Методический подход к разработке системы укрупненных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Акмал Гузель Харисовна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Методический подход к разработке системы укрупненных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости"
На правах рукописи
Акмал Гузель Харисовна
МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К РАЗРАБОТКЕ СИСТЕМЫ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗАТРАТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ НЕЖИЛЫХ КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва 2005
Работа выпонена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ФГУП ЦНИИЭУС).
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Костецкий Николай Филиппович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Титов Василий Ильич
кандидат экономических наук Бурнашева Наталья Сергеевна
Ведущая организация: Московский институт коммунального
хозяйства и строительства
Защита состоится л 2005 г. в л/ часов на
заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве (ЦНИИЭУС) по адресу: 119991, ГСП, г. Москва, В-331, проспект Вернадского, дом 29, этаж 14, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, дом 29, этаж 2.
Автореферат разослан л _2005 года
Ученый секретарь диссертационного совета .
доктор экономических наук, профессор Пацкалев.
з ^ у?т
L ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Развитие экономики России в условиях сосуществования и взаимодействия разнообразных форм собственности на недвижимое имущество, переход к доминирующей роли рыночных механизмов в регулировании экономических процессов ставят перед специалистами в области управления как государственной, так и частной недвижимостью, задачу повышения эффективности ее эксплуатации.
Проблемами эффективности эксплуатации зданий и оптимизации эксплуатационных ресурсов занимались отечественные ученые П.Г. Грабовый, Е.И. Тарасевич, Е.С. Павлова, С.А. Табакова, М.В. Каленкевич, Н.Ф. Костец-кий, А.Ф. Пацкалев. Отдельные проблемы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости, нашли отражение в трудах Е.П. Панкратова, Р.Ф. Самусе-вой, Ю.Я. Данилова, М.И. Каменецкого, Б.С. Бушуева, Е.А. Кудашева, В.М. Серова, P.A. Сетдикова, Е.Б. Смирнова, И.А. Рахмана, В. П. Стороженко.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что решение ряда проблем и повышение эффективности эксплуатации зданий, возможно только при создании соответствующей нормативно-методической базы.
Актуальность данного диссертационного исследования определяется его ориентацией на решение проблемы прогнозирования затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.
Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания человека. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расходов ресурсов на эксплуатацию зданий. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие нормативные документы: СНиПы, обеспечивающие строительное проектирование, справочники и другие аналогичного содержания нормативы. Однако, в условиях рыночной экономики при решении актуальных задач оценки и управления недвижимостью существующие нормативы не в поной мере соответствуют современным представлениям и требованиям.
Во многих развитых странах мира различные профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, выпоняют работу по сбору, анализу и разработке укрупненных статистических показателей эксплуатационных расходов различных типов зданий. Полученные данные Публикуются в соответствующих периодических изданиях. Тем не менее, использование этих информационно-справочных показателей не корректно для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных затрат зданий в российских условиях, поскольку они отражают специфику климата, особенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных решений, характеристики инженерного оборудования объектов, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны.
Исходя из такого видения исследуемой
щучний и ццщикиной пробле-ИОС НАЦИОНАЛЬНАЯ]
БИБЛИОТЕКА С.Пе
мы сформулированы цель и задачи исследования, построена структура, определено содержание диссертации.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ по созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных, способствующей эффективному решению проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.
Для достижения поставленной цели определены и решены следующие задачи:
Х на основе проведенного анализа выявлены проблемы, связанные с применением существующих подходов к прогнозированию эксплуатационных расходов зданий в оценочной деятельности и сфере управления объектами недвижимости;
Х определены роль и место укрупненных статистических показателей в прогнозировании затрат на эксплуатацию зданий;
Х предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям эксплуатационных затрат зданий;
Х разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;
Х предложены методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;
Х разработан организационно-прикладной механизм функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
В качестве объекта исследования выбран сектор нежилых коммерческих зданий.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе эксплуатации нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составили: диалектический метод познания, достижения современной экономической науки, методы системного анализа, логического и экономико-статистического моделирования, объектно-ориентированного программирования, а также теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых.
В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической литературы по исследуемой проблеме, данные глобальной сети Интернет.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
В ходе проведения исследования получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
Х выявлено значение укрупненных статистических показателей в прогнозировании эксплуатационных расходов объектов недвижимости и обоснована возможность их использования в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий;
Х предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий;
Х разработан проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости;
Х обоснованы методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;
Х разработаны методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
Достоверность полученных результатов исследования основывается на использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и объективную информацию по рассматриваемой проблеме.
Практическая ценность диссертационной работы. Разработанный в диссертации проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих зданий обеспечит профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, методическим инструментом, который позволит на единой методической основе создавать базы информационно-справочных данных.
Применение системы укрупненных статистических показателей способствует эффективному решению проблемы прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в различных сферах деятельности, связанных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Проект методики может послужить основой для издания периодических сборников информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
Реализация предложенного автором организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий дает возможность попонения статистической базы и использования укрупненных статистических показа-
телей широким кругом участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы доведены до возможности реализации в оценочной деятельности и сфере управления недвижимостью.
Результаты исследования внедрены и используются компанией ООО Ко-Инвест в работе по оценке объектов недвижимости, а также ООО ИдаСофт при разработке программного сопровождения процедур управления объектами недвижимости.
На защиту выносятся:
Х методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;
Х методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий, обеспечивающего статистический мониторинг.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 4 статьи. Общий объем публикаций автора составил 2,5 печатных листа.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем работы составляет 160 страниц, из них 13 рисунков, 10 таблиц и 5 приложений в 45 страниц.
П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Данное диссертационное исследование посвящено решению проблемы прогнозирования величины эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий. Это потребовало рассмотрения многих вопросов, без которых невозможно было подойти к достижению поставленной цели. Отсюда вытекает многоступенчатость исследования, базирующаяся на объективной последовательности проработки из- (, бранной темы.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, формулируется цель, научная новизна и практическая значимость полученных результатов, дается краткое содержание глав работы.
В первой главе определяется роль и место укрупненных статистических показателей в прогнозировании величины затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости. Предлагается классификация эксплуатационных расходов, положенная в основу разработки программы
статистического наблюдения данных.
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физический объект, как объект экономических отношений и как объект правовых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания паралельно выпоняются три цикла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой автор наглядно представил в виде рисунка 1, объединив физический и экономический циклы, и разбив условно жизнь строения на следующие пять стадий: создание, эксплуатация, капитальный ремонт и реконструкция, прекращение использования и снос (ликвидация) объекта.
Рис. 1. Взаимосвязь жизненных циклов объекта недвижимости
В данной диссертационной работе исследуется стадия жизни объектов недвижимости, связанная исключительно с их использованием (потреблением) - эксплуатация. Произведенный автором анализ понятийного аппарата по эксплуатации зданий показал, что четкое определение терминов лэксплуатация, техническая эксплуатация и техническое обслуживание отсутствует, поскольку различные авторы вкладывают в них разные смыслы. В большинстве случаев лэксплуатация отождествляется с термином техниче-
екая эксплуатация, под которой понимается обеспечение технической надежности процесса использования здания по назначению.
Однако, с приходом экономических реформ и рыночных отношений, потребление здания становится более широким понятием и включает не только эксплуатационно-технические мероприятия, обеспечивающие физическое функционирование объекта, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от его использования, а также обеспечение выпонения необходимых юридических действий при этом использовании.
Таким образом, с точки зрения рыночных отношений, понятие лэксплуатация объекта недвижимости охватывает не только сферу его технической эксплуатации, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения здания. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.
Фазу жизненного цикла здания на стадии эксплуатации автор представил в виде рисунка 2, где изобразил эти сферы деятельности в виде горизонтальных блоков. Стадия эксплуатации здания разбивается условно на три следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно сама эксплуатация и выбытие из эксплуатации, представленных в виде вертикальных блоков.
Правовой жизненный цикл
Физический жизненный цикл
Экономический жизненный цикл
Рис. 2. Фаза жизненного цикла здания на стадии эксплуатации
В соответствии с определением задач и организации процесса эксплуатации недвижимости, в рамках оценки понятийного аппарата по использованию нежилых коммерческих зданий, производится классификация эксплуатационных затрат, упрощающая их прогнозирование и оптимизацию. Согласно этой классификации, расходы на эксплуатацию объектов делятся на две следующие категории.
В первую категорию автор включил расходы, связанные с функционированием зданий на рынке, то есть с их коммерческим использованием и
правовым обеспечением. К ней отнесены следующие категории затрат: административные расходы (затраты на управление, рекламу, заключение договоров аренды, оплата юридических и бухгатерских услуг), платежи по налогу на имущество, затраты на страхование и плата за пользование земельным участком.
Во вторую категорию включены расходы, связанные с физическим функционированием объектов, то есть с их технической эксплуатацией. Это расходы на санитарное содержание, текущий ремонт и техническое обслуживание. Кроме того, к этой категории, помимо расходов на санитарно-технические работы, автор отнес оплату коммунальных ресурсов, обеспечивающих физическое функционирование зданий: электроэнергию, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение, газоснабжение и телефонную связь. Затраты на техническую эксплуатацию объектов включают также расходы на оплату следующих услуг: вывоз мусора, дезинфекцию, охрану, благоустройство земельного участка и прочие.
Существенным отличием двух выделенных категорий эксплуатационных затрат является возможность технического нормирования расходов второй категории, в отличие от расходов первой категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.
Прогнозирование величины эксплуатационных расходов играет важную роль в оценочной деятельности при расчете рыночной стоимости зданий с использованием доходного подхода, а также в сфере управления объектами недвижимости при планировании бюджетных средств и оценке эффективности результатов деятельности.
В диссертационной работе проводится анализ существующих подходов к прогнозированию затрат на эксплуатацию зданий с целью выявления проблем, связанных с их применением в оценочной деятельности и сфере управления недвижимостью.
В современной практике применяются, по крайней мере, два подхода к прогнозированию эксплуатационных расходов объектов недвижимости.
Первый подход основан на ретроспективном анализе бухгатерской отчетности собственника здания или управляющей организации, в результате которого определяется фактическая величина эксплуатационных затрат. Прогнозные значения темпов роста затрат на эксплуатацию устанавливаются на основании консультаций с экспертами и аналитиками рынка недвижимости, а также на основе представлений специалистов о функционировании зданий и перспективах общего развития экономической ситуации в районе их местоположения.
В основе второго подхода к прогнозированию эксплуатационных затрат объектов недвижимости лежит нормирование расходов ресурсов на их эксплуатацию. Перечень действующих нормативов по строительному проектированию, позволяющих производить техническое нормирование эксплуатационных ресурсов зданий, приведен в диссертации.
Кроме того, организациями применяются нормативы эксплуатационных ресурсов объектов недвижимости, разработанные различными научно-
исследовательскими учреждениями. Эти нормативы позволяют определить расходы на оплату труда рабочих, занятых ремонтом и обслуживанием зданий, расходы на охрану и вывоз мусора.
Одной из проблем, с которыми стакиваются практикующие оценщики в процессе проведения оценки зданий с использованием доходного подхода, является обоснование прогнозирования величины эксплуатационных затрат объектов недвижимости для последующего расчета текущей стоимости чистого потока наличности. Для этой цели может быть использован подход, основанный на нормировании эксплутационных ресурсов с помощью СНИПов, нормативов и справочников. Он может применяться также управляющими объектов недвижимости при планировании бюджетных средств.
Тем не менее, использование технического нормирования возможно исключительно лишь к тем категориям затрат, которые связаны с технической эксплуатацией зданий. Расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости на рынке (коммерческое использование), могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований. Существенным недостатком данного подхода является также то, что нормативные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения зданий, поэтому при их использовании может потребоваться внесение соответствующих корректировок. Рассчитанная таким образом величина эксплуатационных затрат является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных условиях рынка. Кроме того, в оценочной практике, расчет ресурсов на техническую эксплуатацию зданий по СНИПам, нормативам и справочникам существенно увеличивает трудоемкость выпоняемых работ, что приводит к астрономическому росту гонорара оценщиков и отпугивает потенциальных заказчиков.
Автор считает, что подход к прогнозированию эксплуатационных затрат зданий, основанный на ретроспективном анализе бухгатерской отчетности является менее трудоемким. Однако, в ряде случаев использование бухгатерских данных по эксплуатационным расходам в оценке объектов недвижимости с помощью доходного подхода представляется невозможным. В частности, если по какой-либо причине нет возможности получить бухгатерскую отчетность собственника здания или управляющей организации, или если необходимо срочно выпонить экспресс-оценку объекта, а ретроспективный анализ бухгатерской отчетности может занять значительный период времени. Более того, бухгатерская отчетность может включать другие виды деятельности, или данные по нескольким объектам, тогда ее разделение и анализ становится трудно осуществимым. Использование бухгатерских данных по эксплуатационным расходам в деятельности по оценке и сфере управления имуществом нецелесообразно также в случаях, если предполагается изменение класса или функционального назначения здания, а также при прогнозировании затрат на эксплуатацию нового, ранее неэксплуатируемого объекта.
Таким образом, применение вышеизложенных подходов к прогнозированию эксплуатационных расходов зданий в деятельности по оценке и сфере управления недвижимостью имеет существенные ограничения и недостатки. Это приводит к тому, что практикующие оценщики зачастую пренебрегают обоснованием величины затрат на эксплуатацию оцениваемого имущества. В большинстве отчетов по оценке объектов недвижимости эксплуатационные расходы принимаются ориентировочно в среднем от 15 до 35% действительного валового дохода от эксплуатации, либо дается ссыка на обзоры рынков недвижимости, проведенные различными компаниями. Однако, подобные аналитические обзоры, представляемые в различных периодических изданиях и Интернет-источниках, дают довольно расплывчатые данные о величине затрат на эксплуатацию зданий, к примеру: для офисных помещений г. Москвы, в среднем, от 70 до 120 доларов США на 1 квадратный метр общей площади. Как следствие этого, отсутствие обоснованной информации о структуре и величине эксплуатационных расходов оцениваемых зданий приводит к недостоверности прогноза их величины, что в свою очередь отражается на результатах оценки рыночной стоимости имущества.
За рубежом решением этой проблемы занимаются уже на протяжении нескольких десятков лет. Работу по сбору, анализу и разработке укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости выпоняют авторитетные профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, в частности: Ассоциация собственников и управляющих недвижимостью США (Building Owners & Managers Association), Институт городского хозяйства (Urban Land Institute), а также Институт Управления Недвижимостью в Чикаго (Institute of Real Estate Management). На основе собираемых ими баз данных статистическая информация о доходах и расходах объектов недвижимости с разделением по местоположению и другим характеристикам ежегодно публикуется в соответствующих изданиях, перечень которых приведен в диссертации.
Укрупненные статистические данные позволяют зарубежным оценщикам и управляющим недвижимостью использовать подход к прогнозированию затрат на эксплуатацию зданий, основанный на лобъектах-аналогах, и являются универсальным решением проблемы обоснования эксплуатационных расходов. Однако, зарубежные укрупненные статистические показатели эксплуатационных расходов объектов недвижимости отражают специфику климата, особенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных решений зданий, характеристики инженерного оборудования, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны. Поэтому, их использование для достоверного обоснования затрат на эксплуатацию зданий в российских условиях представляется некорректным.
Вторая глава диссертационной работы посвящена разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Автором разработана программа статистического наблюдения показа-
телей затрат на эксплуатацию зданий, в основу которой легла приведенная выше классификация эксплуатационных расходов. Формуляр для сбора статистических данных, предоставляемых собственниками зданий и управляющими объектов недвижимости, представлен на рисунках 3,4.
лайя Омам (ш |№чи Свеис 0*л Адее... ;1Й)1Цр7;ЯтавгиДир/
АНКЕТА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Населенный пункт ,
Административный округ, районнм упраеа Транспортная доступность функциональнол испольюрание Класс здания Этажность Год постройки
;Общая площадь помещений, кв н. Дрендоригодная площадь, к* .и. Фактически арецдуамая площадь, кв и. Примечания
1. Коммунальные ресурсы
2 Электроэнергия
3 Водоснабжение и канализация
4 теплоснабжение
5 Телефоны
6. Услуги
7. Благоустройство земельного участка
8. Вывоз нутра
9. Содержание окраны
10 Охрана по договору
11 Дезинфекция
12 Прочив
Рис. 3. Формуляр для сбора статистической информации
К статистическому формуляру составлена инструкция, в которой даются пояснения к его запонению.
Особое внимание автор диссертационной работы уделяет методам контроля качества и достоверности материалов, собираемых в результате статистического наблюдения. Поскольку сбор показателей производится только по тем зданиям, собственники и управляющие которых предоставляют данные, то возникают проблемы выявления и обработки нетипичных единиц. Включение или исключение таких единиц из выборочной совокупности достаточно сильно влияет на итоговые значения и может привести к существенным искажениям результатов статистического наблюдения.
&ЙЛ фаю Ки № Стране пшчл Адес. ^ Шр.Цтт НшаЛ щ/шр/
13. Текущий ммит и тми*мскм обслуживание
14 Зарплат* ремонтно-текиического персонала, задействованного в эксплуатации объекта, с налогами и выплатами
15 Материальное обеспечение работ по ремонту и техническому обслуживанию
16 Оплата ремонтно-строительных работ по договорам со сторонними организациями 17. Саиитариоя содержание
18 Зарплата обслуживающего персонала с налогами и выплатами 19. Приобретение хозяйственного инвентаря
20 Оплата работ по санитарному содержанию, выпоняемых сторонними организациями 21. Административные расходы
22 Зарплата административного персонала с налогами и выплатами
23 Обеспечение офисной инфраструктуры
24 Маркетинг
25. Оплата управляющего 26 Прочие 27. Страхование
2В. Налоги, связанные с эксплуатацией здания
29 на здание
30 на землю или арендная плата за пользование земельным участком
31 экологические платежи
32 Прочие расходы, неучтенные формой ЭЭ. Обшии аисплуатациоимые расходы Организация
Адрес электронной почты (е-шаИ) _ _
Контактные телефены Печтоеый адрес
Рис. 4. Продожение формуляра для сбора статистической информации
Далее в диссертационной работе разрабатывается программа статистической сводки: определяется порядок систематизации собранных в результате статистического наблюдения исходных статистических данных, группировки объектов и сводной характеристики всей совокупности фактов при помощи обобщающих показателей.
В соответствии с целями и задачами статистического исследования исходные данные по статьям эксплуатационных расходов зданий приводятся в удобный для последующей обработки и анализа вид. Значения показателей эксплуатационных затрат объектов недвижимости, указанные в рублях за год, соотносятся соответственно к значениям трех категорий площадей помещений: общей, арендопригодной и фактически арендуемой.
Выделение в разнородной совокупности объектов недвижимости однородных типов зданий производится по следующим существенным факторным признакам: местоположение, функциональное использование, класс,
этажность, возраст и размер зданий, определяющим многомерный характер сложной типологической группировки.
В рамках диссертационной работы создана компьютерная программа, позволяющая посредством метода кластерного анализа объектов наблюдения упростить распределение единиц совокупности по группам.
Для характеристики однородных групп объектов недвижимости определяются сводные показатели: по каждой статье эксплуатационных расходов каждой выделенной группы зданий подсчитывается общее количество объектов, по которым представлены статистические данные, а также сумма общих площадей помещений по этим объектам.
Поскольку анализ рядов показателей затрат на эксплуатацию однородных групп зданий представляется затруднительным, производится их упорядочение. В целях облегчения дальнейшего анализа статистической информации производится ранжирование первичных вариационных рядов, то есть все варианты каждого ряда располагаются в возрастающем порядке. Для построения интервальных рядов распределения показателей эксплуатационных затрат объектов устанавливается число интервалов, на которое следует разбить все единицы изучаемой совокупности, по следующей формуле:
п= 1 + 3,322 (1)
где N - число единиц совокупности.
Определение интервалов производится по формуле:
1 = (Хтах ~ хтт)/п, (2)
где хтах, хт1п - наибольшее и наименьшее значения признака,
п - число групп.
В целях определения характерных (укрупненных) значений рядов показателей эксплуатационных расходов по однородным группам зданий, автор прибегает к расчету средних величин. Характерные значения показателей затрат на эксплуатацию по однородным группам зданий могут быть определены по формуле средней арифметической взвешенной, рассчитываемой по формуле:
- ^ *\А + Ъ/г + - + */, _
/+/2+...+Л / (3)
где/у,/2 ...,/я-частоты;
х/- сумма произведений величины показателей на их частоты;
2/- общая численность единиц совокупности.
Для контроля значений полученных средних показателей эксплуатационных затрат автор использует медианы, то есть средние величины, разделяющие ранжированные вариационные ряды на две равные по числу единиц части - со значениями признака меньше медианы и со значениями больше медианы.
В интервальных рядах распределения значения медиан вычисляются по следующей линейной интерполяционной формуле:
где ХМе - нижняя граница медианного интервала; itte ~ медианный интервал;
половина от общего числа показателей;
S Me-i ~ сумма наблюдений показателей, накопленная до начала медиан-нош интервала;
/ме - число показателей в медианном интервале.
По результатам сравнения полученных значений средних арифметических взвешенных и медиан рядов показателей эксплуатационных расходов по однородным группам зданий, автор сделал вывод, что определение качества исходных статистических данных по статьям эксплуатационных затрат требует допонительного исследования.
Автор считает, что укрупненные цифровые данные по эксплуатационным расходам зданий целесообразно представлять в виде средних арифметических взвешенных величин, но с учетом контроля с использованием медиан и качественного анализа вариационных рядов показателей. По результатам качественного анализа вариационных рядов проводится лотбраковка некачественных данных, которые могут весьма ощутимо исказить характерные значения показателей эксплуатационных затрат по однородным группам объектов недвижимости.
Тем не мене, ограничиться вычислением средней арифметической взвешенной величины для расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий нельзя, поскольку средняя величина не показывает, как располагаются около нее варианты осредняемого признака, сосредоточены ли они вблизи или значительно отклоняются от нее. Необходим показатель, характеризующий отклонение отдельных значений от общей средней. Средний показатель определяет лишь типичные затраты на эксплуатацию, но не отображает реальную картину расхождений в значениях статей эксплуатационных расходов, то есть их вариацию. Он дает обобщающую характеристику каждого изучаемого признака групп данных, но не раскрывает строения этих групп, которое весьма существенно для их познания. В двух группах средняя может быть одинаковой, однако в одном случае все индивидуальные значения могут отличаться от нее незначительно, а в другом различие их может быть велико, то есть в одном случае вариация изучаемого признака мала, а в другом - велика. Это имеет весьма важное значение для характеристики надежности полученного среднего показателя. Чем больше варианты отдельных единиц изучаемых признаков совокупности различаются
между собой, тем больше они отличаются от своей средней, и наоборот, чем меньше варианты отличаются друг от друга, тем меньше они отличаются от средней, которая в таком случае будет реально представлять укрупненный признак группы объектов. Таким образом, допонительно к среднему показателю вводится предел изменений, в границах которого находится определенный укрупненный показатель, в виде самой низкой и самой высокой величин, соответственно нижний и верхний.
Результаты вычисления сводных показателей, средних взвешенных величин и пределов изменений по каждой статье затрат на эксплуатацию объединенных в однородные группы зданий, представляются в виде отдельных комбинационных таблиц, полученных с помощью компьютерной обработки исходных статистических данных.
Желаемые результаты применения укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий могут быть достигнуты лишь при их правильном использовании и интерпретировании. Не смотря на сходство местоположения, функционального использования и других характеристик объединенных в однородную группу объектов недвижимости, в природе не существует зданий с абсолютно одинаковыми проблемами по эксплуатации. Необходимо четко установить, что укрупненные информационно-справочные данные не являют собой определенные стандарты для некоего идеального эксплуатационного диапазона. Они не определяют правильный или лидеальный опыт какого-то определенного типа собственности, а призваны служить лишь ориентиром, типичным уровнем, и дают весьма ценную основу для анализа и сравнений. Следует также помнить, что укрупненные статистические показатели эксплуатационных затрат объектов недвижимости получены из добровольно представленных образцов, поэтому любой анализ этих данных дожен поместить их в четкий контекст с поным пониманием преимуществ и ограничений.
Изложенный выше методический подход положен в основу проекта Методики расчета укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
В третьей главе диссертационной работы производится разработка организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий, направленного на расширение возможностей попонения и обновления информационной базы посредством использования технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Рассматривается практическая значимость системы укрупненных информационно-справочных данных в решении проблем прогнозирования затрат на эксплуатацию в различных сферах деятельности, связанных с использованием объектов недвижимости.
По мнению автора, распространение баз статистических показателей путем тиражирования на бумажных или оптических (CD-ROM) носителях, ограничивает возможности быстрого попонения и обновления базы данных, иными словами, это режим лoff-line. Разработанный организационно-прикладной механизм функционирования системы информационно-
справочных данных с использованием технологий всемирной компьютерной сети Интернет позволяет значительно расширить эти возможности. Он обеспечивает возможность попонения статистической базы и использования укрупненных статистических показателей широким кругом участников рынка недвижимости со всех регионов России.
Сеть Интернет обеспечивает быстрый доступ к необходимой информации. Статистические данные хранятся на Интернет-сервере, являющемся частью глобальной сети. Интерактивный интерфейс с пользователями реализуется с помощью Web-страниц, представляющих собой гипертекстовые документы, которые описываются на специальном языке, называемом HTML (HyperText Markup Language, язык разметки гипертекстовой информации). Документы компонуются динамически в зависимости от параметров запроса пользователей при помощи форм, что предполагает собой гибкость в видоизменении интерфейса во время использования. Обработка форм производится при помощи программы, написанной с использованием серверного языка программирования PHP.
Использование Internet-технологий позволяет создать интерактивную систему укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию зданий (далее Интерактивная Система), представляющую собой упорядоченную совокупность документов, в которой передача и обмен данными осуществляется в форме диалога Пользователь - Сервер.
Архитектура Интерактивной Системы наглядно представлена на рисунке 5.
Рис. 5. Архитектура Интерактивной Системы информационно-справочных
С Интерактивной Системой может работать одновременно большое количество пользователей. Согласно выпоняемым ими функциям и ограничениям прав доступа к статистической информации, автор выделяет три основные категории пользователей: Оператор, Клиент и Администратор.
В качестве Операторов Интерактивной Системы, производящих попонение исходных статистических данных, могут выступать оценщики, собственники зданий, инвесторы и управляющие недвижимостью. Они запоняют
представленные им электронные анкеты эксплуатационных расходов (см. рис. 3 и 4), внося в них сведения о наблюдаемых объектах недвижимости. Одновременно, при получении доступа к статистической базе, они могут выступать в качестве Клиентов и запрашивать необходимую информацию в виде укрупненных статистических показателей путем выбора параметров группи-ровочных признаков по предоставленным формам запроса. Получение пользователями доступа к статистической базе производится Администратором, осуществляющим контроль за попонением статистических данных, проверку информации, а также управление обработкой и получением результатов.
Таким образом, использование в диссертационной работе современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации.
Система укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости может иметь довольно широкий диапазон применения и выпонять различные функции в концепции собственности, развития и жизни.
В деятельности по оценке зданий информационно-справочные данные позволяют решить проблему обоснования прогнозирования величины расходов на эксплуатацию при расчете рыночной стоимости имущества с помощью доходного подхода. Автором рассмотрен наглядный пример использования укрупненных статистических показателей в прогнозировании расходных эксплуатационных статей объекта недвижимости.
Достоверность прогнозирования эксплуатационных расходов отражается на результатах оценки зданий, что во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений.
Укрупненные информационно-справочные данные могут быть использованы в процессе технико-экономических исследований при решении вопросов соответствия предполагаемых доходов от коммерческого использования определенных типов объектов недвижимости требованиям эксплуатационных расходов. Они применимы при составлении бюджетных средств для подготовки проектов новых зданий, а также для объектов уже находящихся в стадии строительства.
Использование укрупненных статистических показателей в сфере управления эксплуатацией объектов недвижимости с одной стороны позволяет решить проблему достоверного прогнозирования статей эксплуатационных расходов при планировании бюджетных средств, с другой - производить оценку эффективности результатов деятельности. Планирование бюджетных средств, производимое при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования зданий, составлении годовых и догосрочных бюджетов, анализе экономической целесообразности инвестиций может быть выпонено на основе информационно-справочных данных по сходным объектам недвижимости. Оценка эффективности результатов деятельности по управ-
лению эксплуатацией объектов недвижимости может быть произведена путем сопоставления несоответствия расчетных и фактических показателей эксплуатационных затрат со статистическими данными по сходным зданиям. В результате управляющие недвижимостью получают возможность проводить мероприятия по оптимизации использования потребляемых эксплуатационных ресурсов и предоставляемых услуг для снижения издержек и увеличения доходности коммерческого использования имущества.
Таким образом, система укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости становится инструментом оптимизации эксплуатационных расходов зданий и, как следствие, повышения качества управления эксплуатацией.
Ш. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По результатам выпоненного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Прежняя система централизованного нормирования эксплуатационных ресурсов, равно как и зарубежная система укрупненных информационно-справочных показателей, некорректны для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в современных российских условиях: первая - не в поной мере соответствует современным рыночным представлениям и требованиям, вторая - отражает специфику зарубежных объектов недвижимости.
2. В условиях динамично развивающегося рынка коммерческой недвижимости создание методики расчета укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий представляется объективно обусловленной мерой, направленной на решение проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием объектов.
3. В диссертационной работе предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости с точки зрения характера обеспечения использования зданий, в соответствии с тремя сферами деятельности, функционирующими на протяжении всей стадии эксплуатации: правовым обеспечением, технической эксплуатацией и коммерческим использованием. Она положена в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий.
4. Разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости. На его основе создан проект Методики, позволяющей профессиональным организациям, работающим на рынке недвижимости, на единой методической основе создавать базы статистических данных по эксплуатационным расходам зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
5. Разработанный диссертантом организационно-прикладной механизм
функционирования системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, позволяет расширить возможности попонения и обновления информационной базы посредством технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Использование современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность системы статистических данных и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации. Попонение статистической базы и получение укрупненных информационно-справочных показателей становится возможным для широкого круга участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.
6. На базе дальнейшего развития и реализации системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости возможно издание периодических сборников статистических данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Прогнозирование эксплуатационных расходов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом // Московский оценщик, №2 (27), 2004 г., 1,6 п.л.
2. Оценка понятийного аппарата по эксплуатации зданий в экономике недвижимости. М., 2004 г., 0,6 п.л.
3. Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимости // Экономика и финансы, № 7 (87), М., 2005 г., 0,2 п.л.
4. Разработка методики расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат объектов нежилой коммерческой недвижимости // Экономика и финансы, М., 2005 г., 0,1 п.л.
Отпечатано в ООО Компания Спутник+ ПД Ко 1-00007 от 25.09.2000 г. Подписано в печать 08.11.05 Тираж 80 экз. Усл. пл. 1,25 Печать авторефератов (095) 730-47-74,778-45-60
i 2 г 7 61
РНБ Русский фонд
2006-4 24704
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Акмал Гузель Харисовна
введение
1. роль и место укрупненных информационно-справочных показателей в прогнозировании затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости
1.1. Понятие, задачи и организация процесса эксплуатации нежилых коммерческих зданий.
1.2. Значение укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат в оценочной деятельности и сфере управления объектами недвижимости.
2. методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных показателей эксплуатационных затрат зданий на основе статистических данных
2.1. Программно-методологическое обеспечение статистического наблюдения показателей эксплуатационных расходов объектов недвижимости.
2.2. Методы контроля качества и достоверности исходных статистических данных.
2.3. Метод статистического анализа показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
3. использование системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости
3.1. Организационно-прикладной механизм функционирования системы информационносправочных данных по эксплуатационным расходам зданий.
3.2. Решение здадач оценки и управления нежилой коммерческой недвижимостью с использованием системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методический подход к разработке системы укрупненных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости"
Развитие экономики России в условиях сосуществования и взаимодействия разнообразных форм собственности на недвижимое имущество, переход к доминирующей роли рыночных механизмов в регулировании экономических процессов ставят перед специалистами в области управления как государственной, так и частной недвижимостью, задачу повышения эффективности ее эксплуатации.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что решение ряда проблем и повышение эффективности эксплуатации зданий, возможно только при создании соответствующей нормативно-методической базы.
Актуальность данного диссертационного исследования определяется его ориентацией на решение проблемы прогнозирования затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.
Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания человека. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расходов ресурсов на эксплуатацию зданий. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие нормативные документы: СНиПы, обеспечивающие строительное проектирование, справочники и другие аналогичного содержания нормативы. Однако, в условиях рыночной экономики при решении актуальных задач оценки и управления недвижимостью существующие нормативы не в поной мере соответствуют современным представлениям и требованиям.
Во многих развитых странах мира различные профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, выпоняют работу по сбору, анализу и разработке укрупненных статистических показателей эксплуатационных расходов различных типов зданий. Полученные данные публикуются в соответствующих периодических изданиях. Тем не менее, использование этих информационно-справочных показателей не корректно для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных затрат зданий в российских условиях, поскольку они отражают специфику климата, особенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных решений, характеристики инженерного оборудования объектов, а также своеобразные национальные и культурные традиции страны.
В настоящее время деятельность по управлению недвижимым имуществом в России характеризуется низкой технологичностью, длительностью и неоправданной сложностью процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости, а также низким качеством эксплуатации зданий, приводящим к их преждевременному старению. Наличие системы укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию российских зданий позволит производить планирование бюджетных средств и оценку эффективности управления недвижимым имуществом. Информация о сопоставительной структуре затрат даст возможность управляющим выпонять ее оптимизацию, позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.
В деятельности по оценке объектов недвижимости система укрупненных статистических данных позволит решить проблему достоверного обоснования затрат на эксплуатацию при определении стоимости зданий доходным подходом. Достоверность прогнозирования расходных эксплуатационных статей во многом определяет обоснованность, а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений.
Исходя из такого видения исследуемой научной и прикладной проблемы сформулированы цель и задачи исследования, построена структура, определено содержание диссертации.
Целью диссертационного исследования является разработка методических основ по созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных, способствующей эффективному решению проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.
Для достижения поставленной цели определены и решены следующие задачи:
- на основе проведенного анализа выявлены проблемы, связанные с применением существующих подходов к прогнозированию эксплуатационных расходов зданий в оценочной деятельности и сфере управления объектами недвижимости;
- определены роль и место укрупненных информационно-справочных показателей, полученных на основе статистических данных, в прогнозировании затрат на эксплуатацию зданий;
- предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий;
- разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;
- предложены методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;
- разработан организационно-прикладной механизм функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
В качестве объекта исследования выбран сектор нежилых коммерческих зданий.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе эксплуатации нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу проведенного исследования составили: диалектический метод познания, достижения современной экономической науки, методы системного анализа, логического и экономико-статистического моделирования, объектно-ориентированного программирования, а также теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых.
В работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической литературы по исследуемой проблеме, данные глобальной сети Интернет.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
В ходе проведения исследования получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
- выявлено значение укрупненных статистических показателей в прогнозировании эксплуатационных расходов объектов недвижимости и обоснована возможность их использования в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий;
- предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий;
- разработан проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости;
- обоснованы методы контроля качества и достоверности исходной статистической информации;
- разработаны методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
Достоверность полученных результатов исследования основывается на использовании современных теорий и методов исследования, позволяющих получить достоверную и объективную информацию по рассматриваемой проблеме.
Практическая ценность диссертационной работы. Разработанный в диссертации проект методики проведения статистического исследования и расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих зданий обеспечит профессиональные организации, работающие на рынке недвижимости, методическим инструментом, который позволит на единой методической основе создавать базы информационно-справочных данных.
Применение системы укрупненных статистических показателей способствует эффективному решению проблемы прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в различных сферах деятельности, связанных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Проект методики может послужить основой для издания периодических сборников информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
Реализация предложенного автором организационно-прикладного механизма функционирования системы информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий дает возможность попонения статистической базы и использования укрупненных статистических показателей широким кругом участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.
В первой главе диссертационной работы определяется роль и место укрупненных статистических показателей в прогнозировании затрат на эксплуатацию объектов недвижимости.
На основе проработки технической литературы и нормативных документов на проектирование и строительство производится оценка понятийного аппарата по эксплуатации нежилых коммерческих зданий. В соответствии с определением задач и организации процесса эксплуатации нежилой коммерческой недвижимости производится классификация эксплуатационных расходов, упрощающая их прогнозирование и оптимизацию. Рассматриваются используемые на практике подходы к прогнозированию затрат на эксплуатацию зданий и проблемы, связанные с их применением в деятельностях по оценке и управлению недвижимости.
Вторая глава посвящена разработке методического подхода к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Производится выбор метода статистического наблюдения. В соответствии с произведенной в первой главе классификацией эксплуатационных расходов нежилых коммерческих зданий разрабатывается формуляр для сбора статистической информации, являющийся основой формирования базы исходных данных. Определяются методы проверки исходной информации и статистического анализа показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости.
В третьей главе производится разработка организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий, направленного на расширение возможностей попонения и обновления информационной базы посредством использования технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Использование в диссертационной работе современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность системы информационно-справочных данных и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации. Рассматривается практическая значимость интерактивной системы укрупненных информационно-справочных показателей в решении проблем прогнозирования затрат на эксплуатацию в различных сферах деятельности, связанных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы доведены до возможности реализации в оценочной деятельности и сфере управления недвижимостью.
Результаты исследования внедрены и используются компанией ООО Ко-Инвест в работе по оценке объектов недвижимости, а также ООО Ида-Софт при разработке программного сопровождения процедур управления объектами недвижимости.
На защиту выносятся:
- методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов недвижимости на основе статистических данных;
- методические рекомендации по созданию организационно-прикладного механизма функционирования системы укрупненных информационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий, обеспечивающего статистический мониторинг.
Публикации. По теме исследования автором опубликовано 4 статьи. Общий объем публикаций автора составил 2,5 печатных листа.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем работы составляет 160 страниц, из них 13 рисунков, 10 таблиц и 5 приложений в 45 страниц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Акмал Гузель Харисовна
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По результатам выпоненного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Прежняя система централизованного нормирования эксплуатационных ресурсов, равно как и зарубежная система укрупненных информационно-справочных показателей, некорректны для достоверного обоснования прогнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в современных российских условиях: первая - не в поной мере соответствует современным рыночным представлениям и требованиям, вторая - отражает специфику зарубежных объектов недвижимости.
2. В условиях динамично развивающегося рынка коммерческой недвижимости создание методики расчета укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию зданий представляется объективно обусловленной мерой, направленной на решение проблемы прогнозирования эксплуатационных расходов, играющего важную роль в различных сферах деятельности, связанных с использованием объектов.
3. В диссертационной работе предложена классификация эксплуатационных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости с точки зрения характера обеспечения использования зданий, в соответствии с тремя сферами деятельности, функционирующими на протяжении всей стадии эксплуатации: правовым обеспечением, технической эксплуатацией и коммерческим использованием. Она положена в основу разработки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий.
4. Разработан методический подход к проведению статистического исследования и созданию системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости. На его основе создан проект Методики, позволяющей профессиональным организациям, работающим на рынке недвижимости, на единой методической основе создавать базы статистических данных по эксплуатационным расходам зданий с разделением по местоположению, функциональному использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
5. Разработанный диссертантом организационно-прикладной механизм функционирования системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, позволяет расширить возможности попонения и обновления информационной базы посредством использования технологий всемирной компьютерной сети Интернет. Использование современных технологий Интернет значительно повышает привлекательность системы информационно-справочных данных и наделяет ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстрота, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления информации. Попонение статистической базы и использования укрупненных статистических показателей становится возможным для широкого круга участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.
6. На базе дальнейшего развития и реализации системы укрупненных информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости возможно издание периодических сборников статистических данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Акмал Гузель Харисовна, Москва
1. Порывай Г.А., Датюк О.В. Техническая эксплуатация зданий. М., 1983.
2. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий. Учебник для техникумов. Издание второе переработанное и допоненное. М., Стройиз-дат, 1982.
3. Григорьев П.Я., Чипигина Н.П. Техническая эксплуатация зданий. Учебное пособие. Хабаровск, издательство ДВГУПС, 2001.
4. Мирахмедов М. Технической обслуживание зданий. Ташкент, издательство Укидувчи, 1990.
5. Шумилов М.С. Гражданские здания и их эксплуатация. Учебник для студентов вузов. М., Высшая школа, 1985.
6. Каленкевич М.В. Разработка программы управления объектом недвижимости смешанного назначения. С.-Пб., НЭЖ Проблемы недвижимости, выпуск 3, 1999.
7. Гучкин И.С. Техническая эксплуатация и реконструкция зданий. Учебное пособие для строительных вузов. Пенза, Пензенский государственный архитектурно-строительный институт, 1993.
8. Шубин Л.Ф., Датюк О.В., Кононович Ю.В. и др. Примеры расчетов по организации и управлению эксплуатацией зданий: Учебное пособие для вузов. М., Стройиздат, 1991.
9. Дмитриев Е.В. Эксплуатация промышленных зданий и сооружений. М., Стройиздат, 1966.
10. Гусаров В.М. Теория статистики. М., 1998.
11. Income-Expense Analysis: Office Building. Institute of Real Estate Management. USA. Chicago.
12. Грабовый П.Г. Сервейинг: концепция системного анализа недвижимости.
13. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. для студентов вузов, обучающихся по строит, спец./ Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др.; под ред. П.Г. Грабового. М.: АСВ, 1999.
14. Котлер Ф. Основы маркетинга. М., Прогресс, 1990.
15. Харисон Г.С. Оценка недвижимости. М., Мособщграфиздат, 1994.
16. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ.: В.Н. Лаврентьева, О.В. Тихонова. М., Дело, 1997, 461 с.
17. Бодырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука, 1997, 156 с.
18. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. М.: ИНФРА-М-М, 1997.
19. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М., Русская деловая литература, 1998.
20. Управление портфелем недвижимости: учебн. пособие для вузов. Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. Ч М.: Закон и право, ЮНИ-ТИ, 1998.
21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996, 669 с.
22. Формула финансового здоровья. Библиотека кризис-менеджера. Том, выпуск 2. Казань, 2002.
23. Тарасевич Е.И, Павлова Е.С. Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации недвижимого имущества административно-офисного назначения.
24. Смирнов В.В. Менеджер по управлению недвижимостью/ В.В. Смирнов, Е.А. Пучкина. М.:Издат. Дом Аудитор, 2000, 122 е.: табл. (Библиотека журнала Риэтор).
25. Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью МАУН. Общая часть. М., 1998.
26. СТО МАУН Б-01-96. Стандарт практики управляющего на объектенедвижимости (управляющий первого уровня). М., 1996.
27. Комаровский П.Е. Сметное нормирование и ценообразование строительных работ. Справочное издание. М: Финансы и статистика, 1989.
28. СНиП 2.04.01-85. Внутренний водопровод и канализация. Изд. 1996 г. (с изменениями).
29. СНиП 2.04.05-91. Отопление, вентиляция, кондиционирование. Изд. 1994 г. (с изменениями).
30. СНиП II-3-79. Строительная теплотехника. Изд. 1995 г. (с изменениями).
31. СНИП 2.01.05-85. Нагрузки и воздействия (с допонениями 1988 г.).
32. СНиП 2.04.07-86. Тепловые сети.
33. СНиП 2.04.08-87. Газоснабжение. Изд. 1994 г. (с изменениями).
34. СНиП 23-05-95. Естественное и искусственное освещение. Изд. 1996 г. (с изменениями).
35. СНиП 2.01.02-85. Противопожарные нормы.
36. СНиП 2.04.01-84. Пожарная автоматика зданий и сооружений.
37. ВСН 59-88. Электрооборудование жилых и общественных зданий.
38. Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий. М., Экономика, 1988 .
39. Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений. М., 1992 .
40. Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием котельных и тепловых сетей. М.: НИИ труда, 1982.
41. Рекомендации по определению норм накопления твердых бытовых отходов для городов РСФСР. М, 1982 .
42. Санитарная очистка и уборка населенных мест. М., 1990.
43. Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. М., Стройиздат. 1988.
44. Кноринг Т.М. Справочная книга для проектирования электрического освещения. С.-Пб.: Энергоиздат, 1992.
45. Лесман Е.А. Пособие по расчету и проектированию естественного, искусственного и совмещенного освещения (приложение к СНИП II-4-79). М., Стройиздат, 1985.
46. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для студентов экон. Вузов и слушателей учеб. прогр. по экономике и упр./ под ред. В.И. Ресина; Рос. экон. акад. М.: Дело, 1999.
47. Экономика и финансы недвижимости/ Пашкус Ю.В., Комарова Н.В, Воков Д.Л., Ильина Ю.Б.; под ред. Ю.В. Пашкуса; Санкт-Петербург, гос. ун-т, фак. менеджмента. СПб.: Изд-во Санкт-Петербург, ун-та, 1999, 185 с.
48. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учеб./ Федотова М.А., Уткин Э.А. М.: Экмор, 2000.
49. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: Экономика, 2000.
50. Суханов Е.И. Сдеки с недвижимостью./ Экономика и жизнь. 1996; №21.
51. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью в вопросах и ответах/ В.Г. Шабалин. 3-е изд., перераб. И доп. М.: Изд. Дом Филин, 2000.
52. Хамин Д.А., Юрков Д.Н. Рынок недвижимости глазами риэторов./ Экономика и жизнь. 1997, № 3.
53. Филатов А.А. Лизинг: правовые аспекты./ Деньги и кредит. 1995. №8.
54. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений: В вопросах и ответах из практики юриста. М.: АО ЛогоВАЗ-пресс, 1993.
55. Бабаев Ю.А., Газиев Н.Г. Контроль и ревизия в условиях аренды. М.: Финансы и статистика, 1992.
56. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. М.: Биз-нес-Информ, 2000.
57. Выскребенцев И.К. Плата за землю//Налоговый вестник. 1995, №7, с.44-54.
58. Жариков Ю.О. О праве собственности, землевладении, бессрочном (постоянном) временном пользовании и аренде земли//Дело и право. 1995, №5, с. 17-31.
59. Ищенко Е. Гражданско-правовой институт лизингаУ/Законность. 1997, №5, с. 47-50.
60. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение/В.В.Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2000, 272 с.
61. Апресова Н.Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекте налогообложения/Государство и право. 2000, №6, с.92-95.
62. Ушаков Е.П. Недвижимость в системе налогообложе-ния//Российский экономический журнал. 1999, №2, с.42-49.
63. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ И.Т. Балабанов. СПб. и др.: Питер, 2000, 207 с.
64. Белоусов О.В., Головин С.В. Операции с недвижимостью: учет и налогообложение/ О.В. Белоусов, С.В. Головин. М.: Главбух, 1999, 151 с.
65. Ботанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости/УЖурнал российского права. 1999, № 5/6, с.81-88.
66. Венольд Э. и др. Принципы внутрифирменного коммерческого расчета в управлении недвижимостью предприятий// Проблемы теории и практики управления. 1995, №1, с. 91-96.
67. Гниденко А. Рынок недвижимости// Экономика и жизнь. 1993, №46, с. 16 (приложение Ваш партнер).
68. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. для студентов вузов, обучающихся по эконом. Спец. М.: Информ.-издат. Дом Филинъ, 1999.
69. Гражданско-правовые документы для сделок с недвижимостью. Под ред. М.Ю.Тихомирова; сост. О.М. Оглоблина. М.: Юринформ-центр, 2000, 86 с. (Образцы правовых документов).
70. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости// Государство и право. 1999, №3, с.38-43.
71. Распоряжение Мэра Москвы от 16.08.2000 г. №886-РМ О нормативах численности работников, занятых управлением, эксплуатацией и ремонтом жилых зданий государственного унитарного предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов.
72. Распоряжение Мэра Москвы №568-РМ от 4.06.1998 г. О величине максимального фонда оплаты труда работников предприятий жилищного хозяйства.
73. Конституция РФ (принята 12.12.93, действующая редакция).
74. Гражданский кодекс РФ, в частности Глава 17 Право собственности и другие вещные права на землю (введена в действие Федеральным законом от 16.04.2001).
75. Земельный кодекс РФ (№136-Ф3 от 25.10.2001).
76. Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
77. Закон О введении в действие Земельного кодекса (№ 137-Ф3 от 25.10.2001).
78. Закон О разграничении прав собственности на земельные участки (№101-ФЗ от 17.07.2001) совместно с нормами Постановления Правительства РФ (№140 от 04.03.2002).
79. Закон О статусе столицы РФ (№4802-1 от 15.04.93, действующаяредакция).
80. Закон О приватизации государственного и муниципального имущества (№178-ФЗ от 21.12.2001).
81. Закон О плате за землю (N 1738-1 от 11.10.91, действующая редакция).
82. Закон Об основах платного землепользования (№34 от 16.07.97, действующая редакция).
83. Указ Мэра Об основах регулирования земельных отношений г. Москве (№20-УМ от 05.04.2002).
84. Закон О землепользовании и застройке в городе Москве (№ 27 от 14.05.2003 г.).
85. Постановление от 03.04.2002 г. №1 главного государственного санитарного врача г. Москвы Об очистке, мойке и дезинфекции мусоропроводов.
86. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.116
Похожие диссертации
- Методологические основы управления развитием объектов муниципальной нежилой недвижимости
- Теория и методология управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов
- Управление развитием недвижимого имущества
- Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости
- Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга