Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Погребенная, Елена Александровна |
| Место защиты | Пенза |
| Год | 2010 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью"
004615606
На правах рукописи
Погребенная Елена Александровна
ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук
Пенза 2010
004615606
Диссертация выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежский государственный архитектурно-строительный университет на кафедре Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью.
Научный руководитель: профессор кафедры Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью Воронежского государственного архитектурно-строительного университета,
доктор экономических наук, профессор Трухина Наталья Игоревна
Официальные оппоненты: профессор кафедры Городское хозяйст-; во Москвы Московского городского университета управления Правительства Москвы,
доктор экономических наук, профессор Кирилова Ариадна Николаевна
профессор кафедры Экономика и управление недвижимостью Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, доктор экономических наук, профессор Баронин Сергей Александрович
Ведущая организация: Московский государственный строительный университет (кафедра Национальная экономика и оценка бизнеса)
Защита состоится л9декабря 2010 года в Щ_часов в ауд. 3308 на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.184.03 в ГОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28.
С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства. Автореферат разослан л9 ноября 2010 г.
Учёный секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
С.Ш. Левина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Одним из важнейших направлений проведения преобразований в жилищно-коммунальной сфере является повышение эффективности управления жилищной недвижимостью.
В настоящее время в отрасли жилищно-коммунального хозяйства занято 2,3 мн чел., а 33850 организаций обеспечивают жилищно-коммунальными услугами более 3 мрд кв. м жилых домов, сотни тысяч объектов инфраструктуры и промышленных производств.
Переход к рыночным отношениям существенно изменил роль организаций и предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК), выявил ряд новых и сложных задач, требующих неотложного решения. Среди основных нерешённых проблем остаются вопросы реорганизации системы управления в жилищной сфере, финансового оздоровления жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), повышение надёжности функционирования систем жизнеобеспечения, привлечения инвестиций в отрасль, улучшения качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат, обеспечения сохранности и обновления существующего жилищного фонда за счёт капитального ремонта, реконструкции и модернизации.
В настоящее время создаются частные управляющие организации, расширяется практика конкурсного отбора подрядных организаций по обслуживанию жилищной недвижимости. Однако реальную рыночную среду в сфере управления жильём сформировать не удалось, низкими темпами осуществляется объединение собственников в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм конкурсного отбора организаций по управлению жилищной недвижимостью. Приоритет собственников при выборе способов управления отдаётся профессиональному управлению. Доля многоквартирных домов, управление в которых осуществляется управляющей организацией, выбранной собственниками, составляет более 32% и увеличилась по сравнению с 2005 годом в 2,5 раза.
Характерным для отрасли стало изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Если в 2006 году в целом по РФ число предприятий частной формы собственности составляло 7%, то к концу 2009 года их доля увеличилась до 73%.
По мнению автора, основной проблемой, существующей в отрасли и сдерживающей её дальнейшее развитие, является низкая эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, отсутствие качественного улучшения деятельности по управлению объектами жилищной недвижимости. Приход на рынок жилой недвижимости большого числа управляющих организаций, которые зачастую не обладают необходимым уровнем подготовки и опытом управленческой работы в сложных условиях реформирования ЖКХ, требует формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля их деятельности с целью обеспечения эффективности управления жилищной недвижимостью, в том числе её эксплуатации и воспроизводства.
Необходимость решения данной проблемы и предопределила актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы, а также проблемам управления жилищным фондом, механизмам привлечения финансовых ресурсов, организации и функционирования управляющих жилищных организаций, посвящены исследования учёных СЛ. Баронина, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Н. Зарубина, А.Н. Кириловой, И.Г. Лукмановой, Ю.П. Панибратова, В.М. Рутгай-зера, Н.И. Трухиной, Б.Б. Хрусталёва, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышева, Н.Ю. Яськовой и др.
Однако, несмотря на существенный вклад этих учёных, в предлагаемой постановке вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом недостаточно исследованы, в том числе проблема формирования механизма планирования и контроля. Недостаточная степень разработанности данной тематики, наличие большого числа дискуссионных вопросов, её научная значимость и определили цель и задачи данного диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие основные задачи:
- проведен анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;
- проанализирован теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью, изучен зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля;
- выявлена сущность планирования и контроля в системе управления недвижимостью и осуществлен анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью;
- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, наиболее поное взаимодействие собственников и субъектов управления;
- предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей;
- построена модель контролинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации;
- проведена оптимизация инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, позволяющая осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по содержанию и развитию жилого фонда;
- разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости.
Объектом исследования являются управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе.
Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях, фундаментальных исследованиях отечественных и зарубежных учёных по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, научных исследованиях в области риска, анализа сложных систем и теорий принятия решений, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунальной сферы.
Для решения поставленных задач применялись диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков.
Методическая схема исследования приведена на рис. 1.
Информационную базу исследования составили материалы статистической отчётности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические показатели предприятий и организаций ЖКК, статистические данные и аналитические материалы Министерства регионального развития РФ, Департаментов г. Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
- раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций на основных фазах жизненного цикла жилищной недвижимости;
- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционирования и системы саморегулирования; сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей;
- осуществлено моделирование системы контролинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан агоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций;
- предложена экономико-математическая модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.
Рис. 1. Методическая схема исследования
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и методических положений по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля в управле-
нии жилищной недвижимостью, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области управления жилищной недвижимостью. Положения работы расширяют, уточняют и развивают сущность и процесс формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, его влияние на эффективность управления. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании разработанных предложений и рекомендаций в практической деятельности нормативного и программного характера региональных и муниципальных органов управления, при реформировании системы управления в жилищной сфере, что обеспечивает эффективность её функционирования.
Достоверность исследования полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчётности для анализа показателей по управлению жилищной недвижимостью, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, применение которых обеспечивает эффективное управление жилищной недвижимостью на основных этапах жизненного цикла.
Полученные результаты соответствуют пунктам 15.71 Управление объектами недвижимости и 15.75 Анализ состояния и определение тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования - от федеральных органов управления, упономоченных управлять государственным имуществом, органов местного саморегулирования, муниципалитетов и их служб до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций, совместных российско-зарубежных предприятий, а также других привлеченных лиц Паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью Воронежского государственного архитектурно-строительного
университета (2008, 2009, 2010 гг.), доведены до возможности реализации в практике управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса. Они получили одобрение на международной и всероссийских научно-практических конференциях в г. Пензе (2009 г.), г. Санкт-Петербурге (2010 г.) и г. Праге (2010 г.), учебно-методической конференции в г. Москве (2009 г.).
Теоретические положения и методические рекомендации реализованы для формирования системы управления жилищным фондом г.Воронежа при составлении и реализации муниципальных программ.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 18,76 пл., в том числе лично автором 9,58 пл., из них 2 работы в соответствии ..с перечнем ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендуемых ВАК.
Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и приложения. Общий объём диссертации составляет 199 страниц машинописного текста, включающего 17 таблиц, 43 рисунка, библиографический список из 150 наиме-.. нований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Во введении обоснована актуальность исследуемой темы. Показано её значение в обеспечении эффективности управления жилищной недвижимостью в сфере ЖКХ, определены цели и задачи исследования, предмет, объект исследования, сформулированы научная новизна, практическая значимость и достоверность полученных научных результатов.
В первой главе Теоретические аспекты реформирования системы управления объектами недвижимости в жилищной сфере проведён анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищной сферы, проанализированы теоретический и практический аспекты управления жилищной недвижимостью, изучен отечественный и зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля в сфере управления жилищной недвижимостью, в том числе исследованы методы, принципы, подходы.
Во второй главе Методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью излагаются теоретические и методические основы эффективного функционирования управляющих организаций на базе разработки организационно-экономического механизма планирования и контроля и системы саморегулирования. Предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей. Осуществлено моделирование системы контролинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах жизненного цикла.
В третьей главе Оценка эффективности деятельности по управлению жилищной недвижимостью в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля проведён анализ состояния жилищной недвижимости Воронежской области и г. Воронежа, рассмотрена модель, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты раз-
вишя и обновления объектов недвижимости с учётом рисков, осуществлена оценка эффективности деятельности организаций в условиях механизма планирования и контроля, разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.
В заключении подведены основные итоги проведённого исследования, сформулированы основные выводы и рекомендации.
На защиту выносятся:
- методические подходы по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, а также система регулирования и координации взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью;
- комплекс мероприятий по обеспечению эффективного организационно-экономического механизма управления, контроля и развития жилищной недвижимости с участием интегрированной структуры управления и принципов саморегулирования;
- модель системы контролинга и оценки рисков объектов жилищной недвижимости на различных стадиях их эксплуатации.
ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Методические подходы к формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, а также система регулирования и координации взаимодействия основных участников жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающие эффективное управление жилищной недвижимостью
Перед жилищно-коммунальной сферой стоит задача создания механизма эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере. Отрасль жилищно-коммунального хозяйства формирует 4% валового внутреннего продукта страны, а ежегодный объём оказываемых услуг превышает 2 трн руб. Экономическое положение, которое сложилось в России к началу 90-х годов прошлого столетия, не позволяло, как ранее, вкладывать бюджетные средства в содержание жилищного фонда и поддерживать прежние темпы строительства. Процесс приватизации жилья создал условия по формированию собственников жилья: если в 1995 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составляла 44,1%, то в 2009 году этот показатель достиг величины 82%.
Происходящие изменения потребовали реформирования системы управления жилищным фондом, формирования новых методов и механизмов, обеспечивающих качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, активизацию воспроизводственных процессов. В настоящее время недвижимость в жилищной сфере характеризуется следующими данными. Общая площадь жи-
шцного фонда РФ составляет 2,85 мрд кв. м или 19 мн жилых строений, из них 72,4% сосредоточено в городах и 27,6%- в сельской местности. Техническое состояние жилищного фонда следующее: только 38,4% строений имеют износ до 30%, остальные 61,6% - уже не соответствуют современным представления о комфортности жилья.
Одна из важнейших задач на современном этапе Ч это кардинальное изменение системы управления многоквартирными домами. Происходящие трансформации в структуре форм собственности на жилищную недвижимость с преобладанием частной формы, повышение требований к сохранности жилого фонда, к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и ответственности за их предоставление, большой приток на рынок усл>т по управлению жилищной недвижимостью управляющих организаций различных организационно-правовых форм требуют регулирования и упорядочения этого вида деятельности, формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективность управления жилищной недвижимостью.
Под организационно-экономическим механизмом планирования и контроля понимается специализированная информационно-аналитическая система, позволяющая осуществить получение, переработку и передачу информации на основе наблюдения, анализа, прогноза состояния, контроля и оценки качества управления жилищной недвижимостью для принятия управленческих решений, обеспечивающих эффективность эксплуатации жилого фонда и его содержание на всех этапах жизненного цикла. При этом используется совокупность соответствующих методов планирования, учёта и контроля. Основными требованиями, предъявляемыми к системе планирования и контроля, являются:
- целенаправленность и комплексность - исходным пунктом процесса планирования и контроля является направленность на формирование главной цели организации: , для управляющих жилищных организаций - качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг при минимальных затратах финансовых ресурсов;
- экономичность - использование экономических критериев при выборе плановых решений из набора альтернатив. В качестве критериев используем систему показателей, позволяющих наиболее поно, достоверно, адекватно учитывать специфику деятельности организации;
- гибкость, актуальность, непрерывность - планирование и контроль дожны быть адаптированы к изменениям внутренней и внешней среды организации. При этом издержки, связанные с системой планирования и. контроля, не дожны превышать получаемого от внедрения эффекта.
Целью системы планирования и контроля является повышение обоснованности принятия управленческого решения в сфере управления жилищной недвижимостью за счёт поиска проблем в .управлении, выявлении элементов иррациональности при принятии управленческих решений, лузких мест в работе организаций и корректировка их деятельности до того времени, когда эти проблемы перерастут в кризисную ситуацию.
Планирование деятельности управляющих организаций дожно быть направлено на увеличение объёма, номенклатуры и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, обеспечение сохранности жилищного фонда, создание условий для комфортного проживания граждан, обеспечение собственного экономического роста организаций. Контроль является продожением планирования и сопровождает процесс выпонения планов. При осуществлении функции контроля предполагается сравнение фактических показателей организации с плановыми показателями для оценки результативности деятельности. Сравнение текущих и планируемых показателей и динамика их развития являются базой для принятия руководством организации управленческих решений, направленных на повышение эффективности деятельности. Для достижения максимально эффективного управления необходимо создание механизма, позволяющего, с одной стороны, оценивать эффективность работы организации, а с другой стороны - стимулировать повышение эффективности.
Механизм планирования и контроля, направленный на обеспечение эффективности управления, осуществляется на основе сбалансированной системы показателей, которые соответствуют конкретным целям и задачам управляющих организаций, отражают результаты деятельности, дают комплексную количественную и качественную оценку (рис. 2).
Важным этапом является нахождение интегрального показателя эффективности деятельности управляющих организаций.
Под управляющей организацией автор понимает многомерный набор параметров вида
и = (й,г), (1)
где й Ч (щ,й2,...,йк) - характеристики, определяемые точно (показатели финансовой деятельности, материальные ресурсы и т.п.);
г = (г], г2, , гр ) - качественные показатели деятельности организации,
требующие субъективной оценки (оценка качества предоставляемых услуг). Интегральный критерий оценки управляющей организации
Щи) = ссК(й) + (1 - а)[р э (г) + (1-р) э (г)], (2)
а,Р е [0,1] - весовые коэффициенты.
Основной структурой, реализующей политику регулирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью на уровне города (района), дожны стать интегрированные структуры управления (Ассоциация саморегулируемых организаций) (рис. 3). Главная задача данной структуры состоит в координации основных аспектов, связанных с управлением и содержанием жилищной недвижимости, придавая целостность данному процессу, позволяя обеспечить эффективное взаимодействие основных участников жилищно-коммунальной сферы.
Внутренняя среда
Внешняя среда
Ослабление бюджетного. данансиоования;
Ёнзкое качества предоставления
Усиление онкуренции1
обеспечения
ический № ргищного ф'о
.Управляющая жйЛихЦнйЯ;
.;Х'Х.Х. оргадйзацйя ;ХХ;Х;..
^' Проведение \ конкурсов ЩВ Д на обслуживание
|$сутствие маркеп рограммы предос зй$;? Х услуг .
Интегральный показатель эффективности
Показатели финансовой устойчивости упрашшюод!л организаций
Показэтели организации работ:
но содержанию, обслуживанию и обновлению жилого фонда
Качественные покгзатели деятельности управляющий организаций
Показатели, гффектненость работ
Рнс.2 Состав показателей для оценки эффективности управления жилищной недвижимостью.
2. Комплекс мероприятий по обеспечению эффективного организационно-экономического механизма управления, контроля и развития жилищной недвижимости с участием интегрированной структуры управления и принципов саморегулирования
Эффективность управления жилищной недвижимостью дожна быть обеспечена, с одной стороны, повышением эффективности государственного регулирования за счёт совершенствования жилищного законодательства, с другой стороны - развитием саморегулирования в данной сфере.
Отличительными признаками саморегулирования являются: наличие разработанных стандартов и правил, являющихся обязательными для испонения всеми членами данной организации, а также эффективных инструментов контроля за соблюдением данных стандартов и правил. Саморегулирование способствует созданию механизмов допонительной имущественной ответственности, гарантирующей выпонение управляющими организациями обязательств перед потребителями услуг. Автором рассмотрены особенности саморегулирования в жилищно-коммунальной сфере.
Основными функциями интегрированных структур управления Ч Ассоциации саморегулируемых организаций являются следующие:
Функция регулирования и контроля. Осуществление координации и контроля за проведением работ по направлениям деятельности, относящихся к управлению многоквартирным домом: это и контроль за организацией работ по техническому обслуживанию, содержанию, текущему и капитальному ремонту жилищного фонда; за обеспечением потребителей коммунальными услугами установленного уровня качества в объёме, соответствующем нормативам потребления; контроль за заключением договоров с подрядными организациями и обеспечением их выпонения и др. Это и финансовый мониторинг организаций по управлению жилищной недвижимостью, обеспечение контроля за соблюдением административных, правовых, финансовых и технических норм и правил, участие в контроле за деятельностью предприятий-поставщиков коммунальных услуг.
Данная функция дожна обеспечить возможность проведения рейтинга деятельности управляющих организаций с расчетом интегральной оценки эффективности управления жилищным фондом. Данные рейтинговой оценки деятельности дожны учитываться собственниками при принятии решения о выборе управляющей организации на управление многоквартирным домом.
Санирующая функция. В качестве основного организующего элемента предлагается упорядочивание допуска юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами, основанной на системе аккредитации управляющих организаций в области оценки соответствия представляемых услуг.
Аккредитация управляющей организации осуществляется в результате экспертизы деятельности организации и на основании выпонения следующих условий:
1 Капитальный Реконструкция Модернизация Строительство |
I ремонт здания 1 зланий
-сг 12 ХГ -СГ
- сертификации предоставляемых услуг;
- сертификации системы менеджмента качества;
- сертификации персонала.
Эти условия подтверждаются наличием сертификатов соответствия.
В диссертации рассмотрены особенности сертификации в жилищно-коммунальной сфере, стандарты, подходы к проведению работ по сертификации услуг.
Социальная функция. Данная функция связана с изучением социально-демографического состава населения, анализом потребности количества жил ья соответствующего качества, необходимого для переселения (отселения) жильцов из реконструируемых и капитально ремонтируемых домов, а также сносимого жилого фонда.
Предлагаемая интегрированная структура управления - Ассоциация саморегулируемых организаций, по мнению автора, является необходимым и важным участником формирования жилищной политики муниципального образования (района), осуществляя более поное совмещение интересов собственников с организациями, управляющими жилым фондом.
Саморегулирование способствует повышению качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг, соблюдению требований по безопасности через разработку стандартов и правил с последующим контролем испонения упргявляющими организациям своих функций. Важным является развитие единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий жилищно-коммунального комплекса, а также обеспечение распространения единой нормативно-правовой базы в ЖКК, ведение реестра организаций всех форм собственности, функционирующих на рынке жилищно-коммунальных услуг; контроль за ростом тарифов; защита от недобросовестной предпринимательской деятельности.
Для перехода управляющих организаций к саморегулированию необходимо выпонение ряда конкретных организационных мероприятий, которые можно сгруппировать следующим образом:
- формирование организационных структур саморегулирования;
- разработка и принятие критериев и условий членства в саморегулируемой организации;
- разработка и внедрение системы аккредитации организаций, их ранжирование;
- создание механизмов имущественной ответственности саморегулируемой организации за неиспонение обязательств её членами;
- разработка и принятие Правил и стандартов саморегулируемой организации в сфере управления жилищной недвижимостью.
Развитие саморегулирования в жилищно-коммунальной сфере будет способствовать формированию оптимальных механизмов регулирования и контроля, новому уровню взаимодействия государства с бизнес-структурами данной сферы.
3. Модель системы контролинга и оценки рисков объектов жилищной недвижимости иа различных стадиях их эксплуатации
Основными задачами контролинга являются анализ текущего состояния, динамики развития управляющих жилищных организаций и выявление на основе этого анализа несовершенств механизмов упразления, оценка различных сторон их деятельности и выработка оптимальных управленческих решений.
Формализуем механизм контролинга.
Пусть состояние управляющей организации в момент времени t характеризуется вектором У 1 = гх,...,гк. Состояние системы управляющей организации описывается с помощью критерия К(х') = /(*'), где ^ = / = (/!,...,/Д), /, - некоторые функции, зависящие от
Контроль деятельности управляющей организации осуществляется наблюдением за попаданием оценки К,(х') в некоторый промежуток [а,,6,], /-1 ,...,т. В случае выхода значения К:(х') в момент / = /А за границы контрольного промежутка требуется принять управленческое решение так, чтобы в момент 1 = 1к+1 состояние управляющей организации ввернулось в допустимые границы. Кроме того, управленческое решение в момент (~(к требуется принять и для того, чтобы в следующий момент времени / = состояние управляющей организации не вышло за границы допустимых значений. При этом это управленческое решение дожно быть оптимальным, т.е. наилучшим. Под оптимальным управленческим решением понимается управленческое решение у, дня которого значение критерия К(х) = /х1 +...+упхп является максимальным.
Нахождение оптимального управленческого решения сводится к решению задачи линейного программирования.
т пгах; < Ь, -г,, ( = 1,...,н; ^ а, - г,,л= 1,...,и. (3)
Автором решается задача о принятии управленческих решений с учётом динамики показателей состоятся управляющей организации. Для этого строится прогноз состояния дг*+/ управляющей организации в момент г = путём
построения линейного тренда по состояниям х',...,хк на текущий момент 1 = 1к
путём минимизации квадратичных форм ~ай] ~а1/1) >
7 = /,..., и. Найдены явные формулы доя вычисления а0/ и ач, } = 1,...,п.
По найденным аД = (Д,,...,а0л) и а, = (аи.....а,Д) строится прогноз
хы = а0 + а,/ы. Аналогичным образом даётся прогноз оценки состояния
управляющей организации. Для этого выбирается требуемый критерий К(х) и с помощью построения линейного тренда по значениям у1,...,ук, где у, = К(х'), находится значение прогноза ук+1 критерия в момент / = к+].
Выход ук за допустимые границы [^Д.Л^] является основанием для принятия управленческих решений с тем, чтобы избежать неблагоприятного развития событий.
Приводится разработанная автором блок-схема поиска требуемого управленческого решения (рис.4). Таким образом, предлагаемая методика выработки оптимальных управленческих решений является эффективной системой контроля и планирования деятельности управляющих организаций.
В диссертации рассматривается вопрос об оценке эффективности деятельности управляющих организаций в условиях риска.
Для этого используется интегральный показатель эффективности деятельности управляющих организаций. С помощью ряда параметров моделей, применяемых в теории финансовых рынков, автор исследует вопрос о поведении рисков, возникающих в жилищно-коммунальной сфере. Рассматривается вопрос о демпфировании систематического риска.
Одной из важнейших задач управления жилищной недвижимостью явл!-ется обеспечение сохранности и обновления жилого фонда, т.е. активизация воспроизводственных процессов. Основным вопросом обеспечения экономичг-ской эффективности воспроизводства жилищной недвижимости является комплексный подход к планированию ремонтно-восстановительных работ с участием муниципальных органов власти, собственников жилья и управляющих организаций.
Объекты жилищной недвижимости рассматриваются не только как носители физических, но главным образом - экономических свойств. Одно из них -потребность в инвестициях, обеспечивающих не только их сохранение, но и качественное и количественное развитие. В условиях ограниченности финансовых ресурсов автором предложена модель планирования и контроля, позволяющая оптимизировать проекты воспроизводства объектов жилищной недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по соотношению доходности и риска. Исследуются систематические и специфические риски. Для этого каждый объект недвижимости рассматривается как актив АД / = 1,...,п. Пусть -доходность единицы актива А, за период конверсии, 5/ - стоимость единшщ актива, X, - величина инвестиции в актив А1. Капитал проекта л = п)
в момент времени /0 и определяется величинами
К0 = + Х^ +...+;
к,=+г1)-тхха+г1)+-+хХ(1+0-
Рис. 4. Блок-схема нахонданнк управленческого решения на базе системы планирования и контроля
Основной задачей является максимизация прибыли проекта
5, = ХХп + А'252
В роли активов здесь выступают различные виды деятельности управляющей жилищной организации (объекты капитального строительства, объекты реконструкции, сдача в аренду и субаренду различных объектов управления, ремонт и прокладка коммуникаций, объекты социальной значимости и др.).
В диссертации риск 0(зл) проекта представляется в виде 0(8к) = Я5р да специфическийркзе и систематический риск за-
даются формулами:
К = Ъ'ХУх К = <г, = СОУ(Г^) (7)
Установлено, что при росте п величина систематического риска стремится к нулю с порядком 1/п. Это означает, что за счёт диверсификации можно добиться снижения систематического риска. Оптимизация проекта проводшея путём максимизации функции Г = Р(8Д,0(БХ)) при заданном значении капитала К0. В диссертации эта задача решается для случая минимизации риска В(Зп) путём сведения к задаче выпуклого программирования.
Разработанный механизм оптимизации инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости на основе моделирования граничных значений риска невыпонения проектов и контроля его уровня позволит осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по обновлению жилого фонда.
Реализация предложенных автором методических разработок была осуществлена на примере управляющих жилищных организаций г. Воронежа. Оценка эффективности деятельности управляющих организаций проводилась на основе трёх групп показателей:
1) показатели, характеризующие финансовое положение организации, её финансовую устойчивость. Устойчивость финансов является необходимым у словием продожительной деятельности организации, в ходе которой осуществляется своевременное и поное выпонение обязательств перед получателями услуг. Были рассмотрены показатели ликвидности, рентабельности и другие, а также рассчитан интегральный критерий финансово-экономического состояния организаций;
2) показатели работ по содержанию, обслуживанию и обновлению объектов недвижимости. Рассмотрены показатели, характеризующие объёмы выпоненных ремонтных работ, а также объёмы работ, связанные с техническим и санитарным обслуживанием, проведением планово-предупредительных ремонтов и другие. Рассчитан интегральный критерий производственной (производство услуг) эффективности (рис.5);
2,5 2 1,5 1
- - ООО "Стройтехносервис" Ч -вЧЗАО "Новый дом"
-а, - ООО УК"Зоронажжисервис" Ч -кЩ К
Рис. 5. Динамика обобщённого критерия производственной эффективности (Кг) деятельности управляющих организаций г. Воронежа
3) качественные показатели деятельности управляющей организации, в ТС'М числе показатели, характеризующие работу с населением, качество предоставления жилищно-коммунапьных услуг. Рассчитан интегральный критерий социальной эффективности.
В диссертации выпонен расчет обобщающего интегрального показателя эффективности деятельности управляющих жилищных организаций за ряд лет, а также приведен прогноз их развития в будущем с учетом механизма контроля в виде заданной системы ограничений (рис.6).
2,5 2 1,5 1
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 4
- - - ООО "Стройтехкосервис"
ЧиЧЗАО "Новый дол"
- л- - ООО УК "Воронежжисервис"
- -а - ООО УК "Воронежжисервис" после внедрения мероприятий __ЧжЧ-К_______________________
Рис. 6. Динамика изменения интегрального показателя эффективности деятельности управляющих организаций г. Воронежа за период 2007-2009 гг. и прогнозных значений Из графика (рис.6) видно, что интегральный показатель эффективности одной из организаций (ООО УК Воронежжисервис) выходит за рамки допустимых значений. Это определило необходимость разработки автором комплекса мер по стаби-
лизации сшуации, что позволило организации повысить свои интегральные показатели и прогнозировал, эффективность её функционирования в будущем.
Разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления на базе создания интегрированной структуры Ч Ассоциации саморегулируемых организаций с определением её участия.
Разработаны методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля, которые позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью. Экономическая эффективность от внедрения разработок в деятельность управляющих организаций подтверждена актами внедрения. Ожидаемый экономический эффект составит 1200 тыс. руб.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ II РЕКОМЕНДАЦИИ
По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы и рекомендации:
1. Установлено, что происходящие трансформации в структуре форм собственности и повышение требований к качеству предоставляемых жилищнс-коммунальных услуг, приток на рынок большого числа управляющих организаций различного уровня профессионализма, опыта работы вызывают необходимость формирования механизма планирования и контроля в данной сфере.
2. Предлагаемый организационно-экономический механизм планирования и контроля, обеспечивающий регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, позволяет осуществить наиболее поное взаимодействие собственников и субъектов управления с учётом саморегулирования, основными отличительными признаками которого являются наличие стандартов и правил профессиональной деятельности, принятых всеми членами организации, а также обеспечение эффективных инструментов контроля за соблюдением этих стандартов, имущественной ответственности перед потребителями услуг.
3. Установлено, что планирование и контроль, направленные на обеспечение эффективности управления, осуществляются на основе сбалансированной системы показателей, которые отражают наиболее важные характеристики деятельности управляющих организаций (финансовое состояние, организацию работ по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качественные характеристики). Определяется обобщённый интегральный показатель эффективности управления.
4. Основной структурой, реализующей политику эффективного регулирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью на уровне территории, региона, является интегрированная структура управления - Ассоциация саморегулируемых организаций, главными функциями данной структуры являются, функции регулировании и контроля; санирующая и социальна функция.
5. В качестве основного организующего элемента саморегулирования предложено упорядочение допуска юридических гщ и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами через
систему аккредитации управляющих организаций, которая осуществляется в результате экспертизы деятельности и на основании сертификации: услуг, системы менеджмента качества, персонала. Саморегулирование способствует информационной открытости управляющих организаций, совершенствованию кадровой политик! посредством создания единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий и организаций ЖКК.
6. Разработанный механизм контролинга в управлении жилищной недвижимостью на основе интегрального показателя эффективности, учитывающего как точные, так и экспертные показатели, позволяет на основе контроля в виде заданной системы ограничений критериев оценки деятельности управляющих организаций принимать оптимальные решения по повышению эффективности управления объектами жилищной недвижимости.
7. Предложенная методика оценки рисков и диверсификация несистематических рисков в деятельности организаций, управляющих жилищной недвижимостью, обеспечивает получение объективной количественной и стоимостной оценки принимаемых экономических решений.
8. Обоснование оптимизации инвестиционных проектов реконструкции и обновления объектов недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по уровню соотношения риск-доход даёт возможность управляющей организации осуществить выбор стратегий деятельности.
9. Повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений на основе создания Ассоциации саморегулируемых организаций требует реализации комплекса мероприятий, в том числе разработки и внедрения системы аккредитации организаций, управляющих жилищной недвижимостью, их ранжирования, разработки стандартов и правил.
10. Разработанные методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью как в г. Воронеже, так и за его пределами. Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность управляющей организации (ООО УК Воронежжисервис) г.Воронежа подтверждён актами внедрения и составит 1200 тыс. руб.
Основные публикации по теме диссертационного исследования
В изданиях, входящих е обязательный перечень ВАК РФ:
1. Погребенная, Е.А. Особенности планирования и контроля деятельности управляющих организаций жилищной сферы (на примере Воронежской области) [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Недвижимость: Экономика, управление. - 2010. - №1-2. - 0,41 пл. (в т.ч. автора 0,2 пл.) (перечень ВАК).
2. Погребенная, Е.А. Планирование и контроль в управлении организаций жилищной сферы [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Труд и социальные отношения. - 2010. - №3. - 0,38 пл. (в т.ч. автора 0,19 п.л.) (перечень ВАК).
В других научных изданиях:
3. Погребенная, Е.А. Организационно-экономический механизм планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина: Моногр. - Рост. гос. строит, ун-т, Ростов на Дону, 2010. - 10,3 п.л. (в т.ч. автора 5,16 пл.).
4. Погребенная, Е.А. Ценообразование в коммунальной сфере: глава учебника для вузов Ценообразование в жилищной и коммунальной сфере / Под общей ред. д.э.н., проф. JI.H. Чернышова - Воронеж: Изд-во Воронежского гос. ун-та, 2009,- 1,56 пл.
5. Погребенная, Е.А. Механизм контролинга в управлении организаций жилищной сферы [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Инновация, наука и образование XXI века: материалы междунар. науч.-практ. конференции. - Саратов, 2010. - 0,5 пл. (в т.ч. автора 0,25 пл.).
6. Погребенная, Е.А. Недвижимость: финансовый анализ, ипотека [текст] / Е.А. Погребенная, В.Я. Мищенко, O.K. Мещерякова: Учеб. метод, пособие для студентов спец. 270115 - Воронеж: ВГАСУ, 2009. - 3,88 п.л. (в т.ч. автора 1,29 пл.).
7. Погребенная, Е.А. Контролинг в стратегическом планировании развития организаций, управляющих жилищной недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Вестник ВГАСУ. - Воронеж: ВГАСУ, 2009.
- 0,35 пл. (в т.ч. автора 0,18 пл.).
8. Погребенная, Е.А. Эффективное управление жилищной недвижимостью - оценка качества предоставляемых услуг [текст] / Е.А. Погребешкя, Н.И. Трухина // Проблемы устойчивого функционирования региональных инвестиционно-отраслевых комплексов: материалы междунар. науч.-практ. конференции. - Прага - Пенза, 2009. - 0,31 пл. (в т.ч. автора 0,16 пл.).
9. Погребенная, Е.А. Контролинг как инструмент управления деятельностью жилищных организаций [текст] / Е.А. Погребенная, Н.И. Трухина // Проблемы устойчивого функционирования региональных инвестиционно-отраслевых комплексов: материалы междунар. науч.-практ. конференции -Прага-Пенза, 2009. - 0,25 пл. (в т.ч. автора 0,13 пл.).
10. Погребенная, Е.А. Основные проблемы управления стоимостью портфеля недвижимости в современных условиях [текст] / Е.А. Погребенная, В.М. Круглякова // Оценка бизнеса и недвижимости в АПК: материалы междунар. науч.- практ. конференции. - Курск, 2008. - 0,38 пл. (в т.ч. автора 0,19 пл.).
11. Погребенная, Е.А. Оценка инвестиционной привлекательности жилищного фонда [текст] / Е.А. Погребенная // Университетский отраслевой комплекс: проблемы и перспективы развития строительного образования и науки. -Воронеж, 2006. - 0,19 пл.
12. Погребенная, Е.А. Методология проектирования организационных структур управления жилой недвижимостью [текст] / Е.А. Погребенная, В.Я. Мищенко, Е.П. Горбанёва // Научный вестник ВГАСУ. - Воронеж, 2005. - 0,25 пл. (в т.ч. автора 0,08 пл.).
Погребенная Елена Александровна
ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация, управление предриятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Подписано в печать 1.11.2010. Сормет 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч-год. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 169
Издательство ПТУ АС. Отпечатано в полиграфическом цешре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: omcc@pguas.iu www.pguas.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Погребенная, Елена Александровна
Введение.
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ.
1.1. Особенности функционирования жилищно-коммунального комплекса на современном этапе.
1.2. Жилищная недвижимость, как объект рыночного управления. Теоретические и практические аспекты управления.
1.3 Планирование и контроль в системе управления жилищной недвижимостью.
1.4. Анализ зарубежного опыта построения системы планирования и контроля.
Выводы по главе I.
ГЛАВА II МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
2.1. Особенности и анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью.
2.2. Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью.
2.3 Экономико-математическая модель контролинга в деятельности управляющих жилищных организаций и построение управленческих решений по критериям их оценки.
2.4. Оценка рисков при принятии управленческих решений по регулированию деятельности управляющих организаций.
Выводы по главе II.
ГЛАВА III ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ПЛАНИРОВАНИЯ И КОНТРОЛЯ.
ЗЛ. Оценка состояния жилищного фонда Воронежской области и г.Воронежа.
3.2. Экономико-математическая модель планирования и контроля, позволяющая оптимизировать инвестиционные проекты воспроизводства объектов недвижимости.
3.3. Оценка эффективности деятельности управляющих жилищных организаций в условиях механизма планирования и контроля.
3.4. Рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления - Ассоциации саморегулируемых организаций.
Выводы по главе III.
ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование организационно-экономического механизма планирования и контроля в управлении жилищной недвижимостью"
Актуальность темы: исследования; Одним из важнейших направлений проведения преобразований в жилищно-коммунальной сфере является; повышение эффективности управления жилищной недвижимостью.
Вшастоящёе'время в отрасли жилищно-коммунальногочхозяйства занято 2,3 мн чел., а 33850 организаций- обеспечивают жилищно-коммунальными? услугами более 3" мрд кв. м жилых домов, сотни; тысяч объектов инфраструктуры и-промышленных производств.
Переход к. рыночным^ отношениям существенно? изменил роль организаций" и предприятий жилищно-коммунального комплекса; (ЖКК), выявил ряд новых и сложных задач* требующих неотложного решения. Среди основных* нерешённых проблем остаются вопросы реорганизации? системы? управления; в жилищной сфере, финансового оздоровления; жилищно-коммунального* хозяйства (ЖКХ), повышения надёжности' функционирования систем жизнеобеспечения; привлечения? инвестиций в отрасль, улучшения качества.предоставляемых жилищно-коммунальных, услуг с одновремен-ным^ снижением нерациональных затрат, обеспечения сохранности и обновления; существующего жилищного фонда, за счёт капитального? ремонта;, реконструкции и модернизации.
В настоящее время создаются частные управляющие: организации, расширяется практика конкурсного отбора подрядных организаций по обслуживанию жилищной; недвижимости. Однако реальную рыночную среду в сфере управления жильём сформировать не удалось, низкимил, темпами, осуществляется объединение собственников в товарищества собственников жилья, отсутствует отработанный механизм конкурсного отбора организаций по управлению жилищной недвижимостью. Приоритет собственников; при выборе способов управления отдаётся профессиональному управлению. Доля многоквартирных домов, управление в которых осуществляется управляющей организацией, выбранной собственниками, составляет более 32% и увеличилась по сравнению с 2005 годом в 2,5 раза.
Характерным для отрасли стало изменение форм собственности хозяйствующих субъектов, оказывающих жилищно-коммунальные услуги. Если в 2006 году в целом по РФ'число предприятий частной формы собственности составляло 7%, то к концу 2009 года их доля увеличилась до*73%. ' .
По мнению автора, основной проблемой, существующей в отрасли и сдерживающей её дальнейшее развитие, является низкая эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, отсутствие качественного улучшения деятельности по управлению объектами жилищной недвижимости. Приход на рынок жилой недвижимости большого числа управляющих организаций, которые зачастую не обладают необходимым уровнем подготовки и опытом управленческой работы в сложных условиях реформирования ЖКХ, требует формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля их деятельности с целью обеспечения'эффективности управления жилищной недвижимостью, в том числе её эксплуатации и воспроизводства.
Степень разработанности проблемы. Рассмотрению теоретических аспектов развития жилищно-коммунальной сферы, а также проблемам управления жилищным фондом, механизмам привлечения финансовых ресурсов, организации и функционирования* управляющих жилищных органиI заций, посвящены исследования учёных С.А. Баронина, П:Г. Грабового, В.В. Григорьева, В.Н. Зарубина, А.Н. Кириловой, И.Г. Лукмановой, Ю.П. Пани-братова, В.М. Рутгайзера, Н.И. Трухиной, Б.Б. Хрусталёва, М.Д. Шапиро, Л.Н. Чернышова, Н.Ю. Яськовой и др.
Однако, несмотря на существенный вклад этих учёных, в предлагаемой постановке вопросы повышения эффективности управления жилищным фондом недостаточно исследованы, в том числе проблема формирования механизма планирования и контроля. Недостаточная степень разработанности данной тематики, наличие большого числа дискуссионных вопросов, её научная значимость и определили цель и задачи данного диссертационного исследования.
Целью исследования является разработка теоретических и методических подходов, практических рекомендаций по формированию организаци-. онно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающих эффективное управление жилищной недвижимостью в процессе её функционирования и развития на основных этапах жизненного цикла. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие основные задачи:
- проведен анализ современного состояния и экономического положения предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса;
- проанализирован теоретический и практический опыт управления жилищной недвижимостью, изучен зарубежный опыт формирования системы планирования и контроля;
- выявлена сущность планирования и контроля в системе управления недвижимостью и осуществлен анализ эффективности способов управления жилищной недвижимостью;
- разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, обеспечивающие регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью, наиболее поное взаимодействие собственников и субъектов управления;
- предложены оценочные критерии эффективности управления жилищной недвижимостью, построена система планово-контрольных показателей;
- построена модель контролинга и оценки рисков в экономической деятельности управляющей организации;
- проведена оптимизация инвестиционных проектов воспроизводства объектов недвижимости, позволяющая осуществить выбор наиболее эффективной стратегии деятельности управляющей организации по содержанию и развитию жилого фонда;
- разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью.
Объектом исследования являются управляющие организации, функционирующие в жилищно-коммунальном комплексе.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, связанные с управлением, содержанием и эксплуатацией жилой недвижимости.
Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на современных экономических теориях, фундаментальных исследованиях отечественных и зарубежных учёных по актуальным проблемам экономики и организации управления недвижимостью, научных исследованиях в лобласти риска, анализа сложных систем и теорий принятия решений, законодательных актах и нормативных документах Российской Федерации, определяющих стратегию развития жилищно-коммунальной сферы.
Для решения поставленных задач применялись диалектические методы познания, методы математического моделирования с использованием линейного и выпуклого программирования, среднедисперсионного анализа и математической теории финансовых рынков.
Методическая схема исследования приведена на рис. 1.
Информационную базу исследования составили материалы статистической отчётности Федеральной службы государственной статистики России; технико-экономические показатели предприятий и организаций ЖКК, статистические данные и аналитические материалы Министерства регионального развития РФ, Департаментов г. Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Рисунок 1. - Методическая схема исследования
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном обосновании научных принципов и методических положений по формированию? организационно-экономического механизма планированиями контроля в управлении!жилищной недвижимостью, направленных на повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Основные-научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
- раскрыто содержание и выявлены особенности функционирования управляющих организаций'на основных фазах жизненного цикла жилищной недвижимости;
- разработаны, методические основы формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля деятельности управляющих организаций с учётом региональных особенностей функционировав ния и системы саморегулирования; сформулированы оценочные критерии эффективности управления с использованием планово-контрольных показателей;
I - осуществлено моделирование системы контролинга и оценки рисков при управлении жилищной недвижимостью на различных этапах её эксплуатации, разработан агоритм принятия управленческих решений в экономической деятельности управляющих жилищных организаций;
- предложена экономико-математическая- модель, позволяющая, оптимизировать инвестиционные проекты развития и обновления объектов-жилищной недвижимости с учетом рисков; разработаны практические рекомендации по повышению эффективности управления жилищной недвижимостью на базе создания интегрированной структуры управления с определением её участия.
Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области управления жилищной недвижимостью. Положения работы расширяют, уточняют и развивают сущность и процесс формирования организационно-экономического механизма планирования и контроля, его влияние на эффективность управления. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение, эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса.
Практическая значимость работы состоит в непосредственном использовании разработанных предложений и рекомендаций в практической деятельности нормативного и программного характера региональных и муниципальных органов управления, при реформировании системы управления в жилищной сфере, что обеспечивает эффективность её функционирования.
Достоверность исследования полученных автором научных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгатерской отчётности для анализа показателей по управлению жилищной недвижимостью, использовании статистических и аналитических материалов Госкомстата РФ, Минрегионразвития РФ и подтверждается апробацией результатов исследования.
Соответствие диссертации, паспорту научной специальности.
В соответствии с формулой специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) в диссертации разработаны теоретические и методические положения по формированию организационно-экономического механизма планирования и контроля, применение которых обеспечивает эффективное управление жилищной недвижимостью на основных этапах жизненного цикла.
Полученные результаты соответствуют пунктам 15.71 Управление объектами недвижимости и 15.75 Анализ состояния и определение тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования - от федеральных органов управления, упономоченных управлять го
10 сударственным имуществом^ органов местного саморегулирования, муниципалитетов и их служб > до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций,, совместных российско-зарубежных предприятий,^ также других привлеченных лиц Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством; (экономика, организация, управлениегпредприятиями;, отраслями, комплексами (строительство);
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положениям диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры Организация строительства; экспертизами управление недвижимостью Воронежского государственного архитектурно-строительного университета (2008, 2009, 2010 гг.)^.доведены до возможности реализации в. практике: управляющих организаций жилищно-коммунального комплекса. Они получили одобрение на.международной и всероссийских научно-практических конференциях в г. Пензе* (2009 г.), г. Санкт-Петербурге (2 010 г.) и г. Праге (2010* г.), учебно-методической конференции в г. Москве (2009 т.).
Теоретические положения и методические рекомендации-реализованы для- формирования системы управления жилищным фондомл г.Воронежа при составлении и реализации муниципальных программ.
Результаты диссертационной работы, внедрены в учебный; процесс, в рамках преподавания дисциплин Экономика недвижимости, Финансы, денежное обращение и ипотека Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 работ, общим объёмом 18,76 п.л., в том числе лично автором 9,58 пл., из них 2 работы в соответствии с перечнем ведущих рецензируемых научных журналов и-изданий, рекомендуемых ВАК.
Структура и объём работы. Диссертация состоит из введения, трёх глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и приложения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Погребенная, Елена Александровна
ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ
Диссертационная работа является обобщением исследований, выпоненных автором за многолетний период и содержит необходимые этапы, решения поставленной проблемы, начиная с теоретического анализа, разработки методических положений, управления^ объектами жилищной недвижимости на основе формирования' организационно-экономического механизма планирования и контроля, до их практической1 реализации и внедрения реч зультатов.
По результатам проведённого исследования можно сделать следующие выводы и рекомендации:
1. Установлено, что происходящие трансформации в структуре форм собственности и повышение требований к качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, приток на рынок большого? числа управляющих организаций различного уровня профессионализма, опыта работы вызывают необходимость формирования механизма планирования и- контроля в данной сфере.
2. Предлагаемый организационно-экономический механизм планирования-и контроля, обеспечивающий регулирование и координацию деятельности по управлению жилищной недвижимостью; позволяет осуществить наиболее поное взаимодействие собственников и субъектов, управления с учётом саморегулирования, основными отличительными признаками которого являются наличие стандартов и правил профессиональной деятельности, принятых всеми членами организации, а также обеспечение эффективных инструментов контроля за соблюдением этих стандартов, имущественной ответственности перед потребителями услуг.
3. Установлено, что планирование и контроль, направленные на обеспечение эффективности управления, осуществляются на основе сбалансированной системы показателей, которые отражают наиболее важные характеристики деятельности управляющих организаций (финансовое состояние, ор
163 ганизацию работ по содержанию и обслуживанию жилого фонда, качественные характеристики). Определяется обобщённый' интегральный показатель эффективности управления.
4. Основной* структурой, реализующей политику эффективного регулирования и контроля выправлении-жилищной недвижимостью на уровне тер! ритории, региона, является интегрированная структура управления Ч Ассоциация саморегулируемых организаций, главными функциями данной структуры являются, функции регулировании* и контроля; санирующая и социальная функция.
5. В качестве основного организующего элемента саморегулирования предложено упорядочение допуска юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к деятельности по управлению многоквартирными домами через систему аккредитации управляющих организаций, которая осуществляется в результате экспертизы деятельности и на основании сертификации: услуг, системы менеджмента качества, персонала. Саморегулирование способствует информационной открытости управляющих организаций, совершенствованию кадровой политики посредством создания единой системы повышения квалификации, подготовки и переподготовки кадров для предприятий и организаций ЖКК.
6. Разработанный механизм контролинга в управлении жилищной недвижимостью на основе интегрального показателя эффективности, учитывающего как точные, так и экспертные показатели, позволяет на основе контроля в виде заданной системы ограничений критериев оценки деятельности управляющих организаций принимать оптимальные решения по повышению эффективности управления объектами жилищной недвижимости.
7. Предложенная методика оценки рисков и диверсификация несистематических рисков в деятельности организаций, управляющих жилищной недвижимостью, обеспечивает получение объективной количественной и стоимостной оценки принимаемых экономических решений.
8. Обоснование оптимизации инвестиционных проектов реконструкции и обновления объектов недвижимости на основе среднедисперсионного анализа по уровню соотношения риск-доход даёт возможность управляющей организации осуществить выбор стратегий деятельности.
9. Повышение эффективности управления жилищным фондом и обоснованности управленческих решений на основе создания Ассоциации саморегулируемых организаций требует реализации комплекса мероприятий, в том числе разработки и внедрения системы аккредитации организаций, управляющих жилищной недвижимостью, их ранжирования, разработки стандартов и правил.
10. Разработанные методические рекомендации по повышению эффективности управления в условиях организационно-экономического механизма планирования и контроля позволяют осуществить рациональное управление жилищной недвижимостью как в г. Воронеже, так и за его пределами. Ожидаемый экономический эффект от внедрения разработок в деятельность управляющей организации (ООО УК Воронежжисервис) г.Воронежа подтверждён актами внедрения и составит 1200 тыс. руб.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Погребенная, Елена Александровна, Пенза
1. Анискин, Ю.П. Планирование и контролинг / Ю.П. Анискин, A.M. Павлова. 3-е изд-е, стер. - М.: Омега-Л, 2007. - 280 с.
2. Ансофф, И. Стратегическое управление.- М.: Экономика, 1989.* Ч519 с.
3. Арабаев, Т.З. Построение адаптивных систем мониторинга и диагностирования сложных промышленных объектов на основе принципов самоорганизации / Т.З. Арабаев. Уфа : Гилем, 2003. - 247 с.
4. Арсеньев, Ю.Н. Принятие решений. Интегрированные интелектуальные системы / Ю.Н. Арсеньев, С.И. Шелобаев, Т.Ю. Давыдова. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 270 с.
5. Багиев, Г.Л. Маркетинг взаимодействия. Интеграция. Координация. Контролинг и аудит / Г.Л.Багиев,И.А.Жданов. СПб : Изд-во С.-Петербург, гос. ун-т экономики и финансов, 1999. - 109 с.
6. Бадин, К.В. Управленческие решения / К. В. Бадин, С. Н. Воробьев, В. Б. Уткин. М.: Издат.-торг. корпорация "Дашков и К", 2005. - 494 с.
7. Баринов, В. Н. Методология совершенствования управления деятельностью организаций и предприятий-, жилищного и коммунального комплексов : автореферат дис. . доктора экон. наук: 08.00.05 / Баринов Валерий Николаевич. М.: МГСУ, 2009. - 40 с.
8. Баркалов, С.А. Задачи управления материально-техническим снабжением в рыночной экономике / С.А. Баркалов, В.Н. Бурков, П.Н. Курочка, H.H. Образцов. М. : ИПУ РАН, 2000. - 58 с.
9. Баронин, С.А. Методология формирования и развития территориальных рынков дис. . д-ра экон. наук : 08.00.05 / Баронин Сергей Александрович. М., 2005. - 38 с.
10. Басовский, Л. Е. Прогнозирование и планирование в условиях рынка / Л. Е. Басовский. М.: ИНФРА - М, 2002. - 260 с.
11. Бережная, E.B. Математические методы моделирования экономических систем / Е.В. Бережная, В.И. Бережной. М. : Финансы и статистика, 2004. - 368 с.
12. Богатин, Ю. В. Инвестиционный анализ / Ю. В. Богатин, В. А. Швандар. М. : ЮНИТИ, 2000. - 285 с.
13. Боголюбов, B.C. Управление развитием жилищной сферьгв условиях реформирования ЖКХ / B.C. Боголюбов, Н.В. Васильева, Ф.М. Иох-ведов. СПб. : СПбГИЭА, 1997. - 131 с.
14. Боровков, И.И. Социально-экономическая эффективность жилищного строительства / И.И. Боровков. М. : Стройиздат, 1984. - 225 с.
15. Бородушко, И.В. Стратегическое планирование и контролинг / И.В. Бородушко, Э.К. Васильева. СПб. : Питер, 2006. - 192 с.
16. Бубес, Э.Я. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда / Э. Я. Бубес, Г. Т. Попов, К. А. Шарлыгина. JI. : Стройиздат. Ленингр. отд-ние, 1980. - 190 с.
17. Бузова, И.А. Коммерческая оценка инвестиций / И.А. Бузова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова ; под общ. ред. В.Е. Есипова. Ч СПб. : Питер, 2004. Ч432 с.
18. Бузырёв, В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход / В.В. Бузырев, В.Д. Васильев, А.А.Зубарев. СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 224 с.
19. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы / В.В. Бузырев; В.С.Чекалин. М. : ИНФРА-М, 2001. - 255 с.
20. Бузько, И.Р. Экономический риск и управление инновационной деятельностью предприятия / И.Р. Бузько, И.М Трунина, Д.М.Загирняк. К. : ИСМО, 1996.- 136 с.
21. Вадайцев, C.B. Антикризисное управление на основе инноваций / C.B. Вадайцев. Спб.: Изд-во СПб .ун-та, 2001. - 232 с.
22. Верстина, Н.Г. Обеспечение конкурентоспособности строитель167ных предприятий на основе стоимостного подхода к их реструктуризации / Н.Г. Верстана// Экономика строительства. 2004. - № 4. - . 2-19.
23. Веснин, В. Р. Стратегическое управление / В.Р. Веснин. Спб. : Питер, 2009. - 256 с.
24. Виханский,.O.G. Стратегическое управление / О.С. Виханский. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экономиста, 2004. - 296 с.
25. Вольфсон, B.JI. Реконструкция и капитальный1 ремонт жилых и общественных зданий / В. JI. Вольфсон, В. А. Ильяшенко, Р. F. Комисарчик. -2-е изд., репринт. Ml : Стройиздат, 2004. - 252 с.
26. Воронежский статистический ежегодник / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж, 2007. - 130 с.
27. Воронежский статистический ежегодник / Территор: орган Федер: службы гос. статистикило Воронеж:.обл. Воронеж, 2009. - 144 с.
28. Габрусь, Н. В. Плата за содержание и ремонт жилого помещения / Н. В. Габрусь, С. В: Чередов // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгатера. 2010. - № 4, Ч. 1. - С. 34-40:
29. Грабовый, К.П. Организационно-экономический механизм управления взаимоотношениями основных участников жилищно-коммунального комплекса : автореф. дис. . канд. экон. наук : 08.00.05 / Кирил Петрович Грабовый. М., 2004. - 24 с.
30. Грачёва, M.B. Анализ проектных рисков / М.В. Грачёва. М. : Финстатинформ, 1999. - 216 с.
31. Григорьев, В. В. Управление муниципальной недвижимость / В.В. Григорьев, И.А. Острина, A.B. Руднев. -М. : Дело, 2001. 704 с.
32. Григорьев, В^.Д. Воспроизводственный процесс в экономике / В. Д. Григорьев. Чебоксары : б. и., 1996: - 128 с.
33. Дайле, А. Практика контролинга / под ред. и с предисл. M.JI. Лукашевича, E.H. Тихоненковой. М. : Финансы и статистика, 2001. - 336 с.
34. Денисов, Г.А. Инновационная деятельность в строительном комплексе / Г.А. Денисов, М.И. Каменецкий // Экономика строительства. 2003. -№7.-С. 2-19.
35. Дубров, М.Н. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе / А. М. Дубров, Б. А. Лагоша, Е. Ю. Хрусталев ; под ред. Б. А. Лаго-ши. М. : Финансы и статистика, 1999. - 173 с.
36. Егоров, Е.В. Экономика жилищного хозяйства России / Е.В. Егоров, М.В. Потапова. М.: ТЕИС, 2002 - 171 с.
37. Егоров, Ю. Н. Планирование на предприятии / Ю. Н. Егоров, С. А. Варакута. М. : ИНФРА-М, 2001. - 176 с.
38. Ерёмин, И.И. Введение в. теорию линейного и выпуклого программирования / И.И. Ерёмин, H.H. Астафьев. М.: Наука, 1976. -190 с.
39. Жилищная экономика : пер: с англ. / под ред. Генри Поляков-ского ; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. М.: Дело, 1996. - 223 с.
40. Жилищное законодательство / под ред. А. Подзорова. М. : Экзамен, 2003. - 624 с.
41. Жилищные условия населения в районах Воронежской области / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж, 2010.-87 с.
42. Жилищные условия населения по районам Воронежской области / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл.1691. Воронеж, 2007. 82 с.
43. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005. -96 с.
44. Жуков, Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города / Д. М. Жуков. Ч М. : Владос-Пресс, 2003. -96 с.
45. Замков, О.О. Математические методы в экономике / О.О.Замков, А.В.Тостопятенко, Ю.Н. Черемных. 3-е изд., перераб. - М.: Дело и Сервис, 2001. Ч368 с.
46. Занадворов, B.C. Экономика города / B.C. Занадворов, A.B. За-надворова. М.: Магистр, 1997. - 273 с.
47. Иванова, Н.В. Управление нежилой недвижимостью, находящейся в собственности муниципальных образований (на примере крупных и средних городов) / Н. В. Иванова ; Моск. гос. строит, ун-т. М. : МГСУ, 2003. -219 с.
48. Инвестиции' в России и зарубежных странах / И.К. Комаров, A.A. Арбатов, И.С. Бородычева и др.; Междунар.- акад. инвестиций и экономики стр-ва. М.: РАУ-Ун-т, 2001. - 360 с.
49. Инвестиционно-строительный инжиниринг : справочник для профессионалов / под общ.ред. И.И.Мазура и В.Д.Шапиро. М. : Елима, 2008.-1216 с.
50. Каверина, О.Д. Управленческий учет: системы, методы, процедуры. М.: Финансы и статистика, 2004. - 352 с.
51. Казаков, В.В. Система сертификации в жилищно-коммунальной сфере. Основные цели и задачи / В.В. Казаков, В.А. Нефедов // Вестник Томского государственного университета. Ч 2009. № 328. - С. 129-130.
52. Казинец, JI.A. Саморегулирование строительного бизнеса в странах Европейского Союза / JI.A. Казинец // Недвижимость: экономика и управление. 2009. - № 2. - С. 77-79.
53. Каменецкий, М.И. Инвестиционно-строительная деятельность: проблемы, перспективы / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова // Экономика строительства. 1999. - № 5. - С. 2-26.
54. Карданская, H.JI. Принятие управленческого решения / Н. JI. Карданская: М.: ЮНИТИ, 1999. - 407 с.
55. Карминский, П.М. Контролинг в бизнесе. Методологические и практические основы построения контролинга в организациях / П.М. Карминский, А.М.Оленев, А.Г.Примак, С.Г.Фалько. 2-е изд. - М. : Финансы и статистика, 2003. - 256 с.
56. Квачадзе, Р.Г. Управление и развитие предприятий и организаций жилищно-коммунального комплекса: теория и практика / Р.Г. Квачадзе. -М. : Реал-проект, 2004. 328 с.
57. Керцнер, Г. Стратегическое планирование для управления проектами с использованием модели зрелости / Г. Керцнер. М. : ДМК пресс, 2003.-320 с.
58. Кирилова, А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений: задачи и механизмы реализации' / А.Н. Кирилова // Проблемы теории и практики реформирования региональной экономики : сб. тр. М. : УРСС, 1999. -С.108-116.
59. Кирилова, А.Н. Особенности современного этапа реформы ЖКХ в городе Москве / А.Н.Кирилова // Современное состояние жилищно-коммунального комплекса России : сб. тр. М. : МГСУ, 2006. - С. 111-120.
60. Кирилова, А.Н. Развитие новых форм управления недвижимостью в условиях становления собственников жилья / А.Н. Кирилова // Проблемы регионального развития и пути их решения в условиях переходной экономики : сб. тр. М., 2002. - С. 105-121.
61. Клейнер, Г.Б. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность / Г.Б. Клейнер, B.JI. Тамбовцев, P.M. Качалов. М. : Экономика, 1997. - 288 с.
62. Климов, С.М. Контролинг: Вопросы теории и практики / С.М. Климов, А.Н. Костевят. СПб. : Знание, 2005. - 64 с.
63. Ковалёв, В.В. Методы оценки инвестиционных проектов / В. В.Ковалев. М. : Финансы и статистика, 2002. - 143 с.
64. Колемаев, В.А. Математическая экономика / В.А. Колемаев. 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-Дана, 2002. - 398 с.
65. Колемаев, В.А. Теория вероятностей и математическая статиста*ка / В.А.Колемаев, О.В.Староверов, В.Б. Турундаевский ; под ред. В.А. Колемаева. Б. м. : Высш. шк., 1991. - 399 с.
66. Контролинг как инструмент управления предприятием / Е.А. Ананькина, C.B. Данилочкин, Н.Г. Данилочкина и др. ; под ред. Н.Г. Дани-лочкиной. М. : Аудит, ЮНИТИ, 1999. - 297 с.
67. Концепция контролинга : управленческий учёт, система отчётности, бюджетирование / Horvth & Partners ; пер. с нем. 2-е изд. - М. : Альпина Бизнес Букс, 2009. - 269 с.
68. Концепция стратегии социально-экономического развития- регионов Российской Федерации. М. : Министерство регионального развития Российской Федерации, 2005. - 58 с.
69. Косовских, А.А. Жилищная реформа стала реальностью / А.А. Косовских // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгатерский учет и налогообложение. 2006. - №1. - с.42-46.
70. Кошкина, Т. Ю. Саморегулирование в строительной сфере / Т. Ю. Кошкина // Строительство: бухгатерский учет и налогообложение. -2010.-№2.-С. 2Ч4.
71. Литвак, Б.Г. Экспертная информация. Методы получения и анализа. - М. : Радио и связь, 1982. -184 с.
72. Лукманова, И.Г. Повышение конкурентоспособности строительных организаций в условиях саморегулирования / И.Г.Лукманова, Л.А. Кази-нец // Недвижимость: экономика и управление. 2010. - № 1-2. - С. 24-27.
73. Луняков, М.А. Переход от лицензирования к саморегулированию в строительстве. Проблемы и перспективы / М.А. Луняков // Недвижимость: экономика и управление. 2009. - № 2. Ч С. 8-11.
74. Макагонов, П. П. Управление развитием городских территорий / П. П. Макагонов. М.: ИПК госслужбы, 2001>. - 352 с.
75. Манн, Р. Контролинг для начинающих. Система управления прибылью / PI Манн, Э.Майер ; пер. с нем. Ю.Г.Жукова ; под ред. В:Б. Ивашкевича. 2-е изд., перераб. и доп. Ч М.: Финансы и статистика, 2004. - 304 с.
76. Маршалова, A.C. Основы теории регионального воспроизводства / A.C. Маршалова, A.C. Новоселов. М. : Экономика, 1988. - 192 с.
77. Меметов, P.C. Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города: автореферат дис. . д-ра экон. наук : 08.00.05 / Рустем Серверович Меметов. М., 2008. - 24 с.
78. Менеджмент / М. М. Максимцов, А. В. Игнатьева, М. А. Комаров и др. ; под ред. М.М.* Максимцова, A.B. Игнатьевой. М. : Банки и биржи ; Издат.об-ние "ЮНИТИ", 1998. - 343 с.
79. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования : утв. Госстроем Рос 1сии, Минэкономики РФ, Минфином 'РФ, Госкомпромом России 31 марта 1994 г. № 7-12/47. -М.: Информэлектро, 1994. 115 с.
80. Мешечек, В.В. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий / В.В.Мешечек, А.Г.Ройтман. М. : Стройиздат, 1987. - 240 с.
81. Мищенко, В.Я. Организация содержания и обновления объектов жилищного комплекса: теория1 и практика: / В.Я. Мищенко. Воронеж: изд-во ВГУ, 2003.-310 с.
82. Мухин,, В.И Исследование систем управления: Анализ и синтез систем управления. Ч М.: Экзамен, 2003.- 384 с.
83. Нечаев, Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий / Н.В. Нечаев. -М. : Стройиздат, 1990. 207 с.
84. О жилищном строительстве в Воронежской области в 2008 году : аналитическая записка / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж : Воронежстат, 2009. - 11 с.
85. О ходе реформы ЖКХ в Воронежской области в 2008 году : ана-лит. записка / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж : Воронежстат, 2009. - 16 с.
86. О ходе реформы ЖКХ в Воронежской области в 2009 году : ана-лит. записка / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж : Воронежстат, 2010: - 10 с.
87. Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93 : утв. постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. N 163. М.: Изд-во стандартов, 1994. - 36 с.
88. Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С. Озеров. СПб : МКС, 2003 - 422 с.
89. Организация, планирование и управление строительным производством / П. Г. Грабовый и др.; под общ. ред. П. Г. Грабового. Липецк : Информ, 2006. - 303 с.
90. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом / под общ.ред. П.Г. Грабового. M. : АСВ, 2004. - 528 с.
91. Оценка рыночной стоимости недвижимости / А. М. Белокрыс,
92. B. С. Бодырев, В. Н. Зарубин и др. ; под ред. В. М. Рутгайзера ; Академия народного хозяйства. М. : Дело, 1998. - 384 с.
93. Оценка собственности : в 4 ч. Ч. 1. Оценка недвижимости / под общ. ред. П. Г.Грабового, С.П.Коростелёва. М: Научно-производственный центр "Афей", 2003. - 152 с.
94. Павлова, A.M. Контролинг производства / А.М.Павлова. М. : б. и., 2001.-80 с.
95. Перегудов, Ф.И. Введение в системный анализ / Ф. И. Перегудов, Ф. П. Тарасенко. М.: Изд-во Высшая школа, 1989. 367 с.
96. Планирование и контролинг в жилищной сфере / П.Г. Грабовый и др.; под общ. ред. д. э. н., проф. JT. Н. Чернышова.; Моск. гос строит, ун-т.; Воронеж, гос. арх строит, ун-т. - Воронеж, 2009. - 505 с.
97. Показатели экономического и социального развития городов и районов Воронежской области / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж : Воронежстат, 2009. - 10 с.
98. Попельнюхов, С.Н. Использование зарубежного опыта управления недвижимостью в России / С.Н. Попельнюхов // Недвижимость: экономика и управление. 2009. - № 3-4. - С. 56-60.
99. Попельнюхов, С.Н. Научные аспекты управления рисками в деятельности управляющих компаний жилищно-коммунального комплекса /
100. C.Н. Попельнюхов // Актуальные проблемы строительства и недвижимости : сб. тр. М. : МГСУ, 2006. - С. 78-82.
101. Попова, JI.B. Контролинг / JI.B. Попова, P.E. Исакова, Г.А. Головина. М. : Дело и Сервис, 2003. - 192 с.
102. Прокопишин, А. П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда / А. П. Прокопишин. М. : Стройиздат, 1990. - 223 с.175
103. Пупенцова, C.B. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций / С. В. Пупенцова. Спб. : изд-во МКС, 2007. - 183 с.
104. Райзберг, В.А. Современный экономический, словарь / Б. А. Рай-зберг, JI. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. М. : ИНФРА-М, 1996. - 494 с.
105. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: аспекты, экономики, организации и управления в строительстве / под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. Пенза, 2010.-251 с.
106. Система муниципального управления / под ред. В.Б. Зотова. -Питер : Лидер, 2005. 492 с.
107. ИЗ. Соколов, В.К. Реконструкция жилых зданий / В.К. Соколов. М: Стройиздат, 1982. - 204 с.
108. Социально-экономическое положение Воронежской области в январе-июле 2006 г. : аналит. доклад / Территор. орган Федер. службы гос. статистики по Воронеж, обл. Воронеж : Воронежстат, 2009. - 12 с.
109. Стражников, A.M. Мониторинг качества жилищного фонда / А.М.Стражников. М., 2002. - 384 с.
110. Стратегический менеджмент / под ред. А.Н.,Петрова. СПб.: Питер, 2005. Ч 496 с.
111. Тапейцина, A.C. Предприятие ЖКХ: реформирование, бухучет, налогообложение / A.C. Тапейцина, JI.E. Спирина, В.Я. Конинов. М. : Современная экономика и право, 2004. - 126 с.
112. Тарасевич, Е.И. К концепции информационно-аналитического обеспечения системы управления1 городской^ недвижимостью / Е.И. Тарасевич // Проблемы недвижимости. 2000.' - Вып. 4. - С. 71-73.
113. Техническаяэксплуатацияжилых зданий / С.Н. Нотенко, В.И. Римшин, А.Г. Ройтман и др.1; под ред. В.И. Римшина и А.М. Стражникова. -2-е изд.,перераб.и доп. MI : Высшая школа, 2008. - 638 с.
114. Трухина, Н.И. Научные аспекты управленияобъектами недвижимости в жилищной сфере / Н.И. Трухина. Воронеж : Воронежский государственный луниверситет, 2006. - 359 с.
115. Трухина, Н.И. Проблемы содержания и воспроизводства объектов жилой недвижимостью.- Воронеж : изд-во ЦНТИ, 2005.- 163 с.
116. Трухина, Н.И. Управление жилой недвижимостью: теория1 и практика / Н.И. Трухина. Воронеж: ВГПУ, 2006. - 202 с.
117. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход : руководство / под ред. И. И. Мазура, В. Д. Шапиро. 2-е изд., перераб. - М. : Омега-JI, 2010. - 736 с.
118. Управление инвестициями : справ, пособие для специалистов и предпринимателей : в 2 т. / В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро, Р.П. Вчерашний и др.; под общ. ред. В. В. Шеремета. М. : Высшая школа, 1998. - .Т. 1. -415 с.-Т. 2.-509 с.
119. Управление недвижимостью в России : в 2 ч. / под общ. ред.
120. A.Г. Поршнева. М. : ГУУ, 2004. - Ч. 1. -2004. -357 с.
121. Управление недвижимостью в России в 2 ч. / под общ. ред. А.Г. Поршнева. М. : ГУУ, 2004. - Ч. 2. -2004. -376 с.
122. Уткин, Э. А. Контролинг: российская практика / Э. А. Уткин, И.
123. Чернышев, Л.Н. Реформа ЖКХ: теория; практика, новые подходы / Л. Н. Чернышов. СПб.: Лимбус-Пресс, 2003. - 320 с.
124. Чикишева, Н.М. Формирование институциональной структуры управления строительством объектов недвижимости7 Н.М: Чикишева. СПб;: СПбГУЭФ, 2000; 282 с.
125. Шрейбер, К.А. Вариантное проектирование, при реконструкции жилых зданий / К.А. Шрейбер. М.: Стройиздат, 1991. - 341 с.
126. Экономика жилищно-коммунального хозяйства / под ред. Ю.Ф. Симионова. М.: ИКЦ МарТ, 2004. - 382 с.
127. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процес-са:учебник для вузов : в 2 -ч. / под ред. П.Г. Грабового, А.И. Солунского. М. .: АСВ, 2006.-4.1.-458 с.
128. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процес-са:учебник для вузов : в 2 ч. / под ред. П.Г. Грабового, А.И. Солунского. М. : АСВ, 2006. - 4.2. - 462 с.
129. Clive, M.J. Warren, (2010) "Corporate Real Estate Asset Management Strategy and Implementation", Property Management, Vol. 28 Iss: 5, pp.385 - 386
130. Hahn, D., Lassmann, G., Produktionswirtschaft Controlling industrieller Produktion, Bd. 3, 1. Heidelberg 1993.
131. Hahn, D., Lassmann, G., Produktionswirtschaft Controlling industrieller Produktion, Bd. 3, 2. Heidelberg 1993.
132. Hahn, D., Planung und Kontrolle, in: HWB, 2. Bd., Hrsg. W. Wittmann u.a., 5. Aufl., Stuttgart 1993.
133. Kaklauskas, Artras; Zavadskas, Edmundas Kazimieras; Banai-tis, Audrius (2010). Estate's Knowledge and Device-based Decision Support Systeminternational Journal of Strategie Property Management, Iss. 3, pp. 271-282.
134. Lachnit. L., Controllingkonzeption fur Unternehmen mit Projektleis-tungstatigkeit, Mnchen Л994.
135. Pausenberger, E., Roth, A., Storfaktoren im internationalen Controlling, zfbf 1997, S. 581 ff.
136. Peemoller, VH., Controlling, 3. Aufl., Herne Berlin 1997.
137. Rhodes, Trevor. American Landlord: Everything UNeed to Know . about Property Management. 384 pp. McGraw-Hill, January, 2008.
Похожие диссертации
- Формирование организационно-экономического механизма эффективного управления развитием рынка жилищного строительства
- Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере
- Формирование организационно-экономического механизма управления инвестициями в жилищное строительство
- Формирование организационно-экономического механизма управления развитием строительного комплекса региона
- Формирование организационно-экономического механизма государственно-частного партнерства в сфере услуг