Недвижимость как источник финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Чепухалина, Елена Викторовна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 1999 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Чепухалина, Елена Викторовна
Введение.
Глава 1. Анализ отечественных и зарубежных методов оценки объектов недвижимости.
1.1. Зарубежный опыт оценки недвижимости.
1.1.1. Основные принципы оценки недвижимого имущества в условиях стабильного рынка.
1.1.2. Основные методы оценки недвижимого имущества, применяемые в условиях современного капиталистического рынка.
1.2. Оценка недвижимости в дореволюционной России.
1.3. Современная ситуация на российском рынке недвижимости.:.
Глава 2. Экономическая сущность методов оценки объектов недвижимости в современной России.
2.1. Экономическая сущность стоимости недвижимости в соответствии с целями оценок.
2.2. Затратный метод оценки недвижимости.
2.3. Прямой сравнительный анализ продаж.
2.4. Метод капитализации чистого дохода.
2.5. Методические подходы к оценке недвижимости в целях купли-продажи.
Глава 3. Ипотека как инструмент регулирования и активизации инвестиционной деятельности.
3.1. Организация и структура ипотечного кредитования.
3.2. Ипотечное кредитование в современных экономических условиях России.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Недвижимость как источник финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве"
Нестабильность ( экономическая и политическая), высокая степень риска и инфляция, характерные для современной России, вызывают у инвесторов большую осторожность к вложению средств в различные проекты. В этих условиях необходимы для инвесторов соответствующие экономические стимулы. Реализация последних в условиях инфляции и нестабильности наиболее реальна при включении в оборот таких ресурсов, которые наименее подвержены инфляционному обесценению и сохраняют неизменную ликвидность. В России к этим ресурсам можно отнести землю и объекты недвижимости. С учетом того, что время, когда в России можно было за короткий период получить большую прибыль, прошло, инвесторам стоит подумать о вложении капитала в догосрочные проекты. Одним из наиболее перспективным направлений стимулирования инвестиций может стать ипотечный кредит. Для нашей страны основной формой ипотечного кредита дожен стать догосрочный кредит, выдаваемый под залог земли, недвижимости и материальных активов. Первым этапом в реализации данных инвестиционных проектов становится оценка вышеперечисленных объектов залога по их рыночной стоимости.
Актуальность темы диссертационного исследования, практическая потребность в научном обосновании экономической оценки недвижимости определили цель и задачи настоящего исследования.
Целью диссертационной работы является разработка методических основ экономической оценки недвижимости в условиях России в соответствии с целями оценки и выбор ипотечных инструментов кредитования для активизации инвестиционной деятельности.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:
- уточнение содержательной части основных понятий и категорий, присущих современному российскому рынку недвижимости, принципов и целей оценки недвижимости;
- выявление и анализ особенностей и тенденций развития российского рынка недвижимости;
- анализ зарубежного и дореволюционного российского опыта оценки недвижимой собственности;
- уточнение методов оценки недвижимости в соответствии с целями оценки;
- анализ инструментов ипотечного кредитования для отечественного рынка жилья;
- выработка рекомендаций по применению ипотечных кредитов.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки недвижимости и ипотечного кредитования.
Объектом исследования выступает жилая недвижимость как элемент наиболее развитой части рынка недвижимости.
Теоретической и методической базой исследования послужили законодательные акты и постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств, труды российских и зарубежных ученых по вопросам рыночной экономики.
Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, информационных служб и экспертов в области оценки недвижимости.
Научная новизна и практическое значение результатов исследования:
- предложена схема классификации недвижимости по четырем критериям;
- уточнены подходы к оценке недвижимости в зависимости от цели использования:
- разработана и предложена система определения весомости методов оценки для цели купли-продажи;
- ипотечное кредитование рассмотрено в разках изменяющихся экономических процессов;
- предложены новые источники финансирования ипотечных кредитов;
- уточнен подход к оценке эффективности кредитных схем в современных условиях России;
Практическая значимость диссертационной работы состоит в реальной возможности использования предложенных рекомендаций, что будет способствовать принятию оптимального решения потенциальными инвесторами на рынке недвижимости, повышению достоверности экономических расчетов по оценке собственности.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чепухалина, Елена Викторовна
Исследование зарубежного опыта, опыта дореволюционной России в области оценки недвижимости, а также современного положения на российском рынке недвижимости позволило сделать ряд выводов:
1. Западная экономическая практика выработала и успешно использует три основные подхода к оценке объектов недвижимости: метод сравнения продаж, затратный метод и метод капитализации дохода. Вся методология оценки недвижимости при этом опирается на набор принципов, учитывающих влияние тех или иных факторов на стоимость объекта. Знание этих принципов и методов оценки позволяет в условиях развитого рынка недвижимости достоверно оценить недвижимое имущество.
2. Дореволюционный российский опыт в области оценки недвижимости довольно значителен. Широкое привлечение статистики, а также математических подходов для работы над собранными материалами, позволило разработать методы оценки недвижимости для целей купли-продажи, налогообложения и кредитования под залог объекта. Методы, используемые для вышеперечисленных целей, имеют сходство с традиционными современными западными подходами к оценке недвижимости. Основное их различие состоит в степени разработанности.
3. Пройдя три этапа развития, современный российский рынок недвижимости ( по мнению многих аналитиков ) достиг своей завершающей стадии - можно говорить о сформировавшемся рынке недвижимости. К основным характеристикам этого периода относятся следующие: отсутствие необходимой законодательной базы, регулирующей деятельность в области недвижимости, или необходимость в ее доработке и корректировке; выявление лидеров на рынке недвижимости - рынок жилой недвижимости, рынок офисных и складских помещений, рынок земельных участков под застройку и др.; насыщение спроса высокодоходных слоев населения жильем и как следствие - уменьшение количества сделок по купле-продажи последнего и снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости.
4. Исходя из складывающейся ситуации на рынке недвижимости, можно говорить о необходимости разработки или доработки методических основ экономической оценки недвижимости на основе зарубежного и отечественного опыта, применяя традиционные методы оценки недвижимости , но с учетом российской действительности. Вследствие того, что среди развитых секторов российского рынка недвижимости в настоящее время числится не только жилой сектор, автор считает, что следует уделить внимание всем секторам российского рынка недвижимости. А решение проблемы снижения инвестиционной активности на рынке недвижимости и паралельно решения проблемы невозможности приобретения жилья большей части населения вследствие его дороговизны на современном этапе развития российской экономики видится автору в разработке эффективных ипотечных инструментов кредитования.
Изучение традиционных методов оценки недвижимости в рамках российской действительности позволило сделать ряд выводов:
1. В процессе исследования методов оценки была выявлена зависимость применимости того или иного метода оценки от трех составляющих: типа объекта, цели оценки недвижимости и наличия рыночной информации для объективной оценки. В целях точного определения типа объекта автором разработана классификация недвижимости по четырем критериям - происхождение, назначение, объем и готовность к использованию.
2. Изучение методов оценки недвижимости позволило выработать ряд рекомендаций по их применению в российских условиях.
Для определения стоимости постройки в рамках затратного метода возможно применение сметной стоимости строительства с корректировкой на допонительные косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат и на прибыль предпринимателя.
В качестве источника информации при применение метода сравнения продаж кроме традиционных, рекомендуется использовать публикации в периодической печати о среднерыночных ценах предложения, скорректированные на разницу между ними и ценами покупки. Процент различия определяется на основе собственных данных риэторских фирм по прошлым продажам. Решение проблемы "двойной цены" дожно решаться на государственном уровне, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сдека купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, муниципалитет принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.
В ходе анализа методов капитализации автором была выявлена зависимость применения того или иного способа капитализации от формы и продожительности поступления дохода, а также от наличия в стоимости собственности различных финансовых интересов. Результаты представлены в табличной форме.
Весь собранный материал по методам оценки недвижимости представлен в виде схем.
Проанализировав методы оценки недвижимости в применении к российским условиям, автором была составлена таблица весомости методов оценки недвижимости для цели купли-продажи, где указана область применения методов в зависимости от типа объекта и вида его использования. Перечень методов, представленных в таблице, построен на принципе большего веса в стоимости недвижимости, т. е. метод, который определяет наиболее приближенную к рыночной стоимости цену объекта недвижимости, стоит под порядковым номером меньшим, чем менее весомые методы. Весомость методов для оценки жилой недвижимости, используемой в целях проживания, подтверждена примерами, представленными в приложении 2.
В процессе исследование схем кредитования с переменной ставкой процента автором были получены следующие результаты:
1. Создана программа по расчету начальной ставки процента по кредиту в зависимости от дохода заемщика, срока кредита и стоимости объекта недвижимости. При составлении программы был учтен основной критерий оценки кредитной схемы - возможность заемщика выплатить кредит ( 30%-ный барьер платежа в доходе заемщика ). Исходя из этого условия были расчитаны начальные ставки по кредитам для заемщиков с уровнем дохода от 0,3 до 7 мн. руб. в месяц.
2. В процессе исследования кредитных схем с переменной ставкой процента был сделан вывод о эффективности различных схем кредитования в зависимости от темпов инфляции и составлена таблица соответствия подобных кредитов возможности заемщика выплатить кредит в зависимости от темпов инфляции.
3. Исходя из величины небольших начальных ставок по кредитам автором был сделан вывод о невозможности использования в качестве кредитных средств межбанковских кредитов, как это распространено сейчас в России. Поэтому решение проблемы, по мнению автора, необходимо искать в способе формирования источника кредитных ресурсов - сберегательные счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов. Появление накопительных счетов для населения со ставкой процента немного выше, чем счета до востребования ЦБ, позволить увеличить приток денежных ресурсов и использовать их в качестве источника для выдачи ипотечных кредитов. Разница между ставкой процента по кредиту и ставкой до востребования и будет определять доход банка от подобной операции. Учитывая повышенный риск догосрочного кредитования, часть разницы дожна идти и на страхование кредита от риска.
4. Из-за снижение риска невыплаты кредита за счет ограничения доли платежа в доходе заемщика автором предлагается использовать для населения со средним и низким доходом традиционную схему организации кредита - залог с правом проживания. Количество таких проектов в инвестиционном портфеле банка дожно быть невелико, чтобы невыплата кредита ( например, из-за задержки или невыплаты заработной платы заемщику) не принесла банку ощутимой потери.
Для более обеспеченных слоев населения автором предлагается применение более дорогостоящей ( для заемщика ) схемы организации кредита - договор аренды с правом выкупа. Допонительный участник данной схемы - инвестор-гарант, который приобретает жилье на свои средства и сдает его заемщику в аренду до поной выплаты последним кредита банку. В случае невыплаты кредита гарант возмещает банку несамортизированную сумму кредита. Появление гаранта требует от заемщика допонительных средств ( арендная плата ), но значительно снижает риск невыплаты кредита для банка, что позволяет снизить ставку по кредиту или увеличить долю платежей по кредиту в доходе заемщика.
5. Для определения эффективности инвестиционных проектов каждого из участников вышеуказанных схем организации кредита автором предложено использовать индекс прибыльности и чистую настоящую стоимость.
Заключение
Современное экономическое положение в России привело к снижению доходности всех видов бизнеса. В этих условиях необходим поиск новых путей вложения капитала. С другой стороны, наметилось снижение активности на рынке недвижимости, что объясняется низкими доходами большей части населения и как следствие, невозможности для этой категории прибрести жилье. Для усиления инвестиционной активности на рынке недвижимости и решения проблемы обеспеченности населения жильем необходим ряд мер и в том числе разработка эффективных инструментов ипотечного кредитования. Недвижимость, выступающая залогом под выдачу ипотечного кредита может и дожна стать источником финансирования инвестиционных проектов. Первым этапом в реализации данных инвестиционных проектов по жилищному строительству необходимо решение вопросов, связанных с оценкой объектов залога по их рыночной стоимости.
Имеющиеся на вооружении у российских оценщиков современные западные методы оценки недвижимости действенны только в рамках развитого капиталистического рынка. Происходящие на современном российском рынке недвижимости процессы завершения формирования последнего позволяют в поной мере прибегать к западному опыту с творческим переложением его на российскую почву. Такая попытка была предпринята автором диссертации, в результате которой появися ряд положений и рекомендаций по оценке недвижимости в современных российских условиях.
В процессе исследования применяемых в мировой практике методов оценки была выявлена зависимость применимости того или иного метода от трех составляющих: типа объекта, цели оценки и наличия рыночной информации для объективной оценки недвижимости. В целях точного определения типа объекта автором предложена классификация объектов недвижимости по четырем критериям - происхождению, назначению, объему и готовности к использованию. Применение предложенной классификации позволит облегчить процесс оценки недвижимости.
Для определения стоимости постройки в рамках затратного метода возможно применение сметной стоимости строительства с корректировкой ее, учитывая допонительные косвенные издержки, не предусмотренные нормативами прочих затрат и прибыль предпринимателя.
В качестве источника информации при применение метода сравнения продаж кроме традиционных, рекомендуется использовать публикации в периодической печати о среднерыночных ценах предложения, скорректированные на разницу между ними и ценами покупки. Процент различия при этом определяется на основе собственных данных риэторских фирм по прошлым продажам. Решение проблемы "двойной цены" дожно решаться на государственном уровне, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленных к продаже. Если муниципальные органы управления обнаруживают, что сдека купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной, то они принимают решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене.
В ходе анализа методов капитализации автором диссертации выявлена зависимость применения того или иного способа капитализации от формы и продожительности поступления дохода, а также от наличия в стоимости собственности различных финансовых интересов. Результаты этой зависимости систематизированы и представлены в форме, удобной для практического применения.
Проанализировав международные и отечественные методы оценки недвижимости применительно к российским условиям, автором предложена таблица весомости методов оценки недвижимости для цели купли-продажи с указанием областей применения методов в зависимости от типа объекта и вида его использования. Представленная зависимость построена на принципе большего веса в стоимости недвижимости: метод, который определяет наиболее приближенную к рыночной стоимости цену объекта недвижимости, стоит под порядковым номером меньшим, чем менее весомые методы. Весомость методов для оценки жилой недвижимости, используемой в целях проживания, подтверждена примерами, представленными в приложении 2.
При разработке механизмов ипотечного кредитования автором прежде всего учитывалось состояние российского рынка жилья, на которое огромное влияние оказывает неустойчивая экономическая и политическая ситуация в стране, которая характеризуется прежде всего высоким уровнем инфляции. По этой причине предметом исследования были кредиты с переменной нормой процента. Проведенное исследование позволило получить следующие результаты.
1. Разработана программа расчета начальной ставки процента по кредиту в зависимости от дохода заемщика, срока кредита и стоимости объекта недвижимости. При составлении этой программьг был учтен основной критерий оценки кредитной схемы - возможность заемщика выплатить кредит ( 30%-ный барьер платежа в доходе заемщика ). Исходя из этого условия были рассчитаны и приведены в систему начальные ставки по кредитам для заемщиков с уровнем дохода от 0,3 до 7 тыс. руб. в месяц.
2. В процессе исследования кредитных схем с переменной ставкой процента обоснована эффективность различных схем кредитования в зависимости от темпов инфляции и установлена зависимость соответствия подобных кредитов от возможности заемщика выплатить их с учетом темпов инфляции.
3. Исходя из величины небольших начальных ставок по кредитам автором сделан вывод о необходимости поиска других способов формирования источника кредитных ресурсов: сберегательных счетов населения и эмиссии ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов.
4. Для снижения риска невыплаты кредита за счет ограничения доли платежа в доходе заемщика автором предлагается использовать для населения со средним и низким доходом традиционную схему организации кредита - залог с правом проживания. Для более обеспеченных слоев населения автором предложено применение более дорогостоящей для заемщика схемы организации кредита - договор аренды с правом выкупа. Допонительный участник данной схемы - инвестор-гарант, который приобретает жилье на свои средства и сдает его заемщику в аренду до поной выплаты последним кредита банку. В случае невыплаты кредита гарант возмещает банку неамортизированную сумму кредита. Появление гаранта требует от заемщика допонительных средств ( арендной платы ), но значительно снижает риск невыплаты кредита для банка, что позволяет снизить ставку по кредиту или увеличить долю платежей по кредиту в доходе заемщика.
5. Для определения эффективности инвестиционных проектов каждого из участников вышеуказанных схем организации кредита автором предложено использовать индекс прибыльности и чистую настоящую стоимость.
6. Ипотечное кредитование в России дожно развиваться по определенным принципам. Государство дожно активно стимулировать вступление в права собственности своих граждан, оказывая различными методами содействие по приобретению "социального" жилья некоторым наименее обеспеченным категориям населения. Это может быть участие в распределении государственной помощи сберегательных банков, специализированных ипотечных институтов и страховых компаний. Повышение потребительской способности населения с помощью государства может происходить двумя способами - погашение части первоначального взноса ( в мировой практике доля заемщика в приобретении жилья составляет 25-30% ); погашение части дога заемщика в течении определенного или всего срока кредитного периода. Для наименее защищенных слоев населения государственными органами социальной защиты дожна быть разработана программа по безвозмездному субсидированию заемщиков.
Развитие ипотечного кредитования в поной мере возможно при снижении уровней процентных ставок на всех сегментах финансового рынка и в первую очередь на рынке государственных краткосрочных облигаций. Возможно закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центрального банка, выделяемые на жилищную ипотеку. Потери из-за разницы между пониженной и обычной процентной ставками могли бы возвращаться из государственных резервов в централизованном порядке.
Для решения одной из актуальнейших проблем - обеспечения остро нуждающихся в жилье - дожна быть обеспечена правовая основа, законы, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. В то же время необходимо обеспечить и защиту прав дожников и защиту прав собственников. Необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок, т.е. необходима льготная налоговая политика в сфере жилищного кредитования.
Необходимо введение частной собственности на землю (по крайней мере занятую под строением) с разработкой надежной и достоверной документации по земельным участкам (кадастровые и поземельные книги). При этом, дожна быть обеспечена доступность подобной информации. Регистрация недвижимости дожна быть едина для всей России и обязательно закреплена законодательно.
1. Абаикина И.В. Региональные особенности формирования рынка недвижимости в России // Рынки недвижимости и развитие городов. Российская реформа и международная практика.: Сборник статей с приложением токового словаря по экономике недвижимости. - СПб., 1994. -С.73-78.
2. Абрамов C.B. Инвестирование землепользования // Экономика строительства. - 1996. - N6. - С.23-35.
3.Антонов М.В. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. -№ 5. - С. 5-7.
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью России. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 10,08 усл. печ. л.
5. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы международного банковского конгресса стран Азиат.-Тихоокеанского региона. Владивосток: Ладьнаука, 1996. - 36,5 усл. печ. л.
6. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. -1994.-N10.-С.17-23.
7. Блех Е. Складывается реальный рынок // Журнал для акционеров.
- 1995. -N6. -С.18-20.
8. Б-ский М. Конспект по Оценочной статистике. Для государственных экзаменов при К.К.И. Составлен по Русову, Озерову и др.
- Киев; Издание книжного магазина "Книжный мир" К.К. Семинского, 1914. -62с.
9. Бузарев В.В. Источники инвестирования жилищного строительства и пути решения жилищной проблемы в России в условиях рыночных отношений // Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. - Спб., 1994. - С.22 - 30.
10. Бусов Владимир. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров. - 1995. - N3. - С.43-45.
11. Ващук Д.А. Особенности отечественного рынка жилья и методов, используемых при его оценке // Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. - Спб., 1994. -С.86 - 91.
12. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 1996. - № 11.- С. 52-56.
13. Володин A.A., Токун JI.B. Основные элементы ипотечного кредитования жилья в России // Экономика. Предпринимательство. Окружающая Среда. - 1993. - № 2. - С. 19-22.
14. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование // Вопросы экономики. - 1995. - № 11. - С. 135-145.
15.Выкуп земли: точно в десятку // Недвижимость Петербурга. - 1997. - № 34. - С.З.
16. Высоковский А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах // Вопросы экономики.-1994. - N10.-С.101-110.
17. Гловацкая Н., Лазуренко С., НовиЦкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе // Вопросы экономики. - 1996. - N4. - С.45-58.
18.Гниденко А. Рынок недвижимости // Экономика и жизнь. - 1993. -№41. -С. 11.
19. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок - М., 1996. -10 усл. печ. л.
20. Горюнова М. Что год ушедший нам оставил? // Экспресс-недвижимость. - 1997. - № 2. - С.11.
21. Даль В. Токовый словарь. - М.: Гос. издательство иностранных и национальных словарей, 1955. - 510 с.
22. Завлин П.Н. и др. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов: ( Современные подходы ). - СПб.: Наука, 1995. - 161,[1]с.;ил.
23. Земельное право // Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995. -N35. -С.26.
24. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 т. II Зем. реформа в России-М., 1993.-С. 66-70.
25. Земля: экономическая оценка, купля-продажа /[Авт.-сост. Красноглазое Б.П.] - М., 1991. - 125,[1]с.
26. Иванов И. Недвижимость в Петербурге, как и везде, всегда в цене // Петербургский финансовый вестник. - 1994. - № 28. - С. 5.
27. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учебное пособие по дисциплине "Экономика отрасли". Спец. 06.08.11. / С.-Петербургская гос. инж.-экон. акад. - Спб.,1994( РТП Акад.). - 7,8 печ. л.
28. Итоги ноября. Главное - подешевле // Экспресс-недвижимость. -1996. -№42. -С.З.
29. Каганова О., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития // Вопросы экономики. - 1993. - N7. - С.70-82.
30. Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика: курс лекций. - М., 1996. - 392 с.
31. Казанский Ю.Н., Немчин А.М., Никешин С.Н. Строительство в США и России: экономика, организация и управление. - М. - 1995. -27.5 усл. печ. л.
32. Калинина Н.В., Новомлинская Е.В., Ноздрина Т.П. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики. - 1994. - N10. - С.78-81.
33. Калинина Н.В. Опыт эконометрического анализа динамики цен на жилье и факторов их формирования // Рынки недвижимости и развитие городов. Российская реформа и международная практика.: Сборник статей с приложением токового словаря по экономике недвижимости. - СПб., 1994. - С.192-200.
34. Каплан Л.М. Экономические проблемы интенсификации строительного производства. - Л.: Стройиздат, 1990.- 160 с.
35. Козлов A.A. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. - М.: ТОО "Интел Тех", 1993. - 32с.
36. Кредит для покупки жилья становиться более доступным // Деловой Петербург. - 1994. - № 18 (26). - С. 2.
37. Кудинов A.A. Оценка недвижимости: методы и проблемы // Квартирный вопрос. - 1994. - N1. - С.20-21.
38. Кузнецова Елена. Рынок недвижимости : Оценщик становится профессионалом // Финансовая газета. - 1994. - С. 15.
39. Лакшина O.A. Центральный банк и межбанковский кредитный рынок // Деньги и кредит. 1997. № 4. - С. 40-48.
40. Лаврентьев В., Клышевич И. Оценка приносящей доход недвижимости // Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Чепухалина, Елена Викторовна, Санкт-Петербург
1. Абрамов СВ. Инвестирование землепользования // Экономика строительства. - 1996. - N6. - 23-35. З.Антонов М.В. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. -№ 5. - 5-7.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью России. - М.: Финансы и статистика, 1996. - 10,08 усл. печ. л.
3. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы международного банковского конгресса стран Азиат.-Тихоокеанского региона. Владивосток: Ладьнаука, 1996. - 36,5 усл. печ. л.
4. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. - 1994.-N10.-С.17-23.
5. Блех Е. Складывается реальный рынок // Журнал для акционеров. - 1995.-N6.-С.18-20.
6. Б-ский М. Конспект по Оценочной статистике. Для государственных экзаменов при К.К.И. Составлен по Русову, Озерову и др. - Киев; Издание книжного магазина "Книжный мир" К.К. Семинского, 1914.-62с.
7. Бузарев В.В. Источники инвестирования жилищного строительства и пути решения жилищной проблемы в России в условиях рыночных отношений // Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. - Спб., 1994. - 22 - 30.
8. Бусов Владимир. Горизонты ипотечного бизнеса // Журнал для акционеров. - 1995. - N3. - 43-45.
9. Ващук Д.А. Особенности отечественного рынка жилья и методов, используемых при его оценке // Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. - Спб., 1994. -С.86-91.
10. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 1996. - № 11.- 52-56.
11. Володин А.А., Токун Л.В. Основные элементы ипотечного кредитования жилья в России // Экономика. Предпринимательство. Окружающая Среда. - 1993. - № 2. - 19-22.
12. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование // Вопросы экономики. - 1995. - № 11. - 135-145.
13. Выкуп земли: точно в десятку // Недвижимость Петербурга. - 1997. - № 34. - З.
14. Высоковский А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах // Вопросы экономики.-1994. -N10.-С.101-110.
15. Гловацкая И., Лазуренко С , Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе // Вопросы экономики. - 1996. - N4. - 45-58.
16. Гниденко А. Рынок недвижимости // Экономика и жизнь. - 1993. - №41.-С. 11.
17. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок - М., 1996. - Юусл. печ. л.
18. Горюнова М. Что год ушедший нам оставил? // Экспресс- недвижимость. - 1997. - № 2. - С П .
19. Даль В. Токовый словарь. - М.: Гос. издательство иностранных и национальных словарей, 1955. - 510 с.
20. Завлин П.И. и др. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов: ( Современные подходы ). - СПб.: Наука, 1995.-161,1.с.; ил.
21. Земельное право // Экономическая газета "Экономика и жизнь".- 1995.-N35.-С.26.
22. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 т. II Зем. реформа в России-М., 1993.-С. 66-70.
23. Земля: экономическая оценка, купля-продажа /Авт.-сост. Красноглазое Б.П.. - М., 1991. - 125,1.с.
24. Иванов И. Недвижимость в Петербурге, как и везде, всегда в цене // Петербургский финансовый вестник. - 1994. - № 28. - 5.
25. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учебное пособие по дисциплине "Экономика отрасли". Спец. 06.08.11. / -Петербургская гос. инж.-экон. акад. - Спб.,1994( РТП Акад.). - 7,8 печ. л.
26. Итоги ноября. Главное - подешевле // Экспресс-недвижимость. - 1996.-№42.-С.З.
27. Каганова О., Березин М. Рынок городской недвижимости: тенденции развития // Вопросы экономики. - 1993. - N7. - 70-82.
28. Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика: курс лекций. - М., 1996. - 392 с.
29. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин СИ. Строительство в США и России: экономика, организация и управление. - М. - 1995. -27.5 усл. печ. л..
30. Калинина И.В., Новомлинская Е.В., Ноздрина Т.П. Рынок недвижимости в российских городах: проблемы развития и мониторинга // Вопросы экономики. - 1994. - N10. - 78-81.
31. Каплан Л.М. Экономические проблемы интенсификации строительного производства. - Л.: Стройиздат, 1990.-160 с.
32. Козлов А.А. Некоторые способы применения метода дисконтирования будущих поступлений и инвестиций при анализе инвестиционных проектов и принятии инвестиционных решений. - М.: ТОО "Интел Тех", 1993. - 32с.
33. Кредит для покупки жилья становиться более доступным // Деловой Петербург. - 1994. - № 18 (26). - 2.
34. Кудинов А.А. Оценка недвижимости: методы и проблемы // Квартирный вопрос. - 1994. - N1. - 20-21.
35. Кузнецова Елена. Рынок недвижимости : Оценщик становится профессионалом // Финансовая газета. - 1994. - 15.
36. Лакшина О.А. Центральный банк и межбанковский кредитный рынок // Деньги и кредит. 1997. № 4. - 40-48.
38. Ланцов В.М. Ипотека: прогресс или экономическое оружие? ( Критический анализ российского опыта). - Казань, 1996. - 7.0 усл. печ. л.
39. Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методический подход. - М.: Строит, газ., 1994. - 49 с.
40. Максимов Сергей. Становление рынка недвижимости Петербурга // Экономическая газета "Экономика и жизнь". СПб. регион, выпуск. -1996.-N44.-Сб.
41. Методика оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность. Распоряжение мэра от 14.01.94 N28-p // Вестник мэрии Санкт-Петербурга. - 1994. - N6. - 52-54.
42. Методика оценки стоимости свободных комнат в коммунальных квартирах, передаваемых в частную собственность. Приложение 3 к распоряжению мэра от 3.02.95 N122p // Кодекс info. - 1995. - N8. - С48.
43. Методы оценки недвижимости // Фин. и бух. консультации. - 1994.-N2.-С.6-11.
44. Милашевская Н. Подмосковные коттеджи на любой вкус // Экономика и жизнь. - 1996. - № 44. - 47.
45. Недвижимость ( Жилищная сфера ): Законы, указы, распоряжения, нормативные документы ./ Ред.-сост. Н.В. Панова. - Спб.: Б.И., 1994. - 79с.
46. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа / Сост. Б.П.Красноглазов.- М.: АО"Фининвест": АО'Тусс. инициатива", 1992.-187с.
47. Новая переоценка основных фондов, организаций и порядок бухгатерского учета и отчетности с 1 янв. 1996 года.-М.:Приор. 1996.-18с.
48. Нормальная оценка: Общество взаимного поземельного кредита. СПб., 1871.-46с.
49. Нормы оценки недвижимых имуществ Гобатовского уезда по закону 8 июня 1893 года. - Горбатов; Издание Оценочно-Статистического отделения Горбатовской уездной земской управы, 1915. - 39с.
50. Об оценке недвижимых имуществ. - Ярославль; Издание Ярославской Губернской Земской Управы, 1899. - 35с.
51. Общество взаимного поземельного кредита. Нормальная оценка. - СПб., 1871.-46с.
52. Общие основания оценки городских недвижимых имущеетв, сельских торговых помещений и сдаваемых в наем квартир в Рязанской Губернии. - Рязань; Издание Губернской Земской Управы, 1911. - 30с.
53. Овчинников В.В. О финансировании проектов с использованием недвижимости как объекта залога // Деньги и кредит. 1996. - № 2. - 52-54.
54. О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования: Указ Президента РФ // Рос. газ. - 1996. - 6 марта. - 4.
55. Остапенко В. В. Оценка элементов основных фондов и предприятий. - М., 1996. - 76 с.
56. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Фин.газ. - 1994. - N13.-С.7.
57. Оценка стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу, продаже: Временное методическое положение // Экономика и жизнь. - 1992. - № 27. - 10-12.
58. Панибратов Ю.П., Барановская Н.И., Костюк М.Д. Экономические расчеты в курсовых и дипломных проектах: Учеб. пособие для строит, спец. вузов / Под. ред. Ю.П. Панибратова. - М.: Высш. шк., 1984.-175 с.
59. Перспективы формирования земельного рынка в России: Аналит. обзор / ИНИОН. - М., 1996. - 3,5 печ. л.
60. Плата за землю: Сборник нормативных актов. - М.: ФБК, 1996. - 4,2 усл. печ. л.
61. Половину ипотечного кредита не возвращают // Недвижимость Петербурга. - 1996. - № 43. - 11.
62. Порядок определения нормативной цены на землю. Постановление Правительства РФ за № 1204 от 3 ноября 1994 г. // Шанс. -1994.-№94. - 21.
63. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 года № 937 "О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья"// Собрание законодательства РФ/ - 1996. - № 33.
64. Предварительный прогноз развития российской экономики в 1997 году // Деньги и кредит. - 1996. - № 10. - 16-19.
65. Ревиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. - М.: Строит, газ., 1994. - 17с.
66. Региональный рынок недвижимости: Статистические оценки. Справочник специалиста / Сост. Вотинцева Л.И., Оленичева М.Р., Рудько-Селиванов В.В. - Владивосток: Дальнаука, 1995. - 74с.
67. Розенберг Майкл. Руководство по предоставлению жилищного ипотечного кредита, разработанное для России.-М.:Строит. газ., 1994.-86 с.
68. Романов Н.Н. Исследование земских раскладок Вятской губернии. - Вятка; Издание Вятского Губернского Земства, 1875. -301с.
69. Россия в цифрах. Краткий статистический сборник. - М.: Госкомстат России, 1996. - 4,2 усл. печ. л.
70. Рощина О.Е. Совершенствование методологии оценки стоимости основных производственных фондов: Учеб. пособие. - М., 1995. -3.72 усл. печ. л.
71. Русов Александр Александрович. Краткий обзор развития русской оценочной статистики. - Киев; "Кружок студентов киевлян" Киевского коммерческого института, 1913. - 120с.
72. Рынок ипотеки поделили на троих // Недвижимость Петербурга. - 1997.-№34.-С.9.
73. Рынок недвижимости - 96: броуновское движение к лучшему // Недвижимость Петербурга. - 1997. - № 2. - 10-11.
74. Рынок недвижимости: теоретический курс авториз, излож. / Сост. В.А. Горемыкин. - М.: Акад. изд-во МЭГУ, 1994. - 165с.
75. Сажина М.А., Чибриков Г.Г. Основы экономической теории: Учебное пособие. - М., 1996. - 22.54 усл. печ. л.
76. Свод общих оснований оценки имуществ, подлежащих земскому обложению по Уфимской губернии. - Уфа; Издание статистического отдела Уфимской Губернской Земской Управы, 1911. - 83с.
77. Синочкин Дмитрий, Костров Вячеслав, Ясинская Анастасия. Рынок жилья: диагноз - вялотекущий кризис // Недвижимость Петербурга. - 1995. - N8-9.-С.8-11.
78. Синочкин Дмитрий, Ясинская Анастасия. Третий квартал: стабильность и рост невзирая на // Недвижимость Петербурга. - 1997. -№42.-С. 12-13.
79. Синочкин Дмитрий, Ясинская Анастасия. Жилье: клиент умнеет, рынок сжимается, цены растут // Недвижимость Петербурга. - 1998. - №7. -С.13.
80. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. - М.: Интел - Синтез. - 1996. - 4,0 усл. печ. л.
81. Сиротина И.А. Получение кредита под залог. - М., -1996. - 77с.
82. Скочко М.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Фин бизнес. - 1994.-№10.-С. 22-25.
83. Словарь рыночной экономики / Автор-составитель В.А. Калашников. - М. - 1993. - 3.25 усл. печ. л.
84. Смирнова И.В. Смирнов Е.В. Проблемы ипотечного кредитования в жилищной сфере // Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. - Спб. - 1994. -С. 47 - 53.
85. Субраманиам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания ипотечных займов: Подготовлено для России. - М.: Строит, газ., 1994. - 59 с.
86. Сусленков А. Выгодная сфера приложения капитала // Журнал для акционеров. - 1995. - N2. - 35-37.
87. Страйк Р., Косарева Н. Жилье России: где взять деньги: О закладном кредитовании покупки жилья .//Рос. вести.- 1993. -26 мая. - 4.
88. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России, 1991-1994 / Ин-т экономики города, Агенство междунар. развития США. -М., 1994 ( Россельхозакад.). - 183 с.
89. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. - 1994. - №8. - 44 - 53.
90. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - Спб., 1996. - 25,2 усл. печ. л.
91. Терехова Е., Любарев А., Коплус Первые шаги российской школы // Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995. - N38. - 26.
92. Терехова Е., Любарев А., Коплус Первые шаги российской школы // Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995. - N39. - 39.
93. Тостошеий И. Недвижимость: как ее оценить? // Деловой мир. - 1995.-№16.-С. 7.
94. Точка отчета: квартирный вопрос // Информ.-анал. ежегодник "Недвижимость Петербурга". - 1995. - 13-19.
95. Троттер А., Лебедев А. Оценка недвижимости в России: проблемы и перспективы // Экономика и жизнь. - 1994. - № 29. - 11.
96. Условия предоставления кредитов частным лицам // Коммерсант- Deili. - 1997.-№5.-С. 4-а.
97. Финансы и кредит: Курс лекций. - Самара, 1996. - 9.53 усл. печ. л.
98. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ./ Авт. вступ. ст. В. Рутгайзер .. - М.: Дело, 1995. -461с.: ил.
99. Хайман Д.Н. Современная микроэкономика: анализ и применение. - М., 1992 г.
100. Халин Д., Юрков Д. На смену хаосу приходит стабильность // Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1996. - N27. - 8.
101. Халин Д., Юрков Д. Рынок земли: время потерянных возможностей// Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995.-N41. - 39.
102. Харитонов А. Жилищный рынок Москвы: не красотой, так ценами // Деловые люди. - 1995. - Май ( № 56 ). - Прил. "Недвижимость и строительство". - 16-19.
103. Хейли Пол. Экономический образ мышления. - М., 1991. - 57.2 усл. печ. л.
104. Ходжаев Д. Жилищная сфера в России: положение и тенденция развития // Вопросы экономики. - 1993. - N7. - 51-60.
105. Хорошо забытое старое // Недвижимость Петербурга. - 1994. - N6.-С.10-11.
106. Цукерман, Говард А., Блевинс, Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития: Пер. с англ.-М.:АО"Тема"и др., 1994.- 568с.: ил.
107. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. - 1995. - № 6. - 2-3.
108. Чуланова Г. Основные правила начисления процентов по кредитам // Фин. бизнес. - 1995. - № 2. - 49-50.
109. Экономика строительства: Учеб. для вузов по спец. "Промышленное и гражданское строительство"/ Ю.Б. Монфред, Л.Д. Богуславский, P.M. Меркин и др. - М.: Высш. шк., 1987. - 424 с.
110. Юрков Д. Цены на жилье определяются "благополучием" региона//Экономическая газета "Экономика и жизнь". - 1995. - N52. - 12.
111. Язык рынка. Словарь / Халипов В.Ф., Васильева А.А., Вогин Н.А. и др.; под общ. ред. В.М. Федина-М.: Концерн "РОСС", 1992.-80 с.
Похожие диссертации
- Формирование инвестиционного климата для привлечения иностранных инвестиций
- Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе согласования интересов его участников
- Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве
- Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
- Схемы и модели финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве