Схемы и модели финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Яковлев, Игорь Валерьевич |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.13 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Схемы и модели финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве"
Яковлев Игорь Валерьевич
СХЕМЫ И МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)
Специальность 08.00.13 - Математические и инструментальные
методы экономики
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2004
Работа выпонена на кафедре Информационные системы в экономике и менеджменте Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный политехнический университет.
НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ доктор экономических наук,
ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
Санкт-Петербургский Государственный Архитектурно-строительный университет.
заседании диссертационного Совета Д 212.229.23 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный политехнический университет по адресу: 195251, г. Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д.29. III уч. корпус, ауд. 506.
С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный политехнический университет.
Автореферат разослан <^У>> января 2005 г. Ученый секретарь Диссертационного Совета
Кандидат экономических наук, доцент -----Сулоева С.Б.
профессор Кузин Борис Иванович
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор Дуболазов Виктор Андреевич
кандидат экономических наук Бесстрашнова Янина Константиновна
Актуальность темы исследования
В настоящий момент уровень развития отрасли жилищного строительства в России не соответствует предъявляемым к ней требованиям. Ожидания общества, связанные с испонением поставленных перед отраслью задач, не выпоняются, либо выпоняются не своевременно и не в поной мере, что в значительной степени влияет на снижения уровня жизни в стране. Жилищная проблема в России остается одной из самых острых социальных проблем.
По существу в России, в отношении осуществления жилищного строительства, сложилась двойственная обстановка:
с одной стороны - имеющаяся нормативно-правовая база проведения жилищной политики на федеральном уровне определяет стратегию реформирования жилищной сферы;
с другой стороны - дефицит финансовых ресурсов, слабая материально-техническая база предприятий, недостаточная проработанность нормативно-правовой базы на местах не позволяет отрасли выпонять поставленные перед ней задачи по воспроизводству и расширению жилищного фонда.
В течение 10 последних лет в России сбережения населения и средства частных инвесторов в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций - ранее традиционного источника финансирования жилищного строительства. Поэтому жилищное строительство, в течение догого периода времени, остается успешно функционирующей и развивающейся отраслью экономики. Однако в последнее время на рынке жилья наблюдаются тенденции к изменению ситуации.
Снизилась доходность операций на рынке жилья в связи с сокращением платежеспособного спроса населения, что свидетельствует о возможном оттоке внутреннего капитала с рынка жилья. Уменьшилась доступность улучшения жилищных условий граждан за счет собственных накоплений в силу несопоставимого роста цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения. Системы ипотечного кредитования и различные накопительные схемы
приобретения жилья, реализация которых в значительной степени связывалась с привлечением внешних льготных займов, до настоящего времени по прежнему не доступны широким слоям населения. Ничтожно мала доля государственного участия в проектах жилищного строительства.
Поэтому внедрение новых инструментов финансирования жилищного строительства с использованием ресурсов коммерческих банков и математического инструментария, позволяющего оптимизировать применение различных источников финансирования с целью достижения определенного уровня доходности, позволит повысить потенциал строительной отрасли при реализации проектов жилищного строительства (ПЖС).
Степень изученности проблемы
Проведенный анализ показал, что в развитых странах мира (США, Германия, Дания, Франция, Канада и др.) проблеме привлечения инвестиций в жилищное строительство уделяется большое внимание. В работах зарубежных авторов (Болеата М., Буса Г., Гласкока Ю., Топеля Р., Розена С., Хегедуса Ю. и др.) рассматриваются вопросы формирования и развития национальных систем ипотечного кредитования, в том числе обращается особое внимание на ключевую роль государства в вопросах становления и развития национальных ипотечных систем. Также большое внимание уделяется разработке методологии управления инвестициями в строительном комплексе и ведущими российскими авторами. Результаты исследования вопросов теории и практики управления строительством достаточно поно отражены в работах Ю.Н. Казанского, В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова, Н.И. Пасяды. В последние годы вопросам экономики строительных предприятий, управлению региональным инвестиционно-строительным комплексом большое внимание уделяли: Л.С. Андреев, А.Н. Асаул, А.И. Вахмистров, Л.М. Каплан, А.З. Ефименко и д.р.
Теоретическую основу настоящего диссертационного исследования составили труды и работы ведущих ученых в области экономико-математического моделирования - Л.В. Канторовича, В.В. Глухова,
! *А1ЫЫ>МОлиИ .ч ( 2
B.А. Кардаша, Б.И. Кузина, Д.В. Соколова и др.; а в области теории систем и системного анализа - М.Д. Месаровича, А.А. Емельянова, Ф.И. Перегудова, Г.С. Поспелова и др.
Особое внимание заслуживают экономико-математические модели и отдельные вопросы управления инвестиционными потоками в жилищном строительстве, рассматриваемые в работах: В.В. Бузырева, Л.Г. Селютиной,
C.Р. Хачатряна и др.
Высоко оценивая эти исследования и используя их результаты в своей работе, автор отмечает, что эффективные механизмы (методы) мобилизации финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства, которые можно было бы применить к текущим экономическим и социальным условиям крупного российского мегаполиса (например, Санкт-Петербурга), сегодня отсутствуют.
Исходя го вышеизложенного, необходимо пересмотреть существующие и разработать новые методы и модели финансирования ПЖС, которые были бы адекватны состоянию современной экономической ситуации в России.
Объект и предмет исследования
В качестве объекта исследования выступает рынок жилищного строительства и финансовые взаимоотношения, возникающие между участниками рынка в ходе реализации ПЖС, в условиях многокритериальных интересов и большой неопределенности.
Предметом исследования является система управления инвестициями в ПЖС, методы и модели их финансирования.
Цели и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование схем и моделей финансирования ПЖС на территории Санкт-Петербурга в сложившихся рыночных условиях.
Поставленные цели, выбранный объект и предмет диссертационного исследования обусловили следующие задачи:
- анализ состояния и проблем предприятий строительного комплекса, реализующих ПЖС;
- систематизация целей, стоящих перед строительной организацией, реализующей ПЖС;
- разработка методологии (схемы) финансирования ПЖС, отвечающей требованиям (интересам), как строительных копаний, так и интересам инвесторов - финансовых организаций (банков) и физ. лиц;
- анализ различных экономико-математических моделей организации финансирования ПЖС, выявление достоинств и недостатков этих моделей;
- разработка математической модели, позволяющей строительной компании и/или инвестору определиться с выбором схемы финансирования ПЖС в условиях многокритериальных интересов;
- проведение экспериментальной реализации разработанной схемы и математических моделей, анализ полученных результатов.
Методология и методика исследования
Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления инвестиционными потоками в ходе реализации ПЖС. Исследования строились с использованием методов математического программирования, факторного анализа, описания и анализа бизнес процессов.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют теория управления проектами и теория принятия управленческих решений. Для написания диссертации использовались публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовалась информация, предоставленная строительными компаниями, банками и статистические данные.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1. Определены и систематизированы цели и проблемы предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга.
2. Разработана новая схема финансирования ПЖС, реализация которой обеспечивает согласование целей строительного предприятия и инвестора, одной из которых является максимизация выручки (прибыли) строительного предприятия от реализации ПЖС и другой - выпонения требований банковского законодательства и соблюдения интересов банка при финансировании ПЖС.
3. Разработаны новые экономико-математические модели взаимосвязи выручки (прибыли) строительного предприятия и источника (суммы) внешних инвестиций в ПЖС.
4. На базе разработанной модели исследован эффект использования различных внешних источников финансирования жилищного строительства и сформулирован подход к определению оптимального размера и источника финансирования.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что проведенные исследования доведены до практических моделей, в результате реализации которых появилась возможность дать количественное обоснование использованию инвестиционных денежных ресурсов по источникам финансирования ПЖС.
Положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о функционировании и развитии системы управления инвестиционными потоками в ПЖС, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике.
Реальность сделанных предложений позволяет использовать их на практике в различных областях:
- строительным организациям и инвесторам (банкам), финансирующим такие строительные организации (проекты) при разработке и оптимизации схемы финансирования ПЖС;
- государственным органам - при разработке нормативной базы, регулирующей вопросы жилищного строительства, а также конкурсных условий
и правил реализации программ, связанных с жилищным строительством, осуществляемых государством или финансируемых за счет средств бюджета;
- частным собственникам - при принятии решения о приобретении жилой недвижимости у той или иной строительной компании.
Результаты исследования, при сложившейся на территории Санкт-Петербурга конъюнктуре рынка строящегося жилья, обосновывают экономическую эффективность схемы финансирования ПЖС за счет банковских кредитов.
Апробация результатов исследования осуществлялась в ОАО Промышленно-строительный банк в ходе структурирования и реализации ПЖС с ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга в период с 2001 по 2003 год. Результаты работы были использованы:
- при участии в разработке локальной нормативной базы банка по кредитованию ПЖС;
- в практической деятельности в области консатинга, в вопросах, связанных с определением источников финансирования ПЖС и выбором компании Застройщика;
- при участии в У1-й международной научно практической конференции (Санкт-Петербург, 2002 г.).
По теме диссертации опубликованы четыре научные работы.
Структура и объем работы
Структурная блок-схема программы диссертационного исследования приведена на рисунке 1.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы, 11 рисунков, и 12 таблиц. Общий объем диссертации 11,75 печатных листов.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель и задачи исследования, объект, предмет и методология исследования, определяется научная новизна и практическая значимость работы.
Разработка и научное обоснование схем и моделей финансирования проектов жилищного строительства (далее ПЖС) на территории Сатт-Петербурга в
сложившихся рыночных условиях_
Методы исследования
Содержание исследования
Результаты исследования
Практическое внедрение результатов
Анализ состояния и проблем предприятий строительного комплекса, систематизация целей предприятий, реализующих ПЖС Создание схем и регламентов финансирования ПЖС, отвечающих требованиям (интересам) строительных копаний и инвесторов -*- Рассмотрение различных экономико-математических моделей организадаи финансирования ПЖС Создание математических моделей, позволяющих строительной компании и инвестору выбфать схему финансирования ПЖС в условиях многокритериальных интересов Оценка эффективности использования, разработанных методов и моделей фиксирования ПЖС
Т
Экспертный а калю, прогнозирование, ретроспективный анализ, класс нфицирова ние Описание и анализ бизнес процессов, экспертный анализ, методы управления проектами, прогнозирование Классифицирования и сравнения Системный анализ и синтез, многофакторное моделирование, математическое програ м м нрование Сравнения, кросс-факторный анализ
... т Определение и систематизация целей и проблем предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга Разработка схем и регламентов финансирования ПЖС Выявлений достоинств н недостатков описанных в литературе и применяемых на практике моделей, определение направления их совершенствования Разработка математических моделей финансирования ПЖС 1 Исследование эффекта использования различных источников финансирования ПЖС
* *г * г г
Огределены и систематизированы проблемы и цели предприятий строительного комплекса, обоснована необходимость мобилизации банковских ресурсов для финансирования ПЖС Разработаны 1 Схема кредитования строительной компании, реализующей ПЖС 2 Процедуры оценки ПЖС 3 Регламент редоставлешя кредитов на финансирование ПЖС Выявлены достоинства и недостатки описанных в литературе и применяемых на практике моделей, обоснована необходимость разработки математических моделей для разработанной методологии банковского кредитования ПЖС -*- Разработаны (определены) 1 Система факторов влияния 2 Структура модели 3 Модели управления инвестиционными потоками в ПЖС Произведен (сделано) 1 Расчет моделей 2 Оценка результатов 3 Заключение об эффективности применения разработанных методов и моделей
Разработанные схемы и модели финансирования ПЖС были эксперимент а ль ко исследованы и приняты для {фактического использования а ОАО "Промышленно
_____ _____ _____строительный банк*______ ____
С использованием разработанной методологии и математического аппарата осуществлялось структурирование схем финансирования ПЖС
Рис. 1 Структурная блок-схема диссертационного исследования
В первой главе анализируются состояние и проблемы рынка жилищного строительства, рассматриваются основные механизмы привлечения денежных средств в ПЖС, в том числе обобщается зарубежный опыт финансирования ПЖС, дается оценка социальной значимости ПЖС.
Вторая глава посвящена вопросам и особенностям банковского финансирования ПЖС. В ней излагаются законодательные основы жилищного кредитования, приводится динамика кредитования строительных компаний коммерческими банками, рассматриваются вопросы залогового обеспечения, анализируются основные схемы финансирования ПЖС. В завершении главы формализована схема финансирования ПЖС за счет кредитных средств.
В третьей главе анализируются экономико-математические модели управления жилищным строительством, формализуются цели строительной организации при реализации ПЖС и ограничения, накладываемые рынком строящегося жилья на его участников. Описываются три схемы финансирования ПЖС, рассматриваются их преимущества и недостатки. На базе одной из схем строится объемно-календарная задача финансирования строительства жилья. Проводится экспериментальный анализ данной задачи.
В заключении сформулированы основные выводы исследования, изложены рекомендации и результаты диссертационного исследования.
Основные положения диссертационного исследования
1. Теоретические основы финансирования ПЖС.
Проблема инвестиций в строительство жилья на территории Санкт-Петербурга становится все острее. Ни федеральный, ни городской бюджет не в силах вложить крупные средства в инженерное освоение новых территорий. Плата дольщиков, вкладывающих свои накопления в покупку квартир -единственный в настоящий момент серьезный источник финансирования жилищного строительства. Однако если год назад к моменту окончания строительства в доме обычно продавалось 95% квартир, сегодня - только 80%. Что свидетельствует о сокращении платежеспособного спроса населения. Жилье - товар по-прежнему востребованный, но денег на его приобретение хватает не у всех. И строители, и покупатели квартир нуждаются в догосрочных кредитах.
На основе качественного анализа существующих источников и схем финансирования ПЖС сделан вывод о том, что применительно к проблеме, исследуемой в данной работе, при текущем состоянии жилищного рынка Санкт-Петербурга, наилучшим механизмом мобилизации финансовых ресурсов в жилищную сферу является привлечения в ПЖС банковских средств.
2. Схема кредитования ПЖС.
В среднем, наиболее финансово затратная - строительная фаза ПЖС -занимает сегодня 15-18 месяцев. На этот срок строительной компании и требуются заемные средства. У банков в настоящий момент наблюдается избыток ликвидности средств срочностью до 3 лет. Однако по данным ЦБ РФ лишь 7-9% предоставляемых банками кредитов направляются в строительную отрасль. Эти данные включают в себя кредитование предприятий, осуществляющих коммерческое (производственное) строительство и кредитование предприятий, относящихся к инфраструктуре строительной отрасли. Следовательно, непосредственно отрасль жилищного строительства функционирует практически без банковского финансирования.
С одной стороны действующее банковское законодательство не ограничивает банки в вопросах кредитования предприятий данной отрасли. С другой стороны специфичность отрасли жилищного строительства требует от банков поиска новых подходов к кредитованию жилищного строительства, которые в условиях развивающегося строительного рынка уже не могут быть реализованы в рамках привычных регламентов кредитования юридических лиц.
В диссертационной работе разработана схема финансирования ПЖС (представлена на рис. 2), которая учитывает, как специфические особенности отрасли жилищного строительства, так и существующие банковские требования по оформлению и работе с обеспечением по кредиту.
С целью упрощения схемы в ее описании опущены элементы, касающиеся стандартных процедур, проводимых в соответствии с действующими регламентами и процедурами кредитования юридических лиц (оценке финансового состояния и кредитоспособности заемщика, оценке инвестиционного проекта).
Рис. 2 Схема кредитования застройщиков с использованием залога имущественных прав на строящееся (реконструируемое) жилье.
Схема кредитования предусматривает следующее:
^ Векселедатель заключает с Заемщиком договор долевого участия.
^ В оплату договора Векселедателем выдается Заемщику вексель.
Заемщик предоставляет Кредитору в качестве обеспечения по кредиту вексель Векселедателя.
^ Под сформированное обеспечение банк осуществляет кредитование ПЖС в соответствии с графиком финансирования.
^ Кредитор осуществляет мониторинг строительства объекта кредитования и продажи жилья.
^ Заемщик гасит кредит за счет продажи жилья в строящемся объекте, высвобождает вексель из залога, расторгает договор долевого участия с Векселедателем и возвращает ему вексель.
^ В случае непогашения Заемщиком кредита в срок - Кредитор предъявляет заложенный вексель к оплате Векселедателю. Для оплаты по векселю Векселедатель продает имущественные права на жилье.
Данная схема позволяет реализовать ПЖС (поностью или частично) за счет привлекаемых кредитов, обслуживание которых обходится Заказчику
(застройщику) существенно ниже, чем потери, возникающие при реализации в начальной стадии строительства строящихся кв. м. Дольщикам и, соответственно, максимизировать финансовый результат строительной компании от реализации ПЖС.
В современных условиях функционирования строительного рынка как банку, так и фирме, реализующей ПЖС, необходимо постоянно осуществлять выбор между различными доступными источниками финансирования ПЖС в соответствии с его текущей конъюнктурой. Быстро сделать правильный выбор крайне сложно, в этой связи актуальной задачей становится разработка математической модели, позволяющей оптимизировать применение различных источников финансирования проекта с целью достижения определенного уровня доходности проекта.
3. Экономико-математическое моделирование денежных потоков в ПЖС.
При решении рассматриваемой задачи необходимо предоставить возможность строительной компании и банку оценивать различные варианты финансирования ПЖС:
- с точки зрения банка - определение суммы кредита, достаточность обеспечения, определение залоговой стоимости строящегося жилья;
- с точки зрения строительной компании - максимизация экономического эффекта от реализации ПЖС, увеличение доли строительной компании на рынке жилья, минимизация временных затрат на строительство объекта, минимизация себестоимости одного квадратного метра строящихся площадей (реализации ПЖС с наименьшими затратами (потерями)).
Каждая из перечисленных выше задач дожна решаться совместно друг с другом, поиск оптимального результата дожен согласовываться в рамках имеющихся ограничений.
В процессе исследования были выявлены и проанализированы преимущества и недостатки, возникающие при использовании различных схем финансирования.
В результате проведенного анализа определено, что наиболее общей является следующая стратегия - строительная компания реализует ПЖС за счет
собственного капитала, привлечения кредита и продаж незавершенного строительства.
Исходными предпосыками для формулировки задачи являются:
- продожительность строительства и продаж жилья Т, отдельные кварталы, / = 1,..., т \
- могут быть рассчитаны расходы на строительство и расходы по кредитованию в каждом квартале (с учетом инфляции);
- установлены прогнозируемые цены продаж квадратного метра жилья в каждом квартале (с учетом инфляции и изменением курса иностранных валют по отношению к валюте РФ);
- известна квартальная процентная ставка за пользование кредитом. Предполагается, что компания может осуществлять строительство при:
- наличии или отсутствии собственного капитала;
- возможности привлечения или не привлечения кредита;
- возможности досрочного погашения кредита. Предположим, что:
ц г - цена одного квадратного метра жилья в Ьм квартале (г = \/г У,
С , - затраты на строительство дома в 1-м квартале (/ = 1,7- );
И-общий объем продаваемых кв.м. жилья;
( - процентная ставка за пользование кредитом в 1>м квартале;
К т - максимальный объем кредита, который может взять строительная
компания (в данном случае будем считать, что максимальная сумма кредита ограничена сметной стоимостью проекта). Искомые переменные:
х( - искомые планируемые объемы продаж жилья в ^м квартале (/ = 1, т ),
выраженные в квадратных метрах;
К - искомый объем кредита на начало первого квартала (кредит берется в начале строительного проекта).
Предположим, что строительная компания реализует строящиеся квадратные метры на первичном рынке жилья, который характеризуется лидеальной
конкуренцией, т.е. потенциальный сбыт жилья по цене Ц1 имеет место.
Компания осуществляет определенное регулирование сбыта, т.е. продажи строящихся квадратных метров и спрос на них не налагает ограничений на сбыт. Однако продажа жилья производится с учетом кредита, имеющегося в наличии к началу первого периода (квартала реализации проекта).
Таким образом, продажа в г -м квартале дожна удовлетворять соотношению:
Ц,х, <=[1 + 2*,]* г = Гг- О)
I 1 V 1-1 У /-1
Это ограничение показывает, что объем продаж жилья в стоимостном
выражении за г кварталов не дожен превышать объема затрат на строительство
жилья за (г-1) кварталов.
Компания не может выпонить объем строительных работ на сумму
большую, чем сумма кредита Кмах, за вычетом суммы кредита,
предоставленного на начало первого квартала реализации строительного проекта и суммы начисленных процентов по нему:
С, Ц,х, К^ - 1 +
К (2)
Также необходимо обеспечить выпонение равенства:
I x, = N. (3)
Таким образом, объемно-календарная задача продаж жилья и кредитования может быть сформулирована следующим образом: При наличии ограничений:
i Ц - fi + I 4, V s X с,, /- = 1~' (4)
i-I V. /-i ) I-I
X Ц,х,-[\ + к *с1-кма . (5)
(-1 V ) (=1
= N ,х, > 0. (6) Требуется максимизировать общий финансовый результат компании:
П = i ц ,xl-{i с, + {\+ (7)
/л1 V. ^a^ \ ) /
Сумма процентных ставок по кредитам по всем кварталам ^ ^ равна
ставке процента за период строительства дома.
Записывая в явном виде условия (4) и (5) для t =1,Т, получаем: Ц\х> ~К<0,
Ц,х,+Ц2хг-{\ + ^)К<Си Ц,х, +Ц2х2+Ц,х} -(1 + + Ж<С, + С2,
^Ц,Х1+Ц2Х2 + Ц,х, +...+Цтхт -(1 + 1, + +... + ^)К<С1 +С2 +... + Сг.,,
- ЦЛ - ЦЛ + (1 + $+{г)КйКпк-С1-С2,
- цл - цл - Ц3х3 + (1+41+42 + 4})к^кж-с{-с2-с1, ^ - цл - цл - цл -...-цтхг+(1+41+42+...+4т)к<кт-с,-с2-...-ст,
+ хг +...+ хт = N.
Сформулированную задачу можно решать с помощью симплексного метода.
В процессе реализации сформулированной задачи возможны отклонения в продажах жилья, в расходах на строительство жилья, в курсах валют и т.д. Поэтому предложенная модель дает лишь ориентирующую направленность в производственной и продажной политике компании.
Во избежание нежелательных отклонений предлагается использовать метод скользящего - пошагового планирования финансирования строительства и продаж жилья. Данный метод планирования осуществляется скользящим -пошаговым способом (на один квартал вперед) с учетом заданного оптимального размера кредита, найденного в результате реализации общей
задачи объемно календарного планирования, а также результатов выпонения плана за предыдущие периоды ПЖС. Затраты на строительство жилья в каждом квартале складываются из текущих затрат и стоимости обслуживания кредита. Финансирование затрат на строительство осуществляется за счет предоставляемого банком кредита (нового транша кредита) и денежных средств, полученных от реализации жилья за предыдущие периоды ПЖС.
В диссертации также сформулирована и исследована модифицированная модель кредитования ПЖС, учитывающая возможность предоставления кредита траншами по мере возникновения потребности в заемных средствах, и ограничение сформированным залогом максимально возможной суммы кредита в каждом периоде времени.
4. Экспериментальные исследования разработанных моделей
Разработанные в диссертации модели определения оптимальной схемы финансирования ПЖС были экспериментально исследованы на материалах проекта одной из строительных компаний Санкт-Петербурга. В таблице 1 представлены результаты расчета разработанной модели с учетом залоговых ограничений.
Как видно из полученных результатов, оптимальным размером кредита в данном случае является сумма 51 140 ООО рублей (37% сметной стоимости проекта - максимально возможная сумма кредита исходя из сформированного обеспечения) и соответствующий ей объем продаж жилья в размере 2 868 кв.м., при этом достигается максимальный финансовый результат в сумме 71 502 903 рублей.
Таблица 1.
Результаты расчетов модели
Размер кредита в % от сметы проекта 0% 10% 20% 30% 37%
Ссудная задоженность, руб 0 13 693 493 27 386986 41 080480 51 140000
Количество продаваемых кв. м 4 409 3 947 3 523 3 133 2 868
Расходы за пользование кредитом, руб. 0 3 028 780 5 454 298 7 056 036 7 648 875
Финансовый результат, руб. 19051391 34 047 939 48 167 520 61 758 069 71 502903
Рассматриваемые в диссертации модели были приняты для пользования в
ОАО Промышленно-строительный банк. С использованием данных моделей осуществлялось структурирование схемы финансирования ПЖС крупнейших предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга.
Результаты диссертационного исследования:
1. Разработана новая схема финансирования ПЖС, которая обеспечивает согласование целей строительного предприятия и банка, а именно позволяет найти компромисс между максимизацией прибыли строительного предприятия и соблюдением требований банковского законодательства и интересов банка, и позволяет существенно увеличивает финансовый результат строительной компании от реализации ПЖС.
2. Разработаны новые экономико-математические модели взаимосвязи выручки (прибыли) строительного предприятия и источника (суммы) внешних инвестиций в ПЖС, позволяющие менеджеру строительной компании (банка) оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры.
3. Обоснована целесообразность применения разработанной схемы банковского кредитования и математического моделирования к определению оптимального источника финансирования ПЖС.
4. Предложен новый скользящий пошаговый подход к принятию решений при определении источника и оптимального размера финансирования ПЖС.
Список опубликованных работ по теме диссертации
1. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Моделирование краткосрочных банковских операций. // XXX Юбилейная Неделя науки СПбГТУ: Материалы межвузовской научной конференции (ФЭМ). - СПб.: СПбГТУ, 2002. - 71-72 с.
2. Яковлев И.В., Динамическая модель работы банка. // Системный анализ в проектировании и управлении: Труды У1-й международной научно-технической конференции. - СПб.: СПбГПУ, 2002. - 251-253 с.
3. Яковлев И.В., Схемы финансирования жилищного строительства. // Современные аспекты экономики.- №16 (67). - СПб.: Инфо-да, 2004. -192-199 с.
4. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Тактическая (объемно-календарная) задача финансирования строительства жилья. // Экономика и конкурентоспособность России. - СПб.: СПбГПУ, 2004. - 669-704 с.
Подписано в печать . Формат 60x84/16. Печать офсетная.
Уч. печ. л. /,0 . Тираж /00 . Заказ /Г .
Отпечатано с готового оригинал-макета, предоставленного автором, в типографии Издательства Политехнического университета. 195251, Санкт-Петербург, Политехническая, 29.
РНБ Русский фонд
2005-4 47311
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Яковлев, Игорь Валерьевич
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ИПОТЕЧНОЕ И КВАЗИИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ.
1.1. СИТУАЦИЯ, СЛОЖИВШАЯСЯ НА РЫНКЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ.
1.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ, ВКЛЮЧАЕМЫЕ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС.
1.3. МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.4. ПОЯВЛЕНИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ЗАЛОГА.
1.5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ РЕСУРСОВ В СФЕРУ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
1.6. СТАНОВЛЕНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
1.7. КВАЗИИПОТЕЧНЫЕ СХЕМЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ОПЫТ БАШКОРТОСТАНА В РАЗВИТИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.8. ОЦЕНКА СОЦИАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ И ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЕМ КОММЕРЧЕСКИМИ
БАНКАМИ.
ГЛАВА 2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ.
2.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
2.2. ДИНАМИКА КРЕДИТОВАНИЯ. ВОПРОСЫ ЗАЛОГА.
2.3. СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
2.4. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УЧАСТИЯ ОАО ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ БАНК (ОАО ПСБ) В ФИНАНСИРОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА.
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ В ПРОЕКТАХ, СВЯЗАННЫХ С КРЕДИТОВАНИЕМ КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ - ПЕТЕРБУРГА.
3.1 .ОСНОВНЫЕ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, ИХ ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ.
3.2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫБОРА ВАРИАНТА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА.
3.3. ОБЪЕМНО-КАЛЕНДАРНАЯ ЗАДАЧА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
3.4 ОПТИМИЗАЦИЯ ОБЪЕМНО-КАЛЕНДАРНОЙ ЗАДАЧИ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С УЧЕТОМ ОГРАНИЧЕНИЙ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫХ КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ КОМПАНИЙ
ЗАСТРОЙЩИКОВ.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Схемы и модели финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве"
Актуальность темы исследования
В настоящий момент уровень развития отрасли жилищного строительства в России не соответствует предъявляемым к ней требованиям. Ожидания общества, связанные с испонением поставленных перед отраслью задач, не выпоняются, либо выпоняются несвоевременно и не в поной мере, что в значительной степени влияет на снижение уровня жизни в стране. У населения России жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем.
По существу в России, в отношении осуществления жилищного строительства и улучшения жилищных условий населения, сложилась двойственная обстановка: с одной стороны - имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политики на федеральном уровне, прежде всего Закон Об основах федеральной жилищной политики, основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы Жилище [21], а также соответствующие Указы Президента РФ [10,19] и Постановления Правительства РФ [14,16,18] определяют стратегию реформирования жилищной сферы; с другой стороны - острый дефицит финансовых ресурсов, слабая материально-техническая база предприятий отрасли, отсутствие на местах продуманной жилищной политики, недостаточная проработанность нормативно-правовой базы не позволяет отрасли выпонять поставленные перед ней задачи по воспроизводству и расширению жилищного фонда.
В течение 10 последних лет в России сбережения населения и средства частных инвесторов (других коммерческих структур) в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций (средств бюджета, министерств и ведомств) - ранее традиционного источника финансирования жилищного строительства. Поэтому жилищное строительство, в течение догого периода времени, остается успешно функционирующей и развивающейся отраслью экономики.
Однако в последнее время на рынке жилья наблюдаются тенденции к изменению ситуации. Снизилась доходность операций на рынке жилья в связи с сокращением платежеспособного спроса населения, что свидетельствует о возможном оттоке внутреннего капитала с рынка жилья. Уменьшилась возможность улучшения жилищных условий населения за счет собственных накоплений в силу несопоставимого роста цен на жилье с ростом доходов населения. А системы ипотечного кредитования, которые дожны были начать массово реализовываться уже в 1998 году, и различные накопительные схемы приобретения жилья, реализация которых в значительной степени связывалась с привлечением внешних льготных займов, до настоящего времени по прежнему не доступны широким слоям населения. Ничтожно мала доля государственного участия в проектах жилищного строительства, так, например, вся федеральная поддержка регионов в области жилищной политики составляет около 600 мн. рублей при реальной потребности 300-320 мрд. рублей.
Поэтому внедрение новых инструментов финансирования жилищного строительства с использованием ресурсов коммерческих банков позволит повысить потенциал строительной отрасли при реализации проектов жилищного строительства.
Анализ тенденций, происходящий на рынке строящегося жилья, показывает, что банк, как собственно и сама строительная фирма, при финансировании (реализации) проектов жилищного строительства постоянно стакивается с различными изменениями параметров проекта (доходность, стоимость, сроки реализации проекта и т.д.), связанных с изменением рыночной конъюнктуры проекта жилищного строительства. Поэтому как банку, так и фирме, реализующей строительный проект, необходимо постоянно осуществлять, в соответствии с текущей конъюнктурой рынка, выбор между различными доступными формами финансирования проектов строительства жилья.
В новых условиях функционирования строительного рынка осуществить подобный выбор крайне сложно, в этой связи актуальной задачей становится разработка математических методов (моделей), позволяющих оптимизировать применение различных источников финансирования проекта с целью достижения определенного (заданного) уровня доходности проекта.
Сегодня менеджеру строительной организации (сотруднику инвестиционной компании, банка) без применения в своей ежедневной работе элементов экономико-математического моделирования, позволяющих определить каким доступным источником финансирования, на какой срок и в каком объеме можно воспользоваться, чтобы добиться максимального (ожидаемого) финансового эффекта от реализации проекта, либо захватить определенную долю на рынке, или оптимально использовать имеющиеся в наличии ресурсы, а лучше сделать все это вместе, крайне сложно принять своевременное и правильное управленческое решение в условиях динамично развивающейся ситуации и высокой конкуренции, сложившейся на строительном рынке Санкт-Петербурга.
Объект и предмет исследования
В качестве объекта исследования выступает рынок жилищного строительства и финансовые взаимоотношения, возникающие между участниками рынка в ходе реализации жилищных проектов, в условиях многокритериальных интересов и большой неопределенности.
Предметом исследования является система управления инвестициями в проектах жилищного строительства, схемы и модели управления продажами и кредитования подобного рода проектов.
Цели и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование схем и моделей финансирования проектов жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга в сложившихся рыночных условиях.
Поставленные цели, выбранный объект и предмет диссертационного исследования обусловили следующие задачи:
- анализ состояния и проблем предприятий строительного комплекса, реализующих проекты жилищного строительства;
- систематизация целей, стоящих перед строительной организацией, реализующей жилищные проекты и другими участниками рынка недвижимости;
- разработка схем финансирования жилищного строительства, отвечающих требованиям (интересам), как строительных компаний, так и интересам инвесторов - финансовых организаций (банков) и физических лиц;
-' анализ различных экономико-математических моделей организации финансирования жилищного строительства, выявление достоинств и недостатков этих моделей и определение направления совершенствования механизмов финансирования подобных проектов; разработка математической модели, позволяющей строительной компании и/или инвестору определиться с выбором схемы финансирования строительства жилья в условиях многокритериальных интересов;
- проведение экспериментальной реализации разработанной схемы и математических моделей, анализ полученных результатов.
Степень изученности проблемы
Проведенный анализ показал, что в развитых странах мира (США, Германия, Дания, Франция, Канада и др.) проблеме привлечения инвестиций в жилищное строительство уделяется большое внимание. В работах зарубежных авторов (Болеата М., Буса Г., Гласкока Ю., Топеля Р., Розена С., Хегедуса Ю. и др.) рассматриваются вопросы формирования и развития национальных систем ипотечного кредитования, в том числе обращается особое внимание на ключевую роль государства в вопросах становления и развития национальных ипотечных систем. Также большое внимание уделяется разработке методологии управления инвестициями в строительном комплексе и ведущими российскими авторами. Результаты исследования вопросов теории и практики управления строительством достаточно поно отражены в работах Ю.Н. Казанского, Ю.П. Панибратова, В.М. Васильева, Н.И. Пасяды. В последние годы вопросам экономики строительных предприятий, управлению региональным инвестиционно-строительным комплексом большое внимание уделяли JI.C. Андреев, А.Н. Асаул, А.И. Вахмистров, Н.Е. Егорова,
A.З. Ефименко, Л.М. Каплан, А.Н. Кирилова, и д.р.
Теоретическую основу настоящего диссертационного исследования составили труды и работы ведущих ученых в области экономико-математического моделирования - JI.B. Канторовича, В.В. Глухова,
B.А. Кардаша, Б.И. Кузина и др.; а в области теории систем и системного анализа - А.А. Емельянова, М.С. Мотышиной, М.Д. Месаровича, Ф.И. Перегудова, Г.С. Поспелова, Ф.П. Тарасенко и др.
Особое внимание заслуживают экономико-математические модели и отдельные вопросы управления инвестиционными потоками в жилищном строительстве, рассматриваемые в работах: Бузырева В.В., Селютиной Л.Г., Хачатряна С.Р., Фаермана Е.Ю. и др.
Высоко оценивая эти исследования и используя их результаты в своей работе, автор отмечает, что эффективные механизмы (методы) мобилизации финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства, которые можно было бы применить к текущим экономическим и социальным (рыночным) условиям крупного российского мегаполиса (например, Санкт-Петербурга), сегодня отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, необходимо пересмотреть существующие и разработать новые схемы и модели финансирования жилищного строительства, которые были бы адекватны состоянию современной экономической ситуации в России.
Методология и методика исследования
Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления инвестиционными потоками в ходе реализации проектов строительства жилья. Исследования строились с использованием методов математического программирования, факторного анализа, описания и анализа бизнес процессов.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют теория управления проектами и теория принятия управленческих решений. Для написания диссертации использовались публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовалась информация, предоставленная строительными компаниями Санкт-Петербурга, коммерческими банками и статистические данные.
Научная новизна исследования заключается в том, что в ходе диссертационного исследования:
1. Определены и систематизированы цели и проблемы предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга.
2. Разработана новая схема финансирования жилищного строительства, реализация которой обеспечивает согласование целей строительного предприятия (например, максимизации выручки (прибыли) от реализации проекта) и банка (выпонение требований банковского законодательства и соблюдение интересов банка при финансировании проекта).
3. Разработана новая экономико-математическая модель взаимосвязи выручки (прибыли) строительного предприятия и источника (суммы) внешних инвестиций в проект.
4. На базе разработанной модели исследован экономический эффект использования различных внешних источников финансирования жилищного строительства, в результате которого доказано существование указанного эффекта и сформулирован подход к поиску оптимального размера и источника финансирования жилищных проектов.
5. На основании проведенного исследования обоснована возможность увеличения прибыли строительной компании при использовании банковских кредитов для финансирования проектов жилищного строительства.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что проведенные исследования доведены до практических моделей, в результате реализации которых появляется возможность дать количественное обоснование использованию (распределению) инвестиционных денежных ресурсов по источникам финансирования жилищного строительства.
Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о функционировании и развитии системы управления инвестиционными потоками в строительстве жилья, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Исследование может быть полезно:
- строительным организациям и инвесторам (банкам), финансирующим такие строительные организации (проекты) при разработке (структурировании) и оптимизации схемы финансирования проектов жилищного строительства;
- государственным органам - при разработке нормативной базы, регулирующей вопросы жилищного строительства, в том числе взаимоотношения между инвесторами и строителями жилья, а также конкурсных условий и правил реализации программ, связанных с жилищным строительством, осуществляемых государством (или финансируемых за счет средств бюджета);
- частным собственниками - при принятии решения о приобретении жилой недвижимости и выборе строительной компании, у которой следует приобретать жилую недвижимость.
Результаты исследования, при сложившейся на территории Санкт-Петербурга конъюнктуре рынка строящегося жилья, обосновывают экономическую эффективность схемы финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов. Таким образом, очерчиваются перспективы развития отрасли жилищного строительства и роль банковских институтов, как основного локомотива ее развития.
Апробация результатов исследования осуществлялась в ЗАО Северный город и ОАО Промышленно-строительный банк в ходе структурирования и реализации проектов жилищного строительства с ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга в период с 2001 по 2003 год. Основные результаты работы были использованы:
- при участии в разработке локальной нормативной базы банка по кредитованию предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга; - в практической деятельности в области консатинга, в вопросах, связанных с определением источников финансирования жилищных проектов и выбором I компании Застройщика;
- при участии в VI-й международной научно практической конференции (Санкт-Петербург, 2002 г.).
Список опубликованных работ по теме диссертации По теме диссертации опубликованы четыре научные работы.
1. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Моделирование краткосрочных банковских операций.// XXX Юбилейная Неделя науки СПбГТУ: Материалы межвузовской научной конференции (ФЭМ).- СПб.: СПбГТУ, 2002.- С. 71-72.
2. Яковлев И.В., Динамическая модель работы банка.// Системный анализ в проектировании и управлении: Труды VI-й международной научно-технической конференции.- СПб.: СПбГПУ, 2002.- С. 251-253.
3. Яковлев И.В., Схемы финансирования жилищного строительства.// Современные аспекты экономики.- №16 (67).- СПб.: Инфо-да, 2004.- С. 192199.
4. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Тактическая (объемно-календарная) задача финансирования строительства жилья.// Экономика и конкурентоспособность России.- СПб.: СПбГПУ, 2004.- С. 669-704.
Структура и объем работы
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы, 11 рисунков, и 12 таблиц. Общий объем диссертации 11,75 печатных листов.
Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Яковлев, Игорь Валерьевич
Данные выводы, наряду с прогнозами по дальнейшему развитию экономики России и рынка недвижимости, очерчивают перспективы развития отрасли жилищного строительства.
В настоящее время развитию новых форм финансирования жилищных проектов в России уделяется Меньше внимания, чем в государствах с развитой рыночной экономикой, к пониманию о необходимости создания поноценной системы взаимоотношений государство - строительная компания -линвестор (банк) - потребитель в ходе реализации проектов жилищного строительства мы еще только приходим. Многое уже сделано, но крайне важно не потерять (вследствие текущих проблем с финансированием) имеющийся потенциал отрасли, сохранить темпы ее развития, направить процесс создания системы в правильном направлении. И, как это уже говорилось выше, коммерческие банки могут и дожны за счет имеющихся в настоящий момент в их распоряжении среднесрочных от одного до трех лет, финансовых ресурсов, выступить локомотивом данного процесса.
Выявленный в настоящей диссертационной работе потенциал повышения эффективности управления проектами строительства жилья за счет увеличения доли банковского финансирования в подобного рода проектах, под воздействием складывающихся рыночных отношений, будет реализовываться, приводя к повышению привлекательности жилой недвижимости с точки зрения объекта инвестирования, а в дальнейшем, и как догосрочного инвестиционного инструмента.
Предложенный в диссертации инструментарий - схема организации финансирования жилищного строительства, экономико-математические модели и т.п. - являются весьма актуальным для строительных компаний и инвесторов (коммерческих банков) на данном этапе развития их деятельности и рынка жилой недвижимости в целом.
Выявленный экономический эффект и наличие критических условий (ограничений) для системы финансирования жилищных проектов требует проведения, по мере развития рынка жилищного строительства в России, более системных и детальных исследований, учитывающих большее количество параметров системы и ее рыночные изменения (тенденции происходящие в строительном и финансовом сегментах экономики), влияющие на исходные данные системы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертационной работе проведены исследования, целью которых являлась разработка и научное обоснование схем и моделей финансирования проектов жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга в сложившихся рыночных условиях.
В ходе работы были проанализированы текущее состояние и основные проблемы предприятий строительного комплекса, реализующих проекты жилищного строительства. Анализ проблем показал, что, в настоящий момент основным фактором, влияющим на ситуацию в отрасли жилищного строительства, является острый дефицит финансовых ресурсов у предприятий отрасли.
Отсутствие своевременного финансирования в необходимом объеме не позволяет предприятиям отрасли осуществлять в необходимом объеме новое жилищное строительство, в том числе, решить проблему воспроизводства жилья и обеспечения населения качественным жильем.
Старые схемы финансирования жилищного строительства, предусматривающие:
- бюджетное финансирование;
- финансирование предприятиями улучшений жилищных условий своих сотрудников;
- использование средств физических лиц (дольщиков), в настоящий момент, не генерируют необходимого для нормального функционирования отрасли потока денежных средств.
Доля новых источников финансирования жилищного строительства в виде ипотечных и накопительных схем (широко распространенных в западных странах) или догосрочных банковских кредитов, ничтожна мала, вследствие отсутствия на российском финансовом рынке догосрочных ресурсов.
В этой связи среднесрочное, от одного до трех лет, кредитование жилищных проектов коммерческими банками становится единственным доступным на сегодняшний день источником финансовых средств для реализации проектов.
К сожалению, финансирование жилищного строительства за счет кредитов, предоставленных коммерческими банками, несмотря на очевидные преимущества для всех сторон, не находит своего широкого применения на практике, вследствие того, что банки оценивают предприятия строительного комплекса и проекты, реализуемые ими, через призму стандартных регламентов кредитования юридических лиц, которые не учитывают специфику предприятий отрасли, особенности подготовки и оформления проектов, связанных с жилищным строительством, требований и ограничений, существующих в законодательстве, регулирующем деятельность строительного комплекса.
Очевидно, без создания специализированной схемы (регламента) банковского кредитования предприятий строительной отрасли, позволяющей использовать строящиеся квадратные метры в качестве обеспечения предоставляемого кредита, невозможно направить свободный, в настоящий, момент среднесрочный банковский ресурс в данную отрасль.
Разработанная в рамках настоящей работы схема кредитования банком жилищного проекта учитывает выше перечисленные особенности данного бизнеса и позволяет на взаимовыгодной основе направлять банковские ресурсы на финансирование жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга.
Для оценки эффективности использования разработанной схемы кредитования автором предложена экономико-математическая модель, позволяющая менеджеру строительной организации (банка) определить оптимальное сочетание источников финансирования проекта, с целью достижения максимального финансового результата, с учетом рыночных ограничений.
Расчеты, сделанные на контрольном примере, с использованием разработанной в рамках настоящей работы математической модели показывают, что финансовый результат (прибыль) строительной компании при использовании банковских кредитов для целей финансирования проекта жилищного строительства в сумме 35-40% от сметной стоимости проекта (в рамках контрольного примера) возрастает в 3,7 раза с 19,1 мн. рублей до 71,5 мн. рублей.
Кроме того, сотрудничество строительной организации и банка, при реализации проектов жилищного строительства, приводит к тому, что строительная компания перестает выпонять не свойственные для нее функции организатора финансирования проекта, а концентрирует все свое внимание на вопросах, связанных непосредственно с выпонением общестроительных работ и управлением (оптимизацией) процесса строительства, что позволит снизить сроки строительства, улучшить качество возводимого жилья и сделать данный объект наиболее привлекательным для конечных покупателей квартир.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Яковлев, Игорь Валерьевич, Санкт-Петербург
1. Конституция РФ: Конституция от 12.12.1993 г. №б\н // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
2. Гражданский Кодекс РФ от 22.12.1995 г. // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
3. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон РФ от 25.10.2001 г. №136-Ф3 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
4. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов. Постановление правительства Российской Федерации 03.02.1992 г. №59 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС" М., 2004.
5. О федеральном бюджете на 2004 год. Федеральный закон от 23.12.2003 г. №186-ФЗ // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
6. О центральном банке Российской Федерации (Банке России). Федеральный закон от 10.07.2002 г. №86-ФЗ // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.08.1997 г. №122-ФЗ // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
8. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. №Ю2-Ф3 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС".- М., 2004.
9. Основы жилищной политики в г. Москве. Закон от 11.03.1998 г. №6 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
10. Об ипотечных ценных бумагах. Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
11. Основные положения о залоге недвижимого имущества ипотеке. Распоряжение Правительства РФ от 22.12.1993 г. №96-рз // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". - М., 2004.
12. Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. №1010 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
13. О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге. Закон Санкт-Петербурга от 01.02.1999 г. №7-2 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
14. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
15. О жилищных кредитах. Указ Президента РФ от 10.06.1994 г. №1180 // КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
16. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. №675 //КОДЕКС Электрон, ресурс. / Некоммерческое партнерство информационно-правовой консорциум "КОДЕКС". М., 2004.
17. Строительство в России. Стат. сб. / Госкомстат России. М., 1998.
18. Ага М.С., Каплан JI.M. Оптимальное планирование в автоматизированных системах управления строительством. JL, 1976.
19. Агапкин В.М. Переходная модель ипотечного кредитования: решение для регионов и муниципалитетов // Экономика строительства. 1999. - №9.
20. Агапкин В.М., Лимаренко В.И., Казейкин B.C. Интегрированная система управления программами жилищного строительства и догосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях (система Эффект) // Экономика строительства. 2000. - №2.
21. Андреев Л.С. Стройбизнес-план при реализации инвестиционных проектов // Экономика строительства. 1998. - № 8.
22. Ардентов Д. Н. К вопросу определения стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса российских городов // Экономика строительства. -2002.-№5.- С. 46-51.
23. Асаул А.Н. Корпоративные структуры в региональном инвестиционно-строительном комплексе / А.Н. Асаул, А.В. Батрак; Под ред. А.Н. Асаула. М.: АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001. - 167 с.
24. Банки и банковские операции / Под ред. Е.Ф. Жукова. М., 1997.Х 30. Барановская Н.И. Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов крупных городов (на прим. Ленинграда).- Л.: ГУ, 1989.
25. Бубнова К.В. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 1998.
26. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. / Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с.
27. Бузырев В.В. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе / Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. // Экономика строительства. 2002.-№9. - С. 29-39.
28. Бузырев В.В., Гизатулин B.C. Инвестиционный механизм в строительстве // Проблемы переходной экономики: Сб. науч. тр. Часть 2. СПб.: СПБГУЭФ, 2001.-С. 5.
29. Бюлетени Недвижимости. СПб.: Бюлетень Недвижимости. - 2002 №17-43; 2003 -№6/650.
30. Васильев Л.С. История Востока. Т.1. М.: Высшая школа, 1994.- С.95.
31. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Исаев В.В. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. справ, пособие / Гл. ред. В.М. Васильев. - М., СПб.: АСВ, 1998. - 316 с.
32. Вахмистров А.И. Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России: Автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05. СПб., 2ООО,- 16 с.
33. Вахмистров А.И. Стратегические направления региональной жилищной политики (на примере Санкт-Петербурга) // Темат. сб. тр. СПб.- Стройиздат СПб., 2002.- Вып. 1: Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге. - С. 23-28.
34. Вишняков И.В. Методы и модели оценки кредитоспособности заемщиков. СПб., 1998.
35. Воков Б.А., Янычин В.Ю. Индексация сметной стоимости СМР // Экономика строительства. 1998.- №9.
36. Глухов В.В., Медников М.Д., Коробко С.Б. Математические методы и модели для менеджмента / Учеб. СПб: Лань, 2000. - 480 с.
37. Головачев В.В. Свой домик в деревне // ТРУД. 20 декабря 2001.
38. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства / Учеб. пособие. СПб., 1999.
39. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в Российской Федерации И Экономика строительства. 2001. - №7.
40. Дидковский В.М. Учет изменений покупательной способности рубля и иностранных валют на российском строительном рынке // Инвестиции в России. 1999.- №3.
41. Дорожкин В.Р. Система ценообразования в строительстве // Экономика строительства. 2002. - №9. - С. 47-53.
42. Ем B.C., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999.- №3.
43. Ем B.C. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М., 1999.
44. Емельянов А.А. Имитационное моделирование в управлении рисками. -СПб: Инжэкон., 2000. 376 с.
45. Ефименко А.З. Содержание и эффективность инновационного проекта // Экономика строительства. 1998.- №9.
46. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости). М., 1998.
47. Загорай Г.В. О методах оценки кредитного риска // Деньги и кредит. -1997. вып. 6.
48. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб., 1999.
49. Зенец Н.Н. Возможности развития ипотечного кредитования // Экономист. 1997. - №4.
50. Желиостов В.М. В поисках строительной перспективы инвесторы ищут гарантии // Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. СПб., 2004.- № 70.
51. Желиостов В.М. Год назад к моменту окончания строительства в доме обычно продавалось 95% квартир, сегодня только 80% // Недвижимость и строительство Петербурга. - СПб., 2004. - № 33.
52. Журкина Н.Г. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях: практика и проблемы // Жилищное право. 2000. - №1.
53. Имитационное моделирование экономических процессов: Учеб. пособие / А.А. Емельянов, Е.А. Власова, В.В. Думл; Под ред. А.А. Емельянова. М.: Финансы и статистика, 2002. - 368 с.
54. Инвестиционная политика и финансирование строительства. М., 1998.
55. Агапкин В.М. и др. Ипотечное кредитование жилья в США // ЭКО. -1992.-№11.
56. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России: экономика, организация, управление. СПб., 1995.
57. Казанский Ю.Н., Роботов А.С. Маркетинговые концепции строительства в условиях рынка. СПб., 1993.
58. Казимагомедов А.А. Кредиты и условия кредитования частных лиц за рубежом. СПб., 1995.
59. Канторович JI.B. Математика в экономике: достижения, трудности, перспективы/Лекция в Шведской Академии наук в связи с присуждением Нобелевской премии за 1975 год // ЭКО. 1975. - Вып. №3.
60. Коган И.Ю. Кредитование в системе источников финансирования жилищного строительства: структурный анализ // Банковские услуги. 2002. -№3.
61. Косарева Н.Н., Пастухова Н.А., Рогожина Н.В. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. - №5.
62. Костецкий Н.Ф., Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. 2002. - №12. - С. 33-45.
63. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб., 2000.
64. Кудашов Е.А., Жданов Ю.С., Улихьян А.В. Выбор площадей застройки в загородном строительстве Подмосковья // Экономика строительства. 1999. -№12.
65. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.
66. Кудрявцев В.А. Система стройсбережений в Германии. М., 1996.
67. Кузин Б.И., Юрьев В.Н., Шахдинаров Г.М. Методы и модели управления фирмой. СПб.: Питер, 2001. - 432 с.
68. Лапин Г.Н. Методологический подход к расчету показателя риска строительного производства // Экономика строительства. 2000. - №5.82.' Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саратов., 1999.
69. Мейзлер A.M., Савченко Е.В., Хабибулин У.А. Опыт внедрения ипотечного кредитования в городе Уфе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. - №1 (6).
70. Месарович М.Д, Такахара Я. Общая теория систем: Математические основы М.: Мир, 1978. - 311 с.
71. Резниченко B.C. и др. Методы оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов и программ // Экономика строительства. 1997. -№11.Х88. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. 2002. - №3.
72. Минеева Н.В., Мотышина М.С., Погостинская Н.Н., Эйснер Ю.Н. Исследование систем управления и системный анализ. 4.1. Методологические и методические основы / Под. ред. проф. Мотышиной М.С.: Учеб. пособие. -Ст.: СПбГУЭФ, 2000. 168 с.
73. Мишанов А.А. Государственные жилищные сертификаты // Строительство и бизнес. 2001. - №1 (5).
74. Монфред Ю.Б., Богусоавский Л. Д., Меркин P.M. Экономика строительства: Учеб. для вузов по специальности Промышленное и гражданское строительство М.: Высш. школа, 1987. - 424 с.
75. Мотышина М.С. Исследование систем управления и системный анализ. Методические и прикладные аспекты: Учеб. пособие. СПб: СПбГУЭФ, 2002. -11(5 с.
76. Наумов Г.Н. Инвестиционное обеспечение жилищного строительства в регионе // Экономика строительства. 1999. -№11.
77. Определение стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса российских городов // Экономика строительства. 2002. - №5.
78. Панибратов Ю.П., Барановская Н.И., Асташенков В.П. Развитие регионального строительного комплекса в условиях рынка // Известия высших учебных заведений. Серия Строительство. 1997. - №10.
79. Панибратов Ю.П., Гордеева И.А. Метод долевого участия в строительстве: основные направления совершенствования // Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч-тр. СПб.: СПбГАСУ, 2001.
80. Панибратов Ю.П., Меркин P.M., Клюев А.Ф. Комплексная система повышения эффективности строительного производства. Л., 1985.
81. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. СПб.: СПбГУЭФ, 1999.
82. Пасяда Н.И. Современный опыт и закономерности развития интеграционных процессов в сфере жилищного строительства. СПб.: СПбГУЭФ, 1999.
83. Перегудов Ф.И., Тарасенко Ф.П. Введение в системный анализ: Учеб. пособие. М.: Высш. Школа, 1989. - 367 с.
84. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. 2001. - №1.
85. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. - №6.
86. Платонов A.M. Кредитование жилищного строительства / Учеб. пособие. Екатеринбург: УГТУ, 1999.
87. Полякова М.Б., Секо Е.В. Накопительные жилищные сертификаты как средство внебюджетного финансирования жилищного строительства // Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр. СПб., 2001.
88. Пономарев В.Н. Квадратные метры по закладным // Российская газета. -2004.- №9.
89. Поспелов Г.С. О некоторых проблемах системно-программного планирования и управления в народном хозяйстве // Институт управления народным хозяйством. 1972. - 19 с.
90. Резниченко В. С. Проблемы и механизмы привлечения инвестиций на российские проекты / Резниченко B.C., Кинцлер Ю.Э., Мизюн В.А. // Экономика строительства. 2002. - № 9. - С. 19-28.
91. Российский статистический ежегодник. 2002: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002.
92. Россия в цифрах. 2003: Крат. стат. сб. / Госкомстат России. М., 2003.
93. Россия и страны мира. 2002.: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2002.
94. Россия в цифрах: краткий стат. сб. / Госкомстат России. М., 2000.
95. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. - №12. - С. 2533.
96. Синочкин Д.А. Рынок жилья в 2001 году: Конкуренция идей // Недвижимость и строительство Петербурга. СПб.: Недвижимость и строительство Петербурга. 2002. - №3 - С. 14-15.
97. Системный анализ. Деловые ситуации и деловые игры для менеджмента. Учеб. пособие. Глухов В.В., Побышев А.Н., Козлов А.В. Под ред. проф. В.В. Глухова. СПб.: СПбГТУ, 1998. - 301 с.
98. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Н.Л. Моделирование жилищного рынка. М.: ЦЭМИ РАН, 2003. - 153 с.
99. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова H.JL, Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.-86 с.
100. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. М.: ЦЭМИ РАН.- 1998. - 90 с.
101. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е., Кирилова А.Н., Фаерман Е.Ю., Фонтана К.А., Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. М.: ЦЭМИ РАН, 1997 - 78 с.
102. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю. Дифференцированный подход к реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: ЦЭМИ РАН, 1997.
103. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
104. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рьщочных процессов в жилищной сфере. М.: ЦЭМИ РАН, 1998.
105. Хачатрян С.Р. Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ. 2001.- №4.
106. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ. 2001. - №3.
107. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем // Научно-методическое пособие. М.: Экзамен, 2002. -192 с.
108. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е., Овечкин М.П. Модель долевого участия со смешанным гарантированием. // Аудит и финансовый анализ. 1999. - №3.
109. Чистов JI.M. Экономика строительства. СПб: Питер. - 2001.- 384 с.
110. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1907.
111. Экономика строительства. 2000. - №11.
112. Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях: Сб. науч. тр. / Редкол В.В., Бузырев (отв. ред.) и др. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.- 198 с.
113. Boleat М. National housing finance systems. London-Sydney: Groom Helm, 1985.
114. Booth G.G., Glascock J.L., Martikainen Т., Rothovius T. The financing of residential real estate in Finland: an overview // Journal of housing research. -1994. -Vol.5, Issue 2.
115. Hegedus J. Reconsidering the roles of the state and the market in housing systems // Internat. J. of urban and regional research. 1987. - Vol.11, No. 1.
116. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Варианты 1 и 2).
117. Проект реализуется без привлечения кредитных средств
118. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
119. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
120. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
121. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 1 546 417 394 686 653 283 3 980
122. Проданные квадратные метры наращенным итогом 1 546 1 963 2 357 3 043 3 697 3 980
123. Сумма кредита, руб. 0 0 0 0 0 0 0
124. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 0 0 0 0 0 0
125. Проценты за пользование кредитом, руб. 0 0 0 0 0 0 0
126. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 918
127. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 37 005 359
128. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Варианты 1 и 2). Проект реализуется на 20% за счет привлечения кредитных средств
129. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
130. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
131. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
132. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 663 417 394 686 653 283 3 096
133. Проданные квадратные метры наращенным итогом 663 1 079 1474 2 160 2 813 3 096
134. Сумма кредита, руб. 27 386 987 0 0 0 0 0 27 386 987
135. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 27 386 987 27 386 987 27 386 987 27 386 987 27 386 987 27 386 987
136. Проценты за пользование кредитом, руб. 1 027 012 1 027 012 1 027 012 1 027 012 1 027 012 1 027 012 6 162 072
137. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 1 802
138. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 39 059 3831 /о
139. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 1). Проект реализуется на 40% за счет привлечения кредитных средств
140. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
141. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
142. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
143. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 208 394 686 653 283 2 225
144. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 208 603 1 289 1 942 2 225
145. Сумма кредита, руб. 47 927 227 6 846 747 0 0 0 0 54 773 974
146. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 54 773 974 54 773 974 54 773 974 54 773 974 54 773 974
147. Проценты за пользование кредитом, руб. 2 054 024 2 054 024 2 054 024 2 054 024 2 054 024 2 054 024 12 324 144
148. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 2 673
149. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 40 609 590
150. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 1). Проект реализуется на 60% за счет привлечения кредитных средств
151. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
152. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11411245 136 934 934
153. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 1200 1 180 1 240 1 300
154. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 499 653 283 1 435
155. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 499 1 152 1435
156. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 6 846 747 0 0
157. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 82 160 961 82 160 961 82 160 961
158. Проценты за пользование кредитом, руб. 3 081 036 3 081 036 3 081 036 3 081 036 3 081 036 3 081 036 18 486 216
159. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 3 463
160. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 38 894 7441.O
161. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 1). Проект реализуется на 80% за счет привлечения кредитных средств
162. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
163. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
164. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
165. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 0 416 283 699
166. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 0 416 699
167. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 9 128 996 0
168. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 100418 952 109 547 947 109 547 947
169. Проценты за пользование кредитом, руб. 4 108 048 4 108 048 4 108 048 4 108 048 4 108 048 4 108 048 24 648 288
170. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 4 199
171. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 35 031 142.81
172. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 1). Проект реализуется на 100% за счет привлечения кредитных средств
173. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
174. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 И 411 245 136 934 934
175. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120.00 1 180 1 240 1 300
176. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 0 0 0 0
177. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 0 0 0
178. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 И 411 245
179. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 100 418 952 125 523 690 136 934 934
180. Проценты за пользование кредитом, руб. 5 135 060 5 135 060 5 135 060 5 135 060 5 135 060 5 135 060 30 810 360
181. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 4 898
182. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 29 642 091
183. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 2). Проект реализуется на 40% за счет привлечения кредитных средств
184. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
185. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
186. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
187. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 208 394 686 653 283 2 225
188. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 208 603 1 289 1 942 2 225
189. Сумма кредита, руб. 47 927 227 6 846 747 0 0 0 0 54 773 974
190. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 54 773 974 54 773 974 54 773 974 54 773 974 54 773 974
191. Проценты за пользование кредитом, руб. 1 797 271 2 054 024 2 054 024 2 054 024 2 054 024 2 054 024 12 067 391
192. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 2 673
193. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 40 866 343
194. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 2). Проект реализуется на 60% за счет привлечения кредитных средств
195. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
196. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
197. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
198. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 499 653 283 1 435
199. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 499 1 152 1 435
200. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 6 846 747 0 0
201. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 82 160 961 82 160 961 82 160 961
202. Проценты за пользование кредитом, руб. 1 797 271 2 310 777 2 824 283 3 081 036 3 081 036 3 081 036 16 175 439
203. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 3 463
204. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 41 205 521
205. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитовании застройщика (Вариант 2). Проект реализуется на 80% за счет привлечения кредитных средств
206. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал итого
207. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
208. Стоимость одного квадратного метра, USD 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
209. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 0 416 283 699
210. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 0 416 699
211. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 9 128 996 0
212. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 100 418 952 109 547 947 109 547 947
213. Проценты за пользование кредитом, руб. 1 797 271 2 310 777 2 824 283 3 765 711 4 108 048 4 108 048 18 914 138
214. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 4 199
215. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 40 765 293
216. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика (Вариант 2). Проект реализуется на 100% за счет привлечения кредитных средств
217. Периоды строительства 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал 5 квартал 6 квартал Итого
218. Сметная стоимость строительства 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245 136 934 934
219. Стоимость одного квадратного метра, руб. 1 ООО 1 060 1 120 1 180 1 240 1 300
220. Количество продаваемых квадратных метров в периоде 0 0 0 0 0 0 0
221. Проданные квадратные метры наращенным итогом 0 0 0 0 0 0
222. Сумма кредита, руб. 47 927 227 13 693 493 13 693 493 25 104 738 25 104 738 11 411 245
223. Сумма кредита наращенным итогом, руб. 47 927 227 61 620 720 75 314 214 100 418 952 125 523 690 136 934 934
224. Проценты за пользование кредитом, руб. 1 797 271 2 310 777 2 824 283 3 765 711 4 707 138 5 135 060 20 540 240
225. Не проданные квадратные метры к моменту завершения строительства 4 898
226. Финансовый результат от реализации проекта, руб. 39912211
227. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика с использованием залогаимущественных прав на строящееся (реконструируемое) жилье. Проект реализуется без привлечения кредитных средств
228. Дата предоставления транша кредита 01.10.04 01.01.05 01.04.05 01.07.05 01.10.05 01.01.06
229. Ссудная задоженность - - - -
230. Проценты за пользование кредитом - - - -
231. Потребность в денежных средствах, исходя из графика финансирования строительства 47 927 226.98 61 620 720.41 75 314 213.83 100 418 951.78 125 523 689.72 136 934 934.241. Транши кредита - - - -
232. ИТОГО размер залога 12 770 999.17 21 502 234.32 21 655 882.44 20 949 234.78 17 445 598.05 11160 858.20
233. Оценка стоимости залога произведена исходя из:
234. Фактические "прямые" затраты на строительство дома (руб.) 47 927226.98 61 620 720.41 75 314 213.83 100 418 951.78 125 523 689.72
235. Расчетная цена земельного участка (руб.) 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76
236. Расходы на подготовку проекта (руб.) 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24
237. Итого суммарные вложения в проект 30 ООО 000.00 77927226.98 91620 720.41 105314213.83 130418 951.78 155523 689.72
238. Кв. м. передаваемые в залог 4 170.11 2 702.95 2 315.40 1 948.61 1 310.36 702.98
239. Всего кв.м. 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95
240. Курс (USD) 29.40 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
241. Стоимость проекта (USD) 4 657 650.82
242. Продажи за период 1 630.18 430.61 407.54 709.17 674.86 292.60
243. Продано на отчетную дату 264.49 1 894.67 2 325.28 2 732.82 3 442.00 4 116.86
244. Залоговая цена кв.м., (рублей) 3 063 7 955 9 353 10 751 13 314 15 876
245. Залоговая цена кв.м, (USD) 104.17 265.17 311.77 358.36 443.79 529.21
246. Коэффициент дисконтирования залоговой стоимости 50 50 50 50 50 50
247. Цена кв. метра при продаже (USD) 1000 1060 1120 1180 1240 1300
248. Цена кв. метра при продаже (рублей) 29 400.00 31 800.00 33 600.00 35 400.00 37 200.00 39 000.00
249. Финансовый результат (рублей) 19 051 391.39
250. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика с использованием залогаимущественных прав на строящееся (реконструируемое) жилье. Кредит предоставляется в размере 10% от сметной стоимости строительства
251. Дата предоставления транша кредита 01.10.04 01.01.05 01.04.05 01.07.05 01.10.05 01.01.06
252. Ссудная задоженность 12 300 000.00 13 693 493.42 13 693 493.42 13 693 493.42 13 693 493.42 13 693 493.42
253. Проценты за пользование кредитом 461 250.00 513 506.00 513 506.00 513 506.00 513 506.00 513 506.00
254. Потребность в денежных средствах, исходя из графика финансирования строительства 47 927 226.98 61 620 720.41 75 314 213.83 100 418 951.78 125 523 689.72 136 934 934.24
255. Транши кредита 12 300 000.00 1 393 493.42 - -
256. ИТОГО размер залога 12 770 999.17 24 497 567.72 28 976 012.46 31 695 689.89 29 977 669.65 23 862 427.14
257. Оценка стоимости залога произведена исходя из:
258. Фактические "прямые" затраты на строительство дома (руб.) 47 927 226.98 73 920 720.41 101 307 707.26 140 105 938.62 178904169.99
259. Расчетная цена земельного участка (руб.) 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76
260. Расходы на подготовку проекта (руб.) 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 1 775 994.24 7 775 994.24 1115 994.24
261. Итого суммарные вложения в проект 30 000 000.00 77927226.98 103 920 720.41 131307 707.26 170105 938.62 208 904169.99
262. Кв. м. передаваемые в залог 4 170.11 3 079.48 2 731.37 2 364.58 1 726.33 1 118.95
263. Всего кв.м. 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95
264. Курс (USD) 29.40 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
265. Стоимость проекта (USD) 4 657 650.82
266. Продажи за период 1 211.81 386.79 407.54 709.17 674.86 292.60
267. Продано на отчетную дату 264.49 1 476.30 1 863.09 2 270.64 2 979.81 3 654.67
268. Залоговая цена кв.м., (рублей) 3 063 7 955 10 609 13 404 17 365 21 326
269. Залоговая цена кв.м, (USD) 104.17 265.17 353.62 446.81 578.83 710.86
270. Коэффициент дисконтирования залоговой стоимости 50 50 50 50 50 50
271. Цена кв. метра при продаже (USD) 1000 1060 1120 1180 1240 1300
272. Цена кв. метра при продаже (рублей) 29 400.00 31 800.00 33 600.00 35 400.00 37 200.00 39 000.00
273. Финансовый результат (рублей) 34 047 939.27
274. Расчет финансового результата при реализации схемы кредитования застройщика с использованием залогаимущественных прав на строящееся (реконструируемое) жилье. Кредит предоставляется в размере 20% от сметной стоимости строительства
275. Дата предоставления транша кредита 01.10.04 01.01.05 01.04.05 01.07.05 01.10.05 01.01.06
276. Ссудная задоженность 12 300 000.00 23 600 000.00 27 386 986.85 27 386 986.85 27 386 986.85 27 386 986.85
277. Проценты за пользование кредитом 461 250.00 885 000.00 1 027 012.01 1 027 012.01 1 027 012.01 1 027 012.01
278. Потребность в денежных средствах, исходя из графика финансирования строительства 47 927 226.98 61 620 720.41 75 314 213.83 100 418 951.78 125 523 689.72 136 934 934.24
279. Транши кредита 12 300 000.00 11 300 000.00 3 786 986.85 -
280. ИТОГО размер залога 12 770 999.17 24 497 567.72 31 950 373.80 39 591 007.33 41 686 664.86 37 718 263.82
281. Оценка стоимости залога произведена исходя из:
282. Фактические "прямые"затраты на строительство дома (руб.) 47 927226.98 73 920 720.41 111 214 213.83 163 705 938.62 216 197 663.42
283. Расчетная цена земельного участка (руб.) 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76
284. Расходы на подготовку проекта (руб.) 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24
285. Итого суммарные вложения в проект 30000 000.00 77927226.98 103 920 720.41 141214 213.83 193 705938.62 246197663.42
286. Кв. м. передаваемые в залог 4 170.11 3 079.48 3 011.74 2 746.39 2 108.14 1 500.76
287. Всего кв.м. 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95
288. Курс (USD) 29.40 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
289. Стоимость проекта (USD) 4 657 650.82
290. Продажи за период 1 211.81 75.27 294.84 709.17 674.86 292.60
291. Продано на отчетную дату 264.49 1 476.30 1 551.57 1 846.40 2 555.58 3 230.44
292. Залоговая цена кв.м., (рублей) 3 063 7 955 10 609 14 416 19 774 25 133
293. Залоговая цена кв.м, (USD) 104.17 265.17 353.62 480.52 659.14 837.76
294. Коэффициент дисконтирования залоговой стоимости 50 50 50 50 50 50
295. Цена кв. метра при продаже (USD) 1000 1060 1120 1180 1240 1300
296. Цена кв. метра при продаже (рублей) 29 400.00 31 800.00 33 600.00 35 400.00 37 200.00 39 000.00
297. Финансовый результат (рублей) 48 167 520
298. Расчет финансового результата при реализации, схемы кредитования застройщика с использованием залогаимущественных прав-вИРстроящееся (реконструируемое) жилье. Кредит предоставляется в размере 30% от сметной стоимости строительства
299. Дата предоставления транша кредита 01.10.04 01.01.05 01.04.05 01.07.05 01.10.05 01.01.06
300. Ссудная задоженность 12 300 000.00 23 600 000.00 30 750 000.00 39 350 000.00 41 080 480.27 41 080 480.27
301. Проценты за пользование кредитом 461 250.00 885 000.00 1 153 125.00 1 475 625.00 1 540 518.01 1 540 518.01
302. Потребность в денежных средствах, исходя из графика финансирования строительства 47 927 226.98 61 620 720.41 75 314213.83 100 418 951.78 125 523 689.72 136 934 934.24
303. Транши кредита 12 300 000.00 11 300 000.00 7 150 000.00 8 600 000.00 1 730 480.27
304. ИТОГО размер залога 12 770 999.17 24 497 567.72 31 950 373.80 40 889 578.83 48 621 173.82 49 426 085.10
305. Оценка стоимости залога произведена исходя из:
306. Фактические "прямые"затраты на строительство дома (руб.) 47 927 226.98 73 920 720.41 111214 213.83 167 068 951.78 231 523 689.72
307. Расчетная цена земельного участка (руб.) 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76
308. Расходы на подготовку проекта (руб.) 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24
309. Итого суммарные вложения в проект 30000 000.00 77927226.98 103 920 720.41 141214213.83 197 068 951.78 261 523 689.72
310. Кв. м. передаваемые в залог 4 170.11 3 079.48 3 011.74 2 836.47 2 416.86 1 851.35
311. Всего кв.м. 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95
312. Курс (USD) 29.40 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
313. Стоимость проекта (USD) 4 657 650.82
314. Продажи за период 1 211.81 75.27 194.75 466.24 628.34 292.60
315. Продано на отчетную дату 264.49 1 476.30 1 551.57 1 746.31 2 212.55 2 840.89
316. Залоговая цена кв.м., (рублей) 3 063 7 955 10 609 14416 20 117 26 697
317. Залоговая цена кв.м, (USD) 104.17 265.17 353.62 480.52 670.58 889.91
318. Коэффициент дисконтирования залоговой стоимости 50 50 50 50 50 50
319. Цена кв. метра при продаже (USD) 1000 1060 1120 1180 1240 1300
320. Цена кв. метра при продаже (рублей) 29 400.00 31 800.00 33 600.00 35 400.00 37 200.00 39 000.00
321. Финансовый результат (рублей) 61 758 069.07
322. Дата предоставления транша кредита 01.10.04 01.01.05 01.04.05 01.07.05 01.10.05 01.01.06
323. Ссудная задоженность 12 300 000.00 23 600 000.00 30 750 000.00 39 340 000.00 46 840 000.00 51 140 000.00
324. Проценты за пользование кредитом 461 250.00 885 000.00 1 153 125.00 1 475 250.00 1 756 500.00 1 917 750.00
325. Потребность в денежных средствах, исходя из графика финансирования строительства 47 927 226.98 61 620 720.41 75 314 213.83 100 418 951.78 125 523 689.72 136 934 934.24
326. Транши кредита 12 300 000.00 11 300 000.00 7 150 000.00 8 590 000.00 7 500 000.00 4 300 000.00
327. ИТОГО размер залога 12 770 999.17 24 497 567.72 31 950 373.80 40 889 578.83 48 616 059.20 53 143 806.67
328. Оценка стоимости залога произведена исходя из:
329. Фактические "прямые"затраты на строительство дома (руб.) 47 92 7 226.98 73 920 720.41 111214 213.83 167 068 951.78 231 513 689.72
330. Расчетная цена земельного участка (руб.) 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76 22 224 005.76
331. Расходы на подготовку проекта (руб.) 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 7 775 994.24 1775 994.24
332. Итого суммарные вложения в проект 30 000 000.00 77 927 226.98 103 920 720.41 141 214 213.83 197 068 951.78 261 513 689.72
333. Кв. м. передаваемые в залог 4 170.11 3 079.48 3 011.74 2 836.47 2 416.61 1 990.69
334. Всего кв.м. 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95 4 897.95
335. Курс (USD) 29.40 30.00 30.00 30.00 30.00 30.00
336. Стоимость проекта (USD) 4 657 650.82
337. Продажи за период 1 211.81 75.27 194.75 466.52 473.25 182.34
338. Продано на отчетную дату 264.49 1 476.30 1 551.57 1 746.31 2 212.83 2 686.08
339. Залоговая цена кв.м., (рублей) 3 063 7 955 10 609 14 416 20 117 26 696
340. Залоговая цена кв.м, (USD) 104.17 265.17 353.62 480.52 670.58 889.87
341. Коэффициент дисконтирования залоговой стоимости 50 50 50 50 50 50
342. Цена кв. метра при продаже (USD) 1000 1060 1120 1180 1240 1300
343. Цена кв. метра при продаже (рублей) 29 400.00 31 800.00 33 600.00 35 400.00 37 200.00 39 000.00
344. Финансовый результат (рублей) 71 502 903.17
Похожие диссертации
- Управление реализацией бизнес-планов инвестиционных проектов в жилищном строительстве
- Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе согласования интересов его участников
- Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве
- Управление инновационно-инвестиционными рисками в жилищном строительстве
- Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий