Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов

Горбачевская, Евгения Юрьевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Горбачевская, Евгения Юрьевна
Место защиты	Иркутск
Год	2011
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов"

На правах рукописи

005009113

Горбачевская Евгения Юрьевна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами: строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Иркутск-2011

005009113

Диссертационная работа выпонена на кафедре Экспертиза и управление недвижимостью ФГБОУ ВПО Иркутский государственный технический университет

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор, проректор по научной работе, заведующий кафедрой Экспертиза и управление недвижимостью ФГБОУ ВПО Иркутский государственный технический университет Пешков Виталий Владимирович

доктор экономических наук, профессор, заместитель заведующего кафедрой Экономика строительства и управление инвестициями ФГБОУ ВПО Государственный университет управления, г. Москва Воронин Михаил Иванович

кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры Экономика и управление инвестициями и недвижимостью ФГБОУ ВПО Байкальский государственный университет экономики и права Ковалевская Наталья Юрьевна

ФГБОУ ВПО Самарский государственный архитектурно-строительный университет, кафедра Ценообразование и экспертиза недвижимости, заведующая кафедрой, доктор экономических наук, профессор Дидковская Ольга Всеволодовна.

Защита состоится 22 декабря 2011 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.070.05 при Байкальском государственном университете экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 24, корпус 9, зал заседаний учёного совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Байкальского государственного университета экономики и права по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина 11, корн. 2. ауд. 10!.

Объявление о защите и автореферат размещены 21 ноября 2011 г. на официальном сайте ВАК Министерства образования и науки РФ: www.vak.ed.gov.ru и на официальном сайте Байкальского государственного университета экономики и права: www.isea.ru

Отзывы на автореферат присылать по адресу: 664003, г. Иркутск, ул. Ленина 11, ФГБОУ ВПО БГУЭП, учёному секретарю диссертационного совета Д 212.070.05

Автореферат разослан 21 ноября 2011 г.

Учёный секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Стратегия социально-экономического развития России в целом и ее регионов на перспективу до 2020 года, представленная в соответствующей Концепции, содержит главную догосрочную цель деятельности всех органов системы государственного управления и общественного самоуправления -обеспечить рост качества жизни всех слоев населения. На достижение этой главной стратегической цели деятельности направлены национальные проекты, и целевые программы как федерального, так и регионального уровней. Одна из таких программ, целью которой было обеспечить в течение 20 лет к началу XXI века каждую семью отдельной квартирой или частным домом, называлась Жильё - 2000. В настоящее время реализуется приоритетный Национальный проект Доступное и комфортное жильё - гражданам России, в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья, увеличения количества граждан, использующих ипотечное кредитование, и предоставления льгот молодым семьям при приобретении собственного жилья, поскольку, судя по данным государственной статистической отчетности, в целом по России в 2010 году только 5,1% семей получили жильё и улучшили жилищные условия го числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В Москве удельный вес таких семей составил 7,3%, в Санкт-Петербурге - 3,7%, в Нижегородской и Иркутской областях - по 3,9% и 4,1%, соответственно. Следовательно, если в Москве проблему обеспечения населения жильём за счет средств государственного бюджета можно решить за 10 - 14 лет, то в других регионах срок реализации Национального проекта с помощью муниципальных бюджетов займет не менее 24 - 27 лет.

Можно решать проблему строительства жилых домов самим населением регионов за счет собственных и заемных средств. В целом по России удельный вес такого жилья в его общем вводе составил 47,7%. Однако за 10 лет этот показатель возрос с 41,6% до 47,7%, что означает, на наш взгляд, стагнацию процесса.

Стратегия направлена, в первую очередь, на увеличение объёмов строительства жилья за счёт собственных и заёмных средств населения. Однако существуют категории граждан, которые не могут получить социальное жилье или осуществить его найм, не имеют возможности получить ипотечный кредит и накопить первоначальный взнос для строительства собственного жилья или, наоборот, обладают достаточными доходами, но не желают приобретать жилье в собственность по ряду причин, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где вынуждены проживать длительное время. Кроме того, в современных рыночных условиях трудовые ресурсы, в том числе молодые семьи, дожны отличаться высокой степенью мобильности, которая зависит не только от возможности трудоустройства, но и доступности найма комфортного жилья. Все эти группы и категории граждан, а также специалисты, привлекаемые компаниями из других городов и из-за рубежа, снимают квартиры на неофициальном рынке без каких-либо гарантий, поскольку рынок аренды и найма доступного и комфортного жилья в виде доходных домов в России не сформирован.

На наш взгляд, проблемы обеспечения населения жильём, повышения уровня занятости и мобильности трудовых ресурсов могут быть решены комплексно с помо-

щью строительства доходных домов. Ограничивающим фактором служит отсутствие достаточных объемов инвестиций в такие дома, поскольку, как показывает опыт их строительства и эксплуатации, срок окупаемости выше, а рентабельность ниже, чем в других сферах деятельности, тем более, что существующие методы (механизмы) привлечения инвестиций не дают нужного эффекта. Такая ситуация сдерживает активность инвесторов и использование имеющегося инвестиционного потенциала территорий. Отсюда, возникает необходимость создания методов привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов, повышения их рентабельности и снижения сроков окупаемости.

Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. При рассмотрении содержания и направлений решения этих проблем в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Свегник, Г.В. Хомка-лова, И.В. Цвигун. При проведении исследования по вопросам привлечения инвестиций в экономику и повышения эффективности процессов управления этим видом деятельности в диссертации использованы труды таких отечественных и зарубежных ученых как Л.И. Абакин, И. Ансофф, Е.А. Владимирский, С.Ю. Глазьев, А.Г. Гран-берг, P.C. Гринберг, Б.М. Гринчель, В.В. Леонтьев, Д.С. Львов, Н. Мэнкью, Г.Х. Попов, Б.А. Райзберг, П. Станьер, П.Фишер, Г.Э. Слезингер, С. Тейлор, Л. Эрхард.

Непосредственно проблемы привлечения инвестиций в конкретные инвестиционные проекты исследованы с использованием работ Р. Брейли, Ю. Бригхема, В.И. Винокурова, Г.С. Гамидова, Г.М. Гвичия, А.Е. Дыкина, В.А. Колоколова, БА. Котыню-ка, И.В. Липсица, М.Г. Лапусты, М.Милера, Ф. Модильяни, В.В. Томилова, И. Фишера, A.A. Харина.

Для решения теоретико-прикладных задач управления инвестиционными потоками, повышения эффективности строительства и эксплуатации жилых домов привлекались труды таких ученых как А.Н. Асаул, Р. Бауэр, В.В. Бузырев, A.A. Горбунов, С.А. Ершов, Г. Лаксбург, А.Н. Ларионов, Р. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Р.Б. Пейзер, Т. Питере, Р. Дж. Страйк, Д.Трейсон, Р. Уотерман, А.Д. Фридман, В.З. Черняк, Е.В. Шатрова, В.В. Пешков, М.И. Воронин.

Различные аспекты управления региональными процессами, формы государственно-частного партнерства и проблемы их внедрения в различные виды экономической деятельности изучались на основе трудов таких авторов как Н.Т. Агафонов, Б.С. Жихаревич, А.Е. Когут, О.П. Литовка, Н.М. Межевич, С.А. Рафиков, А.И. Чистобаев, В.А. Яковлев, О.Г. Галиченко, Л.С. Чаусовой, С.С. Шувалова.

Исследование кластеров на территории регионов в современных рыночных условиях и проблемы их функционирования рассматривались в контексте работ следующих авторов: В.А. Белалов, A.B. Бирюков, H.A. Игнаток, В.Б. Леонтьев, О.В. Мо-лева, Е.А. Монастырный, Д.Б. Рыгалин, Сосна С.А., Тихомиров Ю.А., Р.И. Уразаев, В.А. Шаров.

Несмотря на достаточно высокую степень проработанности отдельных вопросов и наличие разнообразных методических подходов и методических рекомендаций по их решению, в существующих рыночных условиях проблема формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, повышения эффекгивно-

ста их эксплуатации и управления на основе внедрения различных форм государственно-частного партнерства и создания кластеров с одновременным решением проблемы увеличения количестза различных категорий граждан, обеспеченных доступным н комфортным жильём, требует допонительных исследований и разработки методических основ, что и определило цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке методических основ формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры на основе оценки инвестиционного потенциала территорий и инвестиционной активности населения, перспектив применения государственно-частного партнерства.

Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие задачи:

Х обосновать необходимость обеспечения населения территорий Российской Федерации доступным и комфортным жильем;

Х исследовать методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;

Х провести анализ динамики и состояния степени обеспеченности населения территорий Российской Федерации жильем;

Х осуществить анализ динамики объемов инвестиций в жилищное строительство и провести оценку инвестиционного потенциала территорий России;

Х предложить методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов;

Х разработать методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов;

Х выявить перспективы внедрения методов привлечения инвестиций в строительство и управление доходными домами.

Предметом диссертационного исследования являются процессы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов в целях обеспечения устойчивого развития рынка аренды жилой недвижимости.

Объектом диссертационного исследования являются инвестиционные процессы строительства доходных домов.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования предполагает, что строительство и эксплуатация доходных домов являются одним из направлений реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем.

Методологической, теоретической и эмпирической базой диссертационного исследования послужили труды российских и зарубежных исследователей, посвященные фундаментальным и прикладным проблемам формирования спроса на инвестиции и их привлечения в экономику, определения инвестиционного потенциала территорий, формирования методов взаимодействия государственных органов управления и частных компаний, применения инновационных форм на основе кластеров в управлении. Дтя решения поставленных задач в работе были использованы методы системного, комплексного, функционального, статистического, структурного и срав-

нительного анализов, получения экспертных и статистических прогнозов, графической визуализации данных.

Полученные результаты диссертационного исследования и их научная новизна заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры как фактора, способствующего реализации государственной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем:

1. Уточнено понятие доходный дом, отличающееся от наиболее распространённых трактовок, выделением признаков: цель создания - получение дохода от сдачи жилья; длительное временное пользование с набором минимально необходимых услуг; отношения с арендодателем регулируются договором коммерческого найма; управление осуществляется управляющей компанией -структурным подразделением арендодателя или по выбору арендодателя.

2. Сформулированы принципы и уточнен перечень правил кейнсианской и неоклассической теорий спроса на инвестиции, без соблюдения которых проблематично создать благоприятный инвестиционный климат и трансформировать инвестиционный потенциал или инвестиционное предложение в реальные вложения в строительство доходных домов.

3. Проведена оценка состояния исследуемой проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильём, с помощью предложенной методики расчёта аддитивного ранга позиций субъектов РФ по комплексу показателей, без которых не представляется возможным оценить инвестиционный потенциал и определить стратегические ориентиры его увеличения.

4. Исследована сфера инвестиционного обеспечения жилищного строительства, в том числе доходных домов, на основе предложенной методики определения инвестиционной активности населения, использующей сравнительный анализ показателей государственной статистической отчётности, отражающих суммы и доли задоженности населения по жилищным и ипотечным кредитам, что позволило определить степень сбалансированности инвестиционного потенциала и инвестиционной активности населения.

5. Выявлены и оценены причины, сдерживающие развитие рынка коммерческого найма жилой недвижимости, что позволило уточнить сущность методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и сформулировать методические положения по формированию этих методов.

6. Разработаны методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

7. На основе разработанных методических положений предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, а также создания эффективной системы управления ими:

Х методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию инфраструктурных объектов;

Х методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов;

Х методы формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой.

8. Разработаны методы для первой и второй групп в виде создания концессий на основе государственно-частного партнерства. Метод формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой основан на предложенном кластерном подходе.

Обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждена корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов исследования произведёнными расчётами, применением методик обработки статистических данных, получения экспертных оценок, обсуждением результатов исследования на научных конференциях, опытом практической реализации разработок и рекомендаций диссертационной работы.

Достоверность результатов диссертационного исследования подтверждается применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, позволяющих получить достоверную и надёжную информацию с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также репрезентативной выборкой статистических данных по четырем субъектам Российской Федерации, за длительную ретроспективу, представляющую собой обширный массив информации.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических подходов к процессу формирования методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Положения работы обобщают и допоняют понятие инвестиционного потенциала и трансформирование потенциального инвестиционного предложения в реальные вложения в строительство доходных домов, обосновывают необходимость применения государственно-частного партнерства по схеме строительство - управление - передача, и соответственно предложены три группы методов привлечения инвестиций в строительство, эксплуатацию и управление доходными домами.

Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена разработкой на основе теоретических и методических положений научно-практических рекомендаций и экспериментальных расчётов в виде моделей, графиков, таблиц, позволяющих их использовать в работе государственных и муниципальных органов власти субъектов РФ и представителями регионального бизнеса при реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Также результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров, специалистов и магистров по направлению Экономика.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. В соответствии с формулой специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: (строительство) в диссертации разработаны теоретические и мето-

днческие положения по формированию методов привлечения инвестиций в виде нескольких форм государственно-частного партнерства в процессе строительства доходных домов и их инфраструктуры, создания системы управления комплексом доходных домов как кластером. Полученные результаты соответствуют пункту 1.3.72 Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство) паспорта специальности.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на ежегодных конференциях профессорско-преподавательского состава докторантов и аспирантов ФГБОУ ВПО Государственного Технического Университета, на VII Байкальском международном экономическом форуме, г. Иркутск, а также на международных, российских, межрегиональных конференциях (Москва - 2007г., Иркутск - 2007г., 2008г., 2009г., 2010г.; Челябинск - 2010г., 2011г.).

Основные положения и выводы диссертационного исследования рассмотрены и использованы в Комитете по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку г. Иркутска, Некоммерческом партнерстве Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона, проанализированы и приняты к внедрению при разработке планов мероприятий по улучшению системы управления жилищным строительством в аспекте реализации градостроительной политики г. Иркутска, а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО Иркутского Государственного Технического Университета при чтении курсов Экономика строительства, Экономическая оценка инвестиций.

Публикации. По теме исследования опубликовано 7 печатных работ общим объёмом 11,5п.л. (из них авторских - 6,26 пл.), в том числе одна монография, три статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определённых ВАК Минобрнауки РФ объёмом 0,75п.л., в том числе авторских - 0,63п.л.

Структура работы и её основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 137 наименований и 6 приложений. Основной текст диссертации изложен на 169 страницах и включает 18 таблиц и 9 рисунков.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, рассматривается степень проработанности и изученности проблем, определяются цель и задачи исследования, характеризуются объект и предмет, информационная база и методы исследования, научная и практическая значимость работы, новизна.

В первой главе Проблемы обеспечения населения доступным и комфортным жильём и методические основы формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов обоснована необходимость стимулирования жилищного строительства, повышения качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Уточнено понятие доходного дома и сформулированы принципы создания благоприятного инвестиционного климата. Уточнены правила кейнсианской и неоклассической теории спроса на инвестиции. Определен и обоснован перечень методических подходов к формированию методов привлечения инвестиций. Определены

объективные и субъективные факторы, влияющие на принятие потенциальным инвестором решения об осуществлении инвестиционных вложений. Выявлены целевые сегменты исследуемого рынка жилья.

Во второй главе Анализ состояния и динамика обеспеченности населения жильем и объемов инвестиций в жилищное строительство проведен анализ степени обеспеченности населения жилищным фондом в исследуемых субъектах Российской Федерации и степени благоустройства этого фонда. Проведено ранжирование позиций субъектов РФ по двум видам показателей - представленным в государственной отчетности и рассчитанным автором темпам изменения этих показателей, и получены аддитивные ранги. Выявлены стратегические цели обеспечения населения исследуемых субъектов РФ доступным и комфортным жильем и очередность реализации этих целей. Определены перспективы жилищного строительства, возможности увеличения объемов инвестиций, инвестиционный потенциал территорий.

В третьей главе Рекомендации по формированию методов привлечения инвестиций в строительство и управления доходными домами содержатся методические основы оценки возможности применения методов. Определены показатели, характеризующие инвестиционную активность населения, и рассчитаны ранги этой активности. Выявлена степень сбалансированности инвестиционного потенциала и инвестиционной активности населения. Представлены методические положения, включающие агоритм выбора методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов. Предложены правила соблюдения комплексности разработки и внедрения методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуру, создания системы управления комплексом доходных домов, объединенных в кластер.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НАЗАЩИТУ

1. Уточнено определение понятия доходный дом, признаки, отличающие доходный дом от социального жилья и гостиничных апартаментов.

В приоритетном национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России в краткосрочной перспективе до 2012 года поставлены цели - обеспечить стимулирование жилищного строительства, осуществить поддержку платёжеспособного спроса на жильё, повысить качество коммунальной инфраструктуры при сохранении требования повышения качества жилищного фонда. Однако фактические результаты реализации поставленных целей показали, что достигнутые объёмы ввода жилья в год в целом по России составляют в среднем 80% от запланированных, а число семей, получивших жилые помещения или улучшивших жилищные условия, за год составляет 18,7% от заранее установленной величины. Основными причинами, препятствующими доступности жилья, являются следующие: низкий платёжеспособный спрос на жильё, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке, недостаточный уровень инфраструктурного обеспечения, объём предложений доступного и комфортного жилья ниже, чем обеспеченный платёжеспособный спрос. Создание условий для

повышения доступности жилья для всех категорий граждан предполагается осуществить в результате решения следующих задач: формирование института найма жилья; внедрение всех форм использования жилищного фонда - приобретение собственного жилья, найм жилья социального назначения, найм частного жилья; развитие финансово-кредитных механизмов жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры; осуществление строительства жилья на основе институтов государственно Р частного партнёрства.

В субъектах Российской Федерации с целью выпонения этого Национального проекта были разработаны соответствующие программы. Например, в Иркутской области существует Комплексная программа строительства жилья, объектов социальной сферы и инженерной инфраструктуры на 2008 - 2012 годы. Однако как федеральный проект, так и регионааьные программы, как показывает опыт их внедрения, не позволяют в установленные сроки решить проблему обеспечения нуждающихся граждан в жилье, поэтому Министерство регионального развития РФ предложило программу по строительству жилья для коммерческого найма или, так называемых доходных домов.

К понятию доходный дом применимы несколько трактовок, но ни одна из них не содержит признаки отличия доходного дома от других видов такие как: экономическая цель - обеспечить получение дохода, право выбора арендодателем сегмента рынка нанимателей жилья, сроки найма, набор предоставляемых жилищно-коммунальных или иных услуг, набор обустройства, обязанность фиксации арендной платы на определённый срок, особенность управления, необходимость оптимизации издержек и повышения качества обслуживания и содержания жилья.

2. Обоснованы принципы создания условии для развития процессов инвестирования в строительство доходных домов различного класса, определены сущность и обоснованы возможности практического применения каждого принципа с целью формирования и поддержания благоприятного инвестиционного климата для реальных и потенциальных инвесторов.

По расчётам специалистов Минрегнон развития РФ к 2020 году объём ввода в эксплуатацию доходных домов составит 21,4% от общего ежегодного ввода жилья. Отсюда, одной из стратегических целей, направленных на реализацию региональных программ строительства доходных домов является формирование благоприятного инвестиционного климата на основе соблюдения таких принципов как сбалансированность объёмов строительства социального и коммерческого жилья, транспарентность, догосрочность, масштабность, непрерывность, инновационность и адаптивность.

Соблюдение принципа сбалансированности подразумевает разработку пропорций и их корректировку в течение установленного периода на объемы строительства и эксплуатации жилья различного класса, сдаваемого в аренду или найм, исходя из прогнозов потребности в таком жилье.

Транспарентность предполагает создание понятных (прозрачных) нормативно-правового характера и экономического механизмов, обеспечивающих защиту и соблюдение интересов инвесторов и нанимателей жилья. Догосрочность ориентирует на создание стабильных благоприятных условий для инвестиционных вложений для реальных и потенциальных инвесторов и нанимате^

лей жилья на догосрочную перспективу. Партисипативность направлена на стимулирование участия в инвестиционном процессе как можно большего числа инвесторов как нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не нуждающихся в этом, но желающих вкладывать свои сбережения в инвестирование с целью получения дохода. Масштабность способствует созданию одного или нескольких комплексов доходных домов с целью оптимизации затрат на строительство, эксплуатацию, управление и получения эффекта масштабности. Непрерывность подразумевает создание непрекращающегося процесса привлечения инвестиционных вложений в строительство доходных домов различного класса в отличие от однократной целевой программы. Инновационность служит основой для внедрения передовых методов привлечения инвестиций, стимулирования процесса строительства, эксплуатации и управления доходными домами с целью оптимизации затрат, при сохранении адекватного современным требованиям уровне комфортности жилья. Адаптивность означает приспособление методов активации инвестиционной деятельности к изменяющимся условиям прогнозного фона как факторам внешней рыночной среды, оказывающим наиболее существенное влияние на инвестиционные процессы.

Предложенные принципы и степень их соблюдения может найти свое отражение в сокращении затрат на строительство, эксплуатацию и управление доходными домами, и, следовательно, в снижении стоимости жилья, сдаваемого в найм, что несомненно стимулирует развитие рынка аренды жилой недвижимости.

3. Определены правила спроса на инвестиционные вложения, сформулированные на основе изучения основных понятии и закономерностей кейнсианской и неоклассической теорий спроса на инвестиции, которые необходимо учитывать при разработке методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

Основой для формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов служат две макроэкономические теории - кейнсиан-ская и неоклассическая теории спроса на инвестиции. Сущность первой теории сформулирована в виде шести правил, которым следуют инвесторы, выбирая инвестиционный проект и которые необходимо учитывать при формировании инвестиционных потоков: спрос на инвестиционные вложения или инвестиционный спрос на конкретные инвестиционные проекты зависит от критерия доходности; ставка процента представляет собой вознаграждение за отказ инвестора от хранения денежных накоплений в государственных или коммерческих банках; объем инвестиционного спроса будет тем выше, чем меньше текущая ставка процента; по мере увеличения инвестиционного предложения в виде суммы свободных денежных средств снижается ставка процента и предельная эффективность капитала; в процессе принятия решений о инвестиционных вложениях инвесторы за основу расчета принимают не величину фактической доходности, а прогнозируемую; на которую влияют объективные и субъективные факторы; на инвестиционный спрос в большей степени влияют объективные факторы, а на инвестиционное предложение - субъективные факторы.

Исследование кейнсианской теории позволило уточнить такие понятия как инвестиционные спрос и предложение.

Неоклассическая теория послужила основой для формулирования правил определения оптимального размера капитала инвесторов, который они стремятся создать, вкладывая свои средства в любой инвестиционный проект: оптимальный размер капитала обеспечивает получение максимально возможной прибыли в условиях использования инноваций, не только в строительстве и в эксплуатации, но и в привлечении инвестиций в управлении жилыми домами; конкуренция на рынке инвестиций дожна быть совершенной, что означает отсутствие государственной или частной олигополии или монополии; получение максимальных величин прибыли или чистого дохода возможно лишь тогда, когда приращение капитала после его вложения в инвестционный проект ожидается не менее суммарной величины нормы амортизации основных фондов в строительстве и ставки процента по финансовым активам; изменение технологии строительства при постоянных на определенный период норме амортизации и ставки процента по финансовым активам приведет к изменению приращения капитала; внедрение достижений научно-технического прогресса в технологии строительства приводит к росту предельной производительности инвестиционного капитала и к увеличению оптимального размера капитала также при неизменной ставке процента по финансовым активам. Отсюда основные закономерности: инвестиционный спрос находится в прямой зависимости от предельной производительности инвестиционных вложений и обратной от ставки процента при стабильной норме амортизации; инвестиционный спрос возрастает при росте предельной производительности инвестиционных вложений и снижается при увеличении ставки процента (таблица 1).

При формировании методов инвестиционного обеспечения строительства доходных домов, необходимо учитывать совокупность этих правил и закономерностей, с их помощью можно определить объемы необходимых инвестиций и факторы, на них влияющие, выявить инвестиционный потенциал, называемый в рассматриваемых теориях инвестиционным предложением, и провести сравнение инвестиционных спроса и предложения с целью выявления возможности использования методов трансформирования инвестиционного потенциала в реальные инвестиционные предложения.

4. Разработаны подходы к формированию и реализации методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, совместное применение которых позволяет оценить будущие доходы от строительства и эксплуатации доходных домов, объединенных в единый комплекс.

Применение доходного подхода необходимо для оценки будущих доходов от строительства, эксплуатации и управления доходными домами. Комплексный подход позволяет обосновать необходимость объединения на одной территории нескольких доходных домов, объединенных по территориальному, социально-экономическому и целевому признакам. Системный и методологический подход необходимо применять для формирования совокупности доходных домов как системы, которая будет функционировать в изменяющихся условиях внешней среды макро- и микроуровня и адек-

ватно реагировать на ее изменения, в том числе и на внедрение методов инвестиционного обеспечения, степень удовлетворения спроса на инвестиции на рынках ценных бумаг и денег. Процессно-методологический подход взаимосвязан с принципом непрерывности и ориентирован на проведение мониторинга внешней среды - ее прогнозного фона, прогнозно - аналитических исследований с целью формирования и корректировки методов привлечения инвестиций. Применение программно-целевого подхода заключается в построении стратегических целей и средств их достижения в виде стратегических направлений деятельности, целевых программ и планов конкретных мероприятий, а также критериев их достижения. Применение подходов как совокупности позволяет: комплексно решить проблемы строительства, эксплуатации и управления доходными домами, объединенными в один кластер; выявить факторы внешней среды макро- и микроуровней - экзогенные неуправляемые и управляемые переменные, оказывающие наиболее существенное влияние на процессы строительства, эксплуатации и управления как элементы единой социально-экономической системы, характеризующейся сроками окупаемости и рентабельностью; рассматривать разработку и внедрение методов привлечения инвестиций как непрерывный процесс, направленный на достижение поставленных с помощью программно-целевого подхода стратегических целей, стратегических направлений деятельности и целевых программ федерального, регионального уровней управления для выделенных целевых сегментов рынка жилой недвижимости; доспгчь равновесия финансовых рынков, поскольку рынок инвестиций является элементом рынка финансовых ресурсов, и проявляется на рынке денег и рынке ценных бумаг. Отсюда, основное условие привлечения инвестиций в строительство доходных домов можно сформулировать так: потенциальный инвестор не вложит денежные средства в инвестиционный проект большие, чем стоимость будущих доходов от реализации этого проекта. Поэтому из всех имеющихся целевых направлений вложения инвестиций в доходные дома, стимулирующим и наиболее перспективным является использование объекта недвижимости с целью извлечения дохода от сдачи его в аренду или найм группам населения, принадлежащим к четырем из шести сегментов рынка жилья, не имеющим возможности или нежелающим приобретать собственное жильё, обладающим достаточными средствами, чтобы осуществить коммерческий найм жилья или вложить денежные средства в его строительство и эксплуатацию.

5. Оценена степень обеспеченности населения жильем, благоустройства жилищного фонда и перспектива улучшения жилищных условий, позволившая выявить стратегические цели обеспечения населения жильем и очередность и ключевые факторы успеха их реализации в Иркутской области.

Ранжирование позиций четырех субъектов Российской Федерации - Москвы, Санкт-Петербурга, Нижегородской и Иркутской областей по двум группам показателей, характеризующим степень обеспеченности населения жилищным фондом и его благоустройства, представленным в государственной статистической отчетности и рассчитанным темпам их изменения показало следующие полученные заключения аддитивных рангов: Москва получила ранг 22, Санкт-Петербург - 20, Нижегородская область - 25 и Иркутская область - 38. Следо-

вательно, лучшую позицию по этим двум группам показателей занимает Санкт-Петербург, а худшую - Иркутская область, это значит, что степень обеспеченности населения Иркутской области жилищным фондом й его благоустройством в два раза хуже, чем в Санкт-Петербурге, и меньше, чем в сравниваемых субъектах.

О перспективах улучшения жилищных условий можно судить по динамике предоставления гражданам жилых помещений, удельному весу семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в помещениях. По этой группе показателей лучшую позицию, оцениваемую аддитивным рангом, равным 5, занимает Москва, вторую позицию с соответствующим рангом, равным 9, Санкт-Петербург и на последнем месте находятся Нижегородская и Иркутская области, имеющие одинаковый ранг 12. Анализ позиций территорий и показателей, отражающих долю семей и динамику предоставления жилых помещений, позволяет судить о том, что длительность удовлетворения потребности семей, состоящих на учёте, самая непродожительная ожидается в Москве, самая продожительная в Нижегородской области, Иркутская область занимает вторую позицию после Москвы.

Такой анализ позиций территорий по трём группам показателей позволяет выявить стратегические цели обеспечения населения исследуемых территорий доступным и комфортным жильём и очерёдность реализации этих целей. Так, к первоочередной цели относится необходимость повышения уровня благоустроенности и комфортности жилья, во вторую очередь необходимо разработать стратегические программы и планы по увеличению доли семей, улучшивших жилищные условия, в третью очередь - увеличить площадь жилых помещений, приходящихся на одного жителя, и затем снизить удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда.

О возможности достижения этих стратегических цглей можно судить по темпам ежегодного ввода в действие жилых домов по отношению к 2000 году, доле ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади и нежилого назначения, темпам изменения доли ввода в действие зданий жилого назначения от общей площади. В целом по этим показателям лучшие перспективы дальнейшего жилищного строительства в Нижегородской области, худшие - в Москве, Иркутская область находится в ситуации, немного худшей, чем Нижегородская область.

По следующей группе показателей - вводу в действие жилых домов общей площади и квартир на 1000 человек населения, темпам изменения этих показателей, в среднем, первое место занимает также Нижегородская область, вторая позиция - у Санкт-Петербурга, третья - у Иркутской области и последняя, четвёртая, у Москвы.

Отсюда, к первоочередным стратегическим целям обеспечения населения жильём, например, в Иркутской области, добавляются такие: увеличить темпы роста доли ввода в действие зданий жилого назначения, обеспечить рост общей площади вводимых в действие жилых домов на 1000 человек населения. Стратегическими ориентирами для достижения поставленных целей могут служить показатели обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге и Нижегородской области. Однако реализация поставленных целей возможна лишь при условии привлечения необходимых и достаточных инвестиций в сферу жилищного строительства, в том числе доходных домов.

6. Оценено пмвестнционное обеспечение жилищного строительства, позволившее определись количественные характеристики инвестиционного потен-

циала, выявить факторы, влияющие на его величин}', оценить состояние и динамику изменения как этих факт оров, так и инвестиционного потенциала в целом, выявить стратегические разрывы между позицией Иркутской области и позициями других сравниваемых территорий, определить сильные и слабые стороны этой позиции.

Инвестиционное обеспечение жилищного строительства зависит от таких факторов как размер инвестиционных вложений в основной капитал и темпов его изменения, доли инвестиционных вложений в жилые здания. Сравнительный анализ аддитивных рангов территорий по этим показателям выявил худшую позицию Иркутской области, прежде всего, по доле инвестиций в жилищное строительство в общем объёме вложений в строительство и аналогичному объёму инвестиций надушу населения.

Полученные результаты анализа могут служить для разработки стратегических программ и планов, направленных на последовательное сокращение разрывов между позициями субъектов РФ. О возможности увеличения объёмов инвестиций в жилищное строительство можно судить по доле инвестиций в строительство по сравнению с другими видами деятельности. Так, например, в Москве эта доля составила 1,1%, в Санкт-Петербурге - 1,9%, в Нижегородской области - 1,18%, а Иркутской области -0,93%. Следовательно, увеличение доли инвестиций в жилищное строительство до уровня Москвы, находящейся на ближайшей позиции к Иркутской области, требует увеличения инвестиций на 1037, мн. руб. в год. На наш взгляд, инвестиционный потенциал Ч это количественная возможность изменения прироста значения исследуемого показателя до уровня выбранного стратегического ориентира. Расчет инвестиционного потенциала, таким образом, следует производить через приращение количественных значений по следующим формулам:

ИПТ=ИВКхДД (1)

АД = Дг А (2)

ИП = Ш (3)

1. в [ -тый и] -тый периоды на одной территории;

2. в 1 -тый период на разных территориях;

3. в 1 -тый и] -тый периоды на разных территориях;

где ИПД - инвестиционный потенциал на территории на душу населения, руб.; СЧН - среднегодовая численность населения, тыс. человек.

Одним из факторов, влияющих на инвестиционный потенциал территории, может служить, такой показатель, как удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств в общем вводе жилья, динамика которого представлена на рис. 1. Кроме того, характеристикой инвестиционного потенциала может служить степень использования населением такого государственного механизма, как оплата жилых помещений и коммунальных услуг, которая определяется, во-первых, долей семей, получивших субсидии, во-вторых, долей граждан, пользующихся социальной поддержкой, в-третьих, среднемесячным размером социальной поддержки (льгот) по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

2 ООО 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2003 200Э годы, I

Рис. I. Удельный вес жилых домов, построенных населением за счёт собственных и заёмных средств, в общем вводе жилья, процент

Об инвестиционных возможностях населения можно судить по показателям, характеризующим финансовое состояние населения, таким как вклады, депозиты физических лиц в рублях и в иностранной валюте, привлеченные кредитными организациями, средний размер таких вкладов в Сберегательном банке РФ. Общие ранги позиций территорий по этим показателям, отражающим финансовое состояние на душу населения и динамику их изменения, показывают, что лидирующую позицию занимает Москва, вторую - Санкт-Петербург, третью - Иркутская область, последнюю -Нижегородская область. Суммирование рангов инвестиционного потенциала, полученного на основе сравнительного анализа двух групп показателей, характеризующих степень использования государственного механизма социальной поддержки населения и отражающих финансовое состояние населения, показывает, что первое место стабильно занимает Москва, второе - Санкт-Петербург, третье - Иркутская, четвёртое - Нижегородская область. Отсюда, слабой стороной Иркутской области является низкий по сравнению с другими регионами инвестиционный потенциал.

7. Определены возможности внедрения методов привлечения инвестиций в ст роительство доходных домов, на основе предложенного показателя линвестиционная активность населения и методических основ оценки его характеристик, что позволило сформировать целевые программы и планы повышения инвестиционной привлекательности Иркутской области.

К показателям, характеризующим активность населения в инвестиционной деятельности, относятся доли, суммы и темпы изменения задоженностей населения по жилищным кредитам, по ипотечным жилищным кредитам. Инвестиционная активность населения, определенная в виде рангов по соответствующим показателям, представлена в табл.2.

Как видно из табл. 2 в Иркутской области, также как и в Санкт-Петербурге происходили аналогичные процессы, когда улучшение позиции перешло в некоторое ухудшение. В 2009 году жители Иркутской области опередили москвичей по степени использования жилищных и ипотечных кредитов. Сравнительный анализ двух аддитивных рангов, характеризующих инвестиционный потенциат и инвестиционную активность населения, предоставпяет возможность определить степень сбапансирован-ности состояний каждой территории, рис. 2. Очевидно, что Иркутская область находится в несбалансированном состоянии, поскольку между аддитивными рангами наблюдается существенная разница свидетельствующая о преобладании инвестиционной активности населения и возможности успешного применения методов привлечения инвестиций, несмотря на более низкий потенциал.

Нижегородская -' область.-''

Москву ф 4я Иичгюамвмси

Свию-Гкчербург

о 5 10 15 5Р 25 30 35 40

Инвестиционным потенциал, ранг

Рис.2. Соотношение рангов инвестиционного потенциала и инвестиционной

активности населения.

8. Сформулированы основные причины, сдерживающие развитие такого сегмента рынка недвижимости как найм жилья в доходных домах, исследование которых позволило создать методические положения по формированию совокупности методов, определить основные условия их разработки и задачи методов в рамках реализации государст венной инвестиционной политики и программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем.

Основными причинами, сдерживающими строительство доходных домов являются: объективно обусловленная низкая рентабельность строительства и эксплуатации, высокая степень конкуренции со стороны нелегального рынка сдачи житья в найм, резкий рост рынка жилищного строительства и увеличения предложения жилья, высокая стоимость найма жилья, высокие цены на земельные участки, высокая сезонная мобильность цен на нанимаемое жилье, отсутствие механизмов правовой зашиты как собственников, так и нанимателей, периодически возникающие локальные жилищные кризисы.

; 115 8

Инвестиционная активность населения по степени использования жилищных и ипотечных кредитов

Наименование территории Ранг инвестиционной активности населения

по степени использования в обшем

жилищных кредитов ипотечных кредитов

2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009

Москва 7 8 10 13 8 8 7 10 15 16 17 23

Санкт-Петербург 8 7 6 8 7 8 6 10 15 15 12 18

Иркутская область 10 12 13 8 12 13 12 10 22 25 25 18

Нижегородская область 15 10 9 12 13 9 9 8 28 19 18 20

Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов можно представить в виде последовательности решения задач, показанных на рис.3, из которого следует, что благоприятный инвестиционный климат - это совокупность условий для развития методов привлечения инвестиций на основе исследования признаков классификации этих методов, выявления причин, сдерживающих развитие сегментов рынка жилья, применения комплекса методических подходов, изучения целей и критериев государственной инвестиционной политики, определения степени обеспеченности населения жильём и выявления его активности и инвестиционного потенциала.

Методы привлечения инвестиций в строительство доходных домов в условиях создаваемого инвестиционного климата следует разделить на три группы: методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию инфраструктурных объектов; методы привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов; методы формирования процесса управления доходными домами и их инфраструктурой.

Так, методом привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры является создание концессий на основе государственно-частного партнерства, которые смогут вводить в оборот инфраструктурные облигации. Особенностью таких облигаций станет их выпуск на период 15 -25 лет, и наличие государственной гарантии обеспечения обязательств. Предоставление таких гарантий можно осуществлять с помощью минимального привлечения государственных бюджетов и с помощью таких государственных институтов как Внешэкономбанк РФ, Инвестиционный фонд РФ. Инфраструктурные облигации рекомендуется выпускать по любой из двух схем: концессионером или собственником инфраструктурного объекта; кредитной организацией. Повысить конкурентоспособность доходных домов на рынке жилья можно путём создания и функционирования кластера, одним из двух основных

Принципы и правила создания благоприятного инвестиционного климата

№ п/п Принципы создания благоприятного инвестиционного климата Правила кейисианской теории спроса на инвестиции Правила неокласагческой теории спроса на инвестиции

1 Сбалансированность - разработка пропорций и их корректировку в течение определенного периода на объемы арендного жилья различного класса, исходя и прогнозов потребности в арендуемом жилье различного уровня комфорта Значение нормы дисконта - Я, при котором неравенство превращается в равенство, называется предельной эффективностью капитала - V Рх Р-Ш Р-П Л| <ТТЛ-----+-Нг Я, ' + * ОЧЙГ . тре- буемые инвестиционные вложения - инвестиционные затраты, ден. ед.; гл.Ра >Рп - суммы чистого дохода в 1, 2, и п - ый годы, ден. ед. Оптимальный размер катггала обеспечивает достижение цели -получить максимально возможную прибыль в условиях использования передовых технологий, не только в строительстве, но и в процессе 'эксплуатации жилых зданий - доходных домов.

2 Транспарентность- прозрачность нормативно- правовых механизмов, обеспечивающих защиту интересов инвесторов, арендодателей и нанимателей жилья. Инвестиционные затраты (расходы) следует увеличивать только в том случае, если норма доходности прибыли больше, чем проценты от сбережений, хранимых в денежной форме в банках - государственных или коммерческих. Конкуренция на рынке инвестиций и жилищтн'О СГрОиТсльС1Ьа дожна быть совершенной, что означает отсутствие на территории государственной или частной олигополии или монополии.

3 Дшгосрочность - создание благоприятных условий для потенциальных инвесторов на догосрочную перспективу не менее, чем на 20 - 25 лет. Объем инвестиционного спроса будет тем выше, чем меньше текущая ставка процента. Максимальная прибыль возможна при соблюдении следующего условия: Рк - Хп + Rti где Рк - предельный продукт капитала,, ден. ед.; У г. - норма амортизации основных фондов, процент; - ставка процента по финансовым активам.

4 Партиататннностн - участие в инвестиционном процессе как можно большего числа потенциальных инвесторов. По мере увеличения инвестиционного снижается ставка процента и, соответственно, предельная эффективность капитала

5 Масштабность - означающая привлечение инвестиций в строительство нескольких комплексов доходных домов. Потенциальные инвесторы за основу расчетов дожны принимать прогнозируемую величину доходности инвестиционных проектов

6 Непрерывность - создание непрерывного процесса привлечения инвестиционных вложений в строительство доходных домов . На инвестиционный спрос на исследуемой территории влияют в большей степени объективные факгоры, а на инвестиционное предложение - субъективные

подходов к формированию кластера - классического и европейского, на наш взгляд, наиболее подходящим для существующих условий является европейский подход, предпологающий создание точек роста или конкурентоспособности на территории города виде кластера. Состав кластера на примере г. Иркутска представлен на рис. 4.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Уточнено определение понятия доходный дом, отличающееся от известных в научной литературе описанием признаков отличия доходного дома от социального жилья и гостиничных апартаментов. Определено., что доходный - это дом, который строится или создается с целью получения дохода арендодателем, жилье в котором предназначено для определенных категорий или слоев граждан по выбору усмотрению арендодателя в длительное временное пользование с заранее оговоренным набором необходимого количества жилищно-коммунальных или иных услуг.

2. Сформулирован перечень принципов создания условий для развития процессов инвестирования в строительство доходных домов различного класса, определены сущность и обоснованы возможности практического применения каждого принципа с целью формирования и поддержания благоприятного инвестиционного климата для реальных и потенциальных инвесторов.

3. Предложены правила спроса на инвестиции, сформулированные на основе изучения основных понятий и закономерностей кейнсианской и неоклассической теорий спроса на инвестиции в рыночных условиях, незнание которых не позволяет предвидеть изменения инвестиционного спроса и предложения на конкретной территории, определить ожидаемую прогнозируемую доходность инвестиционных проектов в строительство доходных домов, исхода из оценки степени влияния двух групп факторов - на объемы инвестиционного спроса и предложения, что необходимо учитывать при разработке методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

4. Сформулирована совокупность методологических подходов к разработке и реализации методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, совместное применение которых позволяет решить такие задачи как: оценка будущих доходов от строительства и эксплуатации комплекса жилых домов, объединенных в единый комплекс; выявление прогнозного фона, в котором осуществляется удовлетворение спроса на инвестиции на рынках ценных бумаг и денег; прогнозирование процентной ставки под влиянием факторов внешней рыночной среды, равновесия территориального финансового рынка в процессе непрерывной разработки и корректировки методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

5. Оценены степень обеспеченности населения жильем, благоустройства жилищного фонда и перспектив улучшения жилищных условий в четырех субъектах Российской Федерации по показателям, представленным в государственной статистической отчётности. Определены стратегические цели обеспечения населения жильем очередность и ключевые факторы успеха реализации этих целей в Иркутской области.

6. Оценена степень инвестиционного обеспечения жилищного строительства, что позволило определить количественные характеристики инвестиционного потенциала, выявить факторы, влияющие на величину потенциала, оценить состояние и динамику факторов и инвестиционного потенциала в целом, выявить стратегические разрывы

между позицией Иркутской области и позициями других территорий, определить сильные и слабые стороны этэй позиции.

7. Определены возможности внедрения методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, исходя из анализа количественных оценок предложенного показателя линвестиционная активность населения, полученных с помощью методических основ выбора характеристик этого показателя и их оценки, что позволило сформировать целые программы повышения инвестиционной актнвносги населения Иркутской области.

8. Обоснована необходимость применения государственно-частного партнерства по схеме строительство - управление - передача, и соответственно предпожены три группы методов привлечения инвестиций в строительство, эксплуатацию и управление доходными домами, что позволило создать инновационный кластер и определить составляющие его элементы на примере Иркутска.

Рис. 3. Агоритм применения методических положений по формированию и внедрению методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

Рис. 4 Состав кластера по управлению доходными домами

III. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных ВАК Минобрнауки РФ:

1. Горбачевская Е.Ю. Исторические аспекты развития квартирного вопроса в России / Е.Ю. Горбачевская // Вестник Иркутского Государственного Технического Университета -2008,- №3,- С. 26-29,-0,25 п.л.

2. Горбачевская Е.Ю. Доходные дома как одно из направлений инновационной деятельности строительной отрасли /Е.Ю. Горбачевская, С.А. Голик //Экономика и управление. - 2010 - №12 (62). - С. 177-180.-0,25 п.л. (авторских-0,13 п.л.).

3. Горбачевская Е.Ю. Анализ состояния степени обеспеченности населения территорий Российской Федерации жильём / Е.Ю. Горбачевская // Вестник Иркутского Государственного Технического Университета. - 2011. - №5. - С. 144-147. - 0,25 пл.

Монографии:

4. Горбачевская Е.Ю. Инвестиции в строительство доходных домов в России / В.В. Пешков. Е.Ю. Горбачевская // Иркутск: Изд-во ИрГТУ,20П. - 176 е., 10,00 п.л. (авторских -5 п.л.).

Статьи в прочих изданиях:

5. Горбачевская Е.Ю. Доходные дома в России: историческая ретроперспекгива / Е.Ю. Горбачевская // Экспертиза и управление недвижимостью состояние, проблемы, перспективы: сборник материалов всероссийской научно - практической конференции. - Иркутск: Изд-во ИрГТУ, 2007. - С.38-41.Ч 0,25 п.л.

6. Горбачевская Е.Ю. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости доходный дом/ Е.Ю. Горбачевская // Торгово-экономические проблемы регионального бизнес - пространства: сборник материалов VIII Меяеду народной научно - практической конференции.- Челябинск: Издательский центрЮУрГУ,2010,- С.180-183.- 0,25 п.л.

7. Горбачевская Е.Ю. Региональный рынок коммерческой недвижимости: Вестник Международного института экономики и лингвистики ИГУ. (Гер.: Товароведение и экспертиза товаров /Е.Ю. Горбачевская. Л.И. Горбачевская // Иркутск: Издательство Иркутского государственного университета, 2011. - №2. Под ред. В.Я. Анцруховой, В.П. Саловаровой - С. 256-260.-0,25 пл. (авторских-0,13 пл.).

Научное издание Горбачевская Евгения Юрьевна Автореферат

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ

Подписано в печать 17.11.2011. Формат 60 х 90 /16. Бумага офсетная. Печать трафаретная. Усл. печ. л. 1,75. Тираж 100 экз. Зак. 220. Поз. плана 34н.

Лицензия ИД № 06506 от 26.12.2001 Иркутский государственный технический университет 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Горбачевская, Евгения Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ДОСТУПНЫМ И КОМФОРТНЫМ ЖИЛЬЕМ И ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ.

1.1. Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем.

1.2. Методические основы формирования. методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ДИНАМИКИ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ И ОБЪЁМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

2.1. Динамика и состояние степени обеспеченности населения. территорий Российской Федерации жильём.

2.2. Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала.

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО И УПРАВЛЕНИЕ ДОХОДНЫМИ ДОМАМИ.

3.1. Методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов

3.2. Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов.

3.3. Перспективы внедрения методов привлечения. инвестиций в строительство и управление доходными домами.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов"

Актуальность темы исследования. Стратегия социально-экономического развития России в целом и ее регионов на перспективу до 2020 года, представленная в соответствующей Концепции, содержит главную догосрочную цель деятельности всех органов системы государственного управления и общественного самоуправления - обеспечить рост качества жизни всех слоев населения. На достижение этой главной стратегической цели деятельности направлены национальные проекты, и целевые программы как федерального, так и регионального уровней. Одна из таких программ, целью которой было обеспечить в течение 20 лет к началу XXI века каждую семью отдельной квартирой или частным домом, называлась Жильё - 2000. В настоящее время реализуется приоритетный Национальный проект Доступное и комфортное жильё - гражданам России, в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья, увеличения количества граждан, использующих ипотечное кредитование, и предоставления льгот молодым семьям при приобретении собственного жилья, поскольку, судя по данным государственной статистической отчетности, в целом по России в 2010 году только 5,1% семей получили жильё и улучшили жилищные условия из числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В Москве удельный вес таких семей составил 7,3%, в Санкт-Петербурге - 3,7%, в Нижегородской и Иркутской областях -по 3,9% и 4,1%, соответственно. Следовательно, если в Москве проблему обеспечения населения жильём за счет средств государственного бюджета можно решить за 10 - 14 лет, то в других регионах срок реализации Национального проекта с помощью муниципальных бюджетов займет не менее 24 - 27 лет.

Можно решать проблему строительства жилых домов самим населением регионов за счет собственных и заемных средств. В целом по России удельный вес такого жилья в его общем вводе составил 47,7%. Однако за 10 лет этот показатель возрос с 41,6% до 47,7%, что означает, на наш взгляд, стагнацию процесса.

Стратегия направлена, в первую очередь, на увеличение объёмов строительства жилья за счёт собственных и заёмных средств населения. Однако существуют категории граждан, которые не могут получить социальное жилье или осуществить его найм, не имеют возможности получить ипотечный кредит и накопить первоначальный взнос для строительства собственного жилья или, наоборот, обладают достаточными доходами, но не желают приобретать жилье в собственность по ряду причин, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где вынуждены проживать длительное время. Кроме того, в современных рыночных условиях трудовые ресурсы, в том числе молодые семьи, дожны отличаться высокой степенью мобильности, которая зависит не только от возможности трудоустройства, но и доступности найма комфортного жилья. Все эти группы и категории граждан, а также специалисты, привлекаемые компаниями из других городов и из-за рубежа, снимают квартиры на неофициальном рынке без каких-либо гарантий, поскольку рынок аренды и найма доступного и комфортного жилья в виде доходных домов в России не сформирован.

На наш взгляд, проблемы обеспечения населения жильём, повышения уровня занятости и мобильности трудовых ресурсов могут быть решены комплексно с помощью строительства доходных домов. Ограничивающим фактором служит отсутствие достаточных объемов инвестиций в такие дома, поскольку, как показывает опыт их строительства и эксплуатации, срок окупаемости выше, а рентабельность ниже, чем в других сферах деятельности, тем более, что существующие методы (механизмы) привлечения инвестиций не дают нужного эффекта. Такая ситуация сдерживает активность инвесторов и использование имеющегося инвестиционного потенциала территорий. Отсюда, возникает необходимость создания методов привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов, повышения их рентабельности и снижения сроков окупаемости.

Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. При рассмотрении содержания и направлений решения этих проблем в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Светник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун. При проведении исследования по вопросам привлечения инвестиций в экономику и повышения эффективности процессов управления этим видом деятельности в диссертации использованы труды таких отечественных и зарубежных ученых как Л.И. Абакин, И. Ансофф, Е.А. Владимирский, С.Ю. Глазьев, А.Г. Гранберг, P.C. Гринберг, Б.М. Гринчель, В.В. Леонтьев, Д.С. Львов, Н. Мэнкью, Г.Х. Попов, Б.А. Райзберг, П. Станьер, П.Фишер, Г.Э. Слезингер, С. Тейлор, Л. Эрхард.

Непосредственно проблемы привлечения инвестиций в конкретные инвестиционные проекты исследованы с использованием работ Р. Брейли, Ю. Бригхема, В.И. Винокурова, Г.С. Гамидова, Г.М. Гвичия, А.Е. Дыкина, В.А. Колоколова, Б.А. Котынюка, И.В. Липсица, М.Г. Лапусты, М.Милера, Ф. Модильяни, В.В. Томилова, И. Фишера, A.A. Харина.

Для решения теоретико-прикладных задач управления инвестиционными потоками, повышения эффективности строительства и эксплуатации жилых домов привлекались труды таких ученых как А.Н. Асаул, Р. Бауэр, В.В. Бузырев, A.A. Горбунов, С.А. Ершов, Г. Лаксбург, А.Н. Ларионов, Р. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Р.Б. Пейзер, Т. Питере, Р. Дж. Страйк, Д.Трейсон, Р. Уотерман, А.Д. Фридман, В.З. Черняк, Е.В. Шатрова, В.В. Пешков, М.И. Воронин.

Различные аспекты управления региональными процессами, формы государственно-частного партнерства и проблемы их внедрения в различные виды экономической деятельности изучались на основе трудов таких авторов как Н.Т. Агафонов, Б.С. Жихаревич, А.Е. Когуг, О.П. Литовка, Н.М. Межевич, С.А. Рафиков, А.И. Чистобаев, В.А. Яковлев, О.Г. Галиченко, Л.С. Чаусовой, С.С. Шувалова.

Исследование кластеров на территории регионов в современных рыночных условиях и проблемы их функционирования рассматривались в контексте работ следующих авторов: В.А. Белалов, A.B. Бирюков, H.A. Игнатюк, В.Б. Леонтьев, О.В. Молева, Е.А. Монастырный, Д.Б. Рыгалин, Сосна С.А., Тихомиров Ю.А., Р.И. Уразаев, В.А. Шаров.

Несмотря на достаточно высокую степень проработанности отдельных вопросов и наличие разнообразных методических подходов и методических рекомендаций по их решению, в существующих рыночных условиях проблема формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов, повышения эффективности их эксплуатации и управления на основе внедрения различных форм государственно-частного партнерства и создания кластеров с одновременным решением проблемы увеличения количества различных категорий граждан, обеспеченных доступным и комфортным жильём, требует допонительных исследований и разработки методических основ, что и определило цель и задачи исследования.

Цель диссертациониого исследования состоит в разработке методических основ формирования методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов и их инфраструктуры на основе оценки инвестиционного потенциала территорий и инвестиционной активности населения, перспектив применения государственно-частного партнерства.