ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ И ОЦЕНКА ЕЕ ОБЪЕКТОВ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Романов, Андрей Николаевич |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ И ОЦЕНКА ЕЕ ОБЪЕКТОВ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ"
На правах рукописи
Романов Андрей Николаевич
ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ И ОЦЕНКА ЕЕ ОБЪЕКТОВ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ
Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - АПК и сельского хозяйства)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
МОСКВА 2007
Диссертационная работа выпонена на кафедре экономики сельского хозяйства ФГОУ ВПО Российского государственного аграрного университета Ч МСХА имени К А Тимирязева
Научный руководитель :
кандидат экономических наук, профессор Петранева Галина Анатольевна
Официальные оппоненты доктор экономических наук,
профессор Светлов Николай Михайлович
кандидат экономических наук, доцент Буянов Александр Юрьевич
Ведущая организация.
Московский государственный университет природообустройства (МГУП)
^ a/aJL
Защита состоится л__2007 г. в__часов на заседании
диссертационного совета К220 043 02 при ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К А Тимирязева по адресу: 127550, г Москва, ул Тимирязевская, д 49
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА имени К А. Тимирязева
<0 cUt/CJ^t-
Автореферат разослан л__2007 г
и размещен на сайте университета www timacad ru
Ученый секретарь Диссертационного совета
Постникова JI В.
(имени К.А. Тимирязева ЦН5 имени Н.И. Же.тсзнова Фонд научный литсрстуры ОБЩАЯХАРАКТЕРИСТИКАРАБОТЫ ^ УГ)
В современных условиях возрастает важность определения стоимости собственности сельскохозяйственных предприятий. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству, например фермерское хозяйство. Для этих целей необходима предварительная оценка. Это наиболее сложное направление оценочной деятельности. Существует множество невыясненных вопросов (особенно в такой отрасли как сельское хозяйство), что вызывает ошибки и неадекватные результаты оценки и приводит :
- к снижению эффективности использования собственности сельскохозяйственных предприятий;
- потере государством права на получение доходов (ошибки в финансовом механизме приватизации);
- занижению суммы налога при совершении сделок с имуществом сельскохозяйственного предприятия, цена которого зависит от установленной стоимости;
- затруднениям в получении инвестиций (различия в цене инвестора и получателя инвестиций);
- сбоям в функционировании механизмов внутриотраслевого и межотраслевого перетекания капитала;
- неравномерности развития экономики, противоречиям между собственниками и управленческим персоналом предприятия;
- кризисному состоянию многих предприятий, - трудностям их самостоятельной деятельности в рыночной среде.
Оценка необходима при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; использовании вышеуказанных объектов оценки в качестве предмета залога; продаже или ином отчуждении этих объектов оценки или при переуступке договых обязательств, связанных с ними; передаче таких объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Помимо этого оценка признается обязательной в случаях возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества; ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; выкупе или ином, предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при других отношениях собственности. Фактически законодатель признал, что реальная стоимость
собственности (имущества), принадлежащего физическим и юридическим лицам, может не соответствовать стоимости, указанной в документах на приобретение, или балансовым показателям
Все вышеперечисленное отражает актуальность темы исследования Ч в т ч уточнения методологии оценки собственности в сельском хозяйстве, позволяющей применить теорию оценки для повышения эффективности ведения бизнеса и обоснования необходимости оценки
В состав сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права, требования, доги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарные знаки) и другие исключительные права В соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав Актуальность проблемы усиливается тем, что исследований по оценке собственности в сельском хозяйстве с учетом особенностей отрасли пока нет. Целесообразным является создание модели оценки собственности сельскохозяйственного предприятия, отвечающей требованиям рыночной экономики и особенностям отрасти
Степень изученности проблемы. Различные аспекты макроэкономических отношений, причины создания и деятельности предприятий (объекта изучения в данном исследовании) изложены в работах Маркса К , Коуза Р Г, Сэйерта Е, Хедрика К, Макконела К Р , Брю С Л, Самуэльсона П А, Нордхауса В Д и других зарубежных экономистов Обзор, критический анализ накопленных знаний и изложение собственного видения природы предприятия содержатся в трудах современных отечественных экономистов Качалова Р М, Кленера Г Б , Тамбовцева В Л , Шаститко А Е
Основные теоретические положения по оценке собственности предприятий изложены преимущественно в трудах американских специалистов в области оценочной деятельности Пратта Ш П, Линка Р , Десмонда Г М , Кели Р Э , Рииса Р П Вопросы оценки имущественного комплекса предприятия и недвижимости, как составляющего его элемента, рассмотрены Фридманом Д, Ордуэйем Н, Харрисоном Г С, Эккертом ДК
Большой вклад в развитие составляющей оценочной науки -определение стоимости обыкновенных акций в создание моделей ценообразования на финансовые активы внести Росс С , Маркович X М, Шарп У Ф , Линтнер Д, Алексаядер Г Д, Бэйли Д В , Гитман Л Д, Джонк МД
Заслуживают внимания результаты научных исследований в области оценочной деятельности Американского института по оценке недвижимости, Института экономического развития Всемирного банка, Агентства международного развития США, Международного комитета по
стандартам оценки имущества, Европейской группы ' ассоциаций оценщиков, Российского общества оценщиков, а также ряд практических разработок, осуществленных аудиторскими фирмами большой пятерки и иными крупными консатинговыми организациями.
К отечественным исследователям по проблемам оценки собственности предприятия относятся Вадайцев С.В., Горенбургов М.А. и Ю.М., Горемыкин В.А., Крутик А.Б., Григорьев ВВ., Грязнова А.Г., Зинченко А.П., Федотова М.А., Островкин ИМ., Тарасевич Е.И., Черняк В.З., Райзберг Б.А., Шайкин В.В., Ахметов Р.Г. Коваленко НЛ. Предложения по практическому использованию методов оценки в процессе реструктурирования и антикризисного управления предприятием содержатся в работах Гатаулина A.M., Светлова Н.М., Ильиной Н.И., Узуна ВЛ., Сарайк-ина В.А.
Работы указанных авторов, несомненно, вносят большой вклад в теорию оценки. Однако остается неразрешенной проблема, так называемой, конкретной оценки собственности сельскохозяйственного предприятия. В российской оценочной науке мало изучены методы оценки собственности сельскохозяйственных предприятий, а именно оценка земли, зданий и сооружений, урожая, сельскохозяйственных животных и продукции производства. Существует необходимость научного обоснования применения общепринятых методов оценки, адаптации опыта зарубежных стран к российским условиям для расчета ключевых показателей оценки, учета факторов риска, связанных с недостоверностью, ограниченностью и несвоевременностью рыночной информации, используемой в оценке.
Цель диссертации состоит в исследовании теоретических, методических и практических аспектов отношений' собственности в сельском хозяйстве и ее оценки для повышения эффективности ведения бизнеса.
Бизнес часто определяют как деятельность, направленную на извлечение прибыли. В большинстве определений подчеркивается, что бизнес Ч это деятельность частных лиц и организаций, то есть бизнес основан на частной, негосударственной собственности на факторы производства.
В русском языке синонимом понятия бизнес соответствует предпринимательство. К началу XX века предпринимательством в России занималось примерно 5 милионов человек, действовали более 1,5 тысяч акционерных компаний. Для характеристики отношения к бизнесу в советский период времени можно использовать красноречивое изложение в словаре С.И Ожегова. Бизнес Ч это то, что является источником личного обогащения, наживы (деловое предприятие, ловкая афера).
В настоящее время в России изменилось понимание оценки собственности и бизнеса. Оно расширилось и стало включать в себя оценку не только рыночной стоимости закрытых компаний, но и имущественных комплексов по разным видам хозяйственной
деятельности Это объясняется развитием рынка имущественных комплексов, который, отстает от фондового рынка Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности
В соответствии с целью диссертационной работы в ней поставлены и решены следующие задачи
- исследованы отношения собственности и классифицированы принципы ее оценки,
рассмотрены виды стоимости объектов собственности, определяемые в зависимости от принципов и цели оценки,
- выявлены недостатки в существующих подходах к оценке объектов собственности и противоречия в классификации и порядке использования методов оценки,
исследованы объекты собственности сельскохозяйственных предприятий,
- обоснованы подходы к оценке собственности, использование которых необходимо в управленческой деятельности,
- практически подтверждена значимость, обоснованность и достоверность предложенных теоретико-методологических разработок по оценке собственности сельскохозяйственного предприятия ЗАО Баковское в процессе конкурсного производства,
- предложена и апробирована модечь оценки для типичных сельскохозяйственных объектов, в частности молочной фермы
Объектом исследования - является сельскохозяйственное предприятие (организация) в системе развития отношений собственности как имущественный комплекс и объект экономических отношений в системе развития отношений собственности
Предмет исследования - подходы к оценке собственности сельскохозяйственных предприятий (организаций)
Теоретической и методологической основой исследованиями постужшш макроэкономические теории, теории предприятия, теоретические разработки в области оценочной деятельности, управленческие теории, наработки по управлению финансами коммерческих организаций При подготовке диссертационной работы использованы методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, измерение), абстрагирование, анализ, синтез, индукция и дедукция, моделирование, группировки, методы теоретического исследования и монографический метод
Информационная база исследования сформирована на основе нормативно-правовых актов, статистических данных Федеральной службы государственной статистики, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, данных первичного учета и годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий и личного опыта автора в проведении работ по оценке
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующих положениях:
уточнение методологии оценки собственности сельскохозяйственного предприятия, позволяющей повышать эффективность его развития;
- обоснование связи оценки и главной целевой функции деятельности предприятия;
- выявление специфики и подходов к оценке собственности сельскохозяйственного предприятия;
- установление зависимости видов стоимости объектов оценки сельскохозяйственного предприятия от цели оценки собственности;
- обоснование необходимости оценки объектов собственности по результатам анализа состояния экономики сельского хозяйства Подмосковья;
- раскрытие современного состояния и обоснование предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы оценочной деятельности;
- построение оценочной унифицированной модели определения рыночной стоимости объектов сельскохозяйственной собственности при массовой оценке.
Практическое значение исследования заключается в том, что основные теоретические результаты и выводы, составляющие новизну диссертации, можно применить в практических рекомендациях по достоверной оценке собственности сельскохозяйственных предприятий, что обеспечит принятие эффективных решений всеми участниками экономических отношений, заинтересованными " в развитии сельскохозяйственного производства. Обоснована обязательность независимой оценки, согласно закону Об оценочной деятельности в РФ.
Выводы и предложения, содержащиеся в работе, могут быть использованы при разработке программ развития сельскохозяйственного производства в регионах с учетом состояния и перспектив деятельности основных экономических субъектов, при обучении студентов экономике недвижимости и оценке собственности, при дальнейших научных исследованиях этой проблемы.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на международной юбилейной конференции молодых ученых, посвященной 80-летию экономического факультета МСХА имени К.А. Тимирязева (г. Москва, июнь 2002 года); Международной научно-практической конференции МАДИ(ГТУ), МСХА, НАУ (Москва-Луганск, июнь 2004 года). Материалы диссертации использовались в учебном процессе, при подготовке учебно-методических разработок, тестов и задач по экономике недвижимости.
Основное содержание диссертационной работы и результаты проведенных исследований изложены в 5-и опубликованных статьях.
Объем и структура работы. Диссертация изложена на 169 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы (136 наименований), приложений Работа содержит 21 таблицу, 9 рисунков, 16 приложений
Во введения обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, его методологическая и теоретическая база, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы
В первой главе Научно-теоретические основы собственности и оценки ее объектов в сельском хозяйстве раскрывается сущность, содержание, отношения собственности, рассматриваются виды стоимости, подходы и принципы оценки собственности сечьскохозяйственных предприятий
Во второй главе Состояние собственности сельскохозяйственных предприятий и ее использование в Московской области проведен сравнительный анализ состояния экономики сетьскохозяйственных предприятий различных форм собственности России, Центрального федерального округа и Московской области Приведена методика оценки земли сельскохозяйственных предприятий области, а также правовые основы оценки собственности
В третьей главе Оценка собственности и применение ее результатов предложено использование оценки собственности для повышения эффективности сетьского хозяйства, обоснована оценка объектов имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия области, разработана экономико-математическая модель оценки собственности сетьскохозяйственного предприятия
В выводах н предложениях изложены основные результаты проведенных исспедований и сформулированы практические рекомендации по применению методов, подходов и совершенствованию оценки собственности сельскохозяйственных предприятий
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Первое защищаемое положение состоит в обобщении теоретических основ собственности, принципов и подходов к ее оценке.
В теории собственности мало изучена оценка земли, урожая, животных, продукции производства сельскохозяйственных предприятий Существует необходимость научного обоснования применения общепринятых методов оценки, адаптации опыта зарубежных стран к нашим условиям
Категория собственность исторически вошла в научный оборот задого до того, как возникли экономика и экономическая теория в качестве особой отрасти науки Римское право уже определяло понятие собственности и основные отношения владение, пользование,
распоряжение. С развитием общественного производства и появлением новых форм предпринимательской деятельности она приобретает все большее значение, становится наряду с юридической также и определяющей экономической категорией.
Отношения собственности существует в двух видах. Имущественные отношения, отражают отношения собственника к своей вещи, то есть субьектно-объектные отношения. Мы уделяем основное внимание предприятию как объекту собственности.
Не только собственность на средства производства в виде орудий и предметов труда, по теории Маркса, но и вся гамма форм и отношений собственности оказывают воздействие на экономику, о чем свидетельствует опыт любой страны.
Второй вид отношений, возникающий между собственниками или субъектио-субъектные отношения представляют экономические отношения. Данная группа отношений носит социально-экономический характер и обусловливает, прежде всего, формы распределения имущества, продукции, товаров, доходов, других ценностей между собственниками.
Следующее положение заключается в обосновании необходимости оценки имущества сельскохозяйственного предприятия как объекта отношений собственности.
Рассматривая сельское хозяйство, где земля является главным средством производства, логично проследить применительно к ней содержание права собственности и его формы. Собственность на земельный участок включает в себя все три правомочия Ч владение, пользование и распоряжение. В процессе реформирования и развития рыночных отношений требуется проводить оценку собственности. В одних случаях оценка строго обязательна, исходя из законодательства, в других рассматривается как необходимость (Рис. 1).
Оценка необходима при: Оценка обязательна* при:
- купле продаже; продаже государственного или муниципального имущества;
- аренде, лизинге; аренде государственного или муниципального имущества;
- кредитовании под залог, ипотеке (залог недвижимости); залоге государственного или муниципального имущества;
- страховании имущества; - передаче в доверительное управление (траст) государственного или муниципального имущества;
переоценке основных средств предприятий; - приватизации государственного или муниципального имущества;
- налогообложении имущества; - переуступке договых обязательств, связанных с объектами опенки, принадлежащих государству или муниципальному образованию;
- внесении имущества в уставный капитал; - оплате допонительно выпущенных акций акционерного общества
неденежными средствами на сумму, | превышающую 200-кратный | минимальный размер оплаты труда
- определении имущественных долей учредителей, внесении государственного и муниципального имущества в качестве | вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц '
создании (учреждении либо , реорганизации в форме слияния, | присоединения разделения, выделения и 1 преобразовании) предприятий - национализации имущества | 1 1
1 - банкротстве (принудительной и добровольной тиквидадии либо санации) предприятий. - выкупе имущества у собственников для | государственных или муниципальных | НуЖД |
- приватизации имущества, 1 возникновении спора о стоимости { объекта оценки 1
инвестировании и разработке а) при исчислении налогообтагаемой ' инвестиционных проектов, 1 базы, | б) при ипотечном кредитовании 1 1 физических и юридических ищ ' - разрешении имущественных споров | - составлении брачных контрактов и ' 1 разделе имущества разводящихся 1 1 супругов 1
* В соответствии с ФЗ РФ от 29 07 1998 г № 135 Об оценочной деятельности в РФ ст 8, ФЗ РФ от 26 12 1995 г № 208 Об акционерных обществах ст 34
Рисунок I Необходимость и обязатечьность оценки собственности
Теоретической основой оценки служит единый набор оценочных принципов Это свод методических правил, по которым определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта оценки ДРис_2}_
1 С позиции потенциального собственника
Полезность
Замещение
( Ожидание
2 Связанные с землей, зданиями и сооружениями
Остаточная
продуктивность
Возрастающих I
уменьшающихся
доходов
Экономический размер Сбалансированность
Разделение -*-
3 Обусчовленыые рыночной
_средой_
Спрос и предложение I Конкуренция
Соответствие
Изменение
Зависимость
4 Лучшее и наиболее эффективное использование
Рису нок 2 Принципы оценки собственности
Сложные и противоречивые отношения собственности влияют на эффективность ее использования, на производственные и распределительные отношения, кроме того, собственность дожна приумножаться, оцениваться и приносить доход (особенно в сельском хозяйстве). Процесс оценки состоит из шести этапов. В расчете стоимости реализуются три классических подхода: доходный, сравнительный и затратный. (Рис. 3).
[ 1-й этап. Определение задачи
Цель оценки Вид определяемой стоимости
Установление оцениваемых Дата оценки Х
имущественных прав
| 2-й этап. Составление плана оценки
График работ по оценке Источники информации
Выбор методов оценки Затраты на проведение оценки
Денежное вознаграждение за проведение Составление договора на оценку оценки
3-й этап. Сбор и анализ информации
Осмотр объекта и прилегающей территории Юридическое описание объекта
Физические характеристики и Экономическая информация местоположение
Проверка достоверности информации Анализ и обработка информации
Анализ земельного участка как условно Анализ земельного участка с улучшениями свободного
Правовая обоснованность выбранного варианта использования Физическая осуществимость Финансовая целесообразность
| 4-й этап. Расчет стоимости объекта собственности на основании трех подходов Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход
5-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта собственности
Допущения и ограничивающие условия, Проверка полученных данных о величине обусловленные понотой и достоверностью стоимости использованной информации
Выведение итоговой величины стоимости
| 6-й этап. Составление отчета об оценке
Письмо с выражением мнения полный повествовательный отчет
Рисунок 3. Этапы процесса оценки собственности
В соответствии со стандартами используют различные виды стоимости, подразделяясь на стоимость в обмене и стоимость в использовании. Например, стоимость в обмене - рыночная, восстановительная. замещения, ликвидационная. Стоимость в использовании Ч инвестиционная, залоговая, для целей налогообложения.
При оценке собственности сельскохозяйственного предприятия в зависимости от цели, искомой стоимости и состояния объекта используют сочетание двух-трех подходов, наиболее приемлемых в конкретной ситуации. Например, применение сравнительного и доходного подхода в оценке земли. Выбирая подходы и методы, следует учитывать преимущества и ограничения каждого из них. Основные используемые подходы и методы показаны на рис. 4.
Рисунок 4 Подходы и методы оценки собственности сельскохозяйственных предприятий
Третье положение заключается в оценке современного состояния собственности сельскохозяйственных предприятий и результатов ее использования в Московской области.
Это особый регион высокоинтенсивного сельского хозяйства, где урожайность и продуктивность в 1,5-2 раза выше, чем в других областях Нечерноземья Предприятия области представлены преимущественно
акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью, составляя в совокупности 73%. Их специализация на интенсивном производстве молока, мяса, яиц, картофеля, овощей открытого и закрытого грунта значительно повышает стоимость имущественного комплекса и отражается на структуре недвижимости.
Предприятия области, находясь на 50-м месте в России по наличию сельхозугодий, занимают по производству сельскохозяйственной продукции 4-ое место, овощей 1-ое, картофеля и молока 3-е. Здесь мы отмечаем признак интенсивного хозяйства: при снижении площади сельскохозяйственных угодий и поголовья увеличивается урожайность и продуктивность.
Последствия аграрной реформы, реорганизации, перераспределения земельных угодий между собственниками привели к разрушению севооборотов, дроблению полей, необоснованному росту промышленных территорий. Земельные угодья сократились за счет снижения пашни на 2%. Потери можно оценить по объему недополученного зерна на сокращенных 18 тыс.га пашни. При средней пятилетней урожайности зерна 21 ц/га. недополучено более 38 тыс.т. зерна, по цене реализации 2750 рубУт. это более ЮОмн.руб.
В сельскохозяйственном производстве Московской области примерно 50% организаций являются убыточными при среднем уровне рентабельности за 2005г 11% (Табл. 1).
Таблица 1
РЕЗУЛЬТАТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (ОРГАНИЗАЦИЙ) МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Наименование показателей Единица измерения 1996- 2001- - 2005 гв%к
2000гт в 2004ггв 2005 г 96-2000 2001-04
среднем среднем гг гг
Количество хозяйств единиц 426 418 387 90,8% 92,6%
Число прибыльных хозяйств единиц 232 227 210 90,5% 92,5%
Число убыточных хозяйств единиц 194 191 177 91,2% 92,7%
Балансовая прибыль мн.руб. 1232,0 590,3 2453,4 199,1% 415,6%
Чистая прибыль мн.руб. 419,0 214,7 1844,7 440,3% 859,2%
Уровень рентабельности по всей деятельности % 7,3 4,6 11,2 +3,9% +6,6%
Численность малых предприятий в области относительно стабильна, по сравнению с увеличением по стране и центральному округу. Выпуск товаров и услуг по основной деятельности (сельское хозяйство) в области увеличися в 10 раз, по стране и центральному округу только в 3 раза.
За последние 15 лет, начиная с 1991г., из сельскохозяйственного оборота Российской Федерации выведено почти 21 мн. га земель. Земли сельскохозяйственных пользователей сокращались постепенно до 1990 г., и очень быстро после этого периода (Табл. 2). Это связано с самоустране-
Таблица 2
Динамика площади земель сельскохозяйственного назначения России (на начало года) мн га
Показатели До реформирования В ходе аграрной реформы
1985 г 1991 г 1995 г (1996 г 1999 г 2000 г '2001 г 2002 г 2003 г 2004 г '2005 г
Сельскохозяйствен ные угодья всего 2184 213 8 209 2 1 209 6 195 2 ! 197 6 197 0 1946 193 8 192 6
8 том числе пашня 133 9 131 8 127 6 127 6 ' 121 6 120 9 1197 119 1 1184 1Г5 1168
кормовые \тодья 83 7 80 1 78 6 1 78 6 | 697 72 6 72 6 72 2 1 71 6 71.5 70 9
многолетние насаждения 2,1 2,3 2 1 | 2 1 1 8 I 8 1 8 18 | 1 8 1 8 1 8
залежь I 0,3 0.3 15 1 1 3 2 1 23 28 29 1 29 | 30 32
посевные площади '119 1 117 7 I 102 5 I 102 7 \ 88 3 85 4 84 8 84 6 | 79 5 ; '8 7 77 2
нием государства от регулирования аграрного сектора экономики Уве течение вывода сельскохозяйственных угодий из оборота прямо связано с падением технической оснащенности предприятий (организаций) (Табл 3) Обеспеченность техникой не превышает 50% нормативной потребности
Таблица 3
НАЛИЧИЕ ОСНОВНЫХ ВИДОВ ТЕХНИКИ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
1 I Виды техники 1 - 1996-Единица | 2Штгв измерения , ) среднем 20012004гг в среднем 1 2005 гв% к 2005 г 96-2000 ! 2001-04 | гг ' гг
Тракторы пггук 1 13375 10635 7659 ' 57 3% | 72 0%
Автомобили грузовые 1 10289 8644 5534 1 53,8% [ 64 0%
Комбайны | -/'-
зерноуборочные // 1300 1012 666 51 2% 65 8%
кормоуборочные 1 -/ 1279 1147 887 69 4% 77,3%
картофелеуборочные 1 - - 1004 656 358 35,7% 54 6%
За 2004-2005 года привлечено инвестиций в агропромышленный комплекс около 30 мрд рублей С реализацией Национального проекта возрастает финансирование отрасли и, как стедствие повысится стоимость собственности сельскохозяйственных предприятий (организаций)
В декабре 2005 года постановлением Правительства Московской области утверждена программа повышения эффективности деятельности сетьскохозяйственных предприятий (организаций) до 2010 года Общий объем финансирования составляет более 5 мрд руб (Табл 4)
Для ведения рентабечьного сельскохозяйственного производства и эффективного использования инвестиционных ресурсов, необходимо - Сокращение чисча нерентабельных предприятий
Повышение конкурентоспособности продукции сельского хозяйства
Совершенствование механизмов реализации продукции собственного производства сельскохозяйственными организациями
Таблица 4
Источники и направления финансирования Программы Правительства Московской области на 2006-2010 гг
| № п/п I Источники и направления финансирования Сумма мнруб % к итогу
1 1 Средства федерального бюджета, в т ч Х 372,0 73
1 11 на повышение почвенного плодородия земель сельскохозяйственного назначения 51,0 1,0
Г 12 на развитее элитного семеноводства 60 0,1
1 13 на развитие племенного животноводства 65 0 1,3
! 4 1 на возмещение процентной ставки по кредитам, полученным организациями АПК в банках 250,0 "
| 2 Средства бюджета Московской области в т ч 753,063 14,7
2' на повышение почвенного плодородия земель сельскохозяйственного назначения 48 038 1,0
2 2 1 на развитие элитного семеноводства 8,0 02
23 на развитие племенного животноводства 16,0 03
24 на возмещение процентной ставки по кредитам, полученным сельхозтоваропроизводителями 30,0 0,6
к цене реализации молока сельскохозяйственным товаропроизводителям Московской области 400 0
126 па проведение противоэпизоотических мероприятий 70 0 1
т 7 на проведение конкурсов, выставок и праздничных мероприятий 1,825 0
2 8 1 на создание резервного фонда зерна 122,2 24
2 9 1 на проведение сезонных сельскохозяйственных работ 120 0 2,3
3 1 Внебюджетные средства в т ч 4000,0 78.0
3 1 | собственные средства сельхозтовапроизводителей в т ч 1000 0 19 5
3 1 1 | на повышение почвенного плодородия ^емель ' сельскохозяйственного назначения 150,0 2,9!
3 12( на развитие элитного семеноводства 36 0 07
3 13, на развитие племенного животноводства 14 0 03)
3 14' на развитие молочного животноводства 800 0 15 6
3 2 | средства инвесторов 3000 0 58 5 1
1 Итого 5125,063 1 100
Снижение отрицательного влияния сельскохозяйственных
организаций на экологическое состояние Московской области
- Проведение оценки движимого и недвижимого имущества сельскохозяйственных предприятий (организаций)
Научное обоснование инвестирования агропромышленного комплекса
Следующее защищаемое положение состоит в оценке изменения землепользования сельскохозяйственных предприятий Московской области.
Группировка районов области по площади земельных угодий (Табл 5) показала, что первая группа районов расположена в пригородной зоне и для нее характерны максимальные потери угодий до 40% от уровня 1990 года В ней наименьшая площадь угодий 1,5 тыс га на 1 предприятие
Вторую группу составляют районы, расположенные в 20-60 км от столицы. Они имеют небольшую среднюю площадь угодий на 1 хозяйство - 2,7 тыс.га. На третью группу приходится наибольшая доля, 30% в общей земельной площади и наибольшее количество предприятий. Для четвертой группы характерны показатели, близкие к среднему значению по области. Пятая отличается наивысшим показателем, 5,5 тыс.га на 1 хозяйство. Шестая группа представлена одним Можайским районом.
Таблица 5
Группировка районов по площади земельных угодий в Московской области за 2005 год
Номер группы Границы интервала (тъ[с.га) Площадь земельных угодий (тыс.га) в группе Удельный вес группы в общей площади земельных угодий (%) Количество единиц (районов) в группе Количество с.х. предприятий в группе %с.х. предприятий литогу Средняя площаДЕ земельных угоди! на 1 с.х. предприятие (тыс.га)
1 1-15 65,0 5,1 9 44 11,4 1,48
2 16-30 236,1 18,4 10 87 22,5 2,71
3 31-45 378,1 29,5 10 100 25,8 3,78
4 46-60 320,8 25,0 6 98 25,3 3,27
5 61-75 191,3 15,0 3 35 9,0 5,47
6 76-90 89,7 7,0 I 23 6,0 3,9
итого 1-90 1281,0 100,0 39 387 100,0 3,31
Достоверная оценка собственности ограничивается отсутствием информации о сдеках с землей сельскохозяйственного назначения, которые служат важным условием определения обоснованных рыночных цен на эти земли в рамках трех классических подходов в оценке. О масштабности земельных сделок можно судить по предварительным итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года (Табл. 6).
Таблица 6
Предварительные итоги Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года о
распределении земли по категориям хозяйств
Наименование категорий объектов Количество объектов, тыс.ед. Общая площадь земля переписанных объектов, мн.га Площадь земли в среднем на 1 объект, га Структура обшей площади земли, в %
Крупные и средние сх организации 27,7 244,1 8805,8 70,6
Малые сх предприятия 20 60,7 3041,3 17,6
Крестьянские (фермерские) хозяйства 250,3 25,4 101,3 7,3
Индивидуальные предприниматели 31,5 2.9 93,2 0,8
Подсобные хозяйства несельскохозяйственных организаций 10,8 2,7 251,4 0,8
Некоммерческие объединения
I Граждане, имеющие земельные участки для ведения ПХ
17856 5
По результатам исследования землепользования и оценки земли отмечаем
масштабное сокращение земель сельскохозяйственных предприятий (организаций)
закрытый характер сделок с собственностью сельскохозяйственного назначения и особенно землей и действие теневого рынка
- необходимость законодательного регутрования оценки земли поскольку в настоящий момент действуют лишь методические рекомендации
Правовое обоснование оценки собственности в сельском хозяйстве Московской области - пятое защищаемое положение.
В отличие от стран с развитыми системами регистрации прав на недвижимость для российского рынка практически любая сдека с недвижимостью требует значительно больших затрат времени и средств на передачу прав на недвижимость, чем при слетках с другими товарами Участники земетьных отношений собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитута На начало 2006 г в собственность оформлено только 13% сечьскохозяйственных земель Например, в группировке районов области по размеру основных средств районы 5-ой группы, где оформлена собственность на землю, на долю стоимости земли в структуре основных средств приходится 20-30% (Табл 7)
Таблица""
Группировка районов Московской области по размеру основных средств мн руб за 2005 год
' 1 1 1 ^ Общая сумма основных средств j (мн руб) Удельный вес в общей сумме основных средств 04) i g Удельный вес в общей сумме основных средств о) по s >. | категориям 3 Р-
* 1 11 = i i. 1 " Количество I (равное) в i Здания Сооружени 8 машины и оборудован ие транспорты ые средства X 1 о зХ1 Ia земельные участки другое
1 ^0 - 500 4378 7 119 1 15 1 332 25 5 188 43 11 7 28 37
2 SOO 1000 7600 2 20 6 11 I 399 20 0 155 36 98 8 1 3 1
3 1000- 1^00 8269 0 22 5 7 ,34 5 17,8 1 20 7 3,8 13 1 7,9 i *>
1500 2500 5985 6 163 3 1 32,1 17,2 | 23 8 38 66 12 0 45
5 итого св 2500 ' 10566 3 28 7 3 | 22 9 289 173 3 6 26 20 9 3 8
48 - 1700 16799 8 100 0 39 i 31 7 22 3 1 18 9 3 8 82 i И 8 | 33
Районы 1 группы характеризуются наименьшим удельным весом (25%) земельных участков в структуре фондов Нулевой показатель означает, что предприятия района не прошли регистрацию своих
земельных участков. По мере регистрации собственности объективно происходит процесс возрастания ее стоимости, в том числе земли сельскохозяйственного назначения.
Шестое положение состоит в уточнении направлений использования оценки собственности и объектов имущественного комплекса.
В аграрном секторе 30% сельскохозяйственных предприятий области находится на грани банкротства. В эту совокупность вошло исследуемое предприятие ЗАО Банковское Серпуховского района. Решением Арбитражного суда от 18.06.2003г. ЗАО Баковское признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство. По решению суда необходимо было продать все недвижимое имущество дожника, а именно животноводческие помещения (коровники, телятники) и хранилища для кормов Ч сена, соломы, сенажа. Данный набор недвижимости наиболее типичен для предприятий области и других регионов. Определение ликвидационной стоимости объектов для принятия управленческих решений имеет практическое значение. Источником исходных данных явилась бухгатерская отчетность субъекта за период с 2000 г. по 2004 г.
Рекомендуемая ликвидационная стоимость оцениваемого объекта К1 по состоянию на 25 мая 2004 года составила по нашей оценке 109 225 (Сто девять тысяч двести двадцать пять) рублей. Ликвидационная стоимость объекта № 2, рассчитанная по состоянию на 1 июля 2003 года 83 403 (Восемьдесят три тысячи четыреста три) рубля. (Табл. 8)
Таблица 8
Ликвидационная стоимость объектов оценки
№ Объекта Наименование Стоимость, рублей Величина скидки Стоимость, рублей
1 Сенной сарай 182 042 60% 109 225
2 Здание телятника на 237 голов 139 005 60% 83 403
Последнее положение заключается в обосновании модели оценки собственности Ч молочной фермы.
Массовая оценка, как и индивидуальная оценка собственности, является прикладным экономическим анализом. В основе этого анализа лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. На рис. 5, представлено пять основных этапов массовой оценки собственности. Четвертый этап процедуры оценки предполагает не только формирование структуры модели стоимости объекта, но и калибровку этой модели. Последняя может интерпретироваться как корректировка, доводка или поправка структуры модели посредством ввода в нее соответствующих коэффициентов, отражающих стоимостные и качественные
характеристики вклада того или иного фактора в стоимость объекта Например, калибровка модели при использовании затратного и доходного подходов оценки собственности предполагает определение затрат, ставок, доходов и других показателей на основе анализа рыночной информации
' 1 Постановка задачи
1 2 Предварительное й бследование и анализ |
3 Сбор информации, анализ рынка, анализ варианта наилучшего и самого выгодного
использования
Общие характеристики
Характеристики размещения объекта
Экономические характеристики объекта
Экономические ' (региональный уровень) 1 Социальные (региональный I уровень)
! По окружающей природно-| антропогенной среде | региона
[ Административно-правовые I (общегосударственный и I региональный уровни)_
По земельному участку
По непосредственному окружению объекта оценки По зданиям и сооружениям (улучшениям)
По затратам По продажам По доходам и расходам
4 Построение и калибровка моде
5 Тестирование модеми, контроль качества и _уточнение полученных резучьтатов_
Рисунок 5 Этапы массовой оценки собственности Метод сравнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно развитого рынка объектов оценки предполагает широкое применение аппарата моделирования, в частности, множественного регрессионного анализа и ряд специальных методов моделирования, таких как адаптивная оценка (процедура обратной связи)
Сформутирована общая оценочная модечь
N М К Р Н
У=П(21[{П0)Ь сумма УЬк} + {ПОЯ * VI} + сумма УЬ+Ш] (3 4)
1=1 j=l к=1 =1 Ь=1
Проилюстрируем модель (3 4) на примере оценки молочной фермы При этом для компактного рассмотрения условного примера несколько упростим структуру этой модели
У=0и[(<ЭЬУЬ) + (<31У1) + УЬ-Ч] (3 5)
На основе анализа рыночных продаж и сметно-строительных расценок, сложившихся в регионе, можно сформировать таблицу количественных и качественных показателей по оцениваемым фермам (табл. 9).
Таблица 9
Количественные и качественные показатели молочной фермы _при массовой оценке (цифры условные) _
Показатели (характеристики) Значение показателей (характеристик) Коэффициент калибровки модели
Ппошадь земельного участка (в) 2,7 га 41,5 тыс.руб/га
Общая площадь фермы (БЬ) 3621 м2 146руб/м2
Возраст фермы (<ЗЬ) 7 лет 1
Состояние (<2Ь) хорошее 1,1
Допонительные помещения ((2Ь) 2 1,05
Мощность (кол-во гол.) фермы (ОЬ) 400 гол. среднее 1
Топография земельного участка (01) ровная 1,1
Транспортная доступность (01) хорошая 1,2
Наличие асфальтового дорожного покрытия (01) есть 1,3
Расположение фермы, близость молочного завода (О) 35 км. удобно 1,3
Наличие навозохранилища (УЬ+1) есть 450 тыс.руб.
Подставляя значения табличных показателей для молочной фермы в модель (3.5), можно оценить его стоимость : 1 630 тыс.руб.
У=1,3[1*1,1*1,05*1*(146*3621) + 1,1*1,2*1,3*(41500*2,7) + 450000] = 1628 753 = 1 630 тыс. руб.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
На основе выпоненного исследования сформулированы следующие выводы и предложения.
1) С развитием рыночных отношений и различных форм предпринимательской деятельности собственность приобретает все большее значение и становится определяющей экономической категорией, требующей оценки, теоретической основой которой служит единый набор оценочных принципов, как свод методических правил, по которым определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта оценки. Принципы оценки связаны между собой и отражают факторы экономического, юридического, социального и физического характера. Чтобы получить более достоверную стоимость важно учитывать все принципы и их взаимосвязь.
В диссертации исследованы отношения собственности по таким критериям влияние на эффективность использования собственности, необходимость сохранения и приумножения собственности, необходимость оценки и обеспечение доходности в сельском хозяйстве, взаимовлияние отношений собственности на сельскохозяйственное производство
2) Исследование рынка недвижимого имущества и оценки объектов собственности показывает, что необходима корректировка методологии и зарубежного опыта оценки с учетом состояния экономики сечьского хозяйства России Поскольку оценщики работают в информационном вакууме, требуется создание открытой и доступной информационной базы данных по объектам собственности сельского хозяйства Наибольшую потребность в такой базе данных испытывают объекты производственной недвижимости, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения В процессе оценки, состоящем из шести этапов, реализуются три классических подхода в оценке собственности затратный, сравнительный и доходный Под оценкой понимается определение стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых установлена возможность их участия в рыночном обороте При оценке собственности сельскохозяйственных предприятий в зависимости от цели, вида стоимости и характеристики объекта используют два-три подхода, наиболее приемлемых в конкретной ситуации Проводя выбор подходов и методов, важно учитывать их преимущества и ограничения
3) Исследование показало, что производственные активы предприятия продаются и покупаются, однако балансовая стоимость не отражает их рыночной стоимости Акции предприятий из-за неразвитости рынка не отражают рыночную цену, но все же продаются и покупаются на вторичном рынке Происходит консолидация пакетов акций се 1ьскохозяйственных предприятий Предприятия получают действительного хозяина, которому не безразлично, чем же он на самом деле владеет Рынки производственной недвижимости мало развиты, рынки сельскохозяйственной недвижимости вообще не развиты Земля еще не продаваемая, имеет нормативную стоимость, которая рассчитывается от уровня ставок земельного налога Между тем стоимость, сложившаяся на неофициальном уровне, во много раз превышает нормативный уровень.
4) Обращаясь к исследованию рынка сельскохозяйственной продукции, мы отмечаем, что в Московской области она производится на предприятиях с разными организационно-правовыми формами, природными условиями, уровнем интенсификации, сочетанием отраслей со специализированной недвижимостью, системой машин и оборудования, которые в совокупности определяют уровень экономической эффективности производства
Предприятия области представлены преимущественно акционерными обществами и обществами с ограниченной
ответственностью, составляя в совокупности 73%. Анализируя производственные показатели, отмечаем признак интенсивного хозяйства -при снижении площади сельскохозяйственных угодий и поголовья, увеличивается урожайность и продуктивность.
В сельскохозяйственном производстве примерно 50% организаций являются убыточными. Одновременно констатируем десятикратное увеличение выпуска товаров и услуг по сельскохозяйственной деятельности малыми предприятиями области.
5) Сельскохозяйственные предприятия (организации) области имеют большие возможности повышения эффективности использования своей собственности. Для реализации этих возможностей в связи с программой сокращения убыточных предприятий необходимо проведение комплексного консатингового обслуживания по аудиту, инвентаризации и оценке сельскохозяйственной недвижимости, машин, оборудования и других активов предприятий (организаций).
6) Интенсивность сельскохозяйственного производства возрастает по мере приближения к Москве, что обуславливает главное противоречие землепользования Московской области - между развитием сельского хозяйства и снабжением городов продовольствием, с одной стороны, и arpo - рекреационными потребностями горожан, с другой. В современном сельском хозяйстве проявляются основные особенности и тенденции землепользования в области: потеря сельскохозяйственных земель в ближайших к Москве зонах и увеличение их мекоконтурности; выраженная дифференциация по территории области продуктивности земель, скота и общей интенсивности сельскохозяйственного землепользования; расположение районов Ч лидеров сельскохозяйственного производства и районов с наиболее благополучным сельским хозяйством в основном к югу, юго-западу и юго-востоку недалеко от Москвы, (Рис.6) в зонах, наиболее востребованных для отдыха; земельная проблема Московской области связана с высокой стоимостью земли и ее востребованностью горожанами при повышенной потребительской стоимости сельскохозяйственных земель, используемых наиболее крупными предприятиями. Разрешение этой проблемы довольно сложно при наличии теневого оборота земель.
7) В процессе оценки собственности в исследуемом предприятии Серпуховского района Московской области, выявлено что
- оценка объектов производится только с позиции интересов отдельного собственника (конкурсного управляющего);
- стоимость собственности определяется исходя из субъективных оценок специалистов в области оценочной деятельности и, как следствие, не отражается действительная (реальная) цена сельскохозяйственной недвижимости;
- оценка объектов собственности в районе позволила установить ликвидационную стоимость типичных сельскохозяйственных объектов, которые могут быть использованы в рыночном обороте.
8) По результатам исследования предложено использование базовой лоценочной модели для определения стоимости при массовой оценке наиболее типичной недвижимости в сельском хозяйстве как, например, молочно-товарная ферма. При моделировании стоимости объекта недвижимости собственник получает информацию о влиянии конкретного фактора на изменение стоимости его собственности. В результате мы получаем возможность анализировать и принимать управленческое решение для эффективного . управления сельскохозяйственными объектами.
9) Развитие отношений собственности дожно сочетаться с совершенствованием нормативно-правовой базы оценочной деятельности. В настоящий момент действуют методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Важным направлением совершенствования оценки является создание общероссийского Технического регламента (Стандарта) оценки стоимости земли, который дожен сконцентрировать основные подходы, методы и методики стоимостной оценки земель с учетом их целевого назначения для повышения эффективности использования земли.
10) Чтобы повысить эффективность производства и повышение конкурентоспособности, необходимо развивать отношения собственности между собственниками предприятий и собственниками земли. Оценка собственности представляет собой сложную аналитическую, научно-исследовательскую работу. Это уникальная работа, требующая анализа огромного количества информации относительно объекта оценки, сектора экономики, сельского хозяйства, технологии производства, нематериальных активов и данных бухгатерского учета. Она становится все более востребованной услугой на рынке собственности сельскохозяйственных предприятий и на рынке оценочных услуг.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
1. Развитие оценочной деятельности в сельском хозяйстве / Романов А.Н. // Сборник научных трудов. Изд-во МСХА - М., 2002г - Выпуск 9. -С. 112-116.
2. Оценка недвижимости в сельском хозяйстве (особенности и методы) / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Сборник научных трудов. Изд-во МСХА - М., 2003г- Выпуск 10. - С. 62-66.
3. Оценка бизнеса сельскохозяйственного предприятия / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МСХА. - М., 2004г - Том 2. - С. 41-44.
4. Развитие аренды движимого и недвижимого имущества / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МАДИ (ГТУ), РГАУ-МСХА, НАУ - Москва-Луганск, 2007г - Том 1. Экономика. - С. 44-47
5. Романов А.Н. Оценка собственности АПК Московской области // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2007г - № 2. - С. 29-31
1,5 печ л
Зак 316
Тир 100 экз
Центр оперативной полиграфии ФГОУ ВПО РГАУ - МСХА им К А Тимирязева 127550, Москва, ул. Тимирязевская, 44
Похожие диссертации
- Факторы и инструменты активизации инвестиционной деятельности в регионе
- Теория ценовой дискриминации и ее использование в практике антимонопольного регулирования
- Экономическая оценка освоения инноваций в сельском хозяйстве
- Управление развитием пригородного сельского хозяйства
- Отношения собственности и оценка ее объектов в сельском хозяйстве