Формирование стратегии инвестирования в жилищное строительство тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Файзулина, Лилия Ирековна |
| Место защиты | Казань |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии инвестирования в жилищное строительство"
На правах рукописи
ФАЙЗУЛИНА ЛИЛИЯ ИРЕКОВНА
ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (на примере Республики Татарстан)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной
деятельностью; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Казань - 2009
003472207
Диссертация выпонена в ГОУ ВПО Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Научный руководитель: доктор экономических наук,
профессор Загидулина Гульсина Мансуровна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор Костецкий Николай Филиппович
Ведущая организация: ГОУ ВПО Ивановский государственный
Защита состоится л26 июня 2009 года в 16.00 на заседании диссертационного совета ДМ.212.080.08 при ГОУ ВПО Казанский государственный технологический университет по адресу: 420015, г. Казань, ул. К. Маркса, 68, КГТУ, зал заседаний ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Казанский государственный технологический университет.
Автореферат разослан л26 мая 2009 г.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,
доктор экономических наук, профессор Останина София Шамильевна
архитектурно- строительный университет
А.В.Морозов
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Последние годы в России характеризовались активизацией инвестиционной деятельности и оживлением в жилищной сфере. Произошло увеличение объема инвестиций в этот сектор экономики, выросли темпы жилищного строительства, появились механизмы ипотечного кредитования.
В качестве приоритетного направления экономической политики активно выступает государственное регулирование субъектов жилищной сферы: разработка инвестиционной стратегии развития, поддержание конкурентной среды, формирование жилищной политики и системы государственных гарантий, совершенствование законодательной и нормативной базы.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, догосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись, в основном, индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного, платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья, произошло сокращение объемов жилищного строительства.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей -семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов догосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Вместе с тем, представляется своевременной оценка перспективных национальных жилищных стандартов по уровню обеспеченности жильем, структуре, комфортности, экологичности жилищ, социальным группам населения и обеспечение их реализации через догосрочные ипотечно-инвестиционные территориальные программы воспроизводства жилищной недвижимости.
Формирование рынка доступного жилья и механизмов инвестирования в жилищное строительство в настоящее время является одной из самых значимых проблем для всей России. В связи с этим, возникает необходимость определения новых стратегических целей развития инвестиционного процесса в жилищном строительстве, а также в рамках государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и
создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.
В то же время, мировой финансовый кризис приводит к тому, что темпы развития инвестиционной деятельности, и в том числе темпы ввода жилья, стали замедляться. Ввод в действие новых жилых домов не сможет компенсировать выбытия жилья по причине ветхости и аварийности. В этой связи, разработка формирования стратегии инвестирования в сферу жилищного строительства становится все более актуальной.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в решение проблем инвестиционно-строительной деятельности внесли следующие ученые-экономисты: С. И. Абрамов, С. А. Баронин, В. В. Бузырев, П. Г. Грабовый, Г. М. Загидулина, М. И. Каменецкий, А. В. Карасев, Н. Ф. Костецкий, В. В. Кофтин, В. Я. Осташко, Ю. П. Панибратов, Е. П. Панкратов, А. И. Романова, В. М. Серов, Б. Б. Хрусталев, В. 3. Черняк, Л. Н. Чернышов и др.
Анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективности стратегических направлений государственной жилищной политики и не способствовал решению поставленных задач улучшения жилищных условий населения. Однако он дал возможность выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды современных российских и зарубежных ученых: А. Н. Асаула, И. А. Гордеевой, В. В. Зыкова, Дж. М. Кейнса, Р. Ланглойза, А. Н. Ларионова, В. И. Лимаренко, Н. Н. Ноздриной, С.Ш.Останиной, В. Г. Полякова, Г. Поляковского, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Р. Дж. Страйка, В. Б. Усова, В. С. Чекалина и других.
Не снижая значимости имеющихся исследований, отметим, что комплексного решения проблемы инвестирования в жилищное строительство на сегодняшний момент не существует. Недостаточный уровень проработки данной проблемы, ее актуальность и возрастающая практическая значимость обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.
Целью дисссртациоиной работы является развитие теоретических и методических принципов и положений, разработка практических рекомендаций по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство.
В соответствии с целью диссертационного исследования в работе поставлены следующие задачи:
1. Проанализированы тенденции и закономерности развития инвестиционной деятельности в регионе.
2.Предложена экономико-математическая модель количественной взаимосвязи инвестиционных факторов, определяющих уровень обеспеченности населения жильем.
3.Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства.
4. Проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса.
5. Обоснована система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства.
Объектом исследования является инвестиционный процесс в жилищной сфере региона.
Предметом исследования является совокупность организационно-управленческих и экономических отношений, возникающих в ходе разработки системы стратегического инвестирования в жилищную сферу Республики Татарстан.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили:
- основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий;
- отечественные и зарубежные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительной сферы;
- законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан, методические разработки, публикации в официальной печати по исследуемой проблеме.
Информационной базой, обеспечивающей достоверность полученных результатов, являются статистические и аналитические материалы Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерства экономики Республики Татарстан, Федеральной службы государственной статистики.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических подходов к формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство с учетом особенностей инвестиционно-строительного комплекса региона.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью
1. На основе ретроспективного анализа закономерностей и тенденций развития инвестиционной деятельности в регионе обоснованы критерии увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие механизмов кредитования и инвестирования в жилищное строительство.
2. Предложена экономико-математическая модель взаимосвязи инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере инвестиционно-строительного комплекса и определяющих уровень обеспеченности населения жильем. На основе многомерного статистического анализа исследованы количественные зависимости между факторами, оказывающими наибольшее влияние на доступность жилья: инвестиции в основной капитал, собственные инвестиционные ресурсы предприятий, денежные доходы и расходы населения, объемы инвестирования в жилищное строительство, средние цены на первичном и вторичном рынке жилья.
3. Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства, включающие в себя обоснование источников инвестиционных ресурсов, меры по активизации индивидуальных застройщиков, включая систему льготного кредитования, создание механизма регулирования рынка жилья с учетом обеспечения доступности для малодоходных групп населения.
по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, 0рганизаг!ия и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
4. Выявлены важнейшие преобразования в жилищном строительстве, проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса с учетом использования местной сырьевой базы в производстве строительных материалов.
5. Разработана система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства с учетом синтеза государственного регулирования и рыночного саморегулирования взаимоотношений, сложившихся между всеми участниками инвестиционного процесса: инвесторами, проектными организациями, государством, заказчиками, подрядчиками, субподрядчиками, поставщиками, кредитными учреждениями и другими субъектами рынка жилья.
Теоретическая значимость работы. Диссертация представляет собой комплексное научное исследование по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство. Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научные положения, методические подходы и рекомендации способствуют совершенствованию системы управления инвестиционной деятельностью для оптимизации экономических и производственных результатов реализации национального жилищного приоритета. Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КГ АСУ и в рамках повышения квалификации и переподготовки специалистов строительного комплекса Республики Татарстан, использованы при подготовке учебных пособий и методических рекомендаций.
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 4. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: 4.16. Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накопленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем; 15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 15.54. Теоретические и методологические основы развития строительного комплекса Паспорта ВАК России по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством.
Апробация и внедрение результатов исследования. Научно-методические разработки по инвестированию в жилищное строительство одобрены и приняты к реализации в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерстве
экономики Республики Татарстан, что подтверждается актами и справками о внедрении.
Главные выводы и положения работы были одобрены на республиканских и российских научно-практических конференциях (г. Казань, г. Пенза 2007, 2008 г.г.). Основные положения по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство были внедрены в рамках программы Развитие и размещение производительных сил Республики Татарстан на основе кластерного подхода до 2020 года и на период до 2030 года в качестве теоретических и организационно-экономических предпосылок концепции устойчивого развития инвестиционно-строительного комплекса региона.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 научных печатных работ общим объемом 25,56 п.л. (лично автором - 5,1 п.л.), в том числе 9 статей в центральной печати (из них 3 статьи - в рекомендованных ВАК журналах). Автор участвовал в создании колективной монографии по вопросам развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан.
Объем и структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из трех глав, введения, заключения, списка источников и приложений. Работа содержит 175 страниц, в том числе 22 таблицы, 41 рисунок.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В первой главе Теоретические и методологические аспекты инвестирования в сферу жилищного строительства проведен анализ проблемной ситуации в жилищном строительстве, раскрыта экономическая сущность категории доступность жилья и понятия стандарт жилья. По итогам анализа современного состояния рынка ипотечного кредитования выявлены основные направления преобразований в инвестиционно-строительном комплексе.
Во второй главе Ресурсное обеспечение инвестиционного процесса в жилищном строительстве (на примере Республики Татарстан) показаны теоретические предпосыки для формирования стратегии инвестирования в жилищное строительство, проведена оценка ресурсного обеспечения функционирования и развития производственной базы. Исследовано факторное пространство, позволяющее определить уровень доступности жилья в регионе, проведено экономико-математическое моделирование количественной взаимосвязи между исследуемыми показателями.
В третьей главе Основные направления инвестирования в развитие жилищного строительства исследованы пути совершенствования системы ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта, обоснована система мер по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство, базирующаяся на синтезе государственного регулирования и рыночного саморегулирования взаимоотношений, сложившихся между всеми участниками инвестиционного процесса.
В заключении сформулированы выводы и рекомендации.
III. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
по специальности 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью
1. На основе ретроспективного анализа закономерностей и тенденций развития инвестиционной деятельности в регионе обоснованы критерии увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие механизмов кредитования и инвестирования в жилищное строительство.
Серьезные изменения произошли за время реформ в области жилищного строительства. Кардинально поменялась система вводимых в эксплуатацию жилых домов по источникам финансирования и формам собственности. Доля частного сектора увеличилась, в то же время, государство перестало быть основным участником на этом рынке (рис. 1).
В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%. При этом доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%.
Ретроспективный анализ закономерностей, сложившихся в жилищной сфере, показывает:
- ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% от вновь построенного;
- ввод нового жилья не перекрывает старение жилого фонда;
- количество ежегодно реконструируемого жилья составляет малую долю от необходимого (ежегодно 4,5 мн. кв. м. из 290 мн. кв. м., требующих срочного капитального ремонта);
- в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается около 60% населения страны.
1991 1995 1993 1999 2000 2001 2002 2005 2006 2007
Х Государством!* муниципальным!! органам!, мн. кв. м. --ХЧ-Населением а свой счетн с помощью кредита, мин. кв. м
Рис. 1. Объем введенного в России жилья за 1991 - 2007 годы
В связи с тем, что рынок жилья оказася не обеспечен кредитно-финансовыми механизмами, способными воспонить сокращение бюджетных ассигнований в строительство, Правительством была принята целевая программа Жилище, призванная, наряду с региональными программами развития кредитования, обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора.
Политика государства в этой области была направлена на поддержку различных моделей финансирования жилищного сектора, без акцента на определенную схему (накопительную или кредитную). Само по себе такое определение правил не способствовало значительному росту жилищного строительства и развитию системы ипотечного кредитования. В то же время, именно на этом этапе были определены слабые места в законодательстве, а также создана правовая основа будущего роста в этом секторе. Становление институциональной среды явилось важным этапом в развитии ипотечного кредитования, определившим формирование ипотеки в России.
Впоследствии приоритеты государства несколько сместились. В июне 1996 года, с утверждением Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего - к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд.
В 2004 году начася этап государственной жилищной политики, направленной на повышение доступности жилья для населения. Был принят пакет федеральных законов, в том числе Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации, которые сформировали законодательную базу для проведения институциональных изменений в жилищной сфере. Новые направления государственной жилищной политики нашли отражение в приоритетном национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России, реализация которого началась в 2006 году.
В диссертации проведен анализ реализации приоритетных направлений национального проекта, в частности, исследованы задачи по повышению доступности жилья, увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования, увеличению объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, выпонению государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
До настоящего времени рынок кредитования в России отличася бурными темпами роста и, соответственно, притоком капитала. Эти два фактора определили быстрый рост цен на жилье, особенно б крупных городах. В связи с развитием мирового финансового кризиса, ярко выраженными тенденциями являются отток капитала, кредитное сжатие и замедление роста доходов населения. Это обусловливает необходимость развития механизмов кредитования и инвестирования в жилищное строительство.
2. Предложена экономико-математическая модель взаимосвязи инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере инвестицнонно-стронтельного комплекса и определяющих уровень обеспеченности населении жильем.
Развитие рынка доступного жилья в Республике Татарстан в значительной мере предопределено действием скрытых закономерностей, формируемых на основе большого разнообразия факторов, в том числе и факторов регионального характера. Влияние данных закономерностей на обеспеченность населения жильем приобретает особое значение. В этой связи представляется целесообразной разработка соответствующей методической базы, основанной на применении экономико-математических моделей, в частности, корреляционного анализа, метода главных компонент и метода проекции на латентные структуры (рис.2).
При исследовании зависимостей в диссертации применен метод корреляционного анализа для определения тесноты и надежности связей. Доказано, что уровень доступности жилья в Республике Татарстан зависит от целого набора показателей (табл.1):
При большом числе показателей характеристика выявленных между ними связей является задачей достаточно трудной. Возникает потребность в сжатии информации, то есть описании объекта меньшим числом обобщенных показателей. Для этого в диссертационной работе использован метод главных компонент.
Первая главная компонента может быть представлена в виде следующей декомпозиции:
Главная компонента 1 = x * (-0,367) +х2 *(-0,309) + х3 *(-0,217) + jc4 * 0,005 + + х5 * 0,018 + Х6 * 0,162 + х1 * 0,286 + XS * (-0,309) + Х9 * (-0,045) + xi0 * (-0,393) + + Х\\ * 0,096 +Х\2 * (-0,336) +Х|з * (-0,336) + Х]4 * 0,313 + Х15 * 0,174 (1).
Вторая главная компонента может быть представлена в виде уравнения:
Главная компонента 2=хх * 0,168 + х2 *(-0,156) +х3 *(-0,165) +хц* 0,379 + + х5 * 0,309 + х6 * (-0,232) + х7 * (-0,365) +xs * (-0,156) + х9 * 0,485 +дг,0 * (-0,143) + + хД * 0,123 + Х\2 * (-0,204) + Х|з* (-0,204) +х)4 * 0,037 +х,5 * (-0,339) (2).
Таблица 1
Результаты корреляционного анализа
Показатели Ввод в действие жилья, тыс. кв.м. общ. площади О,) Коэффициент доступности жилья в РТ
коэффициенты корреляции
Инвестиции в основной капитал, мн. руб. 0,77 -0,56
Объем инвестирования в жилищное строительство, мн.руб. 0,74 -0,53
Ввод в действие жилья, тыс. кв.м. общей площади 1,00 -0,58
*< Денежные доходы населения, мн. руб. 0,43 -0,62
Денежные расходы населения, мн. руб. 0,47 -0,70
Индекс потребительских цен на товары и услуги, % -0,49 0,69
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел. -0,48 0,70
Начисленная среднемесячная заработная плата одного работника, на крупных и средних предприятиях, номинальная, руб. 0,74 -0,52
ДГ, Собственные инвестиционные ресурсы предприятий, мн. руб. 0,27 -0,48
*10 Валовый региональный продукт, мн. руб. 0,74 -0,56
*П Численность постоянного населения, тыс. чел. -0,53 0,08
Средние цены на первичном рынке жилья, руб. 0,66 -0,48
Средние цены на вторичном рынке жилья, руб. 0,66 -0,55
*|4 Доля убыточных предприятий, % -0,74 0,65
*15 Коэффициент доступности жилья в Республике Татарстан -0,58 1,00
Рис. 2. Агоритм анализа влияния факторов среды на обеспеченность населения жильем
Главная компонента 2
Инвестиции основной капитал ^
3/плата
л-^Инвест, ресурсы^. ^ ^предприптий^
Ввод жилья
Цены | Цепы первичн. вторнчн.
Объем инвестир-я в жилищное стр-во
р-к жилья
р-к жилья
охолы иаселени:
Расходы населения Чи сл енность населения С^Доля убыточи. предпдГЗ
Численность безработных
доступн.
Главная компонента I
1 I | 1 I | I I |
гтугт 0.1
-0.4 -0.3 -0.2 -0.1 0
Рис.3. График нагрузок для главных компонент 1 и 2
Наибольший вклад в общую дисперсию вносит первая главная компонента, связанная с инвестициями в основной капитал (*!), долей убыточных предприятий (хн) и валовым региональным продуктом (хю). Эти признаки характеризуют состояние экономики в Республике Татарстан и в Российской Федерации в целом, то есть, правомерно сделать вывод о том, что чем больше инвестиций поступает в основной капитал, чем ниже доля убыточных предприятий в строительной отрасли, и чем выше уровень валового регионального продукта, тем доступнее уровень жилья. Данные факторы оказывают наибольшее влияние на первую главную компоненту.
Вторая главная компонента объясняет 19% вариации исходных данных, а наибольшие факторные нагрузки имеют: собственные инвестиционные ресурсы предприятий (х9) и денежные доходы населения (х4). В связи с этим, вторая главная компонента объясняет финансовое положение предприятий и населения Республики Татарстан. Соответственно, чем выше доходы крупных и средних строительных предприятий и чем выше доходы граждан, тем выше потребность в приобретении жилья и, соответственно, уровень спроса и предложения на рынке жилья.
Третья главная компонента связана с численностью населения (хц), из чего можно сделать вывод о том, что демографическая ситуация в стране также оказывает влияние на рынок жилья.
Четвертая главная компонента вносит вклад в общую дисперсию, равный 83%>. Наибольшую факторную нагрузку имеет численность официально зарегистрированных безработных (х-]).
Пятая главная компонента объясняет 90%о вариации исходных данных и имеет факторные нагрузки в виде сальдированного финансового результата по крупным и средним предприятиям (х9) и индекса потребительских цен (х6).
Представленная модель позволяет выявить и количественно оценить группы факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на уровень доступности жилья в Республике Татарстан.
3. Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства, включающие в себя обоснование источников инвестиционных ресурсов, меры по активизации индивидуальных застройщиков, включая систему льготного кредитования, создание механизма регулирования рынка жилья с учетом обеспечения доступности для малодоходных групп населения.
Республика Татарстан включена в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, так как располагает необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и, обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет благоприятные предпосыки для развития малоэтажного строительства, существенного наращивания за счет этого направления объемов ввода жилья и увеличения обеспеченности жильем населения республики. Прогнозируемая доля малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья на ближайшую перспективу (до 2010 г.) составляет более 50% (рис. 4).
2500 2000 -1500 -1000 -500 0
2006 2007 2008
в т.ч. индивидуального
2009 2010
всего жилья
Рис. 4. Прогноз ввода жилья до 2010 г.
Подобного уровня можно достичь при условии активного формирования системы льготного кредитования, создания механизма регулирования рынка жилья с учетом обеспечения доступности жилья для малодоходных групп населения. Расширение платежеспособности граждан с невысоким уровнем дохода возможно через накопительную систему финансирования. Прототипом этой системы являются европейские баушпаркассы (опыт Германии, Австрии, Венгрии, Чехии, Словакии, на постсоветстком пространстве -Казахстана). В Германии почти две трети жилья приобретаются через накопительные системы. От обычных ипотечных банков баушпаркассу
отличает отсутствие требований к ликвидной залоговой недвижимости и государственное субсидирование. Вкладчику оказывается финансовая поддержка в виде ежегодного бонуса - доплаты к доходу по вкладу. Целесообразно принятие законопроекта о создании в Российской Федерации стройсберкасс в виде специализированных банков.
В настоящее время приоритетным является не прямое, а косвенное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы. В целях обеспечения существенного роста на рынке доступного жилья возможны следующие предложения (табл. 2).
Таблица 2
Основные направления инвестирования в развитие жилищного
строительства
Задачи Направление реализации
1. Разработка подпрограммы Обеспечение жильем малодоходных групп населения с использованием инвестиционных и кредитных механизмов социальной ипотеки Федеральной целевой программы Жилище Финансирование строительства транспортной, социальной, коммунальной инфраструктуры, земельных участков для строительства жилья
Возможность субсидирования процентных ставок при кредитовании строительства жилья
Активизация индивидуальных застройщиков, включая систему льготного кредитования, социальной ипотеки
2. Внесение изменений в действующую подпрограмму Обеспечение инфраструктурой участков в целях жилищного строительства Поная компенсация процентных ставок по привлекаемым кредитам на строительство инфраструктуры
3. Разработка нормативных правовых актов Российской Федерации Регламентирование передачи на возмездной основе построенной инфраструктуры (коммунальной, социальной, транспортной) органам местного самоуправления
Определение условий (стандартов) по стоимости, архитектурно-планировочным решениям и качественным характеристикам жилищ, строящихся при использовании бюджетной поддержки всех уровней
4. Повышение эффективности действующих институтов проектного управления и финансирования Строительство объектов коммунальной и социальной инфраструктуры, а также строительство доступного жилья для малодоходных групп населения
5. Создание условий для самостоятельного строительства гражданами индивидуального жилья Повышение доступности жилья и обеспечение реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России
по специальности 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
4. Выявлены важнейшие преобразования в жилищном строительстве, проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса с учетом использования местной сырьевой базы в производстве строительных материалов.
Важнейшим фактором, направленным на увеличение объемов строительства жилья, является ресурсное обеспечение инвестиционно-строительного комплекса. Анализируя инвестиционную деятельность в Республике Татарстан, следует отметить закономерности, которые складываются в результате экономической реформы и активно влияют на характер накопления финансовых источников инвестиционной деятельности.
Ежегодный объем ввода жилья составляет 1,5-1,6 мн. кв. м., или 82-89% от достигнутого в 1983-1989 гг., на одного человека вводится не менее 0,4 кв. м. в год (табл. 3). В рамках реализации национального проекта в Республике Татарстан за 5 лет дожно быть введено в эксплуатацию около 10 мн. кв. м. жилья.
Таблица 3.
Объемы жилищного строительства в Республике Татарстан в 2000-2008 гг.
Наименование показателя 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Ввод жилья, тыс.кв.м. 1 502,6 1 546,2 1 543,4 1 561,7 1 768,4 1 641,6 1 770,0 2041 2222
Численность населения, тыс. чел. 3 789,7 3 786,8 3 781,9 3 777,7 3 772,9 3 768,5 3 761,5 3761,7 3762,8
Ввод жилья на 1 человека в год в РТ, кв.м. 0,40 0,41 0,41 0,41 0,47 0,44 0,47 0,543 0,587
Ввод жилья на . 1 человека в год в РФ, кв.м. 0,21 0,21 0,23 0,25 0,28 0,31 0,34 0,394 0,516
В последние годы Республика Татарстан прочно удерживает позиции одного из самых динамично развивающихся регионов России. Важным показателем, подтверждающим этот факт, является использование инвестиций в основной капитал (табл.4.). По доле инвестиций в основной капитал в общероссийском объеме инвестиций Республика Татарстан занимает 5 место.
Таблица 4
Показатели деятельности инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан
Наименование показателей Ед. изм. Годы
2005 2006 2007 2008 2009
Инвестиции в основной капитал мрд.руб. 139,4 158,9 176,4 220 260
Объем инвестиций на 1 жителя РТ тыс.руб. 37,1 42,3 46,9 58,5 69,1
Общий объем работ, выпоненный по строительному комплексу - всего, в т.ч.: мрд.руб. 79,7 97,3 142,3 165,4 182,1
организациями по виду деятельности Строительство мрд.руб. 71,5 86,1 125 145,2 159,9
предприятиями ПСМ и стройиндустрии мрд.руб. 6,99 9,68 15,29 17,8 19,6
организациями по виду архитектурной и проектно-изыскательской деятельности мрд.руб. 1,26 1,47 2,04 2,4 2,6
Одним из факторов, обеспечивающих потребности рынка строительства жилья и других объектов, является текущее состояние и потенциал промышленности строительных материалов.
Степень износа основных фондов предприятий и организаций в среднем в подотрасли Промышленность строительных материалов в Республике Татарстан - выше 43%, а на отдельных предприятиях достигает 70-99%. Затраты сырьевых и энергетических ресурсов на единицу продукции в строительной отрасли Республики Татарстан, как в целом по РФ, в 2-3 раза выше, а трудовых затрат - до 10-ти раз выше, чем в других технически развитых странах.
Ограничена и номенклатура продукции, выпускаемой промышленностью строительных материалов Республики Татарстан. В связи с этим, строительным комплексом республики используется из общего объема потребляемых строительных материалов и изделий около половины ввозимых из других регионов Российской Федерации и других стран.
К настоящему времени объем импорта строительных материалов и конструкций из других регионов Российской Федерации и зарубежья составляет более 47% от общего объема строительных материалов и конструкций, используемых в Республике Татарстан для строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, что существенно отражается на стоимости строительной продукции. В Республику Татарстан ввозится широкая номенклатура строительных материалов, изделий и конструкций. В перечень этой номенклатуры входят материалы и изделия, которые не могут производиться в республике из-за отсутствия или недостатка соответствующих сырьевых ресурсов для их производства: металы, арматурная сталь и высокопрочные запонители для железобетонных изделий и конструкций,
портландцемент, листовое стекло, асбестоцементные изделия, цемент, теплоизоляционные материалы, сухие строительные смеси, огнеупорные и кислотоупорные материалы, гипсокартон. Все это ведет к удорожанию конечной строительной продукции - как новых, так и реконструируемых зданий и сооружений, так как транспортные затраты повышают стоимость строительных материалов до 2-х раз.
Вместе с тем, отраслью промышленности строительных материалов Республики Татарстан в производстве строительных материалов недостаточно используется местная сырьевая база минеральных ресурсов и попутных продуктов промышленности. При наличии в республике одного из крупнейших в России месторождений гипсового камня, гипсовые вяжущие и материалы на их основе производятся и применяются в объеме около 2% от общего объема вяжущих и материалов, в то время как в других технически развитых странах этот показатель достигает 20-27%.
Исследования показали, что существующее состояние промышленности строительных материалов Республики Татарстан ведет к удорожанию стоимости 1 кв. метра жилья.
5. Разработана система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства с учетом синтеза государственного регулирования и рыночного саморегулирования взаимоотношений, сложившихся между всеми участниками инвестиционного процесса.
Основными направлениями повышения доступности жилья являются увеличение объемов ввода жилья, снижение затрат на строительство и обеспечение застраиваемых участков коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Анализ себестоимости жилищного строительства свидетельствует, что при возведении многоквартирного жилого дома до 40% расходных статей составляют затраты на первичную подготовку территории к застройке (оформление земельного участка, получение технических условий и проектирование, получение разрешительной документации, строительство инженерных коммуникаций), при малоэтажном строительстве их доля достигает 50%. В рамках регулирования процедуры формирования земельных участков и обеспечения минимизации влияния стоимости земли на доступность жилья в Республике Татарстан формируется резервный фонд земель.
В целях формирования рыночных механизмов в области развития инженерной инфраструктуры регионов, позволяющих на конкурсных условиях в программные сроки обеспечить привлечение инвесторов в строительство и модернизацию основных фондов коммунального комплекса, автор рекомендует усилить государственную поддержку, особенно на начальном этапе строительства, характеризующуюся отсутствием залогового обеспечения (рис.5).
ЭТАПЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Временной промежуток (месяцы) реализации этапа и доля в себестоимости
1 2 3 4 5 6 1 7 8 9 10 11 12 | 14
Оформление земли (2 мес.) 2%
Получение техусловий и проектирование (5 мес.) 5%
Получение разрешительной документации (3 мес.) 1%
Подготовка территории и строительство сетей (3 мес.) 27%
Строительство дома (6 мес.) 65%
Регистрация объекта в ГУ ФРС (1 мес.)
ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ПРОЕКТА Государственные гарантии на привлечение инвестиций для строительства сетей Банковские кредиты под залог имущества (недвижимости)
Кредиты под залог земли (липотека земли)
Рис. 5. Оценка временных и экономических затрат на реализацию проекта малоэтажного жилищного строительства
Для привлечения ресурсов на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой предлагается кредитование застройщиков с использованием залога земель (в том числе права аренды земель). Целесообразно также последующее догосрочное кредитование и последующее рефинансирование ипотечного кредита застройщика под залог его земельного участка, уже оснащенного коммунальной инфраструктурой.
Важное место при формировании стратегии инвестирования в жилищное строительство занимают вопросы комплексного освоения территорий субъектов Федерации. В частности, практика разработки схем градостроительного планирования на уровне субъектов Российской Федерации свидетельствует о целесообразности формирования, в первую очередь, концепции комплексного развития территорий субъектов, а в последующем, на ее основе, утверждение отраслевых схем. При этом, учитывая, что разработка схемы территориального планирования республики и генеральных планов ее пограничных муниципальных образований требует тесной увязки с градостроительными решениями сопредельных регионов, этот вопрос выходит на уровень межсубъектных отношений и требует взвешенного подхода и соответствующего финансирования на федеральном уровне. Разработка схем территориального планирования субъектов Российской Федерации дожна производиться на основе схемы территориального планирования Российской
Федерации, учитывающей развитие и территориальное размещение производственных мощностей, энергетических и транспортных магистралей.
Полагаем, что реализация предложенных в работе научно-методических и практических рекомендаций будет способствовать формированию стратегии инвестирования п развитие жилищного строительства в регионе.
По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:
Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:
1. Файзулина JI. И. Иностранные инвестиции в Республике Татарстан на примере особой экономической зоны Алабуга/ Л.И.Файзулина // Экономический вестник Республики Татарстан. - Казань, Госкомстат РТ, №3, 2008.-С,95-98.(0,3 п.л.)
2. Файзулина JI. И., Файзулин И. Э. Формирование рынка доступного жилья в Республике Татарстан / Л.И.Файзулина, И.Э. Файзулин // Экономический вестник Республики Татарстан. - Казань, Госкомстат РТ, №1, 2008.-С. 5-9. (0,4 п.л., в т.ч. авт. 0,2 п.л.)
3. Файзулина Л. И. Рынок доступного жилья в Республике Татарстан / Л. И. Файзулина, И. Э. Файзулин // Российское предпринимательство. - Москва, №6, 2008, выпуск 2. - С.137-141.(0,4 п.л., в т.ч. авт. 0,2 п.л.)
Научные статьи и доклады:
4. Файзулина Л. И. Перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан/ под ред. И. Э. Файзулина: монография. - Казань: Центр инновационных технологий, 2008. - 376 с. (21,86 п.л., в т.ч. авт. 2,4 п.л.)
5. Файзулина Л. И. Разработка программы реорганизации системы управления предприятиями/ Л.И.Файзулина, И.Э.Файзулин // Реформирование системы управления на современном предприятии: сборник материалов VIII Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008.-С.241-243. (0,4 пл., в т.ч. авт. 0,2 п.л.)
6. Файзулина Л. И. Инвестиционная привлекательность Республики Татарстан/ Л. И. Файзулина, И. Э. Файзулин // Особенности роста и развития социально-экономических систем: сборник статей IV Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008.-С.126-128. (0,4 п.л., в т.ч. авт. 0,2 п.л.)
7. Файзулина Л. И. Особая экономическая зона промышленно-производственного типа на территории Елабужского района Республики Татарстан / Л. И. Файзулина // Роль государства и общества в развитии малого и среднего бизнеса в России: сборник статей IV Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА 2007,- С.37-39 (0,3 п.л.)
8. Файзулина Jl. И. Основные проблемы обеспечения экономической устойчивости Республики Татарстан/ JI. И. Файзулина // Проблемы социально-экономической устойчивости региона: сборник статей III Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2007,- С.104-106 (0,3 п. л.)
9. Файзулина Л. И. Формирование и развитие организационных структур управления в процессе реструктуризации строительных предприятий/ Л.И.Файзулина // Проблемы развития предприятий: теория и практика. Сборник статей Международной научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008,- С.252-254 (0,3 п.л.)
10. Файзулина Л. И. Особенности размещения производительных сил в Республике Татарстан / Л. И. Файзулина // Экономическое и социальное развитие регионов России: сборник статей IV Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008,- С.265-2.67 (0,3 п.л.)
11. Файзулина Л. И. Стратегические направления развития производительных сил в Республике Татарстан (тезисы)/ Л. И. Файзулина // Тезисы докладов 60-й юбилейной республиканской научной конференции. Казань: КГАСУ, 2008, С.130. (0,2 п.л.)
12. Файзулина Л. И. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и возможность его применения для России (тезисы)/ Л. И. Файзулина, И. Э. Файзулин // Тезисы докладов 61-й республиканской научной конференции. Казань: КГАСУ, 2009, С.165. (0,4 п.л., в т.ч. авт. 0,2 п.л.)
Заказ 3в. . Тираж 100 экз.
Офсетная лаборатория Казанского государственного архитектурно-строительного
университета
420043 , Казань, Зеленая,!
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Файзулина, Лилия Ирековна
Введение.
Глава 1. Теоретические и методологические аспекты инвестирования в сферу жилищного строительства
1.1. Анализ проблемной ситуации в жилищном строительстве.
1.2. Экономическая сущность категории доступность жилья.
1.3. Современное состояние рынка ипотечного кредитования.
Глава 2. Ресурсное обеспечение инвестиционного процесса в жилищном строительстве (на примере Республики Татарстан)
2.1. Ретроспективный анализ ситуации в развитии инвестиционной деятельности (на примере Республики Татарстан).
2.2. Ресурсное обеспечение развития производственной базы инвестиционно- > строительного комплекса.
2.3. Экономико-математическое моделирование факторов, определяющих уровень доступности жилья.
Глава 3. Основное направления инвестирования в развитие жилищного строительства
3.1. Совершенствование системы ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта.
3.2. Приоритетные меры государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии инвестирования в жилищное строительство"
Актуальность темы исследования. Последние годы в России характеризовались активизацией инвестиционной деятельности и оживлением в жилищной сфере. Произошло увеличение объема инвестиций в этот сектор экономики, выросли темпы жилищного строительства, появились механизмы ипотечного кредитования.
В качестве приоритетного направления экономической политики активно выступает государственное регулирование субъектов жилищной сферы: разработка инвестиционной стратегии развития, поддержание конкурентной среды, формирование жилищной политики и системы государственных гарантий, совершенствование законодательной и нормативной базы.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, догосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись, в основном, индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья, произошло сокращение объемов жилищного строительства.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов догосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Вместе с тем, представляется своевременной оценка перспективных национальных жилищных стандартов по уровню обеспеченности жильем, структуре, комфортности, экологичности жилищ, социальным группам населения и обеспечение их реализации через догосрочные ипотечно-инвестиционные территориальные программы воспроизводства жилищной недвижимости.
Формирование рынка доступного жилья и механизмов инвестирования в жилищное строительство в настоящее время является одной из самых значимых проблем для всей России. В связи с этим, возникает необходимость определения новых стратегических целей развития инвестиционного процесса в жилищном строительстве, а также в рамках государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на .рынке жилья и создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.
В то же время, мировой финансовый кризис приводит к тому, что темпы развития инвестиционной деятельности, и в том числе темпы ввода жилья, стали замедляться. Ввод в действие новых жилых домов не сможет компенсировать выбытия жилья по причине ветхости и аварийности. В этой связи, разработка формирования стратегии инвестирования в сферу жилищного строительства становится все более актуальной.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в решение проблем инвестиционно-строительной деятельности внесли следующие ученые-экономисты: С. И. Абрамов, С. А. Баронин, В. В. Бузырев, П. Г. Грабовый, Г. М. Загидулина, М. И. Каменецкий, А. В. Карасев, Н. Ф. Костецкий, В. В. Кофтин, В. Я. Осташко, Ю. П. Панибратов, Е. П. Панкратов, А. И. Романова, В. М. Серов, Б. Б. Хрусталев, В. 3. Черняк, Л. Н. Чернышов и др.
Анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективности стратегических направлений государственной жилищной политики и не способствовал решению поставленных задач улучшения жилищных условий населения. Однако он дал возможность выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды современных российских и зарубежных ученых: А. Н. Асаула, И. А. Гордеевой, В. В. Зыкова, Дж. М. Кейнса, Р. Ланглойза, А. Н. Ларионова, В. И. Лимаренко, Н. Н. Ноздриной, С.Ш.Останиной, В. Г. Полякова, Г. Поляковского, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Р. Дж. Страйка, В. Б. Усова, В. С. Чекалина и других.
Не снижая значимости имеющихся исследований, отметим, что комплексного решения проблемы инвестирования в жилищное строительство на сегодняшний момент не существует. Недостаточный уровень проработки данной проблемы, ее актуальность и возрастающая практическая значимость обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является развитие теоретических и методических принципов и положений, разработка практических рекомендаций по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство.
В соответствии с целью диссертационного исследования в работе поставлены следующие задачи:
Проанализированы тенденции и закономерности развития инвестиционной деятельности в регионе.
2.Предложена экономико-математическая модель количественной взаимосвязи инвестиционных факторов, определяющих уровень обеспеченности населения жильем.
3.Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства.
4. Проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса.
5. Обоснована система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства.
Объектом исследования является инвестиционный процесс в жилищной сфере региона.
Предметом исследования является совокупность организационно-управленческих и экономических отношений, возникающих в ходе разработки системы стратегического инвестирования в жилищную сферу Республики Татарстан.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили:
- диалектический метод познания, обеспечивающий комплексный и объективный характер изучения;
- основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий;
- отечественные и зарубежные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительной сферы;
- законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан, методические разработки, публикации в официальной печати по исследуемой проблеме.
Информационной базой, обеспечивающей достоверность полученных результатов, являются статистические и аналитические материалы Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерства экономики Республики Татарстан, Федеральной службы государственной статистики.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических подходов к формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство с учетом особенностей инвестиционно-строительного комплекса региона.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем: по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью
1. На основе ретроспективного анализа закономерностей и тенденций развития инвестиционной деятельности в регионе обоснованы критерии увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие механизмов кредитования и инвестирования в жилищное строительство.
2. Предложена экономико-математическая модель взаимосвязи инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере инвестиционно-строительного комплекса и определяющих уровень обеспеченности населения жильем. На основе многомерного статистического анализа исследованы количественные зависимости между факторами, оказывающими наибольшее влияние на доступность жилья: инвестиции в основной капитал, собственные инвестиционные ресурсы предприятий, денежные доходы и расходы населения, объемы инвестирования в жилищное строительство, средние цены на первичном и вторичном рынке жилья.
3. Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства, включающие в себя обоснование источников инвестиционных ресурсов, меры по активизации индивидуальных застройщиков, включая систему льготного кредитования, создание механизма регулирования рынка жилья с учетом обеспечения доступности для малодоходных групп населения. по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отрасляш, комплексами (|строительство)
4. Выявлены важнейшие преобразования в жилищном строительстве, проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса с учетом использования местной сырьевой базы в производстве строительных материалов.
5. Разработана система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства с учетом синтеза государственного регулирования и рыночного саморегулирования взаимоотношений, сложившихся между всеми участниками инвестиционного процесса: инвесторами, проектными организациями, государством, заказчиками, подрядчиками, субподрядчиками, поставщиками, кредитными учреждениями и другими субъектами рынка жилья.
Теоретическая значимость работы. Диссертация представляет собой комплексное научное исследование по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство. Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научные положения, методические подходы и рекомендации, изложенные в работе, способствуют совершенствованию системы управления инвестиционной деятельностью для оптимизации экономических и производственных результатов реализации национального жилищного приоритета. Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КГ АСУ и в рамках повышения квалификации и переподготовки специалистов строительного комплекса Республики Татарстан, использованы при подготовке учебных пособий и методических рекомендаций.
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 4. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: 4.12. Развитие теоретических основ и методического инструментария приоритетного инвестирования прогрессивных структурных сдвигов в экономических системах; 15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов Паспорта ВАК России по специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством.
Апробация и внедрение результатов исследования. Научно-методические разработки по инвестированию в жилищное строительство одобрены и приняты к реализации в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерстве экономики Республики Татарстан, что подтверждается актами и справками о внедрении.
Главные выводы и положения работы были одобрены на республиканских и российских научно-практических конференциях (г. Казань, г. Пенза 2007, 2008 г.г.). Основные положения по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство были внедрены в рамках программы Развитие и размещение производительных сил Республики Татарстан на основе кластерного подхода до 2020 года и на период до 2030 года в качестве теоретических и организационно-экономических предпосылок концепции устойчивого развития инвестиционно-строительного комплекса региона.
По теме диссертации опубликовано 12 научных печатных работ общим объемом 25,56 п.л. (лично автором - 5,1 п.л.), в том числе 9 статей в центральной печати (из них 3 статьи - в рекомендованных ВАК журналах). Автор участвовал в создании колективной монографии по вопросам развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан.
Объем и структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из трех глав, введения, заключения, списка источников и приложений. Работа содержит 175 страниц, в том числе 22 таблицы, 41 рисунок.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Теоретически обоснована система управления инвестированием в развитии жилищного строительства. Уточнено понятие эффективного системного управления в жилищном строительстве.
2. Представлена авторская трактовка экономической сущности категории доступность жилья, основанная на обобщении теоретических взглядов по рассматриваемой проблеме.
3. Выявлены основные предпосыки реализации жилищной политики на основе ресурсного обеспечения инвестиционно-строительного комплекса.
4. Исследовано факторное пространство, позволяющее определить уровень доступности жилья в регионе. Проведено экономико-математическое моделирование количественной взаимосвязи между исследуемыми показателями.
5. Разработаны основные направления инвестирования в развитие жилищного строительства.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Файзулина, Лилия Ирековна
Заключение
На основе проведенного исследования мы пришли к следующим выводам:
1. В работе проведен анализ проблемной ситуации в жилищном строительстве. Проблема формирования и развития рынка доступного жилья является очень актуальной для нашей страны и ей придан статус общенационального проекта. Динамика строительства жилья и роста жилищной обеспеченности граждан делает возможным достижение целевых параметров Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. В то же время все более наглядно проявляется ряд проблем, связанных с особенностями периода реформирования в этом инерционном в силу своих масштабов и социально значимом секторе.
Задача по улучшению жилищных условий граждан и развитию жилищного сектора всегда входила в число приоритетов социально-экономической политики органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Вместе с тем методы решения проблемы привлечения финансовых средств на рынок жилья существенным образом подвергались трансформации на разных этапах исторического развития страны.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, догосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.
За период реформ 1991 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке.
Впоследствии приоритеты государства несколько сместились. В июне 1996 года, с утверждением Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", государство перешло к созданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования, прежде всего - к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это стало началом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования.
При переходе к рыночным принципам хозяйствования и отсутствии вложений в жилищный сектор экономики сложились следующие негативные тенденции:
- значительно снизились объемы жилищного строительства (в 2003г. их падение достигло 48% относительно уровня 1991г.);
- ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% от вновь построенного;
- ввод нового жилья не перекрывает старение жилого фонда;
- количество ежегодно реконструируемого жилья составляет мизерную долю от необходимого (ежегодно 4,5 мн. кв.м. из 290 мн. кв.м., требующих срочного капитального ремонта);
- в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 60% населения страны.
2. В диссертации рассмотрена экономическая сущность категории доступность жилья и предложена редакция данного понятия. Под доступным жильем следует понимать специфический капитальный товар длительного пользования, удовлетворяющий потребности личности в независимости, ведении обособленного хозяйства, создании собственной семьи, уединении, получении большего комфорта и домашнего уюта в соответствии с ее платежеспособным спросом, потребительскими предпочтениями, стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и приобретаемый по приемлемым ценам. Понятие доступности жилья предполагает не только доступные цены собственно жилища, но и доступность кредитных ресурсов для его приобретения.
Важное место в социально-экономическом развитии нашего государства занимает функционирующий в настоящее время рынок жилья: он является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ в стране. В общем виде рынок жилья, как и весь рынок недвижимости, можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе товарно-денежного отношения.
Под эффективным рынком доступного жилья понимают сложную систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками, кредитными учреждениями и другими субъектами рынка жилья в области непосредственного воспроизводства доступного для потребителей жилища, его распределения, обмена и потребления при эффективном использовании основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности. Рынок доступного жилья включает в себя многообразие участников рынка строительства доступного жилья, рынка готового доступного жилья и сопряженных с ними рынков, а также отношений между ними, и является не просто их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность эффективно функционирующего механизма реализации жилищной политики. При этом целью формирования и развития системы управления эффективным рынком доступного жилья является создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего современные жилищные потребности в доступном и качественном жилище основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу. Реализация данной цели требует комплексного рассмотрения возможностей увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие механизмов догосрочного жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства, повышения эффективности государственных расходов, а также рыночного регулирования взаимоотношений между всеми участниками рынка доступного жилья.
3. В работе исследовано современное состояние рынка ипотечного кредитования жилищного строительства. В рамках государственной поддержки банковской ипотеки за органами власти и управления остается функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Приоритет национального проекта, связанный с доступностью жилья, учитывает демографическую ситуацию в регионах и в целом по России. После принятия известного пакета законов, особенно Жилищного кодекса, государство взяло на себя обязательства обеспечить жильем уволенных и увольняемых военнослужащих, участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф.
Вопрос улучшения жилищных условий является одним из самых острых и вонующих сегодня для большинства граждан России. Однако приобрести жилье или улучшить свои условия, опираясь лишь на собственную материальную базу, может позволить себе лишь незначительная часть семей. Самым приемлемым выходом из этой ситуации в России считается банковское ипотечное кредитование.
Функционирование небанковской (накопительной) системы ипотечного кредитования в регионах России имеет ряд отличий и основано на принципах взаимопомощи, отвечающей требованиям современных отношений. Главными отличительными особенностями небанковской ипотеки являются:
- организация, осуществляющая жилищное кредитование, одновременно занимается целевым привлечением и размещением средств участников, что обеспечивает целевое инвестирование их сбережений;
- граждане получают кредит на приобретение жилья по ставкам значительно ниже рыночных (иногда - под нулевую процентную ставку);
- получение кредита происходит при накоплении средств в размере свыше 50% от стоимости жилья;
- периоду кредитования предшествует период сбережения средств в организации, в процессе которого формируется культура потребления финансового продукта. Период сбережения снижает вероятность дефота заемщика, поскольку он привыкает к обслуживанию обязательств и управлению бюджетом домохозяйства.
4. В диссертации рассмотрен ретроспективный анализ ситуации в развитии инвестиционной деятельности (на примере Республики Татарстан). Республика Татарстан в последние годы прочно удерживает позиции одного из самых динамично развивающихся регионов России. Важным показателем, подтверждающим этот факт, является использование инвестиций в основной капитал. По доле инвестиций в основной капитал в общероссийском объеме инвестиций РТ занимает 5 место. А согласно рейтингу агентства Эксперт РА по результатам 2006-2007 годов республика повысила свой инвестиционный рейтинг, заняв 5 место по интегральному инвестиционному риску и 8 место по интегральному инвестиционному потенциалу.
В республике реализуется национальный проект Доступное и комфортное жилье -гражданам России, который направлен прежде всего на создание условий для развития жилищного строительства через привлечение средств в обеспечение территорий застройки инженерной и дорожной инфраструктурой. Стратегическая цель реализации национального проекта - улучшение качества жизни населения республики путем предоставления возможности приобретения жилья и обеспечения комфортного проживания. Для этого необходимо решать следующие задачи: наращивание объемов ввода жилья для всех категорий граждан; оказание мер государственной поддержки при реализации проектов комплексного освоения территорий; развитие ипотечного жилищного кредитования; обеспечение поддержки в приобретении жилья гражданами, отнесенными к отдельным категориям; обеспечение жильем молодых семей.
Приоритетным направлением на 2009-2011 годы остается поддержка индивидуального строительства жилья. Для достройки жилья высокой степени готовности предлагается применение форм государственной поддержки (госгарантии, субсидирование процентной ставки по кредитам, выкуп, в том числе для реализации программы социальной ипотеки) строительных организаций. Особое внимание рекомендуется обратить на долевое строительство жилья.
5. В работе исследовано ресурсное обеспечение развития производственной базы инвестиционно-строительного комплекса. Одним из факторов, направленных на увеличение объемов строительства жилья является ресурсное обеспечение инвестиционно-строительного комплекса.
К настоящему времени объем импорта строительных материалов и конструкций из других регионов РФ и зарубежья составляет более 47% от общего объема строительных материалов и конструкций, используемого в РТ для строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, что существенно отражается на стоимости строительной продукции. В Республику Татарстан ввозится широкая номенклатура строительных материалов, изделий и конструкций. В перечень этой номенклатуры входят материалы и изделия, которые не могут производиться в республике из-за отсутствия или недостатка соответствующих сырьевых ресурсов для их производства: металы, арматурная сталь и высокопрочные запонители для железобетонных изделий и конструкций, портландцемент, листовое стекло, асбестоцементные изделия и некоторые другие.
Отраслью промышленности строительных материалов Республики Татарстан в производстве строительных материалов недостаточно используется местная сырьевая база минеральных ресурсов и попутных продуктов промышленности. При наличии в республике одного из крупнейших в России месторождений гипсового камня, гипсовые вяжущие и материалы на их основе производятся и применяются в объеме около 2 % от общего объема вяжущих и материалов, в то время как в других технически развитых странах этот показатель достигает 20-27%.
Улучшение состояния строительной отрасли Республики Татарстан и вывод ее на мировой уровень может быть обеспечен увеличением инвестиций в основные фонды, обновлением оборудования, совершенствованием и освоением новых технологий, расширением номенклатуры и повышением качества продукции базы строительной индустрии на инновационной основе и на базе внедрения систем компьютеризированного производства.
Для обеспечения конкурентоспособности промышленности строительных материалов представляется необходимым выровнять объемы импорта и поставок из Республики Татарстан на внешние рынки. Для этого необходимо реализовать конкурентные преимущества промышленности строительных материалов республики по состоянию на сегодняшний день и в результате развития и оптимизации размещения ее производительных сил на прогнозируемый период.
6. В диссертации проведено экономико-математическое моделирование факторов, определяющих уровень доступности жилья. Априори было предположено, что на обеспеченность населения жильем, развитие рынка доступного жилья влияют следующие факторы: инвестиции в основной капитал; объем работ, выпоненных собственными силами предприятий по договорам строительного подряда; ввод в действие жилья; денежные доходы населения; денежные расходы населения; индекс потребительских цен на товары и услуги; численность официально зарегистрированных безработных; начисленная среднемесячная заработная плата на одного работника; сальдированный финансовый результат (по крупным и средним предприятиям); валовый региональный продукт; численность постоянного населения; средние цены на первичном и вторичном рынке жилья; доля убыточных предприятий; уровень доступности жилья в Республике Татарстан.
Исследование было проведено с использованием корреляционного анализа, метода главных компонент и метода проекции на латентные структуры. Как показывают проведенные исследования, уровень доступности жилья в Республике Татарстан зависит от целого набора показателей. При большом числе показателей характеристика выявленных между ними связей является задачей достаточно трудной. Возникает потребность в сжатии информации, то есть описании объекта меньшим числом обобщенных показателей. Для этого в диссертационной работе использован метод главных компонент.
Согласно проведенным расчетам наибольший вклад в общую дисперсию вносит первая главная компонента, связанная с инвестициями в основной капитал, долей убыточных предприятий и валовым региональным продуктом. Эти признаки характеризуют состояние экономики Республики Татарстан и Российской Федерации в целом, то есть правомерно сделать вывод о том, что чем больше инвестиций поступает в основной капитал, чем ниже доля убыточных предприятий в строительной отрасли, и чем выше уровень валового регионального продукта, тем доступнее уровень жилья. Данные факторы оказывают наибольшее влияние на первую главную компоненту.
Вторая главная компонента объясняет 19% вариации исходных данных, а наибольшие факторные нагрузки имеют сальдированный финансовый результат по крупным и средним предприятиям и денежные доходы населения. В связи с этим вторая главная компонента объясняет финансовое положение предприятия и населения РТ. Соответственно, чем выше доходы крупных и средних строительных предприятий и чем выше доходы граждан, тем выше потребности в приобретении жилья и соответственно уровень спроса и предложения на рынке жилья.
Третья главная компонента связана с численностью населения, которая показывает, что демографическая ситуация в стране также оказывает влияние на рынок жилья, и чем выше численность населения, тем больше потребность в жилье.
Четвертая главная компонента вносит вклад в общую дисперсию, равную 83%. Наибольшую факторную нагрузку имеет численность официально зарегистрированных безработных.
Пятая главная компонента объясняет 90% вариации исходных данных и имеет факторные нагрузки в виде сальдированного финансового результата по крупным и средним предприятиям и индекс потребительских цен.
Проведенные исследования позволили выявить и количественно оценить группы факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на уровень доступности жилья в Республике Татарстан.
7. В работе проанализированы системы ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта. Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. Основными моделями системы ипотечного жилищного кредитования за рубежом являются усеченно-открытая, расширенная открытая и модель сбалансированной автономии.
Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует "усеченной" структуре ипотеки. Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры.
Существенные отличия имеет так называемая расширенная открытая модель. Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.
Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, - это сбалансированная автономия. Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы.
Главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит.
Таким образом, сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности их использования в России.
8. В диссертации рассмотрены приоритетные меры государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве. Республика Татарстан включена в перечень регионов Российской Федерации по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного быстровозводимого жилья, располагает необходимой базой стройиндустрии, земельными ресурсами и, обладая высокой инвестиционной привлекательностью, имеет благоприятные предпосыки для развития малоэтажного строительства и существенного наращивания за счет этого направления объемов ввода жилья и увеличения обеспеченности жильем населения республики. Прогнозируемая доля малоэтажного строительства в общем объеме вводимого жилья на ближайшую перспективу (до 2010 г.) составляет более 50%.
В целях формирования рыночных механизмов в области развития инженерной инфраструктуры регионов, позволяющих на конкурсных условиях в программные сроки обеспечить привлечение инвесторов в строительство и модернизацию основных фондов коммунального комплекса, целесообразно обеспечить государственную поддержку, особенно на начальном этапе строительства, характеризующуюся отсутствием залогового обеспечения.
Главным направлением повышения доступности является увеличение объемов ввода жилищного фонда, в том числе дешевого жилья, снижение затрат на строительство и обеспечение застраиваемых участков коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Расширение платежеспособности граждан с невысоким уровнем дохода возможно через накопительную систему финансирования. Прототипом этой системы являются европейские баушпаркассы (опыт Германии, Австрии, Венгрии, Чехии, Словакии, на постсоветстком пространстве - Казахстана). В Германии почти две трети жилья приобретаются через накопительные системы. От обычных ипотечных банков баушпаркассу отличает отсутствие требований к ликвидной залоговой недвижимости и государственное субсидирование.
Полагаем, что реализация предложенных в работе научно-методических и практических рекомендаций будет способствовать формированию стратегии инвестирования в развитии жилищного строительства в регионе.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Файзулина, Лилия Ирековна, Казань
1. Аверченко В.А. Принципы жилищного кредитования/ В.Аверченко, Р.Весели, Г.Наумов, Э.Файкс, И.Эртл. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 261 с.
2. Аверченко В.А. Рынок доступного жилья пути активизации // Недвижимость и инвестиции, 2004, №4.
3. Акулова, И.И. Прогнозирование динамики и структуры жилищного строительства в регионе: монография/ И.И. Акулова, Воронеж, гос. арх. строит. Ун-т. - Воронеж, 2007. - 132с.
4. Аналитические материалы компании Standards and Poors, посвященные кризису на рынке нестандартных кредитов в США (S&P's Views On The Subprime and Related Mortgage Markets) Ссыка на домен более не работаетp>
5. Асаул, A.H. Экономика недвижимости / A.H. Асаул, A.B. Карасев. М., 2001.440с.
6. Асаул, А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Асаул, Г.И.Шишлов // Экономика строительства. 2000.-№9.
7. Астапов K.JI. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. - N 4. - С.42-48.
8. Бабинцев A.JI. Экономические аспекты формирования программы жилищного строительства для граждан с различным уровнем доходов. Автореф. дисс. канд. эк. наук, М.: МГСУ, 2004.
9. Балаев, A.B. Совершенствование управления жилищным хозяйством в условиях рыночной неопределенности Ч дис. . канд. экон. наук / А.В.Балаев. -М., 2003г.
10. Баронин С.А. Развитие федеральной жилищной политики на основе вертикально-интегрированных ипотечно-инвестиционных систем // Экономика, конкуренция, закупки, инвестиции, торги (ЭКЗИТ) 2004. №9 (93). С.29-31.
11. Баронин С.А. Моделирование развития субъектов федерации на основе управления единой территориальной собственностью // Экономика, конкуренция, закупки, инвестиции, торги (ЭКЗИТ) 2004. №10(94). С.5-6.
12. Босс Г.В. Формирование доступного жилья: существующие проблемы и новые законодательные инициативы // Недвижимость и инвестиции, 2004, №4.
13. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. СПб.: Издательство Питер, 2005.-160 с.
14. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С.Чекакин.- М.: ИНФРА-М, 2001.-255 с.
15. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 2004. - 336 с.
16. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. 2004. - №2. - С. 58-60.
17. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. -2004.-№11.- С. 52-56.
18. Воробьев Ю., Караваева И., Скоробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.-2005.-№11.- С.48-61.
19. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2004. - N 6. - С.51-55.
20. Гордон, Л. Динамика условий и уровня жизни населения / Л. Гордон, Э.Клопов // Мониторинг общественного мнения.-2000.-№5.
21. Гофман Д.К., Матвеев Д.А. Проблемы развития ипотечного кредитования // Финансовые и бухгатерские консультации. 2005. - №9. - С.71-76.
22. Грабовый П.Г., Квачадзе Р.Г., Осташко В.Я. Управление рисками в недвижимости. Учеб. пособие. М.: Изд-во АСВ, 2004.
23. Григорьев, Л. Средний класс в России на рубеже этапов трансформации / Л.Григорьев // Вопросы экономики.-2001 .-№1.
24. Данные Банка России www.cbr.ru
25. Демченко, В. Страхование жилья в США / В.Демченко, Е.Решетин, М.Адамович // Эксперт.-1999.-%33.
26. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. 2007. - N 1. - С.159-167.
27. Довдиенко И.В. Развитие рынка недвижимости в регионах России.- М.: АВЧ,2004.
28. Догосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2020 года // Проект.
29. Доступное и комфортное жилье научно-аналитический отчет // Академия наук Республики Татарстан, Казань. 2008.
30. Евтух, А.П. Мировой опыт внебюджетного жилищного кредитования /А.П.Евтух // Жилищное строительство.-1999.-№12.
31. Елисеева И.И. Социальная статистика. / И.И. Елисеева М.: Финансы и статистика, 1997. -416 с.
32. Епифанов, В.А. Активизация инвестиционной деятельности региона / В.А.Епифанов // Экономика строительства.-2000.-№1.
33. Жилье: комплексный взгляд. Под общ. ред. Агапкина В.М. науч.ред. Черняк A.B., Черняк В.З.-М.,2001.-976с.
34. Жуков, JI.M. Проблемы финансирования инвестиций в России / JI. М.Жуков // Экономика строительства.-2002.-№1.
35. Закон РФ от 29 дек. 2006г. № 188 ФЗ О жилищном кодексе Российской Федерации.-М.: Омега-JI, 2005.-96 с.
36. Зацаринский, Н.В. Нормативно-правовое обеспечение взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности / Н.В.Зацаринский, Н.Ф.Костецкий // Экономика строительства.-2001.-№2.
37. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. 2004. - N 8. - С.38-43.
38. Зюкин В.Н. Меры по обеспечению доступности жилья // Недвижимость и инвестиции, 2004, №1.
39. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. 2008. - N 1.- С.90-103.
40. Иванов И. Идеальная ипотека для идеальных людей // Известия. 1999. - 9 февр.- С.4.
41. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. 2003. - №4.- С.31-33.
42. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренченский центр Маркетинг, 2005.-273с.
43. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. 2008. - N 11. - С.75-82.
44. Ипотека особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23). - С.22.
45. Ипотечное кредитование жилья в США / В.М.Агапкин и др. // ЭКО. 1992. - N 11. -С.114-124.
46. Ипотека и рынок доступного жилья в России // Ведомости. Спец. Выпуск Форум. №1. - дек. 2004г. - 34 с.
47. Итоги 2007 года и перспективы строительного и жилищно-коммунального комплексов Республики Татарстан // Региональный инвестор.- 2008. -№5. 82 с.
48. Казейкин B.C., Баронин С.А., Кудрявцева О.С. Рынок доступного жилья в России: теория и прогнозы развития. Построить и жить. №52/2005.-С.14.
49. Кассо JT.A. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 2004.- 389с.
50. Ким Эсбенсен Анализ многомерных данных / Изд. Самарского государственного технического университета, Самара 2006. С. 152-155.
51. Кирилова, А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Киримова, С.Р. Хачатрян // Экономика строительства.-2000.-№9.
52. Кирьян П. Кредитная история // Эксперт.-2005.-№14.-С.48-50.
53. Конференция Доступное жилье для россиян: перспективы. Журнал Управление и инвестиции: строительство и ЖКХ. Июнь-июль 2005. С.2-6.
54. Косарева Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопр. экономики. 2001. - N 5. - С.89-106.
55. Костецкий И.Ф. Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономики переходного периода // Монография.- М.: ЦНИИЭУС, 1998,227с.
56. Ларионов А.Н. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе. Вогоград, 2005. - 234с.
57. Ларионов А.Н. Рынок доступного жилья: проблемы формирования и перспективы развития./ А.Н.Ларионов, В.В.Кофтин СПб.: Астерион, 2006.- 160 с.
58. Левин, Ю.А. Дифференциация жилой недвижимости в субъектах федерации США / Ю.А. Левин // Экономика строительства.-2002.-№11.
59. Лушкин, С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе /С.А.Лушкин // Экономика строительства.-2001.-№7.
60. Материалы информационного агентства Bloomberg www.bloomberg.com
61. Материалы Ассоциации ипотечных банков США www.mbaa.org
62. Материалы Американской ассоциации регуляторов ипотечного рынка -www.aarmr.org
63. Махлин М. Американская ипотека в российском испонении // Рос. бизнес газ. -2003.- 1 июля.-С. 1-2.
64. Национальные проекты // Журнал о развитии России. 2008. - №11 (30). -С.3236
65. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. 2004. - N 10. -С.24-29.
66. Обзор рынка ипотечного кредитования в Татарстане. Деловая газета Финансы-страхование, октябрь, 2007г.
67. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски/ ЗАО Издательство Экономика, 2004.
68. Орлов И. Финансовый кризис парализовал ипотеку // Газета "КоммерсантЪ" № 166(3742), 13.09.2007.
69. Основы бизнеса на рынке недвижимости/ Составитель С.Н. Максимов. СПб., 2003.-245с.
70. Осокина И.Л., Смирнов В.В. Догосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: Опыт и рекомендации. Методическое пособие. -М., 2005г.-205с.
71. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2003. - N 3. - С.57-66.
72. Перспективы развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан/ под ред. И.Э. Файзулина: монография. Казань: Центр инновационных технологий, 2008. - 376 с.
73. Печатникова, С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка / С.М.Печатникова // Экономика строительства.-2003.-№4.
74. Поляков В.Г. Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищностроительном комплексе региона: дис. канд. экон. наук./ В.Г.Поляков Вогоград, 2001. -145 с.
75. Поляковский Г. Жилищная экономика: зарубежный экономический учебник. / Г.Поляковский. пер. с англ.-М.: Дело, 1996.-223 с.
76. Пономарев В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России XXI век.-2003.-N11.-0.43-45.
77. Посталюк М.П. Инновационные отношения в экономической системе: теория, методология и механизм реализации/ М.П. Посталюк. Казань: Казанский государственный университет им. В.И. Ленина, 2006.-420с.
78. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001г. №675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 гг..
79. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 О Федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы // Собрание законодательства Российской Федерации. -2001. №39, ст. 3770.
80. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996г. №1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.
81. Развитие инвестиционно-строительной деятельности в современных условиях экономики России: Опыт. Проблемы. Перспективы: Монография/ Под общ. ред. Бушуева Б.С.-М.: МАКС Пресс, 2003. С.117-131.
82. Рахман, И.А. Зарубежный опыт инвестиционно-строительной деятельности / И.А.Рахман // Экономика строительства.-2001 .-№6.
83. Румянцева Е.Е. Инвестиции и бизнес-проекты: Учеб.-практ. пособие. В 2-х ч.-Мн.: Армита Маркетинг, Менеджмент. - 2001.- 349 с.
84. Рынок жилья в переходной экономике/ под ред. Е.В.Орешкович.- Киров: ГИПП Вятка, 2002.-896с.
85. Салимов, Л.Н. Региональный инвестиционный механизм развития жилищного строительства: дис. канд.экон.наук / Л.Н.Салимов.-Казань, 2002.-157с.
86. Селютина, Л.Г. Моделирование процессов аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу / Л.Г. Селютина // Экономика строительства.-2002.-№12.
87. Семеняка А. Национальная ассоциация участников ипотечного кредитования О ситуации на международных финансовых рынках. Влияние кризиса американского ипотечного кредитования на развитие ипотеки в России. Москва, 22.10.07г.
88. Серов, В.М. Инвестиционно-строительная сфера России: источники и направления повышения эффективности / В.М.Серов // Экономика строительства.-2001.-№4.
89. Скулимовский, М.М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов: новые подходы / М.М. Скулимовский // Экономика строительства.-2002.-№5.
90. Статистические сборники: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан/ Социально-экономическое положение Республики Татарстан (1995-2008).
91. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. предисл. И.М.Будаковой.-Екатеринбург: Изд-во Сфера, 1997.- 208с.
92. Стерник Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости./Г.М. Стерник, Н.Н.Ноздрина М., 1997.-61 с.
93. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. 1994. - N 8. - С.44-53.
94. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГУ, СПб., 2004.-240с.
95. Урчукова Ж.М. Ипотечный кредит в России // Финансы. 1998. - N 12. - С.54.
96. Фаерман ЕЮ. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. // Экон. и мат. методы. 2004. - Т.40, N 1. -С.3-15.
97. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. - №30.- Ст.3594.
98. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № Ю2 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - №29. -Ст.3400.
99. Федеральный закон от 24 декабря 2002 года № 179-ФЗ О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и допонений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования).
100. Хвостик Е., Аскер-заде Н. Ипотечный кризис заразил все континенты // Газета "КоммерсантЪ" № 157(3733), 31.08.2007.
101. Худяков, А. Жилье в рассрочку: ссудо-сберегательная касса / А.Худяков // Квартира.Дача.Офис.-2004.-№207.
102. Целевая программа Обеспечение жильем молодых семей в Республике Татарстан на 2006-2007 годы, утверждена Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27 марта 2006г. №133/1.
103. Цилина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // Рос. экон. журн. 1999. - N 7. - С.92-94.
104. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительное.-2005.-№1.-С.7-9,№2.- С.2-5.
105. Чайкина Ю., Хвостик Е., Дорофеева А. Банк Англии скупает кризис // Газета "КоммерсантЪ" № 170(3746), 19.09.2007.
106. Щанова, О.С. Рациональная инвестиционная стратегия в жилищном строительстве/ О.С.Щанова // Жилищное строительство.-2001.-№1.
107. Шачин А. Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы // Фин. газ. 1999. - N 47. - С.4-5.
108. Щербинин, А.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья / А.Г. Щербинин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2003.-№1-2 (14-15).
109. Щетинин Я.В., Савинченко В.Е. Доступность жилья в Российской Федерации как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты / Банковское кредитование. 2006.№3(7).
110. Шитов. А. Американская мечта дала трещину // Российская газета, №4472, 12.09.2007.
111. Мб. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов./ под общей ред. П.Г.Грабового.-Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.-567с.
112. Экспресс-выпуск Обзор банковского сектора РФ, сайт ЦБ России, октябрь2007г.
113. Christie, Les. "Subprime Blame Game" CNNMoney.com, 20.04.07.
114. Ввод в действие жилых домов в 1918-1990 гг. (тысяч квадратныхметров общей (полезной) площади жилищ)
115. Периоды Всего построено в том числегос. и кооператив, предпр. населением за свой счет с помощью гос. кредита кохозами и межхозяйств, организациями1918-1928 гг. (без IV квартала 1928 г.) 4144,7 85 196 3863,7
116. Первая пятилетка (1929-1932 гг.) 744,3 193 123 428,3
117. Вторая пятилетка (1933-1937 гг.) 986,1 265 130 591,1
118. Три с половиной года третьей пятилетки (1938-1 полугодие 1941 г.) 1277 212 131 934
119. Четыре с половиной года (II полугодие 1941-1945 гг.) 1607,6 313 71 1223,6
120. Четвертая пятилетка (1946-1950 гг.) 2795,3 386 255,7 2153,6
121. Пятая пятилетка (1951-1955 гг.) 3553 1525,1 420,7 1607,2
122. Шестая пятилетка (1956-1960 гг.) 7371,8 2548,4 1319,6 3503,8
123. Седьмая пятилетка (1961-1965 гг.) 6396,6 3128,6 800,5 2467,5в том числе 1965г. 1229,8 623,7 141,6 464,5
124. Восьмая пятилетка (1966-1970 гг.) 6963,5 4022,1 822,2 2119,2в том числе 1970г. 1490,6 1013,2 149,2 328,2
125. Девятая пятилетка (1971-1975 гг.) 9324,6 7196,4 600,4 1527,8в том числе 1975г. 1934,1 1519,5 124,9 289,7
126. Десятая пятилетка (1976-1980 гг.) 8672,1 7321,2 394 956,9в том числе 1980г. 1739,8 1512,8 66,5 160,5
127. Одиннадцатая пятилетка (1981-1985 гг.) 8890,9 7539,6 906,7 444,6в том числе 1985 г. 1862,8 1569,9 176,8 116,1
128. Двенадцатая пятилетка (1981-1985 гг.), в том числе 9519,1 7838,9 1146,8 533,41986 г. 1880,1 1589,6 173,6 116,91987 г. 1984,8 1687,5 197,7 99,61988 г. 1987,2 1628 262,8 ' 96,41989 г. 1958 1567,9 278,5 111,61990 г. 1709 1365,9 234,2 108,9
129. Цены на жилье эконом-класса в крупнейших городах РФ в 2008 годуцена за I кв.м. цена за 1 кв.м. Себестоимость. Изменение
130. Город на вторичном рынке (тыс.руб.) на первичном рынке (тыс.руб.) строительства 1 кв.м, (тыс.руб.) цены с нач. года (%)
131. Москва 143313 146999 145184-152499 61405 36,4
132. Московская область 93200 71956-75657 50332 49-52
133. Санкт-Петербург 92132- 101258 76170 85819 51540 22,97
134. Владивосток 78000 54178 39322 28,8
135. Екатеринбург 62994 56467 40266 -8
136. Нижний Новгород 61800 50348 32347 12,7
137. Новосибирск 60500 47500 39946 1,66
138. Самара 58900 52421 33005 2,98
139. Пермь 58780 50800 32768 4,5
140. Красноярск 56600 51500 36437 4,5
141. Вогоград 55000 52994 31816 22,15
142. Кемерово 53000 46413 33244 нет данных
143. Краснодар 52554 48562 35197 7,1
144. Ростов-на-Дону 47509 41566 32472 1,3
145. Челябинск 47420 41900 32611 12,5
146. Казань 42837 37500 28485 U
147. Омск 42230 33590 29263 10,8
148. Воронеж 41168 37347 30504 12,07
149. Барнаул 41000 3961! 32264 -10
150. Ввод жилья по регионам Российской Федерации
151. Регион Введено, м2 на 1 чел. Введено, nibtcjtt2 В % к 2007г. числ. насел., чел. на 01/01/08
152. Российская Федерация 0,449 63 761,6 104,5 142 008 838
153. Московская область 1,166 7 781,2 99,7 6 672 773
154. Калининградская область 0,854 800,1 106,3 937 404
155. Чувашская Республика 0,765 980,9 97,6 1 282 567
156. Краснодарский кран 0,749 3 837,1 103,6 5 121 799
157. Бегородская область 0,732 1 112,6 104,6 1 519 1376 г. Санкт-Петербург 0,703 3 211,6 121,8 4 568 047
158. Калужская область 0,625 628,6 137,2 1 005 648
159. Липецкая область 0,618 721,9 102,4 1 168 814
160. Республика Татарстан 0,591 2 222,4 108,9 3 762 809
161. Республика Башкортостан 0,580 2 351,6 126,6 4 052 731
162. Челябинская область 0,572 2 009,7 120,1 3 510 990
163. Ленинградская область 0,556 908,0 107,6 1 633 350
164. Новосибирская область 0,528 1 391,0 109,1 2 635 642
165. Тамбовская область 0,507 560,3 111,7 1 106 035
166. Томская область 0,505 523,1 118,1 1 034 985
167. Омская область 0,504 1 016,4 92,1 2 017 997
168. Воронежская область 0,490 1 118,5 114,8 2 280 40646 г.Москва 0,313 3 279,9 68,0 10 470 318
169. Прогнозные объемы ввода жилья (в сравнении в РТ и РФ) на 2008-2011 гг.1. Показатель Годы 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.1. План оценка
170. Планируемые объемы ввода жилья в РТ, тыс. кв.м. 2 165 2 222 2 000 2 000 2 100
171. Средняя обеспеченность населения жильем, кв.м. на 1 жителя 21,8 21,8 22,3 22,8 23,3
172. Ввод жилья на 1 человека, кв.м./1-го жителя 0,587 0,591 0,532 0,532 0,558
173. Планируемые объемы ввода жилья в РФ, тыс. кв.м. 73 000 61 000 65 000 69 000 73 000
174. Средняя обеспеченность населения жильем, кв.м. на 1 жителя 21,9 21,8 22,0 22,2 22,4
175. Ввод жилья на 1 человека, кв.м./1-го жителя 0,516 0,431 0,461 0,491 0,519доля РТ в объеме ввода жилья в целом по РФ, % 0,0297 0,0364 0,0308 0,029 0,0288
176. Изменения ней на основные строительные материалы по Республике Татарстан
177. Наименование материала Ед. изм. Динамика средней стоимости материалов в 2008 годуцены во 2 квартале 2008г. Цены на 26.12.2008г. Соотношение в %
178. Кирпич керамический (М150) гые. шт 8 125 8 200 100,92
179. Кирпич силикатный (М150) тыс. шт 4 305 5 500 127,76
180. Блоки из ячеистого бетона мЗ 3 690 3 499 94,83
181. Блоки стен подвалов (ФБС 12-36) мЗ 4 057 4183 103,10
182. Плиты перекрытия (ПК 72-12-8) мЗ 4 475 4 340 96,97
183. Гравии (5-20) мЗ 756 901 119,23
184. Щебень (5-20) мЗ 950 1073 112,89
185. Песок (мекий) мЗ 320 355 110,80
186. Цемент (ПЦ400 Д20) т 5 001 3 067 61,32
187. Бетон товарный (М100) мЗ 3 020 2 734 90,53
188. Раствор товарный (М100) мЗ 3 308 2 621 79,23
189. Арматура (А III) Г 27 800 21 275 76,53
190. Труба стальная (д. 57x3,5) т 29 982 35 400 118,07
191. Труба полимерная (д.25 PN20) м 27 41 151,85
192. Число приватизированных жилыл помещении за год, единиц в % к общему числу милых помещений подлежащих приватизации
193. Рис.1. Динамика приватизации жилищного фонда Республики Татарстан в 1994-2005гг.
194. Рис.2. Динамика изменения уровня платежа за жилищные услуги и тарифов населения и Республике Татарстан с 2000 по 2006 год
195. Рис.3. Динамика создания товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов в Республике Татарстан в 1990-2006 гг.т ш вСЭ коэффициент доступности для малодоходных групп нс*лния
196. Рис. 4 Динамика изменения доступности жилья в РФ.50,002006 (ожидаемый)
197. Капитальный ремонт по нормативу в цепом по России Фактически отремонтированная площадь в цепом по России
198. Рис. 5. Фактический и нормативный объем капитального ремонта жилищного фонда в1. Российской Федерации350030002500sod250
199. Общая ппощадь жщиицого фонда
200. И Ветиий и аварийный фонд ( по данным статистиш)
201. Рис.6. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда40
202. Выборка по федеральным округам минимальной ы максимальной дол жилищного фонда ТСЖсибирский фо .37!30 1. Cлmpg-3j ладный ФО j1. И 2013
Похожие диссертации
- Инвестиционно-организационные формы предпринимательства в региональном жилищном строительстве
- Особенности инвестирования жилищного строительства в регионе
- Формирование региональных инвестиционных программ жилищного строительства
- Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города
- Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий