Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Тетеркина, Людмила Борисовна
Место защиты Челябинск
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости"

На правах рукописи

Тетеркина Людмила Борисовна

РАЗВИТИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ОСНОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00 05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами:

строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук:

Екатеринбург - 2007

00305Э 129

003059129

Работа выпонена на кафедре бухгатерского учета и анализа Южно-Упальского государственного университета.

Научный руководитель - доктор экономических наук, доцент

Сосненко Людмила Семеновна

Официальные оппоненты, доктор экономических наук, профессор

Зубарев Александр Андреевич,

кандидат экономических наук, доцент Ругкаувкас Татьяна Константиновна

Ведущая организация - Томский государственный

архитектурно-строительный университет.

Защита состоится л60 мая 2007 г. в 4в-СО часов на заседании диссертационного совета Д 212.285.12 при ГОУ НПО Уральский государственный технический университет - УПИ в зале заседаний ученого совета по адресу. 620002, г. Екатеринбург, ул Мира, 19, зал заседаний ученого совета (ауд.. I).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Уральский государственный технический университет - УПИ

Автореферат разослан апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

С. ИВ Голубева

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Недвижимое имущество выступает в качестзе естественного пространственного базиса, на котором осуществляется хозяйственная деятельность. Оно является также составной частью активов исключительного большинства предприятий и объектом совершаемых операций, начиная от принятия решений о реализации проектов строительства использования недвижимости и завершая ее куплей-продажей

Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы ' недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия недвижимость, являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок з действующих нормативных актах.

Проблемы имеют место также и в методических вопросах В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов

Действующие нормативные акты однозначно определяют необходимость применения затратного, сравнительного и доходного подходов к экономической экспертизе объектов недвижимости. Соблюдение этого требования порождает проблему согласования предварительных результатов экономической экспертизы Несмотря на значимость промежуточных результатов, полученных на основе применения методов экономической экспертизы, согласование результатов играет определяющую роль в достоверности экономической экспертизы объекта недвижимости и установлении ее окончательной величины

В настоящее время отсутствуют унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности,

характеризуются высоким уровнем субъективизма и рядом других проблем Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата

Необходимость в исследовании методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости и ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы диссертационного исследования

Степень разработанности проблемы. Исследование базируется на трудах известных российских и зарубежных ученых в области опенки недвижимости. Существенный вклад в разработку указанных проблем внесли ИТ. Балабанов, Э Р Бугулов, В А. Горемыкин, И .В Гранова, А.Г Грязнова, С В Грибовский, Ю В Козырь, В И Кошкин, Е И Тарасевич, Г И Микерин, БД Новиков, Н Ордуэй, М А Федотова, Э А. Уткин, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др

Исследованию современного состояния и тенденций российского рынка недвижимости посвятили труды ГМ. Стерник, С Л Максимов, ТВ. Гудзь, А Б Копейкин, АЛ. Купчин.

Проблемы оценки и управления земельными ресурсами рассматриваются в трудах Д.Б Аратского, В В Артеменко, О И Бундиной, А А. Варламовой, В В Григорьева. З.А Кашниковой, А В. Кузьмина, П.В. Кухтина, П.Ф Лойко, И Л. Лейфера, Л А. Лейфера, ИЛ Осетрина, А .В Руднева.

Вопросы, посвященные согласованию результатов экономической экспертизы, опубликованы в научных трудах О.А. Ахметова, М.Б Мжельского.

Анализ методологии и применяемых методов экономической экспертизы недвижимости выявил тот факт, что наряду с развитием теории, имеются некоторые проблемы, связанные с неоднозначным токованием основных понятий, а также нечеткой систематизацией методов экономической экспертизы относительно подходов к экспертизе Кроме того, недостаточно внимания уделяется методам согласования результатов экспертизы, в то время как существующие методы согласования характеризуются определенными недостатками

Отмеченные выше проблемы в теории и практике экономической экспертизы недвижимости определили цель диссертационного исследования

Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является развитие теоретических основ экономической экспертизы недвижимости, обеспечивающих повышение достоверности ее результата.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования

1) на основе анализа усовершенствовать основные понятия управления недвижимостью с точки зрения адекватности современным условиям,

2) разработать классификацию объектов недвижимости, позволяющую идентифицировать объект экспертизы на рынке недвижимости для определения приоритетности используемых подходов к экономической экспертизе;

3) на основе анализа содержания существующих принципов экономической экспертизы установить их приоритетность в использовании подходами к экономической экспертизе;

4) провести исследование и систематизацию современных методов экономической экспертизы на предмет соответствия методологическим подходам для унификации;

5) теоретически обоснованно систематизировать информационную базу экономической экспертизы объекта недвижимости;

6) апробировать разработанные методические основы экономической экспертизы объекта недвижимости, обеспечивающие повышение достоверности результата;

7) разработать агоритм принятия управленческих решений об использовании объекта недвижимости, основанный на результатах экономической экспертизы.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются элементы строительного комплекса, в отношении которых осуществляется экономическая экспертиза объектов недвижимости в рамках стратегического управления ими.

Предметом исследования выступают теоретические основы экономической экспертизы объектов недвижимости и их применение в управлении недвижимостью (пункт 15.68 -Развитие теории и методологии управления недвижимостью паспорта специальности 08.00.05)

Методология я методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экспертизы стоимости недвижимости, современного состояния российского рынка недвижимости, инвестиционного анализа эффективности инвестиций в недвижимость. В работе использовались законодательные и нормативные акты в сфере управленческой и оценочной деятельности, методические и инструктивные материалы, информационные ресурсы глобальной компьютерной сет, справочные материалы

В процессе исследования использовались общенаучные приемы и методы Ч анализ и синтез, индукция и дедукция, группировка, сравнение и аналогия, научное абстрагирование, статистические методы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических основ экономической экспертизы объекта недвижимости для целей управления

Научные результаты, выносимые на защиту

1) проведено совершенствование понятийного аппарата управления недвижимостью по принципу адекватности содержания современным условиям, данные совершенствования послужили основой для разработки методической базы экономической экспертизы недвижимости,

2) разработана классификация методов экономической экспертизы объектов недвижимости, использующая принцип определения их соответствия

теоретическим подходам к экономической экспертизе, позволяющая унифицировать используемые исходные данные и повысить достоверность результатов экспертизы,

3) разработаны методические основы использования затратного подхода к экономической экспертизе, учитывающие разницу в стоимости воспроизводства и стоимости замещения,

4) разработаны методические основы согласования результатов экономической экспертизы объектов недвижимости, учитывающие поноту исходной информации, фактор времени и риски, особенности сегмента объекта экспертизы, специфику объекта и способствующие снижению влияния субъективного фактора,

5) разработан агоритм принятия управленческих решений по результатам экономической экспертизы, использующий критерий рыночной стоимости и позволяющий определить наиболее рациональный вариант использования объекта недвижимости

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что основные положения и результаты могут применяться в практической деятельности лицами, организациями и структурами, занимающимися управленческой и экспертной деятельностью в отношении объектов недвижимости

Практическое применение разработанного агоритма принятия управленческих решений при возможности альтернативных вариантов использования объекта недвижимости позволит выявить наиболее рациональный вариант Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей в дисциплинах Оценка недвижимости, Инвестиционный анализ, Экономическая оценка инвестиций

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на Международной конференции Управление социальными, экономическими и политическими процессами в российских регионах (г Екатеринбург, 2004), I Всероссийской научно-практической конференции Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов (г Челябинск, 2006), Межвузовской научно-методологической конференции Теоретико-методологические основания гармонизации мироотношения (Челябинск, 2006), Ш Всероссийской научно-практической конференции Проблемы устойчивого развития городов России (г Миасс, 2006), II Всероссийской научно-практической конференции Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов (г Челябинск, 2007), VII Межвузовской научно-практической конференции Социально-экономические аспекты развития

предпринимательства история, современность, будущее (г Челябинск, 2007У, V Международной научно-чпактической конференции Торгово-экономические проблемы регионального бизнес-поостранства (г. Челябинсх, 2007)

Основные положения работы внедрены в практику учебного процесса на факультете права и финансов Южно-Уральского государственного университета в лекционно-практических учебных дисциплинах Оценка недвижимость/), Экономика недвижимости, Инвестиционный анализ, Экономическая оценка инвестиций, Организация и финансирование инвестиций, Оценка бизнеса Результаты работы используются при экономической экспертизе объектов недвижимости в ООО Стальстрой ТД, ООО Универсал

Публикации. По проблематике диссертационного исследования автором диссертации опубликовано 11 научных статей (в том числе - 2 статьи по Перечню ВАК), материалы исследования использованы в 5 учебных пособиях Общий объем опубликованных работ составил 4,0 печатных листа

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения (общий объем 148 страниц машинописного текста, 16 таблиц, 20 рисунков), приложений Библиографический список, включает 137 источников

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяются цель и задачи исследования, предмет и объекты диссертационной работы, приведены исходные теоретические и организационно-методические основы исследования Раскрывается научная новизна и практическая значимость полученных результатов

В первой главе Экономическая экспертиза как элемент управления содержится аналитический обзор и критическая оценка основных понятий, используемых при управлении недвижимостью, принципов, подходов и методов экономической экспертизы, выявлены проблемы экономической экспертизы

Во второй главе Совершенствование методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости проводится обоснование уточнений и разработка новых основных понятий экспертизы недвижимости, разработка классификации объектов недвижимости, методических основ затратно1 о подхода и согласования результатов экономической экспертизы, систематизируется информационная база экономической экспертизы

В третьей главе Практика проведения экономической экспертизы представлена разработка агоритмизированной методики проведения экономической экспертизы объекта недвижимости и проведена ее апробации

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, представлены выводы и результаты по проблеме исследования

В приложениях представлены акты апробации, внедрения работы и проектные расчеты по использованию разработанных методов

2. ОСНОВНЫЕ ЗАЩИЩАЕМЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РАБОТЫ И ИХ КРАТКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

1. Проведено совершенствование понятийного аппарата управления недвижимостью по принципу адекватности содержания современным условиям.

Усовершенствовано понятие недвижимость Базовое законодательное понятие недвижимого имущества содержит Гражданский кодекс РФ, которое наряду с неподвижными объектами включает также объекты, которые могут перемещаться в пространстве без ущерба их назначению

Понятие недвижимого имущества, отраженное в ПС РФ в поном объеме, представляет объекты недвижимости в юридическом аспекте, а в первой его части отражены объекты, воплощающие важнейшую определяющую качественную особенность недвижимого имущества Ч неподвижность как невозможность перемещения в пространстве без утраты полезных свойств Но воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, приравненные ГК к недвижимости, по своей природе являются подвижными объектами

В экономической экспертизе недвижимости такой важный фактор формирования стоимости объекта, как местоположение (определяющееся неподвижностью), играет определяющую роль только для неподвижных объектов. Для части объектов недвижимости в юридическом аспекте (водные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) влияние данного фактора исключено, ка стоимость указанных объектов может повлиять лишь место регистрации

Во избежание использования уточнений, создающих, методологические проблемы экономической экспертизы, предлагается следующая формулировка ПС для части перемешаемых объектов- К воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила регистрации недвижимости, что позволит изъять указанные объекты из понятия недвижимости и более предметно определить область экономической экспертизы объектов недвижимости, в том числе объектов строительства, для решения задач диссертационного исследования

Разработана классификация объектов недвижимости с позиции экономических, юридических, социальных и физических характеристик объекта недвижимости, позволяющая идентифпцироват ь объект экспертизы с целью определения приоритетности подходов к экономической экспертизе В используемых в настоящее время классификациях объектов недвижимости, существующие критерии не рассматривают воздействие основных факторов системы хозяйствования, влияющих на ее элементы- экономического, юридического и общественного характера. Тем не менее, любой анализ предполагает оценку степени влияния внешних и внутренних факторов. Поэтому перечисленные факторы позволяют наиболее поно определить объект или явление с внешних позиций То есть предлагаемая классификация объектов

недвижимости рассматривает в качестве критериев отражение экономических, юридических, общественных характеристик, а также, учитывая однозначную материальность объектов недвижимости, допонительно включает физические характеристики. Физические характеристики, в свою очередь, позволяют определить параметры объекта с внутренних позиций.

Практическая значимость предлагаемой классификации состоит в том, что она позволяет идентифицировать оцениваемый объект недвижимости с целью установления границ используемой информации об объекте для применения методов экономической экспертизы, а также согласования результатов экономической экспертизы (нижеприведенная таблица)

Классификация объектов недвижимости

Характеристики объектов Классификационный признак Виды объектов недвижимости

Физические Происхождение Ч естественные объекты. - искусственные объекты

Экономические Возможность получения дохода - объекты, используемые для получения дохода; - объекты, не предназначенные для коммерческой деятельности

Юридические Тал связи с землей Ч неперемещаемые объекты, нсразрыряо связанные с землей, Ч объекты, перемещаемые в пространстве

Общественные Отношение к собственности - абаегаы .индивидуального пользования, - общественные объекты

Естественные (природные) объекты недвижимости включают объекты, созданные природой: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и природные комплексы.

Под искусственными объектами подразумеваются объекты, созданные человеком: здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс.

Объекты, используемые для получения дохода, включают объекты, используемые в коммерческой деятельности: магазины, склады, гостиницы, развлекательные комплексы и др

Под объектами, не предназначенными для коммерческой деятельности, следует понимать объекты недвижимости, используемые для проживания и общественной деятельности, дома, квартиры, комнаты, кондоминиумы, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, лечебно-оздоровительные объекты и др

Неперемехцаемые объекты, характеризуются прочной связью с землей земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы.

Объекты, перемещаемые в пространстве, включают объекты, приравненные Гражданским кодексом к недвижимому имуществу, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под объектами индивидуального пользования понимаются объекты недвижимости, используемые для проживания отдельных граждан или семей-дома, квартиры, комнаты, коттеджи и др.

Объекты колективного пользования включают объекты, используемые для производственной деятельности и сферы услуг, предприятия, организации, магазины, склады, гостиницы, развлекательные комплексы и др.

Идентификация объектов недвижимости по предлагаемой классификации позволит выделить соответствующих методов управления и экономической экспертизы для объекта экспертизы. Для естественных объектов будут применимы методы экспертизы земельных участков, водных объектов, лесов, природных комплексов и т д., искусственные объекты подразумевают использование методов экспертизы зданий, сооружений, предприятий. Объекты, используемые для получения дохода, предполагают приоритетность методов доходного подхода, не предназначенные для коммерческой деятельности Ч методов затратного или сравнительного подхода. Неперемещаемые объекты необходимо рассматривать в совокупности с земельным участком, следовательно, поводить экономическую экспертизу с использованием методов сравнительного подхода, перемещаемые объекты, ввиду отсутствия конкретного местоположения, в первую очередь, Ч методами затратного и доходного подхода. Для объектов индивидуального пользования предпочтительнее применение методов экспертизы массовых рынков (сравнительный подход), экспертиза общественных объектов дожна осуществляться в большей степени затратным подходом.

Уточнено понятие луправление недвижимостью. Учитывая преимуществ а и недостатки используемых пошлин упрзвлепия недвижимостью, а так же исходное понятие луправление, упрдаление недвижимостью предлагается понимать как организацию процесса эксплуатации объекта недвижимости, обеспечивающую его поддержание в работоспособном состоянии и направленную на наиболее эффективное использование в интересах собственника. Преимущество данной трагтовки, по мнению автора исследования, состоит в отражении основного назначения и цели управления недвижимостью

Предложено понятие лэкспертиза недвижимости. Ввиду отсутствия понятия лэкспертиза в рамках управления недвижимостью, экспертизу предлагается определять как исследование характеристик объекта управления с позиций физического состояния, юридического стаггуса, экономических показателей, а также системы управления с целью анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и разработки программы по управлению.

Предложено понятие лэкономическая экспертиза При формировании понятия экономической экспертизы необходимо учитывать: 1) данная экспертиза может проводиться как в поном, так и частичном объеме; 2) экспертиза предшествует этапу анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, который использует материалы экспертизы. Под экономической

экспертизой предлагается понимать определение экономических параметров объекта управления в установленном объеме с целью анализа наиболее эффективного использования Установление объема параметров, определяемых ь ходе экспертизы, проводится в соответствии с техническим заданием к договору на проведение экспертизы

Проведена систематизация и группировка методологических приниипов экономической экспертизы по отражению физических, экономических и юридических характеристик объекта экспертизы, позволяющая определить приоритетность принципов в использовании теоретических подходов с целью повышения достоверности результатов экономической экспертизы На основе содержания принципов экономической экспертизы, помимо общепринятой классификации, не отражающей приоритетность принципов в применении теоретических подходов, с учетом поправок, предлагается группировка, в качестве критерия которой рассматривается отражение определенных характеристик объекта недвижимости

В основе отнесения принципов экономической экспертизы недвижимости к группе, воплощающей физические характеристики, положены размер объекта, его качество, местоположение и др Экономическая группа принципов отражает доходность от использования объекта (его элементов), а также доход от его продажи. Юридические характеристики представляют возможность комбинации прав на недвижимое имущество. Для принципа наилучшего и наиболее эффективного использования невозможно отнесение к одной из групп, так как он предполагает реализацию всех трех перечисленных характеристик, послуживших критериями классификации (ряс. 1)

Предлагаемая классификация позволяет выделить приоритетность принципео в использовании теоретических подходов и методов экономической экспертизы В частности, экономическая группа принципов выявляет основополагающие принципы для применения доходного подхода, группа принципов, отражающих физические характеристики объекта, представляет наибольшее значение для сравнительного и затратного подхода

2. Разработана класс ифнкашгя методов экономической экспертизы объектал иед вижттости, использующая принцип определения их соответствия теоретическим подходам к экономической экспертизе, позволяющая унифицировать используемые исходные данные и повысить точность результатов экспертизы. Исследование методов экономической экспертизы объекта недвижимости показало, что до настоящего времени, специалисты не пришли к единому мнению при рассмотрении используемых методов как системы методов экономической экспертизы

Использование затратного подхода предполагает расчет стоимости земельного участка, который может производиться посредством нескольких методов Методы экспертизы земельного участка в свою очередь, в соответствии с содержанием также следует относить к определенным теоретическим подходам

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Рис 1. Группировка принципов экономической экспертизы недвижимости по отражению характеристик объекта и их взаимосвязь

Метод определения затрат на освоение сложно однозначно относить к затратному подходу, потому как он предполагает также наличие характеристик доходного подхода. Поэтому метод определения затрат на освоение следует рассматривал, как пограничный между затратным и доходным подходом в определении стоимости земельного участка

Процедура применения затратного подхода, отражающая проведенную систематизацию методов представлена на рис. 2.

Систематизация методов сравнительного подхода представлена на рис. 3 К доходному подходу наряду с методами прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков предлагается относить метод валовой ренты, предполагающий установление доходных характеристик объектов-аналогов и объекта экспертизы

3. Разработаны методические остовы использования затратного подхода к экономической экспертизе, учитывающие разницу в стоимости воспроизводства и стоимости замещения. Одним из этапов применения затратного подхода является расчет стоимости воспроизводства либо стоимости замещения здания, которая впоследствии корректируется на накопленный износ. Но специалисты в области экономической экспертизы не конкретизируют проблему, связанную с учетом различия в данных видах стоимости, которое влияет на результат использования затратного подхода. Известно, что стоимость воспроизводства предполагает использование таких же материалов, дизайна и качества, что и объект экспертизы. Стоимость замещения, в противовес стоимости воспроизводства, устанавливает стоимость объекта при использовании новых материалов, современных стандартов и дизайна, что определяется требованиями потребителей и рынка в целом

Рис 2 Процедура экономической экспертизы объекта недвижимости при затратном подходе

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

1 Изучение рынка и отбор объектов-япалоюв

Понота и объективность информации

2. Проверка достоверности полученных сведений

Рассмотрение сделок между независимыми сторонами

Анализ парных продаж

3 Проведение сравнительного _][1 поэлементного \аняли1я отличий ТУ объекга экспертизы и аналогов

Предпочтительность информации по массовым рынкам

Качественные (относительный сравнительный анализ, метод

обшей группировки, персональные интервью вторичных данных)

4. Корректировка пси продаж сопоставимых объектов на характеристики объекта экспертизы

Установленная последовательность внесения корректировок от сопоставимого объекта к объекту экспертизы

Количественные (анализ парных

продаж, статистический анализ, графический анализ, треидовый

анализ, анализ вторичных данных)

5 Со1лясованне скорректированных цен аналогов

и выход на итоговый показатель стоимости

Субъективизм

эксперта в установлении окончательного результата

Рис 3 Процедура экономической экспертизы объекта недвижимости при сравнительном подходе

Следовательно, соотнеся данные понятия с определением функционального износа, можно сделать вывод, что стоимость воспроизводства изначально учитывает функциональный износ, в отличие от стоимости замещения

Другие виды износа - физический и экономический следует учитывать в любом случае, так как физический износ определяется изношенностью объекта, а экономический Ч изменением окружения

На основе вышесказанного, агоритм определения стоимости здания с учетом износа представлен на рис 4.

Рис 4. Агоритм определения стоимости зданий, сооружений с учетом износа

Определение функционального износа (блок 4) осуществляется для учета в стоимости замещения. Определение физического износа (блок 5) проводится независимо от вида стоимости, установленного в блоке 2. Определение экономического износа (блок 6) реализуется как для стоимости воспроизводства, так и для стоимости замещения. Если в блоке 2 определялась стоимость замещения, то следует переходить к блоку 4, если Ч стоимость воспроизводства, то - переход к блоку 5. Определение общего накопленного износа при расчете стоимости воспроизводства (блох 8) производится по формуле (1).

И0 = Ифиз + Иэк, (1)

где Ифиз - физический износ; Иэк - экономический износ.

Определение общего накопленного износа при расчете стоимости замещения (блок 9) проводится по формуле (2)

Ио = Ифунк + Ифиз + Иэк, (2)

где Ифунк Ч функциональный износ,

Определение стоимости здания с учетом износа (блок 10) осуществляется использованием формулы (3).

Сзд = Сад-Ио, (3)

где Сз - стоимость здания с учетом износа,

Сзд Ч стоимость воспроизводства (замещения) здания; Ио Ч общий накопленный износ.

4. Разработаны методические основы согласован:!л результатов экономической экспертизы объекта недвижимости, учитывающее аоливту исходной информации, фактор времени и ряска, особенности сегмента объекта экспертизы, специфику объекта в способствующее сяижеаию влияния субъективного фактора. Анализ используемых методов согласования результатов экономической экспертизы объекта недвижимости, позволил выявить их преимущества и недостатки, и обосновать выбор для процедуры согласования результатов метода построения структурной модели. Предлагаемые критерии третьего уровня модели согласования результатов экономической экспертизы представлены на рис 5

Выбор критериев третьего уровня основан на следующих принципах 1 Понота исходной информации - чем более обширный объем информации использовася в рамках соответствующего подхода, тем выше его значимость

2. Способность используемых методов учитывать фактор времени и риски позволяет определить наиболее весомый подход в условиях непостоянства и динамики рынка недвижимости с учетом концепции стоимости денег во времени. Этому требованию изначально отвечает сравнительный и доходный подход.

3 Способность учитывать особенности сегмента объекта недвижимости определяет значимость подхода в зависимости от характеристик объекта экспертизы - местоположения, размера, потенциальной доходности и др

4. Способность учитывать специфику объекта недвижимости отражает наличие каких-либо индивидуальных элементов, не присутствующих у других аналогичных объектов, в том числе элементов не соответствующих его основному назначению, которые, тем не менее, вносят вклад в общую ценность объекта недвижимости При этом влияние значимости даниого элемента (элементов) объекта недвижимости на подходы к экономической экспертизе будет отличаться в зависимости от его (их) целевого использования

Рис 5 Взаимосвязь и иерархия факторов, влияющих ва стоимость объектг

Применение метода структурной модели для согласования результатов предполагает использование следующих этапов

1) построение матричной системы парных соотношений элементов третьего порядка и оценка компонент вектора приоритетов,

2) построение матричной системы влияния элементов третьего порядка на элементы второго порядка и оценка компонент вектора приоритетов,

3) определение весовых коэффициентов влияния элементов второго порядка на итоговую величину стоимости,

4) определение итоговой величины стоимости объекта экспертизы на основе промежуточных результатов с учетом оценки компонент вектора, полученной на предыдущем этапе

Так как метод структурной модели для согласования результатов экономической экспертизы основан на использовании системного подхода, в отличие от квалиметрического и метода средневзвешенной стоимости, его использование предпочтительно и позволяет снизить влияние субъективного шактора

Положения о разработанных методах экономической экспертизы объектов недвижимости, изложенные в пунктах 3 и 4 данного автореферата, кроме вклада в теорию вопроса, обеспечивают субъектов данных методов возможностью получения относительно больших доходов по сравнению с имеющейся практикой

5. Разработан агоритм принятия управленческих решений по рез}льтатам экономической экспертизы, использующий критерий рыночной стоимости и позволяющий определить наиболее рациональный вариант использования объекта недвижимости. В процессе управления объектом недвижимости результаты экономической экспертизы используются при анализе наиболее эффективного использования Поэтому экономическая экспертиза является составляющим элементом агоритма принятия управленческих решений нри выборе рационального варианта использования (рис. 6) В данном агоритме экономическая экспертиза представлена реализацией этапов в блоках 2, 3

При принятии управленческих решений в отношении определения наиболее рационального варианта, рыночную стоимость (Ср) предлагается рассматривать как критерий, отражающий экономическую целесообразность выбранного на предыдущих этапах варианта использования (текущего или альтернативного) недвижимости Стоимость объекта недвижимости в соответствии с доходным подходом определяется значением чистого дисконтированного дохода, получаемого от использования объекта с учетом прогнозируемых значений в течение предполагаемого периода эксплуатации при текущем (ЧДДт) варианте использования (блок 2) Определение чистого дисконтированного дохода альтернативных вариантов использования (ЧДДа) необходимо для выбора на основе рейтинга рационального альтернативного варианта по максимальному значению чистого дисконтированного дохода (ЧДЦамах)

Агоритмом учтен тот факт, что учредитель управления всегда имеет право выбора Ч использовать объект недвижимости в дальнейшем или продать То есть продажу на этапе сопоставления с критерием рыночной стоимости следует считать альтернативой использованию объекта недвижимости Для принятия решения в данном направлении следует провеста сравнение значений рыночной стоимости и чистым дисконтированным доходом при текущем или выбранном на основе рейтинга альтернативном варианте использования (блок 13,15)

При этом автор исследования не исключает, что ввиду субъективных предпочтений, несмотря на экономическую целесообразность продажи по сравнению с использованием объекта недвижимости, от учредителя управления может последовать отказ от продажи, что будет определено в 18 блоке

2 Определение ЧДДт

3 Определение Ср

Рис 6 Аогоситм принятия управленческих решений при выборе рационального, васианта использования объекта недвижимости

1 Усовершенствован понятийный аппарат управления недвижимостью в отношении понятий недвижимости, управление недвижимостью, экспертиза, экономическая экспертиза, обеспечивающий адекватность настоящим условиям рынка недвижимости, предложены классификации объектов недвижимости и принципов экономической экспертизы, определяющие приоритетность принципов и используемых подходов в зависимости от характеристик объекта. Это позволяет создать методический аппарат управления объектом недвижимости на новой логической основе

2 Проведено совершенствование методов экономической экспертизы путем-а) их систематизации, позволяющей определить отношение методов к соответствующим подходам к экспертизе и повысить точность результатов экспертизы, б) разработки и агоритмизации методических основ использования затратного подхода к экономической экспертизе, отражающих порядок учета износа в зависимости от вида определяемой стоимости здания; в) разработки методических основ согласования результатов экономической экспертизы объекта недвижимости при использовании структурной модели, позволяющих учесть особенности объекта экспертизы и повысить достоверность результата. Решение данных задач, имеющих существенное значение для экономической экспертизы недвижимости как элемента управления, позволяет повысить достоверность результатов экспертизы

3. Агоритмизирован процесс принятия управленческих решений по итогам экономической экспертизы, использующий критерий рыночной стоимости и позволяющий определить наиболее рациональный вариант использования объекта недвижимости

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ОПУБЛИКОВАНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ:

По перечню ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, определенном ВАК

1. Тетеркина Л-Б, Соснепко Л.С Формирование информации об оценке стоимости объекта недвижимости// Вестник Южно-Уральского государственного университета Серия Рынок: теория и практика. 2006 - Выл 4 Ч №15(70) Ч 0,6 п л., авт - 0,5 п.л

2. Сосненко Л.С , Тетеркина Л Б. Методические аспекты оценки земельных участков// Вестник Южно-Уральского государственного университета Серия Экономика - 2005 - Вып. 5. - №12(52). - 1,0 пл.. авт. - 0,9 пл.

Материалы международных и всероссийских конференций

3. Тетеркина Л.Б Агоритм принятия управленческих решений при выборе наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости на основе результатов экономической экспертизы// Торгово-экономические проблемы регионального бизнес-пространства Сб статей участников V Международной НПК - Челябинск, 2007 - 0,25 п л

4 Тетеркина JIБ Подходы к оценке объектов недвижимости особенности и проблемы // Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов Сб статей участников Всероссийской НПК -Челябинск- Изд-во ЮУрГУ, 2007 - 0,5 пл.

5 Тетеркина Б. Методы расчета ставки дисконтирования в процессе оценки недвижимости// Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов. Сборник статей участников Всероссийской НПК -Челябинск. Изд-во ЮУрГУ, 2006. - 0,5 пл

6. Тетеркина Л.Б. Информационно-методические основы этапов процесса оценки объектов недвижимости// Проблемы устойчивого развития городов России- Сборник трудов Ш Всероссийской НПК - Миасс Геотур, 2006 - 0,2 п л

7 Тетеркина Л.Б Основные аспекты оценки объектов недвижимости// Управление социальными, экономическими и политическими процессами в российских регионах- Международная конференция- Сб статей - Екатеринбург Изд-во Уральской Академии государственной службы, 2004 Ч 4.2 Ч 0,2 п л

Другие научные публикации

8. Тетеркина Л Б Проблемы согласования результатов оценки объектов недвижимости// Социально-экономические аспекты развития предпринимательства история современность, будущее Сб статей участников VII Межвузовской НПК -- Челябинск, 2007 - 0,25 п л

9 Тетеркина Л.Б. Многогранность понятия и классификаций объектов недвижимости// Теоретико-методологические основания гармонизации миро-отношения Материалы межвузовской научно-методологической конференции -Челябинск ИИУМЦ Образование, 2006. - 0,25 п л

10 Тетеркина Л.Б. Проблемы управления недвижимостью в России// Сервис, экономика, техника, образование Тематический сб научных трудов/ Под ред В А. Лившица - Челябинск Изд-во ЮУрГУ, 2002 - 0,25 п л

11. Тетеркина Л.Б Состояние и проблемы рынка недвижимости в России// Бухгатерский учет, анализ, аудит, налогообложение и коммерческий расчет теория и практика. Сб. научных трудов - Пермь Изд-во Пермского ун-та, 2002 - 0,25 п л

Учебные материалы, использующие основные научные результаты работы

12 Тетеркина Л.Б Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие -2-е изд перераб. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2006 Ч 6,63 пл.

13 Сосненко Л. С., Тетеркина Л Б Оценка недвижимости для целей инвестирования Учебное пособие - Челябинск- Изд-во ЮУрГУ, 2005 - 4,68 п л , авт Ч 4,22 пл.

14 Сосненко Л С, Тетеркина Л.Б. Экономическая оценка инвестиций Учебное пособие - Челябинск. Изд-во ЮУрГУ, 2004. - 10,0 пл., авт - 9,0 пл.

15 Сосненко Л С., Тетеркина Л.Б Экономика недвижимости- "Учебное пособие - 2-е изд перераб. и доп. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2003. - 9,69 пл , авт - 8,72 п л.

16 Сосненко Л С., Тетеркина Л .Б Экономика недвижимости- Учебное пособие. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2002. - 3,13 пл., авт. - 2,81 пл

Издательство Южно-Уральского государственного университета

Подписано в печать 05 04.2007. Формат 60x84 1/16 Печать офсетная Уел печ л 1,16 Уч.-изд л. 1,08 Тираж 100 экз Заказ 72/122.

Отпечатано в типографии Издательства ЮУрГУ 454080, г. Челябинск, пр им В.И. Ленина, 76

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Тетеркина, Людмила Борисовна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАК ЭЛЕМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Основные понятия, используемые при управлении недвижимостью.

1.2. Принципы и подходы к экономической экспертизе недвижимости.

1.3. Существующие методы экономической экспертизы недвижимости.

2. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Совершенстование терминологии и классификации объектов недвижимости.

2.2. Формирование методов экономической экспертизы.

2.3. Информационная база экономической экспертизы.

3. ПРАКТИКА ПРОВЕДЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

3.1. Методика проведения экономической экспертизы объектов недвижимости.

3.2. Использование результатов экономической экспертизы при выборе наиболее рационального варианта.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие теоретических основ экономической экспертизы объектов недвижимости"

Актуальность исследования. Недвижимое имущество выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется хозяйственная деятельность. Оно является также составной частью активов исключительного большинства предприятий и объектом совершаемых операций, начиная от принятия решений о реализации проектов строительства, использования недвижимости и завершая ее куплей-продажей.

Активное развитие российского рынка недвижимости привело к появлению деятельности по управлению объектами недвижимости. В настоящее время в Российской Федерации идет процесс формирования профессионального j управления недвижимостью как самостоятельного направления деятельности. Рост количества объектов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот рынка, сложность и неоднородность структуры и состава имущественных комплексов приводят к обострению проблемы эффективности управления недвижимостью.

Рыночная экономика требует оценки эффективности совершаемых операций. При оценке эффективности управления недвижимостью, а так же при обосновании выбора наилучшего варианта использования субъекту управления необходимо располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Развитие методических основ экономической экспертизы недвижимости будет способствовать повышению точности и достоверности результатов, принятию адекватных управленческих решений.

В условиях формирования деятельности по управлению недвижимостью в России приоритетное значение приобретает совершенствование методологии управления недвижимостью, включая корректировку самого понятия недвижимость, являющегося отправным и характеризующегося неоднозначностью трактовок в действующих нормативных актах.

Проблемы имеют место также и в методических вопросах. В современных условиях появление множества разрозненных методов экономической экспертизы объектов недвижимости ведет к искажению результатов проводимых экспертных мероприятий, что формирует актуальную задачу их систематизации и отнесения к соответствующим теоретическим подходам с целью повышения достоверности получаемых результатов.

Действующие нормативные акты однозначно определяют необходимость применения затратного, сравнительного и доходного подходов к экономической экспертизе объектов недвижимости. Соблюдение этого требования порождает проблему согласования предварительных результатов экономической экспертизы. Несмотря на значимость промежуточных результатов, полученных на основе применения методов экономической экспертизы, согласование результатов играет определяющую роль в достоверности экономической экспертизы объекта недвижимости и установлении ее окончательной величины.

В настоящее время отсутствуют унифицированные методы согласования результатов экспертизы, а методы, используемые в практической деятельности, характеризуются высоким уровнем субъективизма и рядом других проблем. Поэтому разработка методики согласования, способствующей минимизации субъективного фактора, позволит повысить точность и достоверность результата.

Необходимость в исследовании методических основ экономической экспертизы объектов недвижимости и ее научно обоснованном анализе, систематизации методов экономической экспертизы и разработке методического инструментария согласования результатов экспертизы, обеспечивающего повышение достоверности результата, определили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Исследование базируется на трудах известных российских и зарубежных ученых в области оценки недвижимости. Существенный вклад в разработку указанных проблем внесли И.Т. Балабанов, Э.Р. Бугулов, В.А. Горемыкин, И.В. Гранова. А.Г. Грязнова, С.В. Грибовский, Ю.В. Козырь, В.И. Кошкин, Е.И Тарасевич, Г.И. Микерин, Б.Д. Новиков, Н. Ордуэй, М.А. Федотова, Э.А. Уткин, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др.

Исследованию современного состояния и тенденций российского рынка недвижимости посвятили труды Г.М. Стерник, С.Н. Максимов, Т.В. Гудзь, А.Б. Копейкин, А.Н. Купчин.

Проблемы оценки и управления земельными ресурсами рассматриваются в трудах Д.Б. Аратского, В.В. Артеменко, О.И. Бундиной, А.А. Варламовой, В.В. Григорьева, З.А. Кашниковой, А.В. Кузьмина, П.В. Кухтина, П.Ф. Лойко И.Л. Лейфера, Л.А. Лейфера, И.А. Осетрина, А.В. Руднева.

Вопросы, посвященные согласованию результатов опубликованы в научных трудах О.А. Ахметова, М.Б. Мжельского.

Анализ методологии и применяемых методов экономической экспертизы недвижимости выявил тот факт, что наряду с развитием теории экономической экспертизы имеются некоторые проблемы, связанные с неоднозначным токованием основных понятий, а также нечеткой систематизацией методов экономической экспертизы относительно подходов к экспертизе. Кроме того, недостаточно внимания уделяется методам согласования результатов экспертизы, в то время как существующие методики согласования характеризуются определенными недостатками.

Отмеченные выше недостатки в теории и практике экономической экспертизы недвижимости определили исследуемые в настоящей работе проблемы.

Цель и задачи исследования. Основной целью исследования является развитие теоретических основ экономической экспертизы недвижимости, обеспечивающих повышение достоверности результата.

Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:

1) на основе анализа совершенствовать основные понятия управления недвижимостью с точки зрения адекватности современным условиям;

2) разработать классификацию объектов недвижимости, позволяющую идентифицировать объект экспертизы на рынке недвижимости для определения приоритетности используемых подходов к экономической экспертизе;

3) на основе анализа содержания существующих принципов экономической экспертизы установить их приоритетность в использовании подходами к экономической экспертизе;

4) провести исследование и систематизацию современных методов экономической экспертизы на предмет соответствия методологическим подходам для унификации;

5) теоретически обоснованно систематизировать информационную базу экономической экспертизы объекта недвижимости;

6) апробировать разработанные методические основы экономической экспертизы объекта недвижимости, обеспечивающие повышение достоверности результата;

7) разработать агоритм принятия управленческих решений об использовании объекта недвижимости, основанный на результатах экономической экспертизы.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются элементы строительного комплекса, в отношении которых осуществляется экономическая экспертиза объектов недвижимости в рамках стратегического управления ими.

Предметом исследования выступают теоретические основы экономической экспертизы объектов недвижимости и их применение в управлении недвижимостью.

Методология и методика исследования. Методологической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экспертизы стоимости недвижимости, современного состояния российского рынка недвижимости, инвестиционного анализа эффективности инвестиций в недвижимость. В работе использовались законодательные и нормативные акты в сфере управленческой и оценочной деятельности, методические и инструктивные материалы, информационные ресурсы глобальной компьютерной сети, справочные материалы.

В процессе исследования использовались общенаучные приемы и методы -анализ и синтез, индукция и дедукция, группировка, сравнение и аналогия, научное абстрагирование, статистические методы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теоретических основ экономической экспертизы объекта недвижимости для целей управления.

Научные результаты, выносимые на защиту, заключаются в следующем:

- проведено совершенствование понятийного аппарата управления недвижимостью по принципу адекватности содержания современным условиям, данные совершенствования послужили основой для разработки методической базы экономической экспертизы недвижимости;

- разработана классификация методов экономической экспертизы объектов недвижимости, использующая принцип определения их соответствия теоретическим подходам к экономической экспертизе, позволяющая унифицировать используемые исходные данные и повысить достоверность результатов экспертизы;

- разработаны методические основы использования затратного подхода к экономической экспертизе, учитывающие разницу в стоимости воспроизводства и стоимости замещения;

- разработаны методические основы согласования результатов экономической экспертизы объектов недвижимости, учитывающие поноту исходной информации, фактор времени и риски, особенности сегмента объекта экспертизы, специфику объекта и способствующие снижению влияния субъективного фактора;

- разработан агоритм принятия управленческих решений по результатам экономической экспертизы, использующий критерий рыночной стоимости и позволяющий определить наиболее рациональный вариант использования объекта недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что основные положения и результаты могут применяться в практической деятельности лицами, организациями и структурами, занимающимися управленческой и экспертной деятельностью в отношении объектов недвижимости.

Практическое применение агоритма принятия управленческих решений при возможности альтернативных вариантов использования объекта недвижимости позволит выявить наиболее рациональный вариант. Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов экономических специальностей в дисциплинах Оценка недвижимости, Инвестиционный анализ, Экономическая оценка инвестиций.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования докладывались на Международной конференции Управление социальными, экономическими и политическими процессами в российских регионах (г. Екатеринбург, 2004), I Всероссийской научно-практической конференции Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов (г. Челябинск, 2006), Межвузовской научно-методологической конференции Теоретико-методологические основания гармонизации мироотношения (Челябинск, 2006), III Всероссийской научно-практической конференции Проблемы устойчивого развития городов России (г. Миасс, 2006), II Всероссийской научно-практической конференции Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов (г. Челябинск, 2007), VII Межвузовской научно-практической конференции Социально-экономические аспекты развития предпринимательства: история, современность, будущее (Челябинск, 2007), V Международной научно-практической конференции Торгово-экономические проблемы регионального бизнес-пространства (Челябинск, 2007).

Основные положения работы частично внедрены в практику учебного процесса на факультете права и финансов Южно-Уральского государственного университета в лекционно-практических учебных дисциплинах Оценка недвижимости, Экономика недвижимости, Инвестиционный анализ, Экономическая оценка инвестиций, Организация и финансирование инвестиций, Оценка бизнеса. Результаты работы используются при экономической экспертизе объектов недвижимости в ООО Стальстрой ТД, ООО Универсал.

Публикации. По проблематике диссертационного исследования автором диссертации опубликовано 11 научных статей, в том числе - 2 статьи по Перечню ВАК. Общий объем опубликованных работ составил 4,0 печатных листа.

Структура и объем диссертации. В соответствии с целями и задачами исследования диссертация состоит из введения, трех глав, заключения (общий объем 147 страниц машинописного текста, 16 таблиц, 20 рисунков), библиографического списка, включающего 137 источников, 6 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тетеркина, Людмила Борисовна

По результатам совершенствования методических основ экономической экспертизы во второй главе:

- разработана методика проведения экономической экспертизы, которая использует методические основы применения затратного подхода, согласования результатов экономической экспертизы и предполагает использование следующих основных этапов: заключение договора о проведении экспертизы; установление характеристик объекта экспертизы; анализ сегмента рынка, характеризующего объект экспертизы; применение подходов к экономической экспертизе; итоговое согласование результатов экономической экспертизы; составление заключения по результатам проведения экономической экспертизы;

- разработан агоритм принятия управленческих решений при выборе наиболее рационального варианта использования объекта недвижимости, использующий критерий рыночной стоимости и состоящий из следующих основных этапов: определение чистого дисконтированного дохода (ЧДЦ) при текущем варианте использования; определение рыночной стоимости; выбор альтернативного варианта использования по критерию ЧДЦ; сопоставление ЧДЦ при текущем и альтернативном варианте использования и отбор наиболее рационального варианта; сопоставление ЧДД отобранного варианта с рыночной стоимостью объекта экспертизы и выбор наиболее рационального варианта -использование объекта экспертизы или его продажа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Усовершенствован понятийный аппарат управления недвижимостью в отношении понятий недвижимости, управление недвижимостью, экспертиза, экономическая экспертиза, обеспечивающий адекватность настоящим условиям рынка недвижимости; предложены классификации объектов недвижимости и принципов экономической экспертизы, определяющие приоритетность принципов и используемых подходов в зависимости от характеристик объекта. Это позволяет создать методический аппарат управления объектом недвижимости на новой логической основе.

2. Проведено совершенствование методов экономической экспертизы путем: а) их систематизации, позволяющей определить отношение методов к соответствующим подходам к экспертизе и повысить точность результатов экспертизы; б) разработки и агоритмизации методических основ использования затратного подхода к экономической экспертизе, отражающих порядок учета износа в зависимости от вида определяемой стоимости здания; в) разработки методических основ согласования результатов экономической экспертизы объекта недвижимости при использовании структурной модели, позволяющих учесть особенности объекта экспертизы и повысить достоверность результата. Решение данных задач, имеющих существенное значение для экономической экспертизы недвижимости как элемента управления, позволяет повысить достоверность результатов экспертизы.

3. Агоритмизирован процесс принятия управленческих решений по итогам экономической экспертизы, использующий критерий рыночной стоимости и позволяющий определить наиболее рациональный вариант использования объекта недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Тетеркина, Людмила Борисовна, Челябинск

1. Агапов Н.Н., Артеменко В.В., Видякин В.И., Гайдамака А.Е., Галимов В.П. Методические основы оценки недвижимости: Учебное пособие. М.: Изд-во РЭА, 1996.-359 с.

2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. СПб: Изд-во Питер, 2001.-348 с.

3. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н. Новгород: Изд-во ВВАГС, 1998. -138 с.

4. Артеменко В.В., Варламов А.А. Оценка недвижимости и плата за землю: Учебное пособие. М.: ГУЗ, 1996. - 137 с.

5. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки. 2003. - № 1. - С.2-7.

6. Ануфриев А.Ф. Научное исследование: курсовые, дипломные и диссертационные работы. М.: Ось-89,2002. - 112 с.

7. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: Изд-во Финансы и статистика, 2000. - 564 с.

8. Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// Актуальные вопросы оценочной деятельности. 2001. - Электронный ресурс.

9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Изд-во Финансы и статистика, 1996. -234 с.

10. Белокрыс A.M., Бодырев B.C. Оценка рыночной стоимости недвижимости, 1998.

11. Бобылев С.Н., Ходжаев А.Ш. Экономика природопользования: Учебное пособие. М.: ТЕИС, 1997. - 204 с.

12. БодыревВ.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости: Конспект учебного курса. 2-е изд. - М.: Изд-во Экономика, 1998. - 330 с.

13. Бортник А.Н. Оценка недвижимости и анализ влияния ее результатов на финансовое состояние предприятия: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2003.

14. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий (утв. Приказом Госгражданстроя СССР при Госстрое СССР от 24.12.86 № 446).

15. Велихов J1.A. Основы городского хозяйства. М.: Изд-во Наука, 1996.- 146 с.

16. Вожик С.В. Разработка методов оценки стоимости компании для принятия стратегических решений: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2005.

17. Волоченков Н.Г. Справочник по недвижимости. Ч М.: Инфра-М, 1996.-546 с.

18. Галактионов А.Н. Принципы оценки внешнего (экономического) износа объектов недвижимости // Вопросы оценки. 2005. - № 1. - С. 46-50.

19. Голощапов Н.А. Экспертиза отчета об оценке Федоров А.Е. Оценка имущества по городскому заказу: история и перспективы// Московский оценщик. 2005. - № 4(35), август. - С. 7-13.

20. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. -М.: информационно-издательский дом Филинъ, 1999. 592 с.

21. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Изд-во МЭГУ, 1994.345 с.

22. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр маркетинг, 2002. -804 с.

23. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: информационно-издательский дом Филинъ, 1998. - 682 с.

24. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М.: Изд-во ИНФРА-М, 1996.-231 с.

25. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Изд-во МЭГУ, 1994.171 с.

26. Государственные элементные сметные нормы на строительные работы: ГЭСН-2001, утв. и введ. в действие 01.05.00/ Госстрой России. изд. офиц. - М.: Госстрой России, 2000. - (Система нормативных документов в строитестве).

27. Градостроительный кодекс: Федеральный закон № 190-ФЗ от 30.12.2004 г.

28. Гражданский кодекс РФ. М.: Изд-во Инфра-М, 1996. - 4.1,2.

29. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2001. - 256 е.: ил. - (Серия Учебное пособие).

30. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Изд-во Питер, 2001. - 336 с. - (Серия Учебники для вузов).

31. Грибовский С.В., Есипов В.Е. Теория и методы оценки недвижимости, 1998.

32. Григорьева И.Л., Филиппов Л.А. недостатки оценочной деятельности и их устранение// Вопросы оценки. 2003. - № 4. - С. 2-7.

33. Григорьев В.В., Осетрина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практические пособие. М.: Изд-во Дело, 2001.- 194 с.

34. Гудзь Т.В., Копейкин А.Б. рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования, 2004.

35. Единая система оценки недвижимого имущества. Основные положения: ГОСТ Р-51.195.0.01-98.

36. Единая система оценки недвижимого имущества. Термины и определения: ГОСТ Р-51.195.0.02-98.

37. Жилище: Постановление правительства РФ от 17 сентября 2001 г. №675.

38. Земля и право/ Под ред. С.А. Богомолова. М.: Изд-во ИНФРА-М, 1997.-337 с.

39. Зимин B.C. О саморегулировании в оценочной деятельности и монопольном делении рынка оценочных работ и услуг // Московский оценщик. 2005. - № 3(34), июнь. - С.2-3.

40. Иванов В.В. К оценке внешнего (экономического) износа // Вопросы оценки.- 2004. -№ 1.-С.51-53.

41. Как осуществлять сдеки с недвижимостью. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 1999. - 36 с.

42. Карев В.П., Карев Д.В. Учет инфляции при проведении оценки // Вопросы оценки. 2005. - № 3. - С.49-51.

43. Карнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли (Вопросы методологии и опыт исследования). М.: Изд-во Экономика, 1997.- 157 с.

44. Карпова Н.Н., Азгальдов Г.Г. Об одной проблеме применения затратного подхода // Вопросы оценки. 2003. - № 2. - С.33-37.

45. Классификатор услуг по оценке имущества: Стандарт СТО РОО 2006-96.

46. Козырь Ю.В. Оценка и управление стоимостью имущества промышленного предприятия: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2003.

47. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28.

48. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. -М.:РДЛ, 1998.-347 с.

49. Красноглазова Б.П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. -М.: АО Изд-во Фининвест, 1992. 375 с.

50. Красовский А.П. К вопросу о расчете физического износа // Московский оценщик. 2005. - № 3(34), июнь. - С.45-53.

51. Краткий экономический словарь/ Под ред. А.Н. Азриляна. 2-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. - 1088 с.

52. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. -М., 2001.

53. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. Учебное пособие. - М.: Экономика, 1995. - 179 с.

54. Курс экономики/ Под ред. Проф. Б.А.Райзберга. М.: Изд-во ИНФРА-М, 1999. - 576 с.

55. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. СПб.: Питер, 2005. - 384 е.: ил.

56. Кухтин П.В., Лойко П.Ф., Бундина О.И. Экономическая оценка земель, занятых коммерческими объектами// Сборник тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗ. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1997. -327 с.

57. Кухтин П.В., Папаскири Т.В. методы массовой оценки земельных участков и проблемы оценочного зонирования населенных пунктов // Сборник тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗ. М.: Совет молодых ученых ГУЗ, 1997. - 327 с.

58. Кухтин П.В. Экономическая оценка городских земель как составная часть земельного кадастра // Сборник тезисов докладов научно-практической конференции ГУЗ. М.: ГУЗ, 1996. - 297 с.

59. Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В., Лейфер И.Л. Доля земли в общей стоимости объекта недвижимости // Вопросы оценки. 2003. - № 2. -С.52-56.

60. Лещенко М.И., Бочков В.Е. Оценка собственности и лизинговый бизнес, 2003.

61. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для вузов. СПб.: Питер, 2000. - 272 е.: ил.

62. Мальцев А.С. Численные методы анализа ставки дисконтирования // Вопросы оценки. 2005. - № 3. - С. 15-23.

63. Международные стандарты оценки. 6-е изд. (МСО 2003)/ Пер. с англ. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова, Н.В. Павлова. - М.:00 Российское общество оценщиков, 2004. - 424 с.

64. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: Изд-во ИНФРА-М, 2001. - 248 с. - (Серия Высшее образование).

65. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости: Приложение к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08096 № 113-р.

66. Михайлец В.Б. Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода// Вопросы оценки. 2005. - № 1. -С.2-14.

67. Налоговый кодекс Российской Федерации. Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во, 2003. - 624 с.

68. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Изд-во Экзамен, 2000. - 512 с.

69. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон.

70. Об оценочной деятельности: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. (Информационно-правовая система Гарант).

71. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон

72. Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон

73. О плате за землю: Закон РСФСР от 11.10.1991 г. с изм. и доп.

74. Организация оценки и налогообложения недвижимости/ Под ред. ДЖ.К. Эккерта. М.: Изд-во ИНФРА-М, 1997. - Т. 1,2.

75. Осетрина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной собственностью. М.: Изд-во ГАУ, 1998. - 264 с.

76. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/ Под общ. ред. В.П. Платонова и П.Ф. Лойко и др. Институт оценки природных ресурсов, 1999. -284 с.

77. Оценка имущества. Оценка недвижимости: Стандарт Российского общества оценщиков.

78. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, Ф.А. Федотовой. М.: Изд-во Финансы и статистика, 2005. - 496 е.: ил.

79. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/ Под ред. В.В. Григорьева. М.: Изд-во ИНФРА-М, 1997.

80. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. Серия Оценочная деятельность. - М.: Изд-во Дело, 1998. - 384 с.

81. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. М.: ИКЦ МарТ; Ростов н/Д: Издательский центр МарТ, 2003. - 304 с. - (серия Экономика и управление).

82. Павлова Л.Л. Бухгатерское и аналитическое обеспечение управления ипотечными операциями: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Сургут, 2005.

83. Павловец В.В. Модели оценки стоимости корпораций: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 2001.

84. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН53-86 (р.): Постановление Правительства РФ от 25.02.1992 № 112.

85. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 2-е изд. Исправ. - М.: Изд-во ИНФРА-М, 1998. -479 с.

86. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС. М.: Изд-во Республиканского управления технической инвентаризации, 1995. - 90 с.

87. Рынок недвижимости глазами риэтера // Экономика и жизнь. 1997. -№ 3. - С.35-41.

88. Рыночная стоимость как база оценки: Стандарт РОО 20-02-96.

89. Руднев А.В. Управление земельными ресурсами городов. М.: Изд-во ГАУ, 1998.-324 с.

90. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий/ Пер. с англ. -М.: Изд-во радио и связь, 1993. 320 е.: ил.

91. Сапожников В.Н., Каган П.Б., Левашов Ю.В. выбор испонителей в инвестиционно-строительном проектировании // Монтажные и специакльные работы в строительстве. 2005. - № 6. - С. 17.

92. Сборники сметных норм и расценок ремонтно-строительных работ/ Минстрой России. М., 1995. - 28 с.

93. Сборник УПВС. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Изд-во Экономика, 1970. - 40 с.

94. Сивкова JI.A. Недвижимость: маркетинг и оценка. М.: Изд-во Интел-синтез, 1996. - 437 с.

95. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. М.: Изд-во ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

96. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N519).

97. Стерник Г.М. Жилищный рынок России в 1997 году: Анализ и прогноз. М.: Российская гильдия риэтеров, 1997. - 46 с.

98. Стерник Г.М. Рынок недвижимости в России в 1998 году: Анализ и прогноз. М.: Российская гильдия риэтеров, 1999. - 53 с.

99. Строительные нормы и правила/ Минстрой России. М., 1994.

100. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость: Энциклопедия оценки РОО. СПб., 2000.

101. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энциклопедия оценки. СПб.: СПбГТУ, 1997.-422 с.

102. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Автореферат на соискание ученой степени доктора экономических наук. СПб., 2003.

103. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.

104. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

105. Тетеркина Л.Б. Проблемы управления недвижимостью в России// Сервис: Экономика, техника, образование: Тематический сборник научных трудов. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2002. - С.94-98.

106. Тетеркина Л.Б. Основные аспекты оценки объектов недвижимости// Управление социальными, экономическими и политическими процессами в российских регионах: Международная конференция. 4.2 сб. статей. -Екатеринбург, 2004. - С.97-99.

107. Трофимов С.С. Оценка рыночной стоимости недвижимости: экономический инструмент оптимизации инвестиций: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2003.

108. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. Проф. В.А.Швандара. М.: Изд-во ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 303 с.

109. Управление инвестиционно-заемными системами: Учебник/ Под ред. М.В. Климовича, С.М. Туманяна. М.: Изд-во РЦБ, 1998. - 175 с.

110. Учет по международным стандартам: Учебное пособие. З.е изд./ A.M. Гершун, И.В. Аверчев, Е.Б. Герасимова и др.; Под ред. Л.В. Горбатовой. -М.: Фонд развития бухгатерского учета, Издательский дом Бухгатерский учет, 2003.-504 с.

111. Федеральные единичные расценки на строительные работы: ФЕР-2001. изд. офиц. - М.: Госстрой России, 2000. - (система нормативных документов в строительстве). - 116 е.: ил.

112. Федоров А.Е. Оценка имущества по городскому заказу: история и перспективы// Московский оценщик. 2005. - № 4(35), август. - С.7-13.

113. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем. Изд-во ЭКМОС, 2000.-352 с.

114. Фокин В.И. Сметные нормы и ценообразование: Консультация // Монтажные и специальные работы в строительстве. 2005. - № 10. - С.31.

115. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер с англ. М.: Изд-во Дело, 1997. - 480 с.

116. Фролов А.Н. Тишкин В.В. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне. Саранск: Изд-во Красный октябрь, 1999. - 284 с.

117. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М.: РИО Мособлупрпомграфиздат, 1994.

118. Ханатаев Д.Г. Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка жизнеспособности проектов: Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М., 2003.

119. Черняк А.В. Оценка недвижимости. М.: Изд-во Экономика, 1996. -374 с.

120. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. М.: Изд-во Филинъ, 1999.- 152 с.

121. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общ. ред. П.Г. Грабовского. М.: Изд-во АСВ, 1999. - 378 с.

122. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. В.И. Ресина. -М.: Изд-во Дело, 1999. 485 с.

123. Экономика: Энциклопедический словарь/ В.Г. Золотогоров. 2-е изд., стереотип. - Мн.: Книжный Дом, 2004. - 720 с.

124. Ястребов B.C. Практика применения метода дисконтирования денежных потоков // Вопросы оценки. 2003. - № 3. - С.41-43.

125. Факторы, влияющие на рынок недвижимости1. Внешние факторы- предпочтения;- прибыль;срок возврата капитала;- риск;возможность контроля;ликвидность.1. Спрос

126. Микроэкономическая ситуация

127. Социальное положение в регионе

128. Природные условия в регионе

129. Отнесение методов экономической экспертизы земельных участков к теоретическим подходам

130. Акт апробации диссертационного исследования в ООО Предприятие Житехстройгnrrrnnj к'--;ветязз

131. Ei.tr:. Л BSTISJ f^-l^B luzzjrsa еж., i :;

132. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЕermip^oi:1. В.Л.Тартаковский ^2007 г.1. АКТ АПРОБАЦИИ

133. Назначение РММ: методическое обеспечение экономической экспертизы объектов недвижимости при использовании существующих подходов к экономической экспертизе и согласовании результатов экономической экспертизы.

134. Результаты апробации признаны удовлетворительными. Расчетно-методические материалы Экономическая экспертиза объектов недвижимости приняты к внедрению.

135. ПОДПИСИ СТОРОН: От ООО Предприятие Житехстрой: От ЮУрГУ:

136. Документы о внедрении результатов диссертационного исследованияунИВРСастроительная компания454021 / г.Чвлябииск / Комсомольский пр. /122 / телефон / 351 / 792-87-вО/792-87-61/лKunivvrsaieiHtt.ru

137. УТВЕРЖДАЮ / Генеральный директор -АГ^АА^ЙЙСИТИН Г.И, л фе$1ал, 2007 г.1. АКТ ВНЕДРЕНИЯ

138. Назначение расчетно-методических материалов (РММ) заключается в методическом обеспечении при проведении экономической экспертизы, а также при согласовании результатов экономической экспертизы объектов недвижимости.

139. Преимущества представленных РММ перед существующими методиками заключаются в следующем:

140. Расчетно-методические материалы Экономическая экспертиза объектов недвижимости приняты к использованию в деятельности OAOj СК Универсал. !1. ПОДПИСИ СТОРОН

141. СТАЛЬ'СДР;0|;Й ТД * < % ;|j

142. Общество с ограниченной ответственностьюл ,lt

143. Юридический адрес: 456510, Челябинская область, С ооновский р-он, с. Догодеревенское, / пер. Сосновый, 2/2

144. V УТВЕРЖДАЮ Ш Г^е^ьный директор и/ГЗ feM В.Г. Жернов2007 г.1. АКТ ВНЕДРЬ

145. Назначением расчет но-мет одических материалов (РММ) явилось методическое обеспечение экономической экспертизы 'объектов недвижимости в использовании подходов к экономической экспертизе, согласовании результатов экономической экспертизы.

146. Федеральное агентство по образованию Южно-Уральский государственный университет (ЮУрГУ)1. СПРАВКАcpd^aMi 2007г.

147. Об использовании результатов научной работы в учебном процессе

148. Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2002.

149. Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. 2-е изд. перераб. и доп. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2003.

150. Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б.' Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2004.

151. Сосненко Л.С., Тетеркина Л.Б. Оценка недвижимости для целей инвестирования: Учебное пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2005.

152. Тетеркина Л.Б. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие/ Под ред. Л.С. Сосненко. 2-е изд. перераб. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2006.

153. Использование результатов научно-исследовательской работы в учебном процессе позволило повысить обоснованность и практическую направленность преподавания указанных дисциплин. !1. Б.И. Ровный

154. Проектные расчеты по использованию разработанных методов

155. П 6.1. Апробация методики экономической экспертизы объектов недвижимости

156. П 6.1.1. Описание объекта апробации

157. Объектом оценки является отдельно стоящее одноэтажное здание цеха облицовочной плитки. Общая площадь здания цеха облицовочной плитки 1000 м2. Цех построен в 1976 году.

158. Балансовая стоимость цеха на 01.01.2006 г. 969623,17 рублей, остаточная стоимость 518748,56 рублей.

159. В административно-бытовом помещении размещается дирекция ЧЗСК и частично арендаторы. Вся производственная часть здания сдана в аренду, в ней организовано производство металоизделий.

160. П 6.1.2. Определение стоимости объекта апробации затратным подходом

161. Расчет поной восстановительной стоимости объектов вытекает из письма Госстроя России от 23.10.93 г. №БЕ-19-21/12 Основные положения ценообразования в строительстве в условиях развития рыночных отношений.1. Иб9-84=1,191. И84-91=1,59

162. Индекс удорожания цен 1969 года на 01.03.2003 года для нежилых зданий составляет 34,76.

163. Расчет поной восстановительной стоимости зданий приведен в таблице1. П6.1.

Похожие диссертации