Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Механизм привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Косарева, Елена Наумовна
Место защиты	Москва
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Механизм привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов"

На правах рукописи

КОСАРЕВА ЕЛЕНА НАУМОВНА

МЕХАНИЗМ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ НА ОСНОВЕ ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2005

Работа выпонена в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)

Научный руководитель:

заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Кабакова Софья Иосифовна

кандидат экономических наук, Орлов Денис Александрович

Ведущая организация:

Институт экономики и предпринимательства

Защита состоится " ноября 2005 г. в ^

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС.

Автореферат разослан " октября 2005 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент

Лочан С.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современной экономике предприятию для поддержания и эффективного развития необходим комплексный учет имеющихся ресурсов и повышение инвестиционной активности за счет внедрения новых способов привлечения инвестиций, роста их инвестиционного потенциала. Одним из перспективных направлений повышения инвестиционного потенциала отечественных предприятий является вовлечение их земельно-имущественных комплексов в хозяйственных оборот для получения инвестиций.

Развитие процесса оценки земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий в России, обусловленное трансформацией экономической системы страны, сопровождается расширением использования в практике управления предприятиями различных методов оценки. Возникает необходимость формирования единой системы оценки и стандартов управления земельно-имущественными комплексами отечественных предприятий, учитывающих особенности и возможности современного рынка.

Рынок земельно-имущественных комплексов в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельно-имущественных отношений, возможностей получения инвестиционных ресурсов под залог комплекса и перепродажи залоговых обязательств.

При этом стратегической целью государственной политики в сфере управления земельно-имущественными комплексами отечественных предприятий является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Целью промышленного предприятия является сокращение рисков текущей деятельности и увеличение прибыли, что приводит к необходимости поддержания определенного уровня инвестиционного потенциала. Комплексное решение государственных и коммерческих целей развития земельно-имущественных отношений возможно только при наличии возможностей привлечения инвестиций в производство на основе залога зем( шексов.

При управлении инвестиционными ресурсами предприятие стакивается с решением сложной задачи их эффективного использования с целью оптимизации инвестиционной деятельности по критериям доходности и риска. В этой связи, ключевым направлением совершенствования инвестиционной деятельности отечественных предприятий является формирование механизма привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов за счет разработки организационно-структурной схемы привлечения инвестиций, расчета и анализа основных параметров ее практического использования и корректировки инвестиционной стратегии предприятия с учетом допонительного объема привлекаемых инвестиционных ресурсов. Изучение данных вопросов обладает необходимой актуальностью.

Актуальность повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью отечественных предприятий и развития земельно-имущественных отношений в российской экономике раскрыта в ряде работ зарубежных и отечественных ученых и практиков. Исследованию данного вопроса посвящены труды известных российских и зарубежных ученых и руководителей, среди которых: Абрамов С.И., Анисимова Л.К., Антонов В.П., Аньшин В.М., Бледный С.Н., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Гровер Р., Грязно-ва А.Г., Довдиенко И.В., Емельянов В.В., Иванкина Е.А., Калачева С.А., Киндее-ва Е.А., Ковалев А.П., Лойко П.Ф., Меркулов В.В., Морозова Ж., Обозов С.А., Прорвич В.А. Ресин В.И., Рутгайзер В.М., Серов В.М., Сычева Г., Тарасевич Е.И., Уткин Э.А., Федотова М.А., Хайкин Г.Я., Цукерман Г.А., Черняк A.B., Чистов Л.М. и другие. Кроме того, при написании диссертационной работы использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики и инвестиций.. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях.

Несмотря на достаточное количество работ, в экономической литературе мало изучены особенности формирования эффективного механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов. При этом внедрение эффективных инструментов развития инвестиционной деятельности предприятия за счет повышения их инвестиционного потенциала с помощью вовлечения земельно-имущественных комплексов в хозяйственный оборот по-

зволяют существенно улучшить результативность инвестиционных проектов отечественных предприятий. Данная область не получила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой новизной.

Цель диссертационной работы заключается в исследовании методов управления инвестиционной деятельностью предприятия и совершенствовании механизма привлечения инвестиций под залог его земельно-имущественных комплексов. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, раскрывающих тему работы:

- изучить теоретические основы и методы привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов;

- определить принципы оценки земельно-имущественных комплексов и их роль в повышении инвестиционного потенциала российских предприятий;

- провести анализ условий разработки механизма привлечения инвестиций и предложить организационно-структурную схему привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов;

- определить параметры государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов;

- предложить методику расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов;

- определить перспективы реализации механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов, предложив модель управления предприятиями, привлекающими инвестиции под залог объектов недвижимости;

- рассчитать целесообразность практического использования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов и разработать агоритм уточнения бюджета с учетом вновь привлекаемых ресурсов;

- сформировать предложения по корректировке инвестиционной стратегии предприятия с учетом особенностей привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

Объект исследования - система управления инвестиционной деятельностью отечественных предприятий, вовлекающих земельно-имущественные комплексы в хозяйственный оборот.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения между участниками инвестиционной деятельности по построению эффективного механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: систематизация данных, сравнения, системный подход, аналогии, математический анализ и логико-аналитическая оценка параметров. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений. Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области управления инвестиционной сферой.

В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам интенсификации процессов инвестирования в основной капитал и формирования механизмов привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ и Госкомстата России.

Научная новизна работы заключается в разработке и обоснования методических подходов к совершенствованию механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, суть которого состоит в повышении инвестиционного потенциала данного предприятия за счет оптимизации инвестиционных ресурсов и разработки эффективной инвестиционной стратегии его развития в современной экономике.

Научные результаты, полученные лично автором:

1. Доказана целесообразность привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия и проведена систематизация методов их оценки, учитывающая особенности оформления объектов недвижимости и направленная на повышение инвестиционного потенциала данного предприятия.

2. Определен и обоснован порядок представления инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, основанный на повышении эффективности системы залогового кредитования и инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия, а также способствующий радикальной трансформации системы земельно-имущественных отношений на отечественном рынке инвестиций.

3. Сформирована организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, раскрывающая возможности эффективной реализации его инвестиционных проектов на основе механизма ипотечного инвестирования под залог объектов недвижимости, что позволило предложить модель пошаговой реализации данной схемы и определить критерии государственного регулирования инвестиционно - ипотечного процесса в современной экономике.

4. Разработана методика расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, базирующаяся на определении и факторном анализе данных параметров, а также учитывающая принципы и этапы инвестирования предприятий на основе залога объектов недвижимости, динамику получения средств и выплат по обязательствам в ходе их представления под залог, структуру и величину инвестиционного потенциала предприятия.

5. Предложена модель управления предприятием, привлекающим инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов, раскрывающая возможности наиболее эффективного использования его рыночной стоимости, что позволило сформировать агоритм уточнения бюджета данного предприятия с учетом экономического эффекта от привлечения допонительных инвестиционных ресурсов. Проведен расчет целесообразности практического использования

механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия.

6. Сформулированы предложения по разработке инвестиционной стратегии развития предприятия, привлекающего инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов, основой которых является поэтапное совершение его инвестиционной деятельности в условиях высокой конкуренции и активного внешнего воздействия на реализацию инвестиционных проектов и программ данного предприятия, что способствовало повышению эффективности его управленческих решений и корректировке отраслевой и региональной направленности инвестиционных вложений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов организации и управления инвестиционной деятельностью в современной экономике России. Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов в текущей инвестиционной деятельности промышленных предприятий, стремящихся повысить эффективность управления своими земельно-имущественными комплексами.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в Академии народного хозяйства при правительстве РФ, предложения по формированию механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов в современной экономике обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в трех научных трудах общим объемом 1,38 п.л.

Структура работы.

Введение.

Глава 1. Теоретические основы привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов

1.1. Управление земельно-имущественными комплексами как основа эффективного развития российских предприятий

1.2. Принципы оценки земельно-имущественных комплексов и их роль в определении инвестиционного потенциала российских предприятий

1.3. Повышение инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов

Глава 2. Анализ механизма привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов

2.1. Организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов

2.2. Особенности государственного регулирования деятельности предприятий, привлекающих инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов

2.3. Методика расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов

Глава 3. Организационно - экономические методы привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов

3.1. Организационно-экономическая модель управления предприятиями, привлекающими инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов

3.2. Расчет целесообразности практического использования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов

3.3. Формирование инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов

Заключение

Список литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. В современной экономике России активно изучаются вопросы эффективного управления совокупностью инвестиционных возможностей предприятия и особенности развития его инвестиционного потенциала. Владение и распоряжение земельно-имущественным комплексом (ЗИК) является в настоящий момент одним из наиболее перспективных направлений развития инвестиционного потенциала предприятия за счет получения значительных инвестиционных ресурсов при предоставлении данных комплексов под залог. Поэтому в работе рассмотрены методы и принципы оценки ЗИК предприятия с целью предоставления их под залог и получения инвестиций (схема 1).

При этом стратегической целью государственной политики в сфере управления ЗИК является обеспечение условий для эффективного использования недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Рынок ЗИК в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы, механизма земельно-имущественных отношений, а также эффективности развития инвестиционного потенциала предприятия.

Развитие процесса оценки ЗИК отечественных предприятий обусловлено трансформацией экономической системы страны и сопровождается расширением использования в практике управления предприятиями различных методов оценки. В современной экономической литературе известно около двадцати методов оценки ЗИК. В этих условиях становится актуальным вопрос о классификации методов оценки ЗИК в рамках общих подходов к оценке земельно-имущественных ресурсов.

На основе существующих методов можно оценить стоимость конкретного ЗИК по состоянию на конкретный момент времени. При этом в процессе определения стоимости ЗИК профессиональные оценщики используют имеющиеся данные о сдеках с сопоставимыми комплексами, о затратах на строительство, о рыночной арендной плате и о других факторах.

Таким образом, теория и практика оценки ЗИК предполагает использова-

ние трех классических подходов: затратного, рыночного и доходного. Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является оценка функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости. Метод рыночных сравнений основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных ЗИК, т.е. на принципе замещения.

_| -1 Вид СТОИМОСТИ ЗИК~1---1_

1 Нормативная цена~]-1 Нормативный метод~| | Рыночная стоимость [

| Затратный подход | | Доходный подход | [ Сравнительный подход

Метод Характеристика

Сравнения продаж(способы типичного комплекса и единицы сравнения) Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных ЗИКов, т.е. на принципе замещения.

Переноса Основан на определении соотношения между стоимостью ЗИК и возведенных на нем сооружений. Цена продажи ЗИК разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Прямой капитализации Основан на оценке ЗИК по доходности путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в поной стоимости комплекса.

Капитализация дохода по периодам Строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости

Техника остатка дохода Базируется на классической теории экономики ЗИК, которая трактует весь доход, приписываемый комплексам, как остаточный.

Изъятия Определяет рыночную стоимость собственно ЗИК как разницу между рыночной стоимостью всего комплекса с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Определения затрат на освоение Заключается в определении общей стоимости ЗИК при предположении, что он будет разделен на отдельные участки, которые будут проданы.

Оценка по затратам на инфраструктуру Состоит в том, что при оценке ЗИК населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских комплексов.

Нормативный метод Основан на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящими и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания ЗИК.

Схема 1. Классификация методов оценки ЗИК.

С позиции отслеживания роли методов и принципов оценки ЗИК в определении инвестиционного потенциала российских предприятий следует обращать особое внимание на тот аспект, что, рыночная стоимость комплекса напрямую зависит от его залоговой стоимости. Поэтому следует максимально пра-

вильно выбрать метод ЗИК, чтобы получить ресурс, достаточный для реализации инвестиционных целей предприятия. При этом максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана, в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке стоимости ЗИК, по формуле:

(1+ау (1+аУ

К - величина кредита, предоставляемого под залог ЗИК; СД - ликвидационная стоимость объекта оценки;

р - вероятность нарушения заемщиком условий договора, выраженная десятичной дробью; Б - ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога; I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;

УД - не дисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;

- не дисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения условий кредитного договора; г - номинальная годовая процентная ставка по кредиту, выраженная десятичной дробью; т - количество периодов начисления процентов в течение года; IV - количество лет кредитования;

а - годовая ставка дисконта, выраженная десятичной дробью.

Таким образом, серьезным стимулом для перспективной инвестиционной деятельности предприятия выступает залог ЗИК, позволяющий создать основу для развития предприятий за счет внутренних ресурсов, способствовать снижению предпринимательского риска, формированию цивилизованных отношения между кредиторами и заемщиками, а также повышению инвестиционного потенциала предприятия.

2. Повышение инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог его ЗИК основано на ряде экономических причин, к которым относится (схема 2):

- использование ЗИК в качестве наиболее ценного актива, поскольку в силу своих особенностей они постоянно растут в цене и не изнашиваются;

- получение допонительных преимуществ при использовании ЗИК в качестве залога для банковского займа;

- возможность продажи излишков земли в составе ЗИК или получения до-

ходов от сдачи данного комплекса (или его части) в аренду;

- увеличение стоимости основных фондов и рост курсовой стоимости акций за счет улучшения ЗИК и повышения его рыночной стоимости;

- возможность управлять процессом размещения производственных объектов предприятия за счет оптимального использования потенциала ЗИК;

- защита от инфляции за счет относительно стабильной стоимости ЗИК и конкурентоспособность по отношению к иностранным предприятиям.

Возможность управлять процессом размещения производственных объектов

Защита от инфляции

Использование ЗИК в качестве наиболее ценного актива

Использование ЗИК в качестве залога для банковского займа

Получение доходов от сдачи ЗИК в аренду

Конкурентоспособность по отношению к иностранным предприятиям

Расширение инвестиционных возможностей и повышение инвести-_ционного потенциала_

Возможность продажи излишков земли в составе ЗИК

Повышение курсовой стоимости акций предприятия

Увеличение стоимости основных фондов (ЗИК)

Причины роста инвестиционного потенциала предприятия

Система залогового кредитования и инвестиционного обеспечения

Участники_}ЧИ Организаторы!

Объекты

Определение объема требуемых средств

ФОРНГоТнеДГГО" * ^ ПРЕДПРИЯТИЕ

Кредитно-банковская система с инвестиционными институтами (коммерческие банки, страховые компании, паевые фонды и т.д.)

Законодательные ограничения

Выбор инвестиционного проекта

Переговоры с кредиторами и заключение договоров инвестирования

Порядок финансирования и распределения средств

Нерешенные проблемы

Возврат кредита или реализация предмета залога

Реализация инвестиционного проекта

Контроль хода реализации инвестиционного проекта |

Установление взаимосвязей между экономическим состоянием предприятия и основными параметрами механизма инвестирования на основе ЗИК

Формирование агоритма расчета и оптимизации наиболее значимых показателей механизмов инвестирования под залог ЗИК на предприятиях

Разработка методики определения рационального соотношения между собственными и привлеченными источниками инвестиций при их предоставлении под залог ЗИК

Определение условий использования ЗИК в качестве инвестиционного ресурса предприятия

Схема 2. Порядок предоставления инвестиций предприятиям по залог их ЗИК.

В мировой практике для повышения инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог ЗИК используются в основном две схемы: схема ипотечного банка, которая предусматривает продажу договых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам, и депозитарная схема, когда привлеченные средства клиентов помещаются на

расчетные счета и депозит. При этом в организационном плане предоставление инвестиций под залог ЗИК представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов (схема 2).

ЗИК становятся важным внутренним инвестиционным резервом предприятий. Эффективное использование данного механизма позволяет: увеличить стоимость чистых активов; осуществить допонительную эмиссию акций и привлечь иностранный капитал; организовать принципиально иной бизнес (процесс диверсификации) в ЗИК, принадлежащих предприятиям; переместить производство с дорогих ЗИК в целях оптимизации стоимостной структуры активов и сокращения налогооблагаемой базы; уменьшить инвестиционные риски, связанные с расторжением арендных отношений; получить банковский займ; попонить оборотные средства за счет реализации не используемых ЗИК или сдачи их в аренду.

При этом основными целями государственной политики в области земельно-имущественных отношений являются: вовлечение в хозяйственный оборот земли и недвижимости, обеспечение защиты прав на недвижимость, становление системы ипотечного кредитования, привлечение новых инвестиций под залог ЗИК. Все это дожно не только радикально трансформировать систему земельно-имущественных отношений в России, но и оказать существенное влияние на дальнейшую динамику развития отечественного инвестиционного рынка и повышение инвестиционного потенциала предприятий.

3. Определение принципов оценки ЗИК и изучение их роли в повышении инвестиционного потенциала российских предприятий позволяют перейти к оценке условий разработки механизма привлечения инвестиций на основе залога ЗИК. Для решения поставленной задачи в работе определена организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог ЗИК (схема 3) и предложена пошаговая модель ее практической реализации (схема 4).

Эффективное использование ЗИК предполагает наличие определенной концепции инвестиционного развития, что позволит на основе сопоставления реальных и желаемых результатов перспективной инвестиционной деятельности определить эффективность принятия того или иного управленческого решения. Залог ЗИК как инструмент привлечения инвестиций под проекты разви-

тия предприятия в большей степени отвечает современным экономическим условиям и обладает рядом преимуществ относительно других инвестиционных инструментов, таких как:

Х возможность доступа к дешевым инвестиционным ресурсам вследствие более низких процентных ставок по ипотечным кредитам;

Х ипотечное заимствование предоставляет больше возможностей для инвестирования на догосрочной основе;

Формирование стратегии эконо-I мического развития предприятия

Разработка инвестици-I онного проекта

Выявление внут-Х ренних инвестиционных резервов

Земельно-имущественные комплексы предприятия

Анализ внешних источников инвестирования предприятия

Выделение ипотеки в качестве основного источника инвестиций

Анализ эффективности привлечения инвестиций под залог ЗИК

Определение условий привлечения инвестиций под залог ЗИК

Оценка залоговой стоимости ЗИК предприятия независимыми оценщиками

Расчет экономических показателей предприятия

Расчет основных параметров ипотеки ЗИК

Приведение параметров ипотеки в соответствие с экономическими показателями предприятия

Особенности привлечения инвестиций на основе залога ЗИК Ь

Согласование полученных результатов с банком (инвестором)

Оформление ипотечного кредита под залог ЗИК предприятия

При ипотеке ЗИК право залога не распространяется на находящиеся на нем здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке

Целевое назначение ЗИК может) меняться только в установлен-|-ных законодательством случаях!

Если в ипотеке находится ЗИК, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел _залогодатель_

Оценка ЗИК при залоге и при привлечении инвестиций не может быть ниже его норматив_ной цены_

Реализация инвестиционного проекта на основе механизма ипотечного инвестирования под залог ЗИК

Не допускается ипотека ЗИК предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Не допускается залог части ЗИК предприятия, размеры которого не соответствуют его целевому назначению

При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена на выделенные в натуре ЗИК

Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо ЗИК, на _котором они находятся, либо его части_

Если возведение залогодателем здании и сооружении на заложенном ЗИК может повлечь ухудшение ипотечного обеспечения, залогодержатель может потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе и путем распро-_странения ипотеки на возведенное здание_

Предприятие имеет право возводить на заложенном ЗИК здания и сооружения без согласия залогодержателя, если

иного нет в договоре ипотеки (на эти здания не _распространяется право залога)._

Схема 3. Организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог ЗИК.

Х использование закладных (право требования дога) на вторичном инвестиционном рынке дает возможность существенно повысить эффективность ор-

ганизационно-сгруктурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК;

Х у предприятия имеется возможность оперативного управления структурой и объемом задоженности, их оптимизации в соответствии с изменяющимися условиями хозяйствования, как внутренними, так и внешними.

В отличие от традиционного банковского кредита погашение основного дога по ипотечному займу происходит, как правило, в день окончания срока обращения займа. Данное обстоятельство делает возможным поное обслуживание дога после реализации самого инвестиционного проекта.

Разработка инвестиционного проекта для реализации на условиях залогового кредитования: бизнес - план, ТЭО (Экономическая служба)

Принятие решений о вовлечении ЗИК предприятия в процесс ипотеки (Совет директоров)

Поиск потенциальных инвесторов (Финансовая служба предприятия)

Отметка о задействовании ЗИК в производственно - техноло- -I гическом процессе (Комиссия)

Подготовка ситуационного плана (Комитет по архитектуре)

Справка о возможном обременении ЗИК ранее совершенным залогом или другими правами (Регистрационная палата)

Оценка экономических условий эффективной реализации механизма залога ЗИК (Финансовая служба)

Акт о нормативной цене ЗИК (Районный комитет по зе-мельнымресурсам)

Полевые и камеральные работы или межевание (Консатинговая компания)

Выписка из поземельной книги о праве собственности на ЗИК (Комитет по ресурсам)

Проверка материалов: ТЭО; прав заемщика на ЗИК; оценка залоговой стоимости 1 ЗИК (Банк или инвестор) | 1 Справка об уплате земельного налога (Налоговая инспекция) Подготовка пакета документов: проект договора о залоге, оценка ЗИК, уставные документы заемщика (Юристконсульт)

Согласование договора залога ЗИК с Департаментом экономической политики городской администрации (Юристконсульт) | Нотариальное удостоверение договора залога (Юристконсульт)

Государственная регистрация договора залога за счет кредитополучателя в ЕГРНП (Юристконсульт)

Схема 4. Модель реализации организационно- структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК.

Взаимосвязь этапов реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК предприятия, включающих подготовительный период, экономический анализ и работы по подготовке и оформлению правоустанавливающих документов, представлена в виде модели (схема 4), этапы которой детально раскрыты в работе. Реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК предшествует разработка предприятием стратегии своего экономического развития: анализируются текущие

показатели хозяйственной деятельности, вырабатываются основные направления развития, выявляются внутренние инвестиционные резервы, способные обеспечить достижение поставленных целей перспективной инвестиционной деятельности предприятия.

Для принятия решения о реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК необходимо соответствующее обоснование, которое на основе взаимосвязей между показателями экономического состояния предприятия и параметрами ипотеки позволит спрогнозировать экономические последствия принятых решений. Результативность организационно-структурной схемы определяется экономическим состоянием предприятия, что обуславливает необходимость анализа основных параметров его хозяйственной деятельности, определяющих условия эффективной реализации ипотеки.

Учитывая то, что различные группы показателей отражают разные экономические процессы, целесообразно проводить комплексный анализ экономического состояния предприятия по признакам, характеризующим его хозяйственную деятельность. Для определения необходимых условий эффективной реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК в работе проведена оценка текущего экономического состояния предприятия с помощью показателей, регламентированных процедурами государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог ЗИК. Поэтому особенности государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог ЗИК раскрываются через систему данных показателей, к которым относятся показатели: финансовой структуры капитала (финансовый рычаг), оборачиваемости активов, а также рентабельности продаж, активов и собственных средств предприятия.

4. Определение организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК и разработка модели ее практической реализации с учетом особенностей государственного регулирования предприятий, реализующих данную схему, позволили разработать методику расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК. Основу данной методики составляют принципы инвестирования предприятий на основе залога ЗИК, практическая реализация которых позволяет определить этапы и порядок при-

влечения инвестиционных ресурсов (схема 5). При этом в качестве инструмента практической реализации методики использован агоритм факторного анализа.

Структура денежных потоков

Единый размер ежемесячных выплат по %-м в течение всего срока ипотечного заимствования. Погашение основного дога с момента реализации проекта

Привлечение инвестиционных ресурсов обеспечено ЗИК предприятий (не застроенными или с улучшениями находящимися на консервации)

-| часть средств в резерв на выплату % по ипотеке! оставшаяся часть идет на реализацию проекта 1

Основные принципы инвестирования предприятий на основе залога ЗИК

проценты на остаток инвестиционных ресурсовК

к моменту погашения сумма накопительного фонда не менее номинала облигаций

) на накапливаемые периодические взносы

Формирование накопительного фонда

накопление периодическими взносами с чистого дохода, получаемого в результате реализации проекта_

Этапы привлечения инвестиционных ресурсов на основе залога ЗИК предприятий

1 Проводится рекламная кампания проекта, и определяются его основные участники

2. Предприятие выпускает ипотечные обязательства под залог ЗИК на общую сумму привлеченных средств N0

3. Часть денежных средств Б, необходимая для реализации проекта, резервируется и используется в соответствии с графиком раояэдования средств

6. В момент окончания реализации проекта производится погашение основного дога по залогу ЗИК

5. В течение срока действия ипотечного кредита Т происходит выплата процентов по

ставке г0 с определенной _периодичностью

4. Часть привлеченных средств Р = N0 -Б резервируется для выплат процентов из расчета ставки по обязательствам, возникшим вследствие залога ЗИК г0, % годовых

Схема 5. Основные принципы и этапы инвестирования предприятий на основе залога их ЗИК.

Условные обозначения:

N0 - общая сумма инвестиций привлекаемых на основе залога ЗИК; 1о - момент начала реализации инвестиционного проекта; ^ - момент конвертирования ипотечных обязательств в акции; Т = [^о; Ч - срок действия заимствования под залог ЗИК предприятия; Б - средства, идущие на реализацию проекта; Р - средства, идущие на выплату процентов по ипотечному займу; р1> Рг,. Х, Рк - суммы выплат процентов по ипотеке;

12,..., ^ - момент выплаты процентов; I - периодичность выплаты процентов; N3 - номинальная стоимость акции (в рублях по курсу на Щ.

Схема б. Схема получения средств и выплат по обязательствам, возникшим при предоставлении ЗИК под залог.

к 'I Ь 'з

Порядок привлечения инвестиционных ресурсов на основе залога ЗИК учитывает необходимость контроля инвестиционных потоков по взаимным обязательствам, возникающим в результате залога. Поэтому в работе проведен детальный анализ схемы получения средств и выплат по обязательствам, возникшим в результате залога ЗИК (схема 6). При этом следует отметить, что за пользование инвестиционными ресурсами, привлеченными на основе залога ЗИК, осуществляются периодические равновеликие выплаты процентов на сумму р = . В данном случае общая сумма ипотечного займа под залог ЗИК (1Ч0)

определяется как сумма средств, направляемых на реализацию проекта (Б), и средств, идущих на выплату процентов N0 = Б + Р.

Схема факторного анализа, отражающая порядок расчетов, взаимосвязи и взаимодействие пара-

I метров привлечения инвестиций под залог ЗИК

Определение основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК

Организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог ЗИК

Постановка цели факторного анализа

Построение экономике - математической модели формирования инвестиционного

потенциала 1

Определение целевых функций и экономических связей функционального модуля

Формализация экономических связей

Устранение неопределенности первичных показателей

Реализация счетных процедур

Методические принципы построения системы факторного анализа

Построение факторной модели и системы ее анализа

Разработка системы ограничений основных экономических параметров

Выбор приемов анализа Н-1

Модель формирования иивести-ционного потенциала

Исследование влияния изменения экономических параметров

Порядок проведения расчетов, определение взаимосвязи и взаимодействие параметров привлечения инвестиций

-I Формулирование выводов!Ч*

Принципы проводимого исследования

Измерение инвестиционного потенциала при соблюдении условия равенства сроков накопления и кредитования

Реализация счетных процедур с использованием электронных таблиц

Минимальное значение прироста результативных показателей

Не изменяются условно-постоянные параметры, определяемые по стати-стич. данным и нормативным актам

Исследование влияния изменения основных экономических параметров привлечения инвестиций на ее результирующие показатели

Изменяется значение исследуемого фактора для определения его влияния на величину ре_зультирующих показателей_

Изменение значений факторов исходя из соблюдения интересов всех субъектов предоставления инвестиций под залог ЗИК

Изменение значения фактора на величину минимально возможного шага

Фиксация всех параметров на уровне базового _кроме исследуемого_

Оценка влияния экономических параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК на величину потенциала и структуру инвестиций предприятия

Определение потенциала организа ционно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК

Схема 7. Агоритм проведения факторного анализа параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК.

В качестве инструмента практической реализации методики расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК в работе использован агоритм проведения факторного анализа (схема 7), позволяющий определить потенциал разработанной ранее организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК. Агоритм проведения факторного анализа раскрывает последовательность построения модели реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК.

С учетом назначения системы в качестве цели факторного анализа в работе определена необходимость оценки влияния экономических параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК на величину инвестиционного потенциала и структуру инвестиций предприятия. Для проведения факторного анализа разработана система ограничений, включающая граничные значения факторов, установленных на основании анализа нормативных актов, рекомендаций, статистических данных.

5. Расчет и анализ основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК позволяет определить перспективные направления построения организационно-экономической модели управления предприятиями (схема 8), привлекающими эти инвестиции, а также определить целесообразность практического использования механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК с целью формирования эффективной инвестиционной стратегии на предприятии. Осуществление инвестиционного проекта на основе механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК дожно быть связано с оптимизацией структуры его стоимости за счет анализа возможностей наиболее эффективного использования (НЭИ), направленных на получение максимальной доходности от объектов недвижимости, находящихся в собственности предприятия.

Под НЭИ в работе понимается использование, выбранное из достаточного числа альтернатив, рационально оправданное и правомочное, которое физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит или максимальную нынешнюю стоимость объекту, или наивысшую стоимость ЗИК на фактическую дату оценки. Из приведенного определения следует, что в процессе анализа НЭИ следует последовательно рассматривать следующие критерии: физическая осуществимость, правомоч-

ность, финансовая оправданность и максимальная эффективность.

| Инвестор (акционер)

[ Реструктурируемое предприятие I Собственник земли

Реализация организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК в качестве инве-_стиционного ресурса_

Снижение рисков расторжения арендных отношений со стороны собственника ЗИК

Допонительная эмиссия акций

Попонение оборотных средств за счет _сдачи в аренду ЗИК

Снижение налоговой нагрузки за счет оптимизации стоимостной структуры ЗИК

Попонение оборотных средств за счет _продажи ЗИК_

Получение займа под залог ЗИК

НОВОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

Снижение ставки дисконтирования

Реализация инвестиционных проектов

Увеличение денежного потока

Рост величины дисконтированного денежного потока

Повышение инвестиционной привлекательности

Увеличение стоимости ЗИК

Рост стоимости чистых активов

Схема 8. Организационно-экономическая модель управления предприятиями, привлекающими инвестиции под залог ЗИК.

Совокупность задач, решаемых при выборе наиболее эффективного использования ЗИК в рамках формирования и реализации организационно-экономической модели управления предприятиями, привлекающими инвестиции под их залог, можно представить в виде таблицы (табл. 1). Применительно к предлагаемому в работе инвестиционному механизму наиболее эффективное использование ЗИК - это использование, которое наиболее соответствует требованиям и интересам всех участников инвестиционно - ипотечного процесса.

Таблица 1. Классификация задач, решаемых при анализе наиболее эффективного использования ЗИК.

Задача 1: анализ рынка Задача 2: анализ осуществимости Задача 3: анализ НЭИ

Цель: выявление потребностей в альтернативном использовании Цель- определение соответствующих стоимостей, основываясь на переменных критериях (т.е. остаточная стоимость ЗИК, норма отдачи, капитализированная стоимость всего ЗИК) Цель' определение варианта использования, приводящего к максимальной стоимости имущества (рост чистых активов)

Способы достижения цели

Анализ спроса и предложения для прогнозирования степени активности рынка и вероятных арендных ставок для вариантов Расчет чистого операционного дохода / денежных потоков и определение коэффициента капитализации (дисконтирования) для определения стоимости ЗИК, основываясь на переменных критериях Детализация по условиям использования, временной последовательности, рыночных участников (пользователя имущества, инвесторов с собственными или заемными средствами)

Вариант использования 1 Вариант использования 2 Вариант использования 3 Вариант использования п Вариант использования 1 Вариант использования 2 Вариант использования 3 Вариант использования п Стоимость ЗИК является основополагающим фактором, определяющим стоимость ЗИК в его сегменте рынка

Эффективное использование ЗИК при формировании и реализации организационно-экономической модели управления предприятием дожно предполагать наличие определенной концепции развития, что позволит на основе сопоставления реальных и желаемых результатов определить эффективность принятия того или иного управленческого решения. Например, развитие улучшений ЗИК требует инвестиций, что приводит к снижению прибыли в течение определенного периода. Однако это не означает снижения стоимости объекта и ухудшения финансового состояния его владельца.

Таким образом, целью управления стоимостью ЗИК при формировании и реализации организационно-экономической модели управления предприятием является получение прибыли за счет их развития с учетом возможного и необходимого изменения экономического состояния объекта. При этом для оценки экономического эффекта от осуществления инвестиционного проекта на основе реализации организационно-экономической модели управления предприятием, привлекающим инвестиции под залог ЗИК в качестве инвестиционного ресурса, следует применять метод дисконтирования денежных потоков.

1 Формирование годового бюджета предприятия |

План прибылей (убытков)

-1 Кредитный план (ипотечный заем)

Ожидаемое значение экономических показателей предприятия

Уточнение годового бюджета (контролинг) Нет Плановые экономические показатели соответствуют условиям эффективной реализации ипотечного кредитования Да Реализация механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК

Определение максимальной банковской ставки, БС^и по которой возможно привлечение ипотечного кредита: БСт = Ял + Нп? БО,ъ, где БСт - ставка ЦБ РФ.

ВО,и, > БСЬр, где БОте -прогнозируемая ставка банка для привлечения ипотечного кредита в плановом периоде

Приведение в соответствие параметров ипотечного кредита с экономическими показателями деятельности предприятия

Определение максимально допустимого уровня заемНЫХ СреДСТВ, ЗСшал

Привлечение инвестиционных ресурсов^Ч-I

Схема 9. Агоритм уточнения бюджета и привлечения инвестиций под залог ЗИК на предприятии.

Метод дисконтирования денежных потоков (определение капитализиро-

ванной стоимости доходов) предприятия позволяет сформировать бюджет предприятия с учетом наиболее эффективного использования его ЗИК. Порядок определения максимально допустимого уровня заемных средств в системе бюджетирования предприятия при расчете целесообразности практического использования механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК представлен на схеме 9. Там же определен и агоритм уточнения бюджета при привлечении инвестиций под залог ЗИК на предприятии, детально рассмотренный в работе.

6. Результатом практической реализации механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК является формирование инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции. При этом инвестиционная стратегия формируется с учетом существующих источников и форм инвестирования, их доступности и потенциальной эффективности использования. Цели, этапы и способы оптимизации инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции под залог ЗИК, представлены на схеме 10.

Таким образом, разработка инвестиционной стратегии позволяет принимать эффективные управленческие решения, связанные с развитием экономического субъекта в условиях изменения внешних и внутренних факторов. Для предприятия, привлекающего инвестиции под залог ЗИК, в работе рекомендуются следующие этапы построения инвестиционной стратегии (схема 11):

1) определение периода формирования инвестиционной стратегии;

2) выбор стратегических целей инвестиционной деятельности;

3) определение направлений и источников инвестирования;

4) конкретизация инвестиционных программ и сроков;

5) оценка разработанной инвестиционной стратегии;

6) пересмотр стратегии в зависимости от изменения внешних и внутренних факторов.

Продожительность первого этапа зависит от общего состояния экономики и развития рынка ЗИК. В условиях нестабильной экономики прогнозы развития экономических субъектов не превышают 3-5 лет. В странах с развитой экономикой крупнейшие предприятия прогнозируют свою деятельность на 10-15 лет. При этом сроки разработки инвестиционной стратегии не дожны выходить за рамки периода общей стратегии предприятия. Отраслевая принадлежность

также влияет на период инвестиционной стратегии: наибольший срок характерен для институциональных инвесторов (5-10 лет), наименьший - для предприятий сферы производства потребительских товаров, розничной торговли и услуг (3-5 лет), Крупные предприятия прогнозируют результаты своей деятельности на более длительный срок, чем небольшие. При этом разработка направлений инвестиционной деятельности осуществляется путем выбора соотношения различных форм инвестирования на разных этапах деятельности, определения отраслевой и региональной направленности вложений.

Рынок капитальных вложений

Рынок приватизируемых объектов

РынокЗИК

Предприятия, привлекающие инвестиции по,ч залог ЗИК

Рынок объектов реального инвестирования

^Н Разработка инвестиционной стратегии Н

Цели инвестиционной стратегии

Максимизация прибыли от инвестици-_онной деятельности_

Минимизация инвестиционных рисков

Общая стратегия развития

обеспечение стабилизации деятельности путем сохранения прибыли, платежеспособности и устойчивости

диверсификация деятельности и обеспечение сбалансированного роста прибыли на оптимальном уровне

закрепление на рынке и обеспечение безубыточной деятельности

Этапы разработки инвестиционной стратегий]^

существенное расширение своего сегмента на рынке и обеспечение систематического роста прибыли с выходом на оптимальный уровень

проникновение на рынок и обеспечение выживаемости при убыточной деятельности

исследование внешней инвестиционной среды и прогнозирование конъюнктуры

формирование оптимальной структуры инвестирования

разработка капитального бюджета

технические и маркетинговые исследования

оценка привлекательности проектов и финансовых инструментов

поиск новых инвестиционных возможностей

обновление форм и направлений деятельности, обеспечение ус_ловий для высоких темпов роста прибыли_

Принятие эффективных управленческих решений Ч

Способы оптимизации инвестиционной стратегии предприятия И~

Риск класса инвестиций под залог ЗИК может быть получен путем расчета доходности по классу относительно доходности консолидированного рыночного портфеля Параметры риска торгуемых ценных бумаг, характеризующих инвестиции, привлеченные под залог ЗИК, могут использоваться в качестве индикатора их риска Спрос на ЗИК в некоторых случаях оказывается спросом производного характера

Временные ряды доходности основаны на сглаженных оценках и могут недооценивать истинную изменчивость рынка ЗИК Сложно оценивать параметры риска для различных классов инвестиций под залог ЗИК (если нельзя найти (^ЕГГ, которые ограничены одним классом инвестиций) Дожны осуществляться корректировки с целью учета различий в операционном и финансовом рычаге

Доходность является доступной только для ^ более длительных интервалов (годовых и квартальных)

Схема 10. Условия формирования инвестиционной стратегии предприятий, привлекающих инвестиции под залог ЗИК.

Определение периода формирования инвестиционной стратегии

Продожительность первого этапа зависит от общего состояния экономики

Развитие рынка земельно-имущественных комплексов

Влияние отраслевой принадлежности на период разработки инвестиционной стратегии

Выбор стратегических целей инвестиционной деятельности

Увеличение капитала

Повышение текущего дохода

Обеспечение ликвидности и сохранности капитала

Возможный контроль над предприятием-эмитентом

Критериальные показатели целей инве-сгиционной стратегической политики

Нормативные значения гта'п темпов _роста капитала_

Минимальная по капиталоемкости доля высоколиквидных проектов

Максимальный уровень инвестиц. риска

Минимальный уровень текущей доходности

Определение направлений инвестирования и источников финансирования

Определение направлений инвестиц. деятельности

Выбор соотношения различных форм инвестирования на разных этапах деятельности

Определение отраслевой и региональной направленности вложений

Факторы, влияющие на соотношение форм инвестирования I

Общее состояние экономики и конъюнктуры инвестици-_онного рынка_

Размер предприятия

Зависимость от жизненного цикла предприятия

Функциональная направ-ленносгь предприятия

Формирование источников инвестиционных ресурсов

Прогнозирование общей потребности в инвестиционных _ресурсах_

Методы финансирования отдельных программ и проектов

Оптимизация структуры источников инвестиционных _ресурсов_

I Наличие средств

Конкретизация инвестиционных программ и сроков

Корректировка инвестиционной программы

Готовность предприятия к осуществлению проекта

Оценка разработанной инвестиционной стратегии

^Критерии оценки инвестиционной стратегии!

Согласованность с общей стратегией развития экономического субъекта по целям, этапам и _срокам реализации_

Согласованность с внешней средой (развитием _страны, инвестиционным климатом)_

Приемлемость уровня инвестиционных рисков

Внутренняя сбалансированность целей, направлений и последовательности осуществления инвестиционной политики

Реализуемость с учетом имеющихся ресурсов (финансовых, кадровых, сырье_вых и технологических)_

Финансовая, производственная и соци-_альная результативность_

Пересмотр стратегии в зависимости от изменения факторов

Наличие средств Корректировка инвестиционной программы Ч Готовность предприятия к осуществлению проекта

Схема П. Этапы разработки инвестиционной стратегии. На соотношение форм инвестирования влияют различные факторы, среди которых автор особо отмечает следующие:

Х общее состояние экономики и конъюнктуры инвестиционного рынка. В условиях нестабильной рыночной экономики инвесторы предпочитают вкладывать ресурсы в финансовые активы, особенно в краткосрочные;

Х функциональную направленность предприятия. Институциональные инвесторы работают преимущественно на фондовом рынке и вкладывают ресурсы в фондовые инструменты. Предприятия производственной сферы инвестируют в производственные активы;

Х зависимость от жизненного цикла предприятия. На ранних стадиях развития инвестирование имеет преимущественно производственный характер, на стадиях зрелости - финансовый;

Х размер предприятия: малые и средние предприятия инвестируют в основном в реальные активы, крупные - в финансовые.

Определение отраслевой направленности инвестиций предполагает оценку различных вариантов вложения средств. Отраслевой вариант концентрации инвестиционной деятельности позволяет инвестору контролировать большие сегменты рынка и быстро достигать успеха, но он связан с высоким уровнем риска. Если принять утверждение, что риск инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятий, следует измерять, используя традиционные модели риска и доходности, то появляется несколько практических подходов, доступных для использования при оценке параметров риска в целях последующей оптимизации инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции под залог ЗИК (схема 10).

Кроме того, инвестиции, привлекаемые под залог ЗИК, зачастую требуют специфической информации относительно местных условий, получение которой затруднено или требует больших затрат. Некоторые аналитики утверждают, что более высокая стоимость приобретения информации дожны быть встроены в риск и ставки дисконтирования, используемые для оценки ЗИК.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию механизма пр ивлечения инвестиций предприятиями на основе залога их земельно-имущественных комплексов в современной экономике России.

ПУБЛИКАЦИИ

1. Косарева E.H. Повышение инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов. Сб.науч.статей Экономический вестник МТИ Выпуск 3 // М., РЭА, 2005. (0,69 п.л.).

2. Косарева E.H. Управление земельно-имущественными комплексами как основа эффективного развития российских предприятий. Сб.науч.тр. Выпуск 4 // М., ГАСИС, 2004. (0,38 п.л.).

3. Косарева E.H. Основы формирования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов. Всероссийская научно-практическая конференция Современная Россия: экономика и государство. М., ГАСИС, 14-15 ноября 2004 (0,31 п.л.).

Подписано в печать 10.10.2005. СДано в производство 10.10.2005. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ № ДС-34/05

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

РНБ Русский фонд

2006-4 18726

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Косарева, Елена Наумовна

Введение

Глава 1. Теоретические основы привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов.

1.1. Управление земельно-имущественными комплексами как основа эффективного развития российских предприятий.

1.2. Принципы оценки земельно-имущественных комплексов и их роль в определении инвестиционного потенциала российских предприятий.

1.3. Повышение инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

Глава 2. Анализ механизма привлечения инвестиций^ на основе залога земельно-имущественных комплексов.

2.1. Организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

2.2. Особенности государственного регулирования деятельности предприятий, привлекающих инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов.

2.3. Методика расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

Глава 3. Организационно - экономические методы привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

3.1. Организационно-экономическая модель управления предприятиями, привлекающими инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов.

3.2. Расчет целесообразности практического использования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

3.3. Формирование инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов. 109 Заключение 124 Список литературы 134 Приложение

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов"

Актуальность темы исследования. В современной экономике предприятию для поддержания и эффективного развития необходим комплексный; учет имеющихся ресурсов и повышение инвестиционной активности за счет внедрения новых способов привлечения инвестиций, роста их инвестиционного потенциала. Одним из перспективных направлений повышения инвестиционного потенциала отечественных предприятий является вовлечение их земельно-имущественных комплексов в хозяйственных оборот для получения инвестиций.

Развитие процесса оценки земельно-имущественных комплексов промышленных предприятий в России, обусловленное трансформацией экономической системы страны, сопровождается расширением использования в практике управления предприятиями различных методов оценки. Возникает необходимость формирования единой системы оценки и стандартов управления земельно-имущественными комплексами отечественных предприятий, учитывающих особенности и возможности современного рынка.

Рынок земельно-имущественных комплексов в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельно-имущественных отношений, возможностей получения инвестиционных ресурсов под залог комплекса и перепродажи залоговых обязательств.

При этом стратегической целью государственной политики в сфере управления земельно-имущественными комплексами отечественных предприятий является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Целью промышленного предприятия является сокращение рисков текущей деятельности и увеличение прибыли, что приводит к необходимости поддержания определенного уровня инвестиционного потенциала. Комплексное решение государственных и коммерческих целей развития земельно-имущественных отношений возможно только при наличии возможностей привлечения инвестиций в производство на основе залога земельно-имущественных комплексов.

При управлении инвестиционными ресурсами предприятие стакивается с решением сложной задачи их эффективного использования с целью оптимизации инвестиционной деятельности; по критериям доходности? и риска. В этой, связи, ключевым направлением совершенствования;инвестиционной деятельности; отечественных предприятий является формирование механизма привлечения инвестиций*на основе залога земельно-имущественных комплексов за счет разработки организационно-структурной схемы привлечения? инвестиций, расчета: и анализа основных параметров: ее практического использования и корректировки инвестиционной стратегии предприятия с учетом допонительного объема привлекаемых инвестиционных ресурсов. Изучение данных вопросов обладает необходимой актуальностью.,

Актуальность повышения эффективности управления инвестиционной? деятельностью отечественных предприятий и развития земельно-имущественных отношений в российской экономике раскрыта в ряде: работ зарубежных и отечественных ученых и практиков.Исследованию данного вопроса: посвящены труды известных российских и зарубежных ученых и руководителей, среди которых: Абрамов С.И., Анисимова Л.К., Антонов В.П., Аньшин В.М;, Бледный С.Н., Горемыкин В.А., Грабовой П.Г., Григорьев В.В., Гровер Р., Грязно-ва А.Г., ДовдиенкоИВ., Емельянов В.В;, Иванкина Е.А.,-Калачева С.А:, Киндее-ва Е.А., Ковалев А.П., Лойко П.Ф., Меркулов В.В., Морозова Ж., Обозов С.А., Прорвич В.А. Ресин В.И., Рутгайзер В.М;, Серов В.М.1, Сычева Г., Тарасевич Е.И., Уткин Э.А., Федотова М.А., Хайкин Г.Я., Цукерман Г.А., Черняк А.В., Чистов Л.М. и другие. Кроме того, при написании?диссертационной работы использовались научные труды ведущих экономистов различных; областей экономики;и инвестиций. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях.

Несмотря на;достаточное количество работ, в экономической литературе мало изучены особенности формирования эффективного механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов. При этом внедрение эффективных инструментов развития инвестиционной деятельности предприятия; за счет повышения их инвестиционного потенциала с помощью вовлечения земельно-имущественных комплексов в хозяйственный оборот позволяют существенно улучшить результативность инвестиционных проектов отечественных предприятий. Данная область не получила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает необходимой новизной.

Цель диссертационной работы заключается в исследовании методов управления инвестиционной деятельностью предприятия и совершенствовании механизма привлечения инвестиций под залог его земельно-имущественных комплексов. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, раскрывающих тему работы:

Х изучить теоретические основы и методы привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов;

Х определить принципы оценки-земельно-имущественных комплексов и их роль в повышении инвестиционного потенциала российских предприятий;

Х провести анализ условий разработки механизма привлечения инвестиций и предложить организационно-структурную схему привлечения инвестиций на основе залога земельно-имущественных комплексов;

Х определить параметры государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов;

Х предложить методику расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов;

Х определить перспективы реализации механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов, предложив модель управления предприятиями, привлекающими инвестиции под залог объектов недвижимости;

Х рассчитать целесообразность практического использования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов и разработать агоритм уточнения бюджета с учетом вновь привлекаемых ресурсов;

Х сформировать предложения по корректировке инвестиционной стратегии предприятия с учетом особенностей привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов.

Объект исследования - система управления инвестиционной деятельностью отечественных предприятий, вовлекающих земельно-имущественные комплексы в хозяйственный оборот.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения между участниками инвестиционной деятельности по построению эффективного механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: систематизация данных, сравнения, системный подход, аналогии, математический анализ и логико-аналитическая оценка параметров. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений. Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области управления инвестиционной сферой.

В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам интенсификации процессов инвестирования; в основной капитал и формирования механизмов привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ и Госкомстата России.

Научная новизна работы заключается в разработке и обоснования методических подходов к совершенствованию механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, суть которого состоит в повышении инвестиционного потенциала данного предприятия за счет оптимизации инвестиционных ресурсов и разработки эффективной инвестиционной стратегии его развития в современной экономике.

Научные результаты, полученные лично автором:

1. Доказана целесообразность привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия и проведена систематизация методов их оценки, учитывающая особенности оформления объектов недвижимости и направленная на повышение инвестиционного потенциала данного предприятия.

2. Определен и обоснован порядок представления инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, основанный на повышении эффективности системы залогового кредитования и инвестиционного обеспечения проектов данного предприятия, а также способствующий: радикальной-трансформации системы земельно-имущественных отношений на отечественном рынке инвестиций.

3. Сформирована организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, раскрывающая возможности эффективной реализации его инвестиционных проектов на основе механизма ипотечного инвестирования под залог объектов недвижимости, что позволило предложить модель пошаговой реализации данной схемы и определить критерии государственного регулирования инвестиционно - ипотечного процесса в современной экономике.

4. Разработана методика расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия, базирующаяся на определении и факторном анализе данных параметров, а также учитывающая принципы и этапы инвестирования предприятий на основе залога объектов недвижимости, динамику получения средств и выплат по обязательствам в ходе их представления под залог, структуру и величину инвестиционного потенциала предприятия.

5. Предложена модель управления предприятием, привлекающим инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов, раскрывающая возможности наиболее эффективного использования его рыночной стоимости, что позволило сформировать агоритм уточнения бюджета данного предприятия с учетом экономического эффекта от привлечения допонительных инвестиционных ресурсов. Проведен расчет целесообразности практического использования механизма привлечения инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятия.

6. Сформулированы предложения по разработке инвестиционной стратегии развития предприятия, привлекающего инвестиции под залог земельно-имущественных комплексов, основой которых является поэтапное совершение его инвестиционной деятельности в условиях высокой конкуренции и активного внешнего воздействия на реализацию инвестиционных проектов и программ данного предприятия, что способствовало повышению эффективности его управленческих решений и корректировке отраслевой и региональной направленности инвестиционных вложений.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и; выводы, содержащиеся; в диссертации,, могут быть использованы для совершенствования механизмов организации и управления инвестиционной деятельностью в современной экономике России. Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов в текущей инвестиционной деятельности промышленных предприятий/ стремящихся повысить эффективность управления своими земельно-имущественными комплексами.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Косарева, Елена Наумовна

Заключение

1. В современной экономике России активно изучаются вопросы эффективного управления совокупностью инвестиционных возможностей предприятия и особенности развития его инвестиционного потенциала. Владение и распоряжение земельно-имущественным комплексом (ЗИК) является в настоящий момент одним из наиболее перспективных направлений развития инвестиционного потенциала предприятия за счет получения значительных инвестиционных ресурсов при предоставлении данных комплексов под залог. Поэтому в работе рассмотрены методы и принципы оценки ЗИК предприятия с целью предоставления их под залог и получения инвестиций.

При этом стратегической целью государственной политики в сфере управления ЗИК является обеспечение условий для эффективного использования недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Рынок ЗИК в России с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования-правовой базы, механизма земельно-имущественных отношений, а также эффективности развития инвестиционного потенциала предприятия.

Развитие процесса оценки ЗИК отечественных предприятий обусловлено трансформацией экономической системы страны и сопровождается расширением использования в практике управления предприятиями различных методов оценки. В современной экономической литературе известно около двадцати методов оценки ЗИК. В этих условиях становится актуальным вопрос о классификации методов оценки^ ЗИК в рамках общих подходов к оценке земельно-имущественных ресурсов.

На основе существующих методов можно оценить стоимость конкретного ЗИК по состоянию на конкретный момент времени. При этом в процессе определения стоимости ЗИК профессиональные оценщики используют имеющиеся данные о сдеках с сопоставимыми комплексами, о затратах на строительство, о рыночной арендной плате и о других факторах.

Таким образом, теория и практика оценки ЗИК предполагает использование трех классических подходов: затратного, рыночного и доходного. Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является оценка функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости. Метод рыночных сравнений основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных ЗИК, т.е. на принципе замещения.

С позиции отслеживания роли методов и принципов оценки ЗИК в определении инвестиционного потенциала российских предприятий следует обращать особое внимание на тот аспект, что, рыночная стоимость комплекса напрямую зависит от его залоговой стоимости. Поэтому следует максимально правильно выбрать метод ЗИК, чтобы получить ресурс, достаточный для реализации инвестиционных целей предприятия. При этом максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана, в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке стоимости ЗИК.

Таким образом; серьезным стимулом для перспективной инвестиционной деятельности предприятия выступает залог ЗИК, позволяющий создать основу для развития предприятий за счет внутренних ресурсов, способствовать снижению предпринимательского риска, формированию цивилизованных отношения между кредиторами и заемщиками, а также повышению инвестиционного потенциала предприятия.

2. Повышение инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог его ЗИК основано на ряде экономических причин, к которым относится:

-использование ЗИК в качестве наиболее ценного актива, поскольку в силу своих особенностей они постоянно растут в цене и не изнашиваются;

- получение допонительных преимуществ при использовании ЗИК в качестве залога для банковского займа;

- возможность продажи излишков земли в составе ЗИК или получения доходов от сдачи данного комплекса (или его части) в аренду;

-увеличение стоимости основных фондов и рост курсовой стоимости акций за счет улучшения ЗИК и повышения его рыночной стоимости;

- возможность управлять процессом размещения производственных объектов предприятия за счет оптимального использования потенциала ЗИК;

-защита от инфляции за счет относительно стабильной стоимости ЗИК и конкурентоспособность по отношению к иностранным предприятиям.

В мировой практике для повышения; инвестиционного потенциала предприятия за счет привлечения инвестиций под залог ЗИК используются в основном две схемы: схема ипотечного банка, которая предусматривает продажу договых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам, и депозитарная схема, когда привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозит. При этом в организационном плане предоставление инвестиций под залог ЗИК представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации инвестиционных и коммерческих проектов.

ЗИК становятся важным внутренним инвестиционным резервом предприятий. Эффективное использование данного механизма позволяет: увеличить стоимость чистых активов; осуществить допонительную эмиссию акций, и привлечь иностранный капитал; организовать принципиально иной бизнес (процесс диверсификации) в ЗИК, принадлежащих предприятиям; переместить производство с дорогих ЗИК в целях оптимизации стоимостной структуры активов и сокращения налогооблагаемой' базы; уменьшить инвестиционные риски, связанные с расторжением арендных отношений; получить банковский займ; попонить оборотные средства за счет реализации не используемых ЗИК или сдачи их в аренду.

При этом основными целями государственной политики в области земельно-имущественных отношений являются: вовлечение в хозяйственный оборот земли и недвижимости, обеспечение защиты прав на недвижимость, становление системы ипотечного кредитования, привлечение новых инвестиций под залог ЗИК. Все это дожно не только радикально трансформировать систему земельно-имущественных отношений в России, но и оказать существенное влияние на дальнейшую динамику развития отечественного инвестиционного рынка и повышение инвестиционного потенциала предприятий.

3. Определение принципов оценки ЗИК и изучение их роли в повышении инвестиционного потенциала российских предприятий позволяют перейти к оценке условий разработки механизма привлечения инвестиций на основе залога ЗИК. Для решения поставленной задачи в работе определена организационно-структурная схема привлечения инвестиций под залог ЗИК и предложена пошаговая модель ее практической реализации.

Эффективное использование ЗИК предполагает наличие определенной концепции инвестиционного развития, что позволит на основе сопоставления реальных и желаемых результатов перспективной инвестиционной деятельности определить эффективность принятия того или иного управленческого решения. Залог ЗИК как инструмент привлечения инвестиций; под проекты развития предприятия в большей степени отвечает современным экономическим условиям и обладает рядом преимуществ относительно других инвестиционных инструментов, таких как:

Х возможность доступа к дешевым инвестиционным ресурсам вследствие более низких процентных ставок по ипотечным кредитам;

Х ипотечное заимствование предоставляет больше возможностей для инвестирования на догосрочной основе;

Х использование закладных (право требования дога) на вторичном инвестиционном рынке дает возможность существенно повысить эффективность организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК;

Х у предприятия имеется возможность оперативного управления структурой и объемом задоженности, их оптимизации в соответствии с изменяющимися условиями хозяйствования, как внутренними, так и внешними.

В отличие от традиционного банковского кредита погашение основного дога по ипотечному займу происходит, как правило, в день окончания срока обращения займа. Данное обстоятельство делает возможным поное обслуживание дога после реализации самого инвестиционного проекта.

Взаимосвязь этапов реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК предприятия, включающих подготовительный период, экономический анализ и работы по подготовке и оформлению правоустанавливающих документов, представлена в виде модели, этапы которой детально раскрыты в работе. Реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК предшествует разработка предприятием стратегии своего экономического развития: анализируются текущие показатели хозяйственной деятельности, вырабатываются основные направления развития, выявляются внутренние инвестиционные резервы, способные обеспечить достижение поставленных целей 4 перспективной инвестиционной деятельности предприятия.

Для принятия решения о реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК необходимо соответствующее обоснование, которое на основе взаимосвязей между показателями;экономического состояния предприятия и параметрами ипотеки позволит спрогнозировать экономические последствия принятых решений. Результативность организационно-структурной схемы определяется экономическим состоянием предприятия, что обуславливает необходимость анализа основных параметров его хозяйственной деятельности, определяющих условия эффективной реализации ипотеки.

Учитывая то, что различные группы показателей отражают разные экономические процессы, целесообразно проводить комплексный анализ экономического состояния предприятия по признакам, характеризующим его хозяйственную деятельность. Для определения необходимых условий эффективной реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК в работе проведена оценка текущего экономического состояния предприятия с помощью показателей, регламентированных процедурами государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог ЗИК. Поэтому особенности государственного регулирования предприятий, привлекающих инвестиции под залог ЗИК раскрываются через систему данных показателей, к которым относятся показатели: финансовой структуры капитала (финансовый рычаг), оборачиваемости активов, а также рентабельности продаж, активов и собственных средств предприятия.

4. Определение организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК и разработка модели ее практической реализации с учетом особенностей государственного регулирования предприятий, реализующих данную схему, позволили разработать методику расчета и анализа основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК. Основу данной методики составляют принципы инвестирования предприятий на основе залога ЗИК, практическая реализация которых позволяет определить этапы и порядок привлечения инвестиционных ресурсов. При этом в качестве инструмента практической реализации методики использован агоритм факторного анализа.

Порядок привлечения инвестиционных ресурсов на- основе залога ЗИК учитывает необходимость контроля инвестиционных потоков по взаимным обязательствам, возникающим в результате залога. Поэтому в работе проведен детальный анализ схемы получения;средств и выплат по обязательствам, возникшим в результате залога ЗИК. При этом следует отметить, что за пользование инвестиционными ресурсами, привлеченными на: основе залога ЗИК, осуществляются периодические равновеликие;выплаты? процентов; на; суммур = Х в данном случае общая сумма ипотечного займа,под залог ЗИК (Ы0) определяется как. сумма средств, направляемых на реализацию проекта (Б), и средств, идущих на выплату процентов N0 = Б + Р.

В' качестве: инструмента практической реализации методики расчета: и анализа: основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК в работе использован агоритм проведения факторного анализа, позволяющий определить потенциал разработанной ранее организационно-структурной схемы привлечения инвестиций;под залог ЗИК. Агоритм проведения факторного анализа раскрывает последовательность построения модели реализации организационно-структурной схемы привлечения инвестиций под залог ЗИК.

С учетом назначения системы в качестве цели факторного анализа в работе определена необходимость оценки влияния; экономических: параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК на величину инвестиционного потенциала :и структуру инвестиций предприятия. Для проведения факторного анализа разработана система ограничений,, включающая граничные значения :факто-ров, установленных на основании анализа; нормативных актов, рекомендаций; статистических данных.

5. Расчет и анализ основных параметров привлечения инвестиций под залог ЗИК позволяет определить перспективные направления построения организационно-экономической модели г управления предприятиями, привлекающими эти инвестиции, а также определить целесообразность практического использования механизма; привлечения инвестиций под залог ЗИК с целью формирования эффективной I инвестиционной; стратегии на предприятии. Осущесгвление инвестиционного проекта на основе механизма привлечения инвестиций * под залог ЗИК дожно быть связано с оптимизацией структуры его стоимости за г счет анализа возможностей наиболее эффективного использования; (НЭИ), направленных на получение: максимальной! доходности от объектов недвижимости; находящихся в собственности предприятия;

Под НЭИ в работе понимается использование, выбранное из достаточного числа альтернатив, рационально оправданное и правомочное, которое физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит или максимальную нынешнюю стоимость объекту, или наивысшую стоимость ЗИК на фактическую дату оценки. Из приведенного определения следует, что в процессе анализа НЭИ следует последовательно рассматривать следующие критерии:, физическая* осуществимость, правомочность, финансовая оправданность и максимальная эффективность.

Совокупность задач, решаемых при? выборе наиболее эффективного использования ЗИК в рамках формирования и реализации; организационно-экономической модели управления предприятиями, привлекающими инвестиции под их залог, можно представить в виде таблицы. Применительно к предлагаемому в работе инвестиционному механизму наиболее эффективное использование ЗИК> это использование, которое наиболее соответствует требованиям1 и интересам всех участников инвестиционно - ипотечного процесса.

Эффективное использование; ЗИК при формировании и реализации организационно-экономической ? модели управления предприятием дожно предполагать наличие определенной концепции развития, что позволит на основе сопоставления реальных и- желаемых результатов определить эффективность принятия того или иного управленческого решения.- Например, развитие улучшений ЗИК требует инвестиций, что приводит к снижению прибыли в течение определенного периода. Однако это не означает снижения стоимости объекта и ухудшения финансового состояния его владельца.

Таким образом, целью управления стоимостью ЗИК при формировании и реализации организационно-экономической модели управления предприятием является получение прибыли за счет их развития с учетом возможного и необходимого изменения экономического состояния объекта. При этом для? оценки экономического эффекта от осуществления инвестиционного проекта на основе реализации организационно-экономической модели управления предприятием, привлекающим инвестиции под залог ЗИК в качестве инвестиционного ресурса, следует применять метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков (определение капитализированной стоимости доходов) предприятия позволяет сформировать бюджет предприятия с учетом наиболее эффективного использования его ЗИК.

6. Результатом практической реализации механизма привлечения инвестиций под залог ЗИК является формирование инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции. При этом инвестиционная стратегия формируется с учетом существующих источников и форм инвестирования, их доступности и потенциальной эффективности использования.

Таким образом, разработка инвестиционной стратегии позволяет принимать эффективные управленческие решения, связанные с развитием экономического субъекта в условиях изменения внешних и внутренних факторов. Для предприятия, привлекающего инвестиции под залог ЗИК, в работе рекомендуются следующие этапы построения инвестиционной стратегии:

1) определение периода формирования инвестиционной стратегии;

2) выбор стратегических целей инвестиционной деятельности;

3) определение направлений и источников инвестирования;

4) конкретизация инвестиционных программ и сроков;

5) оценка разработанной инвестиционной стратегии;

6) пересмотр стратегии в зависимости от изменения внешних и внутренних факторов.

Продожительность первого этапа зависит от общего состояния экономики и развития рынка ЗИК. В условиях нестабильной экономики прогнозы развития экономических субъектов не превышают 3-5 лет. В странах с развитой экономикой крупнейшие предприятия прогнозируют свою деятельность на 10-15 лет. При этом сроки разработки инвестиционной стратегии не дожны выходить за рамки периода общей стратегии предприятия. Отраслевая принадлежность также влияет на период инвестиционной стратегии: наибольший срок характерен для институциональных инвесторов (5-10 лет), наименьший - для предприятий сферы производства потребительских товаров, розничной торговли и услуг (3-5 лет). Крупные предприятия прогнозируют результаты своей деятельности на более длительный срок, чем небольшие. При этом разработка направлений инвестиционной деятельности осуществляется путем выбора соотношения различных форм инвестирования на разных этапах деятельности, определения отраслевой и региональной направленности вложений.

На соотношение форм инвестирования влияют различные факторы, среди которых автор особо отмечает следующие:

Х общее состояние экономики и конъюнктуры инвестиционного рынка., В условиях нестабильной рыночной экономики инвесторы предпочитают вкладывать ресурсы в финансовые активы, особенно в краткосрочные;

Х функциональную направленность предприятия. Институциональные инвесторы работают преимущественно на фондовом рынке и вкладывают ресурсы в фондовые инструменты. Предприятия производственной сферы инвестируют в производственные активы;

Х зависимость от жизненного цикла предприятия. На ранних стадиях развития инвестирование имеет преимущественно производственный характер, на стадиях зрелости - финансовый;

Х размер предприятия: малые и средние предприятия инвестируют в основном в реальные активы, крупные - в финансовые.

Определение отраслевой направленности инвестиций предполагает оценку различных вариантов вложения средств. Отраслевой вариант концентрации инвестиционной деятельности позволяет инвестору контролировать большие сегменты рынка и быстро достигать успеха, но он связан с высоким уровнем риска. Если принять утверждение, что риск инвестиций под залог земельно-имущественных комплексов предприятий, следует измерять, используя традиционные модели риска и доходности, то появляется несколько практических подходов, доступных для использования при оценке параметров риска в целях последующей оптимизации инвестиционной стратегии предприятия, привлекающего инвестиции под залог ЗИК.

Кроме того, инвестиции, привлекаемые под залог ЗИК, зачастую требуют специфической информации относительно местных условий, получение которой затруднено или требует больших затрат. Некоторые аналитики утверждают, что более высокая стоимость приобретения информации дожны быть встроены в риск и ставки дисконтирования, используемые для оценки ЗИК.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Косарева, Елена Наумовна, Москва

1. Абдулаева, H.A. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / H.A. Абдулаева, H.A. Колайко М.: Издательство ЭКМОС, 2000. - 352 с.

2. Абрамов, С.И; Управление инвестициями в основной капитал / С.И. Абрамов М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 е.

3. Ананьев А. Ипотека по канадски / Строительная газета 1999 №15

4. Анисимова, Л .К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учебное пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, A.B. Севосгьянов -М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000; 64 с.

5. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие. М.: ИКФ Омега-Л, 2002. - 167 с.

6. Ансофф И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. / Науч. ред. и автор предисл. Л. И; Евенко. М.: Экономика, 1989.-579 с.

7. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. М.: Дело. 2004 г., 280 с.

8. Артеменко, В.В. Кадастр земель населенных пунктов: Учебники и учеб. пособия для высш. учеб. заведений / В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков м;: Колос, 1997. - 166 е.: ил.

9. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов / И. Белявский // Рос. юстиция. 2000. - № 5. - С. 31-32.

10. Ю.Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003 г.

11. П.Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2003 г.

12. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. М.: Ника-Центр. 2004 г. 552 с.

13. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

14. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для вузов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999. - 254 с.

15. Боди Зви. Принципы инвестиций. Спб.: Изд-во Уильяме. 2004 г. 984 с.

16. Бочаров В.В. Инвестиции. СПб, Питер, 2003 г. 288 с.

17. Вадайцев, C.B. Инвестиции: Учебник / C.B. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. M.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003.440 с.

18. Вахрин П. Инвестиции. М.: Дашков и Ко. 2005 г. 380 с.

19. Воков И. Проектный анализ. М.: Инфра-М; 2004 г. 495 стр.

20. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности; в условиях перехода к рыночной экономики / В.Н. Волович // Умен. зап. экон. фак. Санкт-Петер. гум. унта профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.

21. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. / Н.П. Волочков М.: изд-во Инфра, 1996.

22. Воронцовский А. Инвестиции и финансирование: методы оценки и обоснования. СПб. Изд-во Санкт-Петербурге. 2003 г. 528 с.

23. Воронцовский А. Методы обоснования инвестиционных проектов в условиях определенности. СПб. Изд-во Санкт-Петербурге. 2004 г. 182 с.

24. Галушка, С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие / С.А. Галушка М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 32 с.

25. Гиляровская, Л.Т. Экономический анализ: Учебник для вузов / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.

26. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики, 2000, №8, с. 98-110.

27. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и Ко. 2003 г.

28. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.

29. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М: изд-во АСВ, 1999. - 566 с.

30. Градова А. Экономическая стратегия фирмы. Учеб. пос. М.: Издв-о Специальная литература. 2003 г. 959 стр.

31. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. Спб.: Издательский Торговый Дом Герда, 2000.

32. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. Практическое руководство. М.: Квинто-консатинг. 2003 г. 224 стр.

33. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г.

34. Григорьев, B.B. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

35. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учеб.- практ. пособие / В.В. Григорьев, U.M. Осгровкин Академия народного хозяйства при Правительстве РФ - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 224 с.

36. Гровер, Р. Обзор методов оценивания недвижимости: Введение в управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев М., 1997. - 352 с.

37. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова -Финансы и статистика. М.: 1998. - 512 е.: ил.

38. Грязнова А, Федотова М. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2005 г. 496 с.

39. Гуртов В. Инвестиционные ресурсы. М.: Экзамен, 2002 г. 384 с.

40. Гусев, Н.Ю. Статистика: основы методологии: Учебное пособие. / Н.Ю. Гусев М.: АСВ, 1998, - 228 с.

41. Гуслисгый А. Управление инвестициями. М.: Интернет-Трейдинг. 2005 г. 274 с.

42. Дамадаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Бу. 2004 г. 1342 стр.

43. Деева А. Инвестиции. М.: Экзамен. 2004 г.

44. Довдиенко, И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие / И.В. Довдиенко, В.З. Черняк М.: Издательство РДЛ, 2002. - 272 с.

45. Доничев O.A., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.

46. Евтух А. Современная жилищная ипотечная система / А. Евтух // МЭиМО. -2000. № 7. - С. 94-98.

47. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, С. 56-60.

48. Емельянов, В.В. Кто есть кто на рынке недвижимости 2000: учебно-практическое пособие / В.В. Емельянов М.: изд-во Триада тд, 1999. - 208 с.

49. Ендовицкий Д. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики. М.: Финансы и статистика. 2003 г. 352 с.

50. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. С-Пб.:1. СПбГУЭФ, 1998.

51. Земельное право России. Учебник / Под ред. В.В. Петрова М.: Зецало, 1998.

52. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.

53. Игонина Л.М. Инвестиции. М.: Изд-во Экономистъ. 2004 г. 478 с.

54. Индексы цен в строительстве: региональный информационный бюлетень. -Н.Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве.

55. Каганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах / 0.3. Каганова // Вопросы оценки. 1997, №2.

56. Калачева, С.А. Сдеки с недвижимостью / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000. - 160 с.

57. Калинина, O.A. Место системного подхода в процессе оценки стоимости предприятия / O.A. Калинина // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 48-50.

58. Киндеева, Е.А. Сдеки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.

59. Киселева Н. Инвестиционная деятельность. М.: КНОРУС. 2005 г. 432 с.

60. Кпиланд Д., Кинг В. Системный анализ и целевое управление М.: Сов. Радио, 1974

61. Ковалев В.В. Инвестиции. М,: М.: ООО ТК Веби, 2003, 440 с.

62. Ковалев В.В., Вадайцев С. Инвестиции. М.: ООО ТК Веби, 2005 г., 440 с.

63. Ковалев, А.П. Оценка стоимости имущества промышленных предприятий. / А.П. Ковалев М.: изд-во Станкин, 1995. - 79 с.

64. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. / А.П. Ковалев -М.: изд-во Финстатинформ,1996. -80 с.

65. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.

66. Котынюк Б. Инвестиции. М.: Изд-во Михайлова. 2003 г. 848 с.

67. Концепция реформирования предприятий // Вопросы экономики. 1997, №9, С. 4-12.

68. Концепция управления собственностью в Нижегородской области (проект) / Под общ. ред. И.П. Склярова, С.В. Антюганова, В.И; Кошкина. М. - Н.Новгород: ООО Профиль. - 1998. - 110 с.

69. Коробейников, И. О. Управление городскими территориями: К вопросу об изучении дисциплины / И. О. Коробейников, А. В. Еремченко // Проблемы многоуровневого высш. образования: Тез. докл. к VIII Междунар. науч.- метод, конф., ННГАСУ.- Н.Новгород, 2000.

70. Коробейников, И.О. Резервы развития предприятий. / И.О. Коробейников -Н.Новгород: ННГУ. 2000. - 300 с.

71. Косарева Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева // Вопр. экономики. 2001. - № 5. - С. 89-107.

72. Котов, А.И. Оценка имущества предприятий / А.И. Котов, Н.В. Потеряев // Бух. учет. 1995, №8> С. 41-43.

73. Коупленд Том, Колер Тим, Муррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление. / Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 1999. - 576с.

74. Красюк, В.Г. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения / В.Г. Красюк, В.П. Шалаев // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 39-44.

75. Кричевский, H.A. Как улучшить финансовое состояние предприятия / H.A. Кричевский // Бух. учет. 1996, №12, С. 53-54.

76. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов- СПб.: изд-во Лань, 2000. 480 с.

77. Крушвиц Т. Инвестиционные расчеты. М.: Дело, 2001.

78. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. М.: Высш. шк., 1998. - 64 с.

79. Кузенков, А.Л. Приватизация и эффективность предприятий / А.Л. Кузенков // Проб, прогнозирования. 1997, №3, С. 71-78.

80. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие/ Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

81. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости / Л.А. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.

82. Лавренев, С.М. Диалог с компьютером. Excel Сборник примеров и задач. / С.М. Лавренев М.: изд-во Финансы и статистика, 2001. - 335 с.

83. Лимаренко В.И. Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. Н. Новгород 1999.

84. Липсиц И.В., Коссов В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Изд-во Экономистъ. 2004 г. 347 с.

85. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья / М. Логи-нов//Экономист. 2002. - № 9.- С.67-73.

86. Логинов, В. Реструктуризация промышленности в условиях экономического кризиса / В. Логинов, И. Курнашева // Вопросы экономики. 1996, №11, С. 33-47.

87. Ложникова, А. Инвестиционные механизмы в реальной экономике. М.:МЗ-Пресс, 2001 г., 176 с.

88. Лукичева Л. Управление организацией. Учебное пособие. М.: Омега-Л. 2004 г. 360 с.

89. Малов, А. Экономическое положение предприятия / А. Малов, Е. Майн // Экономист. 1997, №8, С. 30-41.

90. Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003 г.

91. Международные стандарты оценки (приемы) / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.2.

92. Международные стандарты оценки МСО1-4 и предисловие к стандартам /

93. Под ред. И.Л. Артеменкова.М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.1.

94. Международные стандарты оценки,.в двух книгах.,/ Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, H.H. Яшина М/. ОАО Типография новости, 2000;

95. Меркулов В.В. Мировой, опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России; ЧХ М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003. Ч360 с.

96. Морозов, В.А'; От определения стоимости г приватизированных предприятий по отраслевым показателям к формированию баз данных / В.А. Морозов // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 29-35.

97. Морозова Ж. Строительство жилья. М.: Статус-Кво97. 2004 г.

98. Морозова, Т.В. Оценка стоимости i предприятий В помощь аудитору. / Т.В. Морозова // Бух. учет. 1995, №8, С. 28-31.

99. Мыльник В. Инвестиционный менеджмент. М^:: Академический проект. 2003 г. 272 с.104,. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь / Р.Т. Нагаев М: изд-во Идел-Пресс, 2000. - 616 с.

100. Нестеров, A.B. Экспертная деятельность / A.B. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 36-42.

101. Никологорский, Д. Изменение форм собственности и структуры промышленных предприятий / Дмитрий; Никологорский Ц Вопросы экономики. 1997, №9, С. 23-25.

102. Норткотт Д. Принятие: инвестиционных; решений. М.:; Банки; и биржи, ЮНИТИ; 1997.

103. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:. Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ // Собр. законодательства РФ; 1997.- № 30.

104. Обозов, С.А. Формирование; инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и; городского хозяйства: Монография. / С.А. Обозов. Н.Новгород: изд-во Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского, 1998. - 286 с.

105. Ограничения (обременения)ь прав на; использование земельных* участков: Справочное пособие. М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.

106. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред.

107. B.И. Кошкина М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.

108. Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега-Л. 2003 г.

109. Особенности f имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.

110. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера i и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.1.

111. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва:: Oxford Brookes University, 1994. Кн.2.

112. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1995. Кн.З.

113. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

114. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера М.: изд-во Дело, 1998.

115. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2, С. 47-51.

116. Патокина, O.A. Оценка стоимости приватизируемых предприятий / O.A. Патоки на // Вестн. Санкт-Петербургского ун-та. Сер. 5. Экон., 1994, Вып. 3, С. 6974.

117. Петров, A.C. Практика оценки: Метод капитализации дохода. Выбор ставок дисконта и капитализации / A.C. Петров // Российский оценщик. 1995, № 4-5,1. C.1-5.

118. Подшиваленко Г. Инвестиции. М.: Кнорус. 2004 г.

119. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены.

120. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.

121. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебное пособие / В.А. Прорвич М.: изд-во Дело, 1998; - 336 с.

122. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.И. Ресин М;: изд-во Дело, 1999. - 328 с.

123. Реструктуризация предприятий: направления, цели, средства // Проблемы теории и практики управления. 1996. - №4:.- С. 116-121.

124. Реформа предприятий: новый подход // Экономист. 1997, №9; С. 20-27.

125. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. СПб.: Питер. 2005 г. 480 с.

126. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития;- М.: Деньги и кредит. 1993 №7.

127. Сивкова, Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова М.: Библиотека журнала Юридический бюлетень предпринимателя, 1996. - л 62 с.

128. Скарретт, Д. Пять методов оценивания = Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. -1991

129. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999;

130. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. - 120 с.

131. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета / В.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.

132. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

133. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профес-сиональной этики членов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

134. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

135. Суров С. Инвестиционный менеджмент. М.: Изд-во Приор Издат. 2004 г. 144 с.

136. Сычева Г. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Изд-во Феникс. 2003 г. 384 стр.

137. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. С-Пб.: Технобат. 1995. 247 с.

138. Теория статистики: Учебник для студентов эконом, спец. вузов / Под ред. Г.Л. Громыко. М.: ИНФРА-М, 2000. - 413 с.

139. Тришин, В.Н. Система информационной поддержки оценщика ASIS (Appraiser Support Info System) / В.Н. Тришин, M.B. Шатров // Инвестиции в России. 1995, №№3,5.

140. Уисон, Л. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая-наука / Л. Дин. Уисон // Вопросы оценки. 1996. -№ 10-12. - С. 11.

141. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 г. №28-ФЗ. О государственном земельном кадастре.

142. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ. Об ипотечных ценных бумагах.

143. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 г. №102-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) (с изменениями от 09.11.2001 г.).

144. Федеральный закон Российской Федерации от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ. О разграничении государственной собственности на землю.

145. Федеральный закон Российской Федерации от 18.06.2001 г. №78-ФЗ. О землеустройстве.

146. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 07.07.03).

147. Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 г. №135-Ф3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

148. Федеральный закон Российской Федерации от 29.10.1998 г. №164-ФЗ. О лизинге (с изменениями от 29.01.2002 г.).

149. Федорченко, A.B. О возможных результатах принятия закона об оценочной деятельности в Российской Федерации / A.B. Федорченко // Вопросы оценки. 1997, №1, С. 2-4.

150. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ / М.А. Федотова, Э.А. Уткин М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.

151. Фишман Дж., Пратт Ш., Гриффит К., Уисон К. Руководство по оценкестоимости бизнеса. M.: Изд-во Квинто-консатинг. 2001 г.

152. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В. М.: изд-во Дело тд., 1997. - 480 с.

153. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри Харрисон-М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.

154. Цукерман Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер с англ. / Говард А. Цукерман; Джордж Д; Блевинс М.: Диамант-Меркурий - М., 1994.

155. Черняк В. Управление инвестиционными проектами. М.: Юнити-Дана. 2004 г. 351 с.

156. Черняк В.З. Оценка бизнеса.ЧМ:: Финансы и статистика, 1996.

157. Черняк, A.B. Оценка городской недвижимости. / A.B. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1996.

158. Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Изд-во Дело. 2004 г. 400 с.

159. Экономическая стратегия фирмы: Учеб. пособие / Под ред. А.П. Градова. -2-е изд., испр. и доп. СПб.: Специальная Литература, 1999. - 589 с.

160. Энциклопедический словарь Недвижимость. Казань: Издательство ГУП ПИК Идел-Пресс, 2001. - 896 с.

161. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку/ Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.и л о ж е н и е

Похожие диссертации

• Экономический механизм привлечения инвестиций и организации взаимоотношений участников рынка жилья
• Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков
• Управление земельно-имущественным комплексом региона
• Экономические механизмы привлечения инвестиций в экономику региона на основе государственно - частного партнерства
• Управление формированием и развитием имущественного комплекса муниципального образования