Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Бельчинская, Елена Николаевна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости"
На правах рукописи
БЕЛЬЧИНСКАЯ ЕЛЕНА НИКОЛАЕВНА
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность - 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степей, кандидата экономических наук
2 4 013 2017
Санкт-Петербург - 2011
4856361
Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент
Русецкая Ольга Васильевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Уваров Сергей Алексеевич
доктор экономических наук, профессор Селютина Лариса Григорьевна
Ведущая организация - Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится 28 февраля 2011 года в 11:00 часов на заседании диссертационного совета Д212.237.10 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21 ауд. 3040.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов.
Автореферат разослан ^/^^ЛУ- 2011 года
Ученый секретарь диссертационного совета
Е.В. Песоцкая
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В настоящее время одной из важнейших задач общества является интенсификация процессов развития в экономике страны. Как известно, основной путь к экономическому росту -это осуществление инвестиций, поэтому организация инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между его участниками и в максимальной степени нацеленная на результат, приобретает весьма актуальное значение. Одним из направлений реализации данной концепции является девелопмент, который определяется как метод организации инвестиционно-строительного процесса.
Позитивное влияние девелопмента на экономическое развитие объясняется значительным мультипликационным эффектом предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Реализация проектов девелопмента территорий и объектов недвижимости ведет к росту активности во многих смежных отраслях экономики: производство строительных материалов, жилищно-коммунальное хозяйство, производство потребительских товаров длительного пользования и т. д. и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Рассматривая проекты девелопмента недвижимости (ПДН) как инвестиционные проекты, можно утверждать, что их эффективность также обеспечивает эффективность субъекта данных инвестиций, то есть девелоперской компании (предприятия). Таким образом, исследовательский интерес представляет проблема управления эффективным инвестированием проектов развития недвижимости на предприятиях (девелоперских компаниях, ДК).
Состояние изученности проблемы. Проблема эффективности инвестиционной деятельности достаточно подробно исследована отечественными и зарубежными учеными. Среди фундаментальных и прикладных трудов ученых, которые внесли большой вклад в разработку данной проблематики, можно выделить работы зарубежных ученых Р. Брейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, С. Майерса, М. Милера, Ф. Модильяни, И. Фишера. Среди работ отечественных ученых выделяются труды Д.С. Демиденко, Л.В. Канторовича, А.Е. Карлика, В.В. Новожилова, Е.М. Роговой, Е.С. Стояновой, Л.А. Трофимовой, Л.Н. Родионовой.
Исследованием проблем управления недвижимостью занимались такие зарубежные авторы как Р. Бауэр, Т. Питере, Н. Ордуэй, Р. Уотермен, Д. Трейсон, Г. Лаксбург, Р.Б. Пейзер, А Д. Фридман, а также отечественные -А.Н. Асаул, C.B. Грибовский. A.A. Горбунов, В.А. Заренков, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, В.Д. Шапиро и др.
В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких российских авторов как С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского.
Несмотря на значительное количество работ, посвященных проблемам инвестирования и управления недвижимостью, большинство из них отражает лишь отдельные аспекты рассматриваемой нами проблемы.
Таким образом, теоретическая и практическая значимость проблемы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости и ее недостаточная разработанность в современных условиях определяют актуальность исследования.
Целью диссертационного исследования является формирование научно-обоснованного комплексного подхода к управлению инвестированием проектов развития недвижимости и разработке методических основ его реализации на практике.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решались следующие задачи:
- определение и систематизация целей и основных направлений инвестирования в объекты недвижимости, а также выделение особенностей рынка недвижимости;
- оценка современного состояния и выявление тенденций развития рынка недвижимости как сферы инвестирования; анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России;
- формирование авторского подхода к понятию проект девелопмента недвижимости, выделение основных особенностей ПДН, определение места девелопмента в инвестииционно-строительном процессе;
- определение и развитие принципов и методов управления инвестированием ПДН; развитие теоретических и методических основ определения эффективности ПДН, их практическая апробация;
- формирование структурно-аналитической модели управления инвестированием ПДН для ДК;
- развитие концепции формирования источников инвестирования ПДН;
- разработка модели оптимизации программы инвестирования ПДН;
- формирование процессной модели инициирования новых ПДН.
Объектом исследования выступают предприятия, осуществляющие
инвестирование и управление проектами девелопмента недвижимости.
Предметом исследования являются теоретические, методические и прикладные вопросы управления инвестированием проектов развития недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории и экономики предприятия, инвестиционной деятельности, инвестиционного и проектного анализа, а также законодательные нормативно-правовые акты России в области регулирования рынка недвижимости и инвестиционно-строительного процесса.
Исследование строилось на общих принципах управления, системного и процессного подхода. В работе применялись такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрагирование, логический анализ, моделирование, а также специальные методы инвестиционного анализа и планирования, принципы теории эффективности.
Информационной базой исследования являлись данные организации Государственного агентства по статистике России, специальные и периодические издания, информационные ресурсы сети Интернет, материалы, полученные непосредственно на объектах исследования. Обработка фактических данных осуществлялась с применением статистических и экономико-математических методов.
Научная новизна полученных результатов заключается в разработке комплекса рекомендаций по управлению эффективным инвестированием проектов девелопмента недвижимости.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:
- Уточнено и содержательно допонено понятие проекта девелопмента недвижимости, который определен как последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционного проекта (проектов) в области создания и/или изменения объекта (объектов) недвижимости. Данное определение обосновывает возможность анализа ПДН на основе принципов инвестиционног о подхода.
- Сформирована структурная модель управления инвестированием ПДН в девелоперской компании, в рамках которой реализуется положение о том, что обеспечение эффективности ПДН обеспечивает эффективность деятельности ДК.
- На основании результатов анализа специфики недвижимого имущества и характеристик рынка недвижимости выделены основные особенности ПДН, к которым отнесены нетрадиционность денежных потоков ПДН, а также специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости, возникающая в результате большой длительности цикла инвестирования. Данные особенности позволили определить особенности анализа эффективности ПДН и сформировать методические основы его реализации.
- Разработана научно-методическая база процесса формирования и реализации программы инвестирования ПДН, основанная на принципах теории эффективности.
- На основе принципов и инструментария процессного подхода сформирована модель процесса инициирования новых ПДН.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории анализа эффективности проектов девелопмента недвижимости.
управления предприятием в части концептуальных положений и инструментария управления инвестированием ПДН.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования представлены в виде конкретных рекомендаций по оптимизации программы инвестирования ПДН, а также практической модели процесса инициирования новых ПДН на предприятии. Результаты исследования могут служить надежной теоретико-методической базой в практике управления предприятиями, реализующими проекты девелопмента с целью повышения их эффективности.
Апробация и достоверность результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были представлены автором и получили одобрение на международных, всероссийских и межвузовских научно-практических конференциях в 2009 - 2010 гг.
Результаты исследований, выпоненных в диссертационной работе, нашли практическое применение на предприятиях Санкт-Петербурга, что подтверждено соответствующими документами о внедрении.
Структура и логика диссертационной работы определена исходя из предмета исследования и построена в соответствии с целью и содержанием поставленных исследовательских задач.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка и приложений.
Во введении обосновывается актуальность избранной темы исследования, отражаются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Теоретические основы инвестирования в развитие недвижимости в современных условиях рассмотрена специфика недвижимого имущества; охарактеризованы понятие рынка недвижимого имущества, а также его современное состояние и тенденции развития как сферы инвестирования; проведен анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России.
Во второй главе Методические основы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости (ПДН) определены особенности девелопмента как элемента инвестиционно-строительного процесса; сформулированы принципы и методы управления инвестированием ПДН; рассмотрена модель управления Инвестированием ПДН на предприятиях; выделены особенности анализа эффективности ПДН.
В третьей главе Совершенствование механизма управления инвестированием ПДН определена концепция формирования источников инвестирования ПДН; предложена методика оптимизации программы инвестирования ПДН; разработана процессная модель инициирования новых ПДН.
В заключении обобщены результаты проведенного исследования, обладающие признаками научной новизны, сформулированы основные выводы и рекомендации.
II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ
1. В диссертации определены и систематизированы цели и основные направления инвестирования в объекты недвижимости.
Характерной особенностью недвижимости как экономического актива является ее двойственность, которая обусловлена различными целями использования объекта недвижимости: недвижимость может рассматриваться как разновидность финансового актива (инвестиционная цель) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления (операционная цель). Цели и направления инвестирования в объекты недвижимости представлены на рис. 1.
Рисунок 1 - Цели и направления инвестирования в объекты недвижимости
В область настоящего исследования попадают прямые инвестиции в объекты недвижимости с целью извлечения дохода от их обращения путем трансформации существующего или создания нового объекта. Причем под трансформацией мы, в том числе, подразумеваем производимые изменения (улучшения) земельных участков. Процесс трансформации и формирования новых объектов недвижимости является процессом строительства.
2. В диссертации проанализирован механизм работы рынка недвижимости и определено место сегмента новое строительство в общей структуре рынка.
Инвестиции любого направления осуществляются посредством рыночного механизма. В наиболее общем смысле рынок недвижимости может быть определен как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, трансформацию, эксплуатацию (включая управление) и финансирование объектов недвижимости.
Специфические признаки недвижимости обуславливают целый ряд особенностей рынка недвижимости: локальность; несовершенство;
сравнительно высокая степень государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий; многообразие рисков; взаимосвязь первичного и вторичного рынков недвижимости. По результатам рассмотрения специфических особенностей рынка недвижимости может быть сформирована его обобщенная структура. Механизм работы рынка недвижимости и место сегмента новое строительство в общей структуре рынка представлены на рис. 2.
Рмкж купли/продажи недвюкимости
Национальная и локальная экономика
Рисунок 2 - Механизм работы рынка недвижимости и место сегмента новое строительство в обшей структуре рынка
В обшей структуре рынка недвижимости, как правило, выделяются три основных элемента: рынок купли/продажи готовых объектов недвижимости; рынок аренды; строительство новых объектов. В элементе новое строительство определяется объем новых объектов недвижимости, строительство которых инициируется если стоимость недвижимости превышает затраты на строительство. В свою очередь уровень затрат на строительстно определяет рыночную стоимость объектов недвижимости. Объекты нового строительства определяют предложение первичного рынка купли/продажи недвижимости и первичного рынка аренды. Кроме того, объекты нового строительства могут миновать сферу обращения, если целью их создания является личное или производственное потребление.
Таким образом, деятельность субъектов на рынке недвижимости может быть условно разделена три основные группы:
- девелоперская деятельность;
- инвестиционная деятельность (включающая как инвестирование в трансформацию существующих и создание новых объектов недвижимости, так и инвестирование в готовые объекты недвижимости с различными целями);
- строительная деятельность.
В общем случае указанные виды деятельности могут осуществляться как в рамках одного предприятия, так и различными организациями, при этом могут быть реализованы различные схемы взаимодействия между ними.
3. В диссертации выявлены основные тенденции, особенности и проблемы регионального рынка недвижимости, а также проведен анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России.
В предкризисный период строительный сектор являся одним из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходили темпы роста ВВП. В то же время строительная отрасль является едва ли не самой пострадавшей из-за экономического кризиса, начавшегося в 2008 г. В настоящее время официальная статистика свидетельствует о некотором улучшении экономической ситуации в строительном секторе.
К основным особенностям российского рынка недвижимости, оказывающим ключевое влияние на специфику инвестирования, могут быть отнесены относительно невысокая емкость рынка; зависимость объема рынка и ценовой динамики от макроэкономических факторов; значительная роль государства как регулятора рынка, а также как крупнейшего собственника недвижимости и земли, монополиста по аренде; ярко выраженная географическая, функциональная и ценовая сегментарность в сочетании с неравномерностью развития сегментов рынка; несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям значительной части населения России; недостаточная информированность участников рынка.
Общей тенденцией всех сегментов российского рынка недвижимости является несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей
объектов недвижимости, т. е. отсутствие понимания справедливой цены объекта. В возведении новых объектов коммерческой недвижимости, как правило, участвует иностранный капитал, либо технологии. Российские же инвесторы, ввиду высокой рискованности нового строительства коммерческих объектов, особенно вне столиц, предпочитают приобретать объекты на вторичном рынке и повышать их стоимость и отдачу путем реконструкции и модернизации. Помимо проблем, обусловленных финансовым кризисом, российский рынок, к сожалению, все еще остается весьма сложным для инвесторов из-за недостаточно проработанного законодательства и бюрократических проволочек. На данном этапе уровень рисков в Санкт-Петербурге и Москве оценивается инвесторами как более высокий по сравнению с большинством европейских городов.
5. Авторской трактовкой инвестиционных процессов в сфере недвижимости является догосрочное вложение капитала в создание новых и трансформацию существующих объектов недвижимости. При принятии решений о реализации того или иного проекта в строительстве влияет ряд факторов, в том числе насколько эффективно предприятие управляет инвестиционным проектом.
Проект девелопмента недвижимости (ПДН) может быть определен как последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционного проекта (проектов) в области создания и/или изменения объекта (объектов) недвижимости.
В диссертации определено место девелоперской деятельности в инвестиционно-строительном процессе (рис. 3).
Рисунок 3 - Место девелоперской деятельности в инвестиционно-строительном процессе
В зависимости от охвата этапов ПДН выделяются три основных вида (схемы) девелопмента: фи-девелопмент, концессионный девелопмент и спекулятивный девелопмент, В диссертации преимущественно рассматривалась последняя схема - спекулятивный девелопмент. Основной целью спекулятивного девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам (от обращения объекта).
В качестве основных особенностей проектов девелопмента недвижимости как инвестиционных проектов выделены следующие:
- Нетрадиционность (неординарность) денежных потоков. Как правило, инвестиционные проекты, связанные с развитием недвижимости имеют довольно продожительный первоначальный период значительного по величине отрицательного денежного потока, затем появляются доходы от эксплуатации объекта и денежные потоки преобразуются в положительные (если объект создается для владения), завершение проекта характеризуется, как правило, значительным положительным доходом (реализация объекта).
- Разнонаправленность движения стоимости составных частей недвижимости. Стоимость земельного участка, как правило, растет с течением времени (изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением и т. д.), а стоимость зданий и сооружений по причине физического, функционального и экономического износа снижается.
- Специфичность и многообразие рисков инвестирования в развитие недвижимости. Инвестиции в недвижимость по сравнению с инвестициями в традиционные активы характеризуются такими допонительными рисками как длительность цикла инвестирования, высокая неопределенность денежных потоков.
- Разнообразность источников финансирования.
Указанные особенности ПДН обуславливают особенности в управлении инвестированием проектов, которые, кроме того, дожны учитываться при анализе эффективности деятельности ДК.
6. В качестве основных общих принципов управления инвестированием проектов девелопмента выделяются принцип научности, принцип системности и принцип комплексности.
Так как основной формой деятельности девелоперских компаний является проект, то основополагающими частными принципами управления девелоперской деятельностью предприятий являются принципы проектного управления. Кроме того, системное представление о проекте требует определения и управления многочисленными взаимосвязанными и взаимодействующими процессами, т. е. учета принципов процессного подхода в управлении (в т. ч. моделирования). В рамках процессного подхода управление рассматривается как процесс, потому что работа по достижению целей - это серия непрерывных взаимосвязанных действий, которые
называются управленческими функциями. В зависимости от вида функций управления различаются и методы управления проектами. Структура основных функций и методов управления проектами реализуемых на современном этапе представлена в табл. 1.
Таблица 1 - Структура функций и методов управления проектами
Функции управления проектами Основные методы н средства управления проектами
Инициирование Процессное моделирование
Планирование Методы целевого управления, сметные расчеты, бюджетирование, календарное планирование, методы оценки, в т.ч. инвестиционная оценка.
Организация Торги и контракты, логистика, PERT
Испонение Финансовый и управленческий учет
Контроль Приемка, риск-менеджмент
Анализ Экспертиза, оценки, инвестиционный анализ
Координация Сетевое моделирование
Другим важнейшим принципом управления девелоперской деятельностью в рамках предприятия является трансформированный общесистемный принцип целеустремленности - принцип экономической эффективности. В современной экономической теории а качестве наиболее комплексного показателя эффективности деятельности предприятия предлагается использовать показатель стоимости предприятия, под которой, для целей управления, как правило, понимают текущую стоимость всех денежных доходов предприятия.
Как было отмечено, проекты девелопмента недвижимости являются в первую очередь инвестиционными проектами, поэтому к их оценке применимы все общие принципы инвестиционного анализа. В данном контексте, показатель стоимости предприятия представляет, по сути, показатель текущей стоимости инвестиций в данное предприятие. В этих условиях рост стоимости ДК, а, следовательно, и эффективность его деятельности будет обеспечиваться реализацией программы эффективных ПДН. Иными словами, рассматривая ПДН как инвестиционные проекты, можно утверждать, что обеспечение их эффективности также будет обеспечивать эффективность субъекта данных инвестиций, то есть ДК.
7. В диссертации в графическом виде представлена структурно-аналитическая модель управления инвестированием ПДН в девелоперской компании (рис. 4).
Эффективность проектов развития недвижимости, реализуемых конкретной ДК, может быть обеспечена внедрением систем управления инвестированием ПДН, при этом данная система дожна учитывать особенности ПДН. В работе были выделены наиболее значимые области исследования в системе управления ДК.
Обеспечение эффективности деятельности ДК
Реализация программы эффективных Г1ДН
Управление инвестированием ПДН
Система управления ДК
Стратегический^
Г\ (Тактический( Оперативный > ) I, уровень ) {. уровень )
N / Л ? Пгмпттпп \
Основная проблема: формирование источников капитала
Основная проблема: оптимизация программы ПДН
Основная проблема: регламентация подпроцессов
процесса управления ПДН
Анализ Л эффективности ПДН
Рисунок 4 - Модель управление инвестированием ПДН в девелоперских
компаниях
Особое место в модели управления инвестированием ПДН . на предприятиях занимает система управления рисками, так как одной из характеристик рынка недвижимости является информационная закрытость и неопределенность. Можно утверждать, что управление рисками инвестирования является основой стратегического, тактического и оперативного управления в девелоперских компаниях.
В работе выявлены и классифицированы основные риски инвестирования в недвижимость вообще, и инвестирования проектов девелопмента в частности, что дожно обеспечить возможность включения системы управления рисками в общую систему управления ДК, а также возможность их учета при анализе эффективности инвестирования ПДН. Обобщенная классификация рисков инвестирования в объекты недвижимости, разработанная в ходе исследования, представлена в табл. 2.
Для управления процессом инвестирования в недвижимость применимы общеизвестные методы управления рисками: методы отказа, принятия, передачи, снижения и т. д. Учет рисков в процессе анализа инвестиционных проектов также может проводиться стандартными методами: учет рисков при формировании требуемой доходности проектов, сценарный анализ и т. д.
Таблица 2 - Классификация рисков инвестирования в объекты
недвижимости
: Вид риска Краткая характеристика риска
1. Систематические (внешние) риски Не поддаются диверсификации и отражают связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска
1.1. Административные риски Появление новых требований по выпонению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий, возможность изменения налогового режима: возможность бюрократических барьеров и т. д.
1,2.Финансовые риски Риски рынка капитала (изменения процентных ставок и доходности инвестиций); риски изменения покупательной способности денег (риск инфляции, валютные риски) и пр.
1.3. Рыночные риски Риск изменения спроса и предложения или ценовой риск, изменения конкурентной среды и пр.
1.4. Риск местоположения (региональный риск) Определяется перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона (риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск и т. д.).
1.5. Экологический риск Отражает вероятность того, что в процессе строительства или эксплуатации объекта недвижимости могут появиться экологические факторы, которые затруднят или сделают невозможным получение инвестором дохода на рыночном уровне.
1.6. Риск форс-мажорных обстоятельств Риск стихийных бедствий (природные катастрофы: наводнения, землетрясения, штормы и др. климатические катаклизмы), войны, революции, путчи, забастовки и т. п.
2. Несистематические (идиосинкратические, внутренние) риски Поддаются диверсификации за счет формирования сбалансированного портфеля недвижимости. Риски, привязанные к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр.
2.1. Основные внутренние риски
2.1.1. Юридические риски Возможность утраты права собственности, невыявленные обременения объектов.
2.1.2. Риск низкой ликвидности объекта инвестирования Отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет продажи инвестиций в недвижимость по справедливой стоимости. Под данным риском следует понимать также длительность периода инвестирования в недвижимость как инвестиционный актив.
2.1.3. Риск высокого порогового значения инвестирования Риски, связанные с высокой капиталоемкостью инвестиций в недвижимость.
2.1.4. Риски, связанные с инвестированием в различные типы недвижимости Исходят из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения.
Продожение таблицы 2.
2.2. Специфические внутренние риски
2.2.1. Риски проектирования - Технологические и градостроительные риски: неправильный выбор места реализации проекта, несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и т. д. - Маркетинговые риски: риски недополучения доходов вследствие недостаточного изучения потенциального спроса на готовый объект недвижимости, то есть маркетинговых ошибок
2.2.2. Подрядные риски Риск превышения сроков выпонения работ, риски недостаточно высокого качества работ, риски повышения фактических затрат по сравнению с проектными.
2.2.3. Риски реализации Риски увеличения сроков экспозиции готового объекта по сравнению с плановыми.
2.2.4. Внутренние финансовые риски - Риски финансирования: риски, связанные с видом источников финансирования (например, кредитные риски), риски неэффективности схемы привлечения ресурсов, риски неправильного выбора участников проекта. - Риски в связи с ошибками в финансовых расчетах.
8. В диссертации рассмотрены особенности анализа эффективности ПДН. Принципы и методология анализа инвестиций в проекты девелопмента не могут быть отличными от прочих инвестиционных проектов. В то же время особенности ПДН обуславливают особенности в подходах и методах определения показателей эффективности. К основным особенностям ПДН, с точки зрения определения методов анализа их эффективности, в работе отнесены нетрадиционность денежных потоков ПДН, а также специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости.
В работе показано, что нетрадиционность денежных потоков ПДН затрудняет применение в целях анализа показателей относительной доходности проекта, так как проекты девелопмента, как правило, не имеют единой нормы рентабельности.
Проблема отсутствия единой внутренней нормы рентабельности для неординарных инвестиционных проектов решается использованием в качестве критерия эффективности только показателя NPV. В концептуальном плане критерий NPV является основным при формировании стратегии инвестиционного развития предприятия. Согласно экономической теории осуществление инвестиций с положительным NPV обеспечивает эффективность деятельности предприятия. Для достижения максимума эффективности дожным быть реализованы все проекты, имеющие положительный NPV.
В то же время практики управления в своей деятельности в большей степени предпочитают опираться на относительные показатели доходности. В качестве решения данной проблемы предлагается использование в оценке модифицированной внутренней нормы доходности инвестиций (M/RR):
у1 Ч _ ___
tr(l + 0' (1 + М/Л)' '
где Cf, - ожидаемый доход от проекта в i-м периоде; /, - инвестиции в проект в /-м периоде; Г- срок реализации проекта; - ставка дисконтирования денежных потоков по проекту.
Показатель MIRR имеет существенные преимущества по сравнению с IRR, так как в основе его определения лежит предположение о том, что все денежные поступления по проекту реинвестируются по цене капитала, в то время как в ходе расчета IRR предполагается, что реинвестирование происходит по цене источника данного проекта. Кроме того, критерий MIRR имеет всегда единственное значение и может применяться для неординарных инвестиционных проектов в развитие недвижимости.
Вторым, направлением, определяющим специфику методик анализа ПДН, является необходимость учета допонительных рисков и неопределенностей данных проектов. Как было отмечено, учет многообразных рисков инвестирования в недвижимость может осуществляться стандартными методами (например, учитываться в требуемой норме доходности проектов). В то же время, в условиях значительной неопределенности, обусловленной существенной длительностью цикла инвестирования ПДН, адекватная оценка эффективности инвестиционных проектов традиционными методами (NPV, IRR и т. д.) может быть затруднена.
В качестве решения данной проблемы предлагается использование концепции реальных опционов (ROV - Real Option Value). Метод ROV позволяет количественно оценивать заложенные в проекте допонительные возможности и тем самым учитывать их при анализе эффективности инвестиционного проекта. Данные возможности могут существенно повысить экономическую выгоду, приносимую проектом: если без учета опциона проект является нецелесообразным, встроенный опцион делает проект экономически оправданным.
Проекты развития недвижимости в принципе могут содержать любой из известных реальных опционов, а также их комбинацию. При оценке подобных проектов следует учитывать все виды содержащихся в нем реальных опционов. NPV инвестиционного проекта, с учетом стоимости реального опциона (AW,)может быть определено следующим образом [формула (1)]:
W^m'o+C,, (1)
где NPVU - чистый дисконтированный доход проекта без учета стоимости реального опциона; С - стоимость реальных опционов но данному проекту.
Метод реальных опционов был применен в работе для оценки эффективности проекта развития бизнес-центра на участке в Центральном районе г. Санкт-Петербурга общей площадью 800 кв. м.
Традиционные показатели проекта развития бизнес-центра свидетельствуют о его неэффективности (NPV = -13792 тыс. руб.). В то же время реализация проекта дожна занять минимум три года, в течение которых впоне вероятно благоприятное изменение конъюнктуры рынка, тем более что в докризисное время в городе (преимущественно в центральной его части) ощущалась острая нехватка качественных бизнес-центров. С точки зрения текущего состояния рынка недвижимости, проект характеризуется высокой степенью неопределенности. В то же время в ближайшие два года дожны стабилизироваться цены на коммерческие помещения, и в случае благоприятной ситуации девелопер имеет возможность на 20% увеличить площадь создаваемого бизнес-центра за счет строительства допонительного этажа. Фактически рассматриваемый проект дает право в течение двух лет вложить допонительные средства в развитие имеющегося земельного участка при благоприятной конъюнктуре рынка. Это право представляет собой реальный опцион на расширение (expansion option), стоимость которого, может быть определена по формуле Блэка-Шоуза.
В табл. 3 представлены результаты расчета стоимости реального опциона на расширение рассматриваемого проекта развития бизнес-центра.
Таблица 3 - Результаты расчета стоимости реального опциона на
Параметры Значение
Текущая стоимость денежного потока, 2 43921 тыс. руб.
Текущая стоимость затрат, 5 46495 тыс. руб.
Безрисковая процентная ставка, г 9.54%
Стандартное отклонение доходности проекта, а 88.43%
Срок испонения опциона, 1 2
с1\ 0.732322319
ей -0.518266734
К{с1\) 0.768014144
N(2) 0.302136073
Стоимость опциона на расширение проекта, СДр 22124 тыс. руб.
Л'(с!) - функция распределения нормального закона; _ \п{2/5) + /г + <т: 1/2 .
1 СГл/7
</, = л/,- с\/7;
а - стандартное отклонение, соответствующее финансового актива.
колебанию доходности
С учетом стоимости опциона на расширения и выражения (1) эффективность рассматриваемого Г1ДН определяется следующим образом: ЫРУ1 =NPV0+Cop = -13792 тыс. руб. + 22124 тыс. руб. = 8332 тыс. руб.
Видно, что возможность расширить проект в случае благоприятной конъюнктуры рынка довольно существенно увеличила текущую стоимость проекта строительства бизнес-центра.
9. Девелоперские проекты, как правило, вне зависимости от типа недвижимости являются достаточно масштабными проектами, что требует привлечение финансирования из различных источников (внутренних и внешних). Как правило, внутренние источники финансирования, к которым относится нераспределенная прибыль и сформированные в процессе функционирования предприятия фонды (в частности амортизационный фонд на восстановление основного капитала), обеспечивают лишь некоторый процент потребности в финансовых ресурсах. Внешние финансовые ресурсы также включают два основных направления: собственные и заемные источники финансирования. Заемные средства могут привлекаться через финансовых посредников (это в основном коммерческие банки), а также непосредственно на финансовых рынках путем выпуска договых обязательств. Эмиссия собственного капитала, как правило, является следующим шагом ДК на финансовых рынках. В основном это происходит в форме IPO.
Практика показывает, что для ДК оптимальной стратегией является комбинация нескольких финансовых инструментов. В рамках формирования подхода к установлению пропорций в комбинации источников капитала особый исследовательский интерес представляет проблема влияния заемного финансирования на эффективность инвестирования ПДН. В работе показано, что возможность привлечения заемного капитала позволяет расширить программу инвестирования ПДН за счет включения в нее большего количества эффективных проектов. Кроме того, существование положительного эффекта финансового рычага позволяет допонять программу инвестирования ПДН, реализация которых была бы не эффективна при их финансировании только за счет собственных средств. Положительное или отрицательное влияние заемных средств на доходность собственного капитала, а также интенсивность этого влияния, определяются соотношением между внутренней доходностью проекта и ставкой процента по заемным средствам. Эффективность этого влияния определяется долей заемных средств в общем капитале, используемом для финансирования проекта.
Финансирование ПДН, особенно в текущих условиях экономической нестабильности несет в себе довольно существенные риски для инвесторов. Одной из форм финансирования ПДН, позволяющей распределить риски между участниками проекта, является проектное финансирование (проектное кредитование). В отличие от обычного кредитования, когда обеспечением кредита являются существующие финансовые потоки предприятия, базирующиеся на репутации и финансовых результатах прошлых периодов, при проектном кредитовании репутация и финансовые результаты действующего предприятия имеют меньшее значение, чем обоснование
устойчивой экономики самого предлагаемого проекта.
10. Неравномерность денежных потоков ПДН требует их гармонизации между множеством реализуемых проектов для покрытия дефицита финансовых ресурсов в каждом периоде. Данная задача может быть также решена посредством реализации нескольких (т. е. программы) ПДН с разными сроками начала и периодами реализации. Объединение инвестиционных проектов, характеризующихся в отдельности неординарностью денежных потоков, может при определенном их сочетании обеспечить ординарность совокупного денежного потока программы.
Программа проектов развития недвижимости дожна разрабатываться не случайным образом, а иметь под собой научно-методическую базу, обеспечивающую подчинение процесса формирования и реализации данной программы принципам теории эффективности. На данной основе в работе реализована модель оптимизации программы инвестирования (ПИ) ПДН.
Отправным этапом формирования оптимальной программы ПДН является выбор варианта развития каждого объекта недвижимости. Основным методом определения оптимального варианта развития является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. В то же время в диссертации обосновано, что для обеспечения максимального эффекта на предприятии дожны осуществляться все инвестиционные проекты, имеющие положительную чистую приведенную стоимость.
Модель оптимизации программы инвестирования ПДН представлена в диссертации в виде формульного массива. Эффективность ПИ обеспечивается максимизацией целевого показателя чистого дисконтированного денежного потока программы (ЫРУ''). Ограничениями модели являются объем инвестиционных ресурсов в каждом периоде (С,0), а также требование неотрицательности накопленного (суммарного) баланса денежных средств ПИ в каждом периоде времени (В"'"). Свободный баланс денежных средств ПИ в каждом периоде (В,) равен сумме внешних инвестиционных ресурсов соответствующего периода и совокупного дохода от ПИ, который представляет собой сумму доходов от ПДН в каждом периоде (СРД,).
Таким образом, оптимизация программы инвестирования проектов девелопмента основывается на следующих данных:
На начальном этапе (1)
- имеющейся совокупности ПДН Р (1);
- объема внешних ресурсов С,"(]). которые могут использоваться в течение нескольких начальных шагов расчетного периода.
На последующих этапах (/, />1)
- имеющейся совокупности ПДН Р(/), которая может включать в себя, во-первых, проекты из множества Р(М), не выбранные для реализации в течение М этапа, в том числе и проекты, вообще не выбранные для
реализации в расчетном периоде, и, во-вторых, допонительные проекты, разработанные к началу второго этапа;
- объема внешних ресурсов C"(t), формируемых с учетом остатков неиспользованных ресурсов, имевшихся на предыдущих этапах, и допонительных внешних ресурсов, полученных на данном этапе;
- потоков денежных средств ПДН, реализация которых начата на предыдущих этапах, и являющихся внутренними ресурсами ГТИ С!-] (г).
Процесс реализации представленной модели оптимизации ПИ ПНД представлен на рис. 5. Модель позволяет определить оптимальный период начала реализации каждого ПДН через показатели интенсивности ПДН (а,и). аД , является целым числом, принимающим значение 0 или 1. aД v= 1 означает, что реализация и-го ПДН начинается с периодам.
i Накопленный баланс . свободныхденежных < , средств
Оптимизационная 1 ... : дмч 1 модель (1) :: ал.Ч " ' 01''
с
Оптимизационная ...
; модель (0 а >(Г) ' В(Г) ,
Рисунок 5 - Процесс реализации модели оптимизации программы инвестирования ПДН
В диссертации представлен пример практического применения предлагаемой модели, которая позволяет определить оптимальную (с точки зрения максимума экономического эффекта) программу ПДН с учетом ограничений по объему инвестиционных ресурсов и срокам реализации рассматриваемых проектов, в том числе;
- отобрать объекты недвижимости с целью их включения в ПИ;
- установить сроки реализации отобранных инвестиционных проектов по развитию недвижимости;
- разработать оптимальную схему формирования баланса свободных денежных средств ИП.
Таким образом, применение рассматриваемой модели обеспечивает также преемственность и непрерывность инвестиционно-строительного процесса, так как, кроме всего прочего, данная модель учитывает
возможность самофинансирования системы проектов, что особенно важно в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов.
11. На тактическом уровне в качестве основного направления исследования выделяется проблема регламентации различных подпроцессов процесса управления инвестированием ПДН.
Согласно данным табл. 1 процессное моделирование является основным методом первого этапа процесса управления инвестированием ПДН - инициирования новых проектов. В диссертации на основе инструментария процессного моделирования (графической нотации ЮЕт) была разработана модель инициирования новых ПДН.
Моделирование бизнес-процесса в ЮЕГО начинается с построения контекстной диаграммы, которая фиксирует границы моделируемой бизнес-систсмы, определяя то, как моделируемая система взаимодействует со своим окружением (рис. 6). На рис. 7 представлена декомпозиция процесса инициирования нового проекта девелопмента. На рис. 8 - декомпозиция первого подпроцесса процесса инициирования нового ПДН - Рассмотрение предложения на реализацию ПДН.
Представленная функционально-информационная модель процесса инициирования новых проектов, обеспечивает интеграцию предлагаемых методик и моделей в систему управления девелоперской компанией. Принципы и инструментарий процессного моделирования, в частности нотация ЮЕГО, также могут быть применены для регламентации последующих этапов (подпроцессов) процесса управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости.
Предложение на реализацию ПДН
Прогноз развития рыннд
РАССМОТРЕТЬ И ИНИЦИИРОВАТЬ НОВЫЙ ПДН
Отказ от реализации ПДН
Утвержденные параметры _реализации ПДН_
Бизнес-роцесс "РАССМОТРЕНИЕ И ИНИЦИИРОВАНИЕ НОВОГО ПДН"
Рисунок 6 - Контекстная диаграмма процесса рассмотрения и инициирования нового ПДН
Инициировать ПДН
да^'^твГ................. ......и ИНИЦИ^С^ ДН-'' .......(КО.: Рис. S.i 'j
Рисунок 7. - Бизнес-процесс Рассмотрение и инициирование нового
- Проанализировать " инвестиционную привлекательность ' nptonmtHM
Промети
экспертиза I- приобретаемого ( объекта _
НаДВИЮШОСТМ ,
Парееогла совать fcoasMfi см/ми е " h партнерами
мобк' м ftitle: н<реализациюпдн" - [no.: рис.э.в.
Рисунок 8 - Бизнес-процесс Рассмотрение предложения на реализацию
III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
По материалам диссертации опубликовано 8 статей, в том числе одна в журнале, рекомендованным ВАК РФ. Общий объем трудов - 2 п.л. (авторский вклад - 2 п.л.).
1. Бельчинская, E.H. Управление эффективностью инвестирования проектов развития недвижимости на предприятиях-девелоперах // Вестник Российской академии естественных наук. Серия экономическая. - 2009. - № 13(4). - 0,3 п.л.
2. Бельчинская, E.H. Особенности анализа и управления инвестированием в развитие недвижимости// Журнал правовых и экономических исследований. - 2009. - № 3. - 0,2 п.л.
3. Бельчинская, E.H. Риски инвестирования проектов развития недвижимости // Мировая экономика и социум: от кризиса до кризиса: Материалы международной научно-практической конференции 15 сентября 2009 года. - Саратов: Издательство ИЦ Наука, 2009. - 0,2 п.л.
4. Бельчинская, E.H. Методы анализа эффективности инвестиционных проектов в развитие недвижимости // Современные аспекты экономики. -2009. -№ 8(145).- 0,6 п.л.
5. Бельчинская, E.H. Использование заемного капитала при инвестировании проектов девелопмента недвижимости (ПДН)// Молодой ученый. -2009. -№ 10.-0,3 п.л.
6. Бельчинская, E.H. Участие российских и иностранных банков в финансировании проектов девелопмента территорий// Интеграция экономики в систему мирохозяйственных связей: Сборник научных трудов XIV Международной научно-практической конференции 27-29 октября 2009 года. - СПб.: Издательство Политехи, университета, 2009. - 0,1 п.л.
7. Бельчинская, E.H. Применение метода реальных опционов в анализе эффективности инвестиционных проектов в развитие недвижимости // Экономические и экологические проблемы в меняющемся мире: Сборник научных трудов международной конференции 12-13 ноября 2009 года. -Омск, 2009. - 0,2 п.л.
8. Бельчинская, E.H. Особенности финансирования проектов девелопмента в современных условиях// Мировой финансовый кризис: причины, последствия и модели противодействия: Материалы Межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых 26 апреля 2010 года. - СПб.: БАТиП, 2010. - 0,1 п.л.
БЕЛЬЧИНСКАЯ ЕЛЕНА НИКОЛАЕВНА АВТОРЕФЕРАТ
Лицензия Р № 020412 от 12.02.97
Подписано в печать 24.01.11. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,5. Бум. л. 0,75. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 34.
Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Бельчинская, Елена Николаевна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В РАЗВИТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.
1.1. Концепции и специфика недвижимого имущества. Рынок недвижимого имущества и его характеристики.
1.2. Современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости как сферы инвестирования.
1.3. Анализ развития инвестиционно-строительного процесса в России.
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ (ПДН).
2.1. Особенности девелопмента как элемента инвестиционно-строительного процесса.
2.2. Принципы и методы управления инвестированием ПДН.
2.3. Модель управления инвестированием ПДН на предприятиях (девелоперских компаниях).
2.4. Особенности анализа эффективности ПДН.
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ПДН.:.
3.1. Концепция формирования источников инвестирования ПДН.
3.2. Оптимизация программы инвестирования ПДН.1.
3.3. Процессная модель инициирования новых ПДН.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестированием проектов развития объектов недвижимости"
В настоящее время одной из важнейших задач общества является интенсификация процессов развития в экономике страны. Как известно, основной путь к экономическому росту - это осуществление инвестиций, поэтому организация инвестиционного процесса, обеспечивающая эффективные хозяйственные связи между его участниками и в максимальной степени нацеленная на результат, приобретает весьма актуальное значение. Одним из направлений реализации данной концепции является девелопмент, который представляет особый подход к организации инвестиционно-строительного процесса.
Позитивное влияние девелопмента на экономическое развитие объясняется значительным мультипликационным эффектом предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Реализация проектов девелопмента территорий и объектов недвижимости ведет к росту активности во многих смежных отраслях экономики: производство строительных материалов, жилищно-коммунальное хозяйство, производство потребительских товаров длительного пользования и т.д. и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Рассматривая проекты девелопмента недвижимости (ПДН) как 1 инвестиционные проекты, можно утверждать, что их эффективность также ! обеспечивает эффективность субъекта данных инвестиций, то есть ! девелоперской компании (предприятия).
Таким образом, исследовательский интерес представляет проблема управления эффективным инвестированием проектов развития 1 недвижимости на предприятиях (девелоперских компаниях, ДК).
Проблема эффективности инвестиционной деятельности достаточно подробно исследована отечественными и зарубежными учеными. Среди фундаментальных и прикладных трудов ученых, которые внесли большой вклад в разработку данной проблематики можно выделить работы зарубежных ученых Р. Брейли, Ю. Бригхема, JL Гапенски, С. Майерса, М. Милера, Ф. Модильяни, И. Фишера. Среди работ отечественных ученых выделяются труды Д.С. Демиденко, JI.B. Канторовича, А.Е. Карлика, В.В. Новожилова, Е.М. Роговой, Е.С. Стояновой, JI.A. Трофимовой, JI.H. Родионовой.
Исследованием проблем управления недвижимостью занимались такие зарубежные авторы как Р. Бауэр, Т. Питере, Н. Ордуэй, Р. Уотермен, Д. Трейсон, Г. Лаксбург, Р.Б. Пейзер, А.Д. Фридман, а такжк отечественные -А.Н. Асаул, C.B. Грибовский, A.A. Горбунов, В.А. Заренков, Е.С. Озеров, Е.И. Тарасевич, В.Д. Шапиро и др.
В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких российских авторов как С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского.
Несмотря на значительное количество работ, посвященных проблемам инвестирования и управления недвижимостью, большинство из них отражает лишь отдельные аспекты рассматриваемой нами проблемы.
Таким образом, теоретическая и практическая значимость проблемы управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости и ее недостаточная разработанность в современных условиях определяют актуальность исследования, а также постановку цели и решаемых задач.
Целью диссертационного исследования является формирование научно-обоснованного комплексного i подхода к управлению инвестированием проектов развития , недвижимости и разработка методических основ его реализации на практике.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решались следующие задачи:
- определение и систематизация целей и основных направлений инвестирования в объекты недвижимости, а также выделение особенностей рынка недвижимости;
- оценка современного состояния и выявление тенденций развития рынка недвижимости как I сферы инвестирования; анализ развития инвестиционно-строительных процессов в России;
- формирование авторского подхода к понятию проект девелопмента недвижимости, выделение основных особенностей ПДН, определение места девелопмента в инвестииционно-строительном процессе;
- определение и развитие принципов и методов управления инвестированием ПДН; развитие теоретических и методических основ определения эффективности ПДН, их практическая апробация;
- формирование структурно-аналитической модели управления инвестированием ПДН для ДК;
- развитие концепции формирования источников инвестирования ПДН;
- разработка модели оптимизации программы инвестирования ПДН;
- формирование процессной модели инициирования новых ПДН.
Объектом исследования выступают предприятия, осуществляющие инвестирование и управление проектами девелопмента недвижимости.
Предметом исследования являются теоретические, методические и прикладные вопросы управления инвестированием проектов развития недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории и экономики предприятия, инвестиционной деятельности, инвестиционного и проектного анализа, а также законодательные нормативно-правовые акты России в области регулирования рынка недвижимости и инвестиционно-строительного процесса.
Исследование строилось на общих принципах управления, системного и процессного подходов. В работе применялись такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, сравнение и обобщение, абстрагирование, логический анализ, моделирование, а также специальные методы инвестиционного анализа и планирования, принципы теории эффективности.
Информационной базой исследования являлись данные Государственного агентства по статистике России, специальные и периодические издания, информационные ресурсы сети Интернет, материалы, полученные непосредственно на объектах исследования. Обработка фактических данных осуществлялась с применением статистических и экономико-математических методов.
Научная новизна полученных результатов заключается в разработке комплекса рекомендаций по управлению эффективным инвестированием проектов девелопмента недвижимости.
К числу основных результатов, определяющих научную новизну исследования, относятся следующие:
- Уточнено и содержательно допонено понятие проекта девелопмента недвижимости, который определен как последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционного проекта (проектов) в области создания и/или изменения объекта (объектов) недвижимости. Данное определение обосновывает возможность анализа ПДН на основе принципов инвестиционного подхода.
- Сформирована структурная модель управления инвестированием ПДН в девелоперской компании, в рамках которой реализуется положение о том, что обеспечение эффективности ПДН обеспечивает эффективность деятельности ДК.
- На основании > результатов анализа специфики недвижимого имущества, а также характеристик рынка недвижимости выделены основные особенности ПДН, к которым отнесены нетрадиционность денежных потоков ПДН, а также специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости, возникающая в результате большой длительности цикла I инвестирования. Данные' особенности позволили определить особенности анализа эффективности ПДН и сформировать методические основы его реализации.
- Разработана научно-методическая база процесса формирования и реализации программы инвестирования ПДН, основанная на принципах теории эффективности.
- На основе принципов и инструментария процессного подхода сформирована модель процесса инициирования новых ПДН.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории анализа эффективности проектов девелопмента недвижимости, управления предприятием в части концептуальных положений и инструментария управления инвестированием ПДН.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования представлены в виде конкретных рекомендаций по оптимизации программы инвестирования проектов девелопмента недвижимости, а также практической модели процесса инициирования новых ПДН на предприятии. Результаты исследования могут служить надежной теоретико-методической базой в практике управления предприятиями, реализующими проекты девелопмента с целью повышения их эффективности.
Структура и логика диссертационной работы определена исходя из предмета исследования и построена в соответствии с целью и содержанием поставленных исследовательских задач.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка и приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бельчинская, Елена Николаевна
Выход: удовлетворенные потребности
Обеспечение:
- знания и опыт;
- инструменты и техника;
- технология
Рисунок 2.6- Проект как процесс перехода системы из,исходного состояния в конечное
Источник: Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами: Учеб. Пособие для студентов, обучающихся по специальности Менеджмент организации / /Под обгц. Ред. проф. И.И. Мазура. ЧМ.: Омега-Л, 2005., стр. 12.
Таким образом, основополагающими частными принципами управления девелоперской деятельностью предприятий являются принципы проектного управления (Управления Проектами, Prodect Management). Под проектным управлением (ПУ) понимается методология организации планирования, руководства, координации трудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путем применения современных методов, техники и технологии управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта [68].
Системное представление о проекте (см. рис. 2.6) требует определения и управления многочисленными взаимосвязанными и взаимодействующими процессами, т.е. учета принципов процессного подхода в управлении. Суть процессного подхода в управлении проектами состоит в том, что сложная интегрированная природа ПУ описывается через процессы, из которых оно состоит, и их взаимосвязи. Иными словами данная концепция заключается в требовании управления процессами, а не только конечными результатами предприятия.
Бизнес-процессы (БП) можно определить как все множество взаимосвязанных и взаимодействующих операций предприятия, которые преобразуют входящие элементы (входы) в выходящие (выходы) в соответствии! с предварительно установленными правилами [97]. Вход бизнес-процесса Ч это ресурс, необходимый для реализации бизнес-процесса и подвергаемый преобразованию в выход бизнес-процесса. Выход бизнес-процесса Ч i это результат преобразования входных потоков, то есть результат выпонения бизнес-процесса. На практике выходные потоки включают то, что соответствует требованиям, то, что не соответствует требованиям и отходы.
К основным признакам процесса относят следующие: - процесс дожен иметь цель (цель дожна быть не абстрактной, а измеримой);
- дожна проводиться оценка на предмет соотнесения цель-результат;
- дожны быть определены необходимые ресурсы, с участием которых протекает процесс;
- у процесса всегда есть вход и есть выход;
- у процесса всегда есть потребители выходов и поставщики входов;
- у процесса всегда есть границы (начало и окончание, процесс дожен быть представлен в понятной для испонителя форме);
- у процесса есть владелец (лицо, отвечающее за результат процесса).
Обобщенная характеристика процессного подхода может быть сведена к следующим принципам управления5:
1. Сокращение зависимости процессов от функциональной иерархии (горизонтализация процессов).
2. Ориентация руководителей на способы достижения результата в рамках бизнес-процессов, а не на управление иерархией.
3. Максимальное использование потенциала людских ресурсов на всех уровнях организации.
4. Делегирование пономочий в рамках процесса.
5. Ориентация сотрудников подразделений (процессов) на конечный результат.
6. Акцентирование внимания на переходные точки процессов в структуре ответственности. I
Методологической основой процессного подхода является моделирование. Моделирование предполагает наличие в обязательном порядке установленного набора средств и правил - языка описания объекта. Наиболее распространенным языком процессного подхода и соответствующей ему модели является графическая модель, то есть описание
5 Обобщено по У. Э. Демингу, материалам Process Management Institute, Inc. объекта с помощью средств и правил графического изображения. Описание сети процессов, составляющих деятельность предприятия, - это сложная организационно-техническая задача, для решения которой требуются специальные средства описания и анализа. Описание бизнес-процессов дожно отражать не только отдельные процессы, но также взаимосвязи и взаимодействия между ними, так как выходы (результаты) одних процессов являются входами для других.
Решение подобных задач можно осуществить при помощи проверенных практическим опытом методологий и стандартов - нотаций и инструментальной среды. В настоящее время наиболыие распространение получили нотации АШБ еЕРС, ЮЕЕО и ЮЕРЗ.
Таким образом, в рамках процессного подхода управление I рассматривается как процесс, потому что работа по достижению целей - это не какое-то единовременное действие, а серия непрерывных взаимосвязанных действий. Данные действия называют управленческими функциями. Каждая управленческая функция тоже представляет собой процесс, потому что также состоит из серии взаимосвязанных действий. Процесс управления является общей суммой всех функций.
Выделяют следующие функции управления проектами [66]:
- инициирование;
- планирование;
- организация; - испонение;
I - контроль;
- анализ; - администрирование;
1 - завершение.
В зависимости от вида функций управления различаются и методы управления проектами. Этапы развития методов управления проектами представлены в табл. 2.3.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате диссертационной работы может быть сформулирован ряд выводов и предложений для дальнейших исследований и для практики.
1. Характерной особенностью недвижимости как экономического актива является ее двойственность, которая обусловлена различными целями использования объекта недвижимости: недвижимость может рассматриваться как разновидность финансового актива (инвестиционная цель) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного потребления (операционная цель). Вложения в недвижимость, как с операционной, так и с инвестиционной целями может осуществляться в следующих направлениях: приобретение (покупка) готового объекта недвижимости; трансформация (в различных ее проявлениях) существующего объекта недвижимости; создание нового объекта недвижимости. Процесс трансформации и формирования новых объектов недвижимости является процессом строительства.
Деятельность девелоперских компаний (ДК), как правило, связана с прямыми инвестициями в объекты недвижимости с целью извлечения дохода от их обращения путем трансформации существующего или создания нового объекта.
2. Инвестиции любого направления осуществляются посредством рыночного механизма. В наиболее общем смысле рынок недвижимости может быть определен как взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, трансформацию, эксплуатацию (включая управление) и финансирование объектов недвижимости.
- Специфические признаки недвижимости обуславливают целый ряд особенностей рынка недвижимостишокальность рынка недвижимости;несовершенство рынка недвижимости неоднородность объектов недвижимости; уникальность каждой сдеки на рынке; дефицитность рыночной информации; низкая спроса по цене; высокий уровень трансакционных издержек; абсолютная немобильность объектов недвижимости в силу их определяющей сущности); сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий; многообразие рисков на рынке недвижимости; взаимосвязь первичного и вторичного рынков недвижимости.
В общей структуре рынка недвижимости, как правило, выделяются три основных элемента: рынок купли-продажи готовых объектов недвижимости; рынок аренды; строительство новых объектов. В элементе новое строительство определяется объем новых объектов недвижимости, строительство которых инициируется, если стоимость недвижимости превышает затраты на строительство. В свою очередь уровень затрат на строительство определяет рыночную стоимость объектов недвижимости. Объекты нового строительства определяют предложение первичного рынка купли-продажи недвижимости и первичного рынка аренды. Кроме того, объекты нового строительства могут миновать сферу обращения, если целью их создания является личное или производственное потребление.
3. К основным особенностям российского рынка недвижимости, оказывающим ключевое влияние на специфику инвестирования, могут быть отнесены следующие:
- относительно невысокая емкость рынка;
- зависимость объема рынка и ценовой динамики от макроэкономических факторов; I
- значительная роль государства как1 регулятора рынка, а также как крупнейшего собственника недвижимости и земли, монополиста по аренде, источника и регулятора приватизации;
- ярко выраженная географическая, функциональная и ценовая сегментарность в сочетании с, неравномерностью развития сегментов рынка;
- несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям значительной части населения России;
- недостаточная информированность участников рынка.
В предкрисисный период строительный сектор являся одним из наиболее динамично развивающихся секторов экономики России, темпы роста которого значительно превосходили темпы роста ВВП. В то же время строительная отрасль является едва ли не самой пострадавшей из-за экономического кризиса, начавшегося в 2008 г. В настоящее время официальная статистика свидетельствует о некотором улучшении экономической ситуации в строительном секторе.
Общей тенденцией всех сегментов российского рынка недвижимости является несоответствие ценовых ожиданий продавцов и покупателей объектов недвижимости, то есть отсутствие понимания справедливой цены объекта. В возведении новых объектов коммерческой недвижимости, как правило, участвует иностранный капитал, либо технологии. Российские же инвесторы, ввиду высокой рискованности нового строительства коммерческих объектов, особенно вне столиц, предпочитают приобретать объекты на вторичном рынке и повышать их стоимость и отдачу путем реконструкции и модернизации.
Помимо проблем, обусловленных финансовым кризисом, российский рынок, к сожалению, все еще остается весьма сложным для инвесторов из-за недостаточно проработанного законодательства и бюрократических проволочек. Ярким примером является заявление компании IKEA о приостановке инвестиций в Россию по причине, как сообщает компания, невозможности прогнозирования административных процедур в ряде регионов. На данном этапе уровень рисков в Санкт-Петербурге и Москве оценивается инвесторами как более высокий по сравнению с большинством европейских городов.
Выделены основные тенденции и прогнозы развития рынка недвижимости в разрезе различных сегментов:
Жилая недвижимость: /
- сокращение доли инвестиционных покупок и продаж;
- активное использование государственной программы по субсидированию населения; - возможное замораживание объектов, т. к. большинство построенного жилья имеет высокую себестоимость по причине использования стойматериалов по докризисным ценам, следовательно, сильное снижение цен на строящиеся квартиры для застройщиков не приемлемо;
- возможность приобретения земельных участков на выгодных условиях;
- сокращение государственного вмешательства в сектор жилой недвижимости;
- снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, испытывающих финансовые затруднения.
Офисная недвижимость:
- приостановление тенденции децентрализации;
- тенденция замораживания объектов, находящихся на стадии проектирования и на начальной стадии строительства;
- замедление темпов строительства новых объектов и темпов роста объема предложения;
- увеличение предложение по продаже офисных площадей в действующих и строящихся бизнес-центрах; рост количества инвестиционных проектов, выставленных на продажу;
- снижение спроса на качественные офисные помещения класса А, В+ и В; как следствие развитие сегмента бизнес-центров класса С;
- снижение качества объектов вследствие стремления к снижению издержек на строительство новых офисных объектов;
- смещение спроса в сторону офисов небольшой площади; - увеличение предложения на рынке субаренды офисных площадей;
- увеличение сроков экспозиции новых объектов, снижение запоняемоеЩ действующих качественных бизнес-центров;
- пересмотр ценовой политики, как действующих, так и строящихся бизнес-центров; демпинг со стороны новых объектов;
- приоритет стоимости аренды и местоположения объекта над качественными характеристиками.
Гостиничная недвижимость:
- снижение темпов прироста номерного фонда вследствие снижения притока туристов и спроса на проведение конференций и конгрессов;
- закрытие части номерного фонда действующих отелей в целях снижения риска негативного влияния кризиса;
- перенос сроков реализации проектов, рост количества замороженных объектов;
- пересмотр концепций развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию;
- пересмотр гостиничных тарифов, разработка привлекательных систем скидок и льгот; 1
- сокращение числа инвестиционных сделок, рост рисков и требуемой доходности проектов;
- развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц лэконом-класса.
4. Авторской трактовкой инвестиционных процессов в сфере недвижимости является догосрочное вложение капитала в создание новых и трансформацию существующих объектов недвижимости. При принятии решений о реализации того или иного проекта в строительстве влияет ряд факторов, в том числе насколько эффективно предприятие управляет инвестиционным проектом.
Деятельность субъектов на рынке недвижимости может быть условно разделены три основные группы:
- девелоперская деятельность;
- инвестиционная деятельность (включающая как инвестирование в трансформацию существующих и создание новых объектов недвижимости, так и инвестирование в готовые объекты недвижимости с различными целями);
- строительная деятельность.
В общем случае указанные виды деятельности могут осуществляться как в рамках одного предприятия, так и различными организациями, при этом могут быть реализованы различные схемы взаимодействия между ними.
Девелопмент, с одной стороны, рассматривается в качестве современной концепции организации инвестиционного процесса в сфере недвижимости, а, с другой стороны, как процесс качественного преобразования недвижимости, обеспечивающего возрастание ее стоимости. Проект девелопмента недвижимости (ПДН) может быть определен как последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.
В зависимости от охвата этапов ПДН выделяются три основных вида (схемы) девелопмента: фи-девелопмент, концессионный девелопмент и спекулятивный девелопмент. Основной целью спекулятивного девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам (от обращения объекта). В качестве основных особенностей проектов девелопмента недвижимости как инвестиционных проектов, выделенных на основе результатов анализа специфики недвижимого имущества как объекта девелопмента, а также специфики рынка недвижимости, определены следующие:
- Нетрадиционность (неординарность) денежных потоков. Как правило, / инвестиционные проекты, связанные с развитием недвижимости, имеют довольно продожительный первоначальный период значительного по величине отрицательного денежного потока, затем появляются доходы от эксплуатации объекта, и денежные потоки преобразуются в положительные (если объект создается для владения), завершение проекта характеризуется, как правило, значительным положительным доходом (реализация объекта).
- Разнонаправленность движения стоимости составных частей недвижимости. Стоимость земельного участка, как правило, растет с течением времени (изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением и т. д.), а стоимость зданий и сооружений по причине физического, функционального и экономического износа снижается.
- Специфичность и многообразие рисков инвестирования в развитие недвижимости. Инвестиции в недвижимость по сравнению с инвестициями в традиционные активы характеризуются такими допонительными рисками как длительность цикла инвестирования, высокая неопределенность денежных потоков.
- Разнообразность источников финансирования.
Указанные особенности ПДН обуславливают особенности в управлении инвестированием проектов развития недвижимости, которые, кроме того, дожны учитываться при анализе эффективности деятельности девелоперских компаний. I
5. В качестве основных (общих принципов управления инвестированием проектов девелопмента выделяются принцип научности, принцип системности и принцип комплексности.
Так как основной формой деятельности девелоперских компаний является проект, то основополагающими частными принципами управления девелоперской деятельностью предприятий являются принципы проектного управления. Кроме того, системное представление о проекте требует определения и управления < многочисленными взаимосвязанными и взаимодействующими процессами, т. е. учета принципов процессного подхода в управлении (в т. ч. моделирования). В рамках процессного подхода управление рассматривается как процесс, потому что работа по достижению целей - это серия непрерывных взаимосвязанных действий, которые называются управленческими функциями.
В зависимости от вида функций управления различаются и методы управления проектами:
- инициирование - методы процессного моделирования;
- планирование - методы целевого управления, сметные расчеты, бюджетирование, календарное планирование, методы оценки, в т. ч. инвестиционная оценка;
- организация - торги и контракты, логистика, PERT;
- испонение - финансовый и управленческий учет;
- контроль - приемка, риск-менеджмент;
- анализ - экспертиза, оценки, инвестиционный анализ;
- координация - сетевое моделирование.
Другим важнейшим принципом управления девелоперской деятельностью в рамках предприятия является трансформированный общесистемный принцип целеустремленности Ч принцип экономической эффективности. В современной экономической теории в качестве наиболее комплексного показателя эффективности деятельности предприятия , предлагается использовать показатель стоимости предприятия, под которой, i для целей управления, как правило, понимают текущую стоимость всех i денежных доходов предприятия.
ПДН являются в первую очередь инвестиционными проектами, i поэтому к их оценке применимы все общие принципы инвестиционного анализа. В данном контексте, показатель стоимости предприятия представляет, по сути, показатель текущей стоимости инвестиций в данное предприятие. В этих условиях рост стоимости ДК, а, следовательно, и эффективность его деятельности будет обеспечиваться реализацией программы эффективных ПДН. Иными словами, рассматривая ПДН как инвестиционные проекты, можно утверждать, что обеспечение их эффективности также будет обеспечивать эффективность субъекта данных инвестиций, то есть ДК.
6. В ходе исследования сформирован подход к управлению инвестированием ПДН на предприятиях, включающий такие аспекты управления как управления деятельностью ДК, как субъектов инвестиций в развитие недвижимости и анализ эффективности самих ПДН. С учетом особенностей деятельности девелоперские компании могут быть выделены следующие наиболее значимые области исследования в системе управления ДК:
- на стратегическом уровне - проблема формирования источников капитала при инвестировании ПДН;
- на тактическом уровне - проблема оптимизации программы инвестирования ПДН;
- на оперативном уровне - проблема регламентации различных подпроцессов процесса управления инвестирование ПДН.
Выделенные аспекты управления инвестированием ПДН тесно взаимосвязаны между собой. Так результаты анализа эффективности ПДН являются определяющими в процессе формирования тактических планов предприятия. В то же время структура привлекаемых источников финансирования дожна быть обязательно учтена в процессе анализа ПДН.
7. Особое место в модели управления инвестированием ПДН в девелоперских компаниях занимает система управления рисками. Одной из характеристик рынка недвижимости является информационная закрытость и неопределенность. В результате инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности, а значит, сопряжены с более высоким уровнем риска. Кроме того, в соответствии с природой недвижимого имущества и особенностями рынка недвижимости ПДН характеризуются многообразием рисков по сравнению с/инвестициями в большинство других активов. Можно утверждать, что управление рисками инвестирования является основой стратегического, тактического и оперативного управления в девелоперских компаниях.
8. Принципы и методология анализа инвестиций в проекты девелопмента не могут быть отличными от прочих инвестиционных проектов. В то же время особенности ПДН обуславливают особенности в подходах и методах определения показателей эффективности. К основным особенностям ПДН, с точки зрения определения методов анализа их эффективности, отнесены нетрадиционность денежных потоков ПДН, а также специфичность рисков инвестирования в развитие недвижимости.
Показано, что нетрадиционность денежных потоков ПДН затрудняет применение в целях анализа показателей относительной доходности проекта, так как проекты девелопмента, как правило, не имеют единой нормы рентабельности. Проблема отсутствия единой внутренней нормы рентабельности для неординарных инвестиционных проектов решается использованием в качестве критерия эффективности только показателя ИРУ. В концептуальном плане критерий ЫРУ является основным при формировании стратегии инвестиционного развития предприятия. Согласно экономической теории осуществление инвестиций с положительным ТРУ обеспечивает эффективность деятельности предприятия. Для достижения максимума эффективности дожным быть реализованы все проекты, имеющие положительный МРУ.
В то же время практики управления в своей деятельности в большей степени предпочитают опираться на относительные показатели доходности. В качестве решения данной проблемы предлагается использование в оценке модифицированной внутренней нормы доходности инвестиций (МКИ), которая имеет существенные преимущества по сравнению с ШЯ, т. к. в основе ее определения лежит предположение о том, что все денежные поступления по проекту реинвестируются по цене капитала, в то время как в ходе расчета IRR предполагается, что реинвестирование происходит по цене источника данного проекта. Кроме того, критерий MIRR\ имеет всегда единственное значение и может применяться для неординарных инвестиционных проектов в развитие недвижимости.
9. Другим выделяемым направлением, определяющим специфику методик анализа ПДН, является необходимость учета допонительных рисков и неопределенностей данных проектов. Учет многообразных рисков инвестирования в недвижимость может осуществляться стандартными методами (например, учитываться в требуемой норме доходности проектов). В то же время, в условиях значительной неопределенности, обусловленной существенной длительностью цикла инвестирования ПДН, адекватная оценка эффективности инвестиционных проектов традиционными методами (NPV, IRR и т. д.) может быть затруднена.
В качестве решения данной проблемы предлагается использование концепции реальных опционов (ROV). Метод ROVпозволяет количественно оценивать заложенные в проекте допонительные возможности и тем самым учитывать их при анализе эффективности инвестиционного проекта. Данные возможности могут существенно повысить экономическую выгоду, приносимую проектом: если без учета опциона проект является нецелесообразным, встроенный опцион делает проект экономически оправданным.
Проекты развития недвижимости в принципе могут содержать любой из известных реальных опционов, а также их комбинацию. При оценке подобных проектов следует учитывать все виды содержащихся в нем реальных опционов, iNPV инвестиционного проекта с учетом стоимости реального опциона i может быть определено следующим образом: NPVX = NPV0 + Cop, где NPV0 - чистый дисконтированный доход проекта без учета стоимости реального опциона; Сор - стоимость реальных опционов по данному проекту.
Метод 'реальных опционов был применен в работе для оценки эффективности проекта развития бизнес-центра на участке в Центральном районе г. Санкт-Петербурга общей площадью 800 кв. м. Традиционные показатели проекта развития бизнес-центра свидетельствуют о его неэффективности {NPV^-13192 тыс. руб.). В то же время реализация проекта дожна занять минимум три года, в течение которых впоне вероятно благоприятное изменение конъюнктуры рынка, тем более что в докризисное время в городе (преимущественно в центральной его части) ощущалась острая нехватка качественных бизнес-центров. С точки зрения текущего состояния рынка недвижимости, проект характеризуется высокой степенью неопределенности. В то же время в ближайшие два года цены на коммерческие помещения дожны стабилизироваться, и в случае благоприятной ситуации девелопер имеет возможность на 20% увеличить площадь создаваемого бизнес-центра за счет строительства допонительного этажа.
Фактически рассматриваемый проект дает право в течение двух лет вложить допонительные средства в развитие имеющегося земельного участка при благоприятной конъюнктуре рынка. Это право представляет собой реальный опцион на расширение {expansion option), стоимость которого, может быть определена по формуле Блэка-Шоуза. С учетом стоимости опциона на расширения эффективность рассматриваемого ПДН определяется следующим образом: i
NPVX = NPV0 + Сор =-13792тыс.руб.+ 22124 тыс.руб.= 83'32тыс.руб.
Возможность расширить проект в случае благоприятной конъюнктуры рынка довольно существенно увеличила текущую стоимость проекта строительства бизнес-центра. 1
10. Девелоперские проекты, как правило, вне зависимости от типа недвижимости являются достаточно масштабными проектами, что требует привлечение финансирования из различных источников (внутренних и внешних). Как правило, внутренние источники финансирования, к которым относится нераспределенная прибыль и сформированные в процессе функционирования предприятия фонды (в частности!амортизационный фонд на восстановление основного капитала), обеспечивают лишь некоторый процент потребности в финансовых ресурсах. Внешние финансовые ресурсы также включают два основных направления: собственные и заемные источники финансирования. Заемные средства могут привлекаться через финансовых посредников (это в основном коммерческие банки), а также непосредственно на финансовых рынках путем выпуска договых обязательств. Эмиссия собственного капитала, как правило, является следующим шагом ДК на финансовых рынках. В основном это происходит в форме IPO.
Практика показывает, что для ДК оптимальной стратегией является комбинация нескольких финансовых инструментов. В рамках формирования подхода к установлению пропорций в комбинации источников капитала особый исследовательский интерес представляет проблема влияние заемного финансирования на эффективность инвестирования ПДН. В работе показано, что возможность привлечения заемного капитала позволяет расширить программу инвестирования ПДН за счет включения в нее большего количества эффективных проектов. Кроме того, существование положительного эффекта финансового рычага позволяет допонять программу инвестирования ПДН, реализация которых была бы не эффективна при их финансировании только за счет собственных средств. Положительное или отрицательное влияние заемных средств на доходность собственного капитала, а также интенсивность этого влияния, определяются соотношением между внутренней доходностью проекта и ставкой процента по заемным I средствам. Эффективность этого влияния определяется долей заемных средств в общем капитале, используемом для финансирования проекта.
Финансирование ПДН, особенно в текущих условиях экономического кризиса, несет в себе довольно существенные риски для инвесторов. Одной из форм финансирования ПДН, позволяющей распределить риски между участниками проекта, является проектное финансирование (проектное кредитование). В отличие от обычного кредитования, когда обеспечением кредита являются существующие финансовые потоки предприятия, базирующиеся. на репутации и финансовых результатах прошлых периодов, при проектном кредитовании репутация и финансовые результаты действующеего предприятия имеют меньшее значение, чем обоснование устойчивой экономики самого предлагаемого проекта.
11. Неравномерность денежных потоков ПДН требует их гармонизации между множеством реализуемых проектов для покрытия дефицита финансовых ресурсов в каждом периоде. Данная задача может быть также решена посредством реализации нескольких (т. е. программы) ПДН с разными сроками начала и периодами реализации. Объединение инвестиционных проектов, характеризующихся в отдельности неординарностью денежных потоков, может при определенном их сочетании обеспечить ординарность совокупного денежного потока программы.
В работе представлена экономико-математическая модель, которая позволяет определить оптимальную (с точки зрения максимума экономического эффекта) программу ПДН с учетом ограничений по объему инвестиционных ресурсов и срокам реализации рассматриваемых проектов, в том числе:
- отобрать объекты недвижимости с целью их включения в ПИ;
- установить сроки реализации отобранных инвестиционных проектов по развитию недвижимости; I
- разработать оптимальную схему формирования баланса свободных денежных средств ИП. I
Применение предлагаемой модели ; обеспечивает также преемственность и непрерывность инвестиционно-строительного процесса, так как, кроме всего прочего, данная модель учитывает возможность самофинансирования системы проектов, что особенно важно в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов. I
12. На текущем уровне в качестве основного направления исследования выделяется проблема регламентации различных подпроцессов процесса управления инвестированием ПДН. На основе инструментария процессного моделирования (графической нотации ЮЕРО) разработана модель инициирования новых ПДН.
Функционально-информационная модель процесса инициирования новых проектов обеспечивает интеграцию предлагаемых методик и моделей с систему управления ДК. Принципы и инструментарий процессного моделирования, в частности нотация ЮЕРО, также могут быть применены для регламентации последующих этапов (подпроцессов) процесса управления инвестированием проектов девелопмента недвижимости.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут служить надежной теоретико-методической базой в практике управления предприятиями, реализующими проекты девелопмента с целью повышения их эффективности.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Бельчинская, Елена Николаевна, Санкт-Петербург
1. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга,2000.
2. Анохин П.К. Принципиальные вопросы общей теории функциональных систем //Принципы системной организации функций.Ч М.,1973.
3. Ансоф И. Стратегическое управление. Ч М.: Экономика, 1989.
4. Ардемасов С.Б., Горбунов А.Л. Песоцкая В.Б. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.Л. Горбунова. С-Пб., 1997.
5. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости Ч новая социально-экономическая реальность / Под общей ред. А.А.Горбунова. -СПб., 1998.
6. Аутсортинг в девелопменте: бизнес на доверии. // Деловая недвижимость. Февраль 2008.
7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Ч М.: Финансы и статистика, 1996.
8. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996.- 192 с.
9. Бедный С.Н, Правовые основы управления недвижимостью. Учебник для вузов. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002.
10. Белокрыл А. М., Бодырев В. С, Зарубин В. Н. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Ч М.: Дело, 1998.
11. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости.- М.: Финансы и статистика, 1999. с.58-60.
12. Бернстайн П. Против богов: Укрощение риска. / Пер. с англ. М.: Олимп - Бизнес, 2000.
13. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент Киев: МП "ИТЕМ" ТД "Юнайтед Лондон Трейд Лимитед", 1995.
14. Блауберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного подхода. М.,"Наука", 1973. i
15. Большаков А. С. Менеджмент / Учебное пособие. Ч СПб.: Издательство "Питер", 2000. Ч 160 е.: ил. Ч (Серия Краткий курс) ISBN 5-272-00051-Х.
16. Бочаров В.В. Инвестиции.- СПб.: Питер, 2004.
17. Бочаров В.В., Леонтьев В.В. Корпоративные финансы. СПб.: Питер, 2004.
18. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. ЧМ.: ЗАО Олимп-Бизнес. 2007. -1008 с.
19. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент: полный курс: В 2-х т. / Пер. с англ. под ред. В.В. Ковалева. СПб.: Экономическая школа, 2005 г. Т. 1.497 с.
20. Бухвалов, A.B. Реальные опционы в менеджменте: введение в проблему // Росс. журн. менеджмента. 2004. - №1. - С. 3-32.
21. Бухвалов, A.B. Реальные опционы в менеджменте: классификация и приложения // Росс. журн. менеджмента. 2004. - №2. - С. 27-56.
22. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М. 2001.
23. Вадайцев C.B. Управление инвестиционными рисками. Учеб. пособие. СПб.: Изд-во С-Петерб.ун-та, 1999.
24. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. Гл. ред. серии Я.В. Соколов М.: Финансы и статистика, 1997. 800с.
25. Вартофский М. Модели. Репрезентация и научное понимание. Пер.с англ./ Общ. ред. и послесл. И.Б.Новика и В.Н.Садовского. М."Прогресс", 1988., 57 с.
26. Вахрамеев Э.Ю. Инвестирование в объекты недвижимости паевыми инвестиционными фондами: дис. канд. эк. наук: 08.00.10./ Санкт-Петербург, 2006. - 246 с.
27. Вахрамеев Э.Ю. Инвестирование в объекты недвижимости паевыми инвестиционными фондами: Автореф. дис. канд. экон. наук. 08.00.10 -Финансы, ден. обр-е и кредит / С.-Петерб.гос.ун-т экономики и финансов. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.
28. Вахрамеев Э.Ю. Тенденции развития и проблемы функционирования паевых фондов недвижимости в РФ // Проблемы современной экономики: Евразийский международный научно-аналитический журнал.- 2006. № 3-4.
29. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Ч М.: Филинъ, 1999.
30. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. от 30.11.1994 N51-0)3.
31. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения. Учебное пособие. М.: Дело и сервис, 2009. - 208 с.
32. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Ч2-е изд.
33. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости. Изд-во Маросейка, 2009. 432 с.
34. Григорьев В. В., Сегидинов А. А., Федотова М. А., и др. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Ч М.: ИНФРА-М, 1997.
35. Григорьев В. В. Ресин В. И. Черняк В. 3. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ч М.: Дело, 2001.
36. Грицина В., Курнышева И. Особенности инвестиционного процесса // Экономист, 2000, № 3.
37. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.-Финансы и статистика, 2004.
38. Демиденко Д.С. Использование методологического принципа максимизации стоимости в управлении экономическими системами. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006. - 35 с.
39. Добкин В.М. Системный анализ в управлении. М.: "Химия", 1984.
40. Дойль П. Маркетинг, ориентированный на стоимость / Пер. с англ. под ред. Ю.Н. Каптуревского. СПб: Питер, 2001. - 480 е.: ил. - (Серия "Маркетинг для профессионалов").
41. Дроздова И.В. Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки: Автореф. дис. докт.экон.наук. 08.00.05-Экономика и упр. нар. хоз-вом / С.-Петерб.гос.ун-т экономики и финансов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009.
42. Дроздова И.В. Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса. СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2008.
43. Дроздова И.В. Моделирование инвестиционного фонда комплексной реконструкции городской жилой застройки // Проблемы современной экономики. 2008.- №2.
44. Дроздова И.В. Система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки // Вестник Российской академии естественных наук. Серия экономическая. -2009. № 1.
45. Дубров A.M., Лагоша Б.А., Хрусталев Е.Ю. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе. М.: Финансы и статистика, 1999.
46. Егоров A.B. Управление имуществом, зарубежный опыт: Германия // Вестник ВАС 2001 N 9. С.128-138.
47. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-Ф3.
48. Ивлев В., Попова Т. Применение функционально-стоимостного анализа для расчета себестоимости продукции./ Интернет-журнал CONSULTrNG.RU, № 16 (76) 17 (77).
49. Инвестиционное проектирование: Учеб.пособие/ А.Г. Комаров, Е.М. Рогова, Е.А. Ткаченко, В.Я. Чесноков. 3-е изд.,перераб.и доп. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2001.
50. Инвестиционный менеджмент: учебник / А.Е.Карлик, Е.М.Рогова, М.В.Тихомиров, Е.А.Ткаченко. СПб.: Изд-во Вернера Регена, 2008. - 215 с.
51. Карлик А.Е. Инвестиционное кредитование в обеспечении развития промышленного производства / А.Е.Карлик, А.В.Самойлов, И.Д.Филиппов. -СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2005. 44 с.
52. Карлик А.Е., Гришпун Е.А. Реструктуризация в стратегии развития промышленных предприятий // Проблемы теории и практики управления. 2000. -N6. -С.87-91.
53. Кирьянов М. Движение недвижимого // Бизнес-журнал. 17 августа 2004 года. -№16.
54. Ковалев В.В., Вокова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. Изд-во Проспект, 2008. 421 с.
55. Конопляник А., Лебедев С. Проектное финансирование в нефтегазовой промышленности: мировой опыт и начало применения в России // Нефть, газ и право. 2000. № 1.
56. Конопляник А. Российский Банк Развития Ч где взять деньги для инвестиций? // Инвестиции в России. 1999. № 5. - С. 3-5.
57. Коуз Р.Г. Природа фирмы. В кн. Вехи экономической мысли. Теория фирмы.// Экономическая школа, СПб 2000.
58. Кротов В.Ю. Формирование и финансирование инвестиционно-строительного комплекса. СПб.: Изд-во ИРЭ РАН, МФИН, 2003. 234с.
59. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Изд-во "Лань", 2000.
60. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты / Пер. с нем. под общей редакцией В.В.Ковалева и З.А.Сабова. СПб.: Питер, 2001.
61. Крушвиц Л.1 Финансирование и инвестиции. Неоклассические основы теории финансов/Пер. с нем. под общей редакцией В.В. Ковалева и З.А. Сабова СПб: издательство Питер, 2000. - 400 с.
62. Кулагин О.А. Принятие решений в системах организационного управления. 4.1. основы методологии. Учебное пособие. С.-П.: Изд. ВИКУ им. А.Ф. Можайского, 1999.
63. Куницына Н. Исследование сущности хозяйственных рисков // Финансовый бизнес, 2002. № 4.
64. Кущенко В.В. Новелы законодательства о недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации, № 3(42), 2005.
65. Лимитовский, М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. Ч М.: Юрайт, 2008. 464 с.
66. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. Пособие/Под общ. Ред. проф. И.И. Мазура. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. Ч 521с.
67. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. Руководство/ Под редакцией И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. М. - 592 с.
68. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами: Учеб. Пособие для студентов, обучающихся по специальности Менеджмент организации / /Под общ. Ред. проф. И.И. Мазура. М.: Омега-Л, 2005. - 664 с.
69. Макконнел Кэмпбел Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. Т 2 /Пер. с англ. М.: Республика, 1992.
70. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): Организация, управление, финансирование. СПб.: Питер, 2003. - 256 с.
71. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости СПб: Питер, 2000. - 272 с.
72. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -СПб.: Изд-во С-Петерб.ун-та, 1999. I
73. Малинина К.В. Методология управления развитием, территорий с объектами культурного наследия (на примере Санкт-Петербурга): Автореф. дис. докт.экон.наук. 08.00.05-Экономика и упр. нар. хоз-вом / С.-Петерб. гос. архитектурно-строительный ун-т. 2007.
74. Малинина К.В. Теория и методология девелопмента территории, обремененной зданием-памятником. СПб: Изд~во Политехнического университета , 2007.
75. Маркова В.Д., Кузнецова С.А. Стратегический менеджмент: Курс лекций. -М.: ИНФРА-М; Новосибирск: Сибирское соглашение, 2007.
76. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. М.: Экономика, 2000. - 421 с.
77. Минаев А. О., Хаустов Д. В. Проблемы экологического, земельного права и законодательства в современных условиях //Государство и право. Ч 2001. Ч№6.
78. Минин П.А. Модель управления эффективностью предприятия в краткосрочном периоде. Научно-технические ведомости СПбГТУ, 2006, № 4.
79. Модели управления экономикой предприятия: Учеб. пособие / Е.А. Горбашко, И.Г. Окрепилова, Е.М. Рогова и др.; Под ред. Е.А.Горбашко. -СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2004.
80. Морозова Л. ПИФы станут застройщиками // Российская газета. 21.03.2006.
81. Мурзин В. Налогообложение инвестиционной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации, № 2(41), 2005.
82. Мухин В.И. Исследование систем управления. Учебник. М.: экзамен, 2002.-384 с.
83. Ларин А.А. Теоретические основы управления. ч.1: Процессы, системы и средства управления. Учебное пособие. - M.: РВСН, 1998.
84. Назаренко А., Богданов В. Инвестиционные фонды в коммерческой недвижимости // Commercial Property. 2005. - N 17.
85. Неуймин Я.Г. Модели в науке и технике. История, теория, практика. Под ред. Н.С.Соломенко.,Ленинград, "Наука", 1984. 189с.
86. Основы общей теории систем. Часть I. Попов A.A., Телушкин И.М., Бушуев С.Н. и др. СПб.:ВАС, 1992.
87. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2004. - 263 с.
88. Охрименко А. Концепция реальных опционов в практике принятия инвестиционных решений // Индикатор. № 07-08 (35) Июль-Август 2000 г., с. 41-44.
89. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. ЧМ.: Финансы и статистика, 2000.
90. Портер М. Конкурентное преимущество. М.: Альпина Бизнес Букс,2005.
91. Радюк Ю. Ставки падают // Прямые инвестиции, 2003, № 9.
92. Ревинский И. А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт.-Новосибирск: Изд-во НГУ, 2000.
93. Рогова Е.М. Управление реальными инвестициями : учеб. пособие / Е.М. Рогова, Е.А. Ткаченко. СПб. : Изд-во Вернера Регена, 2007. - 256 с.
94. Розенберг Дж. М. Инвестиции. Терминологический словарь. Университет Рутджерс (США) -М.: Инфра-М, 1998.
95. Романов В. Понятие рисков и их классификация как основной элемент теории рисков// Инвестиции в России, 2000. № 12. С. 41-43.
96. Рош Джулиан. Стоимость компании: от желаемого к действительному. Гревцов Паблишер. 2008. 341 с.
97. Рубцов C.B. Уточнение понятия бизнес-процесс. Менеджмент в России и за рубежом № 6. 2001. i
98. Русецкая О.В. Организация менеджмента, на предприятии: учеб. пособие. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 110с.
99. Сборник научных трудов по материалам Первой международной конференции Инвестиции в недвижимость как фактор финансовойстабилизации (Ульяновск, 14-15 мая 1999г.')/Под ред. к.э.н., доц. Гариповой З.Л. ч. 1 -Ульяновск, 1999.
100. Сборник трудов по материалам научно-практической конференции Управление строительно-инвестиционными проектами. Теория, практика, инновации (Санкт-Петербург, 28-29 мая 2008г.). Санкт-Петербург, 2008.
101. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. - 234 с.
102. Селютина Л. Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки. Вестник ИНЖЭКОНа. Серия Экономика. 1(28). 2009. с. 5-11.
103. Смолянинов С. В. Инвестиционное планирование в сфере жилищного строительства. Санкт-Петербург, 1997.
104. Старинский В.Н., Асаул Л.Н., Кускова Т. Л. Экономика недвижимости /Под ред. Г.А. Краюхина. С-Пб., 1999.
105. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.; Издательство МКС, 2000.
106. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость. Автореф. дис. докт.экон.наук. 08.00.05-Экономика и упр. нар. хоз-вом / С.-Петерб. гос. политехнический ун-т. 2003.
107. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. -СПб: МКС. 2007. -584 с.1 108. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.
108. Тарасевич Е.И. Управление корпоративной недвижимостью как способ увеличения стоимости компании.// Финансист №7, 2000.
109. Трофимова Л.А. Инвестиционная активность предприятий: теория и практика. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2002. - 136 с.1111. Трофимова JI.А. Стратегическое планирование инвестиций. i
110. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2002. 132 с.
111. Трофимова Л.А. Управление инвестированием в реальные активы в условиях модернизации экономики/ Л.А. Трофимова, Е.Г. Никольская. -СПб.: Изд-во Сев.-Зап. заоч. гос. техн. ун-та, 2006. 194 с.
112. Трофимова Л.А. Управленческие решения: (методологические аспекты) / Л.А. Трофимова, В.В. Трофимов. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2000. - 87с.
113. Трутнев Э.К., Копейкин А.Б., Гудзь Т.В., Сафарова М.Д. Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации, № 8(35), 2004.
114. ТэпманЛ.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
115. Уош К. Ключевые показатели менеджмента. Как анализировать сравнивать и контролировать данные, определяющие стоимость компании/Пер. с англ. -М.Дело, 2000. 360 с.
116. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов / Пер. с англ. под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.
117. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, 1997. с. 480.
118. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1994.
119. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 239 с. I
120. Ценина Е.В. Стратегии девелопмента в сфере развития многофункциональной недвижимости: Автореф. дис. канд. экон. наук. 08.00.05-Экономика и упр. нар. хоз-вом / С.-Петерб.гос.ун-т экономики и финансов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.
121. Черкасов В.В. Проблемы риска в управленческой деятельности. М.: Рефбук, 1999.
122. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2005. :
123. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997.
124. Шеремет В. В., Павлюченко В. М., Шапиро В. Д. Управление инвестициями. Т.1. М.: Высшая школа, 1998.
125. Экономика и финансы недвижимости/ Д.Л. Воков, Ю.Б.Ильина, Н.В. Комарова, Ю.В. Пашкус / Под ред. Ю.В. Пашкуса. Ч СПб.: Изд-во С.-Петерб.ун-та, 1999, с.63.
126. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. / Под ред. В.И. Ресина -2-е изд. -М.: Дело, 2000.
127. Экономика недвижимости: учеб. Пособие. А.Н. Асаул, А. В. Карасев. -М. : МИКХиС, 2001.- 430с.
128. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. Великий Новгород, 2002.
129. Экономика предприятия: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Менеджмент организаций" / Карлик А.Е. и др.; под ред. А.Е.Карлика и М.Л.Шухгальтер. 2-е изд., перераб. и доп. -СПб.: Питер, 2009. - 461 с.
130. Элементы финансовой математики для оценщиков: Курс лекций и сборник задач. СПб, 1997.
131. Barad Michael W., McDowell Тага. Capturing Industry Risk in a Buildup Model, Business Valuation Alert, August 2002.
132. Black F., Scholes M. "The Pricing of Options and Corporate Liabilities" // Journal of Political Economic, ## 5-6, 1973.
133. Cirman L.J., Joclink M.D. Fundamenials of Investing.- 7 ed. Addison-Wesley, 1999.
134. Fisher I. The Theory of Interest: As determined by the impatience to spend income and opportunity to invest it, 1930.
135. Geltner D., Miller N., Commercial Real Estate Analysis and Investment. South-Western Educational Pub, 2000, 928 p.
136. G. Kates. Risk management systems 2000. Risk Professional, № 2/1 February 2000. London Inform Group, 2000, pp. 19-31.
137. Miller M., Modigliani. Dividend Policy, Growth and the Valuation of Shares/ Jornal of Business. № 34. 1963. p. 467-494.
138. New Webster's Dictionary of the English Language. Delhi, Surjeet Publications, 1989.
139. Peter K Levitt, Frank J Fabozzi. Project Financing : 7th edition. Published by Euromoney, London, 2000, 489 pp.
140. Porter M.E. Competitive Strategy. Ч N.Y.: Free Press, 1980.
141. Roland Kenert. Towards a grand unified theory of risk. Operational Risk, London, Inform Business Publishing, 2000, pp. 61-69.
142. Yarrow G. On the Predictions of the Managerial Theory of Firm. Journal Industrial Economy. № 24. 1976. p. 267-279.
143. Классификация классности бизнес-центров в Санкт-Петербурге1. Класс А Класс В+ Класс В1. Инженерные системы здания
144. Центральная система управления зданиемобязательный факультативный не применим
145. Рекомендация: Система ВМБ для новых зданий
146. Система принудительной вентиляцииобязательный обязательный обязательный13. Система кондиционирования
147. Центральная система кондици онир ования, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке Центральная система кондиционированияобязательный обязательный факультативный
148. Рекомендация: для вновь введенных зданий
149. Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
150. Современная система пожарной безопасностиобязательный обязательный обязательный16. Лифт
151. Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажейобязательный обязательный обязательный
152. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секундобязательный факультативный не применим18. Электроснабжение
153. Конструктивные особенности здания
154. Высота потоков в чистоте 2,7-2,8 м и выше (не менее чем для 80% от офисной площади)обязательный факультативный факультативный22. Планировка
155. Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с Открытая эффективная планировка не менее половины арендуемой площади зданиянесущими колоннами, шаг колонн не менее 6x6м обязательный факультативный факультативный
156. Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади.23. Глубина этажа
157. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от окна зданий неправильной формы и зданий с атриумами Ч не более 12 м до лядра не более 9-10 м, дляобязательный факультативный не применим24. Коэффициент потерь
158. Рекомендация: Считать площади в соответствии со стандартами BOMA.
159. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и болееобязательный обязательный факультативный
160. Отдека площадей общего пользования и фасада
161. Высококачественные материалы, использованные при отдеке помещений общего пользования и фасада Качественные материалы, использованные при отдеке помещений общего пользования и фасадаобязательный обязательный обязательный27. Фальшпол
162. Здание спроектировано с учетом возможности установки фальшполаобязательный* факультативный не применим
163. Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2008 года
164. Освещение и расположение окон
165. Отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на имидж здания (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, сваки, тюрьмы и прочее)обязательный факультативный факультативный32. Транспортная доступность
166. Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка, или организованная, охраняемая наземная парковка на прилегающей территории. Организованная охраняемая парковкаобязательный обязательный факультативный
167. Обеспеченность парковочными местами
168. Обеспеченность парковочными местами: 1) Центр города не менее чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100);
169. Промышленный пояс не менее чем 1/80;
170. Периферийный пояс не менее чем 1/60;4. Вдоль К АД 1/40 и более.обязательныйфакультативныйфакультативный5. Собственность
171. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)обязательныйобязательныйфакультативный
172. Управление зданием и услуги для арендаторов61. Управление зданием
173. Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, имеющей опыт управления от 3 лет, или обладающей соответствующим международным опытом
174. Организованное управление зданиемобязательныйобязательныйобязательный
175. Телекоммуникационные провайдеры
176. Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании или возможность привлечения провайдера по желанию арендаторовобязательныйобязательныйфакультативный63. Входная группа
177. Организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступобязательныйфакультативныйне применим64. Услуги для арендаторов
Похожие диссертации
- Совершенствование государственного регулирования автотранспортной деятельности в регионе
- Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости
- Управление инвестиционными проектами энергосбережения жилищно-коммунального хозяйства на основе развития форм государственно-частного партнерства
- Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента
- Управление сохранением и развитием объектов недвижимости культурного наследия