Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Суязова, Татьяна Александровна |
| Место защиты | Норильск |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью"
На правах рукописи
СУЯЗОВА Татьяна Александровна
ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2006
Работа выпонена на кафедре экономики, менеджмента и организации производства ГОУ ВПО Норильский индустриальный институт
Научный руководитель -
кандидат технических наук, доцент Векслер Леонид Борисович
Официальные оппоненты;
доктор экономических наук, профессор Чепаченко Николай Васильевич
кандидат экономических наук, Архипов Олег Викторович
Ведущая организация -
ГОУ ВПО Уральский государственный технический университет (УПИ)
Защита состоится 200 б г. в 4 К часов на заседании
диссертационного совета Д 212.2l3.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке -университета по адресу: 196084, Санкт- Петербург, Московский пр., д. 103-а,
Автореферат разослан л pjb QbMUXbjKSL 2006 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
доктор экономических наук, профессор B.C. Боголюбов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. За последние годы в отечественной экономике наблюдаются позитивные изменения: растет объем производства, снижаются темпы инфляции, увеличиваются расходы по социальным программам, снижается уровень налогового бремени и т.д. В условиях инвестиционного оживления в экономике России возрастает актуальность рассмотрения методических основ управления объектами недвижимости. Очевидно, что дальнейший экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без адекватного изменения ее рынка недвижимости.
Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли.
Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Собственность и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью - комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
Целью управления собственностью является обеспечение доходной части бюджета для решения социально-экономических проблем города, повышения благосостояния и жизненного уровня населения, а также создание благоприятной для проживания городской среды. Эффективное управление объектами недвижимости, как правило, связывают с максимизацией поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета), по сути, это и является главным критерием эффективности управления объектами недвижимости.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к формированию стратегии эффективного управления недвижимостью, в первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как к одному из самых консервативных и неэффективных
сегментов сферы управления недвижимостью.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности управления объектами недвижимости, использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, а также развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, X. М. Гумба, А.А. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н, Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, C.B. Грибовского, Е.Б. Кобачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Н.В. Чепаченко, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Учитывая вышесказанное, целью диссертационного исследования
является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
Х уточнен и систематизирован понятийный аппарат в сфере управления муниципальной недвижимостью;
Х выявлены проблемы и сформулированы задачи управления объектами муниципальной недвижимости в современных условиях;
Х разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества муниципального образования с учетом региональных особенностей;
Х детально рассмотрено моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом;
Х проведен анализ и определены направления повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации;
Х разработаны мероприятия по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход);
Х предложены меры по повышению качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости, а также предложены мероприятия по совершенствованию бизнес-процесса приобретения и
оказания арендаторам коммунальных услуг.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления муниципальной недвижимостью.
Объект исследования: объекты муниципальной недвижимости.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
уточнен методический подход к управлению муниципальным недвижимым имуществом с учетом специфики районов Крайнего Севера;
* предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости, произведено моделирование уточненного выбора стратегий с учетом рисков, возникающих при управлении объектом муниципальной недвижимости;
разработан методический подход формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком;
Х уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
Х усовершенствована модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью с учетом специфики районов Крайнего Севера.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления муниципальной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости. Сформулированные подходы позволят осуществлять оперативный мониторинг использования объектов муниципальной недвижимости в условиях рыночных отношений, контролировать качество и своевременность предоставляемых коммунальных услуг, организовывать взаимодействие разных уровней власти по методическим, техническим и финансовым, вопросам. Организация данного взаимодействия будет способствовать развитию рынка недвижимости, в конечном итоге, развивать экономику региона и повышать уровень жизни его населения. Результаты исследования могут быть использованы:
Х органами государственной власти субъектов РФ при подготовке программных документов по разработке и реализации политики управления
муниципальным имуществом на территории области (района), межмуниципальных программ развития территорий в процессе совершенствования нормативно-правовой и методической базы, регулирующей жилищно-коммунальные отношения;
Х органами местного самоуправления при разработке программ социально-экономического развития территорий;
Х руководством предприятий - участников рынка недвижимости в текущей деятельности.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по .дисциплинам, Основы местного самоуправления, Экономика отрасли, Управление проектами, Экономика недвижимости по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям) и др.
Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах Норильского индустриального института в 2002-2004 годах.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатных работы общим объемом 1,0 пл.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 111 наименований, 10 таблиц, 15 рисунков. Общий объем диссертации составляет 139 страниц.
П.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ,
ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Муниципальная собственность занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Муниципальную собственность Конституция РФ признает и защищает равным образом наряду с частной, государственной и иными формами собственности.
Система управления собственностью - как государственной, так и муниципальной - проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления муниципальным недвижимым имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.
Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его (управления) объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.
Любой объект недвижимости создается или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью (в т.ч. и муниципальной) и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид деятельности управление недвижимостью подразумевает выпонение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Следует сказать, что в последнее время наблюдается тенденция роста доходов от управления муниципальной недвижимостью, однако, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Анализ существующих подходов к управлению недвижимого имущества показал, что до сих пор существует ряд нерешенных проблем, К числу наиболее актуальных проблем, подлежащих исследованию, относятся:
- разработка предложений по совершенствованию обоснованности плана воспроизводства основных фондов;
- выбор наиболее эффективного варианта воспроизводства;
- определение рациональной последовательности направлений реализации воспроизводства материально-технической базы;
- выбор наилучшего источника финансирования воспроизводства материально - технической базы;
- совершенствование структуры недвижимого имущества муниципального образования.
Эффективная система управления муниципальной недвижимостью дожна обеспечить достижение следующих целей:
Х максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;
Х наиболее эффективное выпонение социальных функций в процессе использования недвижимости;
Х стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
Х исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;
Х вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;
Х оптимизация структуры недвижимости в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.
В рамках указанных целей на региональном уровне дожны решаться две основные задачи:
1. Максимизация поступлений в городской бюджет (повышение доходности объектов муниципальной недвижимости и повышение эффективности расходования средств бюджета);
2. Формирование эффективного рынка недвижимости региона.
Решение поставленных задач может осуществляться путем
реализации комплекса следующего мероприятий и действий:
1. Формирование концепции развития рынка муниципальной недвижимости муниципального образования Норильск на основании максимизации стоимости комплекса городской недвижимости (в том числе городской территории как ценнейшего ресурса);
2. Приведение муниципальных объектов недвижимости в наиболее эффективное использование;
3. Формирование поного реестра муниципальной недвижимости (баланс недвижимости) муниципального образования г. Норильск, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;
4. Четкое разграничение и координирование пономочий всех органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
5. Формирование объектов управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
6. Установить, в каких случаях, и на каком праве дожны предоставляться земельные участки. При этом предприятиям земельные участки дожны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования дожны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;
7. Обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании муниципальной недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование муниципальной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;
8. Создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);
9. Создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения муниципальной
недвижимости в гражданский оборот в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства и т.д.;
10.Обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного и муниципальной имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.
На основании проведенного исследования, можно сделать вывод, что управление объектами муниципальной недвижимости может базироваться на классических подходах и методах оценки с учетом особенностей оцениваемых объектов. Основной спецификой рассматриваемых объектов является то, что они относятся к муниципальной недвижимости, т.е. были уже в эксплуатации и требуют в той или иной степени реконструкции, по этой причине необходимо расширенное рассмотрение этого понятия.
Из всех основных направлений восстановления стоимости действующих объектов строительства, реконструкция является одной из самых распространенных форм обновления основных фондов.
Предложенный на рисунке 1 методический подход к управлению муниципальным имуществом применим на уровне конкретного объекта. При рассмотрении же муниципального образования целом необходимо рассмотрение: специфики развития рассматриваемого региона, выявление основных участников регионального рынка недвижимости и их основных функций, а также согласование интересов этих участников и прогнозирование перспектив развития.
Стратегические решения по управлению объектами недвижимости имеют в муниципальном образовании догосрочные последствия и в конечном итоге влияют на социально-экономическое развитие региона. Экономическая стратегия развития муниципального недвижимого имущества задает рамки для реализации программ, направленных на эффективное управление всеми основными фондами муниципального образования.
При этом экономическая стратегия призвана обеспечить:
единое понимание, происходящее в процессе управления недвижимым имуществом;
создать эффективные условия для контактов по вопросу развития недвижимого имущества между органами власти, инвесторами, застройщиками;
эффективное сотрудничество федеральных, муниципальных, частных и общественных организаций в области развития и воспроизводства муниципального недвижимого имущества.
Рис.1. Агоритм принятия решений по управлению объектами муниципальной недвижимости
Целью разработки экономической стратегии развития отдельно взятого объекта муниципальной недвижимости является: отображение существующего состояния и будущего экономического состояния объектов недвижимости с заданием ориентиров для собственника (муниципалитета), государственных органов и организаций, действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере. Анализ современной западной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана развития основных фондов, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов. На рис. 2 предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости.
На первом этапе предложенного агоритма проводится оценка структуры и стоимости имеющегося недвижимого имущества муниципального образования с позиции его востребованности и целесообразности. В результате определяется тот перечень и структура недвижимого имущества, в которое целесообразно вкладывать инвестиции.
На втором этапе определяются возможности инвестирования в развитие имущественного комплекса муниципального образования. Определение минимального/максимального объема инвестиций в конкретный объект недвижимости проводится исходя из финансово-экономического положения в регионе, а также возможностей привлечения кредитных ресурсов муниципалитетом.
На третьем этапе разрабатываются базовые сценарии развития объектов недвижимости в различных вариантах: ликвидация не нужных объектов; ремонт/реконструкция объектов; приобретение новых объектов (в т.ч. приобретение в лизинг и в кредит); сдача в аренду имеющихся объектов недвижимости и т.д. При этом планируемый объем инвестиций дожен находиться в диапазоне:
Т < Тп <Т
* план 1тах
Как правило, минимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости оборотных средств требуемых для строительства/реконструкции объектов недвижимости. Максимальный объем инвестиций в недвижимость определяется уровнем стоимости, как оборотных средств, так и внеоборотных требуемых для развития объекта недвижимости.
1. Оценка структуры и стоимости имеющихся объектов муниципальной недвижимости с позиции варианта ее использования
Рис. 2. Агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости (начало)
Рис. 2. Агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости (окончание)
Важнейшим этапом данного агоритма являетея этап, который содержит задачу формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком (этот этап целесообразен в случае проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий, либо при новом строительстве). Данная задача может быть описана следующей экономико-математической моделью:
Г^Ц^ш-хл-*Щ** (1)
л*1 г И
(2) (3)
1.ут>хшйУт( + ХАГт1; = (4)
Г г _ _
гм -X* 2М + Х^тг; Щ л 1,М;*ш \,Т; (5)
п=1 /л1
где: t - индекс года планового периода, г = 1. Т;
л - индекс объекта, n =
tД - индекс года окончания строительства n-го объекта, tn е Т;
ПД, - приоритет и-го объекта в t-м год;';
QД, - необходимый объем работ на л-м объекте в /-м году, мн. руб;
m - индекс имеющихся ресурсов для развития муниципальной недвижимости;
Vet - норматив затрат материальных ресурсов m-го вида, мн. руб. на I мн. руб. СМР; '
zm - норматив затрат трудовых ресурсов m-ro вида, мн. руб. па 1 мн. руб. СМР;
wД - норматив затрат основных производственных фондов строительного назначения т-го вида, мн. руб. на 1 мн. руб. СМР;
Ум. Zmi. Wmt - наличие в /-м году материальных, трудовых ресурсов и основных производственных фондов для строительных работ (либо наличие выделенного лимита денежных средств в случае подрядных работ) вида т соответственно, мн. руб;
хД, - объем работ, необходимый для развития в i-м году на м-м объекте недвижимости, мн. руб.;
Д Ут1 , AZmr , Д W mt - приросты материальных и трудовых ресурсов, основных производственных фондов (оборотных средств) в каждом году планового периода, мн. руб,
В предложенной экономико-математической модели приоритет выступает основанием для операции упорядочения объектов, как мера предпочтения того или иного развития объекта недвижимости. При этом, приоритет выбора объекта определяется как отношение выделенных капитальных вложений для любого л-ого объекта в период t к потребности в капитальных вложениях, подсчитанного для того же объекта за тот же период. Проблема приоритета решается по согласованию между инвесторами и конечными потребителями (в случае муниципального образования конечными потребителями выступают конкретные службы, управления, ведомства и т.д.).
Таким образом, экономический смысл целевой функции описанной выше модели следующий: достижение максимума объема СМР в стоимостном измерении, выпоненного в течение планового периода на объектах, включенных в программу согласно приоритета пг, в условиях ограниченности имеющихся ресурсов. Такой критерий наилучшим образом способствует концентрации инвестиций на ограниченном числе объектов и эффективному их использованию.
В результате решения задачи можно получить переменные хпД характеризующие оптимальную перспективную программу подрядных работ строительного звена, рациональную структуру ее по объектам и годам планового периода. Выражая через значения переменных хД, ограничения (4) -(6), можно определить оптимальную перспективную потребность муниципального образования в каждом виде ресурсов, их оптимальные приросты и резервы, дифференцированные по видам ресурсов и годам планового периода.
Выделяя двойственный характер недвижимости, в работе оценены факторы влияния как значимые для недвижимости - финансового актива и недвижимости - реального актива.
Исходя из вышеизложенного механизм оценки инвестиционной
привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления может быть следующим - рисунок 3.
Недвижимость как финансовый актив
Недвижимость как реальный актив
Мониторинг региональной инвестиционной привлекательности
Выбор критических факторов влияния на инвестиционную привлекательность
Оценка инвестиционной привлекательности
Итоговое значение инвестиционной привлекательности для данного объекта недвижимости в случае позиционирования его как финансового актива
и Д О *
* Д о
г 5 5 з 8
в Ч 5! я ~
ч я Й с а
' " ......
Итоговое значение инвестиционной привлекательности для данного объекта недвижимости в случае позиционирования его как реального актива без реконструкции
Мониторинг рынка в целях определения наиболее рационального направления реконструкции объекта муниципальной недвижимости
Оценка затрат на реконструкцию и перепрофилирование
Оценка инвестиционной привлекательности после реконструкции
Рисунок 3. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления
Анализ литературных источников позволяет сделать вывод о том, что диапазон точек зрения на эффективность систем управления очень широк. В большинстве случаев считается необходимым осуществлять оценку управленческой деятельности по конечным результатам. На практике экономическая эффективность управления оценивается самыми различными показателями.
Нами разделяется точка зрения о том, что применительно к системе
управления предприятием вообще и объектами муниципальной недвижимости, в частности, оценка ее эффективности дожна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности использования недвижимости и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.
Эффективность управления объектом . является категорией, характеризующей результативность мероприятий по совершенствованию объекта управления по сравнению с ресурсами на их осуществление как в сфере непосредственно управления, так и в сфере производства. Экономическая целесообразность мероприятий по управлению гщвесгиционной пр^шлекательностъю объекта муниципальной недвижимости может быть определена путем сравнения дисконтированных результатов и затрат.
Кроме ресурсного подхода существует возможность процессного подхода к оценке эффективности систем управления. В рамках подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых процессов.
Нами предлагается рассматривать управление инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как деловой процесс.
Для оценки эффективности управления. инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как делового процесса нами предлагается использовать сбалансированную систему показателей Нортона-Каплана.
Для создания системы сбалансированных показателей необходимо выпонить следующие шаги:
1. Неформально определить цель системы
2. Определить группы показателей
3. Определить факторы успеха
4. Сбалансировать показатели и факторы
Исходя из разбиения факторов по степени влияния на факторы, значимые для недвижимости как финансового актива, и факторы, значимые для недвижимости как реального актива (таблица 1), в работе построены две модели оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью:
А) Модель оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости как финансового актива:
Если степень проявленности каждого фактор F; максимальна (в нашей шкале равна 1), тогда шах значение эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как финансового актива равна 2,18:
0,05Fi+0,04F2+0,07F3+0,4F4+0,2Fj+0>12F6+0,72F7+ 0,4Fs+0,14F9+ 0.04F}0^ 2,18
Б) Модель оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости как реального актива:
Q,04F1+048Fv^07F3+0,3F4+0,35Fj+0,18Fi+0,64Fr+" 0?2F8+0,08F9 + 0,05F10 2,09
Поскольку оценка эффективности всегда осуществляется в условиях неопределенности, то выработка обоснованных направлений использования объекта муниципальной недвижимости предполагает изучение места и роли риска. Так анализ рисков, связанных с управлением инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости, позволяет оценить чувствительность экономических показателей эффективности к изменениям внешней и внутренней среды под воздействием факторов неопределенности, риска.
Таблица 1.
Факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта
муниципальной недвижимости
Факторы влияния Недвижимость как финансовый актив Недвижимость как реальный актив
Изменяемые в догосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на рынке недвижимости (в догосрочном периоде) Цены снижаются, привлекательность растет Влияет в той мере, в какой на рынке есть поные аналоги объекта
Уникальность профиля объекта муниципальной недвижимости Не значительное влияние Превалирующее влияние
Развитость инфраструктуры (микросреда) Не значительное влияние Значительное влияние
Изменяемые в краткосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на рынке недвижимости (в краткосрочном периоде) Привлекательность растет на фоне возможного роста цен Привлекательность растет на фоне возможного роста цен
Сфера использования объекта муниципальной недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Возможность переоборудования объекта недвижимости Значительное влияние Значительное влияние
Рыночные риски Значительное влияние Значительное влияние
Размер требуемых инвестиций Значительное влияние Влияет незначительно
Продожительность реализации проекта (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) Значительное влияние Значительное влияние
Для оценки риска проекта, опираясь на метод чистого приведенного эффекта, выгодно в качестве меры риска выбрать среднеквадратическое отклонение чистого приведенного эффекта от его математического ожидания. Поскольку чистый приведенный эффект - функция случайных величин денежных потоков, то его дисперсия будет зависеть от силы корреляционной связи между величинами денежных потоков для каждого периода уплаты платежей.
В предложенной в диссертационном исследовании модели необходимо экспертным путем производить оценку факторов риска в долях единицы в целях определения общего риска среды. При этом необходимо исключить факторы, которые прямо учитываются в других случайных переменных, в данной модели - денежных потоках.
Оценив риск инвестиционного проекта возможно произвести выбор оптимальной инвестиционной стратегии для системы управления инвестиционной привлекательностью объекта муниципальной недвижимости.
1П. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Векслер Л.Б., Суязова Т.А. Регрессионный анализ при оценке недвижимости И Экономика и управление: Сб. науч. тр. - Норильск: Норильский индустриальный институт, 2002. - 0,5/0,4 п. л.
2. Векслер Л.Б., Суязова Т.А. Эконометрическая модель рынка недвижимости // Экономика и управление 2003г.: Сборник статей. - Норильск: Норильский индустриальный институт, 2004,- 0,2/0,1 п. л.
3. Суязова Т.А. Развитие системы управления финансовыми ресурсами единого муниципального образования город Норильск // Социально -экономическое развитие Норильского промышленного района и Таймыра: Материалы региональной научно-практической конференции (20-22 апреля 2004г.).- Норильск: Норильский индустриальный институт, 2004. - 0,2 п. л.
4. Орел Ю.А., Суязова Т.А. Проблемы управления жилищной сферой на региональном уровне (с учетом специфики районов Крайнего Севера) // Проблемы современной экономики / Евразийский международный научно -аналитический журнал № 1 (17), - СПб. 2006. - 0,6/0,3 п. л.
Подписано в печать г'З- г^ё?- <5 С'О^'. Формат60x84 '/|6 Печ, л,.<Д Тираж экз. Заказ
ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Суязова, Татьяна Александровна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.
1.1. Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости.
1.2. Особенности и проблемы управления объектами муниципальной недвижимости (с учетом опыта ЕМО г. Норильск).
1.3. Анализ управления объектами муниципальной недвижимости муниципального образования г. Норильск.
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЕДИНОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ.
2.1. Методические подходы к управлению отдельным объектом муниципальной недвижимости, имущественным комплексом.
2.2. Методика совершенствования структуры органов управления в системе управления объектами недвижимости.
2.3. Моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом.
2.4. Методический подход к формированию стратегии развития объекта муниципальной недвижимости.
ГЛАВА 3. МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (на примере ЕМО г. Норильск).
3.1. Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости: сущность, факторы влияния, методы оценки.
3.2. Модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью (на примере ЕМО г. Норильск).
3.2.1. Анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации.
3.2.2. Разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход).
3.2.3. Повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости.
3.2.4. Совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы эффективного управления муниципальной недвижимостью"
Актуальность исследования. За последние годы в отечественной экономике наблюдаются позитивные изменения: растет объем производства, снижаются темпы инфляции, увеличиваются расходы по социальным программам, снижается уровень налогового бремени и т.д. В условиях инвестиционного оживления в экономике России возрастает актуальность рассмотрения методических основ управления объектами недвижимости. Очевидно, что дальнейший экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без адекватного изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к формированию стратегии эффективного управления недвижимостью, в первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как к одному из самых консервативных и неэффективных сегментов сферы управления недвижимостью.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности управления объектами недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, а также развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, X. М. Гумба, А.А. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, С.В. Грибовского, Е.Б. Кобачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Учитывая вышесказанное, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
Х уточнен и систематизирован понятийный аппарат в сфере управления муниципальной недвижимостью;
Х выявлены проблемы и сформулированы задачи управления объектами муниципальной недвижимости в современных условиях;
Х разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества муниципального образования с учетом региональных особенностей;
Х детально рассмотрено моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом;
Х проведен анализ и определены направления повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации;
Х разработаны мероприятия по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход);
Х предложены меры по повышению качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости, а также предложены мероприятия по совершенствованию бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления муниципальной недвижимостью.
Объект исследования: объекты муниципальной недвижимости.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
Х уточнен методический подход к управлению муниципальным недвижимым имуществом с учетом специфики районов Крайнего Севера;
Х предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом муниципальной недвижимости;
Х разработан методический подход формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком;
Х уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
Х усовершенствована модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью с учетом специфики районов Крайнего Севера.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления муниципальной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости. Сформулированные подходы позволят осуществлять оперативный мониторинг использования объектов муниципальной недвижимости в условиях рыночных отношений, контролировать качество и своевременность предоставляемых коммунальных услуг, организовывать взаимодействие разных уровней власти по методическим, техническим и финансовым вопросам. Организация данного взаимодействия будет способствовать развитию рынка недвижимости, в конечном итоге, развивать экономику региона и повышать уровень жизни его населения. Результаты исследования могут быть использованы:
Х органами государственной власти субъектов РФ при подготовке программных документов по разработке и реализации политики управления муниципальным имуществом на территории области (района), межмуниципальных программ развития территорий в процессе совершенствования нормативно-правовой и методической базы, регулирующей жилищно-коммунальные отношения;
Х органами местного самоуправления при разработке программ социально-экономического развития территорий;
Х руководством предприятий - участников рынка недвижимости в текущей деятельности.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам, Основы местного самоуправления, Экономика отрасли, Управление проектами, Экономика недвижимости по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям) и др.
Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах Норильского индустриального института в 2002-2004 годах.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатных работы общим объемом 1,0 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 111 наименований, 10 таблиц, 15 рисунков. Общий объем диссертации составляет 139 страниц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Суязова, Татьяна Александровна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
В работе дана характеристика недвижимого имущества муниципального образования, проанализированы основные направления активизации строительной деятельности в процессе управления объектами муниципальной недвижимости, разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества муниципального образования с учетом региональных особенностей, предложена модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью (на примере ЕМО г. Норильск). Проанализированы и определены направления повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации, разработаны мероприятия по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход), детально рассмотрена процедура бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе проведено комплексное исследование проблем, связанных с управлением объектами муниципальной недвижимости с учетом влияния различных факторов. К числу основных результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся: уточнен методический подход к управлению муниципальным недвижимым имуществом с учетом специфики районов Крайнего Севера; предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом муниципальной недвижимости; разработан методический подход формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком; уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления; усовершенствована модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью с учетом специфики районов Крайнего Севера.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Суязова, Татьяна Александровна, Норильск
1. Акуленкова И.В. Эффективность реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга)// Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб.: СПбГАСУ, 2004.
2. Ансофф И.Х. Стратегическое управление: Сокр.пер. с англ. / И.Х. Ан-софф; Науч. ред. и авт. предисл. ЛИ. Евенко. М.: Экономика, 1989.-519 с.
3. Архипова А.Е. Повышение устойчивости и надежности деятельности строительного предприятия в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов // Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.
4. Бабун Р.В. Современные тенденции изменения состава и функций муниципальной собственности; журнал Имущественные отношения в РФ № 9(36), 2004 г.
5. Беляев В.А. Капитальные вложения, рынок и эффективность инвестиций в сельское хозяйство. М.: Экономика, 1993. - 132 с.
6. Беренс В., Хавранек П.Н. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.-328 с.
7. Большой экономический словарь / Под. ред. А.Н. Азрилияна. 4-е изд-е., доп. и перераб. - М.: Ин-т новой экономики, 1999. - 1248 с.
8. Бородич С.А. Эконометрика: Учеб. пособие / С.А. Бородич. Мн.: Новое знание, 2001. - 408 с.
9. Бузырев В.В, Ивашенцева Т.А., Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Экономика строительного предприятия: Учебное пособие Новосибирск: НГАСУ, 1998. - 312 с.
10. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: Учебное пособие / В.В. Бузырев, B.C. Чекалин. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с.
11. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. и доп. -СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2001.- 286 с.
12. Венецовский И.Г., Венецовская В.И. Основные математико- статистические понятия и формулы в экономическом анализе: Справочник.- 2-е изд., перераб. И доп.- М.: Статистика, 1979.- 447 с.
13. Галасюк В. К вопросу о принципах абсолютной эффективности и интегрального эффекта при оценке экономической эффективности затрат // Ссыка на домен более не работаетp>
14. Галеев А.З. Управление недвижимостью: профессиональный подход -Ссыка на домен более не работаетindex6.files/barpage2.htm
15. Гетман Л., Дж., Джон М.Д. Основы инвестирования/ Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 1008 с.
16. Главный межрегиональный центр обработки и распространения статистической информации Государственного комитета Российской Федерации по статистике (ГМЦ Госкомстата России) Ссыка на домен более не работаетgmc/IR.htm
17. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой от 8.04.1998. №73-Ф3.
18. Гражданский кодекс РФ // С-Пб,Альфа, 2005.
19. Граник И. Реформа снизу. Коммерсант. - 2004.- № 236.
20. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учебное пособие для вузов.-М.: ЗАО Финстатинформ, 1999.- 216 с.
21. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбТУЭФ, 1998. 172 с.
22. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. М.:Дело, 2001.-704 с.
23. Дмитриев Я.В., Схиладзе Д.Н. Инвестиционная политика предприятий и эффективность использования инвестиций: Учебное пособие. М.:
24. Российский заочный институт текстильной и легкой промышленности, 1994. 81 с.
25. Дорожкин В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве. Воронеж: Издательство им. Е.А. Боховитинова, 2003.- 328 с.
26. Евланов Л.Г. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1978. - 133 с.
27. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики: Учебник М.: Финансы и статистика, 1996. - 368 с.
28. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2002. - 138 с.29. Жилищный кодекс РФ.
29. Завлин П.В., Васильев А.В. Оценка эффективности инвестиций. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 1998. - 216 с.
30. Закон РФ Об основных принципах организации местного самоуправления в РФ № 131-Ф3 от 06.10.2003 // Приложение к Российской газете, N40, 2003.
31. Закон РФ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества// Российская газета, N 16, 26.01.2002.
32. Зарембо Ю.Г. О сравнении экономической эффективности инвестиций.// Экономика строительства. №3. - 2002.
33. Захаров А.Н., Зокин А.А. Конкурентоспособность предприятия: сущность, методы оценки и механизмы увеличения //Бизнес и банки №1-2 стр. 1-5.
34. Зубакин В. Приватизация и менеджмент // Проблемы теории и практики управления. 1995, № 3. - С. 70-75.
35. Игнатов В.Г., Рудой В.В. Местное самоуправление. М.: Феникс, 2003.-207 с.
36. Кендел Морис Дж. Ранговые корреляции. М.: Статистика, 1975.-214с.
37. Ковалев В. В. Финансовый анализ. М.: Финансы и статистика, 1995. -432 с.
38. Когут А.Е. Информационные основы регионального социально-экономического мониторинга / А.Е. Когут, B.C. Рохчин.- СПб.: ИСЭП РАН, 1995. 143 с.
39. Конституция Российской Федерации // М., Вега,2005.
40. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. М.: Бизнес-книга, ИМА-Кросс. Плюс, 1995. - 702 с.
41. Котляренко В., Шабалин А. Исследование рисков инвестирования в организацию оценки имущественных комплексов. Метод обеспечения доходности собственной предпринимательской деятельности оценщиков. Инвестиции в России, № 3-4, 1997.
42. Крянев А.В., Черный А.И. Численные решения оптимизационных задач для математических моделей теории инвестиций // Математическое моделирование. 1996. - Т.8, № 8. - С.97-103.
43. Ланге О., Банасиньский А. Теория статистики. М.: Статистика, 1971.- 400 с.
44. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных решений. М.: ДеКа, 1996.-384 с.
45. Львов Д.С. Единство методов экономического обоснования планово-проектных решений и оценки хозрасчетной эффективности производства. Изд. АН СССР. Сер. эконом., 1986, № 1.
46. Львов Д.С. Об исходных принципах Комплексной методики оценки эффективности общественного производства и отдельных хозяйственных мероприятий. Стандарты и качество, 1983, № 7.
47. Максимчук О.В. Региональные факторы инвестиционного климата. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук.
48. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Рук. авт. кол.:
49. В.В.Колосов, В.Н.Лившиц, А.Г.Шахназаров, М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике. М.: Изд-во Экономика, 2000.- 421 с.
50. Михайлов В. В. Закономерности процесса переодического обоновления основных производственных фондов. Томск: Изд-во Том. Ун-та, 1997. -188 с.
51. Новикова Т., Лукашевич С. л Основы портфельного инвестирования, М.: Рынок ценных бумаг, № 8, 1996., с.51-55.
52. Определение стоимости строительства: Методические указания / Сост. Т.В. Ящук, В.В. Стрельникова. Вогоград: ВогГАСА, 2000. 36 с.
53. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб.-справ. пособие/Авторы: В.А. Афанасьев, Н.В. Варламов, Ю.П. Панибратов и др. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СпбГАСУ.-1998. -316 с.
54. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины: Учеб. справ, пособие / Афанасьев В.А., Варламов Н.В., Дроздов Т.Д., Панибратов Ю.П. и др. - М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ. - 1998. -316с.
55. Организация строительного производства: Учебник для вузов / Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый, В.А. Большаков и др. М.: Изд-во АСВ, 1999. -с.347.
56. Организация технико-экономического исследования инвестиционных проектов,- Экономика строительства 1993г, N 5-6.
57. Организация, экономика и управление строительством: Учеб. пособие для вузов / Т.Н. Цай, Л.Н. Лаврецкий, А.Е. Лейбман, К.Г. Романова; Под ред. Т.Н. Цая. М.: Стройиздат, 1984. - 367 с.
58. Основные итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2000 г. // Экономика строительства, №2, 2001.
59. Острина И.А. Социально-экономические проблемы управления муниципальной собственностью: www.infokniga.ru
60. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. - С. 496.
61. Оценка собственности и лизинговый бизнес: Учебное пособие / М.И. Лещенко, В.Е. Бочков, Ю.Н. Демин, А.В. Лещенко; Под общ. Ред. М.И. Лещенко. М.: МГИУ, 2003. - 228 с.
62. Педан М.П. Экономика строительства: Учеб. для вузов. М.: Стройиз-дат, 1987. - 571 с.
63. Подпрограмма Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ Федеральной целевой программы Жилище на 2002-20Юг.г. //Строительная газета, №50,2001.
64. Порывай Г.А. Организация, планирование и управление эксплуатацией зданий: Учеб. Пособие для вузов. М.: Стройиздат, 1983.- 384 с.
65. Послание Президента РФ Федеральному Собранию // Российская газета, 2003, 16 мая, № 93.
66. Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 года N 584 Об утверждении Положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества// Российская газета, N 154-155, 20.08.2002.
67. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. М.: Прейскурантиздат, 1988.
68. Проблемы управления государственной и муниципальной собственностью в процессе приватизации. Под ред. Ю. В. Кузнецова и В. Н. Ивано-вой.СПб.: Изд-во С-Петербургского ун-та, 2002.
69. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М, 1999.-340 с.
70. Семенов В. М., Баев И. А. и др. Экономика предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1996. - 184 с.
71. Сидоров И.И. Логистическая концепция управления промышленным предприятием. СПб.: СПбГИЭА, 1999. -180 с.
72. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 248 с.
73. Смирнова И.В. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданийи сооружений: Учеб. пособие / И.В. Смирнова, Е.Б. Смирнов. СПб.: СПбГИЭА, 1999. - 95 с.
74. Статистическое моделирование и прогнозирование: Учебное пособие \
75. Г.М. Гамбаров, Н.М. Журавель и др. М.: Финансы и статистика, 1999. -383 с.
76. Сычева Г.И., Кобачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия Учебники и учебные пособия. Ростов н/Д: Феникс, 2003.-384 с.
77. Тарасевич Е.И Оценка недвижимости. СПБ.: СПБСПБГТУ, 1997.- 305 с.
78. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб: Технобат, 1995.-320 с.
79. Телегина Е.М. Об управлении рисками при реализации догосрочных проектов. // Деньги и кредит. 1995, № 1, с. 57-59.
80. Томилов В.В., Роботов А.С., Зубарев А.А. Маркетинговые решения в деятельности строительных предприятий. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. - 159 с.
81. Томпсон А.А. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии: Учеб. для вузов / А.А. Томпсон, А.Дж. Стрик-ленд; Пер. с англ. под ред. Л.Г.Зайцева, М.И.Соколовой. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 576 с.
82. Турбина К.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М.: Издательский центр АНИИЛ, 1995. - 80 с.
83. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандра. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 . - 303 с.
84. Указ Президента РФ № 1782 от 28 декабря 1996 г л Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины.
85. Указ Президента РФ от 28.04.1997. № 425. О концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ.
86. Управление организацией: Учебник / Под ред. А.Г. Поршнева, З.П. Румянцевой, Н.А. Саломатина. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 1999.-669 с.
87. Управление проектами: Справочное пособие / И.И. Мазур, В.Д.Шапиро и др. / Под ред. И.И. Мазура, В.Д.Шапиро. М.: Высшая школа, 2001.875 с.
88. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие/ Под общ. ред. В.М.Васильева, Ю.П. Панибратова. М.; СПб.: Изд-во АСВ; СПб. гос. архит.-строит. ун-т, 1997. -307 с.
89. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости). Принят Госдумой 24.06.1997. (одобрен Советом Федерации 9.07.1997.) № 492.
90. Федеральный закон Об оценочной деятельности в РФ от 6 августа 1998 года № 135-ФЭ.
91. Федоров В.И. Что дает реконструкция. Вогоград: Нижнее Вожское книж. изд-во, 1983. - 64 с.
92. Федотова М., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭК-МОС, 2002. 352 с.
93. Фомин Б.В. Основные тезисы концепции стратегического менеджмента предприятия // Центр проектирования эффективного бизнеса. -Ссыка на домен более не работаетanaliticl 5.html
94. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1995.-654 с.
95. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер, с англ.- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 231 с.
96. Хонко Я. Планирование и контроль капитальных вложений. М.: Экономика, 1987. - 328 с.
97. Цакунов С. Инвестиции в России: ожидание оттепели//Рынок ценных бумаг. 1988. № 6. с. 105; Управление инвестициями. Т. 1. М., 1998. с. 66.
98. Чампнис П. Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости/ Пер. и редакция Тарасевича Е.И. М.: Российское общество оценщиков, 1998.- 101 с.
99. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.- 623 с. - (Серия Профессиональный учебник: Экономика).
100. Чистов JI.M. Экономика строительства. 2-е изд-е. / JI.M. Чистов. СПб.: Питер, 2003. 637 с.
101. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.-367 с.
102. Шеремет А.Д., Негашаев Е.В. Методика финансового анализа. М.: ИНФРА-М, 1999.-324 с.
103. Экономика архитектурного проектирования и строительства: Учеб. для вузов / В.А. Варежкин, B.C. Гребенкин, Л.И. Кирюшечкина и др ; Под ред. В.А. Варежкина. М.: Стройиздат, 1990. - 272 с.
104. Экономика и менеджмент недвижимости/ Озеров Е.С. СПб.: МКС, 2003.- С. 422.
105. Экономика строительства. Учебное пособие для вузов / Под ред. Докт. Экон. Наук, проф. Ю.Ф. Симионова. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов-н./Д: Издательский центр МарТ, 2003.-412 с.
106. Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И.С. Степанова. -2-е изд., доп. и перераб.- М.: Юрайт-Издат, 2002 . 591 с.
107. Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях: Сборник научных трудов / Под ред. Бузырева В.В. СПб.: СПбГИЭУ, 2001 - 197 с.
108. Эффективность капитальных вложений: Сборник утвержденных методик. М.: Экономика, 1983 .-128с.
109. Ящук Т.В. Рейжиниринг процессов экономического анализа строительной фирмы: Учеб. пособие. Вогоград: ВогГАСА, 2000. - 88 с.
110. Kendrick J. W. Improving company productivity; Handb. with case studies/ Kendrick J. W. in collab. with the Amer. productivity center. Baltimore; London: Johns Hopkins univ. press, 1984, p. 10.
111. World Economic Outlook Database, April 2004, International Monetary Fund// Ссыка на домен более не работаетexternal/pubs/ft/weo/2004/01/data/index.htm
Похожие диссертации
- Формирование механизма результативного управления муниципальной собственностью
- Развитие методологии управления муниципальной недвижимостью
- Формирование системы стратегического управления региональным физкультурно-спортивным комплексом
- Формирование системы стратегического управления затратами в аграрном производстве
- Формирование системы стратегического управления социально-экономическим развитием отраслевых составляющих сферы услуг