Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Ноздрин, Владислав Владимирович
Место защиты Нижний Новгород
Год 2005
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода"

На правах рукописи >

Ноздрин Владислав Владимирович

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ОСНОВЕ ПОРТФЕЛЬНОГО ПОДХОДА

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Нижний Новгород - 2005

РАБОТА ВЫПОНЕНА В НИЖЕГОРОДСКОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ АРХИТЕКТУРНО- СТРОИТЕЛЬНОМ УНИВЕРСИТЕТЕ

Научный руководитель

кандидат экономических наук, доцент Хавин Дмитрий Валерьевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Пермичев Николай Федорович, кандидат экономических наук Шестаков Александр Петрович

Ведущая организация

Нижегородский государственный университет им Н.И.Лобачевского

Защита состоится 23 июня 2005 года в 12 часов 30 минут на заседании диссертационного совета К 212.162.01 при Нижегородском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. 4, ауд. 402.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан л/У мая 2005 г.

диссертационного совета

Ученый секретарь

А.Н, Крестьянинов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обуславливает необходимость разработки методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Характерной особенностью портфельного подхода является то, что риск портфеля может быть значительно меньше, чем риск инвестирования в отдельные активы, входящие в его состав. Вместе с тем существующая методология портфельного подхода в основном используется для управления финансовыми активами. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени недостаточно поно разработан экономический инструментарий управления совокупностью объектов недвижимости.

Формирование методов управления портфелем, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов), является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка недвижимости. Использование портфельного подхода позволит значительно уменьшить риски на рынке недвижимости и повысить инвестиционную активность в строительстве.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.68 Развитие теории и методологии управления недвижимостью и п. 15.71 Управление объектами недвижимости Паспортов специальностей ВАК. Необходимость практического разрешения проблемы формирования управленческих решений в сфере недвижимости, обеспечивающих наибольшую отдачу от реализуемой стратегии по эффективному

использованию недвижимости, и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.

Целью диссертационной работы является формирование методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

- провести анализ применяемых методов управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе выбора стратегии их эффективного использования на рынке недвижимости;

- предложить механизм выбора стратегии эффективного управления объектами недвижимости на основе портфельного подхода;

- разработать методику определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов);

- сформировать методику определения конкурентной позиции элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;

- разработать экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

Предметом исследования являются процессы управления совокупностью объектов недвижимости на основе выбора эффективных портфельных стратегий.

Объектом исследования являются коммерческие организации, управляющие земельно-имущественными объектами (комплексами) г. Нижнего Новгорода.

Методологической основой исследования служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике

стратегического управления недвижимостью, материалы научно-исследовательских учреждений.

При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, метод экспертных оценок, а также программно-целевой метод при построении агоритмов решения экономических задач.

Научная новизна работы состоит в формировании методов стратегического управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

В соответствии с этим:

- установлены основные тенденции изменений в экономической среде на рынке недвижимости, определяющие необходимость формирования комплексного подхода к стратегическому управлению портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов) (стр. 38-51);

- сформирована методика обеспечения рационального соотношения риска и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов (комплексов) (стр. 81-97);

- разработана методика конкурентного позиционирования элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, что позволяет выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для условий конкретного инвестора (застройщика) (стр. 98-103);

- предложена экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) (стр. 89-97).

Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти,

органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать экономические стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Земельный кадастр, Менеджмент организации, а также в программы повышения квалификации и переподготовки специалистов.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на научно-технической конференции ППС, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов Архитектура и строительство - 2000 (г. Н.Новгород, 2000 г.), на пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов (г. Н.Новгород, 2004 г.), на третьей Международной научно-практической конференции Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями (г. Пенза, 2004 г.), на научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники (г. Бегород, 2004 г.) и на научно-практической конференции Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода (г. Н.Новгород, 2005 г.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 14 научных публикациях объемом 1,8 печатных листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

На защиту выносятся результаты исследований по формированию методов стратегического управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, включающие:

- механизм выбора стратегии эффективного использования земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода к управлению недвижимостью;

- методика обеспечения оптимального соотношения риска и доходности портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) на основании определения его рационального состава;

- методика конкурентного позиционирования комбинации продукт-рынок в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;

экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, формируются цель и задачи, предмет и объект исследования, показаны научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе Состояние вопроса и задачи исследования раскрыта сущность стратегического управления недвижимостью; исследованы процесс развития и существующие концептуальные подходы к стратегическому управлению единичными объектами недвижимости; проведено обобщение исследований зарубежных и отечественных ученых в области стратегического управления; обоснована необходимость применения портфельного подхода к управлению совокупностью объектов недвижимости.

Результатом развития предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и строительства стало появление у коммерческих организаций возможности формировать и управлять портфелями недвижимости на правах частной собственности, догосрочной аренды или на основании договора доверительного управления (траста).

Основной целью стратегического управления совокупностью объектов недвижимости является достижение максимального экономического эффекта от реализации инвестиционных проектов, в частности связанных с развитием земельных участков. При этом объекты инвестиций (недвижимость) рассматриваются в качестве элементов портфеля активов.

Таким образом, портфель представляет собой совокупность объекюв недвижимости, каждый из которых характеризуется различными функциями, положением на рынке и степенью риска.

Центральным аспектом управления портфелем недвижимости является достижение максимального уровня доходности от вложенных инвестиций. Для обозначения объектов инвестиций введем понятие земельно-имущественный объект (комплекс).

Земельно-имущественный объект (комплекс) - земельный участок без каких-либо строений, либо участок с находящейся на нем прочей недвижимостью разного состава, типа и степени завершенности строительства.

Основой стратегического управления недвижимостью является система стратегий на корпоративном, функциональном и инструментальном уровнях позволяющая обеспечить активное использование научно-технического, производственного, организационного, экономического и социального потенциала управляющей организации на рынке недвижимости.

Анализ литературы по инвестиционному и стратегическому менеджменту зарубежных и отечественных авторов, таких как А.Н. Асаул, J1.H. Краснянский, П.Г. Грабовый, М. Альберт, И. Ансофф, А.Дж. Стрикленд, Л. Гэловэй, A.A. Томпсон, Г. Харрисон, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев, А.И. Уткин, C.B. Грибовский и др., показывает, что проблемы принятия управленческих решений по использованию совокупности объектов недвижимости проработаны недостаточно поно.

Отсутствует соответствующий экономический инструментарий для формирования и реализации эффективной стратегии управления совокупностью объектов недвижимости в условиях изменяющейся рыночной среды.

Пути решения указанных проблем рассматриваются во второй главе.

Вторая глава Методические основы управления земельно-имущественными объектами (комплексами) раскрывает содержание процессов формирования и развития методологии портфельного подхода к стратегическому управлению объектами недвижимости.

Управление объектами недвижимости заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым дожен соответствовать состав портфеля, и в ее реализации. С этой целью предлагается ввести понятие портфельной стратегии управления земельно-имущественными объектами (комплексами).

Портфельная стратегия - обобщающая модель действий, необходимых для формирования оптимального состава объектов недвижимости в структуре портфеля с целью достижения максимального уровня доходности при существующем на рынке уровне риска.

Методология управления недвижимостью обусловливает постановку комплекса задач по реализации стратегии использования земельно-имущественных объектов (комплексов), направленной на формирование эффективно диверсифицированного портфеля.

Рассмотрим совокупность объектов недвижимости, составными элементами (единицами) которой являются земельные участки. Механизм формирования стратегии развития такого портфеля недвижимости представлен на рис. 1.

Рис. 1 Механизм выбора стратегии эффективного управления портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов)

Механизм выбора стратегии эффективного управления портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов) смоделирован и предложен автором к реализации в виде следующей пошаговой процедуры:

- на первом этапе формируется целевое направление портфельной стратегии и выпоняется детальное исследование рынка с целью позиционирования портфеля недвижимости (изучение будущих поступлений денежных средств/выручки);

- на втором - проводится комплексный анализ портфеля (SWOT-aнaлиз), определяется текущая доходность, рассчитывается инвестиционная стоимость земельно-имущественных объектов (комплексов);

- на третьем этапе определяются потребности в изменении(ях) портфеля и их конкретизация, осуществляется оптимизация портфеля недвижимости, выделяются приоритетные земельные участки (инвестиционные площадки) для реализации бизнес-проектов, направленных на увеличение доходности;

- на четвертом - разрабатываются различные сценарии дальнейшего развития земельно-имущественных объектов (комплексов) и формируется портфельная стратегия;

- на пятом этапе реализуются инвестиционные проекты по развитию земельно-имущественных объектов (комплексов), выпоняется комплекс работ по реализации выбранной стратегии.

В результате использования этого механизма появляется возможность оценить совокупное влияние изменений внешних и внутренних факторов на деятельность управляющего недвижимостью и выработать соответствующие решения.

Анализ элементов портфеля начинается с исследования привлекательности земельных участков как товара на рынке недвижимости (модель 8\\ЮТ-анализ). Как показали исследования, одним из ключевых факторов эффективного управления объектами недвижимости является обеспечение рациональной структуры портфеля недвижимости. Для этого производится группировка элементов портфеля по характеру использования и

виду пользователей. Сочетание этих двух критериев позволяет определить комбинации продукт-рынок (модель Products and Markets Combinations). Доходность и рискованность портфеля зависят от того, насколько стабильны и доходны различные комбинации продукт-рынок (КПР).

Для решения этой задачи предложена методика конкурентного позиционирования земельно-имущественных объектов (комплексов) в структуре портфеля недвижимости на поле стратегических событий рынка недвижимости. Задача позиционирования элементов портфеля недвижимости формулируется следующим образом: требуется найти аналитические выражения зависимостей доходности и риска всего портфеля от факторов инвестиционной привлекательности земельных участков с целью обоснования стратегии их развития (рис.2).

I Уровень доходности портфеля I I Уровень риска портфеля ' 1 недвижимости (Уь%) I I недвижимости (F2,%) |

Рациональная структура портфеля недвижимости

Факторы инвестиционной привлекательности варианта ' использования земельного участка _!

Инженерно- технические (Xj) | 1 | Природно--j геологические и 1 экологические (г3) -| Социальные (х6)

Экономические fa) 1- - Технологические (х4) ! Политико-i правовые (х7)

1 Транспортные условия Чj расположения (х5) Градообразующие - to)

Рис. 2. Взаимосвязь рациональной структуры портфеля недвижимости и факторов инвестиционной привлекательности земельных участков

Выбор факторов, влияющих на позиционирование земельно-имущественных объектов (комплексов), осуществлен в соответствии с перечнем, приведенным в Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра 17.10.2002 г. № П/337. Для этого методом экспертного опроса проводится бальная оценка факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность земельного участка в зависимости от характера его использования и/или назначения:

х = diR< " ^-гЧ , (1)

где хД - средневзвешенное значение и-го фактора, характеризующего привлекательность варианта использования земельного участка; п - номер фактора, п = (1-ь8);

R - рейтинг i - го земельного участка в зависимости от варианта использования;

d - удельный вес фактора;

к - общее число земельных участков, составляющих портфель недвижимости.

После определения по формуле (1) значений факторов хД производим качественную оценку влияния одного фактора на другой с использованием методов теории вероятностей и математической статистики. В настоящем исследовании аппроксимация зависимостей осуществлялась с применением программного пакета лSTATISTICА. Частные уравнения регрессии приведены в таблице. На основании произведенных расчетов такие факторы, как технологические, социокультурные, политико-правовые и градообразующие, исключены из дальнейших расчетов в связи с тем, что коэффициенты парной корреляции (г) у перечисленных факторов малы и составляют соответственно х4 = 0,07, х6 = 0,20, дг7 = 0,15, xs = 0,20.

Зависимость критериальных показателей от факторных

ТУ Фак-Критерии I г | торы Линейная ' Нелинейная зависимость | зависимость

Уравнение ) г \ Уравнение | г

Дохопиость 1 >>,=15,02-0,12х, 0,50 | >>1=10,56 + 0,17x1 - 0,004*!* 0,56

портфеля. I Х2 ^,=1,01 -0,065x2 0,84 | уу=0,42 + 0,092 х2 - 0,009х22 0,88

| х5 | =0,29 + 0,008X5 0,33 >>1=1,12 - 0,05 х5 т 0,001x52 0,53

Риск 1 Х2 >>2=12,98 - 0,26x2 0,20 I >>2= -11,08 + 6,12*2 - 0,38 х2г ! 0,66

портфеля, х% >>2=10,25 + 0,25хз ! 0,21 ^=8,91 + 1,03х3- 0,075х3" 0,27

Ь | х5 >>2=0,44 + 0,033x5 ' 0,49 >>2=0,13 + 0,21х5 - 0,017х52 1 0,83

Анализ коэффициентов корреляции свидетельствует о достаючно тесной связи между критериальными и факторными показателями. Полученные значения коэффициентов корреляции свидетельствуют о точности аппроксимации и возможности использования нелинейных моделей для прогноза. Однако окончательный вывод о закономерности связи факторов, характеризующих привлекательность варианта использования земельною участка, с рациональной структурой портфеля недвижимости можно сделать при анализе множественной корреляции и регрессии. Уравнения множественной регрессии имеют вид:

а) при г = 0,91. г2 = 0,82:

Г,=0,88 - 0,073^1 + 0,047х2 - 0,0043х22 - 0,011х5 + 0,0002х52; (2)

б) при г = 0,89, ? = 0,79:

Г2=190,16 + 0,01 Зх2 + 6,64х3 - 0,39х32 + 0,47х5 - 462,8х52. (3)

Статистическая проверка уравнения (2) показала, что оно значимо:

- расчетное значение критерия Стьюдента гг = 5,672 при табличном V = 1,7823 (для 5%-го уровня значимости);

- коэффициент множественной корреляции г Ч 0,91;

- коэффициент множественной детерминации г2 = 0,82.

Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация

показателя доходности портфеля недвижимости (У,) обеспечивается на 82% рассматриваемыми факторами.

По уравнению (3) проверка показала, что оно значимо:

- расчетное значение критерия Стьюдента = 14,83 при табличном гг = 1,7823 (для 5%-го уровня значимости);

- коэффициент множественной корреляции г - 0,89;

- коэффициент множественной детерминации гг = 0,79.

Коэффициент множественной детерминации показывает, что вариация

показателя риска портфеля недвижимости (У2) обеспечивается на 79% рассматриваемыми факторами.

Анализ перспективности различных комбинаций продукт-рынок с учетом их влияния на доходность и степень риска портфеля недвижимости выпоним на основе модели Бостонской консатинговой группы (матрица ВСО). Адаптируем параметры данной матрицы в терминах доходности (У,) и уровня риска (Кг) и оценим текущую и будущую конкурентную позицию объектов недвижимости (элементов портфеля):

кошки - земельные участки, у которых доходы потенциально высокие, но непредсказуемые на будущее (риск очень велик);

звезды - земельные участки со стабильными и высокими доходами, то есть низкий риск и высокая доходность;

коровы - земельные участки, у которых стабильный и высокий уровень текуших доходов, но в будущем рост доходов остановится и возможно начнет падать;

собаки - земельные участки с высоким риском вследствие низкого потенциального развития в будущем и с низкой текущей доходностью.

На основе предложенных методических подходов выпонено динамическое позиционирование девяти земельных участков в структуре инвестиционного портфеля группы компаний Триумф, входящей в Нижегородскую гильдию риэторов (рис. 3).

ЕЕЕЕЕО

Кошки

О КПР 5 Дойные коровы

/Ч1СПР4 КПР 6,,-'Г4.

'Собаки

Уровень риска портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) Уз,, %

Рис. 3. Позиционирование земельно-имущественных объектов (комплексов) на конкурентном поле стратегических событий: 0 - текущее положение комбинации продукт-рынок в портфеле; - прогнозное

положение комбинации продукт-рынок в портфеле; л....... направление развития

комбинаций продукт-рынок в портфеле; - - перераспределение средств от дойных

Расчет координат для определения места дислокации комбинации продукт-рынок для каждого земельно-имущественного объекта (комплекса), образующего портфель, на поле стратегических событий рынка недвижимости осуществляется по формулам (2) и (3).

В сформированной матрице каждый элемент (единица) портфеля занимает свою исходную или базовую стратегическую позицию, что дает возможность управляющему недвижимостью через их последующую

коррекцию выбирать направление вектора стратегического развития портфеля и существенно сузить область выбора стратегий, нацеленных на получение ожидаемого экономического эффекта.

Анализ влияния выбранного варианта использования объекта недвижимости на соотношение риска и доходности портфеля в целом предлагается проводить на основе модели средних расхождений в рамках современной теории управления портфелем (модель Modern Portfolio Theory) Здесь ключевыми являются два соотношения. Первое отражает средневзвешенную сумму ожидаемых ставок доходов o индивидуальных активов, где каждая часть отражает долю актива в общем портфеле. Второе состоит в том, что возможные изменения в ставке дохода портфеля являются взвешенной суммой отклонений ставки доходности отдельных активов плюс совместное изменение активов по отношению друг к другу. Таким образом, изменения в ставке доходности портфеля принимаем как меру риска. Для определения рационального состава портфеля недвижимости разработана методика определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов) (рис. 4).

Ожидаемую доходность портфеля Rp земельно-имущественных объекгов (комплексов) рассчитаем по следующей формуле:

*'****<> (4)

где R' зем - доходность г'-го земельного участка;

W, - доля инвестиций в г'-ый земельный участок = 1).

Как следует из формулы (4), доходность портфеля недвижимости зависит от двух параметров: доходности каждого элемента портфеля (земельною участка) и доли инвестиций.

Идентификация земельных участков в составе портфеля недвижимости = изучение месторасположения объекта; - выявление объемно-планировочных и конструктивных особенностей; - общая оценка технического состояния инженерной инфраструктуры

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Ч - отбор вариантов инвестирования; - оценка соответствия выбранного объекта

инвестиционному замыслу

Расчет чистого Метод остатка для земли:

операционного дохода для земли КОГ зем - N0/ НЕД - М>/улуч

Определение доходности и риска для каждого элемента портфеля

Доходность и риск для г'-го земельного участка:

Я'зем =МЗ/ЗЕМ / ^зьм

< _ I ЗЕМ ~ЯсР> ЗЕМ ^

о ЗЕМ - V-,

Расчет параметров портфеля недвижимости

Доходность инвестиций в портфель недвижимости:

Риск инвестиций в портфель недвижимости:

Определение оптимального соотношения риска и доходности портфеля

Расчет фактического значения параметра Р и сравнение с базовыми: Р = ал - луЯр + а2-ар

Рис. 4. Блок-схема поэтапного определения оптимального соотношения риска и доходности портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов)

Стандартное отклонение доходности земельного участка (стЗЕМ, %)

определим как риск и рассчитаем по формуле

IZ (Re, ЗЕМ.Чф, ЗЕМ )

ОЗЕМ = --^-, (5)

где - доходность земельного участка в период t (за год);

R-p -tM ~ среднегодовая доходность (норма прибыли) земельного участка за п лет, вычисляемая по формуле

Rcp. ЗЕМ ~ ' (6)

Таким образом, стандартное отклонение доходности портфеля (стр) есть взвешенная средняя стандартных отклонений для отдельных земельных участков:

где с1 зЕм- стандартное отклонение доходности (риск) г'-го земельного участка:

Wf - доля инвестиций в г'-ый земельный участок = 1).

Как следует из приведенных выше формул, стандартное отклонение доходности портфеля (портфельный риск) зависит от:

Х величин стандартных отклонений доходности входящих в портфель земельно-имущественных объектов (комплексов);

Х долей инвестиций в каждый земельный участок.

Анализируя портфель активов, состоящий из недвижимого имущества, с позиции риска и доходности, инвестор может однозначно определить оптимальное соотношение вариантов использования земельно-имущественных объектов (комплексов). Оптимальный портфель представляет собой наиболее

эффективное соотношение между риском и доходностью (оптимальные значения математического ожидания и дисперсии доходов).

Для оценки эффективности диверсификации вариантов использования элементов портфеля предлагается использовать следующую экономико-математическую модель Р:

Р = а0 + а1-11р + агор, (8)

где Р - показатель, определяющий эффективность диверсификации структуры портфеля недвижимости;

до - постоянный фактор;

Яр - доходность инвестиций в портфель земельно-имущественных объектов (комплексов);

<1р - риск инвестиций в портфель земельно-имущественных объектов (комплексов);

а\ и а2 - параметры, зависящие от функционального использования земельно-имущественных объектов (комплексов).

Для каждого портфеля недвижимости рассчитывается базовое значение показателя Р, характеризующее заданное управляющим недвижимостью соотношение доходности и риска. Далее базовое значение показателя Р сравнивается с текущим и корректируется портфельная стратегия.

Используя разработанные методические подходы, управляющий недвижимостью может реализовывать стратегию, направленную на формирование доходного и эффективно диверсифицированного портфеля, состоящего из земельно-имущественных объектов (комплексов).

В третьей главе Использование методов стратегического управления портфелем недвижимости рассмотрены вопросы использования и оценки эффективности внедрения методических подходов к стратегическому управлению земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе формирования портфеля недвижимости применительно к группе компаний

Триумф (г. Нижний Новгород), разработаны предложения по использованию основных положений диссертации в учебном процессе.

Системное напонение портфеля недвижимости земельными активами обеспечивает инвестору получение стабильного и высокого дохода. Для решения этой задачи, согласно предложенным методикам, проведен комплекс работ по предварительной обработке имеющейся фактической информации и отработке вариантов конкурентоспособных стратегий развития портфеля недвижимости до 2007 г Анализируя конъюнктуру на рынке недвижимости и проецируя ее на структуру портфеля, спрогнозирована динамика изменения экономической ценности (полезности) по каждому земельному участку для условий конкретного инвестора. Для эффективного структурирования элементов портфеля и активного управления им использовалась следующая доступная рыночная информация:

Х информационный массив аналитической службы группы компаний Триумф, накопленный в результате аналитической деятельности на рынке недвижимости г. Н.Новгорода;

Х базы данных риэторских информационных систем;

Х периодические издания и электронные ресурсы средств массовой информации;

Х данные Нижегородского областного комитета государственной статистики;

Х официальная информация администрации города Нижнего Новгорода.

В соответствии с выпоненными расчетами для группы компаний

Триумф разработан сценарий, на основе которого управляющий портфелем реализовал следующие решения:

1) изъятие инвестиций посредством продажи (сноса объекта) для земельных участков, соответствующих комбинациям продукт-рынок 6 и 7 (см. рис. 3);

2) функциональное переоформление (реконструкция гостиницы, не приносящей дохода, под бизнес-центр с офисами) для земельного участка, соответствующего КПР 3 (рис. 3);

3) перепозиционирование (улучшение имиджа объекта) - привлечение новой группы потребителей (клиентов), от которой можно ожидать получения более высоких и продожительных потоков прибыли для земельного участка, соответствующего КПР 8 (рис. 3).

Выбор и оценку эффективности экономических инструментов целесообразно вести в процессе разработки стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

В результате принятия мер по оптимизации структуры активов портфель недвижимости получил прирост чистого годового дохода в размере 15%.

Отдельные положения диссертации могут быть использованы при обучении студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Земельный кадастр, Менеджмент организации, а также в системе переподготовки и повышения квалификации специалистов.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

В настоящее время в экономической литературе недостаточно раскрыты вопросы формирования методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.

В соответствии с этим предложен механизм выбора стратегии эффективного управления недвижимостью на основе портфельного подхода, реализация которого позволяет обеспечить оптимальное соотношение доходности и риска. Этот механизм включает в себя:

- методику обеспечения рационального соотношения риска и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее

эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов (комплексов);

- методику определения конкурентной позиции комбинации продукт-рынок в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, позволяющую выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для условий конкретного инвестора (застройщика);

- экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

Выявлены основные взаимосвязи между организационно-экономическими факторами инвестиционной привлекательности земельных участков и показателями доходности и риска портфеля. Даны предложения по их формализации для эффективной реализации стратегии управления недвижимостью.

Даны рекомендации по использованию разработанных методических подходов в системе подготовки и повышения квалификации кадров.

Основные положения диссертации опубликованы в работах:

1. Ноздрин. В.В. Основы оценки городских земель [Текст] / В.В. Ноздрин // Проблемы экономического развития предприятий. Сборник трудов. Выпуск 1. - Н. Новгород, ННГАСУ. - 1999. - С. 31 - 33.

2. Ноздрин, В.В. Учет стоимости земли при определении эффективности инвестиций [Текст] / В.В. Ноздрин // Вестник экономических реформ. -1999. -№11-12.-С. 12-15.

3. Ноздрин, В.В. Обследование земельных участков для оценки стоимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Тез. докл. научно-техн. конф. ГТПС, докторантов, аспирантов и студентов Архитектура и строительство-2000>>. Часть 5. - Н. Новгород, ННГАСУ. - 2000. - С. 92 - 94.

4. Ноздрин, В.В. Механизмы приватизации земель промышленных предприятий [Текст] / Т.В. Ерашова, В.В. Ноздрин, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. - 2001. - Вып. 5. - С. 68 - 71 (вклад автора 0,07 п.л.).

5. Ноздрин, В.В. Повышение эффективности управления городскими землями на основе принципа наиболее эффективного использования [Текст] / В.В. Ноздрин, Т.В. Ерашова, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. - 2001. - Вып. 5. - С. 72 - 75 (вклад автора 0,05 п.л.).

6. Ноздрин, В.В. Инвестиционная привлекательность земель поселений [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка: Сборник трудов. Выпуск 2. -Н. Новгород, ННГАСУ. - 2002. - С. 74 - 77 (вклад автора 0,1 пл.).

7. Ноздрин, В.В. Экономико-правовые проблемы оценки земли [Текст] / Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин // Академический симпозиум Проблемы и задачи эколого-экономического образования. Круглый стол Современные проблемы экономической теории. Сборник докладов. - Н. Новгород, ННГАСУ. - 2002. - С. 109 - 112 (вклад автора 0,12 п.л.).

8. Ноздрин, В.В. Метод экспертных оценок при инвестиционной оценке земельных участков [Текст] / В.В. Ноздрин // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. Часть 2. - Н, Новгород, ВГИПА. -2004.-С. 120-121.

9. Ноздрин В.В. Новые механизмы оценки инвестиционной привлекательности земельных участков промышленных предприятий [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и

специалистов 26-27 мая 2004 г. Часть 2. - Н. Новгород, ВГИПА. - 2004. -С. 116-119 (вклад автора 0,11 п.л.).

10. Ноздрин, В.В. Формирование доходного и эффективно реструктурированного портфеля недвижимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями. Сборник статей III Международной научно-практической конференции. Пенза, ПГАСА. - 2004. - С. 135 - 137.

11. Ноздрин, В.В. Портфельный подход к управлению инвестициями в земельные участки [Текст] / В.В. Ноздрин // Экономика и управление инвестиционно-строительной сферой: Межвузовский сборник научных трудов. - Кемерово, ГУ КузГТУ. - 2004. - С. 206-209.

12. Ноздрин, В.В. Позиционирование земельных участков в структуре портфеля недвижимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники. Том 2. Экономические науки. - Бегород, Руснаучкнига. - 2004. - С. 92-93.

13. Ноздрин, В.В. Формирование эффективной стратегии управления инвестициями в земельные участки [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин '/ Материалы научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники. Том 4. Экономические науки. - Бегород, Руснаучкнига. -2004. - С. 75-76 (вклад автора 0,06 п.л.).

14. Ноздрин, В.В. Стратегическое управление земельно-имущественными объектами (комплексами) [Текст] / В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода. - Н.Новгород, ННГАСУ. - 2005. -С. 21-24.

Подписано в печать ию ^осб'г . Формат 60x90 1/16. Печать офсетная. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ №

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет,

603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65. Полиграфический центр ННГАСУ, 603950, Нижний Новгород, Ильинская, 65.

1 1 U 2

РНБ Русский фонд

2006-4 8331

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ноздрин, Владислав Владимирович

Введение.

Глава 1. Состояние вопроса и задачи исследования.

з1.1. Подходы к стратегическому управлению недвижимостью.

з 1.2. Нормативно-правовая база государственного регулирования управления недвижимостью.

з 1.3. Направления и экономические предпосыки стратегического управления недвижимостью.

Глава 2. Методические основы управления земельно-имущественными объектами (комплексами).

з 2.1. Механизм выбора стратегии эффективного управления портфелем недвижимости.

з 2.2. Факторный анализ инвестиционной стоимости земельных участков по вариантам развития (застройки).

з 2.3. Формирование стратегий эффективного управления портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов).

Глава 3. Использование методов стратегического управления портфелем недвижимости.

з 3.1. Обоснование портфельной стратегии управления недвижимостью.

з 3.2. Методические рекомендации по применению предложенных разработок.

з 3.3. Подготовка специалистов по вопросам стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование методов стратегического управления недвижимостью на основе портфельного подхода"

Актуальность темы. Стратегическое управление недвижимостью направлено на максимизацию экономического эффекта от инвестирования в объекты недвижимого имущества. При этом возникает потребность в обосновании решений по вложению инвестиций в развитие объектов недвижимости с разным уровнем дохода и риска, что обуславливает необходимость разработки методов комплексного анализа на основе портфельного подхода. Объекты недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики. Характерной особенностью портфельного подхода является то, что риск портфеля может быть значительно меньше, чем риск инвестирования в отдельные активы, входящие в его состав. Вместе с тем существующая методология портфельного подхода в основном используется для управления финансовыми активами. Анализ нормативно-законодательной базы и научных публикаций показывает, что к настоящему времени недостаточно поно разработан экономический инструментарий управления .совокупностью объектов недвижимости.

Формирование методов управления портфелем, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов), является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка недвижимости. Использование портфельного подхода позволит значительно уменьшить риски на рынке недвижимости и повысить инвестиционную активность в строительстве.

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п. 15.68 Развитие теории и методологии управления недвижимостью и п. 15.71 Управление объектами недвижимости паспортов специальностей ВАК. Необходимость практического разрешения проблемы формирования управленческих решений в сфере недвижимости, обеспечивающих наибольшую отдачу от реализуемой стратегии по эффективному использованию недвижимости, и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования.

Целью диссертации является формирование методов стратегического управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) на основе портфельного подхода.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

- провести анализ применяемых методов управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе выбора стратегии их эффективного использования на рынке недвижимости;

- предложить механизм выбора стратегии эффективного управления объектами недвижимости на основе портфельного подхода;

- разработать методику определения оптимального соотношения риска и доходности в структуре портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов);

- сформировать методику определения конкурентной позиции элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости;

- разработать экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

Предметом исследования являются процессы управления совокупностью объектов недвижимости на основе выбора эффективных портфельных стратегий.

Объектом исследования являются коммерческие организации, управляющие развитием земельно-имущественных объектов (комплексов) на рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода.

Методологической основой диссертации служат законы и нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды российских и зарубежных исследователей по теории и практике стратегического управления недвижимостью, материалы научно-исследовательских учреждений и экспертные оценки.

При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, экономико-математическое моделирование, пошаговая оптимизация, статистические методы (сравнение), а также экспертные и графические методы.

Научная новизна работы состоит в формировании методов стратегического управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

В соответствии с этим:

- установлены основные тенденции изменений в экономической среде на рынке недвижимости, определяющие необходимость формирования комплексного подхода к стратегическому управлению портфелем земельно-имущественных объектов (комплексов);

- предложен механизм выбора стратегии эффективного управления земельно-имущественными объектами (комплексами) на основе портфельного подхода, реализация которого позволяет обеспечить оптимальное соотношение доходности и риска инвестирования в недвижимость;

- сформирована методика обеспечения рационального соотношения риска и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов (комплексов);

- разработана методика конкурентного позиционирования элементов портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, что позволяет выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для условий конкретного инвестора (застройщика);

- предложена экономико-математическая модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его основные положения и результаты могут быть использованы региональными законодательными и испонительными органами власти, органами местного самоуправления при разработке нормативных документов, регламентирующих функционирование рынка недвижимости.

Практическое применение предлагаемых разработок позволит реализовывать экономические стратегии управления портфелем недвижимости, состоящим из земельно-имущественных объектов (комплексов).

Отдельные положения диссертации могут быть включены в программы обучения студентов по специальностям Экспертиза и управление недвижимостью, Экономика и управление на предприятии (в строительстве), Земельный кадастр, Менеджмент организации, а также при повышении квалификации и переподготовке специалистов.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на научно-технической конференции ППС, докторантов, аспирантов, магистрантов и студентов Архитектура и строительство - 2000 (г. Н.Новгород, 2000 г.), на Пятой Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. (г. Н.Новгород, 2004 г.), на Третьей Международной научно-практической конференции Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями (г. Пенза, 2004 г.), научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники (г. Бегород, 2004 г.) и на научно-практической конференции Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода (г. Н.Новгород, 2005 г.).

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 14 научных публикациях объемом 1,8 печатных листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ноздрин, Владислав Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в экономической литературе недостаточно раскрыты вопросы формирования и реализации эффективной стратегии управления совокупностью земельно-имущественных объектов (комплексов) в составе портфеля недвижимости.

В соответствии с этим предложен механизм выбора стратегии эффективного управления недвижимостью на основе портфельного подхода, реализация которого позволяет обеспечить оптимальное соотношение доходности и риска. Этот механизм включает в себя:

- методику обеспечения рационального соотношения риска и доходности портфеля недвижимости на основании выбора наиболее эффективного варианта использования земельно-имущественных объектов (комплексов);

- методику определения конкурентной позиции комбинации продукт-рынок в структуре портфеля на поле стратегических событий рынка недвижимости, что позволяет выбрать оптимальную стратегию использования земельного участка для условий конкретного инвестора (застройщика);

- экономико-математическую модель оценки эффективности диверсификации структуры портфеля земельно-имущественных объектов (комплексов).

Выявлены основные взаимосвязи между организационно-экономическими факторами инвестиционной привлекательности земельных участков и показателями доходности и риска портфеля. Даны предложения по их формализации для эффективной реализации стратегии управления недвижимостью.

Даны рекомендации по использованию разработанных методических подходов в системе подготовки и повышения квалификации кадров.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Ноздрин, В.В. Основы оценки городских земель [Текст] / В.В. Ноздрин // Проблемы экономического развития предприятий. Сборник трудов. Выпуск 1. - Н. Новгород, 1999. - С. 31 - 33.

2. Ноздрин, В.В. Учет стоимости земли при определении эффективности инвестиций [Текст] / .В.В. Ноздрин // Вестник экономических реформ. Ч 1999. -№11-12.-С. 12-15.

3. Ноздрин, В.В. Обследование земельных участков для оценки стоимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Тез. докл. научно-техн. конф. ППС, докторантов, аспирантов и студентов Архитектура и строительство-2000.Часть 5. - Н. Новгород, ННГАСУ, 2000. - С. 92 - 94.

4. Ноздрин, В.В. Механизмы приватизации земель промышленных предприятий [Текст] / Т.В. Ерашова, В.В. Ноздрин, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. - М., 2001. - Вып. 5. - С. 68 - 71 (вклад автора 0,07 п.л.).

5. Ноздрин, В.В. Повышение эффективности управления городскими землями на основе принципа наиболее эффективного использования [Текст] / В.В. Ноздрин, Т.В. Ерашова, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. - М., 2001. - Вып. 5. - С. 72 - 75 (вклад автора 0,05 п.л.).

6. Ноздрин, В.В. Инвестиционная привлекательность земель поселений [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка: Сборник трудов. Выпуск 2. -Н. Новгород, 2002. - С. 74 - 77 (вклад автора 0,1 п.л.).

7. Ноздрин, В.В. Экономико-правовые проблемы оценки земли [Текст] / Д.В. Хавин, Ф.П. Румянцев, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин // Академический симпозиум Проблемы и задачи эколого-экономического образования. Круглый стол Современные проблемы экономической теории. Сборник докладов. - Н. Новгород, 2002. - С. 109 Ч 112 (вклад автора 0,12 пл.).

8. Ноздрин, В.В. Метод экспертных оценок при инвестиционной оценке земельных участков [Текст] / В.В. Ноздрин // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. Часть 2. - Н. Новгород, 2004. Ч С. 120-121.

9. Ноздрин В.В. Новые механизмы оценки инвестиционной привлекательности земельных участков промышленных предприятий [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Актуальные вопросы развития образования и производства. Сборник трудов V Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов, соискателей, молодых ученых и специалистов 26-27 мая 2004г. Часть 2. - Н. Новгород, 2004. - С. 116-119 (вклад автора 0,11 пл.).

10. Ноздрин, В.В. Формирование доходного и эффективно реструктурированного портфеля недвижимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Инновационные процессы в управлении предприятиями и организациями. Сборник статей III Международной научно-практической конференции. Ч Пенза, 2004. - С. 135- 137.

11. Ноздрин, В.В. Портфельный подход к управлению инвестициями в земельные участки [Текст] / В.В. Ноздрин // Экономика и управление инвестиционно-строительной сферой: Межвузовский сборник научных трудов. - Кемерово, 2004. - С. 206-209.

12. Ноздрин, В.В. Позиционирование земельных участков в структуре портфеля недвижимости [Текст] / В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники. Том 2. Экономические науки. - Бегород, 2004. Ч С. 92-93.

13. Ноздрин, В.В. Формирование эффективной стратегии управления инвестициями в земельные участки [Текст] / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники. Том 4. Экономические науки. - Бегород, 2004. Ч С. 75-76 (вклад автора 0,06 п.л.).

14. Ноздрин, В.В. Стратегическое управление земельно-имущественными объектами (комплексами) [Текст] / В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Инвестиции и землепользование в развитие исторического центра Нижнего Новгорода. - Н.Новгород, 2005. - С. 21-24.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Ноздрин, Владислав Владимирович, Нижний Новгород

1. Абдулаева, Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Н.А. Абдулаева, Н.А. Колайко М.: Издательство ЭКМОС, 2000. - 352 с.

2. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной капитал / С.И. Абрамов М.: Издательство Экзамен, 2002. - 544 с.

3. Анисимова, Л.К. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учебное пособие / Л.К. Анисимова, Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов Ч М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. 64 с.

4. Артеменко, В.В. Кадастр земель населенных пунктов: Учебники и учеб. пособия для высш. учеб. заведений / В.В. Артеменко, П.Ф. Лойко, А.П. Огарков -М.: Колос, 1997. 166 е.: ил.

5. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.406 с.

6. Богатин, Ю.В. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учебное пособие для ВУЗов / Ю.В. Богатин М.: изд-во ЮНИТИ, 1999. - 254 с.

7. Вадайцев, С.В. Инвестиции: Учебник / С.В. Вадайцев, П.П. Воробьев и др.; Под ред. В.В. Ковалева, В.А. Лялина. М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2003.-440 с.

8. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов / С.В. Вадайцев М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

9. Волович, В.Н. Стратегия развития собственности в условиях перехода к рыночной экономики / В.Н. Волович // Умен. зап. экон. фак. Санкт-Петер. гум. ун-та профсоюзов, 1997. Вып.З. С. 11-13.

10. Волочков, Н.П. Справочник по недвижимости. / Н.П. Волочков Ч М.: изд-во Инфра, 1996.

11. Галушка, С.А. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие / С.А. Галушка М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000. - 32 с.

12. Гиляровская, JI.T. Экономический анализ: Учебник для вузов / Л.Т. Гиляровская М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 615 с.

13. Гловацкая, Н. Земельно-имущественные отношения в городе / Н. Гловацкая, С. Лазуренко, И. Новицкий // Вопросы экономики, 2000, №8, С. 98-110.

14. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. Учебник. / В.А. Горемыкин М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. - 804 с.

15. ГОСТ Р 51195.0.02-98 Единая система оценки имущества. Термины и определения.

16. Грабовой, П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П.Г. Грабовой Смоленск: изд-во Смолин Плюс, М: изд-во АСВ, 1999.-566 с.

17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). № 51 -ФЗ от 30 ноября 1994 г. (ред. от 30 декабря 2004 г.).

18. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). № 14 -ФЗ от 26 января 1996 г. (ред. от 21 марта 2005 г.).

19. Градостроительный кодекс Российской Федерации. № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.

20. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Гранова Ч СПб.: Питер, 2001.

21. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости/ С.В. Грибовский. Ч СПб.: Питер, 2001.

22. Григорьев, В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьев М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с.

23. Григорьев, В.В. Оценка предприятий: имущественный подход: Учеб.-практ. пособие /В.В. Григорьев, И.М. Островкин Академия народного хозяйства при Правительстве РФ Ч 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 224 с.

24. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев, М.А. Федотова М.: Дело, 1997.

25. Грязнова, А.Г. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова Финансы и статистика. - 2-е изд. - М.: 2004.

26. Елисеев, В.М. Классификация видов стоимости / В.М. Елисеев // Вопросы оценки, 1998, №1, С. 56-60.

27. Есипов В. Оценка бизнеса: Учеб. пособие / В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова СПб.: Питер, 2001.

28. Завлин, П.Н. Оценка эффективности инноваций / П.Н. Завлин, А.В. Васильев М.: изд-во Бизнес-Пресса, 1998. - 216 с.

29. Земельный кодекс РФ (в ред. от 08.12.03).

30. Иванкина, Е. Особенности земельного законодательства в Российских регионах / Е. Иванкина, И. Ртищев // Вопросы экономики, 2000, №7, С. 76-84.

31. Индексы цен в строительстве: региональный информационный бюлетень. Н.Новгород: Региональный центр по ценообразованию в строительстве.

32. Каганова, О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах / О.З. Каганова // Вопросы оценки. 1997, №2.

33. Калачева, С.А. Сдеки с недвижимостью / С.А. Калачева М.: изд-во ПРИОР, 2000.-160 с.

34. Киндеева, Е.А. Сдеки с недвижимостью. Оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты / Е.А. Киндеева, В.А. Левицкая М.: изд-во Юрайт, 2000. - 432 с.

35. Ковалев, В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. Ч 2-е изд., перераб. и доп. / В.В. Ковалев М.: Финансы и статистика, 1997 - 512 с.

36. Красюк, В.Г. Автоматический поиск аналога объектов недвижимости и оценка достоверности принятого решения / В.Г. Красюк, В.П. Шалаев // Вопросы оценки. 1996, №10-12, С. 39 44.

37. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. Серия Учебники для вузов. Специальная литература / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов СПб.: изд-во Лань, 2000. - 480 с.

38. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие / Н.Я. Кузин М.: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.

39. Купчина, Л.А. Оценка недвижимости / Л.А. Купчина // Бух. учет. 1998, №2, С. 72-74.

40. Лавренев, С.М. Диалог с компьютером. Excel Сборник примеров и задач. / С.М. Лавренев М.: изд-во Финансы и статистика, 2001. -335 с.

41. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.-256 с.

42. Международные стандарты оценки МС01-4 и предисловие к стандартам / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.1.

43. Международные стандарты оценки (приемы) / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1995, Т.2.

44. Методологические положения по статистике / Госкомстат России. Ч М., Вып. 2.- 1998.-246 с.

45. Международные стандарты оценки, в двух книгах. / Г.И. Микерин, М.И. Недужный, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина М.: ОАО Типография новости, 2000.

46. Морозов, В.А. От определения стоимости приватизированных предприятий по отраслевым показателям к формированию баз данных / В.А. Морозов//Вопросы оценки. 1997, №1, С. 29-35.

47. Морозова, Т.В. Оценка стоимости предприятий В помощь аудитору. / Т.В. Морозова // Бух. учет. 1995, №8, С. 28 31.

48. Нагаев, Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь / Р.Т. Нагаев -М: изд-во Идел-Пресс, 2000. 616 с.

49. Недвижимость: Энцикл. слов. Казань: Изд.-во ГУП ПИК Идеал-Пресс, 2001.

50. Нестеров, А.В. Экспертная деятельность / А.В. Нестеров // Вопросы оценки. 1996, №10 -12, С. 36-42.

51. Ноздрин, В.В. Основы оценки городских земель Текст. / В.В. Ноздрин // Проблемы экономического развития предприятий. Сборник трудов. Выпуск 1.-Н. Новгород, 1999.-С. 31 -33.

52. Ноздрин, В.В. Учет стоимости земли при определении эффективности инвестиций Текст. / .В.В. Ноздрин // Вестник экономических реформ. 1999. - №11-12. - С. 12 - 15.

53. Ноздрин, В.В. Обследование земельных участков для оценки стоимости Текст. / В.В. Ноздрин // Тез. докл. научно-техн. конф. 1111С, докторантов, аспирантов и студентов Архитектура и строительство-2000.Часть 5. Н. Новгород, ННГАСУ, 2000. - С. 92 - 94.

54. Ноздрин, В.В. Механизмы приватизации земель промышленных предприятий Текст. / Т.В. Ерашова, В.В. Ноздрин, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. Ч М., 2001. Вып. 5. -С. 68-71.

55. Ноздрин, В.В. Повышение эффективности управления городскими землями на основе принципа наиболее эффективного использования Текст. / В.В. Ноздрин, Т.В. Ерашова, Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. -М., 2001. Вып. 5. - С. 72 - 75.

56. Ноздрин, В.В. Инвестиционная привлекательность земель поселений Текст. / Д.В. Хавин, В.В. Ноздрин // Проблемы функционирования строительного комплекса в условиях рынка: Сборник трудов. Выпуск 2. Н. Новгород, 2002. - С. 74 - 77.

57. Ноздрин, В.В. Портфельный подход к управлению инвестициями в земельные участки Текст. / В.В. Ноздрин // Экономика и управление инвестиционно-строительной сферой: Межвузовский сборник научных трудов. Кемерово, 2004. - С. 206-209.

58. Ноздрин, В.В. Позиционирование земельных участков в структуре портфеля недвижимости Текст. / В.В. Ноздрин // Материалы научно-практической конференции Перспективные разработки науки и техники. Том 2. Экономические науки. Бегород, 2004. - С. 92-93.

59. Обзор методов оценивания недвижимости: Введение в управление недвижимостью / Р. Гровер, М. Соловьев М., 1997. - 352 с.

60. Обозов, С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства: Монография. / С.А. Обозов. Н.Новгород: изд-во Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского, 1998. - 286 с.

61. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков: Справочное пособие. М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.

62. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.

63. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.

64. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.1.

65. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1994. Кн.2.

66. Оценивание и инвестиции в развитие недвижимости: Сб. трудов российско-британского проекта / Под ред. Р. Гровера и М. Соловьева. Оксфорд-Москва: Oxford Brookes University, 1995. Кн.З.

67. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под общей ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999.

68. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2002.

69. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие / Под ред.

70. B.М. Рутгайзера-М.: изд-во Дело, 1998.

71. Панибратов, Ю.П. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции / Е.В. Чепухалина, М.Д. Вагина // Гуманитарные науки. 1996, №1/2,1. C. 47-51.

72. Патокина, О.А. Оценка стоимости приватизируемых предприятий / О.А. Патокина // Вестн. Санкт-Петербургского ун-та. Сер. 5. Экон.,1994, Вып. 3,С. 69-74.

73. Петров, А.С. Практика оценки: Метод капитализации дохода. Выбор ставок дисконта и капитализации / А.С. Петров // Российский оценщик.1995, № 4-5, С.1 5.

74. Постановление Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены земли.

75. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. Об утверждении стандартов оценки.

76. Правовое регулирование оценочной деятельности: Учебное пособие. Ч М.: Учебный центр ФКЦ Земля, 2000.

77. Прорвич, В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебное пособие / В.А. Прорвич. М.: изд-во Дело, 1998. - 336 с.

78. Ресин, В.И. Экономика недвижимости: Учебное пособие / В.И. Ресин Ч М.: изд-во Дело, 1999. 328 с.

79. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством. / Под общ. ред. Проф. П.Г. Грабового и проф. JI.H. Чернышова. -М: Реапроект, 2004. С. 528.

80. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. Ч М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

81. Сборник стандартов оценки / Под ред. И.Л. Артеменкова. М.: Российское общество оценщиков, 1996.

82. Сведения о сдеках с землей в субъектах РФ Привожского федерального округа. Справочник по состоянию на 1 января 2001 г. -М.: Типография ГУП Агропрогресс.

83. Ф 90. Сивкова, JT.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. / Л.А. Сивкова М.:

84. Библиотека журнала Юридический бюлетень предпринимателя, 1996.-62 с.

85. Скарретт, Д. Пять методов оценивания = Scarrett D. Property Valuation: 5 Methods. 1991

86. Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999.

87. Соколов, В.Я. Оценки: их виды и значение: Теория учета / В.Я. Соколов // Бух. учет. 1996, №12, С. 55-59.

88. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. / М.М. Соловьев М.: ГУ ВШЭ, 2002. - 224 с.

89. Стандарт Российского общества оценщиков. Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

90. Стандарт Российского общества оценщиков. Система нормативных документов Российского общества оценщиков М.: РОЦ, 1997.

91. Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости. / Е.И. Тарасевич СПб.: ТОО Технобат, 1995.

92. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. оценки /Е.И. Тарасевич.- СПб.: Изд-во СПб ГТУ, 1997.

93. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков: Учеб. пособие. М.: Учеб. центр ФКЦ Земля, 2001.

94. Теория статистики: Учебник для студентов эконом, спец. вузов / Под ред. Г.Л. Громыко. М.: ИНФРА-М, 2000. - 413 с.

95. Тришин, В.Н. Система информационной поддержки оценщика ASIS (Appraiser Support Info System) / В.Н. Тришин, М.В. Шатров //п Инвестиции в России. 1995, №№3,5.

96. Уисон, JI. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука / Л. Дин. Уисон // Вопросы оценки. 1996. - №10Ч12. Ч С.11.

97. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ред. от 30 декабря 2004 г.).

98. Федеральный закон Российской Федерации от 2 января 2000 г. №28-ФЗ. О государственном земельном кадастре.

99. Федеральный закон Российской Федерации от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ. О землеустройстве.

100. Федеральный закон Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 186-ФЗ. О плате за землю (ред. от 23 декабря 2003 г.).

101. Федеральный закон Российской Федерации от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ. О разграничении государственной собственности на землю.

102. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 216-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) (ред. от 30 декабря 2004).

103. Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ. Об ипотечных ценных бумагах.

104. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (с изменениями от 07 июля 2003 г.).

105. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации.

106. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года

107. ФЗ. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

108. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ / М.А. Федотова, Э.А. Уткин М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с.

109. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов. / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. СПб.: ООО Издательство Лимбус Пресс, 2003.-С. 472.

110. Фишмен, Дж. Руководство по оценке стоимости бизнеса. Перевод американского издания лGuide to Business Valuations / Джей Фишмен, Шэннон Пратт, Клиффорд Гриффит М.: изд-во ЗАО КВИНТО-КОНСАТИНГ, 2000. - 388 с.

111. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй // Академия народного хозяйства при Правительстве РФ Авт. вступ. Ст. Рутгайзер В. М.: изд-во Дело тд., 1997.-480 с.

112. Хавин, Д.В. Использование земельных участков как инвестиционного ресурса промышленных предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник Вожского регионального отделения РААСН. 2003. - Вып. 6. -С. 201-204.

113. Хавин, Д.В. Определение величины премии за риск при оценке доходности земельных участков предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник Вожского регионального отделения РААСН. 2003.1. V В ып.б.-С. 199-200.

114. Хавин, Д.В. Рыночный оборот земельных участков предприятий Текст. / Д.В. Хавин // РААСН. Вестник отделения строительных наук. -2002. -Вып. 6.-С. 124- 127.

115. Хавин, Д.В. Формирование инвестиционной политики развития предприятий с учётом эффективного использования их земельных ресурсов Текст. / Д.В. Хавин // Инновации. 2004. - № 3. - С. 81-84.

116. Харрисон, Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. / Генри Харрисон -М.: РИО Мособлупрполиграфиздата., 1994.

117. Цукерман, Г. А. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер с англ. / Говард А. Цукерман, Джордж Д. Блевинс М.: Диамант-Меркурий-М., 1994.

118. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости. / А.В. Черняк М.: Русская Деловая Литература, 1996.

119. Чешев, А.С. Земельный кадастр. Учебник для вузов. / А.С. Чешев, И.П. Фесенко Издательство ПРИОР, 2000. - 368 с.

120. Шапигузов, С.М. Аудиторские аспекты оценочной деятельности / С.М. Шапигузов // СИМПТОМ. №8, 1998.- Оценка национального богатства страны. Материалы конференции Москва, С. 44 Ч 45.

121. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.

122. Экономическая стратегия фирмы: Учеб. пособие / Под ред. А.П. Градова. 2-е изд., испр. и доп. - СПб.: Специальная Литература, 1999. -589 с.

123. Энциклопедический словарь Недвижимость. Казань: Издательство ГУП ПИК Идел-Пресс, 2001. - 896 с.

124. Юрков, Д. Экспертиза собственности: без права на ошибку / Д. Юрков // Жилищное строительство. 1996, №12, С. 27-28.130. лAssessment administration practices in the U.S. and Canada Executive Summery by Jane H. Malme 1992.

125. Charles B. Akerson. Stady Guide: Cours 1-B Capitalization Theory And Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.

126. Ellwood L.W. Elwood Tables For Real Estate Appraising And Finansing, 4th Ed., Ballinger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.

127. Glenn M. Desmond and Richard E. Kelley Business Valuation Handbook. Valuation Press inc. Los Angeles, California 90292 (имеется русский перевод, подготовленный POO, 1996. 272 е.).

128. Manual of Valuation. Guidance Notes. Prepared by the Valuation and Rating Committee. Third edition. London, 1995.

129. RICS Appraisal and Valuation Manual. London, 1995.

130. Scarrett, Property Valuation (the Five Methods), E&FN SPON, 1991.

131. Statements of Valuation and Appraisal Practica and Guidance Notes. London, 1995.

132. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Appraisal Institute, Chicago, Illinois, U.S., 2000.

133. Jennings A. Financial Accounting. 2nd edition. London, 1993.

134. Youngman J.M., Malme J.H. An International Survey of Taxes on Land and Building. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.

Похожие диссертации