

132. Управление инвестициями: справочное пособие для специалистов и предпринимателей, /под общей редакцией В.В. Шеремета Ч М.: Высшая школа, 1998 г.

133. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. / под ред. И.И. Мазур, В.Д.Шапиро. Ч М.: Издательство АВВАЛОН, 2004 г.

134. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию. Ч М.: 2004 г.

135. Управление портфелем недвижимости. Ч М.: ЮНИТИ, 1998 г.

136. Управление проектами (Зарубежный подход) / под. ред. В.Д. Шапиро. Ч СПб.: ДваТрИ, 1993 г.

137. Управление проектами /Общая редакция В.Д. Шапиро. Ч СПб.: ДваТрИ, 1996 г.

138. Управление проектами. Токовый англо-русский словарь-справочник / под. ред. В.Д. Шапиро. Ч М.: Высшая школа, 2000 г.

139. Управление проектами. /И.И. Мазур, В.Д. Шапиро и др. Справочное пособие /Под ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. Ч М.: Высшая школа, 2001

140. Федеральный закон РФ № 39-Ф от 25.02.99 г. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений. В действующей редакции.

141. Федеральный Закон Российской Федерации №50 ФЗ от 09 июля 2003 г. О порядке подготовке и получения разрешения на строительство.

142. Федеральный Закон Российской Федерации №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

143. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. Чv1. М.: ЭКСМОС, 2002 г.

144. Финансовый менеджмент: теория и практика. / под общ. ред. Е.С. Стояновой. Ч М.: Перспектива, 1996 г.

145. Финансы /под ред. проф. А.М.Ковалевой. Ч М.: Финансы и статистика, 1996 г.

146. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контролинга. Пер. с нем. /под. ред. А.А. Турчака, Л.Г. головача, М.Л. Лукашевича. Ч М.: Финансы и статистика, 1997 г.

147. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2005 г.

148. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. Ч М.: Русская деловая литература, 1998 г.

149. Шаблоны документации ГК МИАН

150. Швальбе X. Практика маркетинга. Пер. с нем. Ч М.: Республика, 1995 г.

151. Шексня С.В. Управление персоналом современной организации. Ч М.: ИНТЕЛ-Синтез, 2000 г.

152. Шеремет В.В., Павлюченко В.М., Шапиро В.Д. и др. Управление инвестициями в 2-х томах. Ч М.: Высшая школа, 1998 г.

153. Шура М., Кузьминский О. Элитная недвижимость. Путеводитель по рынку недвижимости. Ч Издательства: The Platzdarm Group, Альпина Бизнес Букс, 2004 г.

154. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Ч М.: Феникс, 2002 г.

155. Эванс Дж., Берман Б. Маркетинг. Ч М.: Экономика, 1993 г.165. //Экономика и жизнь. Мировой рынок строительства, № 41,1993 г.

156. Экономика и финансы недвижимости, /под. общ. ред. Ю.В. Пашкуса, Ч СПб.: Издательский дом Санкт-Петербургского государственного университета, 1999 г.

157. Экономика недвижимости. Учебник, /под общ. ред. кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова. Ч М.: Дело, 1999 г.

158. Экономика недвижимости / под ред. В. И. Ресина. Ч М.: Дело, 2001 г.

159. Экономика строительства: учебник для ВУЗов под ред. И.С. Степанова. Ч М.: Юрайт, 1997 г.

160. Экспертиза инвестиций. В помощь предпринимателю Ч М.: ДжИПЛА тд., 1992 г.

161. Элитная жилая недвижимость Москвы: состояние рынка и прогноз за 3 квартал 2005 года. Аналитический отчет компании Конкордия Эссет Менеджмент.

162. Эрик С. Зигель, Лорен А. Шульц и др. Составление бизнес-плана /пер. с англ. Ч М.: Джон Уайли энд Санз, 1994 г.

163. Эткинд Ю.Л. Организация и управление строительством. Ч Свердловск, УГУ, 1991 г.

164. Аналитические и консатинговые агентства и объединения профессиональных участников московского рынка недвижимости

165. Наименование Описание Контакт в Москве

166. Russian Realty Русская недвижимость Информационный портал, аккумулирующий информацию по всем секторам рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Содержит аналитические материалы и базу данных объектов. www.russianrealtv.ru

167. Компания Blackwood Консатинг и аналитические исследования рынка, проведение исследований рынка по индивидуальным запросам клиентов, регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости. ул. Вохонка д.6, с.1, 915-40-00,105-7686 www.blackwood.ru

168. ABN Realty Компания с 1998 года оперирует на рынке коммерческой недвижимости, предоставляет консультационные услуги и маркетинговые исследования в области офисной недвижимости. ул. Пресненский Вал, д. 19, 737-02-02 www.abn-realtv.ru

169. Paul's Yard полный спектр услуг в сфере жилой и коммерческой недвижимости, включая оказание консатинговых услуг. Тверская ул., 16/2 Бизнес центр Галерея Актер 980-77-33 www.paulsvard.ru

170. Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko полный спектр услуг в сфере коммерческой недвижимости, включая оказание консатинговых услуг и разработку концепции проекта. www.cushmanwakefield.com

171. Классификация жилья на московском рынке недвижимости

172. Одной из наиболее часто применяемых классификаций является следующее разделение жилой недвижимости на классы:1. Элитное жилье1. Бизнес-класс1. Эконом-класс1. Панель1. ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ

173. Классификация элитной недвижимости по размеру:

174. Р1 Ч клубный лом (6-21 квартира, 3-9 этажей, 900 6 300 кв. м)

175. Р2 Ч малоквартирный дом (24-34 квартиры, 6-14 этажей, 3 300-6 750 кв. м)

176. РЗ Ч среднеквартирный дом (38-69 квартир, 6-15 этажей, 5 980 14 300 кв. м)

177. Р4 Ч многоквартирный дом (77-136 квартир, 9-29 этажей, 10 000 30 000 кв. м)

178. Р5 Ч высотный дом (149-160 квартир, 30-35 этажей, 20 000 24 200 кв. м)

179. Р6 Ч дом-город (470-800 квартир, 21 -44 этажа, 63 500 130 000 кв. м)

180. Долевое распределение элитной недвижимости по размеру1. PS (высотный дом) 2%1. Р6 (дом-го род} 5%1. Р1 (клубный дом) 46%

181. Р4 (многоквартир. дом) 18%1. Р3(среднеквар дом) 13%1. Р2 (малоквар. дом)16%

182. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость

183. Местоположение элитных объектов в Москве:

184. ЦАО: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Мещанский, Пресненский, Тверской, Хамовники, Якиманка;

185. ЗАО: Дорогомилово, Крылатское, Можайский, Раменки, Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково;1. СЗАО: Строгино, Щукино1. САО: Сокол.

186. Большинство районов относится к ЦАО, и при этом в ЦАО и вне его они расположены западнее оси север-юг, проходящей через центр Москвы (традиционно более предпочтительная для проживания территория).

187. Распределение предложения элитного жилья по районам1. Другие районы 27%1. Замоскворечь е 12%1. Плющиха 6%1. Остоженка 18%1. Патриаршие пруды 10%1. Арбат 27%

188. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость

189. На схеме условными обозначениями показано преимущественное местоположение элитной недвижимости.

190. Схема расположения элитной недвижимостиiWWI-y1. V J'-JC'f>*J

191. А Арбат Б - Басманный В - Дорогомилово Г - Замоскворечье Д - Крылатское Ж - Мещанский

192. К Пресненский Л - Раменки М - Сокол Н - Строгино О - Тверской П - Тропарево-Никулино

193. С Фили-Давыково Т - Хамовники У - Щукино X - Якиманка Ш, - Можайский

194. Среди клиентов компаний, специализирующихся на элитном сегменте, большим вниманием пользуется район Чистых прудов, благодаря своей зелени, бульварам, особнякам и церквям.

195. Ценовой анализ элитного жилья по районам1. Район Цена, $/кв.м.

196. Минимальная цена Средняя цена Максимальная цена

197. Остоженка 7 500 13 555 27 000

198. Плющиха 6 500 9 650 15 000

199. Патриаршие пруды 4 500 9 726 15 0001. Арбат 5 000 9 683 17 000

200. Замоскворечье 4100 6 864 13 000

201. Якиманка 4 350 8 800 20 000

202. Чистые пруды 5 500 8 961 17 200

203. Сретенка 4 700 6 721 15 000

204. Источник: компания Конкордия Эссет Менеджмент

205. Другими словами, престижность, предпочтительность мест проживания среди потенциальных покупателей элитного жилья определяется множеством факторов, и это требует комплексного изучения районов и микрорайонов (зон) размещения исследуемых объектов.

206. В результате проведенного Стерником социологического исследования был рассчитан средний бал для каждой зоны и получены рейтинги зон.

207. Рейтинг районов размещения элитной недвижимости

208. Район Микрорайон (топонимическая зона) Средний бал Рейтинг1. Арбат Старый Арбат 28,4 11. Новый Арбат 24,3 8

209. Смоленская набережная 25,3 4

210. Хамовники Остоженка 27,6 21. Фрунзенская 24,1 101. Хамовники 24,0 111. Плющиха 24,4 7

211. Замоскворечье Якиманка Замоскворечье 25,1 61. Тверской Тверская 22,7 141. Тверская-Ямская 20,2 201. Самотека 19,1 221. Сущевка 18,6 24

212. Пресненский Патриаршие пруды 25,9 31. Никитники 24,2 91. Грузины 20,9 171. Пресня 18,8 23

213. Мещанский Сретенка 17,7 26

214. Басманный Чистые пруды 25,2 5

215. Раменки Мосфильмовская 23,8 12

216. Дорогомилово Поклонная гора 20,8 18

217. Крылатское Крылатское 22,8 13

218. Фили-Давыдково Фили 18,3 251. Давыдково 17,6 271. Можайский Кунцево 15,0 28

219. Тропарево-Никулино Тропарево 21,0 161. Строгино Строгино 19,2 21

220. Щукино Западное Щукино 21,3 151. Восточное Щукино 14,1 29

221. Сокол Песчаные улицы 20,5 19

222. Источник: Стерник Г.М., материалы аналитического центра МИЭЛЬ-Недвижимость

223. Связь размера с местоположением

224. В других районах Москвы таких ограничений нет. Вот почему малоэтажные дома сосредоточены в основном в историческом центре, среднеэтажные Ч в других районах ЦАО, многоэтажные Ч вне ЦАО.

225. Элитные объекты по качеству можно разделить на 3 класса:класс А1 (люкс) Ч высший элитный класскласс А2 Ч средний элитный класскласс A3 Ч низший элитный класс

226. Основные требования к качеству элитных объектов:1. Новое строительство

227. Оригинальный архитектурный проект

228. Внешние и внутренние стены Ч кирпич, каркас Ч монолит, высокое качество строительства

229. Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория

230. Подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения

231. Высота потоков в квартирах 3,2 м и выше

232. Презентабельная входная группа, высококачественная отдека зон общего пользования

233. Большие окна с деревянными или дерево алюминиевыми стеклопакетами

234. Использование дорогих отделочных материалов

235. Центральное кондиционирование, система климат-контроля

236. Высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, OTIS, Tissen, Schindler, выпоненные по индивидуальному заказу)24.часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением

237. Развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, хол для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.

238. Сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможностью регулировки температур

239. Механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха

240. Бойлерная для всего дома или в каждой квартире1. Двойной ввод электрики

241. Современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора

242. Профессиональное управление зданием

243. Месторасположение Ч имеются в виду совокупность таких факторов как транспортная доступность, экологически благоприятная обстановка, развитая инфраструктура, исторические аспекты, вид из окна и однородное окружение.

244. Однако бизнес-класс предполагает наличие ряда недостатков, не позволяющих отнести объект к элитному. Стоимость квадратного метра бизнес-класса в Москве колеблется от $1 800 до S4 ООО, в зависимости от уровня перечисленных характеристик.

245. Средняя цена жилья бизнес-класса по округам

246. ЦАО ЗАО СЗАО ЮЗАО ЮВАО С АО СВАО1. О 1 ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО

247. Источник: компания Конкордия Эссет Менеджмент1. ЭКОНОМ-КЛАСС И ПАНЕЛЬ

248. Рынок современного жилья эконом-класса развивася паралельно с рынком элитного жилья. Дома эконом-класса входят в число домов, представляющих определенный интерес для желающих пробрести качественное жилье в столице.

249. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости Ценовой диапазон зданий панельных и по индивидуальному проекту

250. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости

251. Территориально районы строительства жилья эконом-класса и панельных домов удавлены от центра. Ценовой анализ округов и районов застройки приведен в таблицах ниже.

252. Ценовой анализ округов строительства жилья эконом-класса и панели

253. Округ Средняя стоимость $/кв.м.1. Западный 2 2901. Северо-Западный 21961. Юго-Западный 2 0641. Северный 1 7371. Восточный 1 7191. Северо-Восточный 1 6171. Южный 1 4751. Юго-Восточный 1 360

254. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости

255. Ценовой анализ районов строительства жилья эконом-класса и панели

256. Район Средняя стоимость $/кв.м.1. Гагаринский 3 763

257. Покровское-Стрешнево 3 3381. Крылатское 3 0121. Очаково-Матвеевское 2 9081. Останкинский 2 6281. Раменки 2 5621. Сокольники 2 5251. Черемушки 2 442

258. Источник: аналитические материалы Объединенного российского сервера недвижимости

Похожие диссертации

• Управление развитием недвижимого имущества
• Проектное управление созданием и развитием объектов недвижимости логистического назначения
• Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости
• Управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия
• Разработка стратегии управления развитием объектов торговой недвижимости