Методические основы экономической оценки реконструкции вспомогательных зданий промышленных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Аксенов, Владислав Петрович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2003 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Аксенов, Владислав Петрович
Введение
Глава 1. Анализ современных задач организации и управления реконструкции зданий промышленных предприятий
1.1. Организация и управление реконструкцией промышленных зданий и сооружений в России и за рубежом
1.2. Анализ эффективности использования вспомогательных зданий промышленных предприятий
1.3. Анализ структуры доходов от аренды вспомогательных зданий промышленных предприятий
Глава 2. Методические подходы к экономической оценке и управлению реконструкцией вспомогательных зданий промышленных предприятий
2.1. Разработка механизма управления объектами недвижимости при проведении реконструкции вспомогательных зданий
2.2. Формирование механизма оценки стоимости реконструируемого вспомогательных зданий
2.3. Влияние качественных характеристик инфраструктуры предприятий на стоимость реконструкции
Глава 3. Механизм и инструменты расчета стоимости реконструкции вспомогательных зданий промышленных предприятий
3.1. Методика расчета стоимости реконструкции вспомогательных зданий
3.2. Методика организации реконструкции вспомогательных зданий
3.3. Реализация механизма и инструментов расчета стоимости реконструкции для промышленных вспомогательных зданий ЗАО ЕЛАС
Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы экономической оценки реконструкции вспомогательных зданий промышленных предприятий"
Актуальность темы исследования. С переходом экономики на рыночные отношения жизнь городов резко изменилась. В начальный период строительства и развития город соответствует социальным и техническим процессам, которые в нем протекают. Но со временем город начинает отставать от социальной и экономической жизни, которая протекает в нем, а также от технических достижений. При техническом, экономическом и социальном развитии возникают и накапливаются со временем несоответствия между строительными решениями прошлых лет и потребностями сегодняшнего дня.
Фактические затраты на ремонт и реконструкцию зданий составляли весьма малый процент от фактической потребности и от объема затрат на новое строительство. Догое время гордились тем, что у нас самое дешевое в мире жилье, и не замечали, что при этом его состояние не соответствовало мировому уровню, и не предпринимали достаточных мер для поддержания зданий и сооружений в нормальных условиях.
Как показывает опыт, эксплуатационные затраты на поддержание зданий и сооружений в нормальном состоянии дожны составлять не менее 4-5 % в год от их стоимости. Таких сумм никто и никогда не выделял, поэтому все виды зданий (промышленные, жилищные, культурно-бытовые и др.) находятся часто в обветшалом состоянии и нуждаются в ремонте и реконструкции.
В развитых странах и у нас в настоящее время сократились объемы нового строительства, но это объясняется прежде всего тем, что его вытесняет реконструкция уже действующих предприятий.
Проблема расширения и совершенствования городов тесно связана с решением задач по реконструкции зданий, их модернизации и перепланировки, приспособления их к общественным и производственным нуждам, которые исчерпали свое функциональное значение.
Общие затраты на реконструкцию зданий все возрастают, превышая в некоторых городах даже новое строительство. Каждое здание в разные исторические периоды времени включало в себя основные и вспомогательные помещения, которые со временем морально и физически устарели, чем вызвали необходимость их реконструкции. Со временем также исчерпывает срок своей службы и основные фонды, предопределяя необходимую техническую и рыночную периодичность реконструкции.
Целесообразность реконструкции обуславливается продлением срока эксплуатации нежилых зданий с теми же или иными функциями в среднем на 30 лет. Актуальность проблемы реконструкции московских зданий обусловлена прежде всего обилием объектов, не соответствующих современным техническим и функциональным требованиям.
Московский рынок недвижимости динамично развивается. Однако, важным условием развития рынка недвижимости, его становления является привлечение инвестиций как иностранных, так и российских партнеров.
Интерес предпринимателей к строительному рынку нарастает. Задача привлечения допонительных инвестиций в реконструкцию, улучшения инвестиционного климата в столице, совершенствование нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности является приоритетным направлением деятельности Правительства Москвы для реализации намеченных городских программ.
При совершении различных сделок (продажа, аренда, залог и т.п.) объекты недвижимости выступают в качестве товара. К этому товару, как и к любому другому потенциальный потребитель предъявляет определенный перечень требований. Несоответствие требованиям потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта.
Потребительские свойства в рыночных условиях являются одними из основных элементов, учитываемых при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости здания.
Отсюда следует, что в настоящее время необходимо научно -обоснованно проводить оценку экономической эффективности вложения финансовых ресурсов в реконструкцию объектов с целью повышения их потребительских качеств и конкурентоспособности на рынке недвижимости.
Повышение обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий (в частности, снижение степени риска при направлении инвестиций в реконструкцию; повышение научной обоснованности принятия решения о проведении робот по реконструкции объектов нежилого фонда; выявления возможности улучшения потребительских качеств объекта путем проведения ^ реконструкции) определили цели, задачи, объект и предмет исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических основ экономической оценки реконструкции нежилых зданий.
Для решения поставленной цели решены следующие взаимосвязанные задачи:
- выявлены проблемы реконструкции зданий и сооружений в России и ^ за рубежом;
- проанализировано использование объектов нежилого фонда в г. Москве;
- рассмотрена структура доходов от использования городской недвижимости;
- разработан организационно - экономический механизм управления объектами недвижимости при проведении реконструкции; рассмотрено формирование механизма оценки качества реконструируемого объекта;
- выявлено влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции;
- разработана методика оценки реконструкции объектов нежилого фонда.
Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов оценки реконструкции нежилых зданий.
Объект исследования: процессы оценки и обоснования стоимости реконструкции объектов нежилого фонда г. Москвы.
Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых экономистов в области управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, теории и практики управления проектами реконструкции, а также основные положения современной экономической теории, законы и постановления правительства РФ, справочные и нормативные материалы по исследуемой проблеме. В качестве инструмента исследования использованы методы системного анализа, экспертных оценок и другие математические методы.
Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методических основ экономической оценки реконструкции нежилых зданий.
В результате исследования автором получены следующие научные результаты:
Х разработана методика оценки реконструкции объектов нежилого фонда, применение которой позволит повысить эффективность использования инвестиций направленных на реконструкцию объектов;
Х выявлено влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции;
Х разработаны методы определения стоимости реконструируемого объекта на основе учета потребительских качеств;
Х предложен механизм определения арендной платы реконструируемого объекта.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту. На защиту диссертант выносит следующие положения и результаты диссертационного исследования:
- влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции;
- механизм определения арендной платы реконструируемого объекта. М
- методику оценки реконструкции объектов нежилого фонда, применение которой позволит повысить эффективность использования инвестиций направленных на реконструкцию объектов;
- методы определения стоимости реконструируемого объекта на основе учета потребительских качеств.
Степень достоверности результатов проведенных исследований.
Достоверность результатов проведенных исследований заключается в том, что предложенные методические основы экономической оценки реконструкции нежилых зданий реализованы ЗАО ЕЛАС и рядом других организаций г. Москвы, которые позволяют владельцам недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции.
Основные научные результаты исследования автором опубликованы в печати. Масштабы апробации характеризуются трехлетним опытом работы ЗАО ЕЛАС.
Практическая значимость диссертации состоит в том что: существенно снижается степень риска при направлении инвестиций в реконструкцию, повышается научная обоснованность принятия решения о проведении реконструкции; появляется возможность обоснованности сделок на рынке недвижимости.
Результаты исследований были доложены и обсуждены на международных научно-практических конференциях: Обновление экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере Ч ключ к успеху (Москва - 2000), Проблемы инвестиционной политики (Москва Ч 2001) и прошли практическую апробацию в организациях г. Москвы при повышении обоснованности оценки реконструкции нежилых зданий и определении стоимости зданий с учетом их потребительских качеств.
Объем и структура. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Диссертация имеет следующую структуру: Введение
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Аксенов, Владислав Петрович
Выводы и предложения
Становление и развитие рыночной экономики России объективно требует большого внимания к использованию и реконструкции объектов нежилого фонда. На основе проведенного исследования выпонена совокупность научно-обоснованных экономических, организационных и управленческих решений по разработке методических основы оценки реконструкции нежилых зданий г. Москвы, которые позволяют сделать следующие выводы и предложения:
1. Анализ состояния объектов городской недвижимости в условиях реструктуризации экономики России показывает, что одной из главных причин невостребованности потребителями зданий и сооружений являются неудовлетворительные или несоответствующие требованиям субъектов рынка качественные характеристики объектов.
Несоответствие набора требований потенциального потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта. Существенное влияние на улучшение потребительских качеств зданий, а, соответственно, и рыночной стоимости, оказывают мероприятия по реконструкции.
2. Проведенные исследования работ по реконструкции городской недвижимости указывают на необходимость увеличения доли площадей, передаваемых в арендное пользование. Это становится возможным при условии сохранения и повышения потребительских качеств нежилых зданий.
3. В результате проведенного исследования выявлено, что оценочная стоимость нежилых объектов, определяемая в настоящее время городскими институтами, не соответствует рыночной. В официальных документах не находят адекватного и поного отражения потребительские качества объектов реконструкции. Это доказывает ограниченность существующих методик и необходимость разработки комплексной оценки стоимости объектов реконструкции с учетом возможных изменений их потребительских свойств и качества.
4. Анализ материалов Москомимущества, Российского общества оценщиков, а также экспертных заключений показал возможность и экономическую целесообразность проведения реконструкции объектов нежилого фонда с учетом дифференцированного подхода к оценке потребительских свойств.
5. Использование разработанной автором методики повышения обоснованности экономической оценки реконструкции зданий и сооружений с учетом их потребительских качеств позволит владельцу недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции.
6. Рекомендуется использовать разработанную методику для реализации следующих функций:
- оценки значимости факторов, изменяющихся при различных вариантах решения;
- оценки влияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструируемого помещения;
- определения конечного экономического эффекта в зависимости от продожительности реконструкции и затрат производственных ресурсов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Аксенов, Владислав Петрович, Москва
1. Абрамов С.И. Организация инвестиционно строительной деятельности. - ML: Центр экономики и маркетинга, 1999.
2. Абрамов С.И., Дурновцева Е.М., Чукова Ю.В. Расчет показателей при оценке эффективности инвестиционного проекта. //Экономика строительства 1995.
3. Азгальдов Г.Г. Теория и практика оценки качества товаров. М.: Экономика, 1982г.
4. Азгальдов Г.Г., Райхман Э.П. Экспертные методы оценки качества товаров. М.: Экономика 1974.
5. Артеменков И.Л. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета, 1994, № 13-16.19, 21,24,25.
6. Балицкий B.C. Дамаскин Б.С., Третяк Т.П, Подготовка строительного производства при реконструкции промышленных предприятий. Республиканский межведомственный научно-технический сборник Строительное производство выпуск 23. К.: Будивельник 1984г.
7. Баранников А.Ф. Проблемы повышения качества и ценности информации // Материалы международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления-99: Выпуск 3. С. 192-194.- М.: ГУУ, 1999.
8. Баранников А.Ф. Системный подход и этимологические проблемы управления // Материалы международной научно-практической конференции Актуальные проблемы управления-99: Выпуск 3. С. 194-199. М.: ГУУ, 1999.
9. Большаков В.А. Методы оценки и совершенствования проектных решений реконструкции действующих промышленных предприятий: Дис. На соискание уч. Степени доктора технических наук: спец.05.23.08-М: 1991г.
10. Ю.Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Стройиздат. 1996.
11. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Перевод с английского. М.: АОЗТ "Интерэксперт". "ИНФРА-М". 1995.
12. Беляев М.К. Проблемы реконструкции зданий и сооружений. СПб.: 1994.
13. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации зданий. М.: Стройиздат, 1985.
14. Генкин Е.В. Вариантная оценка рыночной стоимости зданий // Диссертация кандидата экономических наук. М.:-2000.
15. Грунау Э. Б. Повышение качества строительно-монтажных работ. М.: Стройиздат. 1985.
16. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости.Учебник. М.; Инф.-изд. дом "Филинъ", 1999.
17. Гордонов М.Ю. Проблемы оценки экономических активов для нужд государственного управления // Современные тенденции развития оценочной деятельности в России и за рубежом //Тезисы докладов VIII международной конференции. М.: РОО 20-21 июня, 2000.
18. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. М.: Инфра-М, 1997.
19. Додж М. Эффективная работа с Microsoft Excel 97, СПб.: Питер, 1997.
20. Закон города Москвы от II февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной деятельности в городе Москве".
21. Закон РФ №135 Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.98.
22. Казаков В. А. Стоимостная оценка жилья с учетом его потребительских качеств в условиях формирующегося рынка недвижимости: Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук М.: 1995.
23. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Изд-во ПРИОР, 1999.
24. Киселев С.В. Недвижимость как объект оценки // Вопросы оценки. 1996.
25. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-методическое пособие. М.; Финстатинформ, 1997.
26. Костюченко В. В. Подсистема контроля качества строительства. М.: Стройиздат, 1980.
27. Кушевский Н.Г. Методические основы совершенствования ценообразования на строительную продукцию в условиях рыночных отношений: Диссертация кандидата экономических наук. СПб.: 1994.
28. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие. М.: изд-во АСВ, 1998.
29. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития.-М.: 1995.
30. Лавров В.А. Развитие планировочной структуры исторически слоившихся городов. М.: Стройиздат, 1997.
31. Лободенок С.В. Методы повышения экономической эффективности использования объектов нежилого фонда. Диссертация кандидата экономических наук. М.:1997.
32. Менеджмент (Современный российский менеджмент): Учебник/Под ред. Ф.М. Русинова и М.Л. Разу. М.: ФБК-ПРЕСС. 1999.
33. Методы организации производства работ при реконструкции зданий и сооружений. СПб.: 1994 2ч.
34. Методика расчета стоимости квадратного метра общей площади, реализуемых на коммерческой основе. Приложение № 3 к постановлению правительства Москвы от 29 июня 1993 г. № 611 // Вестник мэрии Москвы, август 1994,№ 15.
35. Методика определения уровня качества строительства при производстве CMP.- М.: ОНТИ ВНИИСТ, 1973г. -18с.
36. Методика определения физического износа гражданских зданий. М.; 1986г.
37. Методика оценки качества изготовления продукции при помощи показателя дефектности. М.: ВНИИСТ, 1983г.
38. Методика применения экспертных методов оценки качества продукции. М.: Стандарты. 1988г. -52 с,
39. Методические рекомендации по обследованию и анализу качества СМР в рамках комплексной системы управления качеством. М.; ЦНИИОМТП, 1982г.-23 с.
40. Методические указания по инспекционному контролю требований стандартов на строительные изделия и материалы для гражданского строительства. М.; ЦНИИЭПжилища, 1984г.39 с.
41. Методические рекомендации по организации контроля качества в строительных организациях. М., 1985.
42. Монфред Ю.Б. Организация систем управления качеством строительства: Учебное пособие/МИСИ. М.: 1986г. 75 с.
43. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В.Григорьева. М.; ИНФРА-М.1997.
44. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие /Под ред. В. Рутгайзера М.; Дело, 1998.
45. Поляков Е.В. Реконструкция и ремонт жилых зданий. М.: Стройиздат, 1972.
46. Постановление Правительства Москвы от 17.10.95г. № 840 л О введении в действие Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы.
47. Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденное постановлением Московской городской Думы от 02.10.96г. №85.
48. Постановление Правительства Москвы от 08.02.96г. № 97 О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре гМосквы 1996-1997п
49. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО, 1995.
50. Попов Г. Т., Обленов И.А. Второе рождение дома. Л., 1981.
51. Правила оценки физического износа зданий. Гражданстрой, 1990.
52. Прокопишин А.П. Преодоление морального износа существующего жилищного фонда в условиях реконструкции со сложившейся застройкой: Реферативный сб. Главмосстроя при Мосгориспокоме: Передовой опыт в строительстве, 1985.
53. Прокопишин А.П. Экономическая эффективности реконструкции жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1990.
54. Пустозерова В.М. Сдеки купли продажи. - М.: ПРИОР, 1994.
55. Распоряжение Мэра Москвы от 21 апреля 1999 г. N 388-РМ "О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве".
56. Рузавин Г.И. Методология научного исследования: Учеб. Пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 1999, 63.Экономическая школа, СПб.: 1995. с. 60.
57. Серов В.М. Производственная мощность строительных организаций . М.: Стройиздат, 1979.
58. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СП6ГТУ,1997.
59. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
60. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Пер. с англ. Под ред. проф С.Г.Беляева. М.; Закон и право, ЮНИТИ, 1998.
61. Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов: Методические рекомендации. М.: РОО, 1999.
62. Фатхутдинов Р.А. Разработка управленческого решения: Учебник для вузов. 2-е изд., доп. - М.: ЗАО "Бизнес-школа "Интел-Синтез", 1998.
63. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с английского. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
64. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1996.
65. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М.: Русская Деловая Литература, 1998.
66. Штудляр И., Кржовак И. Методы определения весов показателей. М.: 1986.
67. Яковлев А.И., Музычук Р.В. Учет степени риска при анализе инвестиционных и инновационных процессов / в сборнике Актуальные проблемы управления 96. Тезисы докладов Международной научно-практической конференции; В 4-х вып. Вып.1/ ГАУ. М.,1996.
68. Яшина Н.Н. Оценка основных средств для целей бухгатерского учета, финансовой отчетности // Современные тенденции развития оценочной деятельности в России и за рубежом //Тезисы докладов VIII международной конференции. М.: РОО 20-21 июня, 2000.
Похожие диссертации
- Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий
- Формирование системы показателей экономической оценки строительства свайных фундаментов в мерзлых грунтах
- Развитие способов комплексной оценки эффективности инвестиционной деятельности на промышленных предприятиях
- Развитие внутреннего рынка труда градообразующего промышленного предприятия
- Разработка управленческого инструментария формирования комплекса стратегий развития промышленного предприятия