Направления развития инфраструктуры рынка земли

Жиденко, Александр Анатольевич

Темы диссертаций по экономике » Экономическая теория

Направления развития инфраструктуры рынка земли тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Жиденко, Александр Анатольевич
Место защиты	Тамбов
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.01

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Направления развития инфраструктуры рынка земли"

На правах рукописи

уда ззо

ББК65.01 Ж69

ЖИДЕНКО Александр Анатольевич

НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА ЗЕМЛИ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 2 О Н Г

Тамбов 2009

003480141

Работа выпонена иа кафедре экономической теории и истории Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета имени Г.Р. Державина

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

ЧЕРЕМИСИНА Наталия Валентиновна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

БУГАКОВА Светлана Алексеевна

кандидат экономических наук, доцент КОЛЕСНИЧЕНКО Елена Александровна

Ведущая организация: Московский государственный институт

электроники и математики (технический университет)

Защита состоится 31 октября 2009 года в 10 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.261.01 при Тамбовском государственном университете им. Г.Р. Державина по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, 6, зал заседаний диссертационного совета.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Тамбовского государственного университета им. Г.Р. Державина и на официальном сайте Ссыка на домен более не работаетp>

Автореферат разослан 30 сентября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность. Прошедшие два десятилетия являются уникальным периодом в истории России: произошла трансформация экономики, сформировались новые общественные отношения, новые институты. Рыночная организация экономики потребовала адекватных механизмов воспроизводственного процесса, в частности становления рыночной инфраструктуры. На современном этапе развития мирового! хозяйства существенно повышается роль инфраструктуры как фактора, определяющего развитие всей экономики.

Возросший интерес к проблемам исследуемого объекта объясняется следующими причинами: инфраструктура занимает существенное место в воспроизводственном процессе в результате использования значительной части капитальных вложений и трудовых ресурсов; способствует дальнейшему углублению общественного и. международного разделения труда, усилению интеграционных процессов в мировом хозяйстве, что повышает нагрузку на базовые отрасли экономики. Инфраструктура призвана обеспечивать функционирование расширяющихся отраслей общественного производства, создавать необходимые условия для развития перспективных общественных и межгосударственных отношений.

Современный этап развития России характеризуется формированием новых экономических отношений на рынке земли, что определяет необходимость разработки путей и методов обеспечения эффективности его функционирования.

Практика развитых индустриальных и развивающихся стран свидетельствует, что эффективная инфраструктура поддерживает деятельность рынков, делает их работоспособными. Это касается всех рынкоз, в том числе и рынка земли.

Актуальность исследования инфраструктуры рынка земли обусловлена беспрецедентными масштабами его становления и развития в современной экономике России: появились новые элементы инфраструктуры, существующие институты напонились новым содержанием. Широкомасштабные реформы, проведенные в десятках стран всех регионов мира в сфере земельных отношений, в значительной мере базировались на идее ускорения экономического развития путем развитая инфраструктуры рынка.

В центре государственной политики на данном этапе дожен стоять комплекс мер, направленных на формирование действенной инфраструктуры рынка земли, создание условий для его рационального функционирования, способствующего свободному движению земли, не противоречащем)' национально-государственным интересам.

Степень разработанности проблемы.

Вопросам развития рынка земли уделяется достаточное внимание как российскими, так и зарубежными учеными. Проблемы использования земли как производственного ресурса были подняты еще в трудах Ф. Кенэ. В классической и марксистской политической экономии А. Смит, и Д. Рикардо, Дж.С. Миль, а также К. Маркс и Ф.Энгельс уделяли достаточно внимание проблемам рентных отношений на рынке земли.

В России вопросам обеспечения развития рынка земли уделяли внимание такие ученые как Антонова В.П., Витте С.Ю., Кондратьев Н.Д., Лойко П.Ф. Макаров Н.П., Столыпин П.А., Туган-Барановский М.И., Чаянов A.B., Челинцев А.Н. и другие. Однако в трудах данных авторов большее внимание уделено оценке земли как инструменту совершенствования земельных отношений.

Понятие линфраструктура рынка земли в западной литературе не употребляется. Видимо, это связано с отсутствием необходимости разграничить деятельность основных участников рынка и вспомогательных, обслуживающих элементов. В российской экономической литературе проблемами совершенствования инфраструктуры рынка земли занимаются Голубева С.С., Гуревич Я.А., Журавлева Г.П., Козельская И.Н., Мордовченков Н.В. и другие.

Вопросам изучения методических основ формирования рыночной инфраструктуры в разное время были посвящены труды следующих отечественных исследователей: Бернвальда А.Р., Иванова М.А., Краснопольского Б.Х., Меркушевой JI.A., Орешина В.П., Федько В.П., Федько Н.Г. и др. Конкретные рынки исследуют Ибрагимов J1.A. (инфраструктура товарного рынка), Гово-рин A.A. (инфраструктура современного предпринимательства), Иванова Т.Б., Колотов Ю.О., Манакова Т.А., Сартыков С.П., Золотев Ю.В. (финансовая инфраструктура), Мельникова Е.И., Сапир Е.В. (инфраструктура рынка ценных бумаг).

Вместе с тем, теория функционирования инфраструктуры рынка земли носит во многом фрагментарный характер, многие положения достаточно спорны. Комплексных исследований по вопросам совершенствования инфраструктуры рынка земли фактически нет. Дискуссионными и недостаточно теоретически проработанными остаются проблемы выделения общих сущностных черт, объединяющих посредников во всех сегментах рынка земли. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в развитии теории инфраструктуры применительно к рынку земли и разработке направлений ее совершенствования, обеспечивающих повышение эффективности функционирования рынка земли в России.

В соответствии с целью исследования в работе решаются следующее задачи:

в уточить содержание и сущностные характеристики рынка земли;

раскрыть роль инфраструктуры в развитии рынка земли на современном этапе;

Х предложить авторскую структурную типологизацию элементов инфраструктуры рынка земли;

в оценить современные тенденции функционирования рынка земли на современном этапе;

Х сформулировать направления совершенствования инфраструктуры рынка земли в России.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений на рынке зелии между субъектами инфраструктуры, с одной стороны, и субъектами на стороне спроса и предложения на рынке земли, с другой.

В качестве объекта исследования выступает инфраструктура рынка земли, функционирующего в рыночной экономике.

Содержание диссертационного исследования соответствует пунктам 1.1. Политическая экономия (теория хозяйственного механизма); 1.2. Микроэкономическая теория (теория организации рынков) специальности 08.00.01 - Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК РФ.

Теоретические и методологические основы исследования. Теоретической основной диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области исследования инфраструктуры рынка земли.

Методологическую основу диссертационной работы составляет, системный и интеграционный подходы к разработке теоретических и практических направлений совершенствования инфраструктуры рынка земли; общеэкономический анализ, сочетание исторического, логического и эволюционного подходов, метод восхождения от абстрактного к конкретному, методы сравнительного анализа, а также приемы и инструменты, опирающиеся на совокупность научных принципов и методов познания.

Информационной основой исследования послужили законодательные и нормативные акты, справочные материалы официальных органов управления РФ, данные периодической печати, социологические исследования применительно к основным субъектам рынка земли и его инфраструктуры.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений и разработке направлений развития рынка земли в России на основе совершенствования составляющих его инфраструктуры:

1. Дана авторская трактовка рынка земли как системы, представляющей собой: 1) механизм взаимодействия продавцов и покупателей земли по поводу установления равновесной цены на землю; 2) область действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования земельных участков; 3) экономическую сферу осуществления сделок с землей.

2. Уточнено содержание категории линфраструктура рынка земли. В авторском понимании это - механизм посредничества, призванный обеспечить взаимосвязи между элементами рынка земли и определенным образом их упорядочить их за счет создания условий, при которых элементы инфраструктуры рынка земли, выступая как совокупность организационно-правовых форм, различных институтов, организаций, обслуживающих рынок земли, обеспечат повышение эффективности его функционирования. Данная трактовка обосновывает совершенствование инфраструктуры рынка земли как необходимое условие его развития.

3. Разработана классификация элементов структуры инфраструктуры рынка земли: институты общего назначения (информационные, консатинговые, юридические, аудиторские и другие) и специальные институты (федеральные и региональные ведомства; брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками; консатинговые компании; оценщики; финансисты; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на земельном рынке; образовательные учреждения; страховщики; участники фондового рынка, девелопе-ры и редевелоперы; управляющие недвижимостью; негосударственные профессиональные объединения рынка земли).

4. Выявлены основные тенденции развития инфраструктуры рынка земли: неравномерность становления различных групп институтов рыночной инфраструктуры, деформированность инфраструктуры в региональном разрезе, стремление к ограничению конкуренции; отсутствие рыночной информации о процедуре оформления сделок; дороговизна оформления и трудность осуществления сделок с землей.

5. Предложены приоритетные направления совершенствования инфраструктуры рынка земли, реализация которых обеспечит развитие самого рынка земли: совершенствование организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли; развитие финансовой и информационной подсистемы инфраструктуры рынка земли.

Теоретическая и практическая значимость работы. Настоящая диссертация способствует развитию как общей экономической теории, так и теории организации рынков факторов производства. Теоретические выводы могут быть использованы для комплексных разработок в области развития современных форм управления инфраструктурой рынка земли, становления эффективной сети посреднических организаций.

Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов: Экономическая теория, Микроэкономика, Макроэкономика в вузах России.

Выдвинутые в результате проведенного исследования положения и выводы имеют практическое значение для определения направлений и путей повышения эффективности функционирования и развития инфраструктуры рынка земли России.

Апробация результатов диссертационного исследования. Основные положения и результаты исследования были изложены в научных сообщениях, получили положительную оценку на научных конференциях разного уровня и были опубликованы.

Теоретические положения, касающиеся уточнения сущности и содержания рынка земли, структуры инфраструктуры рынка земли, используются в процессе преподавания дисциплин: Экономическая теория, Микроэкономика, Экономика отраслевых рынков в Тамбовском государственном университете им. Г.Р. Державина, что подтверждено справкой о внедрении.

Практические рекомендации, обеспечивающие развитие рынка земли на основе совершенствования его инфраструктуры используются в деятельности Администрации Тамбовской области, что подтверждено документально.

Публикации. Основные результаты исследования опубликованы в 7 работах, общим объемом 3,4 п.л. (авт. объем - 3,4 п.л.), в том числе в 2 статьях (авт. объемом 0,7 п.л.) в научных изданиях, рекомендованных ВАК России.

Структура диссертации. Структура работы обусловлена поставленными целями, задачами и логикой исследования. Диссертация изложена на 185 страницах, она включает две главы, шесть параграфов, введение, заключение, список литературы. Диссертационная работа содержит 18 таблиц, 11 рисунков и имеет следующую структуру:

Глава 1. Экономическое содержание инфраструктуры рынка земли

1.1. Сущностные характеристики рынка земли

1.2. Рынок земли: роль совершенствования инфраструктуры

1.3. Инфраструктура рынка земли: структура и тенденции функционирования на современном этапе

Глава 2. Направления совершенствования инфраструктуры рынка земли России

2.1. Совершенствование организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли

2.2. Развитие финансовых элементов инфраструктуры рынка земли

2.3. Формирование информационных элементов инфраструктуры рынка земли

ОС НОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

Во-первых, уточнено содержание и сущностные характеристики рынка земли.

Одной из составных частей рынка факторов производства является рынок земли. Сущность рынка земли, с точки зрения автора исследования, заключается в совокупности конкретных экономических отношений между всеми субъектами экономики по поводу движения земли как фактора производства с целью максимизации личного дохода.

Земля является первичным фактором производства, и никакой продукт без нее не производится, в связи с чем она в условиях рыночной экономике становится предметом рыночного обращения.

По своей природе собственность на землю носит чисто общественный характер. Переходя в рыночных условиях под контроль или в собственность капитала, земля и ее ресурсы обеспечивают последнему практически абсолютную власть над экономической системой.

Под рынком земли следует понимать область действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования земельных участков. Обобщенно рынок земли можно характеризовать как экономическую сферу осуществления сделок с землей.

Рынок земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: объекты и субъекты рынка (табл. I)1, спрос, предложение, цену и инфраструктуру.

В настоящее время рынок земли в РФ находится в стадии становления и развития. Необходимые условия функционирования рынка земли состоят в следующем:

- наличие частной собственности на землю. Если в обществе субъекты хозяйственной деятельности не наделены правами собственности, то рынок существовать не может;

- наличие развитой рыночной инфраструктуры, понимаемой как совокупность институтов, систем, обслуживающих рынок земли и выпоняющих определенные функции по обеспечению нормального режима его функционирования. Все эти элементы облегчают участникам рыночных отношений реализацию их интересов,

' Составлено на основе исследований Мальцева К.В.

организационно оформляют рыночные отношения, облегчают осуществление сделок на рынке земли;

- наличие у каждого участника информации о рынке (о цене земли, ставках арендной платы, спросе и предложении и т.д.), хотя эта информация распределяется ассиметрично и имеет разную степень доступности для разных субъектов рынка.

Таблица 1

Элементы рынка земли

Объекты рынка земли Виды прав

Форма собственности

Категория земель

Земельные угодья

Местоположение

Размер участка

Виды использования

Качество земель

Субъект рынка земли Передающий определенный объем прав собственности

Субъект, передающие права собственности

Юридический статус

Категория участника

Органы государственной власти

Профессиональные участники рынка

Мотивация

Виды сделок

Процесс оценки и купли-продажи земельных участков отражает массу противоречий, имеющихся в реальной жизни. Однако, спрос на землю в России достаточно велик, необходимые источники для удовлетворения спроса имеются, необходимы лишь механизмы, облегчающие взаимодействие субъектов на стороне спроса и на стороне предложения. Таким механизмом является развитая инфраструктура рынка земли.

Во-вторых, раскрыта необходимость совершенствования инфраструктуры в целях развития рынка земли и предложено ее авторское определение.

Понятие рыночная инфраструктура было введено в экономическую теорию в связи с коренными преобразованиями экономических отношений в стране.

Впервые термин инфраструктура был использован в экономическом анализе для обозначения объектов и сооружений, обеспечи-

вающкх нормальную деятельность вооруженных сил (начало XX в.). В современном экономическом словаре инфраструктура рассматривается как совокупность отраслей, предприятий и организаций, входящих в эти отрасли, видов их деятельности, призванных обеспечивать, создавать условия для нормального функционирования производства и обращения товаров, а также жизнедеятельности людей. В инфраструктуру включают дороги, связь, транспорт, складское хозяйство, внешнее энергоснабжение, водоснабжение .

Таким образом, инфраструктура, на наш взгляд, характеризуется используемыми ресурсами - основными фондами и затратами труда, а сфера услуг - всеми количественными и качественными показателями деятельности, ее характеризующими.

Анализ многочисленных определений сущности инфраструктуры позволяет сделать вывод о том, что она является необходимым условием для размещения и функционирования всего общественного производства и нормальной жизнедеятельности людей. Однако такое определение, будучи верным в своей основе, в то же время недостаточно поно для характеристики инфраструктуры как сферы экономики. Во-первых, из многих определений трудно установить, какой круг отраслей, единых по своему функциональному назначению, включает инфраструктура; во-вторых, отнесение к инфраструктуре вспомогательных и допонительных отраслей производства затрудняет разграничение самого производства и инфраструктуры, так как из этих определений сложно выделить вспомогательные и допонительные отрасли. Дать определение понятию линфраструктура достаточно сложно еще и потому, что она зависит от конкретного объекта изучения, технологии его функционирования и степени влияния других объектов.

В целом, рыночная инфраструктура с точки зрения своего происхождения, или природы, есть не что иное, как институционализированная трансакция.

Продуктом инфраструктуры является посредническая услуга.

Целесообразно выделять две основные функции инфраструктуры рыночного типа (или рыночной инфраструктуры в широком смысле), обусловленные природой рыночной экономики:

1 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь - 2-е изд., исп, - М.: ИНФРА-М, 1998. - 479 с.

а) обеспечение бесперебойного функционирования хозяйственных взаимосвязей и взаимодействия субъектов рыночной экономики;

б) регулирование движения товарно-денежных потоков.

Таким образом, экономическая инфраструктура рынка оказывает существенное влияние на функционирование экономической системы в целом. А поскольку рынок земли является составной частью рынка факторов производства, постольку имеет смысл выделять инфраструктуру рынка земли как его подсистемы.

Инфраструктура рынка земли - это совокупность организационно-правовых форм, различных институтов, организаций, обслуживающих рынок земли и обеспечивающих его функционирование. Чем более развита инфраструктура и чем больше на рынке разнообразных институтов, а также чем разнообразнее условия сделок на рынке земли, тем более он развит. Благодаря наличию инфраструктуры деловые взаимоотношения субъектов рынка земли ведутся на целенаправленной основе.

Современные экономисты3, подробно рассматривая конкретные функции отдельных элементов рыночной инфраструктуры, подчеркивают следующие общие функции инфраструктурных элементов: облегчение участникам деловых отношений реализации своих интересов, повышение оперативности и эффективности работы субъектов экономики. В диссертации функции инфраструктуры рынка земли расширены до следующих:

Х участие в саморегуляции рынка земли путем выравнивания цены земли;

Х минимизация риска, перераспределение риска, снижение неопределенности рыночной среды;

Х оказание соответствующих услуг субъектам рынка земли:

Х содействие субъектам рынка земли в реализации их экономических интересов;

Х организационное оформление коммерческо-хозяйственных отношений деловых партнеров;

Х обеспечение юридического, финансового, страхового, контрольного обслуживания;

3 Д. Смирнов, В. Максимова и др.

Х изучение конъюнктуры рынка, конкурентов, посредников, потребителей;

Х посредничество в получении кредитов, налаживание деловых СЕязей;

Х информационное обеспечение, использование возможностей компьютерных сетей, средств связи.

Следует отметить, что в экономике четко прослеживается наличие прямых и обратных связей между рынком земли и его инфраструктурой. Инфраструктура рынка земли не может существовать без рынка земли (это прямая связь), и ранее мы говорили о том, что рынок земли теоретически может существовать без инфраструктуры, однако есть точная уверенность, что в этом случае это будет неэффективный рынок. Степень развития инфраструктуры рынка земли влияет на степень развития рынка земли.

В-третьих, предложена авторская классификация элементов структуры инфраструктуры рынка земли.

Рыночная инфраструктура включает в себя большое количество элементов, которые тесно связаны между собой и в совокупности играют важную роль в экономике. Состав отраслей инфраструктуры характеризуется определенной гибкостью, зависит от уровня территориального образования, специфических особенностей.

Разные исследователи выделяют в инфраструктуре рынка земли разные элементы, то сужая, то непомерно расширяя ее. Самый обширный перечень элементов инфраструктуры рынков, в том числе и рынка земли, дается в монографии Ибрагимова Л.А. К ним относятся не только финансовые, информационные, юридические организации, но и контролирующие организации, транспортная система, система связи, топливно-энергетический комплекс и др.4

В диссертации представлена авторская классификация элементов инфраструктуры рынка земли, которая включает себя две группы институтов - институты общего назначения и специальные институты (рис. 1).

4 См.: Ибрагимов Л.А. Инфраструктура товарного рынка. М., 2001.

1) федеральные и региональные ведомства, с которыми покупателям земли приходится взаимодействовать в ходе различных операций с недвижимостью;

2) брокеры, оказывающие услуга продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками;

3) консатинговые компании, занимающиеся наряду с консультациями вопросами повышения эффективности сделок на рынке земли;

4) оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости земельных участхов;

5) финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на земельном рынке;

6) девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости;

7) редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

8) управляющие недвижимостью;

9) агентства недвижимости;

10) юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций из земельном рынке;

И) образовательные учреждения, готовящие специалистов в области землеустройства; 12) негосударственные профессиональные объединения рынка земли.

Рис. 1. Основные элементы инфраструктуры рынка земли

Деятельность институтов общего назначения обычно сводится к выпонению той или иной функции на всех рынках. Все эти организации созданы для удовлетворения потребностей всех рынков, организованной системы, отражающей спрос и предложение. На рынке земли субъектами институтов общего назначения выступают:

- аналитики, занимающиеся исследованием земельного рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

1) информационные организации (специальные рекламные агентства, информационные центры и агентства средств массовой информации);

2) организации по оказанию услуг (консатинговые фирмы, юридические организации, аудиторские компании);

3) организации по трудовому обеспечению (службы занятости, учебные заведения по профессиональному обучению, службы по переподготовке и повышению квалификации кадров);

4) нотариальные конторы.

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике земельного рынка и рынка недвижимости в целом;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.

Институты специального назначения в отличие от институтов общего назначения функционируют только в сфере земельного рынка; и служат для обеспечения его бесперебойного функционирования.

В-четвертых, оценены современные тенденции функционирования рынка земли на современном этапе.

Объективно для развития инфраструктуры рынка земли в России сложились следующие условия:

1) низкий спрос на земли сельскохозяйственного использования. Размеры земельных площадей хозяйств сложились много лет назад и не всегда отражают удовлетворенный спрос именно на площадь та кого размера. Спрос на землю и соответственно возможности ее оборота различаются по регионам и по типам хозяйств;

2) отсутствие рыночной информации и незнание процедур оформления сделок. При оформлении сделок граждане и организации стакиваются с рядом трудностей, среди которых - отсутствие информации и незнание самих процедур сделок, дороговизна их оформления и условия осуществления, невозможность получения информации о точном размере земельного налога, условиях продажи и аренды земли. Сложность в том, что поскольку нет сложившихся рыночных цен, то до сих пор при сдеках с землей применяются квазирыночные цены: кадастровые, нормативные или так называемые рыночные5, даже этих расчетных цен или правил их формирования нет в открытом доступе;

3) дороговизна оформления и трудность осуществления сделок. Сформулированную зкспертно проблему дороговизны оформления сделок и трудностей их осуществления подтвердили данные

5 По методическим рекомендациям Минимущества РФ, рыночная цена участка земель сельскохозяйственного назначения определяется методом либо сравнения продаж (которых, как правило, нет), либо капитализации земельной ренты подобно расчету кадастровой цены

опроса фермерских хозяйств Ростовской области, поскольку именно они наиболее активно привлекают землю: с этим стокнулись или знают, что стокнутся, большинство опрошенных;

4) изъятие земель из сельскохозяйственного оборота как ограничение рынка земель сельскохозяйственного назначения в будущем и стимул оборота в настоящем. Данное ограничение (стимул) характерно для пригородов крупных городов, мест, привлекательных для размещения несельскохозяйственных объектов. Сельскохозяйственные угодья декларативно находятся под защитой государства, но нет реального механизма защиты земель от изъятия из сельскохозяйственного производства. Многие лица приобретают земли не для занятия на них сельским хозяйством.

Тенденции развития рынка земли получают свое институциональное оформление, посредством формирования институциональной инфраструктуры. Целями создания институтов на рынках производственных ресурсов, каковым является и рынок земли, являются:

1) усиление рыночной власти конкретных собственников;

2) воздействие на цены ресурсов;

3) перераспределение доходов собственников;

4) перераспределение самих ресурсов по сферам их использования;

5) передел собственности на те или иные группы ресурсов.

В диссертации выявлены основные недостатки земельной политики осуществляемой до настоящего времени.

Первый заключася в том, что до последнего времени она не выделялась в качестве самостоятельного направления, а реализо-вывалась в рамках общих механизмов регулирования земельных отношений и оборота объектов недвижимости. Этим занималось Министерство экономического развития Российской Федерации.

Второй недостаток - это многочисленность, несостыковка, противоречивость норм законодательства, пробелы в них в части и регулирования оборота земельных долей, и защиты земель сель-скохозяйтвенного назначения от нецелевого, нерационального использования, охраны особо ценных угодий, а также низкая информированность сельских жителей о своих земельных правах, чем нередко пользуются рейдеры.

Третий недостаток заключася в том, что мало внимания уделялось землеустройству, как основному инструменту управления

земельными ресурсами. Обсуждася даже вопрос о замене термина землеустройство категорией межевание.

Четвертым недостатком послужило недостаточное развитие современных методов мониторинга и контроля использования земель. Оперативная спутниковая информация о состоянии сельхозугодий имеется только по 38 субъектам Российской Федерации, а планово-картографические материалы на 80% устарели. Невелики и масштабы мелиоративных работ. Мелиорированные земли занимают в России всего 8% площади пашни, в то время как в Великобритании - 80, в Китае - 55, в США-39%6.

В целом можно утверждать, что за годы социально-экономических преобразований, сопровождавшихся бесконечным административным реформированием, в Российской Федерации, располагающей крупнейшим среди государств мира фондом земель сельскохозяйственного назначения, в системе испонительной власти не создан орган ответственный за учет, контроль и использование земельных ресурсов. С начала 1990-х годов происходило свертывание работ по землеустройству, землеустроительному проектированию, крайне необходимому не только для нормального оборота сельхозугодий, но и разработки планов устойчивого развития сельских территорий, а также градостроительной практики.

В-пятых, сформулированы направления совершенствования инфраструктуры рынка земли в России.

В диссертации предложен комплекс организационно-экономических мер, реализация которых обеспечит развитие рынка земли. Всю совокупность данных мер целесообразно сгруппировать следующим образом:

Совершенствование организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли.

Организационно-методическое руководство работами по учету, регистрации земель и контролю за использованием осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству, который в пределах своей компетенции имеет право:

- обследовать земельные участки и в необходимых случаях составлять акт о результатах обследования с обязательным участи-

6 Совершенствовать земельные отношения // Экономика сельского хозяйства Рос-сни. - 2С09. - №2. С. 48.

ем представителей администрации соответствующего предприятия, учреждения, организации;

- требовать от собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов предоставления сведений и документов, необходимых для решения вопросов, относящихся к компетенции органов комитета;

- давать собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам указания по вопросам использования земельных участков в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены;

- контролировать проведение несельскохозяйственными предприятиями, учреждениями и организациями мероприятий по предотвращению загрязнения земель отходами, иной порчи земель при строительстве, проведении изыскательских и других работ;

- получать необходимую информацию от собственников земли, землевладельцев и землепользователей для ведения государственного земельного кадастра.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2007 года № 590 установлено, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы только организуют проведение государственной кадастровой оценки земель. Для выпонения соответствующих работ дожны привлекаться оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями Федерального закона О размещении заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. Ранее предусматривалось, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в его ведении предприятиями и организациями.

Таким образом, в целях развития организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли наиболее перспективными представляются следующие меры:

- существенная переработка действующего закона о землеустройстве с выделением двух основных видов землеустройства: государственное (по решению и за счет государства) и инициативное (по решению и на средства правообладателей и их объединений);

- формирование государственного заказа на проведение крупных землеустроительных проектов, непривлекательных для частного бизнеса;

- субсидирование из муниципального бюджета часть затрат по землеустройству.

Развитие финансовой подсистемы инфраструктуры рынка земли.

Развитие системы земельно-ипотечного кредитования в России началось с принятием национального проекта по развитию АПК. Одно из направлений федеральной программы - Стимулирование развития малых форм хозяйствования - предусматривает развитие (создание) кредитования под залог земельных участков. Новый механизм призван расширить ресурсную базу сельхозпроизводителей и таким образом облегчить им доступ к догосрочному финансированию. Сельхозпроизводителям требуются большие суммы, а залоговой базы не хватает. Земля - это допонительный, а для некоторых и единственный актив. С принятием национального проекта был урегулирован ряд правовых вопросов. В частности, после внесения поправок в закон Об ипотеке (залоге недвижимости) сельскохозяйственные земли были исключены из перечня земель, не подлежащих ипотеке.

Кадастровая и рыночная стоимости участка могут существенно отличаться. Например, в дотационных регионах, где нет сделок купли-продажи, рыночная стоимость может оказаться в разы ниже. Понятно, что в этом случае банку невыгодно принимать объект по завышенной стоимости в качестве залога. Основная сложность оценщика в рамках такой работы - поиск сделок/предложений сопоставимых объектов, так как для банка главный вопрос - ликвидность объекта, возможность его продать на рынке по указанной в отчете стоимости. То есть банки всегда отдают предпочтение сравнительному подходу. Получается, что даже если с точки зрения доходов стоимость земельного участка больше, чем стоимость, полученная методом сравнения продаж, итоговая стоимость в большей степени будет основана на результатах сравнения, то есть она ниже, чем текущая оценка потенциальных доходов.

Сейчас механизм передачи участков в качестве залога банкам разрабатывается в соответствии с федеральным законом № 161. Сбербанк рассматривает пилотный проект, на примере которого

будут отработаны процедуры оценки земель и реализации права собственности7.

Создание организационной структуры системы Российского государственного земельного банка (республиканские, региональные, районные и городские конторы, компьютерное обеспечение, связь, кадры) было бы целесообразно провести в два этапа, на первом этапе придав функции земельного банка нескольким заслуживающим доверия коммерческим банкам, ориентируясь при этом на использование их инфраструктуры и кадров. На втором этапе целесообразно создать систему специализированного Российского государственного земельного банка с привлечением и других банков.

Российский земельный банк позволит решить следующие задачи:

Х повышение эффективности государственного земельного кадастра и контроля над целевым использованием, охраной и улучшением земель.

Х монетизация земли, то есть процесс вовлечения земли в рыночный оборот, превращения ее в реальный актив, обладающий ценностными и стоимостными характеристиками.

Х перераспределение земли от неэффективных к эффективным собственникам, желающим и способным работать, но не обладающим финансовыми ресурсами.

Х повышение обеспеченности сельского хозяйства кредитными ресурсами как импульс для его развития.

Х развитие рынка ипотечных ценных бумаг, как части российского рынка капиталов.

Таким образом, развитие финансовой подсистемы инфраструктуры рынка земли может осуществляться посредством следующих мероприятий:

- запуск в действие механизма ипотечного кредитования, основанного на залоговых отношениях;

- обеспечение легитимности залоговых операций посредством создания Российской земельной биржи и Российского земельного (межевого) суда;

- адаптация моделей земельной ипотеки (одноуровневая и двухуровневая) к российской действительности;

' Ссыка на домен более не работаетp>

- разработка банками программ кредитования для различных категорий клиентов: личных подсобных хозяйств, крестьянских (фермерских) хозяйств и иных объектов малого и среднего предпринимательства в АПК, корпоративных сельхозпредприятий, объектов инфраструктуры и др;

- формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства, создания кредитных ресурсов за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, а также средств российских и иностранных инвесторов;

- создание институтов колективных инвесторов - фондов недвижимости, ПИФов, девелоперских земельных фондов.

Формирование информационных элементов инфраструктуры рынка земли.

Основными факторами, сдерживающими оборот земель, являются: его неразвитая инфраструктура; несовершенство механизмов формирования земельных участков, их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав; неурегулированность отношений собственности, возникших при приватизации земель; отсутствие эффективной системы управления земельными ресурсами, контроля за использованием и охраной земельных угодий.

В рамках информационного обеспечения рынка земли и другой недвижимости осуществляются: создание баз данных государственной системы регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними, а также государственного кадастра недвижимости, объединяющего данные о земле и другом недвижимом имуществе; внедрение и обязательное использование всеми участниками рынка земли и другой недвижимости и государственными органами единых общероссийских стандартов и параметров программно-технических комплексов, форматов обмена данными, классификаторов, технологических процедур; расширение доступа граждан Российской Федерации и юридических лиц к информации об объектах недвижимости и о правах на них; создание информационной базы о земельных участках и другой недвижимости с использованием современных технологий, а также организация защиты информации и баз данных.

Таким образом, для формирования информационной подсистемы инфраструктуры рынка земли следует провести следующие мероприятия:

- ускорение создания баз данных государственной системы регистрации прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ними, государственного кадастра недвижимости, объединяющего данные о земле и другом недвижимом имуществе; внедрение и обязательное использование всеми участниками рынка земли и другой недвижимости и государственными органами единых общероссийских стандартов и параметров программно-технических комплексов, форматов обмена данными, классификаторов, технологических процедур; расширение доступа к информации об объектах недвижимости и о правах на них; создание информационной базы о земельных участках и другой недвижимости с использованием современных технологий, организация защиты информации и баз данных;

- введение в практику расчета индекса открытости (прозрачности) рынка земли, описывающего процентное соотношение публичных заявлений о сдеках к общему объёму объявлений о сдеках с землёй в публичных источниках региона;

- совершенствование инфраструктуры пространственных данных (создание и развитие опорных межевых сетей, создание цифровой картографической основы кадастра объектов недвижимости, снятие избыточной ограничений в сфере геодезической и картографической деятельности);

- установление системы государственного мониторинга земель;

- активизация работы компаний, страхующих от рисков и защищающих интересы субъектов в сфере землепользования, в частности, при купле-продаже земельного участка, при владении и пользовании на правах собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, при передаче земельного участка в залог (ипотеку), при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Комплексная реализация предложенных направлений позволит сформировать инфраструктуру, обеспечивающую развитие рынка земли в России на современном этапе.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1 Жиденко A.A. Специфика развития инфраструктуры рын-каьземли в России / A.A. Жиденко // Вестн. Тамб. ун-та. Сер.: Гуманитарные науки. Вып. 6 (74). Тамбов, 2009. - 0,3 п.л.

2. Жиденко A.A. Развитие финансовой подсистемы инфраструктуры рынка земли / A.A. Жиденко // Вестн. Тамб. ун-та. Сер.: Гуманитарные науки. Вып. 7 (75), Тамбов, 2009. - 0,4 п.л.

Прочие публикации по теме диссертационного исследования:

1, Жиденко A.A. К вопросу о развитии законодательства, регулирующего процедуру несостоятельности (банкротства) в России / A.A. Жиденко // Социально-экономическое развитие современного общества в условиях реформ: мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. -Саратов: изд-во Научная книга, 2008. 0,4 п.л.

2, Жиденко A.A. Сущность и функции инфраструктуры рынка земли / A.A. Жиденко // Общество в эпоху перемен: формирование новых социально-экономических отношений: мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. - Саратов: изд-во Научная книга, 2008.0,5 п.л.

3, Жиденко A.A. Развитие организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли / A.A. Жиденко // Экономика. Социология. Право Вып. 7. - Саратов: изд-во СГСЭУ, 2009.0,8 п.л.

4, Жиденко A.A. Социально-экономическое содержание и механизм функционирования рынка земли в современных условиях/ A.A. Жиденко // Влияние социально-экономических кризисов на развитие процесса глобализации мировой экономики: Мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. - Саратов: изд-во Научная книга, 2009. 0,35 п.л.

5, Жиденко A.A. Основные направления развития инфраструктуры рынка земли / A.A. Жиденко // Экономический и социально-философский потенциал современного общества: возможности, тенденции, перспективы развития: Мат-лы Междунар. науч.-практ. конф. - Саратов: изд-во Научная книга, 2009. 0,35 п.л.

Подписало в печать 29.09.2009 г. Формат 60x84/16. Объем 1,34 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 1597. Бесплатно. 392008, Тамбов, ул. Советская, 190г. Издательский дом ТГУ имени Г.Р. Державина.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Жиденко, Александр Анатольевич

Введение.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА ЗЕМЛИ

1.1. Сущностные характеристики рынка земли.

1.2. Рынок земли: роль совершенствования инфраструктуры.

1.3. Инфраструктура рынка земли: структура и тенденции функционирования на современном этапе.

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА ЗЕМЛИ РОССИИ

2.1. Совершенствование организационно-правовых элементов инфраструктуры рынка земли.

2.2. Развитие финансовых элементов инфраструктуры рынка земли

2.3. Формирование информационных элементов инфраструктуры рынка земли.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Направления развития инфраструктуры рынка земли"

Прошедшие два десятилетия являются уникальным периодом в истории России: произошла трансформация экономики, сформировались новые общественные отношения, новые институты. Рыночная организация экономики потребовала адекватных механизмов воспроизводственного процесса, в частности становления рыночной инфраструктуры. На современном этапе развития мирового хозяйства существенно повышается роль инфраструктуры как фактора, определяющего развитие всей экономики.

Возросший интерес к проблемам исследуемого объекта объясняется следующими причинами: инфраструктура занимает существенное место в воспроизводственном процессе в результате использования значительной части капитальных вложений и трудовых ресурсов; способствует дальнейшему углублению общественного и международного разделения труда, усилению интеграционных процессов в мировом хозяйстве, что повышает нагрузку на базовые отрасли экономики. Инфраструктура призвана обеспечивать функционирование расширяющихся отраслей общественного производства, создавать необходимые условия для развития перспективных общественных и межгосударственных отношений.

Современный этап развития России характеризуется формированием новых экономических отношений на рынке земли, что определяет необходимость разработки путей и методов обеспечения эффективности его функционирования.

Практика развитых индустриальных и развивающихся стран свидетельствует, что эффективная инфраструктура поддерживает деятельность рынков, делает их работоспособными. Это касается всех рынков, в том числе и рынка земли.

Актуальность исследования инфраструктуры рынка земли обусловлена беспрецедентными масштабами его становления и развития в современной экономике России: появились новые элементы инфраструктуры, существующие институты напонились новым содержанием. Широкомасштабные реформы, проведенные в десятках стран всех регионов мира в сфере земельных отношений, в значительной мере базировались на идее ускорения экономического развития путем развития инфраструктуры рынка.

В центре государственной политики на данном этапе дожен стоять комплекс мер, направленных на формирование действенной инфраструктуры рынка земли, создание условий для его рационального функционирования, способствующего свободному движению земли, не противоречащему национально-государственным интересам.

Степень разработанности проблемы.

Вопросам развития рынка земли уделяется достаточное внимание как российскими, так и зарубежными учеными. Проблемы использования земли как производственного ресурса были подняты еще в трудах Ф. Кенэ. В классической и марксистской политической экономии А. Смит, и Д. Рикардо, Дж.С. Миль, а также К. Маркс и Ф.Энгельс уделяли достаточно внимание проблемам рентных отношений на рынке земли.

В России вопросам обеспечения развития рынка земли уделяли внимание такие ученые как Антонова В.П., Витте С.Ю., Кондратьев Н.Д., Лойко П.Ф. Макаров Н.П., Столыпин П.А., Туган-Барановский М.И., Чаянов A.B., Челинцев А.Н. и другие. Однако в трудах данных авторов большее внимание уделено оценке земли как инструменту совершенствования земельных отношений.

Понятие линфраструктура рынка земли в западной литературе не употребляется. Видимо, это связано с отсутствием необходимости разграничить деятельность основных участников рынка и вспомогательных, обслуживающих элементов. В российской экономической литературе проблемами совершенствования инфраструктуры рынка земли занимаются Голубева С.С., Гуре-вич Я.А., Журавлева Г.П., Козельская И.Н., Мордовченков Н.В. и другие.

Вопросам изучения методических основ формирования рыночной инфраструктуры в разное время были посвящены труды следующих отечественных исследователей: Бернвальда А.Р., Иванова М.А., Краснопольского Б.Х., Меркушевой JI.A., Орешина В.П., Федько В.П., Федько Н.Г. и др. Конкретные рынки исследуют Ибрагимов JI.A. (инфраструктура товарного рынка), Говорин A.A. (инфраструктура современного предпринимательства), Иванова Т.Б., Колотов Ю.О., Манакова Т.А., Сартыков С.П., Золотов Ю.В. (финансовая инфраструктура), Мельникова Е.И., Сапир Е.В. (инфраструктура рынка ценных бумаг).

Вместе с тем, теория функционирования инфраструктуры рынка земли носит во многом фрагментарный характер, многие положения достаточно спорны. Комплексных исследований по вопросам совершенствования инфраструктуры рынка земли фактически нет. Дискуссионными и недостаточно теоретически проработанными остаются проблемы выделения общих сущностных черт, объединяющих посредников во всех сегментах рынка земли. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в развитии теории инфраструктуры применительно к рынку земли и разработке направлений ее совершенствования, обеспечивающих повышение эффективности функционирования рынка земли в России.

В соответствии с целью исследования в работе решаются следующие задачи:

- уточить содержание и сущностные характеристики рынка земли;

- раскрыть роль инфраструктуры в развитии рынка земли на современном этапе;

- предложить авторскую структурную типологизацию элементов инфраструктуры рынка земли;

- оценить современные тенденции функционирования рынка земли на современном этапе;

- сформулировать направления совершенствования инфраструктуры рынка земли в России.

Предмет и объект исследования.

Предметом исследования является совокупность экономических отношений на рынке земли между субъектами инфраструктуры, с одной стороны, и субъектами на стороне спроса и предложения на рынке земли, с другой.

В качестве объекта исследования выступает инфраструктура рынка земли, функционирующего в рыночной экономике.

Содержание диссертационного исследования соответствует пунктам 1.1. Политическая экономия (теория хозяйственного механизма); 1.2. Микроэкономическая теория (теория организации рынков) специальности 08.00.01 - Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК РФ.

Теоретические и методологические основы исследования. Теоретической основной диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области исследования инфраструктуры рынка земли.

Методологическую основу диссертационной работы составляет, сис- Х темный и интеграционный подходы к разработке теоретических и практических направлений совершенствования инфраструктуры рынка земли; общеэкономический анализ, сочетание исторического, логического и эволюционного подходов, метод восхождения от абстрактного к конкретному, методы сравнительного анализа, а также приемы и инструменты, опирающиеся на совокупность научных принципов и методов познания.

Информационной основой исследования послужили законодательные и нормативные акты, справочные материалы официальных органов управления РФ, данные периодической печати, социологические исследования применительно к основным субъектам рынка земли и его инфраструктуры.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений и разработке направлений развития рынка земли в России на основе совершенствования составляющих его инфраструктуры:

1. Дана авторская трактовка рынка земли как системы, представляющей собой: 1) механизм взаимодействия продавцов и покупателей земли по поводу установления равновесной цены на землю; 2) область действия экономических форм, обеспечивающих процессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования земельных участков; 3) экономическую сферу осуществления сделок с землей.

2. Уточнено содержание категории линфраструктура рынка земли. В авторском понимании это Ч механизм посредничества, призванный обеспечить взаимосвязи между элементами рынка земли и определенным образом их упорядочить их за счет создания условий, при которых элементы инфраструктуры рынка земли, выступая как совокупность организационно-правовых форм, различных институтов, организаций, обслуживающих рынок земли, обеспечат повышение эффективности его функционирования. Данная трактовка обосновывает совершенствование инфраструктуры рынка земли как необходимое условие его развития.

3. Разработана классификация элементов структуры инфраструктуры рынка земли: институты общего назначения (информационные, консатинговые, юридические, аудиторские и другие) и специальные институты (федеральные и региональные ведомства; брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с земельными участками; консатинговые компании; оценщики; финансисты; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на земельном рынке; образовательные учреждения; страховщики; участники фондового рынка, девелоперы и редевелоперы; управляющие недвижимостью; негосударственные профессиональные объединения рынка земли).