Формирование стратегии развития рынка риэтерских услуг в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Рябоконь, Сергей Валерьевич |
| Место защиты | Шахты |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития рынка риэтерских услуг в регионе"
На правах рукописи
Рябоконь Сергей Валерьевич
ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ (на материалах РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)
Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук
2 2 НОЯ 2012
Шахты-2012
005055458
005055458
Работа выпонена в ФГБОУ ВПО Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Бреславцева Нина Александровна
Официальные оппоненты:
Тажибов Тажиб Гаджимагомедович- доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Финансовый и инвестиционный менеджмент ФГОБУ ВПО Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Вогоградский филиал
Панаедова Галина Ивановна Ч доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой Экономика и менеджмент ННОУ ВПО Институт Дружбы народов Кавказа
Ведущая организация: НЧОУ ВПО л Южный институт менеджмента
Защита состоится 01 декабря 2012 года в 13-00 часов на заседании объединённого диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2, ауд. 247.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса (г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2), с авторефератом - на официальном сайте ВАК: Ссыка на домен более не работает/ www.sssu.ru
Автореферат разослан 30 октября 2012 года.
Учёный секретарь диссертационного совета
С.Н. Новоселов
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Роль и значение сферы услуг в экономике России постоянно возрастает. Трансформация потребностей общества в сторону потребления более качественных, профессиональных и востребованных услуг способствует появлению всё новых их видов и, как следствие, росту и развитию соответствующих секторов и рынков сферы сервиса.
Изменение отношений собственности, наращивание объёмов строительства, повышение спроса населения и юридических лиц на услуги поиска, приобретения недвижимого имущества, а также на правовое сопровождение сделок способствовало становлению и развитию рынка риэтерских услуг. Как отдельный вид услуг сферы сервиса риэтерские услуги возникают как синтез посреднических, правовых, информационных и консультационных услуг.
Стимулирующим фактором развития рынка риэтерских услуг являются динамичные тенденции развития рынка недвижимости, исследование которых в отдельных регионах позволяют определить траектории развития и регулирования рынка риэтерских услуг для каждой территории отдельно.
Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэтерских услуг, развитие нормативно-правовой базы регулирования рынка риэтерских услуг, организационно-экономического инструментария оценки условий развития риэтерской деятельности и анализа её эффективности будут способствовать повышению спроса на услуги профессиональных участников рынка, а также лояльности и доверия со стороны потребителей.
В связи с этим исследование специфических особенностей, закономерностей, тенденций и детерминант развития рынка риэтерских услуг требует разработки стратегий эффективного его развития, делает актуальной, теоретически и практически значимой выбранную тему диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. В научной литературе достаточно широко представлены исследования, посвященные различным аспектам функционирования широкого спектра услуг, теории управления экономикой сферы услуг, её отдельных сегментов, отражающие специфику формирования рынков различных видов услуг, в том числе работ, характеризующих параметры формирования и развития рынка риэтерских услуг.
Теоретические и практические аспекты формирования и дальнейшего функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэтерских услуг рассмотрены в трудах отечественных (А.Н. Асаула, А.Н. Бабича, И.А. Бачуринской, JI.C. Белоусовой, В.В. Бузырева, И.Л. Владимировой, Б.Г. Грабового, Д.А. Еделева, Е.В. Егорова, Е.Н.Жильцова, Н.В. Климовой, З.А. Клюкович, К.Ю. Кулакова, К.Б. Строкина, Н.Ю. Яськовой), а также зарубежных учёных: А. Аварда, Дж.Б. Кларка, А. Леша, Н. Норта, Р. Солоу, Г.С. Харрисона, К. Эклунд и др.
Проблемам становления и развития рынка риэтерских услуг, а также направлениям активизации риэтерской деятельности посвящены работы Б.А. Вокова, С.А. Кузиной, В.В. Медового, Э.Ю. Околеловой, О.С. Причины, В.М. Рутгайзера, Г.М. Стерника, Н.А. Фалькевича и т.д.
Несмотря на достаточно широкую разработанность проблемы функционирования рынка риэтерских услуг в современной экономической литературе, отсутствует целостная стратегия направлений его развития и регулирования. Недостаточная обоснованность происходящих на рынке риэтерских услуг функциональных процессов, ориентированных на развитие, обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является формирование стратегии развития рынка риэтерских услуг в регионе, реализация которой предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:
- уточнить базовые категории функционирования рынка риэтерских услуг и выявить рыночные детерминанты, определяющие спрос и предложение на рынке риэтерских услуг, учитывающие отраслевую специфику и оказывающие влияние на его функционирование и развитие;
- разработать агоритм проведения исследований на рынке риэтерских услуг, позволяющий сформировать стратегию развития рынка риэтерских услуг;
- допонить организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэтерских услуг в регионе и оценки эффективности риэтерских услуг;
- расширить методический аппарат оценки эффективности оказания риэтерских услуг по показателям вклада рынка риэтерских услуг в национальную экономику на различных уровнях;
- исследовать состояние нормативно-правовой базы регулирования риэтерских услуг и предложить мероприятия, направленные на её совершенствование;
- разработать стратегию развития рынка риэтерских услуг в Ростовской области, позволяющую обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.
Объетсгом исследования является рынок риэтерских услуг Ростовской области.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, формирующиеся в процессе функционирования и развития рынка риэтерских услуг.
Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выпонено в соответствии с п. 1.6.109. Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка, п. 1.6.116. Механизм повышения эффективности и качества услуг и п. 1.6.118 Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. -
Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили работы отечественных и зарубежных учёных по проблемам экономики недвижимости, развития рынка риэтерских услуг, нормативно-законодательные акты по исследуемой проблематике.
Информационную базу исследования составили данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также его территориальных органов по Ростовской области и отдельным субъектам Южного федерального округа, законодательные и нормативные акты РФ и Ростовской области, результаты исследования автора.
Методы исследования. При выпонении диссертационного исследования и обосновании отдельных научных положений в работе использовались методы и инструментальные технологии научного исследования, в том числе анализ микро- и мезоэкономической динамики, экономико-статистических группировок и динамических рядов, сравнительного и статистического анализа и прогнозирования, методы многомерной классификации объектов.
Научная новизна проведённого диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и практических рекомендаций по обоснованию стратегии развития и регулирования рынка риэтерских услуг в регионе.
Наиболее существенные результаты, характеризующие положения, содержащие научную новизну, заключаются в следующем:
1) выделены рыночные детерминанты, учитывающие отраслевую специфику и определяющие спрос (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: характеристики недвижимости, количество покупателей, финансовые возможности потребителей, потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов, условия ипотечного кредитования) и предложение на рынке риэтерских услуг (ценовые: стоимость недвижимости и неценовые: цены на строительные услуги и материалы, размер платы за коммунальные услуги, размер налога на недвижимость, интенсивность строительства, ожидания изменения цен на недвижимость, число продавцов на рынке), регулирование которых позволит повысить эффективность деятельности субъектов рынка риэтерских услуг;
2) предложен агоритм проведения исследований на рынке риэтерских услуг, включающий последовательные этапы, начиная от выявления проблем и формулирования целей исследования до разработки рекомендаций по повышению результативности функционирования субъектов риэтерской деятельности, использование которого способствует формированию стратегии развития рынка риэтерских услуг;
3) усовершенствован организационно-экономический инструментарий оценки благоприятных условий для развития рынка риэтерских услуг,
основанный на рейтинговой оценке регионов по индикаторам: среднедушевые денежные доходы; ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения; коэффициент общего прироста населения; уровень экономической активности населения; общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя; ВРП на душу населения; объём выпоненных работ по виду экономической деятельности Строительство в расчёте на одного жителя, который позволяет выявить фактическое развитие риэтерской деятельности в регионах и перспективы её развития;
4) систематизирован организационно-экономический инструментарий оценки эффективности риэтерских услуг по показателям вклада рынка риэтерских услуг в национальную экономику на федеральном, региональном и муниципальном (объём реализации риэтерских услуг; налоговые платежи риэтерских фирм; численность работников риэтерских фирм; фонд заработной платы работников; число заключённых сделок купли-продажи жилья и др.) и микроэкономическом уровнях (показатели активности рынка недвижимости и активности риэтерской фирмы), что позволило расширить методический аппарат оценки эффективности оказываемых риэтерских услуг;
5) предложены направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэтерских услуг, которые приведут к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и повысят спрос на услуги профессиональных участников рынка;
6) разработана, с учётом взаимодействия функциональных составляющих, стратегия развития рынка риэтерских услуг в Ростовской области, включающая в себя инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистем (прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов; субсидирование конкретных риэтерских фирм на условиях выпонения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам); налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения; финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса; участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории) организационно-экономического механизма, позволяющая обеспечить его эффективное функционирование в современных условиях.
Теоретическая значимость исследования. Основные результаты исследования допоняют теорию экономики сферы услуг, экономического развития региона и позволяют разработать стратегию развития субъектов сферы риэтерских услуг в виде реальной практической меры.
Практическая значимость исследования. Содержащиеся в диссертационной работе теоретико-методологические разработки,
аналитические оценки и предложения могут быть использованы в качестве научно-исследовательского материала и информационного источника при изучении проблем развития рынка риэтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества соответствующего вида услуг, а также в учебном процессе при разработке программ методического обеспечения в преподавании учебных дисциплин Основы управления недвижимостью, Оценка собственности, Управление недвижимостью, Основы риэтерской деятельности, Экономика отраслей сферы услуг.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались автором в 20092012 гг. на международных, региональных и межвузовских научно-практических конференциях (гг. Москва, Краснодар, Воронеж, Вогоград, Саратов, Санкт-Петербург, Тамбов, Майкоп, Нальчик, Шахты), а также были опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Разработанные в диссертации рекомендации и предложения использованы Администрацией Ростовской области, риэтерскими компаниями и агентствами недвижимости г. Шахты для совершенствования организационно-экономических и нормативно-правовых аспектов функционирования и управления развитием рынка риэтерских услуг в регионе.
Публикации. Содержание диссертации и результаты исследования опубликованы в 11 научных работах, в том числе в 2 колективных монографиях и 4 научных статьях в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, общим объёмом 4,6 п.л., из них авторский вклад составляет 4,2 п.л.
Структура н объём работы. Структура и объём диссертационной работы отражают логику исследования и порядок выпонения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, библиографического списка из 145 наименований.
Во введении содержится обоснование актуальности тематики диссертации, раскрыта степень изученности проблемы, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы.
В первой главе Теоретико-методологические подходы к формированию и развитию рынка риэтерских услуг проводится исследование сущности, содержания, принципов и подходов к изучению рынка риэтерских услуг как части сферы сервиса, раскрыты особенности становления и современное состояние рынка риэтерских услуг в России, позволившие значительно расширить категориальный аппарат сферы услуг.
Вторая глава Современное состояние и тенденции развития рынка риэтерских услуг содержит исследование динамики развития риэтерских услуг в Южном федеральном округе и Ростовской области, что позволило оценить уровень развития рынка риэтерских услуг региона и выявить возможные направления его перспективного развития.
В третьей главе Разработка стратегии развития и инструментов оценки эффективности риэтерских услуг в Ростовской области предложен
организационно-экономический инструментарий совершенствования рынка риэтерских услуг и обоснована Стратегия развития рынка риэтерских услуг Ростовской области.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по итогам проведённого исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Возникновение риэтерских услуг как отдельного вида услуг сферы сервиса связано с появлением и быстрым увеличением потребностей населения, юридических лиц в поиске и приобретении жилых (нежилых) помещений, потребностях в правовых консультациях при оформлении сделок с недвижимостью. Необходимость прибегать к услугам риэторов обусловлена отсутствием достаточной, своевременной, достоверной информации по рынку недвижимости.
Риэтерские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения -потребности в улучшении жилищных условий. Виды услуг, оказываемых большинством агентств недвижимости, включают: посреднические, юридические, информационные, оценочные, девелоперские, кредитные, рекламные, страховые и др.
Под рыночными детерминантами рынка риэтерских услуг традиционно понимают внешние факторы прямого и косвенного влияния.
Спрос на риэтерские услуги определяется спросом на недвижимость, которую хотят приобрести потребители, а также стоимостью собственно риэтерских услуг. Потребительское поведение зависит от нескольких Предложение на рынке недвижимости влияет также на величину спроса на риэтерские услуги и представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объёмами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала. Факторы, влияющие на предложение, представлены на рисунке 2. составляющих, которые представлены на рисунке 1.
Рис. 1. Факторы спроса на рынке недвижимости Авторск. обобщение
Рис. 2. Факторы предложения на рынке недвижимости Авторск. обобщение
Влияние факторов прямого и косвенного воздействия на рынок риэтерских услуг представлено в таблице 1.
Таблица 1
Влияние факторов на рынок риэтерских услуг_
Факторы Содержание влияния факторов
Факторы прямого воздействия
Потребители Влияние определяется их желанием прибегать или нет к помощи риэтерских фирм при совершении сделок с недвижимостью. Это желание определяется степенью доверия к риэторам, имиджем организаций. В разрезе отдельной организации-риэтора руководству следует обращать внимание на жалобы потребителей
Конкуренты Количество фирм-конкурентов, набор предлагаемых ими услуг и ценовая политика определяют уровень конкуренции в отрасли. Рынок риэтерских услуг является высококонкурентным
Строительные и девелоперские организации Влияние на рынок риэтерских услуг оказывают при реализации недвижимости в новостройках, строящихся домах. Невыпонение условий договора приводит к проблемам взаимодействия риэтерских фирм и потребителей
Институциональные организации по сопровождению сделок Влияют на деятельности риэтерских фирм через сроки подготовки различных документов, посредством изменения стоимости услуг
Общество Отношение общества в целом к риэтерским услугам является скорее положительным, так как потребитель ожидает помощи от фирм. Но негативный опыт общения с риэтерскими фирмами, криминальные дела черных риэторов создают некоторую предубеждённость
Факторы косвенного воздействия
Экономические Активизируют рынок недвижимости при стабильном экономическом состоянии в государстве и мире, снижаются требования при ипотечном кредитовании. Экономические кризисы снижают спрос на недвижимость, банки повышают кредитные ставки и ужесточают требования к заёмщикам
Социально-демографические Рост рождаемости, повышение уровня жизни населения приводят к повышению спроса на недвижимость и, как следствие, на риэтерские услуги
Политические и правовое регулирование Направленность деятельности руководства России на повышение уровня жизни, рождаемости, улучшение жилищных условий приводит к повышению спроса на риэтерские услуги. Развитие нормативно-законодательной базы влияет на спрос, так как приводит к улучшению качества оказываемых услуг
Научно-технические Развитие НТП в строительстве уменьшает сроки возведения недвижимости; информатизация общества делает возможным создание единых баз данных недвижимости, что помогает в поиске необходимых вариантов
Природно-климатические Благоприятные условия для проживания населения в отдельных регионах стимулируют спрос на недвижимость и риэтерские услуги
Экологические
Проилюстрированные субъекты и факторы во многом определяют спрос и предложение на рынке риэтерских услуг. Особенностью формирования спроса на риэтерские услуги является то, что он во многом
определяется спросом на недвижимость, т.е. является производным от спроса на недвижимость (1).
ЪРУ = к Ал*, + А,,, (1)
где 0Ру - спрос на риэтерские услуги;
к - доля сделок с недвижимостью, которые осуществляются с помощью риэтерских фирм;
Онедв - спрос на недвижимость;
фирм комплексным
Д)р - спрос на другие отдельные услуги риэтерских
(консультационные, информационные), не связанные с сопровождением сделок с недвижимостью.
Показатель к не является постоянной величиной, зависит от некоторых факторов и изменяется во времени. Прежде всего, он определяется отношением потребителей (общества) к сути риэтерских услуг.
В работе исследованы основные параметры анализа риэтерских услуг, необходимые для формирования стратегии деятельности на рынке, которые учитывают особенности услуги, ценовую и сбытовую политику фирмы, методы продвижения риэтерских услуг, при этом особое внимание уделено анализу потребителей услуг и их потребностей. Методология анализа риэтерских услуг, необходимая для формирования рыночной стратегии, может быть отображена в виде карты анализа, представленной в таблице 2.
Таблица 2
Карта анализа риэтерских услуг
Параметр анализа Содержание анализа
1. Услуга 1.1 Приводится краткая характеристика услуг, представляемых риэтерской фирмой (агентством), их особенности, этап жизненного цикла, места оказания услуг. Приводится перечень допонительных услуг
1.2 Формулируется ранжированный перечень характеристик качества риэтерских услуг с точки зрения значимости для потребителя
2. Потребитель и потребности 2.1 Проводится анализ потребителей: пол, возраст, род занятий, социальный статус, образование, психологические черты характера. Выделяются и описываются группы потребителей отдельных видов услуг (новаторы, ранние последователи, раннее большинство, запоздалое большинство, консерваторы), определяется их соотношение
2.2 Анализируются потребности в риэтерских услугах, представляемых фирмой: в соответствии с пирамидой Маслоу, частота удовлетворения потребностей, природа их возникновения (основная или косвенная потребность), комплексность удовлетворения, отношение общества, степень эластичности по цене
2.3 Исследуется влияние внешних и внутренних факторов на поведение потребителей в процессе принятия решения о покупке услуги (найме риэторов). Разрабатывается процесс принятия решения о покупке, определяются роли (инициатор, влиятель, решатель, покупатель, потребитель) и лица, которые могут их выпонять
3. Ценовая политика фирмы 3.1 Определяется ценовой диапазон риэтерских услуг, описываются методы ценообразования, скидки на услуги
4. Сбытовая политика фирмы 4.1 Определяются возможные источники информации о риэтерских услугах фирмы (личные, коммерческие, собственный опыт, СМИ). Они ранжируются в зависимости от их предпочтительности для потребителей
4.2 Анализируется удобство совершения покупки услуги для потребителя (время работы фирмы, доступность местоположения, оснащение офиса)
5. Методы продвижения услуг 5.1 Выделяются характеристики риэтерских услуг, подчёркивающиеся в рекламных средствах. Они сопоставляются с перечнем важных для потребителей характеристик, приведённым в п. 1.2.
По результатам анализа риэтерских услуг фирма дожна разработать мероприятия для привлечения потребителей. К таким мероприятиям можно отнести: разработку комплекса допонительных услуг на выгодных условиях при условии покупки основной услуги, собственного организационного стиля; изучение мотивации потребителей, определение методов информировании об услугах фирмы и др.
Для характеристики и анализа рыночной ситуации на рынке риэтерских услуг используются различные исследования: потребителей, конкурентов, спроса и предложения и др. Агоритм проведения исследования на рынке риэтерских услуг приведён на рисунке 3.
Цели проведения исследований специалистами могут быть самые разнообразные, но в общем виде их можно сформулировать как:
- выявление удовлетворённости и потребностей потребителей;
- анализ конкурентоспособности предприятий сферы услуг;
- выявление существующего и потенциального спроса на услуги.
Развитие рынка риэтерских услуг в отдельных регионах может быть
ограничено различными факторами, к которым, на наш взгляд, можно отнести: обеспеченность населения жильём; прирост (убыль) населения; уровень жизни населения; темпы строительных работ и др.
На основе данных факторов мы разработали методику оценки благоприятных условий для развития риэтерской деятельности. Предлагаемая методика основывается на рейтинговой оценке регионов, что является популярным инструментом первичного анализа территориальной структуры. Методическая схема рейтинговой оценки базируется на содержании процесса оценивания, и её основные элементы представлены на рисунке 4.
1 Выявление проблем и формулирование целей
Проблемы
- низкая конкурентоспособность агентства
- снижение числа клиентов
- уменьшение числа заключенных сделок и др.
- анализ преимуществ конкурентов
- анализ предпочтений потребителей
- выявление причин недовольства
2 Отбор источников информации
Вторичная информация
- существующая информация об исследованиях рынка риэтерских услуг отдельных агентств, города, региона (исследовательские отчеты, СМИ, научная литература)
Первичная информация
- привлечение
исследовательских
агентств
3 Сбор информации
4 Анализ собранной информации
Расчет относительных показателей структуры, динамики
средних
показателей
Определение
тенденций
развития
риэтерских услуг
Определение корреляции
показателями
5 Представление результатов исследования
Формирование аналитического обзора
Построение графиков
Разработка прогнозов
Разработка рекомендаций для риэтерской фирмы
Рис. 3. Агоритм проведения исследования на рынке риэтерских услуг Авторск. разработка
СУБЪЕКТ ОЦЕНИВАНИЯ (федеральные или региональные органы)
ОБЪЕКТ ОЦЕНИВАНИЯ (субъекты Федерации, муниципальные образования, города)
ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНИВАНИЯ:
составление перечня индикаторов, определяющих благоприятную ситуацию для развития риэтерских услуг объекта;
- поиск статистических данных по объектам;
- поиндикаторное ранжирование объектов: наихудшему значению присваивается 1-й, наилучшему Ч максимальный ранг;
- суммирование рангов по объектам;
- представление ранжированного перечня объектов.
РЕЗУЛЬТАТ ОЦЕНКИ:
объекты с наибольшими значениями являются благоприятными для развития риэтерской деятельности
Рис. 4. Методическая схема рейтинговой оценки благоприятных условий развития риэтерской деятельности Авторск. разработка
Оптимальный перечень индикаторов включает следующее:
1) среднедушевые денежные доходы;
2) ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения;
3) коэффициент общего прироста населения;
4) уровень экономической активности населения;
5) общая площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя;
6) ВРП на душу населения;
7) объём выпоненных работ по виду экономической деятельности Строительство в расчете на одного жителя.
Результаты исследования благоприятных условий развития риэтерской деятельности по регионам ЮФО и значения выбранных индикаторов оценки представлены в таблице 3. Для обеспечения сопоставимости показателей индикаторы представляют собой относительные показатели, учитывающие численность населения региона.
Разработка мероприятий по развитию риэтерской деятельности
Таблица 3
Оценка благоприятных условий развития риэтерской деятельности по регионам ЮФО за 2010 г.
Среднедушевые денежные доходы, руб. (X,) Ввод в действие жил. домов на 1000 чел. населения, М2(Х2) Коэф. общего прироста населения, промиле (Х3) Уровень эк. активности населения, % (Х4) Общая площадь жилых помещ., приходящихся на 1 жителя, м2(Х5) ВРП надушу населения, руб. (Х6) Об. работ, выпон. по виду эк. деят. "Строительство" на 1 жителя, тыс. руб. (Х7)
Республика Адыгея 12236 307 -0,1 61,4 24,3 93548 17,7
Республика Камыкия 7540 302 -3,3 66,4 21,5 84274 8,6
Краснодарский край 16648 691 3,7 64,5 22,4 166469 57,3
Астраханская область 14641 494 -0,3 67,3 21 131400 17,1
Вогоградская область 14122 255 -4,6 64,9 21,3 145453 15,8
Ростовская область 14503 422 -0,8 64,5 21,5 131312 17,9
Авторск. обобщение по: Российский статистический ежегодник. 2011: Стат.сб./Росстат.
Данные показывают, что лидером по развитию экономики и уровню жизни является Краснодарский край, о чём свидетельствуют высокий уровень среднедушевых доходов, ВРП на душу населения, объём строительных работ и др. Такое опережение развития по сравнению с другими регионами может быть связано с подготовкой проведения спортивной олимпиады в 2014 г в г. Сочи, что отражается, естественно, и на востребованности риэтерских услуг. В отношении других регионов нельзя сделать таких однозначных выводов, поэтому применим для оценки метод поиндикаторного ранжирования переменных. Результаты ранжирования представлены в таблице 4. Ранжирование индикаторов проводилось по принципу: наихудшему значению присваивается 1, наилучшему Ч максимальный ранг, то есть минимальное значение индикатора - 1, максимальное - 6 (кроме показателя лобщая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя, так как минимальная обеспеченность жильём стимулирует развитие риэтерских услуг при высоких индикаторах, отражающих уровень жизни).
Таблица 4
Ранжирование регионов ЮФО по индикаторам
X! Х2 Х3 Х4 Х5 Хб X, Сумма рангов
Республика Адыгея 2 3 5 1 1 2 4 16
Республика Камыкия 1 2 2 5 3,5 1 1 15,5
Краснодарский край 6 6 6 2,5 2 6 6 34,5
Астраханская область 5 5 4 6 6 4 3 33
Вогоградская область 3 1 1 4 5 5 2 21
Ростовская область 4 4 3 2,5 3,5 3 5 25
Результаты расчётов в таблице показывают, что, как и предполагалось, на первом месте по степени благоприятности условий развития риэтерских услуг находится Краснодарский край. Второе место занимает Астраханская область, также имеющая высокий потенциал для развития риэтерской деятельности. Ростовская и Вогоградская области располагают средним потенциалом развития риэтерских услуг, а наихудшие условия Ч в республиках Камыкия и Адыгея.
Функционирование и развитие рынка риэтерских услуг, несомненно, оказывает благоприятное воздействие на экономику страны в целом.
Развитие риэтерских услуг благотворно влияет на экономическое положение в стране и регионе, симулируя занятость, попонение бюджета, а также на решение социальных проблем повышения качества жизни.
В рамках оценки развития риэтерских услуг, на наш взгляд, необходимо рассмотреть вопрос об эффективности риэтерских услуг в рыночной экономике. Понятие эффективности риэтерских услуг неразрывно связано с эффективностью рынка недвижимости, что представлено на рисунке 5, где рассмотрены инструменты эффективности данных рынков.
Экономиче- Социальная Развитие Рыночные
ская среда политика строительной факторы:
государства государства и индустрии, конкуренция,
уровень жизни техники и динамика цен
населения технологии
Анализ рядов динамики цен на недвижимость, среднего уровня заработной платы, обеспеченности населения жильём, выпоненных строительных работ в части жилищного строительства и др. Построение трендов развития показателей
политика
Формирование 1 благоприят-' ного имиджа ,организации / на рынке
Применение маркетингового инструмента рия
Развитие собственной информации-онной системы
Корреляционный анализ цен на первичном и вторичном рынках недвижимости, обеспеченности населения жильём, объёма выручки от риэтерской деятельности и др.
Активность рынка недвижимости и риэтерской фирмы
Кластерный анализ рынка
Рис. 5. Инструменты анализа эффективности риэтерской деятельности Авторск. разработка
Применение представленных на рисунке инструментов, их выбор определяется целями и уровнем анализа эффективности риэтерской деятельности, что представлено в таблице 5.
Таблица 5
Показатели эффективности оценки риэтерской деятельности __(разработано автором)_
Федеральный уровень Региональный уровень Муниципальный уровень Уровень предприятия
Абсолютные показатели
- выручка от посреднической деятельности в сдеках с недвижимостью
- прибыль от риэтерской деятельности
- число завершённых посреднических сделок с недвижимостью, их структура
- число работников в риэтерских фирмах
- фонд оплаты труда работающих
- число фирм, занимающихся риэтерской деятельностью - количество основных конкурентов
- сумма налогов, выплачиваемых риэтерскими фирмами - количество обратившихся в фирму
- объём спроса и предложения на рынке недвижимости - число объектов, выставленных на продажу (предложение) и заявок на покупку (спрос)
Относительные и средние показатели
- рентабельность продаж риэтерских услуг
- средняя заработная плата работников
- структура сделок с недвижимостью
- число оформленных сделок в расчёте на одну фирму - число оформленных сделок в расчёте на 1-го работника
- размер выручки и прибыли в расчёте на одну фирму - размер выручки и прибыли в расчёте на 1-го работника
Методы многомерного статистического анализа
- корреляционный анализ объёма выручки от риэтерской деятельности, обеспеченности населения жильём, цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках от различных факторов
- кластерный анализ рынка риэтерских услуг
К специальным показателям рынка недвижимости, применяемым в анализе эффективности риэтерских услуг на микроэкономическом уровне риэтерской фирмы, относятся показатели активности рынка недвижимости и активности риэтерской фирмы.
Рассмотрим более подробно применение кластерного анализа для исследования перспектив развития рынка риэтерских услуг в ЮФО. Задача многомерной классификации в данном случае сводится к тому, чтобы из 6 объектов ЮФО, характеризуемых 7 признаками (приведёнными в таблице 1 ранжирование), сформировать разбиение на однородные группы (кластеры).
Группировка регионов ЮФО на основе метода кластерного анализа проведена по следующим показателям, представленным в таблице 6.
Таблица 6
Переменные для проведения кластерного анализа эффективности и перспектив развития риэтерских услуг ЮФО
Name MD code ! Lona Name
0 Среднедушевые денежные доходы, руб. -9999
1 Ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения, кв.м -9999
2 Коэф. общего прироста населения, промиле -9999
3 Уровень экономической активности населения, % -9999
4 Общая площадь жилых помещений, приходящ. на 1 жителя, кв.м -9999
5 ВРП на душу населения, руб. -9999
6 бъем выпон. работ по виду эк.деят. "Строительство" на 1 жителя, тыс.руб -9999
Для проведения расчётов использовались пакеты статистической программы 6.0. Ввиду большого разнообразия результатов
кластеризации определена частота принадлежности каждого региона ЮФО к различным кластерам. Горизонтальная и вертикальная древовидные диаграммы, полученные в результате расчётов, демонстрируют следующие результаты: регионы ЮФО объединены в 5 кластеров по различным показателям, отражающим перспективы развития риэтерских услуг:
- первый кластер: Краснодарский край, республика Камыкия и Астраханская область;
- второй кластер: Краснодарский край, Астраханская и Ростовская области;
- третий кластер: Ростовская и Вогоградская области;
- четвёртый кластер: республики Адыгея и Камыкия;
- пятый кластер: Астраханская и Ростовская области.
Наиболее перспективным является 1-й кластер, наименее - 5-й.
Рассмотрим объединение регионов по методу одиночной связи. На
первом шаге объединяются два наиболее близких объекта, имеющих максимальное сходство. Далее к ним присоединяется объект с максимальным сходством с одним из объектов кластера. График объединения регионов по одиночной связи приведён в таблице 7.
Таблица 7
Объединённые группы регионов ЮФО_
linkage distance Amalgamation Schedule (STATISTlCA Spreadsheet.smx) Single Linkage Euclidean distances
Obj No. . Ofcj. No. Obj. No. 1 I 2 ! 3 Obj. NO. j Obj. No. A 1.5 Obj. No. 6
10395,17 14064,61 21171.79 37832.16 астраханская ооласть Ростовская ойластк
Республика Адыгее Республика Кагмыки* Астраханская область Ростовская область Вогоградская обласп Краснодарский кра* Астраханская область Ростовская область Богоград екая облает* Республика Адыге* Республика Камыки? Краснодарскил крал1 Астраханская области Ростовская область Вогоградская область
Как видно из таблицы, регионы объединены в 6 групп, учитывающие расстояния объединения. При этом наиболее похожими оказались Астраханская и Ростовская области.
В исследовании установлены и количественно формализованы, на основе многофакторного корреляционно-регрессионного анализа, взаимосвязи между наиболее значимыми показателями развития рынка риэтерских услуг. Результаты анализа представлены в таблице 8.
Таблица 8
Результаты корреляционного анализа_
Исследуемый показатель Корреляционная зависимость Признаки
Число риэтерских фирм в регионе Очень сильная (М>0,7) Среднедушевые денежные доходы
ВРП на душу населения
Сильная (0,5<|К|<0,7) Объем выпоненных работ по виду экономической деятельности Строительство в расчете на 1 жителя
Слабая (0,3<|Я|<0,5) Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения
Очень слабая (|К|<0,3) Коэффициент общего прироста населения
Уровень экономической активности населения
Общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя
Выручка от посреднической деятельности в сдеках с недвижимостью Очень сильная (|Щ>0,7) Среднедушевые денежные доходы
ВРП на душу населения
Объем выпоненных работ по виду экономической деятельности Строительство в расчете на 1 жителя
Сильная (0,5<|Л|<0,7) Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения
Слабая (0,3<И<0,5) Коэффициент общего прироста населения
Очень слабая №|<0,3) Уровень экономической активности населения
Общая площадь жилых помещений, приходящихся на 1 жителя
Как видно из таблицы, основные показатели развития риэтерской деятельности по регионам в большей степени зависят от таких показателей, как: среднедушевые денежные доходы; ВРП на душу населения; объём выпоненных работ по виду экономической деятельности Строительство в расчёте на 1 жителя.
Кластерный анализ факторов развития риэтерских услуг регионов ЮФО показал, что Ростовская область по комплексу факторов отнесена к кластеру с наихудшим развитием риэтерских услуг (по удалённости от параметров лидера - Краснодарского края). В этой связи разработка стратегии развития риэтерских услуг становится необходимостью в регионе. Стратегическая цель состоит в быстром и существенном подъёме сферы риэтерских услуг на принципиально новый, соответствующий передовым мировым стандартам уровень, который позволит улучшить современную систему реализации риэтерских услуг.
Управление рынком риэтерских услуг региона предполагает наличие организационно-экономического механизма, согласующегося со стратегией развития региона, что представлено на рисунке 6.
Рис. 6. Схема организационно-экономического механизма управления риэтерскими услугами региона Авторск. разработка 21
Согласно данной схеме, для развития риэтерских услуг региона могут быть использованы инструменты финансово-экономической и организационно-административной подсистемы. Финансово-кредитные инструменты включают возможности льготного кредитования риэтерских организаций с целью выступления одной из сторон сдеки. Организационно-административная подсистема предполагает наличие организационной структуры, занимающейся отслеживанием ситуации на рынке риэтерских услуг, имеющей нормативно-правовую базу для этого.
К основным рычагам управления региональным развитием риэтерских услуг можно отнести:
- прямое бюджетное финансирование областных программ по развитию предприятий по оказанию социально значимых услуг шаговой доступности, а также направление на эти цели средств из внебюджетных фондов;
- субсидирование конкретных риэтерских фирм на условиях выпонения ими региональных задач (например, в части поиска жилья по жилищным сертификатам);
- налоговые льготы для предприятий, оказывающих услуги в виде снижения ставок налогообложения;
- финансовая и организационная поддержка малого и среднего бизнеса;
- участие региональных органов в акционерных обществах и других предпринимательских формированиях для направления их деятельности в интересах территории.
В настоящее время назрела необходимость создания Единого информационного пространства регулирования риэтерской деятельности (справочников, кодификаторов, классификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределённых баз данных), которое дожно быть ориентировано на запросы структур испонительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.
Среди вопросов, которые могли бы представлять интерес для граждан в первую очередь, Ч это аспект взаимоотношений между клиентом и риетором. Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Главным остаётся вопрос реальной ответственности риетора перед клиентом. Риетор дожен заботиться также о юридической безопасности сдеки.
Обобщив все существующие проблемы правового регулирования риэтерской деятельности, можно сформулировать направления совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэтерских услуг:
- обязательное лицензирование риэтерской деятельности;
- развитие системы саморегулирования рынка риэтерских услуг;
- формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости, добровольно подчинивших свою деятельность Кодексу этики и Стандартам профессионального поведения;
- введение санкций за нарушение законодательных и профессиональных этических норм;
- обеспечение законного доступа профессиональных риэторов к получению информации об объекте недвижимости;
- создание Единого информационного пространства регулирования риэтерской деятельности;
- совмещение государственного регулирования отрасли с саморегулированием.
Введение данного комплекса мер позволит поднять уровень риэтерских услуг, приведёт к повышению лояльности, доверию со стороны потребителей и увеличению спроса на услуги профессиональных участников рынка. Рынок риэтерских услуг станет более прозрачным и безопасным, появится реальная возможность привлечь к ответственности недобросовестного риетора, что сегодня практически невозможно.
В этих условиях государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке недвижимости, и уже в обозримом будущем получит цивилизованный рынок недвижимости.
Одной из целей пристального внимания к рынку риэтерских услуг выступает рост удовлетворения потребностей и интересов населения. В этой связи разработка стратегии его развития риэтерских услуг становится необходимостью в регионе. Стратегическая цель состоит в быстром и существенном подъёме сферы риэтерских услуг на принципиально новый, соответствующий передовым мировым стандартам уровень, который позволит улучшить современную систему реализации риэтерских услуг.
В рамках разработки Стратегии, безусловно, важно определить инструменты её реализации, которые призваны обеспечить поддержку, стимулирование и регулирование развития риэтерских услуг на данной территории. Разработке основных мероприятий в рамках Стратегии дожны предшествовать следующие работы:
- анализ сферы риэтерских услуг в регионе, включая экономические показатели, распределение предприятий по территории, виды и объём оказываемых услуг;
- всесторонний учёт и оценка условий функционирования организаций, в том числе материальные, финансовые и трудовые ресурсы;
- прогнозирование перспективы развития и внедрения новых видов услуг с учётом региональных факторов (предпочтений и традиций местного населения, географического и климатического факторов);
- определение приоритетов поддержки субъектов хозяйствования на рынке риэтерских услуг;
- организация контроля выпонения мероприятий с использованием региональной системы социально-экономического мониторинга.
Целью разработки Стратегии является развитие рынка риэтерских услуг, увеличение его доли в ВРП Ростовской области. Среди основных задач выступают следующие: внедрение современных видов услуг и форм обслуживания, развитие информационной базы, развёртывание и углубление инновационных процессов, стимулирование предпринимательской деятельности, привлечение инвестиций.
Структура Стратегии развития рынка риэтерских услуг Ростовской области представлена на рисунке 7.
Рис. 7. Структура Стратегии развития рынка риэтерских услуг Ростовской области Авторск. разработка
На наш взгляд, наиболее актуальными направлениями развития риэтерских услуг Ростовской области, которые позволят обеспечить потребности населения региона в риэтерских услугах высокого уровня, являются следующие: совершенствование нормативно-правового и создание единой системы информационного обеспечения риэтерской деятельности.
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Рынок риэтерских услуг является существенной составляющей экономики России. На масштабах и темпах развития рынка риэтерских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Расширению рынка риэтерских услуг способствует развитие рынка недвижимости.
2. Риэтерские услуги сегодня представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, прямо или косвенно связанных с недвижимостью. Формирование и развитие рынка риэтерских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности.
3. Основой формирования рынка риэтерских услуг является рынок недвижимости. Особенностью формирования спроса на риэтерские услуги является то, что он во многом определяется спросом на недвижимость, т.е. является производным от спроса на недвижимость. Исследования потребителей риэтерских услуг позволяют определить комплекс побудительных факторов, которыми руководствуются потребители, прибегая к помощи риэторов.
4. Анализ тенденций развития строительства в Южном федеральном округе, Ростовской области показывает положительную динамику в сторону роста строительства жилья, а также благоприятные прогнозы строительства за счёт средств реструктуризации угольной отрасли. Всё это, несомненно, окажет значительное влияние на повышение спроса на риэтерские услуги в части обмена, купли-продажи жилья, оформлению сделок.
5. Современное правовое регулирование риэтерской деятельности недостаточное. Направлениями совершенствования нормативно-правовой базы регулирования риэтерских услуг дожны стать: обязательное лицензирование риэтерской деятельности; развитие системы саморегулирования рынка риэтерских услуг; формирование в России корпораций профессиональных участников рынка недвижимости; ведение санкций за нарушение законодательных и профессиональных этических норм; обеспечение законного доступа профессиональных риэторов к получению информации об объекте недвижимости; создание Единого информационного пространства регулирования риэтерской деятельности; совмещение государственного регулирования отрасли с саморегулированием.
6. В целях более поного удовлетворения потребностей потребителей в качественных риэтерских услугах, необходима разработка Стратегии регионального развития рынка риэтерских услуг. Формирование перечня последовательных действий, сориентированных на достижение в догосрочном плане роста количества риэтерских фирм, увеличении числа занятых в них работников, создание возможностей для наиболее поного удовлетворения населения риэтерскими услугами позволило разработать Стратегию развития риэтерских услуг, адаптированную к условиям, ресурсам и факторам Ростовской области.
Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:
Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК:
1. Бреславцева H.A., Рябоконь C.B. Рынок недвижимости - основа формирования рынка риэтерских услуг // Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2011. № 2. / Ссыка на домен более не работаетp>
2. Рябоконь C.B. Организационно-экономический инструментарий оценки эффективности и перспектив развития рынка риэтерских услуг // Научно-технические ведомости СПбГПУ. 2012. № 4 (151)-С 46 -0,5 п.л.
3. Направления и динамика развития рынка риэтерских услуг в России // Вестник Адыгейского государственного университета. 2012. № 2. -С.143. - 0,5 пл.
4. Рябоконь C.B. Становление и современное состояние рынка риэтерских услуг России // Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2012. № 4. / Ссыка на домен более не работаетp>
Публикации в других изданиях:
5. Рябоконь C.B. Развитие рынка риэтерских услуг как условия решения жилищных проблем населения // Общественные системы в условиях мирового финансового кризиса: Тенденции, проблемы и технологического развития, экологическая безопасность: Всерос. науч.-практ. конф. (2009; Вогорад). Всероссийская научно-практическая конференция, ноябрь -декабрь 2009 г.: [материалы] /отв. ред. A.A. Огарков [и др.]. - Вогоград-М.: ООО Глобус, 2010. - С. 214.-0,5 п.л.
6. Рябоконь C.B. Риэтерские услуги как часть сферы сервиса // Экономика России: XXI век: Междунар. сб. науч. трудов / под общ. ред. проф. О.И. Кирикова. - Вып. 16. - Воронеж: ВГПУ, 2010. -С.56.-0,6 п.л.
7. Рябоконь C.B. Рынок недвижимости в России: структура и особенности функционирования // Перспектива-2010: Материалы Междунар. науч. конф. молодых учёных, аспирантов и студентов. - Нальчик: Каб.-Бак. ун-т, 2010. - С 247.-0,3 п.л.
8. Рябоконь C.B. Возникновение риэтерских услуг как отдельного вида услуг сферы сервиса // Современные тенденции учёта, анализа и сопутствующих направлений в условиях реформирования / H.A. Бреславцева, Т.Д. Попова, Н.В. Михайлова [и др.]; отв. ред. проф. H.A. Бреславцева; ГОУ ВПО Южно-Рос. гос. ун-т экономики и сервиса. - Шахты: ГОУ ВПО ЮРГУЭС, 2010. - С.204. -0,3 пл.
9. Рябоконь C.B. Нормативно-правовое регулирование как основа развития цивилизованного рынка риэтерских услуг // Современное Российское общество: Концепты и проблемы позиционирования и развития: всерос. науч.-практ. конф (2011; Вогоград). Всероссийская научно-практическая конференция, 2011 г.: [материалы]. - Вогоград-М.: ООО Планета, 2011. -С.214. -0,2 пл.
10. Рябоконь C.B. Современное состояние и тенденции развития рынка риэтерских услуг // Materialy VII Miedzynarodowej naukowi - praktycznej "Naukowa przestrzen Evropy-2011". - Volume 10. Ekonomiczne nauki.: Przemysl. Nauka i studia-str. 71. -0,4 пл.
11. Рябоконь C.B. Направление исследования потребностей потребителей риэтерских услуг // Проблемы модернизации и посткризисное развитие современного общества (экономика, социология, философия, право): Материалы Междунар. науч.-практической конф. (23 марта 2012 г.). -В 3-х ч. - Ч. 3. / Отв. ред. В.И. Догий. - Саратов: ИЦ Наука, 2012. -С.46,-0,2 пл.
Подписано в печать 26.10. 2012 г. Формат 60x84/16. Бумага типографская № 1 Гарнитура Тайме. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 экз. Заказ №143 Отпечатано в типографии ИП Бурыхина Б.М. Адрес типографии: 346500, Ростовская обл., г.Шахты, ул.Шевченко, 143
Похожие диссертации
- Теоретические основы формирования и развития рынка недвижимости в условиях экономической трансформации
- Теоретико-методологические аспекты развития фирм профессиональных услуг
- Формирование стратегии развития малых организационных форм в промышленности
- Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации
- Формирование и развитие рынка риэтерских услуг в регионе