Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере

Ульянова, Ольга Юрьевна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Ульянова, Ольга Юрьевна
Место защиты	Вогоград
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере"

На правах рукописи

Ульянова Ольга Юрьевна

ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ЛИЗИНГОВЫХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ (на примере Вогоградской области)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2003

Работа выпонена на кафедре экономической теории Вогоградской государственной архитектурно-строительной академии

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Ларионов Аркадий Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, Пасяда Николай Иванович;

кандидат экономических наук, Денисова Ирина Владимировна

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится _ 2003 года в . часов на заседании

диссертационного совета Д 212.223.04 в Санкт-Петербургском архитектурно-строительном университете по адресу: 190V005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд.

Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан " Z "

2003 года

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

Клюев А.Ф.

\ >%?>/> ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время жилищная проблема как в Вогоградской области, так в регионах России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, остается одной из трудноразрешимых социальных проблем. Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих труд-костей в данной области. Государство не способно обеспечить бесплатным жильем. С 1998 г. усилися процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осуществлялась в основном на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. При этом основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагается на предприятия, организации и население.

Главной проблемой региональных органов власти при финансировании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффективного использования и привлечения внебюджетных средств. Это позволит государству вернуть к себе доверие населения, привлечь их сбережения в жилищную сферу, и в свою очередь поможет вывести из кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные с ней отрасли.

Низкий платежеспособный спрос основной массы населения без внедрения особых механизмов обеспечения строительства и покупки готового жилья не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жилья. Так, например, по данным Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах г. Вогограда и области более пяти тыс. кв. метров вновьпостроен-ного жилья являются незаселенными. В связи с этим формирование механизма лизинга в жилищной сфере имеет ключевое значение для снижения остроты жилищной проблемы, с одной стороны, и для реализации готового жилья, превращая тем самым непроданные объекты в приносящую доход недвижимость, с другой.

Необходимость обращения к исследованию данной научной проблемы связана с неразработанностью системы экономических отношений и отсутствием механизма взаимодействия субъектов рынка жилья. Анализ хозяйственной практики показывает, что имеющиеся противоречия между субъектами рынка жилья исключить нельзя, но ими возможно и необходимо управлять на научной основе.

Исследованию теоретических аспектов институционального проектирования, его достижениям и задачам развития в современных условиях посвящены труды зарубежных ученых И. Кнайта, Р. Коуза, Р. Ланглойза, Д. Норта и отечественных ученых Л.И. Абактг^^Т^ЩГЩ^^р^^Т*. Инша-

кова, Д.С. Львова, А.Н. Олейника, В.Л. Там

ювце|Ц|^{ф^цягиткс| и др. СПетеНятг /у, Л

Развитие лизинга и проблемы его применения за последние годы нашли отражение в работах многих российских исследователей. Теоретические аспекты проблемы и практика использования лизинговых отношений в различных сферах хозяйствования рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.М. Джухи, Е.В. Кабатовой, Д.И. Лелец-кого, М.И. Лещенко, A.C. Осипова, Ю.Н. Самохваловой, В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской, E.H. Чекмаревой и др.

Существенное влияние на обоснование применения лизинга в жилищной сфере оказали труды отечественных ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, Ю.Н. Казанского, A.B. Карасева, Ю.П. Панибратова, Я.И. Рекитара, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, B.C. Чекалина и др.

Однако в экономической литературе исследованию механизма лизинга в жилищной сфере недостаточно уделяется внимание. Успех жилищной политики может быть обеспечен на основе разработки и реализации мероприятий, направленных на комплексное решение проблем, связанных с формированием методических основ лизинговых операций в жилищной сфере.

Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в жилищной сфере.

Целью исследования является формирование методического обеспечения лизинговых операций в жилищной сфере.

Исходя из сформулированной цели, поставлены и решены следующие задачи:

Х определено место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья;

Х исследованы теоретические предпосыки формирования лизинговых операций при реализации жилищной политики, выявлены факторы, влияющие на функционирование лизинга;

Х проанализировано текущее состояние регионального рынка жилья, выявлены его проблемы и обоснована роль механизма лизинга в повышении его инвестиционной активности;

Х разработана схема организации лизинговых операций и ее реализации на региональном рынке жилья.

Х предложена методика определения лизинговых платежей в жилищной сфере.

Объект исследования - совокупность организационно-экономических отношений между субъектами регионального рынка жилья, возникающие при реализации механизма лизинга.

Предмет исследования - экономический механизм организации лизинга в управлении регионального рынка жилья.

Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретическая база при исследовании основана на современных теоретических положениях, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативно-методичёские^законодательные и аналитические разработки и материалы

4 tum Ы s (!

государственных и региональных органов управления Российской Федерации и Вогоградской области. Кроме того, использовались в рамках системного подхода метод восхождения от абстрактного к конкретному, индуктивный и дедуктивный методы, а также экономико-статистические и математические методы.

Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Госкомстата России и Вогоградского областного комитета государственной статистики, Госстроя России, Минэкономразвития России, Комитета экономики и Комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации Вогоградской области, а также информационные, аналитические и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.

Научная новизна исследования заключается в постановке и решении проблемы обеспечения населения жильем и разработке предложений по реализации региональной жилищной политики. Элементами научной новизны являются следующие-.

Х обоснована необходимость применения лизинга в жилищной сфере и представление лизинга как механизма согласования интересов субъектов рынка жилья на основе проведенного исследования их взаимодействия,

Х определены основные предпосыки формирования лизинга в жилищной сфере и определены внутренние и внешние факторы, влияющие на его функционирование;

Х дана комплексная оценка современного состояния регионального рынка жилья, предложена многокритериальная оценка состояния и перспектив его развития, основными направлениями проведения которой являются состояние и перспектива развития жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строительства, оценка доступности жилья в регионе, обязательства государства по обеспечению жильем населения;

Х уточнены формулы определения емкости и потенциала рынка жилья, обоснована роль лизинга в повышении инвестиционной акшвносги рынка жилья, расширении спроса и увеличении реализации предложения;

Х уточнена концепция формирования гибкой жилищной политики региона и основанного на ней проекта региональной целевой программы развития лизинга в жилищной сфере Вогоградской области на период 2004-2010 гг.

Х разработана и научно обоснована схема организации лизинга в регионе и методика определения лизинговых платежей.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связано с тем, что выпоненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы улучшения жилищных условий населения.

Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов. Теоретические результаты исследования используются в преподавании учеб-

ных курсов "Управление проектами в строительстве", "Научные проблемы экономики строительства", "Экономика недвижимости" в Вогоградской государственной архитектурно-строительной академии.

Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных региональных, всероссийских и международных конференциях Москве, Санкт-Петербурге, Вогограде, Вожском (Вогоградской области), Пензе, Новосибирске, а также на заседаниях кафедры экономической теории Вогоградской государственной архитектурно-строительной академии и кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Отдельные аспекты исследования были использованы при выпонении научно-исследовательской работы "Разработка методических рекомендаций по технико-экономическому анализу хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства (факторному анализу себестоимости и рентабельности услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства)", выпоненной по заказу Департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Вогограда (июль 2002 г.), разработке проекта постановления Главы Администрации Вогоградской области "О бюджетных областных инвестициях" (2003 г.) и проекта "Программы социально-экономического развития Вогоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года" (2003 г.).

По теме настоящей диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3,85 пл., лично автора 2,6 пл.

Структура диссертационной работы. Диссертация изложена на 163 страницах и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 145 наименований и 9 приложений, содержит 38 таблиц и 35 рисунков. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Во введении обоснованы актуальность и степень научной проработки темы настоящего исследования, определены цель и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость, приведены концептуальные положения.

В первой главе "Теоретические основы исследования лизинга в жилищной сфере" обосновываются предпосыки формирования лизинга, его место и значение для решения жилищной проблемы в современных условиях.

В современных российских условиях внедрение рыночных механизмов обусловило сложность и противоречивость развития жилищной сферы, а также проблемы ее функционирования и управления.

Существенный инвестиционный эффект может быть вызван разработкой новых финансовых инструментов и привлечением за счет них в экономику страны значительных объемов инвестиций. В экономической литературе представлено множество разнообразных видов инвестиционных инструмен-

тов жилищной политики (табл. 1), при этом таковым является сама недвижимость как объект.

Таблица 1

Инвестиционные инструменты жилищной политики

Х Кредитный инструмент:

- ипотечный кредит; - коммерческий кредит, - потребительский кредит.

Инвестиционные Х Ценные бумаги: - векселя;

инструменты - жилищные сертификаты;

жилищной - закладные; - облигации жилищного займа.

политики Х Ссудный инструмент: - бюджетные ссуды; - коммерческие ссуды

Х Бюджетное финансирование (прямое участие со стороны государства)

Х Лизинг жилья

В работе обосновывается, что механизм лизинга снижает в первую очередь противоречия между производителями (продавцами) объектов жилой недвижимости и потребителями. Для приведения такой системы в режим эффективного функционирования необходимо обеспечить ее регулирование государством. Устанавливаемые государством "правила игры" позволяют уменьшить неопределенность и тем самым сократить издержки согласования планов экономических субъектов.

Формирование жилищной политики на любом уровне осуществляется с учетом сложившихся в настоящее время социально-экономических условий, исходя из которых производится разработка лизинга, воздействующего на потенциал рынка жилья (рис. 1). Реализация жилищной политики обусловливает влияние на функционирование и развитие рынка жилья в целом, на характер взаимоотношений и взаимодействия между его субъектами. Социально-экономические последствия решений, принятых субъектами рынка жилья при реализации своих интересов и ожиданий, являются внутренними факторами воздействия на организацию и функционирование лизинга.

Анализ внешних факторов, влияющих на применение механизма лизинга, необходим для выявления потенциальных возможностей и угроз его реализации в жилищной сфере, а также его способности адаптироваться к условиям неопределенности внешней среды. Внешние факторы воздействия на применение лизинга (экономические, политические, правовые, демографические, международные, технологические, природные, социокультурные) представляют собой совокупность результатов принятых решений и совершаемых действий субъектами на макроэкономическом уровне

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

Лизинг как инвестиционный инструмент

РЫНОК жилья

Потенциал рынка жилья

Социально-экономические условия

Совокупность ресурсов, представленных в виде готового жилья и незавершенного строительства, сдеки купли-продажи по которым не состоялись

Экономические

Х Правовые

Х Политические

Х Социальные

Х Экологические

Социально-экономические последствия решений, принятых субъектами рынка жилья

Изменение емкости и конъюнктуры рынка жилья

Дефицит бюджетных средств

Изменение размера доходов населения Изменение уровня платежеспособности населения Наличие правовых норм, регламентирующих содержание и порядок осуществления лизинговых операций Инвестиционная активность населения Изменение структуры жилищных инвестиций Инвестиционные интересы субъектов

Рис. 1. Воздействие внутренних факторов на организацию и функционирование лизинга

Важным условием для распространения лизинга в жилищной сфере является наличие заинтересованности у экономических субъектов применять такую форму финансирования. Уровень развития лизинга в стране определяется состоянием нормативно-правовой базы, степенью государственного регулирования, макроэкономическими условиями, состоянием инвестиционного рынка.

Вторая глава "Экономический анализ применения лизинга в жилищной сфере" посвящена исследованию состояния и проблем рынка жилья Вогоградской области и обоснованию роли лизинга в повышении его инвестиционной активности.

При исследовании состояния регионального рынка жилья предлагается проводить его многокритериальную оценку с привлечением экспертов (не принижая значимости других подходов). Общая схема исследования регионального рынка жилья проводится по основным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих каждое направление (рис. 2 и табл. 2).

Оценка состояния и перспективы развития регионального рынка жилья

Состояние и перспективы развития ЖКХ региона (X1)

Состояние и перспективы развития жилищного строительства (X")

Оценка доступности жилья в регионе (X"')

Обязательства государства по обеспечению жильем населения (X")

Разработка мероприятий улучшения

состояния на основе выявленных проблем регионального рынка жилья

................1.................

Стратегия развития регионального рынка жилья

Рис. 2. Схема исследования регионального рынка жилья

Систему критериев, определяющих состояние рынка жилья, более удобно представить в форме матрицы по исследуемым направлениям (табл. 2).

Таблица2

Формирование матрицы многокритериальной оценки регионального рынка жилья

Критерии оцепки Эксперты

1 2 3 4% 5 N

X' P'i Р'2 Р'з PU Р'5 P'i

X*i Р11 Р12 Р13 Р14 Р15 Plj

Х'г Р21 Р21 Р23 Р24 Р25 P2j

X'li Pil Pi2 Pl3 Р,4 Р.5 Pu

X" Р"| Р"2 Р "з Р"4 Р"5 P".

X'" Р"'| Р'"2 Р"'з Р'"4 р.м. P'".

X" Р'1 Р'2 Р'з Р ' 4 Р'з P'i

Примечание к табл. 2.

X' - Состояние и перспективы развития жилищпо-коммунальною хозяйства региона; X" - Состояние и перспективы развития жилиишою ei рои i слыл па; X'" - Опенка доступности жилья в рс1иомс; X'' Обязагельс!ва государсша но обеспечению жильем населения; N - Количество окснсрюв, j Ч {l, N^, Xi Coo ibc i e i вумшие копкрсиюму направлению fX',X",X"',X'") кри1ерии оценки peiHoiiajibiioio рынка жилья; i = Mf; М - количество пок<Ш1ССЙ. Pij - Опенка (бал), данная 1-юму пока-Uicjho J-lым jKdiepioM

Эффективное функционирование жилищной сферы является одним из приоритетных направлений, имеющих важное значение как для развития Вогоградской области, так и национальной экономики в целом. Переход к рыночной экономике обусловил возникновение социально-экономических проблем, решение которых требует серьезной научной проработки.

Повышение цен на жилье по сравнению с доходами населения привело к гнижрнию его инвестиционных возможностей при строительстве и покупки жилья (рис. 3).

Рис. 3. Динамика роста стоимости жилья над среднедушевым доходом

По всем регионам России наблюдается диспропорция между сложившимся уровнем доходов населения и стоимостью строительства, величиной необходимых эксплуатационных затрат по обслуживанию жилищного фонда. Значительный "разрыв" между вышеобозначенными показателями отражает необходимость совершенствования способов жилищного финансирования.

Для успешной реализации системы ипотечного кредитования необходимы как минимум два условия: увеличить платежеспособный спрос и определить стоимость жилья, адекватную реальным доходам населения. В целях развития ипотечного жилищного кредитования на территории Вогоградской области предлагается:

Х вовлечение объектов незавершенного жилищного строительства в хозяйственный оборот регионального рынка жилья с уже вложенными федеральными средствами, степень готовности которых составляет 50%;

Х вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-банковских учреждений. Целесообразным считается направление средств бюджетов уровней не на непосредственно строительство и приобретение жилья, а на погашение части процентной ставки кредита, взятого на строительство или покупку жилья;

Х вовлечение в инвестиционный процесс кредитно-потребительских кооперативов, занимающихся аккумулированием привлекаемых внебюджетных средств;

Х проработка вопроса улучшения демографической ситуации в регионе, например, списанием части заемных средств при рождении одного-двух детей в размере 25% от ипотечного дога.

Кризис на рынке жилья преодолеть будет невозможно без формирования и развития арендного сектора. В Вогоградской области отсутствует муниципальный арендный жилищный фонд, разрешенный законодательством, и вопрос о строительстве такого жилья не поднимается. Представленные предложения об эффективном использовании муниципального жилья нашли свое отражение при разработке проекта "Программы социально-экономического развития Вогоградской области на 2004,2005 годы и на период до 2010 года" (раздел 1.1.7. "Жилищно-коммунальная сфера").

Предлагается проведение многокритериальной экспертной оценки перспективы развития лизинга (табл. 3).

Таблица 3

Матрица многокритериальной оценки развития лизинга жилья

Критерии Эксперты

оценки 1 2 3 4 5 N

X! Ри Р12 Р13 Р14 Р15 - .. РН

Х2 Р21 Р21 Р23 Р24 Р25 Р2]

|

Ха Рп Р|2 Р13 Рй Р.5 Ри

Примечание к табл. 3

N - количество экспертов, ^ = {{ 1, Г^; XI - хритерии оценки развития лизинга жилья; ! = {1, МЬ М - количес1во показателей; Ру - оценка (бал), данная -тому показателю .|-тым экспертом;

Критерии оценки (ХЦ проекта развития лизинга жилья:

X, - Влияние проекта на развитие рынка жилья; X, - Влияние проекта на развитие смежных с рынком жилья отраслей; Х3 - Условия для внедрения инновационных проект ов развития рынка жилья; Х4- Конкуренция проекта; X, - Значимость реализации проекта; Х4- Приоритетность проекта; X, - Наличие законодательной базы на региональном уровне; Х8 - Ожидаемая социально-экономическая эффективность от реализации проекта; X, - Социальная эффективность проекта; Х,Д - Экономическая эффективность проекта; Хп - Бюджетная эффективность от реализации проекта; Хг - Степень финансового участия государства при реализации проекта; Хп - Рентабельность бюджетных жилищных инвестиций; Хы - Рентабельность проекта.

Тесно взаимосвязанные между собой и взаимовлияющие друг на друга проблемы юридического, экономического и организационного характера обусловливают проблемное поле реализации механизма лизинга (рис. 4). В связи с этим основными направлениями государственного стимулирования применения лизинговых операций в жилищной сфере дожны стать:

1. формирование необходимого нормативно-правового и организационного обеспечения, учитывая противоречия и неточности федеральных и областных законодательных документов, которые регулируют экономические отношения субъектов в жилищной сфере;

2. принятие необходимых мер по развитию инфраструктуры рынка жилья, способствующей реализации механизма лизинга;

3. создание привлекательных экономических условий для внедрения в практику лизинга, при реализации которого осуществляется эффективное использование бюджетных и внебюджетных ресурсов экономических субъектов, а также принятие допонительных мероприятий привлечения кредитных ресурсов коммерческих банков и кредитных потребительских кооперативов.

ЮридичеуКиечпроблемы

отсутствий региональной нормаггрвно-правов^й базы по лизингу \

ПРОБЛЕМНОЕ ПОЛЕ

Экономические прббсмы отсутствие догосрочных кредитных ресурсов у коммерческих банков региона,,низкий платежеспособны й с прев Чка- - -кредояъ-,Ч высокие расходы на оформление жилья в кредит и др

Организационные проблемы

недостатоМеханизмов взаимодействия мфщу участниками современного крынка жилья и --нерезеитевть-Чинфраструктуры лизинговых отношений в регионе

Рис. 4. Проблемное поле развития лизинговых операций в регионе

Эффективное функционирование и развитие рынка жилья предполагает разработку механизма расширения его емкости и увеличения реализации потенциала предложения, а также стимулирования спроса и предложения.

Емкость рынка жилья определяется как совокупный платежеспособный спрос населения на жилье. Расчет емкости позволяет ориентироваться предприятиям жилищно-строительного комплекса в реализации своей продукции.

Предлагается допонить методику определения емкости регионального рынка жилья и рассчитать по формуле:

Е; =МгП-КгК2-КуК4! (1)

где N1 Ч численность населения-потребителей 1 -го вида жилья, чел;

) - среднедушевой доход населения, руб.;

К/ - доля накопления в структуре доходов населения,

К; - доля сбережений в структуре накопления на товары длительного пользования, или в доле накоплений, определяемых коэффициентом Кг,

Кз - удельный вес сбережений на жилье в структуре коэффициента К1.

К41- прогнозируемый удельный вес сбережений на / -й вид жилья, в структуре сбережений коэффициента Кз

Емкость рынка жилья динамична, она изменяется во времени под влиянием таких факторов, как численность населения, среднедушевой доход, от их намерения сберегать для приобретения жилья. Емкость рынка жилья фактически определяется годовым объемом продаж конкретного вида объектов жилой недвижимости при сложившемся уровне цен, мвисящим от степени освоения данного рынка конкурентами, эластичности спроса, изменения

экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Емкость рынка жилья в силу действия закона возвышения потребностей имеет тенденцию к росту. Понятие емкости рынка жилья неразрывно связано с понятиями "потенциал рынка", "объем рынка" и "доля рынка".

При рассмотрении потенциала объектом является спрос. Основу потенциала спроса составляют потребности в приобретении объекта жилой недвижимости. Предлагается рассматривать и потенциал предложения.

Под потенциалом предложения рынка жилья понимается совокупность ресурсов, представленных в виде готовой продукции и незавершенного строительства, сдеки купли-продажи по которым не состоялись. Оценку потенциала предложения предлагается определять по формуле:

Р1^1-8н)-КуК2 (2)

где Л - потенциал предложения по I -му виду жилья, тыс. кв. м;

М - количество предприятий, осуществляющих строительство / -го вида жилья,

М {!,...,/};

5 / - общий объем введенного и вводимого предприятиями / -го вида жилья, тыс. кв. м;

5 п Ч общий объем реализованного 1-го вида жилья, тыс. кв. м;

А7 -доля готового 1-го вида жилья, сдеки купли-продажи по которым не состоялись, в структуре общего объема жилья (без учета 5 п), тыс. кв. м,

К2 - доля незавершенного строительства 1-го вида жилья в структуре общего объема жилья (без учета 5 п), тыс. кв. м.

Потенциал предложения рынка жилья за определенный период времени имеет тенденцию изменения под влиянием таких факторов, как спрос на жилье, рыночная цена за 1 кв. м и др., применение механизмов, способствующих его реализации. Прогноз предложения основывается на таких анали-тичсских данных, как объем жилищного фонда и его изменение; количество проданных объектов жилья на первичном и вторичном рынках; количество представленного на продажу жилья на вторичном рынке в настоящее время; количество жилья, находящегося на различных стадиях строительства и структура такового; тенденции и перспектива продажи жилья на первичном и вторичном рынках.

Расширению спроса на рынке жилья способствует предложение возможности выбора потребителя между владением жилья и его коммерческой арендой (не рассматривается социальная аренда, рассчитанная для малообеспеченных семей). В условиях совершенной конкуренции равновесие дожно устанавливаться таким образом, чтобы потребителю было равно выг одно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье, т.е. дисконтированная стоимость всех затрат, включая арендную плату и налог на недвижимость, затраты на текущее обслуживание и оплату коммунальных услуг в догосрочном периоде.

При росте спроса на владение жильем соответственно падают цены иа

арендное жилье (и наоборот), т.к. домашние хозяйства осуществляют свой выбор не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья, перспективными целями, связанными с типом выбираемого жилья и др.

В общем случае можно построить функцию полезности для выбора формы владения жильем (в собственность или аренду) в следующей форме: 7Г.=а (р р шу\-Ст .(р р IV V) т

- I - I х х> с '/ - I х'~ ср ' / где: в / (Рх , Рс , IV, V) Ч полезность для домашнего хозяйства -того типа владения жильем в форме собственности;

Рх - вектор цен на нежилищные товары и услуги;

Рс - вектор стоимости приобретения и владения жильем;

IV Ч богатство семьи;

V Ч доходы;

О I (Рх , Ра , (V, V) Ч полезность для домашнего хозяйства -того типа владения жильем в форме аренды;

Ра вектор затрат приобретения по аренде жилья.

Если а > 0, это значит, что для семьи предпочтительнее владение жильем в форме собственности, а если а < 0, то коммерческая аренда жилья предпочтительнее владения жильем в форме собственности.

Для сравнения рассматривается реализация жилья в рассрочку и аренду жилья. Рассрочка - это продажа жилья, лизинг (аренда) - жилищные услуги, поэтому у них различен механизм получения дохода. Приведена сравнительная диаграмма, показывающая характер накопительной оплаты в зависимости от формы предоставления жилья (рис. 5).

Рис. 5. Сравнительная характеристика, показывающая характер накопигелыюй оплаты в )ависимости от формы предоставления жилья

Примечание. Реальная ценность м жилье (60 кл м ) с учеюм инфляции (15%. 3((%, 45%) па нро1яжспии 1(1 с1 (Рассрочка Шлет, 1ким 10000 руб . аренда. 2500 руб и месяц )

При рассмотрении ближайшей перспективы развития строительной организации выгоднее реализовывать жилье в рассрочку, чем сдавать его в аренду. Однако выгоды необходимо оценивать не только с сегодняшних позиций, но и с позиций стратегического развития. В табл. 4 представлена оценка сильных и слабых сторон реализации жилья в рассрочку и при сдаче в лизинг.

Таблица А

Сильные и слабые стороны форм представления жилья

Форма предоставлений жилья Слабые стороны Сильные стороны

Для производителя Для потребителя Для производителя Для потребителя

Рассрочка - крупные вложения для поддержания доходов, * высокие инфляционные издержки, - отсутствие дохода по истечении рассрочки. - значительные затраты при покупке жилья, - значительный размер первоначального взноса - первоначальный взнос, - большая часть оплаты вносится до вселения догосрочный характер платежей, - право собственности оформляется с первым взносом;

Лизинг жилья - собственные затраты на строительство, - большие сроки окупаемости - пользование объектом на правах аренды при оплате стоимости объекта; - право собственности переходит после выплаты стоимости жилья. - постоянный доход, - индексирование оплаты, - отсутствие крупных вложений на поддержание доходов - не требует первоначального взноса, - возможность приобретения жилья, - регистрация права пользования - возможность смены жилья.

Создание арендного сектора в жилищном фонде, с учетом права выкупа арендуемого жилья, может рассматриваться как одна из форм социальных гарантий граждан на улучшение жилищных условий. В современных российских условиях целесообразным на уровне регионов дожны стать следующие направления развития рынка жилья:

Х внести регистрацию права владения и пользования арендатора в связи с активизацией рынка аренды частного жилья; г Х внедрить систему распределения городских квартир в связи с возможным

насыщением емкости рынка коммерческого найма; ' Х осуществить пересмотр норм, правил и временных границ приватизации

жилья, предоставляемого на условиях социального найма для ** предотвращения нарастающих процессов вымывания муниципального

жилья из текущего оборота.

Для формирования цивилизованного регионального рынка жилья необходим выбор стратегии его развития, включающий следующие компоненты: анализ рынка и прогнозирование его развития; обеспечение и совершенствование законодательной базы; стимулирование и развитие инфраструктуры рынка жилья; внедрение и развитие различных схем жилищного кредитования; планирование методов эффективного использования бюджетных средств и привлечения внебюджетных источников финансирования; адрес-

ная социальная поддержка малообеспеченных слоев населения; развитие арендного сектора.

В третьей главе "Методика управления лизинговыми операциями на региональном рынке жилья" приведены схема организации лизинговых операций в жилищной сфере и технология их реализации, предложена методика определения лизинговых платежей.

Региональная жилищная политика предполагает реализацию системы мер региональных органов власти в области управления жилищной сферой и регулирования социально-экономических отношений субъектов рынка жилья, направленных на обеспечение жильем с целью повышения уровня и качества его жизни (рис. 6). Формирование и реализация региональной жилищной политики основывается на стратегическом планировании развития рынка жилья (выявлении тактических и стратегических целей и задач) и определении системообразующих принципов эффективного управления им (глобальная социализация, системность, государственная регулируемость, экономическая надежность, определенность, всеобщность, приоритетность).

Региональная жилищная политика дожна основываться на инновационном принципе разрабатываемых и реализуемых проектов. Предлагаемая схема жилищной политики региона направлена на достижение следующей цели: достижение соответствия возможностей регионального рынка жилья потребностям населения в жилье. Для решения поставленной цели предполагается решение следующих задач:

> разработка и реализация гибкой жилищной политики, направленной на сбалансирование потребностей и возможностей регионального рынка жилья;

> активизация проектов, направленных на достижение социального, бюджетного и коммерческого эффекта.

Предлагаемая схема организации жилищного финансирования с использованием механизма лизинга направлена на улучшение жилищных условий населения региона. Схема жилищного финансирования нашла свое отражение в представленном проекте областной целевой программы об эффективном управлении объектами жилой недвижимости до 2004-2010 г. "О развитии лизинга жилья в Вогоградской области".

В целях эффективного управления объектами жилой недвижимости на уровне региона предлагается следующие мероприятия:

> выкуп муниципалитетами, частными инвесторами незавершенного строительства и его завершение за счет этих средств с дальнейшим предоставлением объектов жилой недвижимости в лизинг;

> финансирование строительства и реконструкции жилья на месте ликвидации аварийного за счет бюджетных и внебюджетных источников с последующим оформлением их в муниципальную и частную собственности и предоставлением жилья в лизинг.

Система целей региональной жилищной политики

Стратегические цели и задачи

Системообразующие поиниипы упоавления

Тактические пели и залачи

Региональная жилищная программа

Жилищное строительство

Обеспечение доступности

Жилищно-коммунальное хозяйство

Обязательства государства по обеспечению жильем

Система воздействия

банковская бюджетная, депозитарная, ипотечное кредитование, лизинговая,

жил. потреб, кооперация

Методы

правовые,

налоговые

ценовые

Средства

бюджетные, собственные средства инвестора, заемные, привлеченные

Устойчивое развитие регионального рынка жилья, обеспечивающего доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем

Монитопинг

Гис. о. Схема формирования и реализации региональной жилищнои политики

Схема взаимодействия участников лизингового процесса представлена на рис. 8. В реализации такого направления необходимо создание нового института на региональном рынке жилья - Управляющей компании, одним из направлений деятельности которой является эффективное проведение операций с недвижимостью любой формы собственности. Представлен проект "Положения об Управляющей компании", в котором указаны цель, функции и направления его деятельности. Управляющая компания определяется как активный участник при формировании и развитии регионального рынка жилья.

ОБЛАСТНАЯ ДУМА

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЙ БАЗЫ

Креднтно-бяиковскне учреждения

Финансовые структуры

Первичный рынок готового жилья

Лизингополучатель

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ

Инфраструктура рынка недвижимости

Страховые компании Агентства 8 Ч 1 Оценщики

Рис. 7. Схема участников лизингового процесса

Взаимоотношения между арендатором и арендодателем строятся на основании определения арендных платежей. В настоящей работе разработаны и представлены схемы организации лизингового процесса (рис. 8 и рис. 9).

I. Лизинг жилья (коммерческая аренда без права выкупа). *

Рассмотрим условия первой схемы:

1. Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в определенном объекте жилой недвижимости для временного проживания в нем.

2. Арендодатель предоставляет через Управляющую компанию арен- " датору объект жилой недвижимости без права выкупа. Срок договора лизинга составляет от 1 года до 20 лет.

3. Исходными условиями для расчета принимаются: стоимость объекта недвижимости, норма амортизационных отчислений, период действия лизингового договора.

Общественные | Жилищные 1 Муниципалитеты 1 Предприятия - I Вогоградский |

организации | кооперативы | I владельцы I областной фонд 1

1 I I жилых домов I жилья и ипотеки к

Потенциальные арендодатели

Договор совместной

деятельности

Право пользования

Регистрация права пользования

Подбор вариантов и плата за допонительные услуги

Лизинговые платежи

Лизингополучатель (арендатор)

Рис. 8. Схема организации лизингового процесса (без права выкупа жилья)

На первом этапе необходимо определить:

Х стоимость объекта жилой недвижимости (Сж);

Х страхование объекта жилой недвижимости в каждом отчетном году;

Х плата за допонительные услуги на начальном этапе проведения лизинговой операции Управляющей компании (юридические консультации, подготовка документов, определение платежеспособности арендатора и т.д.)

2. Определяется остаточная стоимость объекта жилой недвижимости за время действия договора.

с

где Со - остаточная стоимость объекта жилой недвижимости, тыс. руб. На - норма амортизации объекта жилой недвижимости, %

Т- период договора, лет 3. Определяется сумма амортизационных отчислений, начисленная за время действия договора

ТА = СЖ-С0 (5)

где Х/4 - сумма амортизации за время действия договора, руб.

Определяются ежемесячные амортизационные отчисления за период действия договора

12 Т (6)

4. Определяются ежемесячные эксплуатационные расходы за период действия договора.

Ежегодные расходы на текущую эксплуатацию составляют т процентов от рыночной стоимости жилья. Также дожны быть отнесены и допонительные затраты времени арендодателя.

гт Ш'С С ж "т

11жспя~ 22-ЮО (7)

где - ежемесячные эксплутационные расходы, тыс. руб.

т - годовые эксплуатационные расходы на содержание и ремонт арендного жилищного фонда, %

Альтернативные издержки, связанные с изъятием денег из оборота, приведенные на конец анализируемого периода (месяц) рассчитывают:

Т ( Е >г-'

Паи ~ X Пзкспл ' + УоО ~~ ^ ^>ксп'1

где /7^, - альтернативные издержки, связанные с изъятием денег из оборота, приведенные на конец анализируемого периода, тыс. руб. Е - требуемая норма доходности, % Т - продожительность анализируемого периода, мес.

Размер альтернативных издержек, который дожен возмещать лизингополучатель (арендатор) каждый месяц в виде лизинговых платежей:

ггмес _ гтг-меч

11аи ~11аи

Д1 + Я/100)' -1

где Я"' - ежемесячная сумма альтернативных издержек, которую дожен возмещать лизингополучатель (арендатор), тыс. руб.

5. Определение суммы капитальных затрат, рассчитываемой от стоимости объекта жилой недвижимости.

л т-100

где П"" - сумма капитальных затрат, рассчитываемая от стоимости объекта жилой недвижимости, тыс. руб.

СТк - годовая процентная ставка, выплачиваемая арендодателем объекта жилой недвижимости, %.

Если для приобретения сдаваемого в лизинг объект жилой недвижимости арендатор занимает деньги, то капитальные затраты представляют собой ежегодно выплачиваемые им проценты. Они равны рыночной ставке процента СТк, умноженной на покупную цену жилья Сж. Если для покупки объекта жилой недвижимости арендодатель использует свои собственные средства, то капитальные затраты представляют собой вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье вместо хранения их на банковском счете со ставкой процента СТк.

6. Определение ежемесячной суммы лизинговых платежей, подлежащей

уплате арендодателю

Г=АЛ,с+п.^1+пмес +Пмес + Н {П)

где Д~* - лизинговый платеж, подлежащий уплате арендодателю, ты с. руб. Н - сумма налогов (налог на имущество, земельный налог), тыс. руб. Существует тенденция введения единого налога - налога на недвижимость, который уплачивают в страна* с развитии .жинимикий физический лица, независимо от того, являются ли они владельцами жилья или арендаторами.

В работе представлен расчет лизингового платежа по предложенной методике (табл. 5). К примеру, строительная организация сдает в лизинг квартиру: стоимость Сж = 400 тыс. руб. и площадью 50 кв. м, срок Т=10 лет; норма амортизации (На) - 1%.

Таблица 5

Расчет лизингового платежа

Наименование показателей Обозначения Величина

1. Стоимость объекта жилой недвижимости, тыс. руб Сж 400,00

2. Остаточная стоимость объекта жилой недвижимости, тыс. руб. при норме амортизации (На) - 1 %, периоде договора - 10 лет Со 360,00

3. Сумма амортизационных отчислений, начисленных за время договора, тыс. руб. А 40,00

Ежемесячные амортизационные отчисления за период действия договора, тыс. руб. А"ес 0,33

4. Ежемесячные эксплуатационные расходы за период действия договора, тыс. руб. при годовых эксплуатационных расходах на содержание и ремонт арендного жилищного фонда (от) - 2 % П"сс экспч 0,67

Альтернативные издержки, связанные с изъятием денег из оборота, приведенные на конец анализируемого периода, тыс. руб., при требуемой норме доходности (Е) - 10% П' *л au 3,95

Ежемесячная сумма альтернативных издержек, которую дожен возмещать лизингополучатель (арендатор), тыс. руб nzc au 0,25

Сумма капитальных затрат, тыс руб. при годовой процентной ставке, выплачиваемой арендодателем объекта жилой недвижимости (СТк) - 5% п:г 1,67

6. Лизинговый платеж, подлежащий уплате арендодателю, тыс. руб. г 2,92

На основании рассчитанного лизингового платежа приведены такие формы предоставления жилья, как ипотека и банковское кредитование (табл. 6). Ежемесячные платежи по банковскому кредиту рассчитаны на основании предоставляемого населению кредита Сбербанком России при годовой ставке в размере 19%, по ипотечному кредиту - на основании предоставления ипотечных займов Вогоградским областным фондом жилья и ипотеки при годовой ставке в размере 10%.

Таблица 6

Формы предоставления жилья

Показатели Ипотечный кредит Лизинг жилья (без права выкупа) Банковский кредит

Среднегодовой платеж, тыс руб

1 год 5,28 2,92 9,36

2 год ) 47 8 71

3 год 5,28 2,92 8,39

4 год 5,28 2,92 7,47

5 год 5,28 2,92 6,83

6 год 5,28 2,92 6,5

7 год 5,28 2,92 5,56

8 год 5,28 2,92 4,93

9 год 5,28 2,92 4,3

10 год 5,28 2,92 3,67

Сильные стороны приобретение жилья в собственность смена места жительства; не требует первоначального взноса, приобретение жилья в собственность

Слабые стороны платеж по ипотечному кредиту составляет 30% от среднемесячного дохода, высокая ставка кредитования; не предполагает права собственности 4 поручителя с среднемесячным доходом свыше 20 тыс. руб краткосрочный период кредитования

II. Лизинг жилья (коммерческая аренда с правом выкупа).

1. Лизингополучатель (физическое лицо) нуждается в приобретении определенного объекта жилой недвижимости, предполагая при этом переход права собственности на объект после выплаты лизингополучателем последнего кредитного платежа.

2. Арендодатель (продавец) предоставляет через Управляющую компанию лизингополучателю объект жилой недвижимости как товарный кредит с правом его выкупа. Срок договора лизинга составляв! от 7 до 20 лет.

3. Исходными условиями для расчета принимаются: стоимость объекта жилой недвижимости, годовая процентная ставка, период действия ли- зингового договора.

Расчет лизингового платежа (с правом выкупа жилья) предполагает выплату по кредиту, представленного в виде стоимости объекта жилой недвижимости. Проведена сравнительная характеристика таких форм предоставления жилья, как ипотека и банковское кредитование (табл. 7).

Предлагается расширить перечень показателей метода ипотечпо-инве-стицштпого анализа, основанного на учете собственного и заемного капитала для определения платежеспособности заемщика (коэффициент платежеспособности заемщика, коэффициент соотношения собственного и заемного капитала, коэффициент концентрации собственного капитала, коэффициент концентрации заемного капитала).

допонительные услуга

Рис 9. Схема организации лизингового процесса (с правом выкупа жилья)

Таблица 8

Формы предоставления жилья

Показатели Ипотечный Лизинг жилья Банковский

кредит (с правом выкупа) кредит

Среднегодовой

платеж, тыс руб

1 год 5,28 4,635 9,36

2 год 5,28 4.635 8,73

3 год 5,28 4,635 8,39

4 год 5,28 4,635 7,47

5 год 5,28 4,635 6,83

6 год 5,28 4.635 6.5

7 год 5,28 4,635 5,56

8 год . . . ........______ 4,635 4,93

9 год 5,2л 4,635 4,3

10 год 5,28 4,635 3,67

Ежемесячный доход 17,6 15,45 21,9

заемщика, тыс руб

Минимальный еже-

месячный платеж. 6,70 5,88 8,34

тыс руб

Сильные стороны право собственности не требует первона- приобретение' жилья

при оплате первого чального взноса; в собственность

платеже не возникает залоговых процедур, жилье является гарантией погашения его стоимости

Слабые стороны платеж по ипотечно- на время действия до- поручители со сред-

му кредиту - 30% от говора право пользо- немесячным доходом

среднемесячного до- вания объектом свыше 20 тыс руб Х

хода. высокая ставка кре-

высокая ставка кре- дита

дита

Реализация механизма лизинга в жилищной сфере позволит:

Х научно обосновать целесообразность передачи объектов жилой недвижимости в лизинг, и оптимизировать для арендатора и арендодателя ежемесячные суммы платежей;

Х ликвидировать или значительно сократить невостребованный в виду низкого платежеспособного спроса имеющийся жилищный фонд. В работе обосновано, что не все нуждающиеся в жилье стремятся к приобретению его в собственность.

Х обеспечить комплексный эффект для участников лизинговых отношений: снизить остроту жилищной проблемы в регионе и улучшить жилищные условия населения; реализовать потенциал предприятий регионального жилищно-строительного комплекса; увеличить доходную часть бюджета региона; развить региональную инфраструктуру рынка жилья посредством создания новых структур при реализации проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выпоненное исследование позволило получить следующие научные результаты:

1. На основе проведенного экономического анализа состояния и проблем жилищной сферы в России выявлены объективные предпосыки формирования лизинга и факторы, воздействующие на его организацию и успешное применение. В работе научно обосновано решение жилищной проблемы на региональном уровне посредством применения механизма лизинга.

2. Обоснована возрастающая роль лизинга в жилищной сфере при снижении остроты жилищной проблемы населения и реализации готовых объектов недвижимости. На основе проведенного исследования экономических отношений субъектов рынка жилья лизинг представлен как механизм согласования их экономических интересов и ожиданий.

3. Предложена многокритериальная оценка состояния и перспективы развития регионального рынка жилья (не принижая значимости других подходов), при этом необходимо учитывать влияние субъективного фактора.

4. Проведенное исследование современного состояния рынка жилья Вогоградской области отразило тенденции и проблемы его развития. Выявлено, что отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало кризису на рынке жилья. Обосновано, что сложившуюся ситуацию преодолеть невозможно без формирования и "развития арендного сектора.

5. Обосновано, что применение программно-целевого подхода к управлению жилищной сферы имеет первостепенное значение. Предложен проект региональной жилищной программы с использованием механизма лизинга, способствующий инвестиционному оживлению регионального рынка жилья.

6. Установлено, что расширению спроса на рынке жилья способствует предложение возможности выбора между владением жилья и его коммерчес-

кой арендой. Необходимо создать условия для того, чтобы потребителю было равно выгодно жить как в собственном доме, так и в арендуемом жилье.

7. Региональная жилищная политика дожна основываться на инновационном принципе разрабатываемых и реализуемых проектов. Уточнена концепция формирования гибкой жилищной политики региона и основанного на ней проекта региональной целевой программы развития лизинга в жилищной сфере Вогоградской области на период 2004-2010 гг. Сформулированы предложения об эффективном управлении объектами жилой недвижимости, которые нашли свое отражение при разработке проекта "Программы социально-экономического развития Вогоградской области на 2004,2005 годы и на период до 2010 года" (раздел 1.1.7. "Жилищно-коммунальная сфера").

8. Разработана схема организации лизинговых операций в жилищной сфере, определены участники такого процесса и их функции. Предложено и обосновано создание Управляющей компании, что позволит упорядочить и развивать рыночные отношения в жилищной сфере.

9. Предложена методика определения лизинговых платежей в жилищной сфере, научно обосновывающая целесообразность передачи объектов жилой недвижимости в лизинг и оптимизирующая ежемесячные суммы платежей для арендатора и арендодателя.

Основные научные результаты диссертации нашли свое отражение в следующих опубликованных работах автора-

1. Догосрочное кредитование АПК // Материалы науч.-пр. конф. "Экономические и

организационные проблемы АПК", г. Пенза, 2002 г. - 0,2 пл. 2 К вопросу о развитии жилищного строительства в современных российских условиях // Материалы науч.-пр. конф. "Социально-экономическое развитие России в XXI веке".- Пенза, 2002 - 0,15 пл. 3. Лизинг в жилищном строительстве Вогограда и Вогоградской области // Матер, науч.-пр. конф. "Пути повышения адаптивности конкурентоспособности региона в условиях транзитивной экономики". - Вогоград' ВогГАСА, 2002 г. - 0,2 пл.

4 Лизинг как форма финансирования жилищного строительства Вогоградской области // Материалы науч.-пр. конф. "Проблемы социально-экономической устойчивости региона".- Пенза, 2002 - 0,15 пл

5 Лизинг как фактор развития рынка жилья: теоретический аспект // Сб. науч. трудов "Социально-экономическое развитие России: настоящее и будущее". - Вогоград, Филиал Всероссийского заочного финансово-экономического института, 2002 - 2,5 пл. в соавт. (авт. - 1,25 пл.)

6 Состояние и проблемы жилищного строительства региона // Материалы науч.-пр. конф "Проблемы совершенствования механизма хозяйствования", г. Пенза, 2002 г. - 0,15 пл.

7. Жилищная политика в России: социальный аспект// Материалы международной науч -пр. конф. "Качество и полезность: пути повышения и роста". - Новосибирск. НРАЭиУ. 2002-0,15 пл.

8 Перспективы развития регионального рынка жилья II Сборник научных статей преподавателей и аспирантов кафедры экономической теории ВогГАСА. посвященный 80-летию профессора В Д Еременко Вогоград. ВогГАСА. 2003 г. -0,35 п л.

Подписано к печати 30.09.2003. Формат 60x84 1/16. Бум. офсет. Усл.-печ. л. 1.75. Тираж 100 экз. Заказ 219.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет 198005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д 4.

Отпечатано на ризографе. 198005, Санкт-Петербург. 2-я Красноармейская ул., д. 5.

* 16583

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Ульянова, Ольга Юрьевна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы исследования лизинга в жилищной сфере.

1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья.

1.2. Особенности лизинговых операций в жилищной сфере.

Глава 2. Экономический анализ применения лизинга в жилищной сфере.

2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Вогоградской области.

2.2. Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой деятельности в России и Вогоградской области.

2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья.

Глава 3. Методика управления лизинговыми операциями на региональном рынке жилья.

3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального рынка жилья.

3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере"

Актуальность темы исследования

В настоящее время жилищная проблема как в Вогоградской области, так в регионах России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, остается одной из трудноразрешимых социальных проблем. Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области. Государство не способно обеспечить бесплатным жильем. С 1998 г. усилися процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осуществлялась в основном на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. При этом основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагается на предприятия, организации и население.

Главной проблемой региональных органов власти при финансировании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффективного использования и привлечения внебюджетных средств. Это позволит государству вернуть к себе доверие населения, привлечь их сбережения в жилищную сферу, и в свою очередь, поможет вывести из кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные с ним отрасли.

Низкий платежеспособный спрос основной массы населения без внедрения особых механизмов обеспечения строительства и покупки готового жилья не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жилья. Так, например, по данным Территориального строительного комитета Администрации Вогоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах г. Вогограда и области более пяти тыс. кв. метров вновьпостроенного жилья являются незаселенными. В связи с этим формирование механизма лизинга в жилищной сфере имеет ключевое значение для снижения остроты жилищной пробле

Mfrf, с одной стороны, и для реализации готового жилья, превращая тем самым непроданные объекты в приносящую доход недвижимость, с другой.

Необходимость обращения к исследованию данной научной проблемы связана с неразработанностью системы экономических отношений и отсутствием механизма взаимодействия субъектов рынка жилья. Анализ хозяйственной практики показывает, что имеющиеся противоречия между субъектами рынка жилья исключить нельзя, но ими возможно и необходимо управлять на научной основе.

Исследованию теоретических аспектов институционального проектирования, его достижениям и задачам развития в современных условиях посвящены труды зарубежных ученых И. Кнайта, Р. Коуза, Р. Ланглойза, Д. Норта и отечественных ученых Л.И. Абакина, А.Н. Елисеева, О.В. Иншакова, Д.С. Львова, А.Н. Олейника, В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко и др.

Развитие лизинга и проблемы его применения за последние годы нашли отражение в работах многих российских исследователей. Теоретические аспекты проблемы и практика использования лизинговых отношений в различных сферах хозяйствования рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.М. Джухи, Е.В. Кабатовой, Д.И. Лелецкого, М.И. Лещенко,

A.С. Осипова, Ю.Н. Самохваловой, В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской, Е.Н. Чекмаревой и др.

Существенное влияние на обоснование применения лизинга в жилищной сфере оказали труды отечественных ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева,

B.М. Васильева, Ю.Н. Казанского, А.В. Карасева, Ю.П. Панибратова, Я.И. Ре-китара, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, B.C. Чекалина и др.