Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Повышение эффективности управления реальными инвестициями тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Даньшина, Анна Юрьевна
Место защиты Москва
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности управления реальными инвестициями"

На правах рукописи

ДАНЬШИНА АННА ЮРЬЕВНА

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ РЕАЛЬНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ (НА ПРИМЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена на кафедре Менеджмента инвестиций и инноваций Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Гончаренко Людмила Петровна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Черняк Виктор Захарович

кандидат экономических наук, доцент

Ратникова Марина Юрьевна

Ведущая организация:

ЗАО Институт инновационно-

технологического менеджмента

Заседание состоится 27 мая 2005 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета К 212.196.03 при Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, г. Москва, Стремянный пер. д.36, корп.З, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Автореферат разослан

апреля 2005 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета К 212.196.03

кандидат экономических наук, доцент

С В. Малинин

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе дальнейшее развитие народного хозяйства страны тесно связано с активизацией инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики в форме капитальных вложений. Среди ряда важных направлений капитальные вложения предполагают реализацию инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости является значимой сферой экономической деятельности развитых стран и занимает существенное место в общем инвестиционном процессе страны, создавая высокий мультиплицирующий эффект и серьезное влияние на окружающую среду. Например, в США инвестиции в недвижимость составляют до 10% ВВП, в ряде западноевропейских стран инвестиции только в жилищное строительство достигают такой же величины. Для сравнения, в России инвестиции в недвижимость составляют только около 2% от ВВП.

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестициями как на первичном рынке недвижимости (имеется в виду новое строительство), так и на вторичном рынке (перемещение прав собственности на объекты). Это позволяет определить инвестиции основным фактором развития рынка недвижимости и, следовательно, одним из ключевых факторов развития экономики государства.

Существующие особенности российского рынка недвижимости, которые в большинстве своем негативно влияют на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, недостатки действующего законодательства и недостаточное внимание государства к проблемам стимулирования инвестиций в данную сферу определяют актуальность углубленного исследования стимулирования инвестиций в недвижимость. Анализ литературных источников показал, что данная тема является недостаточно изученной, что предопределило выбор темы и основные направления исследования.

В данном исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем стимулирования инвестиций в недвижимость России, в изучение теоретических аспектов линвестиций с точки зрения вложения в недвижимость внесли работы отечественных экономистов А.Н. Асаул, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, И.А. Рахман, Е.И. Тарасевич., Н.А. Щербакова, В.В. Григорьев, И.А. Острина, И.В. Липсиц. Существенный вклад в разработку теоретических и прикладных вопросов вложения в недвижимость внесли представители зарубежной экономической мысли: Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Брюс, С. Хансон-Висон, Ч.Г. Вутцербах, Дж. Харвей.

Анализ проблем в инвестиционной деятельности в области недвижимости получили отражение в публикациях Д. Харрисона, А. Воловника, Я. Кузиной, С. Погодина и др.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость.

Достижение поставленной цели в процессе диссертационного исследования вызвало необходимость решения следующих задач:

1. Провести анализ теоретических положений линвестиций с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Исследовать влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства;

3. Проанализировать нормативно-правовую базу и предложить меры по усилению роли государственного регулирования инвестиций в недвижимость;

4. Провести анализ развития и состояния рынка недвижимости России;

5. Провести сравнительную характеристику инвестиционной привлекательности недвижимости и ценных бумаг как основных инструментов инвестирования;

6. Разработать систему мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость.

Объектом исследования являются меры регулирования инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Предметом исследования является инвестиционная деятельность в сфере недвижимости.

Теоретическая и методологическая основа исследования. При

подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых и экономистов в области инвестиций в недвижимость, экономической теории, экономики недвижимости по проблемам стимулирования инвестиций в недвижимость; использованы материалы научно-практических конференций, семинаров, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, информационно - статистические обзоры и годовые отчеты ведущих отечественных и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, экспертные оценки, периодические отечественные и зарубежные издания в области инвестиций в недвижимость, аналитические обзоры финансовых организаций и банков, материалы всемирной компьютерной сети лInternet.

Нормативно-правовую основу работы составили федеральные законы и нормативные акты, законы и нормативные акты субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства Российской Федерации.

В качестве инструмента исследования применялась общенаучная методология, использующая комплексный и системный методы, анализ и синтез, статистические приемы экономического анализа, классификацию, сравнительный метод, экономико-статистическое моделирование.

Научная новизна заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость.

Наиболее существенные результаты исследования:

1. Уточнены и допонены теоретические положения инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Выявлены положительные и отрицательные аспекты влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства;

3. Предложен метод усиления роли государства в сфере регулирования инвестиций в недвижимость, основанный на введении неустоек за неиспонением инвесторами своих обязательств по срокам строительства. Разработан агоритм расчета величины неустойки за неиспонением инвесторами своих обязательств по срокам строительства, применение которого проилюстрировано на конкретном примере;

4. Выявлены основные особенности рынка недвижимости России, оказывающие негативное влияние на инвестиционную активность в сфере недвижимости;

5. Выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимости по сравнению с ценными бумагами;

6. Предложены меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет разработки основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования как инструмента стимулирования притока инвестиций в коммерческую недвижимость.

Теоретическая и практическая значимость результатов проведенного исследования заключается в том, что введение неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств по срокам реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости может быть использовано государственными органами при заключении договоров инвестирования с частными компаниями в качестве одного из существенных условий договора. Реализация такой меры на основе методических разработок автора по расчету величины неустойки будет способствовать повышению социальной эффективности, прямой и косвенной бюджетной эффективности, экономической эффективности, а также коммерческой эффективности государства, как участника инвестиционного процесса.

Развитие государственными органами системы ипотечного кредитования по предложенным автором основным направлениям увеличит эффективность механизма ее функционировании, что стимулирует приток инвестиций в коммерческую недвижимость, сделает коммерческую недвижимость доступной для среднего и малого бизнеса.

Развитые автором теоретические положения могут быть использованы всеми участниками рынка, что будет способствовать повышению эффективности их деятельности на рынке. Также результаты диссертационного исследования могут быть применены при подготовке научных и учебно-методических работ, организации учебного процесса.

Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на шестнадцатых, семнадцатых и восемнадцатых Международных Плехановских чтениях

РЭА им. Г.В. Плеханова в 2003 - 2005 гг., а также на научно-практических семинарах Инвестиции, инновации и экономическая безопасность кафедры Менеджмент инвестиций и инноваций Института Менеджмента РЭА им. Г.В. Плеханова в течение 2003-2005 гг. Отдельные положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на круглых столах международных консатинговых агентств. Выводы и предложения,

содержащиеся в диссертационной работе, нашли практическое применение, подтверждаемое справкой о внедрении, в работе компании ООО Колиерз Интернешнл.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 авторских публикаций общим объемом 2,55 п.л., отражающих основное содержание диссертационного исследования.

Структура и объем работы. Структура диссертации определяется логикой и целью исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Работа содержит 163 страницы машинописного текста, 26 таблиц и 13 схем. Список используемой литературы содержит 144 источника.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность настоящего диссертационного исследования в текущих рыночных условиях, сформулирована цель и задачи исследования, определены предмет и объект исследования, теоретическая, методологическая основа и информационная база исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе рассматриваются существующие теоретические положения инвестиций с точки зрения недвижимости: проанализирована классификация недвижимости в России по наиболее часто встречающимся признакам, проведен сравнительный анализ с западной классификацией недвижимости, рассмотрены виды прав на недвижимость в соответствии с действующим законодательством, возможные формы дохода от недвижимости, отличительные признаки недвижимости, как объекта инвестиций. В рамках диссертационного исследования под недвижимостью понимается земля и постоянно закрепленные на ней улучшения в виде зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Автором развиты некоторые из положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость (схема 1). С помощью схемы 2 показана

Схема 1. Развитие теоретических положений линвестиций с точки зрения вложения в недвижимость

возможность недвижимости изменять свое назначение во времени в соответствии с условиями и требованиями рынка, что при надлежащем управлении отражается в повышении рыночной стоимости и доказывает привлекательность недвижимости, как инвестиционного актива.

Схема 2. Взаимосвязь основных типов недвижимости во времени

Схема 3 Схема учета времени получения всех форм дохода от недвижимости в течение цикла владения объектом и взаимосвязи этих доходов позволяет более четко представлять процесс их формирования и, следовательно, более эффективно управлять ими.

Схема 3. Схема учета времени получения доходов от недвижимости и взаимосвязи этих доходов

В первой главе дана общая характеристика рынка недвижимости: его сегменты, основные участники, рассмотрены характерные особенности рынок недвижимости, как части инвестиционного рынка, основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости.

На основе исследования влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства выделены позитивные аспекты такого влияния - макроэкономический аспект, бюджетная эффективность, территориальный аспект, прямой и косвенный бюджетный эффекты, социальная эффективность, и негативные аспекты - снижение качества среды проживания, ухудшение экологической обстановки, временные неудобства в связи с проведением строительных работ.

Макроэкономический аспект позитивного влияния определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. С позиций участников процесса строительства и реализации недвижимости определяется бюджетная эффективность, как соотношение затрат и результатов, обеспечение требуемой нормы доходности проекта. Территориальный аспект состоит в том, что инвестиции в недвижимость позитивно влияют на развитие окружающих территорий. Прямой бюджетный эффект находит отражение в платежах и налогах, которые возникают в процессе инвестирования: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников. Косвенный бюджетный эффект - это те доходы, которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий; налоги с имущества; земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов. Социальная эффективность проявляется в

улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Отрицательными эффектами могут быть как временные неудобства, возникающие в связи с проведением строительных работ, так и постоянные - снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки.

На основе анализа нормативно-правовой базы, выявлены недостатки действующего законодательства в сфере коммерческой ипотеки. По аналогии с развитыми странами в России кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость, может быть выдан под обеспечение как жилой недвижимости, так и коммерческой недвижимости.

Однако в соответствии с федеральным законом Об ипотеке (залоге) недвижимости №102-ФЗ от 16.07.1998 г. кредит на покупку недвижимости под ее залог может быть выдан только под залог жилой недвижимости.

Согласно статистике, в России не более 10% кредитов выдается на покупку коммерческой недвижимости под ее залог, оставшаяся доля - 90% сделок - это получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости, но не для ее покупки, а на развитие бизнеса. Между тем, преимущества коммерческой ипотеки для всех участников инвестиционного рынка очевидны. Покупать недвижимость сразу невыгодно, даже если у компании есть на это средства: в случае коммерческой ипотеки имеет место повышение рентабельности собственных средств в случае, если доходность бизнеса превышает плату за кредит.

Автором выделены основные факторы, сдерживающие развитие коммерческой. ипотеки: нормативно-законодательные - отсутствие адаптированных к коммерческой ипотеке законов (отсутствие в 77 статье Закона Об ипотеке словосочетания коммерческая недвижимость либо нежилая недвижимость, поное отсутствие в законодательстве нормативов о порядке выдачи коммерческих ипотечных кредитов); юридическая непроработанность важных аспектов, касающихся коммерческой ипотеки

(права собственности на землю, правила отчуждения земельных участков); социально-экономические - отсутствие у российских банков и других кредитных организаций догосрочных пассивов, короткие и дорогие деньги банков, отсутствие специалистов как в банках, так в компаниях, предоставляющих услуги заемщику по организации процесса коммерческого кредитования, сбору документов, проверке кредите- и платежеспособности клиентов, представлению/лоббированию интересов клиента в банке, поиску недвижимости, участию в переговорах с оценочной, страховой компанией, организации взаиморасчетов в банке; отсутствие развитой системы страхования коммерческой недвижимости у малого и среднего бизнеса.

Определена также недостаточно сильная роль государства в управлении инвестициями в недвижимость при невыпонении инвесторами своих обязательств по срокам строительства/реконструкции по тем или иным причинам, среди которых: появление более интересных с точки зрения доходности и окупаемости проектов, куда отвлекаются все ресурсы; конфликты участников инвестиционного проекта; истинные первоначальные намерения инвестора застобить проект в условиях удачно сложившейся конъюнктуры (в т.ч. с помощью административного ресурса) без планов его дальнейшей реализации в соответствии разработанной документацией и др. В качестве инвесторов в рамках данной работы подразумевается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие инвестиции и имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Затягивание сроков строительства либо затягивание сроков выхода на строительную площадку негативно влияет на социальную эффективность, прямую и косвенную бюджетную эффективность, экономическую эффективность, а также коммерческую эффективность государства, как участника инвестиционного проекта. Практика показывает, что в данной ситуации не существует эффективных законодательных и

практических механизмов защиты интересов и прав государства, как участника инвестиционного проекта.

Во второй главе Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости России на основе проведенного анализа развития и состояния рынка недвижимости России выявлены основные особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости (табл. 1).

На основе проведенной сравнительной характеристики инвестиций в недвижимость и ценные бумаги как основных инструментов инвестирования выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость по сравнению с ценными бумагами (схема 2).

В контексте анализа макроэкономического развития экономики и инвестиционного климата в 2004 году рассмотрен ряд факторов, формирующих сегодня привлекательность инвестиций в недвижимость России для и российских и западных инвесторов. К таки факторам относятся: 1) макроэкономические: повышение догосрочного суверенного рейтинга России, рост ВВП, снижение инфляции; 2) увеличение предложения на российском рынке недвижимости за счет увеличения объемов строительства (табл.2) в противовес дефициту предложения на рынках Центральной и Восточной Европы; 3) постепенное расширение возможностей для доступа к кредитным ресурсам для финансирования проектов в сфере недвижимости; 4) более высокий уровень доходности российской недвижимости по сравнению с зарубежными рынками недвижимости (табл.3, табл.4); 5) принятие Земельного кодекса, закрепившего право собственности на землю.

На основе анализа общепризнанных существующих методических подходов и принципов оценки эффективности инвестиций рассмотрены сущность и методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость с учетом специфики недвижимости как объекта инвестиций.

Таблица 1

Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности Факторы Результат

Различия рынков недвижимости по регионам Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения и компаний Медленное повышение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, недостаточное увеличение темпов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры Допонительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в поном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости Неразвитость рынка земли

Невозможность точных прогнозов тенденций развития Экономическая и политическая нестабильность Затруднен анализ инвестиционной привлекательности объектов, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а на наиболее эффективном варианте использования объектов

Факторы, повышающие инвестиционную привлекательность недвижимости по сравнению с ценными бумагами

Ху " ?-ч"'"а ' ''к^аг л*" ли ** * ~ а4'

, Факторы, понижающие инвестиционную 1 привлекательность недвижимости по I: | сравнению с ценными бумагами I

^.г ДАН. >л.. .^.Шмя

Получение стабильного месячного дохода

Менее динамичный поток доходов

Невозможность сильно варьировать степень доходноеЩ и. риока инвестиций:

В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав (право собственности)

Схема 4. Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость по сравнению с ценными бумагами

Таблица 2

Ввод в действие зданий в России

Число зданий Общий строительный объем зданий, мн м Общая площадь зданий, мн кв м

2002 2003 2002 2003 2002 2003

Введено в действие зданий - всего, в том числе 130789 132494 197,6 216,3 49,6 537

жилого назначения 119727 119759 150,1 162,8 40,5 43,4

нежилого назначения 11062 12735 47,5 53,5 9,1 10,3

из них

промышленные 2792 4494 19,7 18,3 2,5 2,6

сельскохозяйственные 974 726 3,7 3,0 1,0 0,8

коммерческие 2867 3260 6,0 11,0 15 2,3

учебные 922 503 5,7 6,4 13 1,4

системы здравоохранения 618 527 4,6 4,6 1,1 1,0

другие 2889 3225 7,8 10,2 1,7 2,2

Таблица 3

Инвестиционный потенциал крупнейших городов Европы

Город Набранные балы

1 Милан 15,8

2 Париж 13,0

3 Дублин 12,7

4. Москва 12,4

5 Лондон 12,2

6 Прага 11,8

Таблица 4

Инвестиционный потенциал крупнейших городов развивающихся стран

Город Набранные балы

1. Бангкок 16,6

2. Москва 14,5

3. Куала-Лумпур 14,0

4. Прага 13,0

5. Йоханнесбург 12,1

6. Шанхай 11,9

В третьей главе Предложение программы мер по стимулированию инвестиций в недвижимость в соответствии с поставленными задачами на основе проведенного исследования теоретических основ активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе и анализа инвестиционной привлекательности недвижимости России автором предложена система мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость (схема 5).

Схема 5. Система мер стимулирования инвестиций в недвижимость

Предлагаемая система мер является частью широкого круга мер по созданию благоприятного климата для инвесторов и представляет собой меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и меры по усилению роли государства в сфере инвестиций в недвижимость.

Увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости осуществляется посредством развития автором положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость и за счет предложения основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования.

На схеме 6 автором предложены основные направления развития коммерческой ипотеки в России: первое направление - формирование системы коммерческого кредитования путем создания двухуровневой модели коммерческого ипотечного рынка; второе - совершенствование правовой и нормативной базы на федеральном уровне; третье - определение механизмов государственной поддержки.

В качестве меры по усилению роли государства в сфере недвижимости автор предлагает использование неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств по срокам строительства/реконструкции перед государством и представляет агоритм ее расчета в укрупненном виде с применением вспомогательных схем и детализированном виде с построением имитационных моделей

В основе предлагаемого агоритма расчета размера неустойки лежит норма доходности на доходы, которые государство могло бы получить, при своевременной реализации инвестиционного проекта. В качестве такой нормы доходности выбрана ставка рефинансирования. Ниже представлен агоритм расчета неустойки.

Агоритм расчета величины неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств по срокам строительства/реконструкции объекта

недвижимости

1. Определение прогнозного периода (5,10 лет).

2. Определение шага прогнозного периода (квартал, год).

3. Определение начала прогнозного периода - момента своевременного начала реализации проекта, указанного в исходно-разрешительной документации.

Схема 6. Основные направления развития коммерческого ипотечного кредитования

4. Определение отклонения фактического срока реализации строительства от указанного в исходно-разрешительной документации.

5. Построение 2-х моделей: 1-я модель - в случае своевременного начала и окончания срока реализации проекта, 2-я модель - с учетом фактического момента начала и окончания реализации проекта:

5.1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с существующей концепцией застройки;

5.2) определение величины и временной структуры доходов от проекта;

5.3) определение величины и временной структуры операционных расходов (текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости);

5.4) определение чистого операционного дохода суммированием всех доходов и расходов;

5.5) определение стоимости перепродажи Объекта методом прямой капитализации;

5.6) определение величины ставки дисконтирования;

5.7) расчет текущей стоимости земельного участка путем дисконтирования чистого операционного дохода (включая стоимость реверсии в конце периода прогноза).

6. Определение величины потерь всех участников инвестиционного проекта от невыпонения сроков реализации проекта путем вычитания из текущей стоимости участка, полученной в модели 1 (п. 5) текущей стоимости участка, полученной в модели 2 (п. 5).

7. Определение величины потерь государства в общей величине потерь всех участников, полученной в п. 5 исходя из доли собственности государства в праве собственности на объект.

8. Определение величины неустойки за неиспонение инвесторами сроков реализации инвестиционных проектов по строительству/реконструкции объектов коммерческой недвижимости на отведенных участках путем умножения величины потерь государства на ставку рефинансирования. В работе просчитан условный пример использования агоритма расчета неустойки: при увеличении инвестором сроков строительства на 1 год общие потери всех участников проекта составили примерно 2 мн. дол, из них потери государства - около 600 тыс.дол. При ставке рефинансирования 13% величина неустойки составляет 78 тыс.дол.

В выводах и предложениях диссертации сформулированы основные выводы, обобщения и рекомендации, полученные и выработанные в ходе исследования.

Основные публикации по теме диссертации.

1. Даньшина А.Ю. Влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие. Шестнадцатые Международные Плехановские чтения. Труды секции Инвестиции и экономическая безопасность. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003. - 0,75 п. л.

2. Даньшина А.Ю. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости России. Труды секции Инвестиции и экономическая безопасность. Семнадцатые Международные Плехановские чтения. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2004. - 0,9 п. л.

3. Даньшина А.Ю. Коммерческая ипотека: проблемы, предложение направлений развития. Труды секции Инвестиции и экономическая безопасность Восемнадцатые Международные Плехановские чтения. М.: Изд-во Рос, экон. акад., 2005. - 0,5 п. л.

4. Даньшина А.Ю. Управление денежными потоками предприятия в процессе инвестиционной деятельности. Шестнадцатые Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003. - 0,1 п. л.

5. Даньшина А.Ю. A stabilizing euro creates new opportunities of real estate investments in Europe / Стабилизация евро создает новые возможности инвестиций в недвижимость в Европе. Шестнадцатые Международные Плехановские чтения. Труды секции Иностранные языки. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003. - 0,1 п. л.

6. Даньшина А.Ю. Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития. Семнадцатые Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2004. - 0,1 п. л.

7. Даньшина А.Ю. Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. Восемнадцатые Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2005. - 0,1 п. л.

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Заказ № 50 Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Даньшина, Анна Юрьевна

Введение.

I. Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе.

1.1. Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития.

1.1.1. Недвижимость как объект инвестирования.

1.1.2. Общая характеристика рынка недвижимости.

1.1.3. Влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие.

1.2. Государственное регулирование инвестиций в недвижимость.

Выводы по I главе.

II. Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости России.

2.1. Анализ развития и состояния рынка недвижимости России.

2.2. Факторы, формирующие привлекательность инвестиций в недвижимость РФ.

2.2.1 Макроэкономическое развитие экономики и инвестиционный климат РФ в 2004 году.

2.2.2 Сравнительная характеристика инвестиций в недвижимость и ценные бумаги.

2.2.3 Сущность и современные методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

Выводы по II главе.

III. Предложение системы мер по стимулированию инвестиций в недвижимость.

3.1. Увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости:.

3.1.1. Развитие положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость.

3.1.2. Развитие коммерческой ипотеки в России как инструмента стимулирования инвестиций в коммерческую недвижимость.

3.2. Усиление роли государства в сфере недвижимости: разработка агоритма расчета величины неустойки.

Выводы по III главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности управления реальными инвестициями"

Анализ важнейших проблем, возникающих в экономике России, позволяет сделать вывод о том, что большинство их концентрируются в инвестиционной сфере. Важность инвестиционной сферы предопределяет впоне обоснованный интерес к ее исследованию в российских условиях, тем более, что здесь возникает и целый ряд специфических проблем. Дальнейшее развитие народного хозяйства страны на современном этапе тесно связано с активизацией инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики в форме капитальных вложений. Среди ряда важных направлений капитальные вложения предполагают, в том числе, реализацию реальных инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Функционирование современной российской экономики тесно связано с инвестированием рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество. Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестициями как на первичном (новое строительство), так и на вторичном (перемещение прав собственности на объекты) рынках недвижимости, что позволяет определить инвестиции основным фактором развития рынка недвижимости и, следовательно, одним из ключевых факторов развития экономики государства.

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости является значимой сферой экономической деятельности развитых стран и занимает существенное место в общем инвестиционном процессе страны, создавая высокий мультиплицирующий эффект и серьезное влияние на окружающую среду. Объект недвижимости является не только особым товаром, но и одновременно капиталом, приносящим доход, и основанием для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности, что доказывает влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства.

Таким образом, повышение эффективности управления инвестициями в недвижимость является актуальной народнохозяйственной задачей, решение которой создаст условия обеспечения перехода российской экономики к устойчивому росту.

В данной исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Анализ литературных источников и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость показал, что данная тема является недостаточно изученной, что предопределило выбор темы и основные направления исследования.

Исследование теоретических аспектов инвестиций в недвижимость способствует лучшему пониманию инвесторами положительных и отрицательных черт недвижимости, как инвестиционного актива, их учету в процессе разработки инвестиционной политики при инвестировании в недвижимость, что способствует повышению эффективности использования инвестиций на микро- и макроуровне. Вышеизложенное, а также существующие в контексте исторического взгляда на формирование рынка недвижимости в России особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, и недостаточное внимание государства к проблемам стимулирования инвестиций в недвижимость определяет актуальность углубленного исследования инвестиций в недвижимость.

В данном исследовании повышение эффективности управления реальными инвестициями достигается повышением результативности инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, отражающемся в получении полезного эффекта, путем применения предложенных автором системы мер, представляющих собой совокупность воздействий на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, направленных на поддержание, улучшение функционирования и развитие инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестициями в недвижимость внесли отечественные экономисты А.Н. Асаул, С.Н. Максимов, Б.Д. Новиков, И.А. Рахман, Е.И. Тарасевич., Н.А. Щербакова, В.В. Григорьев, И.А. Острина, И.В. Липсиц. Существенный вклад в развитие экономической науки и теории инвестиций в сфере недвижимости внесли представители зарубежной экономической мысли: Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Брюс, С. Хансон-Висон, Ч.Г. Вутцербах, Дж. Харвей.

Анализ проблем в инвестиционной деятельности в области недвижимости получили отражение в публикациях Д. Харрисона, А. Воловника, Я. Кузиной, С. Погодина и др.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования Ч разработка методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость.

В процессе работы автором для достижения цели были поставлены и решены следующие взаимосвязанные задачи:

1. Провести анализ теоретических положений линвестиций с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Исследовать влияние инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства;

3. Проанализировать нормативно-правовую базу и предложить меры по усилению роли государственного регулирования инвестиций в недвижимость;

4. Провести анализ развития и состояния рынка недвижимости России;

5. Провести сравнительную характеристику инвестиционной привлекательности недвижимости и ценных бумаг как основных инструментов инвестирования;

6. Разработать систему мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость.

Предмет исследования - инвестиционная деятельность в сфере недвижимости.

Объект исследования - меры регулирования инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Теоретическая и методологическая основа исследования. При подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых и экономистов в области инвестиций в недвижимость, экономической теории, экономики недвижимости по проблемам стимулирования инвестиций в недвижимость; использованы материалы научно-практических конференций, семинаров, информационно-статистические данные Госкомстата РФ, информационно - статистические обзоры и годовые отчеты ведущих отечественных и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, экспертные оценки, периодические отечественные и зарубежные издания в области инвестиций в недвижимость, аналитические обзоры финансовых организаций и банков, материалы всемирной компьютерной сети лInternet.

Нормативно-правовую основу работы составили федеральные законы и нормативные акты, законы и нормативные акты субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства Российской Федерации.

В качестве инструмента исследования применялась общенаучная методология, использующая комплексный и системный методы, анализ и синтез, статистические приемы экономического анализа, классификацию, сравнительный метод, экономико-статистическое моделирование.

Научая новизна исследования заключается в разработке методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестициями в недвижимость. Наиболее существенные результаты исследования:

1. Уточнены и допонены теоретические положения инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость;

2. Выявлены положительные и отрицательные аспекты влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства.

3. Предложен метод усиления роли государства в сфере регулирования инвестиций в недвижимость, основанный на введении неустоек за неиспонением инвесторами своих обязательств по срокам строительства. Разработан агоритм расчета величины неустойки за неиспонением инвесторами своих обязательств по срокам строительства, применение которого проилюстрировано на конкретном примере.

4. Выявлены основные особенности рынка недвижимости России, оказывающие негативное влияние на инвестиционную активность в сфере недвижимости

5. Выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимости по сравнению с ценными бумагами.

6. Предложены меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет разработки основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования, как инструмента стимулирования притока инвестиций в коммерческую недвижимость.

Теоретическая и практическая значимость результатов проведенного исследования заключается в том, что введение неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств по срокам реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости может быть использовано государственными органами при заключении договоров инвестирования с частными компаниями в качестве одного из существенных условий договора. Реализация такой меры на основе методических разработок автора по расчету величины неустойки будет способствовать повышению социальной эффективности, прямой и косвенной бюджетной эффективности, экономической эффективности, а также коммерческой эффективности государства, как участника инвестиционного процесса.

Развитие государственными органами системы ипотечного кредитования по предложенным автором основным направлениям увеличит эффективность механизма ее функционировании, что стимулирует приток инвестиций в коммерческую недвижимость, сделает коммерческую недвижимость доступной для среднего и малого бизнеса.

Развитые автором теоретические положения могут быть использованы всеми участниками рынка, что будет способствовать повышению эффективности их деятельности на рынке. Также результаты диссертационного исследования могут быть применены при подготовке научных и учебно-методических работ, организации учебного процесса.

Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на шестнадцатых, семнадцатых и восемнадцатых Международных Плехановских чтениях

РЭА им. Г.В. Плеханова в 2003 - 2005 гг., а также на научно-практических семинарах Инвестиции, инновации и экономическая безопасность кафедры Менеджмент инвестиций и инноваций Института Менеджмента РЭА им. Г.В. Плеханова в течение 2003-2005 гг. Отдельные положения диссертации обсуждались и получили положительную оценку на круглых столах международных консатинговых агентств. Выводы и предложения, содержащиеся в диссертационной работе, нашли практическое применение, подтверждаемое справкой о внедрении, в работе компании ООО Колиерз Интернешнл.

Публикации. По теме диссертации были опубликованы материалы в сборниках Международных Плехановских чтений РЭА им.Г.В.Плеханова в том числе на английском языке) в течение 2003-2005 гг. Основные положения были опубликованы в сборнике Инвестиции, инновации и экономическая безопасность кафедры Менеджмент инвестиций и инноваций Института Менеджмента РЭА им.Г.В.Плеханова в 2003-2004 гг. Таким образом, по теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,55 п.л., отражающих основное содержание работы.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, приложений и содержит 163 страницы машинописного текста, 26 таблиц и 13 схем. Список используемой литературы содержит 144 источника.

Во введении обосновывается актуальность настоящего диссертационного исследования в текущих рыночных условиях, сформулирована цель и задачи исследования, научная новизна работы, предмет, объект и методы исследования, его практическая значимость.

В первой главе Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе рассматриваются существующие теоретические положения, а также развиты автором некоторые из теоретических положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость. На основе исследования влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства выделены позитивные и негативные аспекты такого влияния. На основе анализа нормативно-правовой базы, выявлены недостатки действующего законодательства в сфере коммерческой ипотеки, определена недостаточно сильная роль государства в управлении инвестициями в недвижимость при невыпонении инвесторами своих обязательств по срокам строительства.

Во второй главе Анализ инвестиционной привлекательности недвижимости России на основе проведенного анализа развития и состояния рынка недвижимости России выявлены основные особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости. В контексте анализа макроэкономического развития экономики и инвестиционного климата в 2004 году рассмотрен ряд факторов, формирующих привлекательность инвестиций в недвижимость России для и российских и западных инвесторов. На основе проведенной сравнительной характеристики инвестиций в недвижимость и ценные бумаги как основных инструментов инвестирования выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость по сравнению с ценными бумагами. На основе анализа общепризнанных существующих методических подходов и принципов оценки эффективности инвестиций рассмотрены сущность и методы оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости с учетом специфики недвижимости как объекта инвестиций.

В третьей главе Предложение программы мер по стимулированию инвестиций в недвижимость в соответствии с поставленными задачами на основе проведенного исследования теоретических основ активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе и анализа инвестиционной привлекательности недвижимости России автором предложена система мер, призванных стимулировать инвестиции в недвижимость. Предлагаемая система мер является частью широкого круга мер по созданию благоприятного климата для инвесторов и представляет собой меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и меры по усилению роли государства в сфере инвестиций в недвижимость. Увеличение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости осуществляется посредством развития автором положений инвестиций с точки зрения вложения в недвижимость и за счет предложения основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования. В качестве меры по усилению роли государства в сфере недвижимости автор предлагает использование неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств перед государством и представляет агоритм ее расчета в укрупненном виде с применением вспомогательных схем и детализированном виде с построением имитационных моделей.

В выводах и предложениях диссертации подводятся итоги исследования, сформулированы предложения автора в соответствии с поставленной целью.

I. Теоретические основы активизации инвестиций в недвижимость на современном этапе.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Даньшина, Анна Юрьевна

Выводы и предложения

В данном диссертационном исследовании решена задача разработки методических основ и практических рекомендаций по повышению эффективности управления инвестиций в недвижимость, имеющая важное народнохозяйственное значение. Проведенное исследование позволило решить промежуточные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить следующие научно обоснованные результаты:

1. Автором были развиты следующие теоретические положения линвестиций с точки зрения вложения в недвижимость:

1.1 расширен перечень объектов доходной недвижимости за счет включения апартаментов;

1.2 уточнены и допонены такие отличительные признаки недвижимости, как инвестиционного актива, как договечность и необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;

1.3 добавлено три новых отличительных признака недвижимости, как инвестиционного актива:

1.3.1 функционирование недвижимости непосредственно связано с жизнедеятельностью человека, поэтому, прежде всего, объект недвижимости дожен соответствовать комплексу множества норм и стандартов, что требует отвлечения значительных административных, временных и финансовых ресурсов до момента начала его функционирования (до момента получения дохода);

1.3.2 недвижимость, как инвестиционный актив, на постоянно меняющемся рынке на длительном временном отрезке всегда имеет потенциал развития, отражающийся в повышении рыночной стоимости; 1.3.3 дробление прав на недвижимость на имущественные доли сопряжено с высокой долей рисков;

1.4 расширен перечень основных факторов, воздействующих на спрос и предложение на рынке недвижимости, информационными, политическими и национальным факторами, а также научно-техническим прогрессом;

1.5 предложена схема учета времени получения всех форм дохода от недвижимости в течение цикла владения объектом и взаимосвязи этих доходов;

1.6 предложена схема, которая показывает взаимосвязь основных типов недвижимости во времени.

2. На основе исследования влияния инвестиций в недвижимость на социально-экономическое развитие государства выделены позитивные аспекты такого влияния - макроэкономический аспект, бюджетная эффективность, территориальный аспект, прямой и косвенный бюджетный эффекты, социальная эффективность, и негативные аспекты Ч снижение качества среды проживания, ухудшение экологической обстановки, временные неудобства в связи с проведением строительных работ.

Макроэкономический аспект позитивного влияния определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. С позиций участников процесса строительства и реализации недвижимости определяется бюджетная эффективность, как соотношение затрат и результатов, обеспечение требуемой нормы доходности проекта. Территориальный аспект состоит в том, что инвестиции в недвижимость позитивно влияют на развитие окружающих территорий. Прямой бюджетный эффект находит отражение в платежах и налогах, которые возникают в процессе инвестирования: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников. Косвенный бюджетный эффект - это те доходы, которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов. Социальная эффективность проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Отрицательными эффектами могут быть как временные неудобства, возникающие в связи с проведением строительных работ, так и постоянные - снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки.

3. На основе проведенного анализа законодательно-правовой базы предложен метод усиления роли государства в сфере регулирования инвестиций в недвижимость, основанный на введении неустоек за неиспонением инвесторами своих обязательств по срокам строительства. В качестве меры по усилению роли государства в сфере недвижимости автор предлагает использование неустойки за неиспонение инвесторами своих обязательств перед государством и представляет агоритм ее расчета в укрупненном виде с применением вспомогательных схем и детализированном виде с построением имитационных моделей. Предлагаемый агоритм расчета основан на теории альтернативных издержек и средневзвешенной стоимости капитала с учетом положений теории оценки инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Для наглядности на условном примере по данному агоритму произведен расчет. Введение неустойки является одним из эффективных законодательных и практических механизмов, позволяющих повысить социальную эффективность, прямую и косвенную бюджетную эффективность, экономическую эффективность, а также коммерческую эффективность государства, как участника инвестиционного проекта.

Повышение эффективности государственных инвестиций, в свою очередь, позволит усилить социально значимую роль государства в решении приоритетных задач социально-экономического развития. В конечном итоге, введение неустойки позволит повысить эффективность управления инвестиций в недвижимость.

4. На основе проведенной сравнительной характеристики инвестиций в недвижимость и ценные бумаги как основных инструментов инвестирования выделены преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость по сравнению с ценными бумагами. Недостатки инвестирования в недвижимость заключаются в невозможности сильно варьировать степень доходности и риска, высоких барьерах входа на рынок, низкой информационной эффективности рынка, низкой ликвидности недвижимости, невозможности непрерывно варьировать объемы вложений, необходимости профессионального управления, эффекте избыточного строительства. Преимущества инвестирования выражаются в получении стабильного месячного дохода, менее динамичном потоке доходов, большей степени сохранности, безопасности и возможности контролирования инвестором, номинировании доходов в твердой валюте, получении при приобретении пакета прав в то время как покупка некоторых ценных бумаг не влечет за собой право собственности.

5. На основе проведенного анализа развития и состояния рынка недвижимости России выявлены основные особенности российского рынка недвижимости, в большинстве своем негативно влияющие на инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, среди которых: различия рынков недвижимости по регионам, несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения и компаний, недостаточная информированность участников, неравномерное развитие сегментов рынка, невозможность точных прогнозов тенденций развития, несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

6. Предложены меры по увеличению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости за счет разработки основных направлений развития коммерческого ипотечного кредитования, как инструмента стимулирования притока инвестиций в коммерческую недвижимость. Автор предлагает следующие основные возможные направления развития системы коммерческого ипотечного кредитования: 1) формирование системы коммерческого кредитования путем создания двухуровневой модели коммерческого ипотечного рынка, 2) совершенствование правовой и нормативной базы на федеральном уровне путем внесения поправок в закон Об ипотеке, адаптирующих закон к коммерческому кредитованию, развития закона Об ипотечных ценных бумагах, стандартизации в сфере коммерческого кредитования, дальнейшего реформирования земельного законодательства; 3) определение механизмов государственной поддержки путем активного участия государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при реализации схем ипотечного кредитования и стимулирования деятельности ипотечных банков, посредством поддержки деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, формирования системы профессионального обучения специалистов, развития системы повышения квалификации специалистов, участия в международных и общероссийских образовательных программах. Развитие системы ипотечного кредитования в вышерассмотренных направлениях скажется на более эффективном ее функционировании, что стимулирует приток инвестиций в коммерческую недвижимость, с одной стороны, и повысит эффективность управления инвестиций - с другой.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Даньшина, Анна Юрьевна, Москва

1. Гражданский Кодекс РФ (часть 1.от 30.11.94 №51 - ФЗ и часть II от 26.01.1996, №14-ФЗ).

2. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.).

3. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки МКСО. МСО-1 Рыночная стоимость как база оценки. М., 2000

4. Постановление Правительства РФ от 13.10.95г. №1016 О комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику РФ.

5. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 Об утверждении стандартов оценки.

6. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации от 26.06.1991 (Закон РСФСР).

7. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999, №39-ФЗ.

8. Федеральный закон Об иностранных инвестициях в Российской Федерации от 09.07.1999, №160 ФЗ.

9. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998, №102-ФЗ.

10. Федеральный Закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-Ф3.

11. Россия в цифрах. 2004: Краткий статистический сборник / Федеральная служба государственной статистики. Ч М., 2004г. 431 с.

12. Абрамов С. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Экзамен. 2002г. 544с.

13. Азрилиян А.Н. Большой экономический словарь. 5-е изд. Доп. И перераб. Ч М.: Институт новой экономики, 2002. Ч 1280 с.

14. Александров Д. Экономическая оценка инвестиций. Колос-Пресс. 2002 г. 382с.

15. Анискин Ю. Управление инвестиционной активностью. Омега-JI. 2002г. 272с.

16. Анискин Ю. Управление инвестициями. Учебное пособие. Омега-Л. 2002г. 167с.

17. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. Учебное и практическое пособие. М.: Дело. 2002г. 280с.

18. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2004г. СПб.: Питер. 512с.

19. Бабкин С. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Центр Юринфор. 2001г. 371с.

20. Балабанов И. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика. 1996г.

21. Балабанов И. Экономика недвижимости. Питер. 2002г.

22. Беляева С.Г. Управление портфелем недвижимости: пер. с англ. М.: Закон и право,, ЮНИТИ, 1998. 391с.

23. Бизнес: Оксфордский токовый словарь: Англо-русский: более 4000 терминов. Ч М.: Прогресс-Академия; изд-во РГГУ, 1995. С. 335.

24. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ. 1997г.

25. Бланк И. Инвестиционный менеджмент: Учебный курс. Киев. Ника-Центр, Эльга, 2001г.

26. Бланк И. Управление денежными потоками. Ника-центр. 2002г. 736с.

27. Бланк И. Управление инвестициями предприятия. Ника-центр. 2003г. 480с.

28. Богатин Ю.В. Инвестиционный анализ. Учебное пособие. Юнити-Дана. 2000г. 286с.

29. Богатин Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций. Учебное пособие. 1999г. 254с.

30. Боди Зви, Кейн Алекс, Маркус Дж. Алан. Принципы инвестиций. Пер. с англ. М.: Вильяме. 2002г. 984с.

31. Бочаров В. Инвестиции. Питер. 2002г. 288с.

32. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. Питер. 2002г. 160с.

33. Бочаров В.В. Управление инвестиционным портфелем: Учебное пособие. СПб.: Издат-во ГУЭФ. 1997г.

34. Бочаров В.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. СПб.: Питер. 2001г.

35. Бузова И. Коммерческая оценка инвестиций. СПб.: Питер. 2003г. 432с.

36. Вахрин П., Дашков К. Инвестиции. Учебник. 2002г. 384с.

37. Виленский П. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М.: Дело. 1998г. 248с.

38. Введенская Е. Декреты о земле. Мир и дом. Коммерческая недвижимость. №8, 2004г.

39. Воловник А., Харрисон Д. Фонды. Коммерческая недвижимость. №1, 2005.

40. Волоченков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра М, 1996г. 672с.

41. Гитман JL, Джонк М. Основы инвестирования. Пер. с англ. М.: Дело. 1997г. 1008с.

42. Горемыкин В. Экономика недвижимости. Учебник. Маркетинг. 2002 г. 804с.

43. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. Учебное пособие. М.: ЗАО Финанстатинформ. 1999г.

44. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001г. 336с.

45. Григорьев В. Управление муниципальной недвижимостью. Учебное и практическое пособие. М.: Инфра Ч М. 2001г.

46. Григорьева В.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. М.: Дело. 1998г. 384с.

47. Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. ФиС. 2002 г. 496с.

48. Гуртов В. Инвестиционные ресурсы. Экзамен. 2002г. 384с.

49. Двуреченских В. Стоимость недвижимости. Книга и бизнес. М.: Книга и бизнес. 2002г. 240с.

50. Доронина Н.Г., Семилютина Н.Г. Государство и регулирование инвестиций. ЧМ.: ООО Городец Ч издат, 2003. Ч 272 с.

51. Долан Э. Дж., Линосей Д. Микроэкономика/Пер, с англ. В. Лукашевича и др.; Под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. Ч СПб., 1994. С. 440.

52. Евтухов И. Сборник типовых форм документов для совершения сделок с недвижимостью. Ростов на- Дону: Феникс. 2001г. 352с.

53. Ендовицкий Д. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности. М.: Финансы и статистика. 2001г. 400с.

54. Ендовицкий Д. Практикум по инвестиционному анализу. Учебное пособие. М.: Финансы и статистика. 2001г. 240с.

55. Зимин И.А. Реальные инвестиции. М.: Экмос, 2000г.

56. Зюбин П. Пришло время ПИФов. Приложение к Ведомостям, апрель 2004.

57. Иванов Г. Инвестиции: сущность, виды, механизмы функционирования. 2002г.

58. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М.: Финансы, ЮНИТИ. 2001г. 542с.

59. Калачева С.А. Аренда офисных, складских торговых помещений М.: Приор. 2003г. 160с.

60. Карахотин С.Н. Оптимизация государственных инвестиций -новые решения и подходы. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", № 1-2 (14-15), 2003г.

61. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование. М.: Анкил. 2000г.

62. Кныш М. Инвестиционный консатинг. Практикум. СПб.: ГУЭФ. 2002г. 165с.

63. Ковалев В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика. 2002г. 144 с.

64. Ковалева В. Подпольный бизнес банкиров. Офис в рассрочку; Мир и дом: коммерческая недвижимость. №10, 2004.

65. Котынюк Б. Инвестиционные проекты. Учебник. СПб: Издательство Михайлова В.А. 2002г. 622с.

66. Косарева Г. Мософис вырастет из массофиса. Городское правительство деает попытку стать одним из главных регуляторов офисного рынка. Мир и дом. Коммерческая недвижимость. №8, 2004.

67. Коссов В. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. М.: БЕК. 2000г.

68. Красс П. Книга инвестиционной мудрости. ИК Аналитика. 2002г. 504с.

69. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань. 2000г. 480с.

70. Крылов Э. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. М.: Финансы и статистика. 2003г. 608с.

71. Кузина Я. Инвестиционный контраст: Лондон и Москва. Коммерческая недвижимость. №7, 2004.

72. Кузина Я. Период окупаемости проекта. Коммерческая недвижимость. №1, №3 2004.

73. Кунин М. Инвестиции в недвижимость в России: анализ доходности. Коммерческая недвижимость. №5, 2004.

74. Кунин М. Комплексная экспертиза. Коммерческая недвижимость. №5, 2004.

75. Кущенко В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: Норма. 2004г. 368с.

76. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. Учебное пособие. М.гЭкономистъ, 2004 г. 347с.

77. Ложникова А. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. М.: МЗ Пресс. 2001 г. 176с.

78. Ломакина Т. Мастер-класс на тему Как отпугнуть инвестора. №7, 2004.

79. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами: Учеб. Пособие для вузов / Под общ. ред. И.И. Мазура. Ч М.: ЗАО Издательство Экономика, 2001. 574 с.

80. Макконел Кэмпбел Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. М.: Республика. 1992г. 400с.

81. Макмилан. Словарь современной экономической теории. Ч М.: ИНФ-РА-М, 1997. С. 258.

82. Максимов С. Девелопмент. Развитие недвижимости. СПб.: Питер. 2003г. 256с.

83. Максимов С. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Изд-во СПб ун-та. 1999г. 138с.

84. Марголин А. Экономическая оценка инвестиций. Учебник. ЭКМОС. 2001г. 240с.

85. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. Инфра -М. 2002г. 248с.

86. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция): Официальное издание. М: Экономика, 2000г.

87. Мыльник В. Инвестиционный менеджмент. Уч. пос. Академ, проект. 2002г. 272с.

88. Нагаев Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь. 2000г. 616с.

89. Недвижимость. Обзор практики разрешения споров. Ось-89. 2002г. 192с.

90. Нетревожко Т. Все операции с жилой недвижимостью. Книжный мир. 2003г. 734с.

91. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. Ч М.: Экзамен, 2000. 512 с.

92. Опекунов В. А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. М.: Гос. ун-т управления, Ин-т менеджмента в строительстве и управлении проектом. 1999г. 48с.

93. Панов А. Инвестиционное проектирование и управление проектами. М.: Экономика и финансы. 2002г. 200с.

94. Погодин С. Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с инвестициями на фондовом рынке. Коммерческая недвижимость, №10, 2004.

95. Попков В. Организация и финансирование инвестиций. Питер. 2001 г. 224с.

96. Поуви Г., Дешина Е. Налоговый взгляд на инвестиции в недвижимость. Коммерческая недвижимость. №12, 2003.

97. Пряников П. Глядя из Лондона. Мир и дом. Коммерческая недвижимость. №5, 2004.

98. Рахман И. Развитие рынка недвижимости в. России: теория, проблемы. Практика. М.: Экономика. 2000г. 294с.

99. Решецкий В. Экономический анализ и расчет инвестиционных проектов. 2001 г. 477с.

100. Руководство по политике и процедурам кредитования коммерческой недвижимости. Вып. 4. М. 1998г.

101. Румянцева Е. Инвестиции и бизнес-проекты. Учебное и практическое пособие. М: Армита Ч Маркетинг, Менеджмент. В 2-х ч. 2001г. 349с.

102. ЮЗ.Рутгайзер В. М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Издательство Дело, 1998.

103. Савчук Т. Организация и финансирование инвестиций. Учеб. пос. 2002 г. 196 с.

104. Сергеев И. Организация и финансирование инвестиций. Учебное пособие. М.: Финансы и статистика. 2002 г. 400с.

105. Смирнов В.А. Организационно-экономические основы инвестирования проектов недвижимости. М.: СПбГУЭФ. 1999г. 196с.

106. Смирнова Т. Недвижимость, которая всегда в цене. Коммерческая недвижимость. №3, 2004.

107. Станиславчик Е. Бизнес-план: Управление инвестиционными проектами. 2001г. 128с.

108. Старик Д. Расчеты эффективности инвестиционных проектов. Уч. пос. 2001 г.

109. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб ГТУ. 2000г. 428с.

110. Фабоцци Ф. Управление инвестициями. Инфра-М. 2000 г. 932с.

111. Фальцман В. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. М.:ТЕИС. 2001г. 56с.

112. Федотова М. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. ЭКМОС. 2002г. 352с.

113. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело. 1997г. 480с.

114. Хот Р. Н. Планирование инвестиций: Пер. с англ. Ч М.: Дело, 1994.

115. Чепко Т.Г., Щербакова Н.А. Управление рисками при финансировании недвижимости. СПбГТУ. 2001г. 365с.

116. Чернов В. Инвестиционная стратегия. Учеб. пос. для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003 г. 158с.

117. Шарп У., Александер Г. Бейли Дж. Инвестиции. Учебник. ИНФРА. 2003г. 1028с.

118. Швандар В. Управление инвестиционными проектами. Уч. пос. 2001 г. 208с.

119. Шувалова Е. На рынок выходит все больше профессиональных инвесторов. Коммерческая недвижимость, №1, 2004.

120. Шувалова Е. Юридические аспекты строительства и проектирования в центре Москвы. Коммерческая недвижимость, №3, 2004.

121. Щербаков В.А. Щербакова Н.А. Основы финансирования недвижимости. Новосибирск: НГТУ. 2001г. 153с.

122. Щербакова Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Феникс. 2002 г. 320с.

123. Щербакова Н.А. Основы инвестирования в недвижимость. Новосибирск: МАН. 2002г. 200с.

124. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. Под общ. ред. Грабового П.Г. М. 1999г.

125. Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб.: СПбГТУ. 1999г. 186с.

126. Юрьева Т. Камни преткновения. Приложение к Ведомостям. 10 апреля, 2004.

127. Яковец Ю. Инвестиционный бизнес: Учебное пособие. РАГС изд-во. 2002 г. 342с.

128. Министерства экономики Российской Федерации в октябре 1999 года.

129. Fridman Jack P., Harris Jack С., Lindeman J.Bruce, Dictionary of real estate terms. 4-th edition. Barron's Educational series, Inc. 398 p. 1993.

130. Harvey J. Urban land economics: The economics of real property. Macmillan ed. London, 1087p.

131. Harwood, Bruce M. Real estate: an introduction to the profession. Forth edition. New Jersey. Prentice Hall. 1986.

132. The appraisal of Real Estate. Tenth edition. Appraisal Institute. Chicago, 1992.-467p.

133. Kozlov V. Enough pie for all. Real estate quarterly. #3, 2004.

134. Manfred Chemek. A Stabilizing Euro Creates Real Estate Opportunities. Commercial Investment Real Estate. Houston. November/December, 2002.

135. Stephen P. Robbins. Management. Forth edition. New Jersey. Prentice-Hall.1994.

Похожие диссертации