Экономический механизм привлечения инвестиций и организации взаимоотношений участников рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Мартыненко, Наталия Васильевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2002 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Мартыненко, Наталия Васильевна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ РОССИИ.
1.1. Специфика и тенденции развития жилищной сферы городов России.
1.2. Состояние и тенденции развития жилищного строительства и жилищного фонда в Российской федерации.
1.3. Финансово-экономические проблемы развития рынка жилья и реализации муниципальной жилищной политики.
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ.
2.1. Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства.
2.2. Перспективы развития муниципальных рынков жилья и факторы их определяющие.
2.2.1. Платежеспособность населения, как фактор влияющий на привлечение инвестиций на рынки жилья.
2.2.2. Снижение стоимости строительства, как фактор активизации рынка жилья.
2.3. Экономический механизм взаимодействия участников муниципального рынка жилья и решения социально-экономических проблем в городе.
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРОБЛЕМ.
3.1. Оценка рыночной ситуации и факторов, определяющих стратегию реализации инвестиционного проекта.
3.2. Стратегия реализации социально-экономического механизма инвестиционного проекта Строительство жилого дома на примере города Воронежа.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм привлечения инвестиций и организации взаимоотношений участников рынка жилья"
Рыночные отношения в России складываются в исключительно сложных условиях. Системный кризис, охвативший все сферы экономики, особенно глубоко проявляется в инвестиционно-строительной деятельности.
Развитие жилищной сферы имеет ключевое значение в развитии экономики, в успехе экономических реформ. В последние годы приняты основополагающие документы по жилью: закон РФ Об основах федеральной жилищной политики, Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс РФ, ряд целевых федеральных программ по развитию рынка жилья.
Жилье относится к первейшим жизненным потребностям населения, его строительство и эксплуатация связаны многочисленными нитями со всеми отраслями экономики и сферы услуг. Инвестиции в жилищный сектор стимулируют рост смежных отраслей. Способствуя созданию допонительных рабочих мест, финансовой стабильности, расширению базы налогообложения.
Однако, несмотря на большое количество нормативных актов, в целом реформирование жилищного сектора в различных регионах России происходит крайне неудовлетворительно.
Основной причиной такого положения является отсутствие комплексности и поноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования бюджетных и заемных средств для активизации жилищного строительства.
Действующая жилищная политика не позволяет решать социальные проблемы и не создает благоприятных условий для обеспечения жильем основной части населения страны. Это обусловлено значительными изменениями, произошедшими в инвестиционной сфере, в первую очередь снижением объемов инвестирования жилищного строительства. Так, объемы инвестирования в жилищное строительство за последние десять лет сократились почти в 3 раза, а доля бюджетных инвестиционных средств снизилась с 80 до 25 процентов.
В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому для нее характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества - будь то отношения собственности, земельные, кредитно-финансовые или налоговая политика.
Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности, производственных отношений между участниками рынка, изменила перераспределительные процессы. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, несовершенство института собственности, а также налоговой политики отрицательно сказывается на инвестиционной активности субъектов экономической деятельности в жилищной сфере.
В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования. Местные власти не в состоянии поностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. Но могут и дожны создать благоприятный инвестиционный климат в городах для привлечения внебюджетных источников инвестирования.
В этих условиях особую значимость приобретает создание нового экономического механизма регулирования жилищного строительства, применение новых схем финансирования жилищного строительства, предоставляющих различным слоям населения возможность решать жилищную проблему. Этот механизм дожен включать различные формы государственной, муниципальной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании жилья. Условием преодоления инвестиционного кризиса является активизация привлечения средств для строительства жилья и обеспечение эффективности инвестиций в жилищной сфере.
Все вышеизложенное подтверждает актуальность проблемы регулирования инвестиционных потоков, апробации новых экономических механизмов в сфере организации строительства жилья и развития рыночных отношений, что и предопределило выбор темы исследования.
Целью диссертационной работы является разработка экономического механизма эффективного взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиционных средств в жилищное строительство для комплексного решения жилищной проблемы в городах РФ.
Для достижения поставленной цели в диссертации решаются следующие основные задачи:
Х Анализ состояния рынка жилья и выявление проблем реализации жилищной политики с учетом региональной специфики;
Х Выбор рациональных схем инвестирования для реализации жилищных проектов;
Х Выявление приоритетных социальных проблем города и обоснование необходимости комплексного их решения в рамках муниципальной жилищной политики;
Х Исследование влияния состояния спроса на жилье и зависимости от уровня платежеспособности населения и конечной цены на жилье;
Х Разработка экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство, с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования;
Х Разработка характеристик конкурентоспособного жилья на основе маркетингового исследования на примере рынка жилья города Воронежа;
Х Разработка стратегии реализации экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищное строительство в конкретных условия застройки в городе Воронеже.
Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в условиях перехода экономики страны к рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы.
Предметом исследования является совокупность теоретических положений и практических методов организационно-экономического механизма привлечения инвестиций в жилищное строительство и формирование городского рынка жилья за счет внебюджетных средств, с учетом объективных тенденций его развития.
Теоретической и методологической основой диссертационного работы послужили исследования нормативно-правовых и методических материалов по проблемам реформирования жилищной сферы, инвестирования жилищного строительства, ценообразования, налогообложения и другим экономическим вопросам. А так же труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Методика исследования основана на анализе современных теоретических положений эффективности инвестиций в условиях рынка, по вопросам использования бюджетных и заемных средств в жилищном строительстве.
Вопросы формирования рынка жилья и развития жилищной сферы рассматриваются в работах зарубежных и отечественных авторов, таких как А.В Карасев, Я.А. Рекитар, И.С. Степанов, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, В.М. Агапкин, А.А. Горбунов, Е.Б. Смирнов, С.Р. Хачатрян, Г.А. Цылина, Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Дзарева, Л.М. Каплан, А.А. Козлова, Ю. Корикова, JI. Красавина, О.А. Кузнецова, В. Кушлин, В.Н. Лифшиц, A.JL Лурье, А.А. Никифоров, А.И. Ноткин, Г. Овчинников, Ю.П. Панибратов, Н.Я. Петраков, Б.П. Пляшевский, В.Ф. Пугачев, Б.М. Смехов, А.И. Солунский и многих других, которые внесли значительный вклад в изучение рассматриваемой проблемы.
Научная новизна работы заключается в том, что в ее процессе: 1. произведена классификация приоритетных проблем муниципальной жилищной политики;
2. предложена схема экономического механизма взаимодействия участников городского рынка жилья с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования;
3. разработана экономико-статистическая модель зависимости спроса на жилье от платежеспособности населения и цен на жилье;
4. произведена классификация конкурентоспособного типа жилья, учитывающая состояние маркетинговой среды на рынке жилья;
5. разработана стратегия реализации экономического механизма взаимодействия участников муниципального рынка жилья с использованием комбинации схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования, в конкретных условиях застройки города Воронежа.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в том, что разработанная схема взаимодействия участников инвестиционного процесса была внедрена автором в практической работе, в частности при организации жилищного строительства компании Новые Строительные Технологии. Работа выпонена в рамках госбюджетной научно-исследовательской темы кафедры Экономики и управления строительством ВГАСУ Совершенствование и развитие рыночных отношений в отрасли Строительство и ЦЧР (67.01.75).
Ряд положений и рекомендаций автора используется при обучении студентов ВГАСУ по специальности Экономика и управление в строительстве, Маркетинговое планирование, Экономика недвижимости, Управление проектами.
По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 10 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений. Имеет 24 рисунка и 25 таблиц. Библиография включает 140 наименований.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мартыненко, Наталия Васильевна
Выводы по первой главе
Приведенные выше исследования, проведенные по проблеме формирования рынка жилья в России и особенностей реализации муниципальной жилищной политики, позволили получить следующие результаты и выводы.
1. Состояние и развитие жилищной сферы в различных городах РФ, зависит от многих специфических факторов. Целесообразность ее реформирования с учетом индивидуальных особенностей теоретически обоснованна. Однако некоторые аспекты в частности внебюджетное финансирование, недостаточно исследовано в научной литературе и не получили дожного развития на практике.
2. Решение жилищной проблемы дожно осуществляться не только в соответствии с основными принципами государственной жилищной политики, но и учитывать региональные аспекты.
3. Формирование рынка жилья на муниципальном уровне имеет специфический характер. Интенсивное развитие вторичного рынка жилья в ряде городов не может решить жилищной проблемы из-за низкого качества и высоких цен.
4. Необходима активизация первичного рынка жилья и увеличение объемов нового жилищного строительства, которое сегодня тормозится из-за недостаточного финансирования.
5. Основным источником финансирования жилищного строительства являются средства конечного потребителя - населения. Инвестиционный потенциал жилищного рынка России огромен ввиду нарастающего жилищного кризиса. Для разрешения жилищной проблемы необходимо создать действенный механизм привлечения массовых инвестиций в инвестиционно-строительную сферу.
6. Применение различных схем финансирования жилищного строительства, в том числе успешно используемых в зарубежной практике, пока не дают желаемого результата.
7. Необходимо научно-методическое обоснование принципиальных подходов к проблеме организации и финансирования жилищного строительства, а также разработка эффективного экономического механизма взаимодействия участников городского рынка жилья и схемы финансирования жилищного строительства с элементами ипотечного кредитования.
Глава 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ
2.1. Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства
В зависимости от обеспеченности жильем, состава семей, потребностей социальных групп спрос на жилые квартиры по качеству, количеству комнат, благоустройству и другим параметрам широко характеризуется. Многообразие различных программ, форм финансирования из бюджета и различных источников инвестирования отражает неограниченный спрос населения на жилье.
Учитывая разнообразие спроса различных социальных групп и слоев населения в условиях экономического кризиса, нестабильности и сложности с финансированием строительства жилья, дожно еще шире использоваться все разнообразие этих предложений по формированию проектов и программ строительства, форм, методов, схем, моделей инвестирования.
Для формирования наиболее приемлемого варианта инвестиционного жилищного проекта следует критически проанализировать достоинства и недостатки существующих программ, систем, схем, моделей инвестирования и финансирования, предложенных и реально использованных в других городах РФ, в частности в Москве и Н. Новгороде.
Несомненный интерес вызывают предложения по реформированию инвестиционного процесса в жилищном строительстве, представленные корпорацией Жилищная инициатива в проекте Государственной программы поддержки, апробации и внедрения внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы. В этой программе содержится набор различных механизмов организации инвестиционного процесса:
Система Форвардкредитинвест - это аналог с действующим порядком кредитования инвестиционных проектов. Основное назначение данной системы заключается в том, чтобы активизировать деятельность на рынке жилья новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнеса -коммерческого заказчика (застройщика), для которого жилье является товаром и источником прибыли. Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий. Этим система сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым хозспособом. Однако в отличие от хозспособа, при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из других источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система Форвардкредитинвест - это чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и обеспечивающая поступление в инвестиционный процесс свободных денег юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.
Муниципальные органы, принимающие решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе включают в эти решения обязательства заказчика по предоставлению части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения или предоставляют (продают) права на застройку коммерческим заказчикам (застройщикам) по конкурсу.
Следует предусматривать лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 6-8% и максимально - 12-15% жилой площади дожно передаваться в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. Если верхний уровень не устраивает инвестора, а нижний - муниципальную администрацию, право на застройку дожно выноситься на публичный конкурс. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки дожны быть четко определены или произведены до начала застройки и уже в последующем не дожны изменяться в сторону ухудшения положения заказчика-инвестора. В последнее время так называемые отчисления муниципалитету стали заменяться на единовременный платеж за право аренды земельного участка под строительство, по стоимости равный строительной стоимости отчисляемых метров жилья.
Система Форвардкредитинвест по своей внутренней логике ориентирована на максимум прибыли от продажи жилья как товара и не предусматривает прямой заинтересованности всех включаемых в нее участников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ее реализация не предусматривает, каких бы то ни было, мер специальной государственной поддержки.
Основным назначением системы Ретрокредитинвест, является создание условий наибольшего благоприятствования конкретным семьям в улучшении их жилищных условий в рыночной системе отношений. Логические и экономические предпосыки для массового внедрения в жизнь данной системы создаются в связи с переходом имущественных прав на ранее занимаемые ими муниципальные и ведомственные дома и квартиры в рамках приватизации жилья.
Система существенно облегчает задачу улучшения жилищных условий за счет оформления закладной на ранее занимаемую квартиру или дом и получения под эту закладную соответствующего кредита для финансирования нового жилья специализированной инвестиционно-строительной компанией, имеющей лицензию на эту деятельность. При этом закладная открывается на сумму сопоставимой строительной стоимости прежней квартиры или дома с оценкой их по новым ценам строительства, но с учетом амортизации, а также их прогнозируемой рыночной цены к моменту завершения строительства нового жилья.
В результате гражданам - участникам системы Ретрокредитинвест необходимо доплачивать лишь меньшую часть строительной стоимости нового жилья, а иногда и вообще обходиться без доплаты в случае, если рыночная оценка его прежнего жилья будет превышать строительную стоимость нового жилья.
Система не накладывает существенных ограничений на состав участников по их платежеспособности. Однако условием ее использования отдельными семьями является наличие у них хорошего исходного жилья как объекта залога с высокой рыночной стоимостью, гарантирующего при его продаже после завершения строительства покрытие строительных затрат и его процентов за кредиты.
Основное назначение системы Комбиинвест, аналогично рассмотренной ранее системе Ретрокредитинвест. Однако в силу того, что данная система рассчитана на худшие стартовые условия участия граждан в улучшении жилищных условий, выражающиеся в более низкой сопоставимой строительной и рыночной цене жилья, которое они способны предоставить в качестве залога под финансирование нового дома или квартиры, эта система включает в себя допонительные источники финансирования. Такими источниками наряду с кредитом, выдаваемым банком под закладную генеральному заказчику-инвестору, могут быть: а) дотации муниципалитетов и местных администраций семьям, получившим в процессе приватизации жилья дома и квартиры с низкой обеспеченностью общей площадью на одного члена семьи или низкими потребительскими качествами жилья; б) личные сбережения членов семьи; в) материальная помощь предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих работников.
В отдельных случаях источником для роста инвестирования средств в улучшении жилищных условий могут быть также допонительные кредиты, полученные генеральным инвестором у банка по поручению гражданина -участника системы Комбиинвест под выданные или допонительные закладные на земельные участки, дачу, гараж или иную недвижимость, находящуюся в его собственности, с обязательством выплаты процентов по этим кредитам из собственных средств или с обязательством продажи этих объектов залога к моменту получения нового жилья. Все эти особые условия взаимоотношений регулируются генеральным договором с гражданином -участником системы Комбиинвест на основе предоставленных им генеральному заказчику-инвестору закладных, гарантийных писем или документов, подтверждающих платежеспособность.
Система Заеминвест не вносит новых или допонительных элементов в характер и условия взаимоотношений между гражданином, улучшающим жилищные условия, и генеральным заказчиком-инвестором по сравнению с системами Ретрокредитинвест и Комбиинвест. Принципиальные ее отличия от этих систем проявляются на другом уровне - в отношениях, возникающих у генерального заказчика-инвестора по привлечению свободных капиталов под закладные бумаги. Если во всех ранее рассмотренных системах основным источником финансовых средств на новое строительство являлись кредиты банков, выдаваемые под закладные, то система Заеминвест в значительной степени повышает роль и независимость самого генерального заказчика-инвестора в кредитно-финансовой сфере. В рамках механизмов, заложенных в основу системы Заеминвест, это достигается за счет выпуска и размещения структурой, объединяющей на договорной основе региональных коммерческих заказчиков-инвесторов, работающих по системе Заеминвест, специальных облигаций жилищного займа, обеспеченных закладными на недвижимость из собственного портфеля, не переданного банкам для кредитования по другим системам финансирования. Таким образом, система Заеминвест открывает вторичный рынок закладных ценных бумаг, имеющий мобильность и независимость от банковской монополии, а также возможность получения более дешевых инвестиционных ресурсов, не обремененных двойной борьбой за прибыль и двойным налогообложением.
Система Фьючеринвест предназначена для обеспечения улучшения жилищных условий тех граждан, которые по каким-либо причинам не хотят связывать себя залогом на принадлежащее им прежнее жилье. И предпочитают профинансировать улучшение своих жилищных условий за счет выручки от фьючерсной продажи этого жилья, оформив через посредническую контору договор купли-продажи с отсрочкой заселения старой квартиры или дома на срок строительства нового жилья.
Возможен также и вариант, согласно которому гражданин, заинтересованный в улучшении жилищных условий, сразу передает генеральному заказчику-инвестору поручение на заключение от его имени фьючерсной сдеки и оставляет всю сумму выручки от этой сдеки на расчетном счету генерального заказчика-инвестора с правом использования ее на финансирование нового жилища и с окончательными расчетами между ними по фактически произведенными генеральным заказчиком-инвестором расходами.
Система Сервискредит, в отличие от ранее рассмотренных, нацеленных на прямое улучшение жилищных условий граждан, достигает эту цель косвенным путем за счет создания условий наибольшего благоприятствования для миграции населения. Система Сервискредит создает реальную рыночную основу людям, имеющим излишки жилой площади, для отказа от нее в пользу более нуждающихся и таким образом решает ту задачу, которую многократно, но безуспешно пытались решить в стране административным путем. Система особенно привлекательна для тех граждан и семей, которые в силу низкой материальной обеспеченности или по соображениям смены места работы, по национальным причинам или по состоянию здоровья заинтересованы сменить место проживания с заменой более дорогого жилья (лучших потребительских качеств или расположенного в престижных городах и районах) на более дешевое, например, в сельской местности, причем, как правило, не просто сменить жилище путем обмена, как это широко практиковалось и ранее, а одновременно официально получить определенную и иногда очень значительную сумму средств на поддержание своего жизненного уровня на новом месте жительства за счет разницы в рыночной цене старого и нового жилища.
Система Рентный залог предназначена для поддержки жизненного уровня одиноких пенсионеров и не является непосредственно инвестиционной. Эта система так же, как и предыдущие, имеет в своей основе механизм ипотеки, нуждающийся во всесторонней апробации и проверке на этапе вхождения России в рынок.
Механизм данной системы несложен и предполагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье и иную недвижимость в обмен на пожизненную (индексируемую с учетом инфляции) ренту. Система может реализоваться в двух вариантах, а именно: с оформлением рентного залога при пожизненном проживании одиноких пенсионеров в ранее занимаемом доме или квартире или с оформлением договора, предусматривающего переселение (сразу или через определенный срок) престарелых граждан в специальные санатории или дома престарелых со специальным уходом, также входящим в состав пожизненной ренты.
Необходимо отметить, что вышеизложенные системы инвестирования строительства жилья ориентированны на использование собственных средств населения, малообеспеченных слоев населения из-за их неплатежеспособности. Вот поэтому, как правило, в различных регионах разрабатываются наиболее приемлемые схемы строительства жилья с участием кредитов банков, бюджетных ресурсов, средств предприятий, личных взносов граждан, внешних заимствований и т.д.
Инвестиционная модель ипотечного кредитования. Перспективным направлением в инвестировании жилищного строительства является применение инвестиционной модели ипотечного кредитования. Ипотека достаточно широко применяется на Западе, однако в современной ситуации в России необходима разработка вариантов для ее адаптации. В условиях слабости российской финансовой системы на муниципалитет возлагаются функции, позволяющие реализовать варианты ипотеки.
Общая схема программы предполагает что, первоначальные инвестиционные вложения участника программы дожны быть не менее 30% общей стоимости дома или квартиры. Муниципалитет на конкурсе под ежегодный объем лимитов ипотечного кредитования определяет упономоченный ипотечный банк. Банк кредитует участников программы по ставке, с которой он выиграл конкурс.
Муниципалитет участвует в снижении ставки для малообеспеченной части населения. Участник программы, предположительно, получает ее за 5% годовых в рублях. Оставшуюся часть (например, если банк кредитует под 30%, то 25%), компенсируется городским бюджетом. Срок погашения кредитов устанавливается не более пяти лет. Модель ипотечного кредитования (рис. 4).
Широкое применение эта модель получила г. Нижнем Новгороде, и достаточно подробно рассмотрены в работах Обозова С.А. (93).
Инвестиционная программа с применением сертификационной системы. В условиях дефицита бюджетных средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан, имеющих льготное право на его получение, сертификаты являются эффективным инвестиционным инструментом.
Сертификатная система используется в программах по получению жилья различными социальными группами населения. Первые ее пилотные варианты разработаны также в Нижегородской области. Инвестиционная модель обеспечения жильем участников сертификационных программ (рис. 5).
Кредиты предприятий, где работают заемщики
Состав нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (оговорены ипотечной программой) t
Ипотечная программа года т
Кредитная комиссия
План СЭР города (бюджет развития)
Льготное 20%-ное кредитование работников бюджетной сферы
Муниципалитет
Первоначальное инвестиционное вложение (не менее 30% общей стоимости дома или квартиры)
Старая квартира
Залог (затем продажа)
Конкурс на ежегодный
Объем лимитов ипотечного кредитования на 5-10 лет.
Упономоченный ипотечный банк
Получение ипотечногс кредита
Компенсация конкурсной процентной ставки - льготная неизменная в течение всего периода погашения ставки.
Муниципальная ипотечная компания
Покупка квартир у частных частой ш и цов
Строительство муниципального жилья
Предоставление заемщику жилья по договору догосрочной аренды под ипотечные договора и обязательства (выпонил - право собственности)
Рис. 4. Инвестиционная модель ипотечного кредитования.
Испонение бюджета
Рис. 5 Инвестиционная схема обеспечения жильем с применением сертификационной системы.
Главное преимущество этой схемы - возможность безналичного взаимозачета, который проводится между муниципалитетом и предприятиями, где работают участники программы, или между муниципалитетом и заказчиком, владеющим сертификатом.
В первом случае администрация на сумму предъявленных сертификатов предоставляет заказчику льготы по налогам в городской бюджет. Во втором случае заказчику на сумму предъявленных сертификатов уменьшается размер единовременного платежа за земельный участок, перечисляемого в фонд развития инженерной инфраструктуры города.
Инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций. Состоит в выделении кредитных ресурсов на обустройство внутренними и инженерными сетями ранее не использовавшихся земельных участков с последующей их продажей частным заказчикам-инвесторам для строительства жилья (рис.6). Апробация этой модели инвестирования в Нижнем Новгороде проведена в рамках программы Деловая с привлечением средств Всемирного Банка.
Заемные Возврат займа Инвестиционные долевое
Рис.6 Инвестиционная модель развития муниципальных территорий с привлечением внешних инвестиций
Модель реконструкции исторической части города предусматривает проведение инженерной подготовки территории с целью продажи прав аренды земельных участков под жилищную, социально-культурную и коммерческую застройку с расселением жителей ветхого фонда.
Механизм инвестиционного проекта базируется на взаимовыгодном сотрудничестве муниципалитета и частных инвесторов. При этом муниципалитет самостоятельно расселяет ветхий фонд, строит инженерные коммуникации, а только потом организует конкурс на продажу права догосрочной аренды на землю под жилищное строительство и реконструкцию частным заказчикам. Схема данной инвестиционной модели (рис. 7).
Осуществление внешнего заимствования
Рис. 7 Инвестиционная модель реконструкции исторической части города
Модель расселения ветхого жилого фонда. Данная модель сочетает интересы муниципалитета и частных заказчиков-инвесторов. В соответствии с программой Ветхий фонд на свободной площадке строится новый дом, при этом 70% строительства финансируется за счет средств бюджета, а 30% - за счет средств частных заказчиков-инвесторов, расселяющих жильцов из ветхого фонда для освобождения выделенных им участков под застройку. Освобожденные от ветхого фонда участки застраиваются новыми домами, а муниципалитет получает жилье в виде отчислений поступающих от частных заказчиков-инвесторов. Данное жилье реализуется муниципалитетом по рыночным ценам и средства направляются на строительство следующего дома под расселение ветхого фонда (рис. 8).
Рис.8 . Инвестиционная модель расселения ветхого фонда.
Другим, пожалуй, уникальным примером, может служить решение Новосибирской мэрии и Сибирского ипотечного банка по реализации схемы внебюджетного финансирования жилищного строительства с гарантированным предоставлением жилья из муниципального жилого фонда согласно которому, муниципалитет предоставляет для свободной продажи через банк, строящиеся жилые здания Новосибирска, не требуя после строительства возврата части отстроенных площадей.
Схема реализации проекта выглядит следующим образом: мэрия предоставляет в ведение банка все недостроенное жилье Новосибирска. Банк открывает для всех желающих накопительные жилищные счета. Денежные средства вкладчика конвертируются в квадратные метры общей площади выбранной квартиры по средней рыночной стоимости 12 жилья в Новосибирске на момент зачисления вклада. При накоплении на счете требуемого количества метров вкладчику предоставляется в собственность жилье с характеристиками, оговоренными при заключении жилищно-накопительного договора.
По нашему мнению, подобное участие муниципалитета, выделяющего недостроенное муниципальное жилье на нужды горожан, является беспрецедентным для российских условий. А для банка привлечение средств населения на договременной основе одновременно является наиболее дешевой формой кредитных ресурсов. У вкладчика появляется реальная возможность лиграть на рынке недвижимости Новосибирска. В данном случае проект предоставляется весьма реальным, обещающим быть выгодным как для банка, так и для вкладчика. В настоящее время ввод жилья в Новосибирске благодаря этому вырос и составил 138% по сравнению с 1997 годом.
Кроме непосредственного финансирования жилищного строительства за счет средств населения на рынке недвижимости активно формируется и институт залога недвижимости.
Схемы кредитования жилья с использованием элементов ипотеки используются в г. Сарове и г. Городце Нижегородской области. По основным признакам их можно разбить на три типа: кредитование через ипотечный банк, денежный заем через некоммерческую организацию (в г. Сарове - Фонд социального развития), продажа жилья в рассрочку. Схема финансовых потоков кредитования строительства и приобретения жилья в г. Сарове (рис. 9), а в г. Городце (рис.10).
Рис. 9 Схема финансовых потоков кредитования строительства и приобретения жилья г. Сарова
Гарант проплаты
Рис. 10 Схема ипотечного кредитования физических лиц на строительство жилья в Городецком районе
Обобщенно программы, схемы и модели инвестирования жилищного строительства, действующие в России можно представить в виде таблицы
Заключение
Исследование тенденций развития рынка жилья свидетельствует о целесообразности поиска допонительных источников финансирования жилищного строительства и создания в каждом городе специфического механизма решения проблем в рамках жилищной политики.
Основной особенностью современного этапа реализации жилищной политики дожно быть комплексное решение проблемы обеспечения населения жильем с решением приоритетных социальных задач города.
Снижение объемов жилищного строительства в период реформирования экономики России объясняется в значительной степени недостаточной эффективностью системы по привлечению инвестиций в жилищный сектор и отсутствием действенного механизма организации финансирования конкретных инвестиционно-строительных проектов в условиях меняющейся конъюнктуры рынка. В этой связи проведенное в диссертации исследование схем организации финансирования жилищного строительства и обоснование наиболее эффективных методов его организации, разработка механизма рационального использования средств при реализации инвестиционно-строительных проектов служат улучшению инвестиционного климата в строительной сфере и, в конечном итоге, разрешению жилищной проблемы.
Это подтверждено исследованием кризисных явлений и тенденций в современном жилищном строительстве, основных проблем жилищной политики в России, проведенных автором в работе.
Основной причиной неудовлетворительного реформирования жилищной сферы является отсутствие комплексности и поноты понимания действий во всех составляющих жилищного сектора, включая вопросы привлечения инвестиций и использования внебюджетных и заемных средств, для активизации жилищного строительства в современных условиях.
В качестве основных выводов считаем необходимым отметить следующие:
1. Состояние жилищного фонда в Воронежской области, в России в целом вызывает серьезную озабоченность. Высокий износ жилья, особенно крупнопанельного 60-70-х годов постройки, ветхого и неблагоустроенного жилья за годы экономических реформ резко ухудшили жилищные условия милионам семей, проживающих в них. В работе выявлены основные тенденции в развитии жилого фонда, его количественных и качественных изменений, обеспеченности жильем населения РФ и Воронежской области в условиях инвестиционного кризиса.
2. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования дает основание утверждать, что в ряде городов объем жилищного строительства за последние 3-4 года из года в год возрастал. Это свидетельствует о значительных неиспользованных резервах в жилищном строительстве. Разнообразные модели сочетания интересов инвесторов (г. Москва, г. Санкт-Петербург, г. Нижний Новгород, г. Саров, г. Городец и др.) позволили реализовать ряд крупных жилищных программ по сносу ветхого жилья, застройке центров городов, реконструкции и благоустройству микрорайонов. Автором диссертации установлены позитивные и негативные особенности существующих схем и моделей инвестирования и предложены рациональные в условиях конкретной застройки жилых микрорайонов крупных городов.
3. Было установлено, что на современном этапе осуществления экономической реформы наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств, вызванного дефицитом бюджетных источников. Но, утратив в условиях бюджетного кризиса роль инвестора на рынке жилья, государство, тем не менее, частично оставило за собой функции управления и регулирования. Основными направлениями государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере дожны стать стимулирование накопления и создание благоприятного климата для инвестиций, содействие эффективности инвестиций, увеличение объемов государственных инвестиций.
4. Схема ипотечного кредитования, как наиболее перспективная для Российских условий, дожна быть адаптирована по срокам выдачи кредитов, размерам первоначальных взносов и процедуре передачи прав собственности на жилье конечному потребителю.
5. Оценка специфики муниципальных рынков жилья, свидетельствует о том, что привлечение инвестиций в жилищное строительство может быть обеспечено путем применения использования комбинаций схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования, как наиболее перспективных для Российских условий, по уровню платежеспособности и уровню подготовленности нормативно-правовой базы.
6. Анализ платежеспособного спроса показал неспособность большей части населения решать жилищную проблему самостоятельно. В работе предложены основные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании новых источников финансирования жилищного строительства, главным образом через развитие ипотеки.
7. Разработан механизм финансирования жилищного строительства, способствующий формированию муниципального рынка жилья. Предложенный механизм жилищного строительства, позволит аккумулировать финансовые средства в целевом направлении и применять комбинированные источники финансирования, как бюджетные, так и внебюджетные.
8. Аккумуляция различных источников финансирования жилищного строительства и их целевое использование может быть обеспечено посредством создания в городе экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья и создание ипотечно-жилищной Корпорации.
9. Проведены маркетинговые исследования влияния различных факторов на формирование цен на жилье. Определены количественные и качественные параметры, приоритетные элементы сравнения (масштаб города, структура и состояние жилого фонда, местоположение, тип планировки, материал стен, этаж и т.д.), предложена система ценового зонирования городского жилья и определение рыночной цены квартир.
10. На основе предложенной методологии разработан инвестиционный жилищный проект застройки микрорайона в центре г. Воронежа и схема проектного управления. Практические расчеты по этому проекту с использованием схем долевого строительства и элементов ипотечного кредитования подтвердили жизнеспособность и эффективность предлагаемого экономического механизма взаимодействия участников рынка жилья.
Выпоненная в результате диссертационного исследования работа позволила реализовать главную цель исследования: разработка организационно-экономического механизма регулирования инвестиционных потоков на муниципальном рынке жилья. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы городскими органами власти при формировании жилищной политики и создании программ по привлечению инвестиций в жилищную сферу.
Для повышения эффективности функционирования предлагаемого механизма целесообразно дальнейшее совершенствование методической базы разработка программ субсидированных процентных ставок, применение поручительств бюджета для развития кредитования и субсидирования конечных потребителей жилья. А также действий органов местного управления по привлечению заемных средств.
Проведение теоретических, методических и прикладных исследований по указанным направлениям будут способствовать формированию эффективно работающего рынка нового жилищного строительства, что окажет заметное влияние на оздоровление ситуации в инвестиционно-строительной сфере.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Мартыненко, Наталия Васильевна, Москва
1. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве. СПб.: ПИТЕР, 2000. 255 с.
2. Анисимова Н.А. Особенности реформирования жилищно-коммунального хозяйства. В., ВГАСУ, 1999 г. 237 с.
3. Абчук В.А. Азбука маркетинга СПб.: Союз, 1998. 227 с.
4. Абанкина И. Анализ региональных различий формирования жилищного рынка.// Вопросы экономики. 1994 г. №4
5. Абанькина Т., Зуев С. Жилищные стратегии социальных групп населения в рыночных условиях.// Вопросы экономики. № 4
6. Агентство по жилищному кредитованию // Строительная газета. 1997.-№44.-С.11.
7. Алексеев Н.И. Жилье и рынок. М.: Б.и., 1991г. - 44с.
8. Алешина И.В. Паблик Рилейшинз для менеджеров и маркетеров. М.: Гном-Пресс, 1997.-256с.
9. Аникиев С.М. Методика составления плана по маркетингу. М.:, Фолио, 1996.-56с
10. Ю.Антипов В. Параметрический метод выбора вариантов проектных решений и оценки проектов при подготовке тендерной документации инвесторами.// Современное управление проектами.- СПб.: Алане, 1995.-С. 405-411.
11. П.Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости.- М: МИКХиС, 2001. -440с
12. Афанасьев В.А. Поточная организация строительства. Л.: Стройиздат, 1990. - 304с.
13. Бабкин В.Ф. Регулирование инвестиционно-строительной деятельности. -ВГАСУ, 2000 г.
14. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа.- М.: Финансы и статистика, 1996. 288с.
15. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996. -191с.
16. Бауэр Р. Управление инвестиционным проектом. Опыт IBM: Пер. с англ.-М.: Инфра М, 1995. 175с.
17. Бекина Т. Жилищный сектор в России.// Вопросы экономики. 1994 г. -№4
18. Бернс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: Инфра-М, 1995. - 528с.
19. Бертенсон Л.Б. К вопросу о жилых помещениях в России. М.: Б.И., 1901 - 96с.
20. Бизнес-план инвестиционного проекта / Л.П. Кулаков, Г.В. Медведев, С.И. Ляпунов, Д.Ю. Паршагин; Под общей редакцией В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 1997. - 418с.
21. Бизнес-план инвестиционного проекта: рабочая тетрадь предпринимателя.-М.: Агропрогресс, 1996. 140с.
22. Бимон М. Строительный рынок: работа на себя //Недвижимость Петербурга. 1997. - №13. - С.7
23. Бимон М. Строительство жилья: что, где и за сколько // Стр-во. 1997. -№24 - С.4.
24. Борьба с дороговизной квартир, М.: Тип. П.П. Рябушинского, 1911. 27с.
25. Брегель Э.А. Денежное обращение и кредит капиталистических вложений. М.: Инфра М, 1996. - 426с.
26. Бромович М. Анализ экономической эффективности капитальных вложений. М.: Инфра М, 1996. - 426 с.
27. Будилов В.М. Залоговое право в России и ФРГ. СПб.: Б.И., 1993.-152 с.
28. Буров В.П., Морошкин O.K. и др. Бизнес-план. Методика составления. Реальный пример. М.: ЦИПКК АП, 1997
29. В Петербурге обсуждают Закон об ипотеке // Деловой Петербург. 1998.-№80. - С.26.
30. Викентьев И.Л. Приемы рекламы и Паблик Рилейшинз. 4.1. СПб.: ТОО Триз-Шанс: Изд.дом Бизнес-пресса, 1998. - 338с
31. Владимирский Е. А., Павлова И.П. Основы экономической теории. СПб.: СПбГАСУ, 1995. - 248с.
32. Волынский B.C. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991. - 174с.
33. Воронов И. Жилищные сертификаты оживят строительство // Современное строительство 1997. - №39. - С.2.
34. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995. - 226с.
35. Высоковский А. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в Российский городах.// Вопросы экономики. 1994 г. - № 4
36. Гитис Л.Х. Проблемы жилья: Разнообразие подходов и решений.- М.: МГТУ, 1994. 143с.
37. Горбунов А.А., Кулибанов B.C., Кротов В.Ю. Прогнозирование и регулирование инвестиционно-строительной деятельности в регионе. Санкт-Петербург, ИСЭП 1995.
38. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 14 ФЗ.
39. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон РФ от 30.11.94г. № 51 ФЗ.
40. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учебное пособие. -СПб: Питер, 2001.-335 с.
41. Грищенко В.И., Демидова Л.Г., Петров В.И. Теоретические основы прогнозирования и планирования: Учебное пособие.- СПб: ГУЭИФ, 1995.107 с.
42. Гузанова А. Потребности и спрос на жилье в крупных Российских городах.// 1994 г. № 4
43. Деловое планирование (Методы, Организация. Современная практика): Учебное пособие под ред. В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 1997. - 368 с.
44. Денежное обращение и кредит при капитализме: Учебник. / Под ред. Красавиной JI.H. М.: Финансы и статистика, 1989. - 365 с.
45. Диканский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. -М.:Б.И. 1912.-251с.
46. Доничев О.А. Создание информационно воспроизводственной модели регулирования рынка инвестиционных ресурсов. М., МАИЭС лNOX, 1998.
47. Доничев О., Воков Г. Формирование эффективной системы регулирования инвестиций в регионе. Санкт-Петербург, ИСЭП РАН, 1996.// Экономика строительства. 1996 г. - №7
48. Доночев О.А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. М., Стройиздат, 1995.
49. Евланов Л.Г. Экспертные оценки в управлении М.: Экономика, 1978.-193с.
50. Евтухов А. Рекомендации по повышению эффективности внебюджетного жилищного инвестирования.// Экономика строительства. 1994 г. - № 6.
51. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. -М., Изд-во СПАК, 1996.
52. Жилье (строительство, реконструкция, содержание, ремонт). -М., 1998.
53. Жилищная реформа в Нижнем Новгороде. Н.Новгород, 1997.
54. Иванов А. Как решить квартирный вопрос? // АиФ Петербург.- 1998.-№8-СЛ0.
55. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для Акционеров!. 1995.-№4. С.40-43.
56. Иванов Ф. Недвижимость это просто немного устоявшиеся деньги // Риэтер.- 1996.-№6 - С. 10-13.
57. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Воениздат МО, 1995.- 160 с.
58. Инвестиционная политика России: современное состояние, зарубежный опыт, перспективы. М.: ИМЭМО РАН, 1995.-82 с.
59. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие // Под ред.
60. B.Е.Есипова. СПб.: СПбГУЭФ, 1998.-207 с.
61. Ипотечное кредитование жилья в США. Ч ЭКО, №10, 1992.
62. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление.- СПб.: Два Три, 1995.-438 с.
63. Казанский Ю.Н. Роботов А.С. Маркетинговые концепции строительства в условиях рынка. СПб.: СПбГАСУ, 1997. - 110 с.
64. Как составить план по маркетингу производственной компании.: Пер. с англ. М.: Дело, 1997 - 234 с.
65. Караев В. Региональная инвестиционная политика: Российские проблемы и международный опыт.// Вопросы экономики. 1995 г. - № 3.
66. Каплан J1.M. Становление российского строительного рынка и использование западного опыта. Западные методы менеджмента в стройиндустрии. СПб.: ЛИМТУ/СПбГАСУ, 1994. - 88 с.
67. Кауфман И.И. Кредит, банки и денежное обращение. СПб.: Б.И., 1873. - 928 с.
68. Квартирный рынок в зеленом коридоре // Недвижимость в России. -1995. -№2.-С.41-44.
69. Кияненко К.Е. Коммерческая и социальная подсистемы жилищного рынка: сравнительный анализ // Жилищное строительство . 1995.- №111. C.2-4.
70. Ковальков Н.М., Дмитриев О.Н. Эффективные технологии маркетинга. -М.: Машиностроение, 1994 551 с.
71. Коммерческие банки: Пер. с англ./Э. Рид, Р. Котлер, Э. Гил, Р. Смит. -М.: Прогресс, 1983. 501 с.
72. Кредитные учреждения России. // Под ред. Марголиса. СПб.: Хлебное дело, 1911г.- 104 с.
73. Кредитование и расчеты в строительстве // Под ред. Н.И. Вленцевой. -М: Финансы и статистика, 1993. 190 с.
74. Ланцов В.М. Ипотека, основы экономико-правового регулирования // Известия вузов. 1995. -№11.- С.80-87.
75. Лившиц Б., Кузнецова О. Оценка эффективности управления проектами в разных хозяйственных системах // Современное управление проектами. -СПб.: Алане, 1995. С. 416-428.
76. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект.- М.: БЕК, 1996. 294 с.
77. Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер с англ. В 2 т. М.: Туран, 1996, Т.1.-399 с. Т.2. - 400с.
78. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / Учебное пособие СПб.: Питер, 2000. - 264 с.
79. Маркетинг / Под ред. Э.А.Уткина М.: ЭКМОС, 1998. - 320 с.
80. Матук Ж. Финансовые системы Франции и других стран: Пер. с фр. М.: АО Финстатинформ, 1994. - 326 с.
81. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем //Росс. Эконом. Ж-л. 1996. - №?, - С.47-57.
82. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования: Утв. Госстроем России, Министерством Экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом России 31.03.1994 №7. 12/47
83. Методические рекомендации по формализованному описанию имитационных моделей строительного производства / Ю.А. Куликов, А.Б.
84. Карунин, Л.П. Мамонов, Э.Л. Борисова. М.: НИИЭС Госстроя СССР, 1983.-50 с.
85. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие для риэторов. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н.).-М., РГР, 1997.
86. Механизмы защиты социальной сферы./ Г.Г. Пирогов, Л.Я. Манизерская, Ю.П. Лисовский, А.А. Козловский, О.Р. Пустыльник, С.М. Федоров, Т.Н. Баранова -М.: Наука, 1992.- 216 с.
87. Миловидов В.Д. Современное банковское дело, Опыт Реализации и функционирования банков США. М.: МГУ, 1994. - 174 с.
88. Мир управления проектами //Под ред. X Решке, X Шеле. М.: Алане, 1994.-304 с.
89. Михалевский Ф.И. Ипотечные банки Германии и Финансирование жилищного строительства. СПб: Финансовое издательство, 1925. - 156 с.
90. Обозов С.А. Инвестирование строительного сектора и муниципальная жилищная политика. -Н.Новгород, 1998.
91. Оценка объектов недвижимости: Теоретические и практические аспекты // Под ред. В.В. Григорьева. М.: Инфа. М, 1997. - 320 с.
92. Первозванский А.А., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок : Расчет и риск.М.: Инфа М.: 1994. - 192 с.
93. Печерин Я.И. Исторический обзор Правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России. СПб.: Тип. Киршбаума, 1904. - 142 с.
94. Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса. М., АИНЭС, 1997.
95. Положение по бухгатерскому учету догосрочных инвестиций: Утв. Письмом Минфина Российской Федерации от 30.12.93г. № 160. (273-281)
96. Порядок определения стоимости строительства в свободных (договорных) ценах на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений: Утв. Письмом Госстроя России от 29.08.1996г. № 12-349.
97. Постановление Правительства Российской Федерации л Об Агенстве по ипотечному Жилищному кредитованию от 26.08.1996г. № 1010.
98. Пятенко С.В. Кредитно-денежная политика в США. М.: Наука, 1988. -157 с.
99. Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институционных изменений.// Вопросы Экономики. 1994 г. - № 4.
100. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России.- М.: Экономика.- 2000.- 295 с.
101. Рекомендации по повышению эффективности внебюджетного жилищного инвестирования.// Вопросы экономики. 1994 г. - № 6.
102. Рейтерович А. Первичный рынок жилья: проблемы, цены, перспективы // Сов. Стр-во. 1998. - №3. - С.5.
103. Россия в цифрах. Госкомстат России. М.: Финансы и статистика. -1996г. - С.54.
104. Российская архитектурно-строительная энциклопедия, 1-4 тома, ВНИИНТПИ. -М., 1996.
105. Рыжков О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. 1995. - № 18. - С.48-50.
106. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ Межд. Центр соц.-экон. Исследований Леонтьевский центр, руков. Проекта Лимонов. СПб.: Лимбус Пресс, 1994.-317 с.
107. Рынок жилья в городах России: состояние и перспективы / Гл. ред. Л.И. Абакин // Вопросы экономйки. 1994. - №10. - 160 с.
108. Святловский B.B. Жилищный вопрос с экономической точки зрения: Жилищный вопрос на Западе.- СПб: Сиб. Тип. Мин. Путей сообщения, 1902. 346 с.
109. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения: Жилищный вопрос в России, очерк жилищных условий. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1904. - 410 с.
110. ИЗ. Семь нот менеджмента / В.Краснова, А.Матвеева, А.Привалов, Н.Хорошавина. М.: Дедал Арт, 1996. - 176 с.
111. СниП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений: Утв. Постановлением Минстроя России от 30.06.1995, №1864.
112. Современное управление проектами: Сб. мат. Межд. Конгр. Ч М.: Алане, 1995. 728 с.
113. Соколов К. США: средний класс, малоимущие и доступное жилье .//Деловой мир, 1995. № 14. - С.36.
114. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации: Утв. Письмом Минстроя России от 29.12.94, № ВБ 12-276.
115. Страйк Рю. Исследование рынков городского жилья в России.// Вопросы экономики. 1994 г. - № 4.
116. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб.: СПбГТУ, 1996.-235 с.
117. Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ: Утв. Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 4.12.95 г. № БЕ 11-260/7.
118. Тихомирова М., Дэниел Дж. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России. //Вопросы экономики. 1994 г. - № 4
119. Травин Д. Финансовая стабилизация и российский рынок недвижимости // Риетер. Ч 1996. №5. - С.8 - 10.
120. Указ президента Российской Федерации О выпуске и обращении жилищных сертификатов от 10.06. 1994 г. №1182
121. Указ Президента Российской Федерации О жилищных кредитах от 10.Q6.^fr. Щ 118р.
122. Указ Президента Российской Федерации л О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования от 28.02. 1996г. № 293.
123. Указ Президента РФ О разработке федеральной целевой программы Свой дом. Москва, Кремль, 23.03.96 г., № 420. Собр. Законодательства РФ.- 1996.- №14
124. Управление инвестициями: В 2-х томах. Т.2./ Под общ. Ред. В.В. Шеремета. М.: Высшая школа, 1998. - 512 с.
125. Управление проектами / Под общ. Ред. В.Д. Шапиро СПб.: Два Три,1996.-610 с.
126. Управление строительными инвестиционными проектами: Учебное пособие / Под общ. Ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. СПб.: АСВ,1997.-312 с.
127. Федеральный закон РФ л Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998г. № 102-ФЗ
128. Федоренко В.М., Федоренко А.В. Денежное обращение и кредит капиталистических стран: Учебник. Киев: Высш. Школа, 1989. - 288 с.
129. Финансовое управление компанией / Под ред. Кузнецовой Е.В. М.: Фонд Правовая культура, 1996. - 384 с.
130. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контролинга: Пер. с нем./Под ред. А.А. Турчака, Л.Г. Головача, М.Л. Лукашевича. М.: Финансы и статистика, 1997.-800 с.
131. Хот Р.Н., Барнес С.Б. Планирование Инвестиций: Пер. с англ. Ч М.: Дело тд., 1994. 120 с.
132. Хонко Я. Планирование и контроль капитальных вложений. М.: Экономика, 1987. - 328 с.
133. Хрулев С.С. Наш ипотечный кредит. СПб.: Б.И., 1898. - 160 с.
134. Цубербилер Е. Жилищный вопрос: Американский способ решения жилищного вопроса в России. М.: Б.И., 1911. - 124 с.
135. Четыркин Е.М. Методы Финансовых и коммерческих расчетов. М.: Дело тд., 1995. - 320 с.
136. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. Ч М.: Финансы и статистика. 1993. - 144 с.
137. Экономика недвижимости /Под ред. Ресина В.И.- М.: Дело, 2000.328 с.
Похожие диссертации
- Организационно-экономический механизм соглашений о разделе продукции в нефтедобывающей промышленности
- Организационно-экономический механизм управления подготовкой специалистов для предприятий агропромышленного комплекса
- Развитие механизма государственных инвестиций в строительном комплексе
- Формирование экономического механизма управления рынком жилой недвижимости
- Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости