Методическое обеспечение оценки эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Амелина, Полина Юрьевна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методическое обеспечение оценки эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента"
На правах рукописи
Амелина Полина Юрьевна
Методическое обеспечение оценки эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
005018092
Санкт-Петербург 2012
005018092
Работа выпонена на кафедре государственного и муниципального управления Санкт-Петербургского университета управления и экономики.
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Плотников Владимир Александрович
Официальные оппоненты: Грунин Олег Андреевич,
Заслуженный экономист РФ, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургский университет управления и экономики, профессор кафедры менеджмента
Пилявский Валерий Павлович, доктор экономических наук, профессор Батийская академия туризма и предпринимательства (г. Санкт-Петербург), проректор по научной работе
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Защита состоится л17 мая 2012 года в часов на заседании дис-
сертационного совета Д521.009.01 при Санкт-Петербургском университете управления и экономики по адресу: 190103 г. Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 44, зал заседаний диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского университета управления и экономики, а с авторефератом - на официальном сайте ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации Ссыка на домен более не работает и на сайте Университета www.spbume.ru
Автореферат разослан л 14? //Л*- 2012 года
Ученый секретарь диссертационного совета Д 521.009.01.
д.э.н., профессор У " \___' Н.П. Голубецкая
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Актуальность исследования определяется исключительно важным для России значением формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития, что дожно базироваться на стимулировании предпринимательской активности в указанной области.
Развитие экономики государства, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов недвижимости. Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в условиях перехода к рыночной экономике способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором управленческих и инженерно-консатинговых услуг.
Как показывает мировой опыт, преимущество предпринимательства в сфере девелопмента состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-стро-ительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенных объектов. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.
Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в крупных городах. Не сформированы механизмы эффективного функционирования такого рода предпринимательских структур в границах существующего институционального пространства. Обострили проблемы становления предпринимательства в девелопменте и кризисные явления в экономике России, вызванные ипотечным кризисом в США (2007 г.), который перерос в мировой финансовый кризис (2008 г.).
Тем не менее, девелопмент постепенно утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа проблем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России, с учетом региональной специфики, присущей, в частности, Санкт-Петербургу.
Российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время, например, в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) Ч некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь
спектр видов деятельности, связанных с землепользованием и девелопмен-том. В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента догое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.
Указанные обстоятельства предопределили актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в развитие девелопмента внесли такие зарубежные специалисты, как: Г. Беренс, М. Вейс, М. Майс, Р. Пейзер, А. Фрей и др. Научными исследованиями в области оценки эффективности инвестиций и оценки недвижимости занимались такие отечественные специалисты, как: Еленева Ю.А., Зарубин В.Н., Ковалев В.В., Лившиц В.Н., Липсиц И.В., Максимов С.Н., Мазур И.И., Тарасевич Е.И., Смоляк С.А., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Карлик А.Е. и др. Однако проблема оценки предпринимательских девелоперских проектов, с учетом региональных особенностей, не нашла дожного отражения в их работах. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить работы
A.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева,
B.Р. Дорожкина, В.Н. Зарубина, Е.С. Озерова, В.П. Пилявского, И.А. Рахма-на, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой и др. В качестве общей методической основы диссертационного исследования использованы результаты, полученные в области экономики предпринимательства Г.Л. Багиевым, Н.П. Голубецкой, O.A. Груниным, Е.С. Ивлевой, В.А. Плотниковым и другими специалистами.
Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых, современное состояние, условия и перспективы предпринимательства в девелоп-менте в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию целостного методического обеспечения для его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по подготовке соответствующих специалистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки девелоперских проектов, как в рамках проектов оценки объектов недвижимости, так и земли, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Цель и задачи исследования. Целью выпонения диссертационной работы является научное обоснование и разработка комплекса методических рекомендаций по оценке эффективности предпринимательской деятельности, связанной с подготовкой и реализацией девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Для реализации поставленной цели решены следующие задачи: 1. Расширить теоретические представления о девелопменте как экономической категории и виде предпринимательской деятельности.
2. Определить комплекс взаимосвязанных проблем, решаемых в процессе девелопмента, и разработать схему этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
3. Оценить состояние предпринимательства в сфере девелопмента, выявить проблемы и предложить научно-методические подходы для их решения на основе анализа существующих методов и практики оценки эффективности девелоперских проектов.
4. Исследовать методические подходы к оценке эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента в качестве основы для разработки комплекса рекомендаций по усовершенствованию существующего инструментария оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
5. Разработать инструментарий оценки рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Объект предмет исследования.
Объектом исследования выступает процесс формирования, функционирования и развития предпринимательских структур в сфере девелопмента.
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе разработки и реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили разработки отечественных и зарубежных ученых в области теории предпринимательства, экономической теории, теории управления, девелопмента, управления стоимостью недвижимости, оценки эффективности инвестиций и оценки недвижимости, теории эффективности.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, аналитические материалы Российской академии наук, отечественные и зарубежные научные публикации, отраслевая научная литература, включая специальные периодические издания по исследуемым проблемам, материалы научно-практических конференций, семинаров, материалы, полученные лично автором на объектах исследования.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Работа выпонена в рамках научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства): 8.1. Развитие методологии и теории предпринимательства; разработка методики организации предпринимательской деятельности в различных формах предпринимательства; 8.9. Хозяйственные риски в предпринимательской деятельности (сущность, виды, риск-менеджмент); основные направления формирования системы риск-менеджмента в сфере предпринимательства; 8.19. Многокритериальные оценки предпринимательской деятельности.
Апробация и публикация результатов диссертации. Основные результаты исследования докладывались на международных и межрегиональных конференциях, научных семинарах и представлены на общественное су-
ждение в публикациях автора. Основные результаты исследования изложены в 8 статьях, из которых 3 опубликованы в научных изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов кандидатских и докторских диссертаций.
Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования, она включает введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.
Во введении обоснована актуальность проведенного исследования, степень изученности проблемы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, сформулирована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе диссертации Девелопмент недвижимости как особый вид предпринимательства: теоретические аспекты раскрыта сущность деве-лопмента как экономической категории и вида предпринимательской деятельности, обоснована схема этапов девелоперского проекта, выявлены проблемы предпринимательства в сфере девелопмента, изучены существующие методики оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента и инструментарий оценки рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Во второй главе Методические основы оценки эффективности девелоперских проектов разработана принципиальная координирующая модель программы поддержки применения методологии управления проектами в развитии девелопмента, применен метод анализа иерархий к оценке социальной эффективности девелоперских проектов на основе сформулированных автором критериев социальной эффективности, модернизирован метод вариации параметров.
В третьей главе Рекомендации по практическому применению научно-методических разработок по организации и оценке проектов девелопмента оценена адекватность разработанных автором инструментов для практического применения.
В заключении обобщены основные выводы и рекомендации по результатам исследования.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Расширены теоретические представления о девелопменте как виде предпринимательской деятельности, с учетом специфики содержания и организации процессов качественного преобразования недвижимости, влекущих возрастание ее стоимости, возникающей в результате реакции рынка недвижимости на появляющиеся в обществе потребности.
В диссертации сущность девелопмента как экономической категории и вида предпринимательской деятельности рассматривается как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости и как профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.
Девелопмент как профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента - это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие девелопмент органически связано с производным от него термином девелопер.
Девелопер - предприниматель, который в обмен на будущую прибыль обеспечивает организацию и финансирование, необходимые для создания недвижимости, отвечающей ожидаемым требованиям рынка. Как предприниматель, девелопер координирует и стимулирует процесс девелопмента, принимает на себя основные решения и весь риск, связанные с данным видом деятельности. С экономической точки зрения, девелопер - это агент рынка, который в условиях его несовершенства выпоняет задачу наиболее эффективного использования ограниченного ресурса - недвижимости.
Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов:
Х физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся общественным потребностям. Эти изменения могут быть кардинальными (например, преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) и улучшающими (например, перевод объекта из одного функционального использования в другое: из жилищного фонда в нежилой). Указанные изменения являются необходимым признаком девелопмента, обеспечивающим повышение величины экономического эффекта от использования объекта недвижимости;
Х экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. При этом проведенный анализ показал, что сами изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта. Они влекут за собой изменение ценности объекта в силу того, что придают ему потребительские качества, делающие более востребованным этот объект на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, и, соответственно, эффективность предпринимательской деятельности в сфере девелопмента;
Х правовые процессы девелопмента связаны с институциональным закреплением произведенных изменений в объектах недвижимости, приводящих к росту их ценности. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента, становится возможным оценить эффективность предпринимательского проекта с формальных позиций.
Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущест-
ва - с другой. Выступая в качестве важнейшего направления предпринимательской деятельности, реализация проектов девелопмента является не только источником дохода девелоперов, но и оказывает существенное влияние на связанные с ним социально-экономические процессы (развитие предпринимательства, увеличение доходов бюджета, преобразование социальных отношений и др.). Таким образом, девелопмент в сущности это - профессиональная предпринимательская деятельность по организации качественного преобразования недвижимости, влекущего возрастание ее стоимости, возникающая в результате реакции рынка недвижимости на появляющиеся в обществе потребности.
2. Обоснована схема этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, в которой, по сравнению с традиционной схемой управления проектами, сделан акцент на прединвестиционной фазе проекта, а также раскрыто ее содержание.
Анализ реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента с позиций процессного подхода показывает, что в процессе девелопмента решается комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется паралельно. С учетом этого реализацию такого рода проектов можно представить в виде совокупности подпроцессов, связанных друг с другом в определенной последовательности.
Как показал выпоненный в исследовании анализ, содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей. Проанализировав имеющиеся в литературе и реализуемые на практике схемы организации (этапность) предпринимательских проектов в сфере девелопмента, автор предложил собственную схему стадий девелоперского проекта, представленную на рисунке 1.
Приведенная схема описывает общую логику реализации проектов девелопмента. В реальной экономической практике она конкретизируется под влиянием ряда обстоятельств. К основным из них отнесены: особенности национального и регионального законодательства, правовой статус участка земли, специфика процедур при предоставлении права на застройку и пр. При разработке концепции проекта, составлении плана его реализации деве-лопер дожен учитывать эти особенности и вносить соответствующие коррективы в типовые схемы реализации проектов.
Анализ предпринимательских проектов, реализуемых в сфере девел-помента в Санкт-Петрбурге, показал, что истоки возможной удачи или неудачи проектов девелопмента закладываются в основном на ранних этапах развертывания деятельности по развитию недвижимости. Поэтому одной из важнейших особенностей девелопмента по сравнению с традиционной схемой управления проектами является значение, которое уделяется предынве-стиционной фазе девелоперского проекта.
Рисунок 1. Схема этапов предпринимательского девелоперского проекта
Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта, или хотя бы видение объекта, который он хочет получить (жилой дом, офисное здание, промышленное предприятие и т.п.), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений - какой проект реализовать, с тем чтобы максимизировать будущие прибыли и минимизировать затраты.
Таким образом, девелоперские проекты существенно отличаются от традиционных строительных перераспределением функций между предпринимательскими структурами, участвующими в их реализации. В этой связи справедливо утверждать, что девелопмент неразрывно связан с разработкой инноваций в управлении. По мере развертывания проекта и увеличения объема средств, вложенных в него, одновременно сокращаются возможности выбора альтернативных направлений использования средств, они оказываются все больше и больше связанными в проекте, даже если фактически еще не израсходованы. По этой причине первостепенное значение приобретает качество проработки проекта именно на прединвестиционной стадии. 3. Предложен методический подход к организации планирования предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающийся использованием методов сетевого планирования и управления, что позволяет оптимизировать финансовые и временные затраты реализации проекта за счет согласования интересов и ресурсов всех участников, и, как следствие, повысить эффективность его реализации.
Анализ проблем, связанных с развитием девелопмента в РФ в целом и в Санкт-Петербурге, в частности, показывает, что подготовка и реализация проектов девелопмента требует использования нового прогрессивного научно-методического подхода, отражающего современные тенденции управления инновационными проектами. В частности, на пути создания и развития широкой сети девелоперских услуг, возникновения отдельного кластера девелоперского предпринимательства, возникают, как показывает практика, значительные сложности различного характера.
Одной из таких проблем выступает крайне слабое использование в этом процессе методологии управления проектами (УП), что снижает эффективность реализации проектов девелопмента. Это объясняется рядом причин: в планировании работ по созданию новых сложных объектов возникает неопределенность, разрешение которой недоступно при традиционных методах планирования (сложности с научно обоснованным установлением продожительности выпонения работ, существенная неравномерность распределения ресурсов по видам работ и периодам, невозможность сокращения срока окончания всех работ при минимальном увеличении затрат и др.). Организация планирования может быть существенно улучшена с помощью сетевого планирования и управления (СПУ), сущность которого состоит в составлении логико-математической модели управляемого объекта в виде сетевого графика или модели, находящейся в памяти ЭВМ, в которой отражаются взаимосвязь и длительность определённого комплекса работ. Сетевой график
после его оптимизации средствами прикладной математики и вычислительной техники используется для оперативного управления работами по развитию объектами недвижимости.
Используя методику PERT и принципы технологического построения сетевых моделей, автор разработал принципиальную координирующую модель программы поддержки применения методологии управления проектами в развитии девелопмента. В концептуальной постановке она имеет 23 события, выделенных на основании анализа практики реализации подобных предпринимательских проектов. При ее преобразовании в рабочую модель она будет иметь порядка 30-35 событий. Временные оценки продожительности работ, применительно к реализации типового для Санкт-Петербурга проекта создания многофункционально комплекса (офисно-торгово-развлекательно-го), были определены на основе экспертного метода, с привлечением как ученых, так и практиков: специалистов отделов консатинга компаний Ла-ир и ИПП (таблица 1).
При планировании длительности работ были использованы действующие нормативы и опытные данные, но в ряде случаев (в частности, когда реализуются девелоперские проекты с использованием новых технологий) время работы не может быть выражено одной достоверной оценкой. В этом случае целесообразно давать 3 оценки: оптимистическую tmin, пессимистическую tmax, наиболее вероятную tДB. Ожидаемая продожительность работ в этом случае определяется по следующей формуле (I)1:
При реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, предлагается следующая методика их планирования. На первом этапе каждый испонитель определяет состав и последовательность закрепленного за ним этапа работ. Затем ответственное за проект лицо составляет первичные сетевые графики. На третьем этапе производится их корректировка и согласование. Наконец, они объединяются в сводный сетевой график. Этот график завершается событием, соответствующим заданной конечной цели. При этом особое внимание дожно быть уделено устранению неувязок на стыках между первичными сетевыми графиками, т.е. этапами комплекса работ, выпоняемых в рамках проекта.
По мере движения ко всё более высокому уровню выпонения работ планы-графики укрупняются. Если они предназначены для руководителей предприятий (практика показывает, что для реализации крупных предпринимательских проектов в сфере девелопмента, как правило, привлекается группа предприятий), то в них включаются только сроки наступления граничных событий, являющихся выходными для одних предприятий и входными для других, с указанием времени начала и окончания работ критической зоны.
1 Модер Дж., Филипс С. Метод сетевого планирования в организации работ. М. - Л., 1966. С. 64.
Таблица 1. Экспертно-аналитические оценки длительности мероприятий по реализации предпринимательского проекта в сфере девелопмента (вариант)
№ П/П Код работ Наименование проектных мероприятий Экспертные оценки продожительности, в рабочих днях
^ОЖ
1 0 1 Сбор исходных данных 10 5 10 15
2 1 2 Макроэкономический анализ 10 5 10 15
3 1 4 Анализ финансовых структур региона 10 5 10 15
4 2 4 Анализ сегментов рынка недвижимости с целью изучения спроса, предложения и конкуренции 15 10 15 20
5 1 3 Анализ инвестиционной активности региона (состояние, перспективы иностранных инвестиций и др.) 10 5 10 15
6 1 5 Изучение нормативно-правовой базы 20 15 20 25
7 4 6 Выбор земельного участка 20 15 20 25
8 6 7 Организация финансирования приобретения земельного участка 20 15 20 25
9 6 8 Анализ рисков 15 10 15 20
10 6 9 Разработка различных сценариев бюджета проекта 10 5 10 15
11 5 11 Юридический анализ земельного участка 20 15 20 25
12 8 10 Организационный анализ проекта 20 15 20 25
13 7 11 Приобретение земельного участка 50 40 50 60
14 8 11 Предпроектная проработка инженерно-конструктивных, объемно-планировочных, технических и строительных решений 40 30 40 50
15 9 11 Финансовый анализ проекта 10 5 10 15
16 11 12 Разработка проекта 70 60 70 80
17 12 13 Согласование проекта 120 90 120 150
18 12 14 Определение объема финансирования строительства 10 5 10 15
19 13 15 Экспертиза проекта 120 90 120 150
20 14 16 Организация финансирования строительства 40 30 40 50
21 15 16 Получение разрешения на строительно-монтажные работы 40 30 40 50
22 16 17 Строительство 550 500 550 600
23 17 18 Распоряжение результатами строительства 60 50 60 70
Источник: составлено автором.
Планы-графики руководителей промежуточных ступеней допоняются сведениями о сроках свершения граничных событий между отдельными ответственными испонителями. В процессе выпонения планов-графиков осуществляются непрерывный контроль, корректировка и регулирование се-
тевой модели. Для устранения расхождений между запланированным и фактическим ходом работ проводятся регулировочные организационно-технические мероприятия.
Таким образом, использование методов СПУ создаёт предпосыки для выпонения всего комплекса работ в рамках реализации предпринимательского девелоперского проекта в их логической последовательности, в рамках заданного бюджета и сроков реализации. С помощью сетевых графиков реализуется системный подход к организации управления заданными процессами, поскольку колективы различных подразделений участвуют в них как звенья единой сложной организационной системы, объединённые общностью задачи. 4. Разработаны методические рекомендации по оценке социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся использованием метода анализа иерархий, что позволило сформировать систему качественных и количественных критериев социальной эффективности.
Оценка социальной эффективности (социальной значимости и общественной полезности) предпринимательских проектов в сфере девелопмента, по мнению автора, может производиться на основе качественных и количественных критериев. Определение данного показателя имеет смысл в двух случаях:
Х при получении государственного финансирования, софинансирования;
Х при предоставлении участка на конкурсной основе и получении разрешения на строительство.
Для определения социальной эффективности проекта как такового или сравнения социальной эффективности группы проектов между собой в качестве измерителя социальной эффективности может рассматриваться интегральная оценка данного показателя, полученная с применением техник аналитической иерархической процедуры. В диссертации были разработаны методические рекомендации, которые апробированы на примере оценки социальной эффективности проекта строительства многофункционального комплекса (офисно-торгово-развлекательного).
В процессе исследования были сформулированы возможные критерии для определения социально-значимого проекта и отмечено, что в зависимости от функционального назначения объекта, состав критериев может ситуационно изменяться. Учитывая назначение возводимого объекта (многофункциональный комплекс), на основе экспертно-аналитической процедуры было установлено, что наиболее важными критериями в данном случае будут: объем налоговых поступлений в бюджет; количество создаваемых рабочих мест; общественная полезность; экологичность проекта.
При этом для критериев лобъем налоговых поступлений в бюджет и количество создаваемых рабочих мест существуют объективные количественные оценки, поэтому они рассчитываются по известным методикам и нормируются таким образом, чтобы их сумма была равна единице. Для остальных критериев использовано оценивание по методу анализа иерархий Т. Саати.
При расчете объема налоговых поступлений в бюджет учитывались следующие виды налогов: на добавленную стоимость, на прибыль, на имущество, на землю. Расчеты показали, что общая сумма налоговых отчислений в бюджет составит свыше 36 мн руб. или 1,2 тыс. руб. на единицу площади земельного участка.
Количество создаваемых рабочих мест также является важным социальным критерием, который используется при оценке проекта. Особенно возросла его значимость в кризисный и постризисный период. Расчет показал, что суммарное количество вновь создаваемых рабочих мест может составить 1236 человек, или 0,04 рабочих места на единицу площади земельного участка.
Инфраструктура создаваемого многофункционального комплекса будет рассчитана на местное население, которое, сможет в нем работать, совершать покупки, заниматься спортом в одном месте, т.е. в данном случае будет достигаться синергетический эффект, позволяющий снижать временные и финансовые затраты людей, занятых разнородными видами деятельности. Справедливо утверждать, что реализация рассматриваемого предпринимательского проекта будет способствовать повышению комфортности проживания городского населения. Социальная полезность проекта была оценена в 8 балов, что достаточно приближено к идеальному (10 балов).
Критерий лэкологичность также оказывает существенное влияние на социальную эффективность предпринимательских проектов в сфере деве-лопмента. В диссертации обосновано, что целесообразно рассмотреть его на разных уровнях, учитывая жизненный цикл реализации проекта, который включает строительство, эксплуатацию и утилизацию.
Экологичность строительства учитывает влияние процесса строительства на окружающую среду. Она зависит от учета санитарных норм и правил градостроительства, требований, предъявляемых к застройке городских поселений (нормы озеленения, инсоляции и др.), уровня загрязнения зоны строительства отходами и др. Данный субкритерий оценен экспертно-аналити-чески в 7 балов.
Экологичность эксплуатации определяется проектными решениями, использованными материалами, а также понотой и правильностью выпонения технических мероприятий по эксплуатации зданий и сооружений. Данный субкритерий оценен экспертно-аналитически в 8 балов.
Экологичность утилизации, несмотря на длительные сроки полезного использования объектов недвижимости, также является важным критерием. Его неучет может привести в будущем к значительным издержкам общества на ликвидацию построенного объекта. Данный субкритерий оценен экспертно-аналитически в 7 балов.
Веса субкритериев были определены методом анализа иерархий на основе их парных сравнений (таблица 2), что позволило оценить экологичность проекта в целом, нормированное значение которой которая составило 0,45. Далее, аналогично, с использованием метода Т. Саати, были рассчитаны веса критериев первого уровня (таблица 3) и рассчитано значение интегрального
критерия социальной эффективности рассмотренного предпринимательского
проекта в сфере девелопмента (таблица 4).
Таблица 2. Веса субкритериев критерия лэкологичность проекта
Параметр Экологичность строительства Экологичность эксплуатации Экологичность утилизации Строчная сумма Нормируемая сумма
Экологичность строительства 1.00 0.78 1.00 2.78 0.30
Экологичность эксплуатации 1.29 1.00 1.29 3.57 0.39
Экологичность утилизации 1.00 0.78 1.00 2.78 0.30
Сумма 9.13 1.00
Источник: расчеты автора.
Таблица 3. Веса критериев оценки социальной эффективности проекта
Параметр Объем поступлений в бюджет Количество рабочих мест Социальная полезность Экологичность Строчная сумма Нормируемая сумма
Объем поступлений в бюджет 1.00 1.00 0.78 0.88 3.65 0.23
Количество рабочих мест 1.00 1.00 0.78 0.88 3.65 0.23
Социальная полезность 1.29 1.29 1.00 1.13 4.70 0.29
Экологичность 1.14 1.14 0.89 1.00 4.17 0.26
Сумма 16.18 1.00
Источник: расчеты автора.
Таблица 4. Интеграчьная оценка предпринимательского проекта в сфере девелопмента
Критерий | Оценка Вес Интегральная оценка проекта
Объем поступлений в | бюджет I 0,45 0,23
Количество рабочих мест ) 0,46 0,23 0,46
Социальная полезность | 0,47 0,29
Экологичность | 0,45 0,26
Источник: расчеты автора.
Таким образом, проведенная апробация подтвердила адекватность разработанных в диссертации методических рекомендаций по оценке социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
5. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся учетом вариации параметров (индекс инфляции, индексы арендных ставок, индекс строительно-монтажных работ, ставка по кредиту и объем спроса) при оценке эффективности проектов.
Эффективность предпринимательства неразрывно связана с риском, являющимся его сущностной чертой. Поэтому управление рисками - один из важных факторов обеспечения эффективности предпринимательской деятельности. Особенностью предпринимательства в сфере девелопмента явля-
ется то, что значительное число рисков находится вне зоны управленческого воздействия, являясь внешними для реализуемых проектов. Поэтому автором были разработаны методические рекомендации по их оценке и учету при принятии решений, связанных с управлением реализацией проектов в сфере девелопмента.
В диссертации рассмотрена зависимость результата реализации проекта от следующих параметров, неуправляемых девелопером: индекс инфляции, индексы арендных ставок, индекс строительно-монтажных работ (СМР), ставка по кредиту и объем спроса (в данном случае выражен через уровень загрузки). Была составлена динамическая модель, которая учитывает влияние не одного параметра на результат реализации проекта, а всех одновременно, при этом для нахождения общей зависимости анализируются парные связи между показателями. То есть выбирается базовый параметр, с изменением которого происходит изменение других параметров по найденным закономерностям, и итоговый результат варьируется при изменении всех факторных признаков.
В таблице 5 представлены параметры проекта, для которых приведен способ прогнозирования, исходя из возможности управления ими, управляемые параметры приняты постоянными. В таблице 6 приведены исходные данные, использованные для моделирования.
Для поиска зависимостей между первичными параметрами модели был проведен их парный анализ с построением уравнений регрессии и оценкой их качества. Такого рода расчеты в диссертации выпонены как для показателей одного периода, так и разновременных (с введением фиксированного временного лага).
В качестве примеров на рисунках 2 и 3 представлены некоторые выявленные в результате исследования парные регрессионные зависимости между инфляцией и другими показателями, влияющими на коммерческую эффективность реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента. Зависимости, необходимые для составления динамической модели изменения показателей эффективности проекта от изменения макроэкономических показателей на основе базового фактора - инфляции, приведены в таблице 7.
Таблица 5. Способ прогнозирования параметров
Прогнозируемые показатели Способ прогноза Прогнозируемые переменные
Инвестиции объем СМР Const изменение цен на СМР
цена СМР (текущая цена) х (индекс СМР)
Доходы мощность Const изменение загрузки, изменение арендной ставки, инфляция
загрузка индекс загрузки
арендная ставка (текущие ставки) х (индекс ставки)
Расходы на обслуживание дога (объем кредита) х (прогнозная ставка) кредитная ставка
постоянные расходы Const
переменные расходы доля от доходов; const
Источник: составлено автором.
Год Инфляция Изменение арендной ставки Изменение загрузки Ставка по кредитам Изменение цен на СМР
2001 21,57% 11% 12% 18% 26%
2002 15,80% 13% 4% 17% 21%
2003 13,70% 1% 0% 15% 16%
2004 10,90% 5% -1% 13% 15%
2005 12,70% 0% 0% 12% 17%
2006 9,70% 4% Г/о 13% 23%
2007 9,00% 2% -1% 12% 16%
2008 14,10% 9% 1% 13% 19%
2009 11,66% -15% -15% 15% 7%
Источник: составлено автором.
Изменение арендной ставки (у) 14%
12% 10%
8% -6% -4% 2% -0% 0,00%
у = 0,8765х-0,0807 R2 = 0,6654
10,00% 15,00%
Инфляция (х)
Рисунок 2. Зависимость изменения арендной ставки от инфляции (лаг - 1 год)
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
у = 0,8512х+0,0667
R2 = 0,8347 л
10% 15%
Инфляция (х)
Рисунок 3. Зависимость изменения цен на СМР от инфляции (с исключением строительного бума 2006 г.
Таблица 7. Зависимости, необходимые для составления динамической модели изменения показателей эффективности проекта от комплексного изменения макроэкономических показателей
Показатель Зависимость
Изменение арендной ставки 0,3647 inf.
Ставка по кредитам 0,4712 inf.+ 0,0788
Изменение цен на СМР 0,8512 inf.+0,0667
Источник: расчеты автора.
Используя описанный выше подход к определению связей между внешними показателями, на основании данных связей была построена модель определения ЫРУ проекта, представленная в таблице 8.
Данная модель позволяет производить комплексный анализ чувствительности эффективности проекта в зависимости от изменения макроэкономических показателей и, таким образом, оценивать риски его реализации
III. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ.
Постановка, разработка и обоснование цели и задач исследования, выбор объекта и предмета исследования, методический подход к решению научной задачи, практические и научно-методические рекомендации являются результатом самостоятельного исследования автора.
Результаты исследования, полученные лично автором:
1. Развит понятийно-категориальный аппарат предпринимательской деятельности в сфере девелопмента в части уточнения содержания управления проектами девелопмента по этапам их реализации.
2. Обоснован методический подход к организации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающийся использованием методов сетевого планирования и управления, направленный на оптимизацию финансовых и временных затрат реализации проекта.
3. Разработаны методические рекомендации по комплексной оценке эффективности девелоперских проектов и оценке их социальной эффективности с использованием метода анализа иерархий.
4. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков предпринимательской деятельности, адаптированные к условиям реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
IV. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ, ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ Научная новизна результатов исследования заключается в обосновании комплекса методических рекомендаций по совершенствованию управления предпринимательской деятельностью в сфере девелопмента, отличающихся учетом социальной эффективности и рисков реализации проектов на основе использования инструментария сетевого планирования.
В рамках диссертационного исследования получены следующие наиболее важные результаты, определяющие научную новизну проведенного исследования, выносимые на защиту:
1. Расширены теоретические представления о девелопменте как виде предпринимательской деятельности, с учетом специфики содержания и организации процессов качественного преобразования недвижимости, влекущих возрастание ее стоимости, возникающей в результате реакции рынка недвижимости на появляющиеся в обществе потребности.
2. Обоснована схема этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, в которой, по сравнению с традиционной схемой управления проектами, сделан акцент на прединвестиционной фазе проекта, а также раскрыто ее содержание.
3. Предложен методический подход к организации планирования предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающийся использованием методов сетевого планирования и управления, что позволяет оптимизировать финансовые и временные затраты реализации проекта за счет согласования интересов и ресурсов всех участников, и, как следствие, повысить эффективность его реализации.
4. Разработаны методические рекомендации по оценке социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся использованием метода анализа иерархий, что позволило сформировать систему качественных и количественных критериев социальной эффективности.
5. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся учетом вариации параметров (индекс инфляции, индексы арендных ставок, индекс строительно-монтажных работ, ставка по кредиту и объем спроса) при оценке эффективности проектов. Теоретическое значение проведенного исследования заключается в
том, что выдвинутые и обоснованные положения, касающиеся оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, являются допонением существующего инструментария оценки эффективности предпринимательской деятельности.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практической деятельности по управлению и оценке эффективности девелоперских проектов, реализуемых предпринимательскими структурами.
Результаты работы могут быть использованы в качестве теоретической и методологической основы: руководителями предпринимательских структур, научными организациями в процессе исследования и реализации подходов к оценке эффективности девелоперских проектов, разработки нормативных документов, в учебном процессе вузов.
V. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ
Статьи, опубликованные в научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ:
1. Амелина П.Ю. Сущность девелопмента как экономической категории и вида предпринимательсвток деятельности // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - 2011. - № 1 (0,4 п.л.).
2. Амелина П.Ю., Плотников В.А. Методические подходы к управлению рисками девелоперских проектов // Научно-технические ведомости СПбГПУ. - 2011. - № 4 (0,5/0,3 п.л.).
3. Амелина П.Ю. Методические подходы к управлению предпринимательскими проектами в сфере девелопмента // Экономика и управление. - 2011. - № 12/2 (0,5 п.л.).
Статьи, опубликованные в иных изданиях:
4. Амелина П.Ю. Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии // Сборник научных трудов кафедры государственного и муниципального управления, № 5. - СПб.: Изд-во ГПА, 2008 (0,3 п.л.).
5. Амелина П.Ю. Экономическая сущность девелопмента, его содержание и основные этапы // Сборник материалов международной конференции Региональное развитие: экономика, управление и право. - СПб.: Изд-во ГПА, 2009 (0,4 п.л.).
6. Амелина П.Ю. Роль ленд-девелопмента в управлении недвижимостью // Вестник Государственной полярной академии. - 2010. - № 2 (0,6 п.л.).
7. Амелина П.Ю. Применение методологии сетевого планирования и управления в развитии девелопмента // Сборник материалов межрегиональной конференции Инновационное развитие регионов России. -СПб.: Изд-во ГПА, 2010 (0,3 п.л.).
8. Амелина П.Ю., Плотников В.А. Методические подходы к оценке социальной и экономической эффективности проектов развития территорий на микроуровне // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика. Социология. Менеджмент. - 2011. - №1 (0,6/0,4 п.л.).
АМЕЛИНА ПОЛИНА ЮРЬЕВНА
АВТОРЕФЕРАТ
Отпечатано с готового оригинал-макета в Информационно-издательском центре Санкт-Петербургского университета управления и экономики Подписано в печать 05.04.2012. Печать Riso. Формат 60x84V16. Объем 1,3 п.л. Тираж 100 экз. 190103, Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 44 Тел. (812) 451-19-15, 313-39-41.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Амелина, Полина Юрьевна
Введение.
Глава 1. Девелопмент недвижимости как особый вид предпринимательства: теоретические аспекты.
1.1. Сущность девелопмента как экономической категории и вида предпринимательской деятельности.
1.2. Содержание и основные этапы процесса девелопмента.
1.3. Анализ проблем российского девелопмента.
1.4. Методики оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
1.5. Инструментарий оценки рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Глава 2. Методические основы оценки эффективности девелоперских проектов.
2.1. Применение методов сетевого планирования и управления при организации проектов девелопмента.
2.2. Применение метода анализа иерархий для оценки социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
2.3. Модернизация метода вариации параметров при оценке эффективности предпринимательских проетков в сфере девелопмента.
Глава 3. Рекомендации по практическому применению научно-методических разработок по организации и оценке проектов девелопмента.
3.1. Рекомендации по применению методики PERT в управлении предпринимательскими проектами в сфере девелопмента.
3.2. Комплексная оценка эффективности девелоперского проекта (на примере проекта строительства многофункционального комплекса).
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методическое обеспечение оценки эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента"
Актуальность темы исследования. Актуальность исследования определяется исключительно важным для России значением формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития, что дожно базироваться на стимулировании предпринимательской активности в указанной области.
Развитие экономики государства, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов недвижимости. Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в условиях перехода к рыночной экономике способствовал становлению девелопмента -нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором управленческих и инженерно-консатинговых услуг.
Как показывает мировой опыт, преимущество предпринимательства в сфере девелопмента состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенных объектов. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.
Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в крупных городах. Не сформированы механизмы эффективного функционирования такого рода предпринимательских структур в границах существующего институционального пространства. Обострили проблемы становления предпринимательства в девелопменте и кризисные явления в экономике России, вызванные ипотечным кризисом в США (2007 г.), который перерос в мировой финансовый кризис (2008 г.).
Тем не менее, девелопмент постепенно утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа проблем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России, с учетом региональной специфики, присущей, в частности, Санкт-Петербургу.
Российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время, например, в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) - некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр видов деятельности, связанных с землепользованием и девелопментом. В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента догое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.
Указанные обстоятельства предопределили актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в развитие девелопмента внесли такие зарубежные специалисты, как: Г. Беренс,
М. Вейс, М. Майс, Р. Пейзер, А. Фрей и др. Научными исследованиями в области оценки эффективности инвестиций и оценки недвижимости 4 занимались такие отечественные специалисты, как: Еленева Ю.А., Зарубин В.Н., Ковалев В.В., Лившиц В.Н., Липсиц И.В., Максимов С.Н., Мазур И.И., Тарасевич Е.И., Смоляк С.А., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Карлик А.Е. и др. Однако проблема оценки предпринимательских девелоперских проектов, с учетом региональных особенностей, не нашла дожного отражения в их работах. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить работы А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Р. Дорожкина, В.Н. Зарубина, Е.С. Озерова, В.П. Пилявского, И.А. Рахмана, Е.П. Ушакова, М.А. Федотовой и др. В качестве общей методической основы диссертационного исследования использованы результаты, полученные в области экономики предпринимательства Г.Л. Багиевым, Н.П. Голубецкой, O.A. Груниным, Е.С. Ивлевой, В.А. Плотниковым и другими специалистами.
Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых, современное состояние, условия и перспективы предпринимательства в девелопменте в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию целостного методического обеспечения для его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по подготовке соответствующих специалистов. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы оценки девелоперских проектов, как в рамках проектов оценки объектов недвижимости, так и земли, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Цель и задачи исследования. Целью выпонения диссертационной работы является научное обоснование и разработка комплекса методических рекомендаций по оценке эффективности предпринимательской деятельности, связанной с подготовкой и реализацией девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Для реализации поставленной цели решены следующие задачи:
Х Расширить теоретические представления о девелопменте как экономической категории и виде предпринимательской деятельности.
Х Определить комплекс взаимосвязанных проблем, решаемых в процессе девелопмента, и разработать схему этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Х Оценить состояние предпринимательства в сфере девелопмента, выявить проблемы и предложить научно-методические подходы для их решения на основе анализа существующих методов и практики оценки эффективности девелоперских проектов.
Х Исследовать методические подходы к оценке эффективности предпринимательской деятельности в сфере девелопмента в качестве основы для разработки комплекса рекомендаций по усовершенствованию существующего инструментария оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Х Разработать инструментарий оценки рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Объект предмет исследования.
Объектом исследования выступает процесс формирования, функционирования и развития предпринимательских структур в сфере девелопмента.
Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе разработки и реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили разработки отечественных и зарубежных ученых в области теории предпринимательства, экономической теории, теории управления, девелопмента, управления стоимостью недвижимости, оценки эффективности инвестиций и оценки недвижимости, теории эффективности.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, аналитические материалы Российской академии наук, отечественные и зарубежные научные публикации, отраслевая научная литература, включая специальные периодические издания по исследуемым проблемам, материалы научно-практических конференций, семинаров, материалы, полученные лично автором на объектах исследования. Вклад автора в проведенное исследование
Постановка, разработка и обоснование цели и задач исследования, выбор объекта и предмета исследования, методический подход к решению научной задачи, практические и научно-методические рекомендации являются результатом самостоятельного исследования автора.
Результаты исследования, полученные лично автором: Развит понятийно-категориальный аппарат предпринимательской деятельности в сфере девелопмента в части уточнения содержания управления проектами девелопмента по этапам их реализации.
Х Обоснован методический подход к организации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающийся использованием методов сетевого планирования и управления, направленный на оптимизацию финансовых и временных затрат реализации проекта.
Х Разработаны методические рекомендации по комплексной оценке эффективности девелоперских проектов и оценке их социальной эффективности с использованием метода анализа иерархий.
Х Разработаны методические рекомендации по оценке рисков предпринимательской деятельности, адаптированные к условиям реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента. Научная новизна результатов исследования заключается в обосновании комплекса методических рекомендаций по совершенствованию управления предпринимательской деятельностью в сфере девелопмента, отличающихся учетом социальной эффективности и рисков реализации проектов на основе использования инструментария сетевого планирования.
В рамках диссертационного исследования получены следующие наиболее важные результаты, определяющие научную новизну проведенного исследования, выносимые на защиту:
1. Расширены теоретические представления о девелопменте как виде предпринимательской деятельности, с учетом специфики содержания и организации процессов качественного преобразования недвижимости, влекущих возрастание ее стоимости, возникающей в результате реакции рынка недвижимости на появляющиеся в обществе потребности.
2. Обоснована схема этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, в которой, по сравнению с традиционной схемой управления проектами, сделан акцент на прединвестиционной фазе проекта, а также раскрыто ее содержание.
3. Предложен методический подход к организации планирования предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающийся использованием методов сетевого планирования и управления, что позволяет оптимизировать финансовые и временные затраты реализации проекта за счет согласования интересов и ресурсов всех участников, и, как следствие, повысить эффективность его реализации.
4. Разработаны методические рекомендации по оценке социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся использованием метода анализа иерархий, что позволило сформировать систему качественных и количественных критериев социальной эффективности.
5. Разработаны методические рекомендации по оценке рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся учетом вариации параметров (индекс инфляции, индексы арендных ставок, индекс строительно-монтажных работ, ставка по кредиту и объем спроса) при оценке эффективности проектов. Теоретическое значение проведенного исследования заключается в том, что выдвинутые и обоснованные положения, касающиеся оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, являются допонением существующего инструментария оценки эффективности предпринимательской деятельности.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практической деятельности по управлению и оценке эффективности девелоперских проектов, реализуемых предпринимательскими структурами.
Результаты работы могут быть использованы в качестве теоретической и методологической основы: руководителями предпринимательских структур, научными организациями в процессе исследования и реализации подходов к оценке эффективности девелоперских проектов, разработки нормативных документов, в учебном процессе вузов.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Работа выпонена в рамках научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства): 8.1. Развитие методологии и теории предпринимательства; разработка методики организации предпринимательской деятельности в различных формах предпринимательства; 8.9. Хозяйственные риски в предпринимательской деятельности (сущность, виды, риск-менеджмент); основные направления формирования системы риск-менеджмента в сфере предпринимательства; 8.19. Многокритериальные оценки предпринимательской деятельности.
Апробация и публикация результатов диссертации. Основные результаты исследования докладывались на международных и межрегиональных конференциях, научных семинарах и представлены на общественное суждение в публикациях автора. Основные результаты исследования изложены в 8 статьях, из которых 3 опубликованы в н &уч ных 9 изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для публикации результатов кандидатских и докторских диссертаций.
Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования, она включает введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Амелина, Полина Юрьевна
1. Используя методику PERT и принципы технологического построения сетевых моделей, автором была разработана принципиальная координирующая модель программы поддержки применения методологии управления проектами в развитии девелопмента, которая позволяет определить критический путь и лузкие места проекта, от которых зависит выпонение всех работ в установленный срок, а также резервы времени на некритические работы, что дает возможность руководителю проекта маневрировать ресурсами или снижать стоимость работ за счет увеличения их продожительности.
2. Автором были сформулированы критерии социальной эффективности и способы их оценки, что позволило применить метод анализа иерархий Томаса Саати к оценке социальной эффективности девелоперских проектов.
3. В данной главе предложена интерпретация метода вариации параметров, заключающаяся в составлении динамической модели изменения показателей эффективности проекта от комплексного изменения макроэкономических показателей на основе базового фактора - инфляции, применяя которую можно оперативно оценивать влияния макроэкономических показателей на эффективность проекта.
Глава 3. Рекомендации по практическому применению научно-методических разработок по организации и оценке проектов девелопмента.
В настоящей главе автором планируется проанализировать возможность практического применения рассмотренных во 2 главе научно-методических разработок на конкретном примере девелоперского проекта, а именно:
S определить критический путь реализации девелоперского проекта с целью грамотного планирования процесса его реализации применив метод сетевого планирования;
S оценить социальную эффективность проекта;
S оценить коммерческую эффективность проекта с применением модели комплексного анализа чувствительности, разработанной в главе 2.
На этой основе возможно, во-первых, оценить адекватность разработанных нами инструментов и, во-вторых, на основе конкретного анализа выявить особенности реализации девелоперского предпринимательского проекта в Санкт-Петербурге. Таким образом, в данной главе будет рассмотрен девелоперский проект строительства, реализуемый на земельном участке, находящемся в частной собственности. В Приложении 1 приведено описание земельного участка, избранного для реализации наших модельных расчетов, анализ экономических условий, сегментов рынка недвижимости и нормативно-правовой базы с целью выбора функционального использования участка.
Идентифицировав земельный участок, далее необходимо спланировать и организовать деятельность по реализации проекта девелопмента применив методику PERT.
3.1. Рекомендации по применению методики PERT в управлении предпринимательскими проектами в сфере девелопмента
Для определения графика реализации девелоперского проекта и определения его критического пути автором создана рабочая модель, которая имеет 15 событий. Сетевой график данной модели представлен на рисунке 20. Экспертно-аналитические оценки длительности мероприятий по реализации проекта представлены в таблице 18.
Заключение
В диссертации выпонен системный анализ значительного количества отечественных и зарубежных научных работ, нормативных и правовых актов, учебных и справочных пособий, периодических изданий по проблематике оценки эффективности предпринимательских проектов в сфере девеломпента.
В результате цель исследования, состоявшая в научном обосновании разработке комплекса методических рекомендаций по оценке эффективности предпринимательской деятельности, связанной с подготовкой и реализацией девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости достигнута. Его частные задачи решены. В том числе, в процессе диссертационного исследования:
1. Проанализирована сущность девелопмента и уточнено определение данного понятия, сформулированного как процесс, представляющий собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых, обеспечивается профессиональной деятельностью по организации качественного преобразования недвижимости, влекущим возрастание ее стоимости.
2. Определен комплекс взаимосвязанных проблем, решающихся в процессе девелопмента. Выявлено то, что стоки возможной удачи или неудачи проектов девелопмента закладываются в основном на ранних этапах развертывания деятельности по развитию недвижимости, поэтому одной из важнейших особенностей девелопмента является значение, которое уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. И, как следствие, обоснована схема этапов реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, в которой, по сравнению с традиционной схемой управления проектами, сделан акцент на прединвестиционной фазе проекта, а также раскрыто ее содержание.
3. Произведен анализ проблем российского девелопмента, в следствие чего определен новый подход к организации предпринимательских проектов в сфере девелопмента на основе применения методов сетевого планирования и управления и обоснована его целесообразность, поскольку использование методов СПУ создаёт в конечном счёте условия для выпонения всего комплекса работ в рамках реализации предпринимательского девелоперского проекта в их логической последовательности, в рамках заданного бюджета и сроков реализации проекта. С помощью сетевых графиков реализуется системный подход к организации управления заданными процессами, поскольку колективы различных подразделений участвуют в них как звенья единой сложной организационной системы, объединённые общностью задачи.
4. Изучены существующие методики оценки коммерческой эффективности, установлено, что методики оценки социальной эффективности девелоперских проектов отсутствую, вследствие чего автором были разработаны методические рекомендации по оценке социальной эффективности предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся использованием метода анализа иерархий, что позволило сформировать систему качественных и количественных критериев социальной эффективности.
5. Проведен анализ существующей методологии оценки рисков реализации девелоперского проекта и выявлено, что в целях оценки устойчивости и эффективности проекта в условиях неопределенности и риска в настоящее время используется четыре возможных метода: укрупненная оценка устойчивости, расчет уровней безубыточности, метод вариации параметров, оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности. В целях развития существующего инструментария оценки рисков, разработаны методические
115 рекомендации по оценке рисков реализации предпринимательских проектов в сфере девелопмента, отличающиеся учетом вариации параметров (индекс инфляции, индексы арендных ставок, индекс строительно-монтажных работ, ставка по кредиту и объем спроса) при оценке эффективности проектов.
6. Все результаты полученные в ходе диссертационного исследования апробированы на примере конкретного девелоперского проекта по реализации строительства многофункционального комплекса, чем доказана возможность их применения в практической деятельности. В качестве направлений дальнейших исследований, по мнению автора, могут выступить следующие:
Х продожить накопление статистических данных для более глубокого исследования зависимости результата эффективности от макроэкономических показателей;
Х адаптировать применение модифицированного метода вариации параметров при планировании на предприятиях различной сферы;
Х расширить применение методики оценки социальной эффективности при осуществлении инвестиций в отличные от недвижимости сферы деятельности.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Амелина, Полина Юрьевна, Санкт-Петербург
1. Законодательные и нормативные акты
2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 3 0.11.1994 N 51 -ФЗ Часть 1
3. Закон Санкт-Петербурга О Генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга № 274-44 от 12.05.2008 г.
4. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга"
5. Закон Санкт-Петербурга от 28 ноября 2005 г. N 611-86 2"0 земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении допонения в Закон Санкт-Петербурга "О налоговых льготах"
6. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-Ф3
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные 21 июня 1996 года Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ
8. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) часть 1 от 31.07.1998 N 146-ФЗ
9. Постановление Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 09.07.2003 № 415, от 08.08.2003 №476).
10. Приказ МЭРиТ и МФ РФ от 23 мая 2006 г. № 196/82н Об утверждении Методики расчета показателей и применения критериев эффективности инвестиционных проектов, претендующих, на получение государственной поддержки за счет средств Инвестиционного фонда РФ
11. СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка зданий и застройка городских и сельских поселений.
12. СНиП 2.08.02-89* Общественные здания и сооружения.
13. СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания.
14. СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения.
15. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.1. Литература
16. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Ч М.: Инфра Ч М.1996.
17. Асаул А.Н. Маркетинговые аспекты деятельности строительной организации // Маркетинг. 2002. № 1. С. 65.
18. Асаул А.Н. Проблемы формирования институциональной системы инвестиционно-строительного комплекса // Экономика строительства. 2004. № 10. С. 9.
19. Асаул А.Н. Состояние и перспективны инвестиционно-строительной деятельности в России // Экономическое возрождение России. 2008. № 2. С. 3-9.
20. Асаул А.Н. Строительный кластер-новая региональная производственная система//Экономика строительства. 2004. № 6. С. 16.
21. Асаул А.Н. Формирование мезоэкономических объединений в инвестиционно-строительном комплексе региона//Известия высших учебных заведений. Строительство. 2004. № 1. С. 38.
22. Асаул А.Н., Асаул H.A., Алексеев A.A., Лобанов A.B. Инвестиционно-строительный комплекс: Рамки и границы термина // Вестник гражданских инженеров. 2009. № 4. С. 91-96.
23. Асаул А.Н., Иванов С.Н. Региональный строительный комплекс существует // Экономика строительства. 2002. № 2. С. 3.
24. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости. -М.: МИКХиС, 2001.
25. Багиев Г.Л., Козейчук Д.А. Оценка стоимости бренда в контексте лояльности потребителей // Бренд-менеджмент. 2006. № 3. С. 146154.
26. Бадалова А.Г., Еленева Ю.А., Ковалев А.П., Еленева Ю.Я., Коршунова Е.Д., Красовский Г.В., Кутин A.A. Развитие исследований экономики и менеджмента // Вестник МГТУ Станкин.2008. Т. l.№ i.e. 80-86.
27. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
28. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2002.
29. Белокрыс A.M., Бодырев B.C., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. Основы оценки стоимости недвижимости, Международная академия оценки и консатинга, М. 2004;
30. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований. М.: Интерэксперт, 1995.
31. Бледный С.Н.Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ, 2007
32. Ботанова Операции с недвижимостью. Купля, продажа, дарение. Ростов н/д: Феникс, 2007
33. Бочаров B.B. Инвестиционный менеджмент. СПб., Питер, 2000.
34. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. Олимп-бизнес, 2000.
35. Веденин H.H. Земельное право: Вопросы и ответы
36. Вертакова Ю.В., Плотников В.А. Последствия современных экономических трансформаций и пути преодоления финансового кризиса в России // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2010. № 6. С. 71.
37. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. М.: Дело. 2002. - 888 с.
38. Виленский П.Л., Смоляк С.А. Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта. ЧМ.: Информэлектро,1996.
39. Гневко В.А. Инновационное развитие региональный аспектЮкономика и управление. 2009. № 10 (48).
40. Гневко В.А., Ивлева Е.С. Социально-экономическое партнерство бизнеса и власти // Экономика и управление. 2009. № 1. С. 74-77.
41. Голубецкая Н.П. Методические подходы к определению приоритетов инновационной политики региона // Экономика и управление. 2011. № 12-74. С. 45-48.
42. Голубецкая Н.П. Механизмы повышения эффективности государственного регулирования и инвестирования малого бизнеса // Ученые записки Санкт-Петербургского университета управления и экономики. 2007. № 1. С. 3.
43. Голубецкая Н.П., Кальницкий И.А. Разработка системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в реальном секторе экономики с целью перехода на инновационный путь развития // Экономика и управление. 2009. № 2.5. С. 28-33.
44. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 2007
45. Голубецкая Н.П., Хорошева O.A. Принципы инновационного управления предпринимательским доходом предприятий реального сектора экономики // Экономика и управление. 2011. № 5. С. 48-51.
46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002.
47. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М., 1998.
48. Грабовой П.Г. (под общ. ред.) Управление рисками в недвижимости: учеб. для вузов. М.: Реапроект, 2005 471 с.
49. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб: Питер, 2001.
50. Грачева М. В. Анализ проектных рисков. М.: Финстат-информ, 2003;
51. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости. Москва: изд. Маросейка, 2009.
52. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практ. пособие. М.Дело,2001. - 704с.
53. Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьева. М.: Недра-М, 1997. -320 с.
54. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М.: "Новая правовая культура", 2007.
55. Грунин О.А., Голубецкая Н.П. Инновационный менеджмент корпоративных структур // Экономика и управление. 2006. № 5. С. 12-16.
56. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.
57. Гульков Ф.А., Еленева Ю.А. Повышение эффективности управления неидентифицируемыми материальными активами как фактор увеличения стоимости предприятия // Вестник МГТУ Станкин. 2008. №4. С. 180.
58. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов/ Мазур И.И. и др.; под ред. И.И.Мазура и и В. Д Шапиро. М.: ЕЛИМА: Изд-во Омега-J1, 2009.
59. Девелопмент: учебное пособие для вузов/ И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге; под общ. ред. И. И. Мазура. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004.
60. Деева А.И. Инвестиции. М.: Экзамен, 2004.
61. Добрынин А.И., Ивлева Е.С., Плотников В.А. Социально-экономические программы роста экономики и качества жизни // Экономика и управление. 2006. № 1. С. 23-30.
62. Добрынин А.И., Ивлева Е.С. Формирование посткризисной архитектуры финансово-банковской системы России // Экономика и управление. 2009. № 10. С. 90-93.
63. Дорожкин В.Р. Стоимостной инжиниринг и развитие рыночной инфраструктуры в строительстве. Российская Ассоциация Управления Проектами "Совнет", 2002.
64. Еленева Ю.А. Эффективность использования нематериальных активов на предприятиях // Вестник МГТУ Станкин. 2008. № 2. С. 123-128.
65. Зарубин В.Н. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. пособие / В.Н. Зарубин, В.М. Рутгайзер. М.: Дело, 1998. - 384 с.
66. Зернова С.В., Плотников В.А. Тенденции развития предпринимательства в туристском комплексе и его государственной поддержки // Ученые записки Санкт-Петербургского университета управления и экономики. 2010. № 1. С. 47-53.
67. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций.-Про-Инвест-ИТ, 1995.- 157 с.
68. Калашников А.А. Управление проектами развития недвижимости. -СПб: СПбГПУ, 2010
69. Карлик А.Е., Клементовичус Я.Я. Реформирование предприятий и изменение отношений наемного труда (по материалам предприятий Санкт-Петербурга) // Экономическая наука современной России. 2005. № 2. С. 82-89.
70. Клейнер Г.Б., Тамбовцев B.JL, Качалов P.M. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность. М.: Экономика, 1997.
71. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 1998. - 144 с.
72. Ковалев В.В. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика, 1996. - 432 с.
73. Кодекс знаний об управлении проектами, институт управления проектами, США
74. Коммерческая оценка инвестиционных проектов. Ч СПб.: ИКФ Альт, 1993.
75. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М: Маросейка, Год: 2009.
76. Крутик, А. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. СПб: Лань, 2001. - 480 с.
77. Кудрявцев Е.М. Microsoft Project. Методы сетевого планирования и управления проектом. М.: ДМК Пресс, 2005.-240с.
78. Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин. М.:АСВ, 1998-214 с.
79. Лапуста М.Г., Шаршукова Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. М.: Инфра, 2006.
80. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках. Юрайт, 2011, 756 стр.
81. Липсиц И.В., Коссов В. В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. М.: Издательство БЕК, 1999.
82. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. М.: Высшая школа, 2001, Ч875 с.
83. Максимов С.Н. Девелопмент ( развитие недвижимости) Ч организация, управление, финансирование. / С. Максимов Ч СПб: Питер, 2002. Ч 256 с.
84. Максимцев И.А., Карлик А.Е., Горин Е.А. Привлечение иностранных инвестиций в инновационное развитие (шанхайский опыт) // Экономика и управление. 2007. № 6. С. 114-118.
85. Мекумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. -М.: ИКЦ "ДИС", 1997. 160 с.
86. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). М.: Экономика,87
Похожие диссертации
- Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов
- Эффективность взаимодействия в предпринимательской деятельности малого и крупного бизнеса в форме торговых центров
- Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры
- Оценка эффективности предпринимательской деятельности в жилищно-строительном комплексе
- Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности