Управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Чернявский, Алексей Сергеевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия"
На правах рукописи
Чернявский Алексей Сергеевич
УПРАВЛЕНИЕ СОХРАНЕНИЕМ И РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
1 7 НОЯ 2011
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва-2011 г.
005002201
Работа выпонена на кафедре управления недвижимостью ФГБОУ ВПО Государственный университет управления.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор
Талонов Александр Владимирович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор
Иванова Нина Вячеславовна
кандидат экономических наук, Туфлина Ольга Эдуардовна
Ведущая организация:
Российский государственный торгово-экономический университет
Защита состоится л30 ноября 2011 г. в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при Государственном университете управления по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, д. 99, А-422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВП( Государственный университет управления, с авторефератом - на официально! сайте ГУУ: Ссыка на домен более не работает.
Автореферат разослан л28 октября 2011 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 212.049.0'" доктор экономических наук, профессор
Воронин М.И.
Актуальность темы исследования
Одним из существенных факторов повышения эффективности управления объектами недвижимости является использование и сохранение объектов недвижимости культурного наследия.
Культурное наследие - духовный, культурный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности. Наравне с природными богатствами это главное основание для национального самоуважения и признания мировым сообществом.
Сложившаяся на сегодняшний день в России ситуация в сфере сохранения объектов недвижимости культурного наследия характеризуется высокой долей государственного регулирования с одной стороны, и недостатком бюджетного финансирования процессов сохранения объектов наследия с другой. По сообщениям органов Росохранкультуры в России насчитывается 90 тысяч недвижимых памятников культуры, из них 23 тысячи -памятники федерального значения. Лишь 15% от общего числа учтенных памятников истории и культуры находятся в удовлетворительном состоянии. Поставив задачу, увеличить к 2020 г. эту долю до 20%, государство подсчитало, что ежегодно, требуется реставрировать до 3 тысяч памятников. Реальная потребность в капиталовложениях оценивается в 400-600 мрд. руб. а это более чем в 10 раз превышает объемы, предусмотренные бюджетом. Невоспонимые потери вследствие разрушения и утраты памятников культурного наследия составляют более 100 мн. руб. ежегодно.
Ситуация усугубляется отсутствием благоприятного инвестиционного климата в области сохранения зданий-памятников, что вызвано в первую очередь, не столько несовершенством юридической базы девелопмента исторических зданий, сколько отсутствием эффективных экономических механизмов преобразования объектов недвижимости культурного наследия. По этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию памятников истории и культуры не просто необходимо направить значительные инвестиции, но и в корне пересмотреть стратегию развития объектов недвижимости культурного наследия на общегосударственном уровне.
Осознавая необходимость стимулирования привлечения внебюджетных источников финансирования в реставрацию объектов недвижимости культурного наследия, органы охраны наследия, первоочередной задачей ставят обеспечение развития экономических механизмов, привлекательных для инвестирования в реставрацию объектов культурного наследия. Сложность этой задачи, ее многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, временная отдаленность принятия решения от его реализации предопределили потребность в анализе проектов реставрации и приспособления под современное использование зданий-памятников.
В этой связи достаточно актуальным является исследование, обосновывающее представление о развитии объектов исторической недвижимости как о привлекательной инвестиционной деятельности, целью
которой является не только получение прибыли, но и сохранение объектов наследия для следующих поколений.
Степень разработанности проблемы.
Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации проектов развития объектов недвижимости культурного наследия освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.
Отдельные аспекты управления недвижимостью рассмотренные в трудах отечественных ученых. Среди них следует выделить работы А.Н. Асаула, J1.C. Васильевой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, Н.В. Ивановой, С.Н. Максимова, И.И. Мазура, В.В. Кущенко, И.Г. Лукмановой, Н.Г. Ольдерогге, A.B. Талонова, О.Э. Туфлиной, В.Д. Шапиро.
Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрены в трудах Т.А. Славиной, C.B. Семенцова, A.B. Махровской и др.
Вопросам экономики процессов сохранения объектов недвижимости культурного наследия посвящены работы Д. Рипкема, К.В. Малининой, Т.В. Кононенко, М.Е. Кулешовой.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по сохранению и развитию объектов недвижимости культурного наследия для обеспечения принятия участниками указанного вида деятельности эффективных управленческих решений, позволяющих реализовать потенциал объектов наследия посредством наилучшего и наиболее эффективного их использования, с учетом выпонения охранных обязательств.
Для достижения указанной цели решены следующие задачи:
- проанализирован и обобщен зарубежный и отечественный опыт управления развитием объектов культурного наследия;
- выявлена и обоснована применимость методологии девелопмента для решения задач связанных с управлением процессами развития объектов исторической недвижимости;
- выявлены особенности действующего законодательства в части регулирования отношений сохранения, распоряжения и использования объектов недвижимости культурного значения, землепользования, градостроительства, инвестиционного процесса в строительстве;
- определено и обосновано значение государственно-частного партнерства в реализации проектов девелопмента памятников истории и культуры;
- определены функциональные границы деятельности участников девелопмента на различных стадиях жизненного цикла развития объектов недвижимости культурного наследия;
- разработан методический подход к управлению развитием объектов недвижимости культурного наследия
- выявлены современные факторы и условия, определяющие пути повышения
эффективности управления развитием объектов культурного наследия.
Объектом исследования являются субъекты хозяйственной деятельности выпоняющие материальные преобразования в комплексе объектов недвижимости культурного наследия, обеспечивающие повышение эффективности использования памятников истории и культуры, решение проблем, связанных с его сохранением, использованием и развитием.
Предметом исследования являются совокупность теоретических и прикладных методов, моделей и инструментов обоснования и оценки эффективности принимаемых управленческих решений по развитию объектов недвижимости культурного наследия.
Теоретической основой исследования послужили современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.
Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по управлению сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия на основе методологии девелопмента.
В результате проведенного исследования получены следующие новые научные результаты:
1. Обоснованы и разработаны принципы эффективной организации процесса девелопмента культурного наследия;
2. Разработан агоритм управления развитием объектов недвижимости культурного наследия;
3. Доказана необходимость и предложены нетрадиционные для сохранения объектов недвижимости культурного наследия формы применения государственно-частного партнерства: концессия, доверительное управление, совместные предприятия;
4. Разработан методический подход к выбору формы реализации государственно-частного партнерства в сфере сохранения и развития исторической недвижимости;
5. Разработаны методические рекомендации по финансовому обеспечению проектов сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия;
6. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников девелопмента исторической недвижимости, определяемая нормативно-аналитическими параметрами времени выпонения работ и взаимозависимостями между работами.
Достоверность научных результатов подтверждается применением научных методов исследования, достаточно представительным информационным обеспечением, "понотой анализа теоретических и практических разработок, практической проверкой и внедрением результатов диссертационного исследования.
Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению объектами недвижимости культурного наследия.
Практическая значимость исследования состоит в следующем:
1. Предложен агоритм управления" развитием недвижимых памятников истории и культуры, позволяющий формировать эффективное управленческое решение на всех этапах развития объекта наследия.
2. Предложена модель выбора формы организации государственно-частного партнерства, которая позволяет вырабатывать наиболее эффективную форму взаимодействия государства и бизнеса для реализации проектов развития недвижимых объектов наследия.
3. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников проекта девелопмента зданий-памятциков истории и культуры, которая способствует сокращению сроков реализации проекта.
Апробация результатов исследования Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались автором и были одобрены на конференциях: 26-Всероссийская научная конференция молодых ученых Реформы в России и проблемы управления, (Москва, ГУУ, май, 2011г.) и 16-ой Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления (Москва, ГУУ, октябрь, 2011 г.)
Внедренне разработанных методических рекомендаций проводилось в рамках реализации проектов сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия Национальным Центром Опеки Наследия.
Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 5 научных трудов, общим объемом 2,0*пл., лично автору принадлежит 1,5 п.л. Работы посвящены проблемам привлечения внебюджетных источников финансирования и правового обеспечения процессов сохранения и развития объектов культурного наследия.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Работа содержит 140 страниц основного машинописного текста, 10 таблиц и 12 рисунков. Список использованной литературы включает 105 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Структура диссертации.
Во введении дано обоснование темы исследования и ее актуальности, сформулированы цель и задачи работы, определены предмет и объекты исследования, выделена научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе изложены основные характеристики объектов недвижимости культурного наследия, сформулирорано определение объекта
недвижимости культурного наследия как объекта управления, проанализирована сложившаяся система управления и государственной охраны недвижимых объектов наследия, исследованы современные теоретические основы реализации проектов девеломента.
В ходе проведения исследования были выявлены основные характеристики объектов недвижимости культурного наследия:
1. отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта, т.е. прочная связь с землей;
2. наличие характерных признаков определенной цивилизации, эпохи или исторических событий;
3. наличие связанных с объектом уникальных образцов деятельности человека, представляющих собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.
Учитывая цели диссертационной работы, сформулировано следующее понятие объектов культурного наследия:
Объекты недвижимости культурного наследия - это особый вид недвижимого имущества, каждая единица которого (здание, квартал, исторический центр города) уникальна и обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал.
Проведенный анализ сложившейся системы управления позволяет сделать вывод, что действующая сегодня в нашей стране система управления объектами недвижимости культурного наследия не впоне соответствует современному социально-экономическому контексту, в котором существуют памятники.
Ключевыми характеристиками сложившейся системы управления историческими зданиями можно назвать жесткое охранное законодательство, отсутствие действенных мер привлечения внебюджетных средств в сохранение и развитие объектов наследия и высокую долю государственной собственности на данные объекты недвижимого имущества. Это порождает ситуацию острого бюджетного дефицита. По экспертным оценкам, в настоящее время объем государственного финансирования, выделяемого на содержание и реставрацию одних только памятников федерального значения, составляет не более 15% от необходимого. Примерно две трети памятников федерального значения нуждаются в реставрации.
В этой ситуации система управления исторической недвижимостью, при которой к исключительной компетенции государства относятся не только законодательное регулирование и надзор над охраной памятников, но также их содержание и реставрация, отчуждает объекты наследия от экономической жизни города. Находящиеся под охраной государства памятники в нашей стране существуют вне рынка и не являются поноценными экономическими объектами. Исключения есть, но они единичны.
На основании изучения методов организации инвестиционных процессов обосновано использование методологии девелопмента к процессам развития объектов культурного наследия. В рамках данного исследования под понятием
девелопмент следует понимать - осуществление материальных изменений в объекте недвижимости (к которым можно отнести работы по реставрации и реконструкции, а также строительству), приводящее к трансформации одного объекта недвижимости неразвитого, невостребованного на рынке недвижимости в другой объект, востребованный на активном рынке. Девелопмент объектов культурного наследия подразумевает организацию финансирования и осуществление проекта по развитию функционирующей недвижимости, нуждающейся в модернизации или смене ее функционального назначения, с учетом охранных ограничений и специфики самого здания-памятника.
Учитывая специфику объекта недвижимости культурного наследия, высокий уровень социальной ответственности при реализации подобных проектов, автором были сформулированы принципы эффективной организации процесса девелопмента культурного наследия, среди которых: принцип сохранения культурного наследия, принцип экономической эффективности, принцип бюджетной эффективности, принцип социальной эффективности, принцип территориальной эффективности, принцип рационального природопользования.
На основании общих закономерностей организации проектов развития объектов недвижимости определены основные этапы, цели и участники процесса девелопмента объектов недвижимости культурного наследия.
Вторая глава посвящена изучению методических основ организации проектов девелопмента объектов недвижимости культурного наследия.
В ходе исследования правовых возможностей организации девелопмента объектов культурного наследия автором выявлены основные процедурные ограничения получения прав пользования и распоряжения объектом наследия. Так в соответствии с действующим законодательством, передача объекту новому собственнику или пользователю вне зависимости от типа получаемых прав распоряжения возможна только при условии обременения его обязательствами по сохранению и надлежащему использованию памятника. В свою очередь, это означает, что кроме традиционных государственных конкурсов на заключение инвестиционных контрактов, договоров аренды или концессии, или же приватизацию потребуются допонительные юридические операции. К ним относятся: установление собственника, формирование пакета правоустанавливающих документов, освобождение объекта от прав третьих лиц, определение предметов охраны и границ участка, заключение охранных договоров, согласование с упономоченными органами. При этом, согласованию подлежат не только работы по изменению внешнего облика и интерьера объекта, но и проведение любых землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта недвижимости культурного наследия. Кроме того, пользователи объектов культурного наследия, в том числе и собственники объектов, могут быть обязаны обеспечить доступ к объекту наследия (это дожно быть определено в паспорте объекта).
Таким образом, имея дело со специфическим объектом недвижимого имущества, учитывая накладываемые органами государственной охраны ограничения в использовании и обязательства по надлежащему сохранению объекта, а также ввиду невозможности привлечения некоторых видов займов, для финансирования девелопмента объектов наследия, автором обоснована и предложена концепция реализации проектов девелопмента объектов культурного наследия с помощью механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП).
Государственно-частное партнерство, как хозяйственное партнерство государства и частного сектора, представляющее собой институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом, в целях мобилизации инвестиций и реализации общественно-значимых инвестиционных проектов в широком спектре сфер деятельности, в качестве важнейшей функции выдвигает привлечение инвестиций частного сектора в объекты, являющиеся государственной собственностью.
Реализация инвестиционных проектов девелопмента объектов культурного наследия посредством государственно-частного партнерства подразумевает догосрочное сотрудничество между органами государственной власти и девелоперской организацией, при котором:
1. Реализация потенциала недвижимых памятников истории и культуры достигается за счет привлечения и использования проверенных в бизнесе успешных моделей управления недвижимостью;
2. Все необходимые ресурсы предоставляются партнерами для совместного использования в общей организационной структуре;
3. Возможные проектные риски оптимально распределяются между партнерами в зависимости от их компетенции в области управления рисками.
В ходе проводимого исследования основных типов и форм реализации государственно-частных партнерств автором доказана целесообразность применения таких форм ГЧП как:
- аренда;
- концессия; доверительное управление;
- совместные предприятия.
На основе анализа применимости указанных форм ГЧП, автором систематизированы критерии выбора формы государственно-частного партнерства при девелопменте исторической недвижимости. Данные результаты представлены в форме таблицы 1.
Основными критериями принятия решения, по мнению автора, являются следующие: право собственности, процедура привлечения негосударственного инвестора, финансирование и распределение доходов, управление объектом, возможность распределения рисков между партнерами, привлекательность с точки зрения привлечения заемного финансирования, необходимость от освобождения прав третьих лиц, участие государства в расходах.
Таблица 1.
Характеристики форм реализации государственно-частного партнерства
№ п/п ^чФорма ГЧ11 Критерий N. Концессионное соглашение Аренда Совместные предприятия
Доверительное управление Внесение объеста в уставной капитал Внесение права пользования имуществом в уставной капитал
1. Право собственности Не переходит I |е перехода Не переходит Переход) тт Не переходит
2. Процедура привлечения негосударственного инвестора Торга (конкурс) Торги (конкурс) Торги Создание нового юридического лица и внесение вклада/заявлеш 1я б увеличении уставного капитала в уже существующее Создание нового юридического лица и внесение вклада/заявления б увеличении уставного капитала в уже существующее
3. Финансирование и доходы Расходы на реставрацию На условиях договора На условиях договора На условиях договора На условиях документов, оформляющих внесение имущества в уставный капитал На условиях документов, оформляющих внесение права пользования в уставный капигал
Расходы на эксплуатацию На условиях договора На условиях договора На условиях договора На условиях документов, оформляющих внесемте имущества в уставный капитал На условиях документов, оформляющих внесение права пользования в уставный капитал
Платежи собственнику объекта Концессионная maia Арендная плата Доход от использования объекта Оплата акций + дивиденды Оплата акций + дивиденды
Доходы от использования объекта Концессионер Арендатор Собственник, выгодоприобретатель ОАО - собственник объекта ОАО - пользователь объекта
4. Управление Детально регламентируется порядок управления В соответствии с договором В соответсшш с договором На условиях документов, оформляющих внесение имущества в уставный кашггал, корпоративных норм На условиях документов, оформляющих внесение права пользования в уставный капитал, корпоративных норм
5. Возможность распределения рисков между партнерами Возможности ограничены Возможности достаточно широкие Риски,связанные с объектом - на собственнике, с его эксплуатацией - на управляющем, распределение ограничено ОАО приобретает риски вместе с правом собственности На условиях документов, оформляющих внесение права пользования в уставный капитал
6. Привлекательность с точки зрении привлечения заемного финансирования Небольшая, выше при наличии допонительных гарантий концедента В зависимости от условий договора Невысокая Высокая Невысокая
7. Необходимость освобождения от прав третьих лиц Необходимо Нет Да Да Да
8. Участие государства в расходах Да (сложности бюджетного финансирования) Да (капитальные расходы, оплата товаров, работ и услуг) Да(капитальные расходы, оплата товаров, работ и услуг) Да (субсидии и субвенции в соответствии с целевой программой, инвестиции в УК ОАО) Да (капитальные расходы, оплата товаров, работ и услуг)
При реализации проектов девелопмента объектов культурного наследия от специалистов требуется профессиональный подход к принятию управленческих решений по развитию памятников истории и культуры, обеспечивающих разработку и воплощение концепции эффективного развития объекта недвижимости, своевременную корректировку рабочего процесса, освоение и обеспечение возврата инвестиций, непрерывную координацию действий всех участников инвестиционного проекта.
Применительно к этому предложен агоритм управления развитием недвижимых объектов наследия, ориентированный на специалистов в области девелопмента объектов культурного наследия (рис. 1.).
№ пУп I Содержание работ
1 | Формулировка бизнес-иле и
2 . Выбор объекта
3 Анализ коммерческой выпонимости проекта Прогноз социально-экономического развития территории
Анализ рынка недвижимости (динамика спроса и предложения, дефицит, стоимость аренды!
Анализ конкурентной среды
4 Информация о потребностях клиентов
5 Исследование правовой осуществимости проекта
6 Анализ возможностей приспособления объекта к современному использованию
7 Информация о возможностях адаптации объекта
8 Поиск вариантов развития внутри установленных ограничений
9 Выбор варианта наилучше! о и наиболее эффективного использования объекта
10 Характеристики требуемого объекта недвижимое! н
11 Разработка маркетингового плана продукта
12 Требования к проектированию реконструкции объекта
13 Разработка эскизного проекта
14 Определение инвеептионных потребностей проект
15 Оценка возможности государственною участия в проекте
16 Анализ применимости государственно-частного партнерства Создание инициативной группы проработки вариантов партнерства
Разработка вариа1гтов реализации проекта в с помощью механизмов ГЧП
Выбор предпочтительного способа участия в ГЧП
17 Опенка экономических прел} шеств ГЧП я сравнении с традиционными способами приобретения прав на объект
18 Финансовый анализ Оценка стоимости капитала, привлеченного для реал и шиш проект
Выбор схемы и установление источников финансирования
11рогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проект
Оиенка показателей эффективности проект
19 I ринятпе решение о реализации проекта
20 Оформление ГЧГ1. заключение конракюв. дсиоров концессии, аренды, управления, создание С11
21 Оформление имущественных нрав на объект, прав пользования, распоряжения объектом
22 Получение разрешительной документации Заключение охранных договоров
Согласование эскизного проекта
Получение планово-реааврашюною задания, разрешении на нлучио-исссдовательскне к проектные работы.
23 Организация финансирования Привлечение финансирования
Управление денежными потоками но проекту
24 Проектирование Выпонение исследовательских и проектных работ для согласования проектного решения
Согласование проектного решения с органами охраны наследия
Разработка рабочего проекта (испонительной и сметной документации)
Проведение экспертизы проекта
25 Строительство Проведение тендеров и заключение шпрактое с подрядчиками
Создание систем взаимодействия и контроля между участниками
Производство работ согласно проектной ДОКУМС1ГГПЦНИ
Авторский надзор
Организация ироьерок надлежащею испонения охранных обязательств
1 !ередача завершенного строительством объекта
11одготовка и сдача в эксплуатацию готовою объекта
26 Управление и распоряжение результатами
27 Отказ от реализации проекта
Рис. 1. Агоритм управления развитием объекта недвижимости культурного наследия.
Приведенный агоритм действий представляет собой универсальную модель для принятия управленческого решения при определении варианта развития памятника культуры с учетом возможностей организации государственно-частного партнерства. Учитывая специфику объекта недвижимости, особое внимание в нем уделяется процессам выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта наследия, взаимодействию с органами охраны наследия, анализу вариантов государственного участия в проекте, финансовому менеджменту проекта.
Агоритм принятия решения по развитию объекта недвижимости культурного наследия, изображенный на рис.1., наглядно показывает этапность реализации проектов развития объектов недвижимости, их комплексность, многокритериальность, зависимость от факторов внешней и внутренней среды и отражает процесс принятия управленческого решения по развитию недвижимого памятника. На основании выделенных этапов, базируясь на принципах девелопмента, выработанных первой главе и учитывая проработанные варианты государственного участия в проекте формируется методический подход к развитию объектов культурного наследия.
В третьей главе излагается предложенные автором пути совершенствования методов управления развитием объектов культурного наследия. Среди них - методические рекомендации по организации финансирования проектов развития объектов культурного наследия.
При всем изобилии кредитных и финансовых инструментов финансирования проектов девелопмента коммерческой и жилой недвижимости, их применимость к финансированию проектов развития объектов наследия порой весьма ограничена. Связано это в первую очередь с единичностью и уникальностью подобных проектов, как следствие, отсутствием единой общепринятой методики организации финансирования. Тем не менее, на основе общих закономерностей ведения строительных проектов, анализа правовой применимости и методики оценки эффективности проектов автору удалось систематизировать параметры основных вариантов привлечения финансирования и предложить методические рекомендации по организации финансирования проектов развития недвижимых памятников.
Проекты развития объектов наследия находящихся в частной собственности не имеют принципиальных отличий в части организации финансирования от проектов девелопмента коммерческой или жилой недвижимости. Данные проекты характеризуются высокой степенью привлекательности с тоски зрения получения заемных средств. Обусловлено это наличием объекта, права собственности на который могут быть заложены банку или иному заемщику.
При аренде объекта наследия отсутствие вещественных прав на объект исключает привлечение заемного финансирования под залог реставрируемого объекта недвижимости.
Концессионное соглашение, предусматривает реставрацию объекта за счет инвестора, и возврат инвестиций в процессе его эксплуатации. Как правило, привлечение заемных средств для реализации проекта может быть
осуществлен под государственные гарантии, что позволяет существенно увеличить сумму займа.
Договор доверительного управления может предусматривать согласие собственника объекта на его залог, но такие ситуации для российского рынка недвижимости редкость.
При внесении объекта в уставной капитал акционерных обществ, для ипотечного кредитования восстановления и развития объекта, требуется согласие акционеров на залог объекта по договым обязательствам.
Объединяющими для реализации проектов вне зависимости от форм собственности на объект и участия государства в проекте являются механизмы финансирования, характерные для всех коммерческих предприятий. Это могут быть механизмы, предусматривающие финансирование, за счет собственных источников, привлеченных или заемных средств, и их комбинации в различных пропорциях в соответствии с возможностями обеспечения договых обязательств, финансового состояния предприятия, перспективных сроков реализации проекта и оценки его эффективности.
Учитывая многоэтапность и взаимозависимость процессов принятия управленческих решений, сложность систем взаимодействия и контроля между участниками девелопмента объекта культурного наследия, в качестве оптимизации процессов управления автором предлагается применение таких инструментов управления проектом как построение сетевых матриц.
Сетевые матрицы взаимодействия между участниками процесса девелопмента позволяют решать вопросы оперативного планирования проведения работ, наглядно отображают структуру взаимодействий внутри реализуемого проекта девелопмента, способствуют формированию уровней функциональной ответственности участников.
Основой для построение подобного коридорно-масштабного графика служит разработанная автором нормативно-аналитическая таблица временных параметров и взаимозависимостей работ по девелопменту объектов культурного наследия (таблица 2.).
Данная таблица составлена на основе нормативных актов ведения проектных и строительных работ, регламентов работы государственных органов, а также на основе экспертных оценок практикующих специалистов в области проектирования, реставрации, ведения маркетинговых исследований и финансового инжиниринга.
Расшифровка условных обозначений принятых в таблице:
- Параметр ^ отображает порядковый номер работы. Присвоение порядкового номера необходимо для отображения взаимозависимостей работ, и наглядного обозначения на сетевой матрице.
- Параметр Ы показывает зависимость текущей работы от предыдущих работ по проекту.
- ^ время, затрачиваемое на проведение работы.
Под Заказчиком автор понимает физическое или юридическое лицо, инициирующее проект и непосредственно заинтересованное в его реализации.
Под Имущественными органами понимаются органы государственной власти, наделенные пономочиями собственника объекта, и упономоченные в организации государственно-частного партнерства.
Таблица 2.
Нормативно-аналитическая таблица временных параметров и взаимозависимостей работ по девелопменту объектов культурного наследия
ы Ч Содержание работы Ответственный испонитель 1м
1. 2. 3. 4. 5.
Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
- 1 Формулировка бизнес-идеи 3(Заказчик) 0,5
1 2 Предварительный анализ 3 0,5
Анализ коммерческой выпонимости проекта
2 3 Прогноз социально-экономического развития территории К (консультанты) 0,5
3 4 Анализ рынка недвижимости (динамика спроса и предложения, дефицит, стоимость аренды) К 1
4 5 Анализ конкурентной среды к 0,5
5 6 Разработка маркетингового плана продукта к 0,5
Технический анализ
2 7 Исследование правовой осуществимости проекта 3 0,5
б 8 Получение задания на проектирование п (проектировщик) 0,5
8 9 Исследование физической возможности реализации проекта (проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта.) П, СО (согласующие органы) 1
9 10 Компоновка потребительских, инженерных требований к проектированию реконструкции объекта наследия п 0,5
10 11 Разработка эскизного проекта п 2
Создание государственно-частного партнерства для реализации проекта
6 12 Оценка возможности государственного участия в проекте 3 2
12 13 Создание инициативной группы проработки вариантов партнерства(определение госоргана действующего в интересах государства) 3, ИО (имущественный орган) 1
13 14 Разработка вариантов.реализации проекта в с помощью механизмов гчп 3, ИО 1
14 15 Выбор предпочтительного способа участия в ГЧП 3, ИО 0,5
15 16 Оценка экономических преимуществ ГЧП в сравнении с традиционными способами приобретения прав на объект 3 0,5
Финансовый анализ
11 17 Определение инвестиционных потребностей проекта, к 1
16, 17 18 Оценка стоимости капитала, привлеченного для реализации инвестиционного проекта к 4
18 19 Выбор схемы и установление источников финансирования 3, К 0,5
19 20 Прогноз прибылей и денежных потоков за счет реализации проекта 3, К 1
20 21 Оценка показателей эффективности проекта. З.К 1
Таблица 2.(продожение) Нормативно-аналитическая таблица временных параметров и взаимозависимостей работ по девелопменту объектов культурного наследия
ы Ч Содержание работы -] Ответственный испонитель 1,.)
1. 2. 3. 4. 5.
. Правовое обеспечение проекта
21 22 Оформление ГЧП, заключение конрактов, догоров концессии, аренды, управления, создание совместных предприятий 3, ио 1
22 23 Оформление имущественных прав на объект, прав пользования, распоряжения объектом 3, ио 1
23 24 Заключение охранных договоров 3, со 1
24 25 Согласование эскизного проекта п, со 2
25 26 Выдача планово-реставрационого задания, разрешений на научно-исследовательские и проектные работы. со 1
Организация финансирования
24 27 Привлечение финансирования 3 3
2 28 Управление денежными потоками по проекту 3 N
Проектирование
26, 27 29 Выпонение исследовательских и проектных работ для согласования проектного решения п 2
29 30 Согласование проектного решения с органами охраны наследия п, со 2
30 31 Разработка рабочего проекта (испонительной и сметной документации) п 5
31 32 Проведение экспертизы проекта со 3
Заключение контрактов и строительство объекта
31 33 Проведение тендеров и заключение контрактов с подрядчиками 3, по (подрядные организации) 2
33 34 Создание систем взаимодействия и контроля между участниками реализации проекта 3, по 0,5
32, 34 35 Производство работ согласно проектной документации по 24
32, 34 36 Авторский надзор П 24
32, 34 37 Организация проверок надлежащего испонения охранных обязательств во время строительной фазы проекта со 24
32, 34 38 Участие в работе проверочных комиссий, проводимых АТИ, органами охраны наследия, банком, а также ведомственными инспекциями и комиссиями 3 24
35, 36, 37, 38 39 Передача завершенного строительством объекта ПО 2
39 40 Подготовка и сдача в эксплуатацию готового объекта 3 2
39 41 Участие в работе комиссии по вводу объекта в эксплуатацию СО 1
"'. "'''"Х" " Маркетинг управление и распоряжение результатами
40 42 Испонение договорных отношений государственно-частного партнерства 3, ио N
Согласующие органы - собирательное обозначение органов охраны наследия; государственных органов архитектуры и градостроительства, строительной инспекции; органов надзора: пожарного, санитарно-эпидемиологического, охраны труда и т.д.; утвержденные комиссии про сдаче объектов завершенного строительства в эксплуатацию.
Проектировщик и подрядные организации - организации, производящие работы по проектированию и ведению реставрационных работ, имеющие соответствующую государственную аккредитацию.
Консультанты - привлекаемые, к работам в составе команды девелопера эксперты в области маркетинга, финансового инжиниринга, консатинга; историки, архитекторы и искусствоведы.
Значение параметра подразумевает корректировку сроков
реализации проекта, в зависимости от достигнутых договоренностей по государственно-частному партнерству.
Представленная таблица является универсальной, и может быть применена к любому проекту девелопмента объектов культурного наследия, с учетом корректировки усредненных сроков проектирования и реставрационно-строительных работ.
Таблица 2 содержит необходимые данные для построения сетевой матрицы взаимодействия участников. Применение сетевых матриц в процессе управления проектом девелопмента позволяет подготовить научно-обоснованный скоординированный план реализации всего комплекса работ по развитию объектов наследия. Такой план дает возможность более эффективно использовать имеющиеся ресурсы, так как определение критических работ и резервов времени на некритических работах позволяет перераспределять ресурсы и сокращать срок реализации поставленных задач.
В продожение оценки эффективности предложенных методических подходов к развитию исторической недвижимости, на примере рассмотрены практические вопросы применения предложенных агоритмов организационных таблиц к принятию управленческого решения по развитию объекта культурного наследия.
В диссертационном исследовании был рассмотрен вариант преобразования объекта недвижимости с целью повышения эффективности его использования. В качестве объекта анализа был выбран функционирующей объект недвижимости культурного наследия муниципального значения -путевой дворец построенный по указу императрицы Екатерины II (XVIII в.) в г. Торжке Тверской области, не обладающий на момент исследования рыночной привлекательностью, и как следствие низкой эффективностью отдачи от его функционирования. Выбор стратегии и формы развития объекта произведен на основе предложенных агоритмов, базируясь на технических характеристиках здания, маркетинговом исследовании внешней среды объекта (района, где расположен объект). Достижение оптимального результата рассматривалось с позиции наиболее эффективного варианта развития объекта с учетом характеристик здания и потребностей рынка недвижимости.
На примере данного объекта была продемонстрирована реализация предложенного метода оптимизации процессов управления. Применение организационно-экономической модели взаимодействия участников процесса девелопмента объекта наследия и построение сетевой матрицы взаимодействия участников позволило сократить срок реализации проекта на 12 месяцев, по сравнению с последовательным поэтапным выпонением работ.
Основные научные результаты диссертационного исследования:
1. Обоснованы и разработаны принципы эффективной организации процессов развития объектов недвижимости культурного наследия на основе методологии девелопмента, включающие: принцип сохранения культурного наследия, принцип экономической эффективности, принцип бюджетной эффективности, принцип социальной эффективности, принцип территориальной эффективности, принцип рационального природопользования.
2. Разработан агоритм управления развитием объектов недвижимости культурного наследия, учитывающий особый охранный статус объекта исторической недвижимости; специфику получения правоустанавливающих документов; особенности ведения изыскательных, проектировочных, реставрационных и строительных работ; возможные варианты участия государства в проекте; особенности финансирования проекта развития исторической недвижимости.
3. Доказана необходимость и предложены нетрадиционные для сохранения объектов недвижимости культурного наследия формы применения государственно-частного партнерства: концессия, доверительное управление, совместные предприятия, позволяющие на основе оптимальных организационно-экономических структур реализовывать проекты развития Хисторической недвижимости, при сохранении государственной собственности на здания-памятники';
4. Разработан методический подход к выбору формы реализации государственно-частного партнерства в сфере сохранения и развития исторической недвижимости, основанный на систематизированных автором критериях принятия решений, определяющих основные характеристики форм государственно-частного партнерства;
5. Разработаны методические рекомендации по финансовому обеспечению развития объектов недвижимости культурного наследия, позволяющие формировать оптимальную схему организации финансирования, с учетом возможностей залога объекта недвижимости, привлечения финансирования под государственные гарантии, государственного льготного Х кредитования социально-ориентированных проектов, выпуска и размещения договых бумаг совместных государственно-частных предприятий.
6. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников девелопмента объектов культурного наследия, определяемая нормативно-аналитическими параметрами времени выпонения работ и
взаимозависимостей между работами, которая дает возможность формировать уровни функциональной ответственности участников, решать вопросы оперативного планирования, оптимизировать сроки выпонения работ по развитию исторического памятника, за счет совмещения и паралельного выпонения части операций предпроектного, и проектного этапов реализации проекта девелопмента объекта наследия.
Основные научные положения диссертации нашли отражение в следующих публикациях:
1. Чернявский A.C. Проблема сохранения исторической недвижимости в контексте рационального природопользования.//Вестник университета, №17. -М.: ГУУ, 2010, 0,5 п.л. (статья)
2. Талонов A.B. Чернявский A.C. Управление объектами культурного наследия на основе принципов государственно-частного партнерства.//Вестник университета, №6. М.: ГУУ, 2011, 1 п.л. (статья) в т.ч. принадлежит лично автору 0,5 п.л.
3. Чернявский A.C. Проблемы организации правового обеспечения процессов редевелопмента объектов культурного наследия.// Материалы 25-Всероссийской научной конференции молодых ученых Реформы в России и проблемы управления,- М.: 2010. - 0,15 п.л.
4. Чернявский A.C. Методы привлечения частных инвестиций в развитие объектов культурного наследия.//Материалы 26-Всероссийской научной конференции молодых ученых . Реформы в России и проблемы управления,- М.: 2011. - 0,15 п.л.
5. Чернявский A.C. Организация финансирования девелопмента объектов культурного наследия.// Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления. - М.: 2011. - 0,2 п.л.
Подп. в печ. 20.10.2011. Формат 60x90/16. Объем 1,0 п
Бумага офисная. Печать цифровая.
Тираж 50 экз. Заказ № 769
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru
www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Чернявский, Алексей Сергеевич
Введение.
Глава 1. Объекты недвижимости культурного наследия как объекты управления.
1.1. Понятие объекта недвижимости культурного наследия; Признаки, виды, классификация.
1.2. Сложившаяся система управления объектами недвижимости культурного наследия:.13!
1.3. Государственная охранашамятников истории и культуры.
1.4. Сущность и принципы девелопмента объектов недвижимости? культурного наследия-.;.;.
Глава 2. Методические основы управления сохранением и развитием, объектов недвижимости*культурного наследия;.
2.1. Девелопмент объектов недвижимос ти культурного наследия на основе принципов государственно-частного партнерства;.
2.2. Методический подход к принятию решения по выбору формы и метода реализации государственно-частного партнерства.54=
2.3. Методический подход к управлению развитием исторической недвижимости;.
Глава 3. Пути совершенствования процессов управления развитием объектов недвижимости культурного наследия;.
3.1., Методический подход к выбору источников финансирования.
3.2. Оптимизация процессов управления сохранением.и развитием объектов недвижимости культурного наследия путем применения сетевых матриц .;.;.11'
3.3. Оценка социально-экономической эффективности проектов сохранения и развития объектов недвижимости.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия"
Одним из существенных факторов повышения эффективности управления объектами недвижимости является использование и сохранение объектов недвижимости культурного наследия.
Культурное наследие - духовный, культурный, экономический и социальный капитал невозместимой ценности. Наравне с природными богатствами это главное основание для национального самоуважения и признания мировым сообществом.
Сложившаяся на сегодняшний день в России ситуация в сфере сохранения объектов недвижимости культурного наследия характеризуется высокой- долей государственного регулирования с одной стороны, и недостатком бюджетного финансирования процессов сохранения объектов наследия с другой. По сообщениям органов Росохранкультуры в России насчитывается 90 тысяч недвижимых памятников культуры, из них 23 тысячи - памятники федерального значения. Лишь 15% от общего числа учтенных памятников^ истории и культуры находятся в удовлетворительном состоянии. Поставив, задачу, увеличить к 2020 г. эту долю до 20%, государство подсчитало, что ежегодно, требуется реставрировать до 3 тысяч памятников. Реальная1 потребность в капиталовложениях оценивается в 400600 мрд. руб: а это более чем в 10 раз превышает объемы, предусмотренные бюджетом. Невоспонимые потери вследствие разрушения и утраты памятников культурного наследия составляют более 100 мн. руб. ежегодно.
Ситуация усугубляется отсутствием благоприятного инвестиционного климата в области сохранения зданий-памятников, что вызвано в первую очередь, не столько несовершенством юридической базы девелопмента исторических зданий, сколько отсутствием эффективных экономических механизмов преобразования объектов недвижимости культурного наследия. По этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию памятников истории и культуры не просто необходимо направить значительные инвестиции, но и в корне пересмотреть стратегию развития объектов недвижимости культурного наследия на общегосударственном уровне.
Осознавая необходимость стимулирования привлечения внебюджетных источников финансирования, в реставрацию объектов; недвижимости культурного наследия, органы охраны, наследия; первоочередной задачей ставят обеспечение развития' экономических механизмов, привлекательных для. инвестирования- в реставрацию объектов культурного наследия: Сложность этой задачи, ее многокритериальное^ и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный, характер, взаимозависимость, и комплексность, временная отдаленность, принятия решения; от его реализации; предопределили; потребность в анализе проектов реставрации и приспособления; под современное: использование зданий-памятников;
В этой связи; достаточно. актуальным? является исследование, обосновывающее представление о развитии; объектов исторической1 недвижимости; как о привлекательной; инвестиционной деятельности, целью которой является не только получение прибыли; но и; сохранение объектов; наследия для следующих поколений;
Степень разработанности проблемы.
Несмотря1; на большой- ряд разных публикаций; посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной-деятельности; по развитию объектов недвижимости, вопросы реализации; проектов-развития объектов недвижимости культурного наследия освящены весьма, ограниченно;, что порождает различные противоречиял в подходах к использованию этого нового для России бизнеса.
Отдельные аспекты управления* недвижимостью рассмотренные в трудах отечественных ученых. Среди них следует выделить работы А.Н. Асаула, Л.С. Васильевой, В:А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.Г. Грязновой, Н.В; Ивановой, С.Н. Максимова, И.И. Мазура,
B.B. Кущенко, И.Г. Лукмановой, Н.Г. Ольдерогге, A.B. Талонова, О.Э. Туфлиной, В.Д. Шапиро.
Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрены в трудах Т.А. Славиной, С.В. Семенцова, A.B. Махровской.и др.
Вопросам экономики процессов сохранения объектов недвижимости культурного наследия посвящены работы Д. Рипкема, К.В. Малининой; Т.В. Кононенко, М.Е. Кулешовой;
Цель диссертационного < исследования, состоит в. разработке научно-обоснованных методических положений и рекомендаций по сохранению и развитию объектов недвижимости культурного наследия, для обеспечения^ принятия участниками указанного вида деятельности эффективных управленческих решений, позволяющих реализовать потенциал объектов наследия посредствомл наилучшего и наиболее1 эффективного их использования, с учетом выпоненияохранных обязательств.
Для достижения указанной* целифешены следующие задачи:
- проанализирован и обобщен зарубежный и отечественный опыт управления развитием объектов-культурного наследия;
- выявлена и обоснована применимость методологии девелопмента для решения' задач связанных с управлением процессами развития,'объектов исторической недвижимости;
- выявлены* особенности действующего законодательства в части регулирования отношений сохранения, распоряжения и использования объектов недвижимости культурного значения, землепользования, градостроительства, инвестиционного процесса в. строительстве;
- определено и обосновано значение государственно-частного партнерства в реализации проектов девелопмента памятников истории и культуры;
- определены функциональные границы деятельности участников девелопмента на различных стадиях жизненного цикла развития объектов недвижимости культурного наследия;
- разработан методический подход к управлению развитием объектов недвижимости культурного наследия
- выявлены современные факторы и условия, определяющие пути повышения эффективности управления развитием объектов культурного наследия.
Объектом исследования являются субъекты хозяйственной деятельности выпоняющие материальные преобразования в комплексе объектов недвижимости культурного наследия, обеспечивающие повышение эффективности использования памятников истории и культуры, решение проблем, связанных с его сохранением, использованием и развитием.
Предметом исследования являются совокупность теоретических и прикладных методов, моделей и инструментов обоснования и оценки эффективности принимаемых управленческих решений по развитию объектов недвижимости культурного наследия.
Теоретической основой исследования послужили современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия. В процессе исследования были использованы следующие методы: отбор показателей по приоритетности, экономическое моделирование, логические заключения на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системный, ситуационный, структурный и финансовый анализ, а также методы управления проектами.
Научная новизна диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании и разработке методических рекомендаций по управлению сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия на основе методологии девелопмента.
В результате проведенного исследования получены следующие новые научные результаты:
1. Обоснованы и разработаны принципы эффективной организации процесса девелопмента культурного наследия;
2. Разработан новый агоритм управления развитием объектов недвижимости культурного наследия;
3. Доказана необходимость и предложены нетрадиционные для сохранения объектов недвижимости культурного наследия формы применения государственно-частного Х партнерства: концессия, доверительное управление, совместные предприятия;
4. Разработан методический подход к выбору формы реализации государственно-частного партнерства в сфере сохранения и развития исторической недвижимости;
5. Разработаны методические рекомендации по финансовому обеспечению проектов сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия;
6. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников девелопмента исторической недвижимости, определяемая нормативно-аналитическими параметрами времени выпонения работ и взаимозависимостями между работами.
Достоверность научных результатов подтверждается применением научных методов исследования, достаточно представительным информационным обеспечением, понотой анализа теоретических и практических разработок, практической проверкой и внедрением результатов диссертационного исследования.
Научное значение диссертационной работы заключается в развитии теории управления в части разработки новых моделей и подходов к управлению объектами недвижимости культурного наследия.
Практическая значимость исследования состоит в следующем:
1. Предложен агоритм управления развитием недвижимых памятников истории и культуры, позволяющий формировать эффективное управленческое решение на всех этапах развития объекта наследия.
2. Предложена модель выбора формы организации государственно-частного партнерства, которая позволяет вырабатывать наиболее эффективную форму взаимодействия государства и бизнеса для реализации проектов развития недвижимых объектов наследия.
3. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников проекта девелопмента зданий-памятников истории и культуры, которая способствует сокращению сроков реализации проекта.
Апробация * результатов исследования Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались автором и были одобрены на конференциях: 26-Всероссийская научная конференция молодых ученых Реформы в России и проблемы управления, (Москва, ГУУ, май, 2011 г.) и 16-ой Всероссийской научно-практической конференции Актуальные проблемы управления (Москва, ГУУ, октябрь, 2011г.)
Внедрение разработанных методических рекомендаций проводилось в рамках реализации проектов сохранения и развития объектов недвижимости культурного наследия Национальным Центром Опеки Наследия.
Публикации. По теме диссертации в открытой печати опубликовано 5 научных трудов, общим объемом 2,0 п.л., лично автору принадлежит 1,5 п.л. Работы посвящены проблемам привлечения внебюджетных источников финансирования и правового обеспечения процессов сохранения и развития объектов культурного наследия.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Работа содержит 145 страниц основного машинописного текста, 7 таблиц и 9 рисунков. Список использованной литературы включает 105 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чернявский, Алексей Сергеевич
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В ходе проведения исследования были выявлены основные характеристики объектов недвижимости культурного наследия:
1. отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта, т.е. прочная связь с землей;
2. наличие характерных признаков определенной цивилизации, эпохи или исторических событий;
3. наличие связанных с объектом уникальных образцов деятельности человека, представляющих собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.
Учитывая цели диссертационной работы, сформулировано следующее понятие объектов культурного наследия:
Объекты недвижимости культурного наследия Ч это особый вид недвижимого имущества, каждая единица которого (здание, квартал, исторический центр города) уникальна и обладает индивидуальными особенностями, формирующими его-историко-культурный потенциал.
Проведенный анализ сложившейся системы управления, позволяет сделать вывод, что действующая сегодня в нашей стране система управления объектами, недвижимости культурного- наследия' не впоне соответствует современному социально-экономическому контексту, в котором существуют памятники.
Ключевыми характеристиками сложившейся^ системы управления историческими зданиями можно назвать жесткое охранное законодательство, отсутствие действенных мер привлечения' внебюджетных средств в сохранение и развитие объектов наследия и высокую долю государственной N собственности на данные объекты недвижимого имущества.
На основании изучения методов организации инвестиционных процессов обосновано использование методологии девелопмента к процессам развития объектов культурного наследия. В рамках данного исследования под понятием девелопмент следует понимать - осуществление материальных изменений в объекте недвижимости (к которым можно отнести работы по реставрации и реконструкции, а также строительству), приводящее к трансформации одного объекта недвижимости неразвитого, невостребованного на рынке недвижимости в другой объект, востребованный на активном рынке. Девелопмент объектов культурного наследия подразумевает организацию финансирования и осуществление проекта по развитию функционирующей недвижимости, нуждающейся в модернизации или смене ее функционального назначения, с учетом охранных ограничений и специфики! самого здания-памятника.
Таким образом, имея дело со специфическим объектом недвижимого имущества, учитывая накладываемые органами государственной охраны ограничения в использовании и обязательства по надлежащему сохранению объекта, а также ввиду невозможности привлечения некоторых видов займов, для финансирования девелопмента объектов наследия, автором обоснована и предложена концепция реализации проектов девелопмента объектов культурного наследия с помощью механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП).
Реализация инвестиционных проектов девелопмента объектов культурного наследия посредствомХХ государственно-частного партнерства подразумевает догосрочное сотрудничество между органами государственной власти и девелоперской организацией, при котором:
1. Реализация потенциала недвижимых памятников истории и культуры достигается- за счет привлечения и использования проверенных в бизнесе успешных моделей управления недвижимостью;
2. Все необходимые ресурсы предоставляются партнерами для совместного использования в общей организационной структуре;
3. Возможные проектные риски оптимально распределяются между партнерами в зависимости от их компетенции в области управления рисками.
При реализации проектов девелопмента объектов культурного наследия от специалистов требуется профессиональный подход к принятию* управленческих. решений по развитию.памятников; истории и культуры,,, обеспечивающих разработку и воплощение концепции эффективного развития объекта недвижимости, своевременную корректировку рабочего процесса, освоение и обеспечение возврата инвестиций, непрерывную координацию действий всех участников инвестиционного проекта.
Применительно к этому предложен агоритм- управления развитием недвижимых объектов наследия, ориентированный на специалистов в области девелопмента объектов культурного наследия:
При всем изобилии кредитных и финансовых инструментов финансирования проектов девелопмента' коммерческой и жилой-недвижимости^, их, применимость к финансированию проектов? развития объектов наследия-порой весьма ограничена. Ивязано-это вшервую-очередь с единичностью и уникальностью подобных проектов, как следствие, отсутствием единой' общепринятой методики? организации: финансирования: Тем- не менее, на? основе общих, закономерностей- ведения? строительных проектов;, анализа? правовой применимости- и методики?. оценки эффективности проектов автору удалось, систематизировать, параметры основных: вариантов привлечения: финансирования; и предложить методические рекомендации, по организации Х финансирования проектов развития недвижимых памятников.
Потенциальная; возможность привлечения к участию в проекте развития здания-памятника государственных структур в: виде государственно-частного партнерства, необходимость сотрудничества с органами охраны наследия, обуславливают не только расширение состава участников проекта, но и усложнение системы взаимодействий, ухудшение координации среди участников процесса, ослабление контроля за ходом испонения возложенных на них обязательств. В свете сказанного автор считает целесообразным применение методов управления проектами в целях оптимизации процессов управления развитием объекта наследия. Так в качестве механизма, позволяющего увязывать в единый комплексный инструмент логико-временную структуру проекта девелопмента и организационную структуру управления развитием недвижимого памятника культуры, предлагается использовать построение сетевых матриц взаимодействия между участниками проекта.
В рамках решения поставленной задачи выявления' современных факторов и условий, определяющих пути повышения эффективности управления4 сохранением и развитием объектов недвижимости была изучены отечественные и зарубежные механизмы государственного стимулирования привлечения финансирования в область сохранения объектов наследия. Было обосновано наличие взаимосвязи между оптимальным использованием здания-памятника и дальнейшим развитием территории. Так при удачной реализации проекта девелопмента здания-памятника или комплекса памятников в ряде случаев наблюдалось общее лоздоровление окружающей территории, роста уровня цен и арендных ставок на прилегающих объектах жилой и коммерческой недвижимости. Обусловлено это имиджевой составляющей наличия* в районе эффективно управляемого отреставрированного исторического объекта, обеспечивающего ему узнаваемость и прилегающим объектам территориальную идентификацию.
Среди факторов определяющих пути повышения эффективности управления сохранением и развитием недвижимых памятников истории и культуры следует отметить увеличение привлекательности инвестиционных проектов реставрации исторической недвижимости путем государственного стимулирования привлечения финансирования в данную область деятельности. В ходе исследования было установлено, что в международной практике государственной поддержки подобных проектов наиболее часто применяемым инструментом является льготное налогообложение. Причем реализация его производится по разному: это и предоставление налоговых кредитов, и освобождение от налога на недвижимость, и система замораживания налога на недвижимость, для фиксирования неизменного налога, несмотря на рост стоимости объекта наследия, вследствие проведенных ремонтно-реставрационных работ.
В свете вышесказанного'был сделан вывод о высокой социальной и экономической значимости проектов сохранения- и развития ОНКН, и предложена концепциял налогового стимулирования* деятельности по сохранению и развитию объектов наследия:
Так, при удачном выборе функций реставрируемого объекта, обеспечивающих коммерческую результативность и его благоприятном размещении для реализации этих функций, налоги на прибыль и имущество предприятия,' а также плата за аренду земельного участка и помещения существенно увеличивают поступления в бюджет города.
Социально-экономическая эффективность проектов сохранения и развития ОНКН определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной вблизи; объекта наследия недвижимости, ростом налоговых и других поступлений в государственный бюджет, снижением государственных издержек по содержанию исторических памятников, улучшением качества городской среды и т.д. Однако, помимо этих результатов! управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия преследует цель возродить и определить функциональное использование объектов, недвижимости культурного- наследия.- - найти наиболее эффективное использование исторического объекта и вписать, его в рыночную среду новой экономики региона.
Основные научные результаты диссертационного исследования: 1. Обоснованы и разработаны принципы эффективной организации процесса девелопмента культурного наследия, включающие: принцип сохранения культурного наследия, принцип экономической эффективности, принцип бюджетной эффективности, принцип социальной эффективности, принцип территориальной эффективности, принцип рационального природопользования.
2. Разработан новый агоритм к управлению процессом девелопмента' объектов культурного наследия, учитывающий особый охранный статус объекта исторической1 недвижимости; специфику получения* правоустанавливающих- документов; особенности ведения^ изыскательных, проектировочных, реставрационных и строительных работ; возможные' варианты, участия государства, в проекте; особенности финансирования' проекта развития исторической недвижимости.
3. Доказана-необходимость, и предложены, нетрадиционные для сохранения объектов наследия формы применения государственно-частного партнерства: концессия, доверительное управление, совместные-предприятия; позволяющие на основе оптимальных организационно-правовых структур реализовывать проекты развития исторической недвижимости, при сохранении государственной собственности на здания-памятники;
4. Разработан методический подход к выбору формы реализации государственно-частного партнерства, основанный . на систематизированных автором, критериях принятия решений, определяющих основные характеристики форм государственно-частного партнерства;
5. Разработаны, методические рекомендации по финансовому обеспечению развития объектов ^ культурного наследия; позволяющие формировать оптимальную схему организации финансирования^ с учетом возможностей залога объекта недвижимости, привлечения финансирования под государственные гарантии, государственного льготного кредитования социально-ориентированных проектов, выпуска и размещения-договых бумаг совместных государственно-частных предприятий.
6. Предложена организационно-экономическая модель взаимодействия участников девелопмента объектов культурного наследия, определяемая нормативно-аналитическими параметрами времени выпонения работ и взаимозависимости между работами, которая дает возможность формировать уровни функциональной ответственности участников, решать вопросы оперативного планирования, оптимизировать сроки выпонения работ по развитию исторического памятника, за счет совмещения и паралельного выпонения части операций предпроектного, и проектного этапов реализации проекта девелопмента объекта наследия.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Чернявский, Алексей Сергеевич, Москва
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6 -ФКЗ, от 30.12.2008 № 7 ФКЗ // "Российская газета". - 2009. № 7.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.1Г.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // "Российская,газета?. 1994. № 238 -239.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195 фЗ (ред. от 08.11.2011) // "Российская газета". - 2001. № 256.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190 ФЗ (ред. от 21.07.2011) // "Российская газета". - 2004. № 290.
5. Федеральный закон РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 №39-Ф3 (ред. от 19.07.2011) // "Собрание законодательства РФ". -1999: № 9. ст. 1096.
6. Федеральный закон РФ "О концессионных соглашениях" от 21.07.2005 № 115-ФЗ*(ред. от 19.07.2011)/// "Собрание законодательства РФ". 2005. №30 (ч.П). Ст.3126.
7. Федеральный закон РФ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов* Российской Федерации" от 25.06.2002 № 73 ФЗ (ред. от 18.07.2011, с изм. от 06:11.2011) // "Российская газета". - 2002. № 116-117.
8. Федеральный закон РФ "О размещении заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" от 21.07.2005 № 94 ФЗ (ред. от 11.07.2011) // "Собрание законодательства РФ". - 2005. №30 (ч.1). Ст.3105.
9. Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. 19.07.2011) // "Собрание законодательства РФ". 1997. № 30; ст.3594.
10. Постановление Правительства РФ №1008 от 27.12.2000 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной-, и; проектной документации" // "Собрание законодательства; РФ". -2001. №1. ст:135. "
11. Постановление; Правительства РФ № 315 от 26.04.2008 (ред. от 18.05.2011) "Об утверждении положения о зонах; охраны объектов; культурного* наследия; (памятников истории и культуры)1 народов РФ" // "Собрание законодательства РФ". 2008. №18. ст.2053.
12. Постановление Правительства РФ №Х 590 от 20.07.2011' (с изм. от 24.10.20 В1)? "й^Министерстве; культуры Российской;Федерации" // "Собрание законодательства-РФ": 20И . №31. ст.4758!
13. Постановление Правительствам РФ № 685 от 30.06.1998 (ред. от 05.11.2009) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходовшт использованиям федерального имущества" // "Российская;;газета". -1998. №127.
14. Постановление Правительства, РФ № 200 от 08.04.2000 (в; ред:. от 14.12.2006) "Вопросы Федерального агентства но управлению федеральным имуществом!' // "Собраниезаконодательства РФ". 2004; №1^1 ст. 1492.
15. Постановление Совета Министров СССР № 865 от 16.09.1982 (ред.от 29.12.1989, с изм.от 25.06.2002) "Об утверждении положения об охране и использовании памятников истории и культуры" // "СП СССР". 1982. №26. ст.133.
16. Абрамов Д.В. Организация проектного финансирования при. строительстве объектов недвижимости в России. // "Финансы и кредит". №37(373) 2009.
17. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной, капитал. М.: Экзамен, 2002, - 543 с.
18. Амунц Д.М. Государственно-частное партнерство. Концессионнаяг модель совместного участия государства- и частного сектора в реализации финансовоемких проектов. // "Справочник руководителя учреждения культуры". № 12 2005.
19. Асаул А.Н.', Карасев A.B., Экономика недвижимости СПб.: Питер, 2008.-624 с.26: Афонина A.B. Памятнки архитектуры как объект гражданских прав: практическое пособие.// Информационно-правовая система1. КонсультантПлюс 2009.
20. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2000. - 208 с.
21. Большаков А. С. Менеджмент // Учебное пособие. СПб.: Издательство Питер, 2006. - 160 с.
22. Буликов С.Н. Развитие механизмов кооперирования и кредитования в строительстве: монография. Ярославль: Изд-воЯГТУ, 2011. - 224 с.
23. Венецианскаял хартия 1964 г. Текст в переводе Н. О. Душкиной. // "Реставрация музейных ценностей". №1 1998
24. Владимиров С .А. Экономическая эффективность инвестиционной деятельностил в? строительстве: теорияшшрактика; СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006. - 168 с.
25. ВСН 58-88(р). Положение об организации и проведении реконструкции;, ремонта, и технического; обслуживания^ зданий; обьетов-коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. М.: Госархгражданстрой при Госстрое РФ, 1990.
26. Гареев И.Ф., Мустафина Л.Р., Рожков В.Л; и др. Источники финансироания инвестиций в жилищное строительство. Монография. -Казань: РЦМИПП;.2010: 106 с:
27. Гаттунен H.A. Тенденции банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости в России. // "Финансы и кредит", №20(452) -2011
28. Городнова Н.В., Степанов A.C. Различные механизмы образования государственночастных партнерств в строительной отрасли // "Экономика строительства". №4 2011
29. Грабовойл П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. Грабового П.Г. М'.: Изд-во "Смолин Плюс", 1999. -568с.
30. Дерябина М.А. Доклад на секционном ученом совете научного направления Теория экономики Теоретические и практические проблемы государственно-частного партнерства. // Сайт Института экономики РАН Ссыка на домен более не работаетru/index.php?go=Content&id=29
31. Европейский Твиининг "Сохранение памятников истории и культуры на основе государственно-частного партнерства" Кн.2. -М.: Дипак, 2008. -248 с.
32. Единый тарифно-квалификационный справочник работ и профессий рабочих, выпуск 57, раздел: "Реставрационные работы".
33. Ильин Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. 2-е изд., дот - М::.ЗЛО Юстицинформ, 20081- 4801с:,
34. Кабашкин В.Л. Текущие, проблемы- качественного? управления государственным догом в Российской Федерации // "Финансовая аналитика; проблемыо решения":. №2 (2) 2008:.
35. Кабашкин В.Л., Иванов Ч.В. Отдельные вопросы управления государственными гарантиями: Вогоград::"ИздатеБ!', 2007.- 255с:
36. Кабашкин В.А., Рыжова В.Н., Механизмы обеспечения бюджетных обязательств при реализации. программы типовых; проектов? государственно-частного партнерства. // Финана>1 и кредит, №47(431) 2010.
37. Ковалевский В .П. Инженерные изыскания, инвентаризация при реконструкции застройки: Учебное пособие. М.: ИПЩМИКХиС, 2005;.- 68 с. ХХ ' '
38. Кондратенко П.П. Особенности оценки земельных; участков под; девелопмент реалии российской практики // "Имущественные отношения в РФ" №5(92) - 2009.
39. Кубарев Е. Н. Методологические основы государственно-частного партнерства в инвестиционных процессах: Монография. Томск : Дельтаплан, 2007. - 228 с.
40. Ловецкая- Н." Объект наследия и эксплуатации* // "Строительство и городское хозяйство". №120 2010.
41. Луков A.B., Владимирова И .Л., Хощевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости. -М.: Изд-во АСВ, 2006 344 с.
42. Мазур и: И1, Шапиро Bl Д. Девелопмент: Учебное пособие для-вузов. Ч М.: Экономика, 2006.Ч 528 с.
43. Мазур И.И., Шапиро-В.Д. Управление инвестиционно-стротельными проектами: международный подход: руководство. М.: Издательство "Омега Л", 2011.-736 с.
44. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Забродин А.Ю. Инвестиционно-строительный инжиниринг: Учеб. Пособие. М.: ЕЛИМА, ЗАО "Издательство "Экономика", 2009! - 763 с.
45. Максимов С. Н. Девелопмент. Развитие недвижимости. Организация. Управление. ФинансированиеЧ СПб.: "Питер", 2007. 256 с.
46. Малинина К.В. Объекты культурного наследия: управление и оценка. СПб.: Изд-во Политехи. Ун-та, 2007. 202 с.
47. Малинина К.В. Теория и методология девелопмента территории обремененной зданием памятником. СПб.: Изд-во-Политехи. Ун-та, 2007. -148 с.
48. Марченко A.B. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 448 с.
49. Матвеев Д.Б. Государственно-частное партнерство: зарубежный и российский опыт. СПб.: Наука, 2007. - 171 с.
50. Меняйлова Н.И. Экономическая эффективность инвестиционных строительных проектов: учеб. пособие/ Н.И. Меняйлова. Бегород: Изд-во БГТУ, 2008. - 240 с.
51. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция): М-во экономики РФ, М-во финансов РФ, ГК РФ по строительству, архитектуре и жилищной политике. -М.: ОАО "НПО Изд-во "Экономика", 2000.
52. Нарышкин С.Е. Формирование институциональных предпосылок активизации инвестиционного процесса' в России // "Журнал российского права". № 3 2007.
53. Нешитой A.C. Инвестиции: Учебник. 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая компания "Дашков и Ко", 2005. - 376 с.
54. Озеров'Е.С. Экономика И'менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во "МКС", 2003. -389 с.
55. Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитования. Ч Новосибирск.: СИФБ, 2006. -148с.
56. Пастухова Н.С., Рогожина1 H.H. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд Институт экономики города 2004г. - 64с.
57. Пейзер Р.Б., Фрей А.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости. Институт городских земель, 2003, 462 с.
58. Плотников А.Н. Финансирование инновационной деятельности в строительстве: учеб. Пособие.- Саратов: Сарат. гос. техн. ун-т, 2010 г. 135 с.
59. Положение о проведении торгов на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, утвержденного Распоряжением Министерством государственного имущества РФ от 28 июля 1998 г. №774-р
60. Положение об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации, утверждено Указом Президента РФ от 30 ноября 1992 года №1487// Собрании актов Президента и Правительства Российской Федерации от 7 декабря 1992 г., N 23, ст. 1961
61. Положение об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов бюджета развития Российской Федерации // Утв. Постановлением Правительства РФ от 22 ноября 1997 г., № 1470.
62. Порядок разработки, согласования, утверждениями состав обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. СП 11-10195 (Издание официальное. М-во строительства РФ Минстрой России). - М., 1995.
63. Работкевич A.B. Некоторые вопросы сохранения объектов культурного' наследия народов Российской Федерации.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. №1 (22) 2005.
64. Разу M.JI. Управление проектом. Основы проектного управления: учебник / кол. авторов; под ред. M.JI. Разу. М.: КНОРУС, 2007. - 768 с.
65. Рипкема Д. Экономика исторического наследия. Практическое пособие для руководителей./ Пер. с англ. М.: ЗАО "Бидинг Медиа Груп", 2006. -156 с.
66. Сборщиков С.Б., Доможилов Ю.Н. и др. Технико-экономические основы эксплуатации, реконструкции и реновации зданий. Учебное пособие. Москва: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007. - 192 с.
67. Семенов С.Ю. Управление государственной собственностью: современные тенденции и переход к инновационному управлению// "Экономика строительства" №1 2010
68. Солодов В. Определение денежного потока при оценке инвестиций // "Финансовая газета". №15 2004.
69. Станиславчик Е. Основы инвестиционного анализа // "Финансовая газета". № 11 -2004.
70. Стерник С.Г. Инвестиционный анализ рынка недвижимости России (вводные теоретические положения). // "Финансы и кредит". №38(374) -2009.
71. Теличенко В.И., Король Е.А., Каган П.Б., Сборщиков С.Б., Доможилов Ю.Н. Управление проектами реконструкции и реновации жилой застройки. Монография. М.: Издательство АСВ, 2009. - 208 с.
72. Травин В.И. Капитальный' ремонт и реконструкция* жилых и общественных зданий: Учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов / Серия "Учебники и учебные пособия" Ростов-на-Дону: Издательство Феникс, 2002. 250с.
73. Уикс К.Д., Гример Э.И. Сохранение, восстановление, реставрация и реконструкция исторических объектов./ Пер. с англ. М.: Центр наследия, 2008. - 240 с.
74. Федоров В.В. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки: Учебное пособие. М:: ИНФРА-М, 2008. - 224' с. (Высшее образование)
75. Черкасова В.А. Оценка выгод государства1 от участия в инвестиционном процессе. // "Финансы и кредит" №6(390) 20101
76. Ширшиков Б.Ф. Реконструкция объектов (Организация работ. Ограничения. Риски). Монография: М.: Издательство Ассоциации? строительных вузов, 2010. - 120 с.
77. Юзвович Л.И., Концессии как форма привлечения частных инвестиций. // "Финансы и кредит", №13(397) 2010.
78. Сайт Агентства Строительных новостей Ссыка на домен более не работаетasn/57/39817
79. Портал Комитета по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области Ссыка на домен более не работает