Формирование и оценка имущественного комплекса строительных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Сиразетдинов, Рустем Маратович |
| Место защиты | Казань |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование и оценка имущественного комплекса строительных предприятий"
На правах рукописи
СИРАЗЕТДИНОВ РУСТЕМ МАРАТОВИЧ
ФОРМИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН)
Специальность 08.00.05 - Экономика н управление народным хозяйством -(региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Казань 2004
Диссертация выпонена в Казанской государственной архитектурно-строительной академии
- доктор экономических наук, профессор Загидулина Гульсина Мансуровна.
доктор экономических наук, профессор Киселев Сергей Владимирович.
кандидат экономических наук Юсупова Лилия Миргазияновна
Головная территориальная
проектно-изыскательская, научно-производственная фирма Татинвестгражданпроект
Защита состоится " 1" июля 2004 года в часов на заседании
диссертационного совета К. 212.080.06 в Казанском государственном технологическом университете по адресу:
420015, Республика Татарстан, г.Казань, ул.К.Маркса, 68, зал заседаний Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Казанского государственного технологического университета.
Автореферат разослан "1" июня 2004 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент
Научный руководитель
Официальные оппоненты
Ведущая организация:
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования. Перемены и преобразования, происходящие в современной России, расширение рыночных отношений, и, как следствие, стремление предприятий всех отраслей народного хозяйства к достижению максимальной прибыли, ставят на первый план задачи формирования механизма эффективного использования всех имеющихся у предприятий ресурсов для достижения наилучших результатов деятельности.
Такие производственные ресурсы, как. земля, недвижимость, интелектуальная собственность, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но, будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости.
В ситуации становления рынка земельных отношений в регионах Российской Федерации, актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав на земельные участки, расположенные под предприятиями.
Одним из резервных, ресурсов строительных предприятий могут выступить объекты интелектуальной собственности. О возрастающей роли интелектуальных активов, не идентифицируемых правом собственности и затратами на приобретение и создание, свидетельствует тот факт, что рыночная стоимость современного предприятия может в сотни раз превосходить стоимость ее балансовых активов. За последние годы существенно расширися разрыв между стоимостью предприятий, зафиксированной в их балансовых отчетах, и оценкой этой стоимости со стороны инвесторов. Таким образом, рыночную стоимость предприятия во многом определяет его интелектуальная собственность.
Наиболее востребованным направлением в оценке в настоящий момент является определение стоимости предприятия (бизнеса). Потребность в оценке бизнеса возрастает при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реорганизации и реструктуризации предприятия.
В последние годы многими исследователями проблем российского рынка ценных бумаг выдвигается тезис о том, что российские предприятия, в значительной степени недооценены рынком по сравнению с зарубежными аналогами.
Сложность, многоаспектность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и практических вопросов, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, определили актуальность и выбор темы, цель и содержание диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблема формирования и эффективного использования имущественного комплекса предприятий активно
обсуждается учеными экономистами на статей, а также в изданиях периодической
стршкшхивюшщмфир Х и научных гечатМБЛ НОТЕКА I
Еще в конце XVIII века Ж.Б. Сэй разработал теорию трех факторов производства. Основными факторами производства у Ж.Б. Сэя были труд, средства производства и земля, которые создают доход, выражающий долю его участия в производстве. К началу XIX века представителями классической школы политической экономии А. Смитом, Д. Рикардо были сформулированы теоретические положения эффективности расширенного воспроизводства основного капитала.
Различным аспектам оценки имущественного комплекса предприятий уделяется внимание в трудах таких зарубежных ученых, как И. Ансофф, М. Гленн, Г.Десмонд, Р.Э. Кели, М. Милер, Ф. Модильяни, Т. Коупленд, Т. Колер, Дж.Фридман., Г.С.Харрисон.
Однако, следует констатировать, что накопленный преимущественно за рубежом опыт, не всегда может быть применен в современных российских условиях. В отечественной экономической науке вопросы оценки бизнеса предприятий, в т.ч. вопросы оценки недвижимости, земельных участков, нематериальных активов рассматриваются в работах СВ. Вадайцева, А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой, И.А. Егерева, В.В. Ковалева и др.
Основные положения фундаментальных исследований, отражающих комплексное изучение проблем нормализации функционирования системы воспроизводства основного капитала, методов повышения инвестиционной активности, элементов неопределенности и системы рисков, характерных для воспроизводственного цикла строительства представлены в научных трудах СИ. Абрамова, П.Г. Грабового, М.И. Каменецкого, Е.П. Панкратова, В.М, Серова, И.С Степанова., Я.И.Рекитара, А.В.Куликова и др.
Труды названных исследователей в значительной степени определили теоретическую основу данного диссертационного исследования. Вместе с тем, накопленный теоретический материал по указанной проблеме и современная мировая хозяйственная практика свидетельствует о том, что многие аспекты формирования имущественного комплекса строительных предприятий нуждаются в переосмыслении, глубоком и системном изучении и совершенствовании с учетом современных особенностей развития инвестиционно-строительной сферы.
Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования и оценки имущественного комплекса строительных предприятий региона.
Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач исследования:
анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона;
оценка роли строительных организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе;
исследование вопросов формирования имущественного комплекса строительных предприятий;
совершенствование методических подходов к оценке имущественного
комплекса строительных предприятий;
Х анализ специфических особенностей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях;
Х обоснование использования методов оценки земельных участков, расположенных под предприятиями;
Х совершенствование научно-практических подходов к оценке бизнеса предприятий регионального строительного комплекса;
Х исследование преимуществ включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий. Объектом исследования являются предприятия регионального
строительного комплекса Республики Татарстан.
Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, определяющие условия функционирования инвестиционно-строительного комплекса на современной стадии развития рыночной системы хозяйствования.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили фундаментальные научные труды классиков экономической теории, научные работы, монографии и научные статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, материалы, представленные на научно-практических конференциях и семинарах, а также опубликованные в изданиях периодической печати.
Методически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики, теории экономики и управления строительным комплексом, теории воспроизводства основных фондов и государственного регулирования экономики.
При проведении исследования использовались основные положения действующих законов, постановлений Правительства и методических материалов по вопросам функционирования и социально-экономического развития строительного комплекса.
Информационной базой исследования явились официальные документы законодательных и испонительных органов Российской Федерации, ежегодные издания и бюлетени органов федеральной статистики Госкомстата Российской Федерации, Госкомстата Республики Татарстан, Госстроя Российской Федерации, а также репрезентативный объем статистических и бухгатерских данных предприятий инвестиционно-строительной сферы за период 1998-2003 гг.
Научная новизна диссертационного исследования. Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:
1. На основе анализа теоретического материала по проблеме исследования проведена систематизация существующих подходов к формированию и оценке имущественного комплекса предприятий. Проведена классификация факторов, влияющих на состав и структуру имущественного комплекса с учетом отраслевой принадлежности, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также технико-экономических характеристик объектов.
2. Усовершенствованы методические подходы к оценке имущественного комплекса строительных предприятий, включающие оценку земельных участков под предприятиями, специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в регионе и возможности вовлечения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот предприятий.
3. Предложен агоритм выбора и проведено обоснование методов оценки земельных участков под строительными предприятиями с учетом принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, финансово-экономической деятельности предприятия и развития рынка земельных участков.
4. Выявлены практические преимущества включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий, заключающиеся в возможности сформировать уставный фонд без привлечения денежных средств, амортизировать интелектуальную собственность и получать допонительные доходы от объектов интелектуальной собственности, имеющихся в распоряжении предприятия.
5. Обоснованы научно-практические подходы к стоимостной оценке предприятий регионального строительного комплекса. Специфические особенности строительных предприятий . учтены при реализации имущественного подхода, метода рынка капитала и доходного подхода.
Практическая значимость.
Главные теоретические результаты исследований доведены до возможности реализации предлагаемых рекомендаций в практике предприятий регионального строительного комплекса.
Планирование и управление стоимостью активов хозяйствующих субъектов, основанное на применении полученных в ходе исследования научно-обоснованных результатов, позволит повысить экономическую эффективность использования имущественного комплекса предприятий и обеспечит нормализацию воспроизводственных процессов в целом. .
Апробация работы. Основные результаты работы и положения научных разработок апробированы и получили одобрение на региональных научно-технических конференциях в 2000-2004 гг., внедрены в практику деятельности факультета повышения квалификации Казанской государственной архитектурно-строительной академии для руководителей строительных предприятий Республики Татарстан.
Материалы научных исследований нашли отражение в работе Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ при разработке Программы стратегического развития строительного комплекса Республики Татарстан на 2004-2010 гг.
Автор внедряет результаты научных исследований при оценке объектов недвижимости, земельных участков и определении рыночной цены предприятий в рамках работы Научно-консатингового центра "Эшкуар".
Отдельные положения диссертации апробировались в ходе преподавания
учебных курсов Технико-экономический анализ деятельности предприятий, Экономика недвижимости, Оценка бизнеса в Казанской государственной архитектурно-строительной академии.
Публикации. По теме диссертации автором было опубликовано 4 научные работы общим объемом 2,3 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 143 наименования и приложений. Объем диссертационной работы составляет 172 страницы, в т.ч. 30 рисунков и 32 таблицы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Инвестиционный подъем в последние годы был в значительной степени обусловлен благоприятным стечением как внутренних, так и внешних условий, направлен на использование кратковременных возможностей увеличения доходов. В общем случае инвестиционная деятельность и обновление основного капитала определяются двумя основными мотивами: инвестиционным обеспечением роста производства и техническим совершенствованием существующего производственного ' аппарата, обеспечивающим снижение ресурсоемкости и повышение рентабельности производства.
Основной объем инвестиций в основной капитал Привожского федерального округа сосредоточен в Республиках Татарстан и Башкортостан, Самарской и Пермской областях, наиболее промышленно развитых, с преобладанием инвестиций в производственную сферу. Кроме того, высокими объемами инвестиций выделяются Оренбургская и Нижегородская области, главным образом благодаря высокому промышленному потенциалу.
В последние годы наблюдается устойчивая тенденция роста инвестиций. В частности, объемы инвестиций в основной капитал 2003 г. по сравнению с 2002 г. увеличились. Наиболее высокие темпы роста инвестиций отмечены в Оренбургской области (на 20%), в Республике Марий Эл (на 12%) и Саратовской области (на 12%), а уменьшение произошло в Пензенской (на 20%) и Ульяновской (на 35,2%) областях.
В табл.1, приведены данные, характеризующие сдвиги в технологической структуре инвестиций по Республике Татарстан. Сейчас обращает на себя внимание реструктуризация инвестиций в пользу машин и оборудования за счет некоторого сокращения вложений в строительно-монтажные работы. Однако, характерной чертой современного инвестиционного процесса в стране стало нарастание массы изношенного оборудования.
Снижение эффективности работы строительных предприятий и уровня конкурентоспособности по сравнению с зарубежными фирмами во многом обусловлено значительным удельным весом морально устаревших основных фондов с высокой степенью износа, которые находятся в критическом состоянии (средний срок службы оборудования 20 лет, что в 4-5 раз выше
мировых стандартов). В результате за последние годы резко возросла доля строительных машин с истекшим сроком службы.
Таблица 1
Технологическая структура инвестиций в основной капитал по крупным и средним предприятиям и организациям Республики Татарстан
в процентах к итогу
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Инвестиции в основной 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
капитаЛ'Всего .
в том числе 42,2 54,6 60,2 56,0 60,8 58,4 42,3 43,4 37,5 39,4 49,7
на:
СМР.
оборудование, 28,0 23,0 19,3 22,4 20,2 25,5 27,4 33,1 46,8 45,1 31,2
инструмент и >
инвентарь
прочие капитальные 29,8 22,4 20,5 21,6 19,0 16,1 30,3 23,5 15,7 15,5 19,1
работы и
затраты
Х Статистический сборник "Республика Татарстан в цифрах 2002 г." Госкомстат РТ. - К, 20Й
По оценкам экономистов, коэффициент износа машин и оборудования составил свыше 63%, транспортных средств Ч 52%, передаточных устройств -60%. За последние годы коэффициент обновления основных фондов в строительстве составил 1%, против 11,8% в 1990г., а коэффициент ликвидации соответственно 1,5% против 5,2% в 1990 г.
Анализ структуры имущественного комплекса предприятий регионального строительного комплекса показывает также, что: высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы, техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных предприятий, фондооснащенность строительных предприятий не всегда соответствует производственным потребностям.
В работе исследованы особенности формирования имущественного комплекса строительных предприятий. В сферу экономического анализа вошло 186 предприятий различных форм собственности. В частности на рис 1. представлена структура имущества крупнейших строительных предприятий Республики Татарстан: ОАО Татстрой, ОАО Татагропромстрой, ОАО Камгэсэнергострой. В структуре материальных активов основные средства составляют в среднем 46 %, производственные запасы - 15%, дебиторская задоженность - 35%, денежные средства - 3%, доля нематериальных активов практически равна нулю. Такова структура имущественного комплекса большинства предприятий регионального строительного комплекса.
ОАО'Татагро- ОЛО'Тагарой" ОАО"Камгэс-промсгрой" эвергосгрон"
Денежные средства В Д ебиторская задоженность Ш Основные средства О Производственные
^апягк!
Прочие оборотные активы
Рис.1. Структура имущественного комплекса крупнейших строительных предприятий Республики Татарстан.
В соответствии с пунктом 1 статьи 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается лимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В соответствии с пунктом 2 той же статьи в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Необходимость оценки имущественного комплекса в нашей стране объективно возникла в самом начале массовой приватизации, но в отличие от стран Восточной Европы, основным подходом со стороны продавца (государства) к определению цены продажи были методы, отличные от рыночных (цена предприятия определялась по данным бухгатерского баланса). В результате собственность, имеющая значительный экономический потенциал, была продана за бесценок.
В ходе исследования выявлено, что подходы и методы, используемые при оценке бизнеса малых компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на
западном рынке, применяются в отечественной практике для оценки крупных и средних российских компаний без адекватной адаптации.
Практика оценочной деятельности в регионах России показывает, что в большинстве случаев оценка объекта недвижимости осуществляется без оценки земельного участка. Хотя в Республике Татарстан имеется нормативно-правовая база по определению кадастровой (нормативной) стоимости земли, по в виду отсутствия рынка земли определение рыночной стоимости невозможно либо довольно субъективно.
Обязательность оценки земли (земельных участков) при определении стоимостного эквивалента недвижимости объясняется тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, сюда же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле Ч элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п.
Следует заметить, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты во всех регионах Российской федерации. В частности, в Республике Татарстан идет формирование централизованной системы учета земель, оценка, межевание, создание информационной базы и электронной карты земельных участков Татарстана.
По действующему законодательству, все земли, не проданные в частное владение, считаются государственными. Собственность на земли делится между центром, регионами и муниципалитетами по одному принципу: земля принадлежит тому уровню власти, имущество которого на ней расположено. Но чтобы вступить в право владения участком необходимо зарегистрировать право собственности на него.
По официальным данным право собственности оформлено лишь на 14% государственных земель. Остальными участками распоряжаются муниципалитеты.
Следует заметить, что в отечественной практике еще с советских времен действует принцип, по которому свободный участок, находящийся в государственной собственности, предоставляется инвестору, только если в результате рассмотрения предпроектных материалов местная администрация признает проект целесообразным и согласится на предоставление земли.
Практика показывает, что совокупные затраты на получение всех согласований и лимитов на мощности инженерной инфраструктуры достигают сейчас в крупных городах России 25-30% и более от ожидаемых затрат на строительство объекта. В табл. 2 приведены средние затраты времени на согласование местоположения участка и получение разрешения на строительство по некоторым регионам России. Очевидно, что процесс этот необходимо усовершенствовать посредством стандартизации и обобщения предъявляемых требований.
Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы
для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:
Х Земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление не производилось. Отсюда можно сделать вывод о неприменимости затратного подхода к земле.
Х Абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают никакого дохода, доход извлекается за счет использования находящихся на участке улучшений. Сама земля способна порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукций. Следовательно, невозможной оказывается оценка на базе соотношения дохода и стоимости.
Таблица 2
Среднее число месяцев от начала согласования проекта до получения
разрешения на строительство
Проект Томе Новгород Санхт- Ленин- Сверд- Респу
кая обл екая обл Петер градская ловская блика
бург обл обл Татар-
стан
Крупные иностргиные 7 6,5 13,5 8 12 7
инвесторы, активно (2) (14) (8)- (3) (6) (3)
поддерживаемые
администрацией
Проекты российских
инвесторов с 10 9,5 16 9,5 17 10
опытными (3,5) (4) (Ю) (4) Х (Ю) (5)
управляющими
и хорошими связями
Обычные российские 12 12,5 20 12,5 22 12
инвесторы (5) (6) (12) (6) (12) (6)
(в скобках указана средняя продожительность согласования местоположения участка и выдачи архитектурно-планировочного задания)
Реальная практика показывает, что основная доля объектов оценки представляет собой не просто земельные участки, находящиеся на праве частной собственности, а земельно-имущественные комплексы со сложной системой вещных и обязательственных прав и обременении. И оценка таких объектов представляет собой весьма непростую задачу.
В диссертации разработан агоритм использования методов оценки рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, на основании которого проведены экспериментальные расчеты стоимости более 20 земельных участков (рис 2).
Исследования показали, что наиболее приемлемыми методами оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами, на современном этапе становления рыночных отношений, являются методы, основанные на информации о предполагаемых доходах. К ним относятся: метод
^ Определить требования к заданию по оценке земельного участка ^ ^ Провести анализ существующих методов оценки земельного участка
Ответить на вопрос: какие методы использовать при сравнительном
и доходном подходах
Методы, основанные на сравиительном подходе:
Х метод сравнения продаж;
Х метод выделения;
Х метод распределения
Методы, основанные па доходном подходе:
Х метод капитализации земельной ренты;
Х метод метод предполагаемого использования;
Х метод остатка
Застроен участок объектами недвижимости или пет
Метод сравнения продаж
Используется ли участок паилучшнм п ~*ДА
.наиболееэффективиым использованием^ *
_л __ Д_Х_<_ _____Уд -
Методы капитализации земельной репты
Методы предполагаемого использования
Метод остатка
Рис. 2. Агоритм выбора методов оценки земельных участков.
капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи, или от продажи недвижимости целиком или по частям после проведения реконструкции.
На настоящем этапе развития специфика земельного сегмента рынка заключается в отсутствии адекватной ретроспективной информации по практике передачи прав, в той или иной форме, на земельные участки под имущественными комплексами (предприятиями). В соответствии с этим, затруднительным представляется применение в оценке указанных объектов группы методов, исходной информацией для которых является информация об осуществленных сдеках (сравнительный подход).
В диссертации делается вывод о том, что при. наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного целесообразно применение метода остаточной стоимости. При наличии информации о догосрочной аренде рекомендуется метод капитализации арендного дохода. При отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде расчеты ведутся по нормативной цене выкупа, установленной государством.
Общая схема расчетов по оценке земельных участков под предприятиями на примере объектов производственно-складского назначения приведена на рис. 3.
Расчеты показывают, что метод сравнительного анализа продаж не имеет значительной точности из-за недостаточного количества данных по продажам и отсутствия развитого рынка земельных участков городских земель, находящихся в частной собственности. Это приводит к необходимости применения укрупненных корректировок при расчетах.
Преимуществом использованного нами метода остатка для земли является достоверность данных, использованных в расчетах, ибо большинство из них связано со стандартами бухгатерской отчетности и тех платежей и затрат, которые уже обрели некоторую устойчивость и, соответственно, предсказуемость на рынке недвижимости.
В современных условиях во всем мире среди всех других видов собственности все более существенное значение приобретает собственность интелектуальная.
В Российской Федерации и в Республике Татарстан очень немногие предприятия включают объекты интелектуальной собственности в
сгмшшя
Расчет рыночвой стоимости путем обобщенна скорректированных пен-аналогов
метод' j ,
ВЫДЕЛЕНИЯ I --<
Гасчет рыночной стоимости оцениваемо го земельного участка путем вычитания нз стоимости единого объекта недвижимости стоаиостн улучшений земельного участка
(Щ? - МЕТОД . ( клит^тдш! "
V ' ^АСДГЕДЕЛИШЯ^ -J 1 ЗЕМЕЛЬНОЙ ftllTM
МГ10Д ОСТАТКА
^МИОД ПРЕДПОЛАГАЕМОЛ) " ИСПОЛЬЗОВАНИЯ '
Расчет рыночной стон-моста оцениваемого земельного участка умножением рыночной
стоимости единого объекта ведввжнмостн на наиболее вероятнол звачеяяедоля земельного участка в рыночной
стоимости единого объекта недвижимости
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты
Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания нз рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости улучшений
Расчет стоимости земельного участка дисконтированием доходов к расходов, связанных с использованием земельного участка
iBuop .методов, оценка
Земельный участок во ул Гассара. Площадь Х 23 290 кв-м. Застроен объектами производственного складского назначения
Метод сравнения продаж
Метод остатка
Определение элементов сравнения: характеристика месторасположения, площадь земельного участка, дата продажи/предложения, право собственности, условия финансирования, условия продажи, целевое использование
Расчет стоимости воспроизводства (замещевия) улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участха. Стоим ость воспроизводства составляет 20 033 317 руб
Определение характера в степени отличия аналогов _от оцениваемого земельного участка_
Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости ЧОД - 4 431207 руб
Определение корректировок цен аналогов Корректировка пен каждого аналога
Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода (ЧОД) R-20,1% С-22 043 806 руб
Расчет рыночной стоимости путем обобщения скорректированных цен аналогов 1 809 633 руб,
Расчет стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства (замещения)
22 045 806 руб - 20 033 317 руб - 2 012 489 руб.
Согласование результатов Рыночная стоимость составляет 1 911 000 руб.
Рис. 3. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
хозяйственный оборот. Фактически речь идет о неучтенных фондах предприятий. Они, с одной стороны, не облагаются налогом, а с другой стороны, предприятия, не амортизируя свою интелектуальную собственность, переплачивают налоги на прибыль и не формируют соответствующие фонды развития. Более того, предприятие тем самым непроизвольно отказывается от допонительного дохода получаемого в результате передачи прав на использование объектов интелектуальной собственности на основе лицензионных договоров и других соглашений.
К сожалению, следует констатировать, что в отечественной практике понятие нематериальных, неосязаемых активов у многих руководителей и специалистов слишком прямо ассоциируется с неосязаемостью, абстрактностью их реальной стоимости. До последнего времени в графе Нематериальные активы бухгатерских балансов большинства российских строительных предприятий значися прочерк или небольшие значения.
Исходя из определения нематериальных активов, как стоимости догосрочных имущественных прав, идентифицированных в виде документов бухгатерского учета и приносящих собственнику определенную выгоду в виде дохода или иной пользы, можно предложить- следующую структуру нематериальных активов:
исключительные права, вытекающие из привилегий (права пользования природными ресурсами, монопольные права и прочее);
Х исключительные права, вытекающие из объектов интелектуальной собственности;
Х деловая репутация предприятия ("гудвил").
Жизненный цикл трех основных составляющих нематериальных активов различен. Исключительные права, вытекающие из привилегий, существуют от нескольких месяцев до нескольких лет. Исключительные права, вытекающие из объектов интелектуальной собственности, существуют от 5 до 50 лет. Что же касается "гудвила", то срок его жизни не ограничен. Более того, стоимость этой составляющей нематериальных активов с течением времени, как правило, лишь возрастает.
В диссертационном исследовании выделяются следующие основные способы поступления нематериальных активов на предприятие: приобретение за плату; безвозмездное поступление от третьих лиц; поступление в качестве вклада в уставный капитал; изготовление собственными силами предприятия. В работе сделан вывод о том, что амортизация интелектуальной собственности ведет к увеличению себестоимости продукции и снижению доли налогооблагаемой прибыли. Однако снижение или увеличение прибыли за счет изменения уровня амортизационных отчислений определяется не только абсолютной суммой включаемых в себестоимость амортизационных отчислений, но и изменением затрат на единицу выпускаемой продукции. Так, повышение доли амортизации может сопровождаться снижением уровня
затрат, а следовательно, и повышением рентабельности, что свидетельствует об увеличении прибыльности продукции.
Исследования показывают, что на практике многие строительные предприятия имеют объекты интелектуальной собственности, например, уникальные технологии изготовления, отдеки, обработки и т.д., однако, в силу недопонимания определенных вопросов, связанных с интелектуальной собственностью, руководители предприятий не считают нужным получать охранные документы на объекты интелектуальной собственности, ставить их на баланс по оцененной рыночной стоимости, и тем самым они лишаются возможности получения допонительной прибыли от законной эксплуатации этих объектов.
Автором проведены экспериментальные расчеты по определению рыночной стоимости современных технологий, используемых в строительном производстве, как объектов интелектуальной собственности.
Как правило, на рынке наибольший интерес вызывают такие объекты интелектуальной собственности как изобретения, промышленные образцы, технологии, включающие ноу-хау, т.к. они существенно повышают коммерческую ценность товара, произведенного с использованием объектов интелектуальной собственности.
Меньшим интересом пользуются оценка такой интелектуальной собственности, как товарный знак или гудвил. Хотя зарегистрированный товарный знак может приносить доход не меньший, чем промышленные образцы и изобретения.
В работе показано, что использование интелектуальной собственности позволяет предприятию получить следующие практические преимущества:
сформировать значительный по размерам уставный фонд без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интелектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов);
амортизировать и капитализировать интелектуальную собственность, при этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль;
участвовать в качестве учредителей (собственников) при создании дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.
Значительное место в работе отведено вопросам оценки строительных предприятий. Бесспорно, оценка бизнеса является наиболее сложным направлением. Это проявляется, во-первых, в том, что она включает в себя оценку всех видов материальных и нематериальных активов, а также финансовый анализ, а во-вторых, в том, что объекты оценки весьма дифференцированы, каждый из них требует индивидуального решения по выбору методик в рамках трех обязательных методических подходов, а зачастую и адаптацию этих методик к условиям российской экономики.
Специфика состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к российским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:
неразвитость российского рынка ценных бумаг, вследствие чего отсутствует информация . по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;
информационная закрытость российского рынка - в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;
большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль, либо вообще их убыточности, вследствие общего состояния экономики в стране или неэффективного менеджмента, таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично; применение сравнительного подхода к оценке предприятия в нашей стране ограничено невозможностью получить объективную информацию для сравнения.
Исследования показывают,- что риски, с которыми стакиваются предприниматели в России,. намного превышают средние величины, характерные для стран с развитыми рыночными отношениями.
Вопросы стоимостной оценки строительных предприятий рассмотрены в работе на примере ООО Унистрой. Исследования проводились с использованием имущественного, доходного и рыночного подходов.
В рамках имущественного подхода проводися расчет стоимости чистых активов. Под чистыми активами подразумевается величина, получаемая в результате вычитания из суммы активов предприятий, принимаемых к расчету, суммы его обязательств. Реализация данного метода обусловливает необходимость расчета рыночной стоимости основных фондов, запасов, дебиторской задоженности.
В процессе углубления рыночных отношений и в связи с периодическими переоценками основных фондов их структура стала меняться. В ходе исследования выявлено, что изменения стоимости основных фондов влияют на показатели эффективности деятельности предприятий. В процессе переоценки имущества (группы однородных основных фондов) предприятия, как правило, изменяется их первоначальная (балансовая) стоимость. Вследствие изменения их стоимости происходит изменение величины налога на имущество, причитающегося к уплате в бюджет.
Расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости, проведенные автором, показывают, что изменение стоимости переоцениваемого имущества ведет к пропорциональному изменению величины амортизационных отчислений, что, в свою очередь, за счет отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) влияет на исчисление величины налога на прибыль. Таким образом, переоценка основных производственных фондов создает
возможность управления налогооблагаемыми базами по налогу на имущество и налогу на прибыль. По мере изменения системы экономических отношений, усиления рыночных тенденций переоценка основных средств все больше из инструмента коптроля и учета превращается в механизм выявления внутренних резервов и повышения эффективности производства.
Стоимостная оценка строительных предприятий по доходному подходу проведена в работе с использованием метода дисконтированных денежных потоков. В диссертации обоснован выбор модели бездогового денежного потока, как наиболее приемлемой для расчета рыночной стоимости строительного предприятия с учетом эффективности вложения капитала в целом.
Пример расчета оценки стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока приведен на рис 4.
Рыночный подход представлен в работе методом рынка капитала. Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в сходное предприятие, либо в оцениваемое. Поэтому данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентиром для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.
В диссертации рассматривается агоритм метода рынка капитала. Общая идея данного метода сводится к тому, что, оценивая сегодняшнюю или прогнозируемую будущую рыночную стоимость предприятия, эту еще не подтвержденную рынком стоимость оценивают по аналогии с рыночной стоимостью котируемых на фондовом рынке аналогичных предприятий, по которым уже выявились относительно устойчивые соотношения, характеризуемые соответствующими мультипликаторами.
Название метода рынка капитала исходит из того, что предпочтительнее включить в выборку предприятий-аналогов пусть и всего лишь одно предприятие, но зато действительно аналогичное оцениваемому предприятию. Ценовые мультипликаторы в этом методе применяются с корректировкой на соотношение их чистой балансовой стоимости, прибылей или денежного потока с величиной акционерного капитала у предприятий-аналогов.
В диссертации автором обоснованы ценовые мультипликаторы с учетом специфики предприятий регионального строительного комплекса, позволяющие установить стандартизированные отношения цен предприятий к их прибыли, либо прочим текущим финансовым показателям.
Согласование результатов, полученных в оценке при помощи сравнительного, имущественного и доходного подходов, производилась в работе с использованием метода анализа иерархий.
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
ООО УвистроН 1.ФОРМИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА СЕщшет.ппигм Щ ЧП + АО + изменение собственного капитала + изменение капитальных вложений _ 2. ПРОГНОЗ ВАЛОВЫХ ДОХОДОВ_
Показатели Годы
2002 2003 2004 '' '2005 Лостпрогаозный лерноя
Темпы прироста поколов, % 10 4.6 1.8 5
Валовые доходы. pv6. 5 989 388 6381171 6 858 442 7 079 859 7 281 305
3. ПРОГНОЗ ВАЛОВЫХ РАСХОДОВ
Показатели Голы
2002 2003 2004 2005 ПостпрогнозныП период
Удельные издержки, % 82 81 77 76 76
Валовые расхозы. руб 4 930 062 5164 996 5 305 665 5 361 932 5526 517
4. РАСЧЕТ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Показатели Голы
2002 2003 2004 2005 Постпрогнозный период
Прибыль ло налогообложении, руб 1 058 326 1216 176 1 S51 777 1 717 927 1 754 788
Нлог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи, руб 301320 386632 685632 835 594 824108
Чистая прибыль, руб 757006 1 829 544 867 250 882 333 930 680
Амортизация, руб 5 761102 6 215586 6236 198 6 244444 6 268 561
Прирост чистых оборотных средств, руб Х79 909 -80 062 -400111 16 012 -46 Ш
Капитальные вложения, руб 2 36 93 -3106 053 3247 237 3303 71! -3 468 97
Денежный лоток 3 602304 3 859 015 3 816180' 3 807 054 3 683 508
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
RRo+Дг, R - ставка дисконта LOOJ петгтву ющяв норме доходности альтернативных вложений; Ro - безрнсковая норма дохода, %; А г Ч попрпвка на риск вложений в данное препрнятие, "/ : R8+ 18-26*/.
Ro-8%; Качество управления ->,1 Размер компанкИ'З Финансовая структура - 4 У,, Диверсифииировяниость клиентуры 3 %, Уровень и рогнознруемостъ прибылей - 2 Vл, Товарная и территориальная диверсификацияЧ4%, Прочие риски -1 %
Модель Гордона: Остаточная стоимость >
6. РАСЧЕТ ОСТАТОЧНОЙ СТОИМОСТИ (выручка от продажи предприятия в постпрогнозный период)
Денежный лоток постпрогнозного периода 3683508
Ставка капитализа цик - Темп роста денежного потока 0Д6 - 0,05 7. РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ
17540 514
Показатели % , Голы
2002 2003 2004 2005
Денежный поток (СК>. руб 83 591 753 3 859 015 3 816 180 3 807 054
Козффминеиттекущей стоимости 0,79365 0.6298 0.4999
Текущая стоимость денежных потоков 3062 711 2 403 743 1 903 169
Сумма текущих стоимостей денежных потоков 7 369623
Текущая остаточная стоимость = Остаточная стоимость * Коэффициент дисконтирования Текущая остаточная стоимость 17 540 514*0,39675 6 959 216 руб.
8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА Стоимость бизнеса предприятия - Сумма текущих стоимостей денежныл потоков + Текущая остаточная стоимость - 7 369 623 + л 959 21л -14 328 839 Минус дефицит чистого оборотного капитала14328 839- 182 941 14 145 898
Стоимость бизнеса составляет 14 145 898 руб. Рис. 4. Оценка стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока
Метод анализа иерархий - представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.
Заключение
Диссертационная работа является обобщением исследований, выпоненных автором за ряд лет. Она включает все этапы решения поставленных задач от теоретического анализа до практических рекомендаций, и в этом отношении представляет законченную научно-исследовательскую работу. Результатом проведенных исследований является обоснование и развитие теоретических и методических принципов формирования и оценки имущественного комплекса строительных предприятий региона, а также разработка рекомендаций по повышению экономической эффективности использования имущественного комплекса предприятий, направленных на нормализацию воспроизводственных процессов, а именно:
1. Проведен анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона, в частности выявлено: на предприятиях низкий уровень загрузки производственных мощностей, за последние годы резко сократилось количество строительных машин на балансе организаций, уровень износа техники превышает 60%, а по отдельным видам машин и оборудования и более, высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы, техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных организаций.
2. Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагает накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. Низкий уровень рентабельности строительного производства не позволяет обеспечивать необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном воспроизводстве основных средств строительных предприятий. И только имущественный комплекс, правильно оцененный, в современных условиях может быть гарантией привлечения инвестиций со стороны.
3. Проведена систематизация существующих подходов к формированию и оценке имущественного комплекса предприятий, усовершенствованы методические подходы к оценке имущественного комплекса строительных предприятий, включающих оценку земельных участков под предприятиями, оценку рыночной стоимости объектов недвижимости и объектов интелектуальной собственности.
4. Предложен агоритм выбора и проведено обоснование методов оценки земельных участков под предприятиями. Исследования показали, что наиболее приемлемыми методами оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами, на современном этапе становления рыночных
отношений, являются методы, основанные на информации о предполагаемых доходах.
5. Выявлены практические преимущества включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий. Использование интелектуальной собственности в практике строительного предприятия позволяет обеспечить: применение объектов интелектуальной собственности в качестве уставного капитала при создании новых предприятий или вклада в совместную деятельность без отвлечения денежных средств, снижение налога на прибыль в связи с уменьшением налогооблагаемой базы на величину затрат на создание объектов интелектуальной собственности и на величину амортизации объектов интелектуальной собственности, а также получение допонительного дохода за передачу прав на использование объектов интелектуальной собственности.
6. Обоснованы научно-практические подходы к стоимостной оценке предприятий регионального строительного комплекса на основе использования имущественного, рыночного и доходного подходов.
Основные теоретические положения и результаты исследования отражены в четырех публикациях:
1. Анализ финансовой устойчивости и инвестиционной привлекательности строительных организаций. Международная академия инвестиций и экономики строительства. Казань: Терра-консатинг, 2000. -7,1 п.л. (в соавторстве, лично автором - 1,5 п.л.).
2. Стратегия развития строительных организаций в условиях рыночных отношений. // Сборник научных трудов. - Казань: КГАСА, 2001. (в соавторстве, лично автором - 0,3 пл.).
3. Специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях. // Материалы 54 - ой республиканской научной конференции. - Казань: КГАСА, 2002. (0,2 пл.).
4. Оценка земельных участков под предприятиями. // Материалы 55 - ой республиканской научной конференции. - Казань: КГАСА, 2003. (0,3 п.л.).
Подписано к печати 31.05.04 г. Формат 60 х 90/16 Печать RISO.
Объем 1,0 п.л. Заказ № Тираж 100 экз.
ПМО КГАСА
420043, Казань, ул.Зеленая,!
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сиразетдинов, Рустем Маратович
Введение.
Глава 1. Теоретические и методологические основы формирования имущественного комплекса строительных предприятий региона. ^
1.1 Теоретические аспекты формирования имущественного 8 комплекса предприятий.
1.2. Инвестиционно-строительный комплекс и его роль в 21 экономическом развитии региона.
1.3. Строительные организации в региональном инвестиционно-строительном комплексе
Глава 2. Методические подходы к оценке имущественного комплекса строительных предприятий в регионе ^д
2.1. Анализ структуры имущественного комплекса 49 строительных предприятий региона.
2.2. Специфические особенности оценки рыночной стоимости ^ объектов недвижимости в современных условиях.
2.3. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков под предприятиями. g j
Глава 3. Научно - практические подходы к оценке бизнеса 105 предприятий регионального строительного комплекса.
3.1. Преимущества включения объектов интелектуальной 105 собственности в хозяйственный оборот предприятий.
3.2 Оценка рыночной стоимости строительных предприятий (на примере ООО Унистрой).
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и оценка имущественного комплекса строительных предприятий"
Актуальность исследования. Перемены и преобразования, происходящие в современной России, расширение рыночных отношений, и, как следствие, стремление предприятий всех отраслей народного хозяйства к достижению максимальной прибыли, ставят на первый план задачи формирования механизма эффективного использования всех имеющихся у предприятий ресурсов для достижения наилучших результатов деятельности.
Такие производственные ресурсы, как земля, недвижимость, интелектуальная собственность, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но, будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости.
В ситуации становления рынка земельных отношений в регионах Российской Федерации, актуальным становится вопрос оценки земельных участков и существующих имущественных прав на земельные участки, расположенные под предприятиями.
Одним из резервных ресурсов строительных предприятий могут выступить объекты интелектуальной собственности. О возрастающей роли интелектуальных активов, не идентифицируемых правом собственности и затратами на приобретение и создание, свидетельствует тот факт, что рыночная стоимость современного предприятия может в сотни раз превосходить стоимость ее балансовых активов. За последние годы существенно расширися разрыв между стоимостью предприятий, зафиксированной в их балансовых отчетах, и оценкой этой стоимости со стороны инвесторов. Таким образом, рыночную стоимость предприятия во многом определяет его интелектуальная собственность.
Наиболее востребованным направлением в оценке в настоящий момент является определение стоимости предприятия (бизнеса). Потребность в оценке бизнеса возрастает при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реорганизации и реструктуризации предприятия.
В последние годы многими исследователями проблем российского рынка ценных бумаг выдвигается тезис о том, что российские предприятия, в значительной степени недооценены рынком по сравнению с зарубежными аналогами.
Сложность, многоаспектность и недостаточная разработанность целого ряда теоретических и практических вопросов, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, определили актуальность и выбор темы, цель и содержание диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблема формирования и эффективного использования имущественного комплекса предприятий активно обсуждается учеными экономистами на страницах монографий и научных статей, а также в изданиях периодической печати.
Еще в конце XVIII века Ж.Б. Сэй разработал теорию трех факторов производства. Основными факторами производства у Ж.Б. Сэя были труд, средства производства и земля, которые создают доход, выражающий долю его участия в производстве. К началу XIX века представителями классической школы политической экономии А. Смитом, Д. Рикардо были сформулированы теоретические положения эффективности расширенного воспроизводства основного капитала.
Различным аспектам оценки имущественного комплекса предприятий уделяется внимание в трудах таких зарубежных ученых, как И. Ансофф, М. Гленн, Г.Десмонд, Р.Э. Кели, М. Милер, Ф. Модильяни, Т. Коупленд, Т. Колер, Дж.Фридман., Г.С.Харрисон.
Однако, следует констатировать, что накопленный преимущественно за рубежом опыт, не всегда может быть применен в современных российских условиях. В отечественной экономической науке вопросы оценки бизнеса предприятий, в т.ч. вопросы оценки недвижимости, земельных участков, нематериальных активов рассматриваются в работах С.В. Вадайцева, А.Г. Грязновой, М. А. Федотовой, И.А. Егерева, В.В. Ковалева и др.
Основные положения фундаментальных исследований, отражающих комплексное изучение проблем нормализации функционирования системы воспроизводства основного капитала, методов повышения инвестиционной активности, элементов неопределенности и системы рисков, характерных для воспроизводственного цикла строительства представлены в научных трудах С.И. Абрамова, П.Г. Грабового, М.И. Каменецкого, Е.П. Панкратова, В.М. Серова, И.С. Степанова., Я.И.Рекитара, А.В.Куликова и др.
Труды названных исследователей в значительной степени определили теоретическую основу данного диссертационного исследования. Вместе с тем, накопленный теоретический материал по указанной проблеме и современная мировая хозяйственная практика свидетельствует о том, что многие аспекты формирования имущественного комплекса строительных предприятий нуждаются в переосмыслении, глубоком и системном изучении и совершенствовании с учетом современных особенностей развития инвестиционно-строительной сферы.
Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования и оценки имущественного комплекса строительных предприятий региона.
Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач исследования:
Х анализ закономерностей и основных тенденций развития инвестиционно-строительного комплекса региона;
Х оценка роли строительных организаций в региональном инвестиционно-строительном комплексе;
Х исследование вопросов формирования имущественного комплекса строительных предприятий;
Х совершенствование методических подходов к оценке имущественного комплекса строительных предприятий;
Х анализ специфических особенностей оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в современных условиях;
Х обоснование использования методов оценки земельных участков, расположенных под предприятиями;
Х совершенствование научно-практических подходов к оценке бизнеса предприятий регионального строительного комплекса;
Х исследование преимуществ включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий. Объектом исследования являются предприятия регионального строительного комплекса Республики Татарстан.
Предметом исследования являются экономические отношения и процессы, определяющие условия функционирования инвестиционно-строительного комплекса на современной стадии развития рыночной системы хозяйствования.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили фундаментальные научные труды классиков экономической теории, научные работы, монографии и научные статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, материалы, представленные на научно-практических конференциях и семинарах, а также опубликованные в изданиях периодической печати.
Методически диссертационная работа основывается на современных теориях рыночной экономики, теории экономики и управления строительным комплексом, теории воспроизводства основных фондов и государственного регулирования экономики.
При проведении исследования использовались основные положения действующих законов, постановлений Правительства и методических материалов по вопросам функционирования и социально-экономического развития строительного комплекса.
Информационной базой исследования явились официальные документы законодательных и испонительных органов Российской Федерации, ежегодные издания и бюлетени органов федеральной статистики Госкомстата Российской Федерации, Госкомстата Республики Татарстан, Госстроя Российской Федерации, а также репрезентативный объем статистических и бухгатерских данных предприятий инвестиционно-строительной сферы за период 1998-2003 гг.
Научная новизна диссертационного исследования. Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:
1. На основе анализа теоретического материала по проблеме исследования проведена систематизация существующих подходов к формированию и оценке имущественного комплекса предприятий. Проведена классификация факторов, влияющих на состав и структуру имущественного комплекса с учетом отраслевой принадлежности, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также технико-экономических характеристик объектов.
2. Усовершенствованы методические подходы к оценке имущественного комплекса строительных предприятий, включающие оценку земельных участков под предприятиями, специфические особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в регионе и возможности вовлечения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот предприятий.
3. Предложен агоритм выбора и проведено обоснование методов оценки земельных участков под строительными предприятиями с учетом принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, финансово-экономической деятельности предприятия и развития рынка земельных участков.
4. Выявлены практические преимущества включения объектов интелектуальной собственности в хозяйственный оборот строительных предприятий, заключающиеся в возможности сформировать уставный фонд без привлечения денежных средств, амортизировать интелектуальную собственность и получать допонительные доходы от объектов интелектуальной собственности, имеющихся в распоряжении предприятия.
5. Обоснованы научно-практические подходы к стоимостной оценке предприятий регионального строительного комплекса. Специфические особенности строительных предприятий учтены при реализации имущественного подхода, метода рынка капитала и доходного подхода.
Практическая значимость.
Главные теоретические результаты исследований доведены до возможности реализации предлагаемых рекомендаций в практике предприятий регионального строительного комплекса.
Планирование и управление стоимостью активов хозяйствующих субъектов, основанное на применении полученных в ходе исследования научно-обоснованных результатов, позволит повысить экономическую эффективность использования имущественного комплекса предприятий и обеспечит нормализацию воспроизводственных процессов в целом.
Апробация работы. Основные результаты работы и положения научных разработок апробированы и получили одобрение на региональных научно-технических конференциях в 2000-2004 гг., внедрены в практику деятельности факультета повышения квалификации Казанской государственной архитектурно-строительной академии для руководителей строительных предприятий Республики Татарстан.
Материалы научных исследований нашли отражение в работе Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ при разработке Программы стратегического развития строительного комплекса Республики Татарстан на 2004-2010 гг.
Автор внедряет результаты научных исследований при оценке объектов недвижимости, земельных участков и определении рыночной цены предприятий в рамках работы Научно-консатингового центра "Эшкуар".
Отдельные положения диссертации апробировались в ходе преподавания учебных курсов Технико-экономический анализ деятельности предприятий, Экономика недвижимости, Оценка бизнеса в Казанской государственной архитектурно-строительной академии.
Публикации. По теме диссертации автором было опубликовано 4 научные работы общим объемом 2,3 печатных листа.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 143 наименования и приложений. Объем диссертационной работы составляет 172 страницы, в т.ч. 30 рисунков и 32 таблицы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сиразетдинов, Рустем Маратович
Результаты работы строительных предприятий свидетельствуют о позитивных тенденциях в их развитии. Паралельно с ростом инвестиций в основной капитал увеличиваются объемы строительно-монтажных работ, увеличивается ввод в эксплуатацию объектов.
Наряду с ростом общего объема инвестиций увеличивается степень загрузки производственных мощностей строительно-монтажных предприятий, увеличивается ввод в действие объектов производственного назначения, но эти тенденции развиваются крайне медленно.
Более высокими темпами развивается индивидуальное жилищное строительство (более чем на 15% в год), но при этом значительно меньше вводится в эксплуатацию объектов социально-бытового назначения, культуры, коммунального хозяйства и других объектов социальной сферы. Основной причиной такого положения дел является низкая инвестиционная активность, недостаточное бюджетное финансирование, нарушение платежной дисциплины со стороны заказчиков.
Через строительные предприятия реализуется более 80% всех инвестиций. Предприятия отрасли призваны поддерживать имеющийся производственный потенциал, городскую инфраструктуру, жилой фонд. При участии отрасли решается большинство социальных программ.
Специфика экономики строительного предприятия определяется характером строительной продукции и процессом ее производства. Поскольку она территориально закреплена, непосредственно привязана к конкретному потребителю, имеет очень высокую удельную стоимость и создается в течение длительного периода времени, то возникает необходимость отвлечения из оборота значительных средств на год и более. Эти факторы диктуют необходимость проведения трудоемких расчетов эффективности инвестиционных ресурсов.
В создании объектов принимают участие многие предприятия. Формируется цепочка экономических отношений заказчик - проектные организации - инвесторы - строительные предприятия - государственные и контрольные органы. Это также накладывает отпечаток на экономику строительного предприятия. В зависимости от ситуации строительное предприятие может выпонять различные функции - как заказчика, так и проектировщика, испонителя или посредника. Кроме того, строительные предприятия часто занимаются производством строительных материалов, т.е. работают в различных отраслях, что предполагает ведение раздельного баланса, а это еще одна характерная особенность экономики строительных предприятий.
В настоящее время значительная часть действующих строительных предприятий создана на базе государственных предприятий путем акционирования. За последние годы в отрасли создано много частных компаний, совместных предприятий. Кроме них, на строительном рынке работает много зарубежных фирм Турции, Австрии, Германии и других стран, что создает серьезную конкуренцию отечественным предприятиям. Рынок открыл доступ к новым технологиям, новым материалам.
Анализ производственно-хозяйственной деятельности строительных предприятий показывает, что меняется структура строительного предприятия. Она все больше приближается к рыночному образцу, сложившемуся за рубежом. Резко сократилось количество работников аппарата управления. Получили дальнейшее развитие отношения аренды основных фондов и лизинга. Структура управления все более и более формируется под объект, а не под объем выпоняемых строительно-монтажных работ. Развиваются такие функции, как выпонение проектных работ, составление сметной документации. Возникла необходимость получать заказы на конкурсной основе, а следовательно, нужно организовывать и проводить тендеры, что также является характерной особенностью строительства.
Следует особо отметить, что в строительной отрасли существует присущая только ей система ценообразования на продукцию. Цена калькулируется по статьям затрат, которые определяются на базе расчетных или рыночных цен, причем накладные расходы и прибыль определяются в долях от основополагающих расходов - прямых затрат или фонда оплаты труда. Высокая единичная стоимость строительной продукции диктует систему расчетов за выпоненные строительно-монтажные работы, которые оплачиваются потребителями-заказчиками по частям, по мере выпонения. Следовательно, возникает необходимость корректировать стоимость продукции в случае изменения цен на сырье, материалы, оборудование, эксплуатацию машин, уровня оплаты труда, других расходов и цен услуг, что предусматривает применение ресурсного метода определения стоимости строительства. Таким методом не пользуется ни одна другая отрасль экономики.
Вышеперечисленные и другие отраслевые особенности во многом определяют специфику экономики строительного предприятия.
Процесс создания строительной продукции очень сложен и многогранен. Самой главной его особенностью является большое число участников с самыми различными экономическими интересами, разных форм собственности, с разной степенью участия в создании конечного продукта -зданий, сооружений, других объектов, а также их реконструкции или технического перевооружения.
Анализ статистической информации показал, что инвестиционный подъем 1999-2003 гг. усилил разделение российских предприятий на благополучные и бесперспективные. Создавшиеся в этом периоде благоприятные условия развития давали предприятиям возможность перейти к устойчивому росту производства на сформировавшемся к началу периода уровне. Однако не все предприятия смогли эту возможность использовать.
Это обстоятельство усиливается тем, что существуют факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных предприятий. К ним относятся: неплатежеспособность заказчиков, высокий уровень налога, недостаток заказов работы, высокая стоимость материалов, конструкций, оборудования, высокий процент коммерческого кредита, нехватка строительных машин и механизмов, недостаток квалифицированных рабочих, плохие погодные условия. (Рис 1.5)
Вместе с тем, итоги опросов руководителей строительных предприятий в 2003 г. свидетельствуют о сохранении тенденции роста деловой активности в отрасли.
Экспертами были отмечены следующие позитивные изменения:
- возросла доля предприятий, руководители которых отметили увеличение числа заключенных договоров строительного подряда и увеличение физического объема строительно-монтажных работ;
- увеличися удельный вес строительных предприятий, у которых наблюдалось сокращение дефицита собственных финансовых средств, снижение просроченной кредиторской и дебиторской задоженности;
- несколько снизилась интенсивность сокращения численности занятых;
- впервые за истекший год доля строительных предприятий, руководители которых отметили рост прибыли, превысила долю тех, в которых наблюдалось ее снижение. Тем не менее удельный вес убыточных предприятий достаточно высок (рис. 1.6) j заказчиков
Выоомй уровень налогов Недостаток заказов на работы Высокая стоимость материалов, конструют изделий Конкуренция со стороны других фцзм Вьсооад гцхщ-гг коммерческого кредта
Нехвггтка и изношенность строительны* маимн и механизмов Недостаток кваофцированных рабсних
Плохие погодные условия
47 '47 62 62
71 IV кв. 2001г. ПШ кв. 2002г. 1IVkb.2002t.
Рис Л .5. Динамика оценки факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных предприятий (доля в % от общего их числа) "Инвестиции в России" 2003 г. № 3
60 50 40 s? 30 20 10 О
1996 1997 199S 1999 2000 2001
Рис. 1.6. Удельный вес убыточных предприятий в Республике Татарстан Статистический сборник "Республика Татарстан в цифрах 2002 г." Госкомстат PT. - К., 2003. российская
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
ХМчКЛ VI ОТЕКА
Развитие строительного сектора в истекшем году продожали сдерживать в основном финансовые проблемы: высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, а также высокая стоимость материалов, конструкций и изделий. Тем не менее, по оценкам предпринимателей, в 2004 г. ожидается некоторое повышение деловой активности в отрасли [55].
Оценки предпринимателями уровня спроса на услуги строительных предприятий в 2002 г. практически не изменились - доля строительных предприятий, у которых портфель заказов охарактеризован как нормальный и выше нормального уровня, в течение года составляла 50-52%, а почти у половины (48-50%) подрядных фирм спрос оценен как находящийся ниже нормального уровня.
Средняя обеспеченность заказами малых строительных фирм была в среднем - 3 месяца, а обеспеченность финансированием, как и ранее, - 2 месяца, что в определенной мере обусловлено менее масштабным характером самих заказов.
Среди предприятий с различной численностью занятых, так же как и в 2002 г., оказались лучше обеспечены заказами и финансированием крупные строительные компании с численностью занятых свыше 200 человек (соответственно 6 месяцев и в 2001 г. 5 месяцев). При этом каждая третья крупная строительная фирма имеет заказы на срок от 7 до 12 месяцев.
Как и ранее, в условиях лучшей обеспеченности заказами и финансированием более благополучная ситуация с занятостью сохраняется в крупных строительных фирмах. Нестабильная ситуация с портфелем заказов и, соответственно, с физическим объемом работ подрядных предприятий малого строительного бизнеса определила негативные оценки состояния занятости в малых строительных предприятиях. Наиболее сложное положение в 2002 г. наблюдалось в группе предприятий с численностью, не превышающей 50 человек.
В 2002-2003 гг. не наблюдалось существенных изменений в использовании строительными фирмами коммерческих кредитов. По-прежнему свыше половины (52%) подрядных предприятий не обращались в банки для получения кредита из-за его дороговизны и неприемлемых условий кредитования. Пассивность коммерческих банков в предоставлении догосрочных кредитов, обусловленная высокими рисками инвестиционной деятельности, оказывает сдерживающее влияние на рост деловой активности в строительной отрасли.
Сохраняющийся дефицит собственных финансовых ресурсов, являющихся основным источником обновления производственно-технической базы строительства, сдерживал инвестиционную активность строительных компаний. Доля подрядных предприятий, не осуществляющих инвестиции в производство, в течение года практически не изменялась и составляла почти 60% от общего числа строительных предприятий.
Лучшими финансовыми возможностями для технического перевооружения своих предприятий обладают крупные строительные фирмы. В этой группе предприятий в 2002 г. инвестиции осуществляли 4045% предприятий. Инвестиционная активность малых строительных фирм остается невысокой - не более 33-35% из них имели ресурсы для расширения производства.
Дальнейшее развитие предпринимательской активности подрядных предприятий сдерживается опережающим ростом цен на строительные материалы по сравнению с расценками на строительно-монтажные работы.(Рис.1.7.) кварталы строительно-монтажные работы . строительные материалы
Рис. 1.7. Динамика оценки изменения цен на строительно-монтажные работы и строительные материалы "Инвестиции в России" 2003 г. № 3
Необеспеченность финансированием приводит к чрезмерному затягиванию строительства. За последнее время выросло количество временно законсервированных строек, а число вновь начатых строек сокращено более чем на 33%. Как показывает практика, в среднем их техническая готовность составляет 48%. Проекты на строительство этих объектов уже устарели, а их реализация без глубокой переработки экономически нецелесообразна. Проведение консервации требует больших вложений, которыми предприятия, как правило, не располагают.
В течение последних лет темпы роста себестоимости в строительстве значительно превышают темпы роста цен на строительную продукцию, что непосредственно связано с ростом цен на энергоносители и материальные ресурсы, а это, в свою очередь негативно влияет на объемы производства и конкурентоспособность строительной продукции. Это требует от руководителей строительных предприятий поиска новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов, путей снижения себестоимости и повышения уровня сметной прибыли.
Снижение эффективности работы строительных предприятий и уровня конкурентоспособности по сравнению с зарубежными фирмами во многом обусловлено значительным удельным весом морально устаревших основных фондов с высокой степенью износа, которые находятся в критическом состоянии (средний срок службы оборудования 20 лет, что в 4-5 раз выше мировых стандартов). В результате за последние годы резко возросла доля строительных машин с истекшим сроком службы.
По оценкам экономистов, коэффициент износа машин и оборудования составил свыше 63%, транспортных средств - 52%, передаточных устройств - 60%. В пассивной части основных фондов требуются инвестиционные ресурсы для их обновления, однако за период реформ обновление фондов замедлилось и составляет не более 35%. Из-за тяжелого финансового положения на предприятиях строительного комплекса резко уменьшилось приобретение и установка нового оборудования.
За последние годы коэффициент обновления основных фондов в строительстве составил 1%, против 11,8% в 1990г., а коэффициент ликвидации соответственно 1,5% против 5,2% в 1990 г. Продожается рост степени износа основных фондов, который на начало 2000 г. составил -44,6%, против 37% в начале 1996 г.
Автором данного исследования проведен анализ строительных предприятий Республики Татарстан в разрезе форм собственности.
Анализ проводися на основе данных, предоставленных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан и Комитета государственной статистики Республики Татарстан. Всего проанализировано 186 предприятий, из которых:
Х 43% предприятий частной формы собственности;
Х 40% предприятий смешанной формы собственности с долей собственности субъектов Российской Федерации;
Х 16% предприятий иной смешанной российской формы собственности;
Х 1% предприятий, находящихся в собственности общественных религиозных объединений.
Все предприятия были разбиты нами на три группы по размеру бизнеса:
1. Малые предприятия (среднесписочная численность которых меньше 100 чел.). Их доля в общем числе анализируемых предприятий составила 55,9% (104 предприятия);
2. Средние предприятия (среднесписочная численность которых колеблется от 100 до 500 чел.). Их доля в общем числе анализируемых предприятий составила 38,0% (71 предприятие);
3. Крупные предприятия (среднесписочная численность которых больше 500 чел.). Их доля в общем числе анализируемых предприятий составила 6,1% (14 предприятий).
Средний уровень объемов производства для малых предприятий составляет 6 799 тыс.руб., однако среднеквадратичное отклонение величин вариации при этом составляет 30 984 тыс.руб., а это свидетельствует о том, что средняя величина не отражает дожным образом общую картину, сложившуюся в строительной отрасли по малым предприятиям.
Лидерами по выпуску товаров и услуг, чьи объемы производства превышают 12 000 тыс.руб., являются 5 малых предприятий. Из них только 2 получили прибыль, это: ООО Жилэнергострой и ООО Красный восток.
В общей своей массе малые предприятия убыточны, однако увеличение объемов производства способствует росту как относительных, так и абсолютных показателей прибыли.
Средний уровень объемов производства для средних предприятий составляет 25 072 тыс.руб., однако среднеквадратичное отклонение величин вариации при этом составляет 20 345 тыс.руб., а это свидетельствует о том, что средняя величина не отражает дожным образом общую картину сложившуюся в строительной отрасли по средним предприятиям.
Как следует из приложения 1 сложно выделить однозначный интервал объемов производства, наиболее характерный для предприятий среднего бизнеса. В пределах объемов от 3 000 до 24 000 тыс.руб. работают 64,8% всех средних предприятий из рассмотренной выборки, и для них средний уровень объемов производства составляет 12 820 тыс.руб. 56,5% предприятий, входящих в данный интервал являются прибыльными.
В интервале объемов производства от 24 000 до 72 000 тыс.руб. сосредоточено 26,8% средних предприятий, из которых 63,2% получили прибыль (то есть из 19 предприятий, работающих в данных объемах, 12 прибыльные). Нужно также отметить, что в этом интервале также сосредоточены наиболее убыточные предприятия, а дальнейшее увеличения объемов производства ведет к еще большему росту убытков. То есть можно сделать вывод, что положение убыточных предприятий с ростом объемов производства значительно усугубляется по всем параметрам.
Лидерами по выпуску товаров и услуг среди прибыльных предприятий можно назвать следующие предприятия: филиал ОАО Вогомост мостотряд №113, ЗАО строительная компания Вожскдомстрой, ООО Татспецстрой, ДП Камспецэнерго, ООО Таттрансгидромеханизация, ОАО Востокмонтажгаз, ТОО Центромонтажавтоматика.
Средний уровень объемов производства для крупных предприятий составляет 132 501 тыс.руб.
Лидерами по выпуску товаров и услуг среди крупных предприятий строительной отрасли, получающих прибыль, можно назвать: ООО Татнефть - РЭТО и ООО Татспецнефтехимремстрой.
Как видно из приведенного выше перечня предприятий лидерами в строительной сфере выступают специализированные строительные предприятия.
Анализ прибыльности предприятий частной и смешанной формы собственности показывает, что по абсолютным значениям прибыли доминируют крупные предприятия, хотя их удельный вес в исследуемой выборке по количеству минимален (всего лишь 6,4%). Однако если посмотреть на относительные показатели, такие как маржа прибыли, то здесь лидируют предприятия среднего бизнеса. Необходимо также отметить, что наибольшее количество прибыльных предприятий сосредоточено именно в группе средних предприятий (60,9% от общего числа всех прибыльных предприятий входящих в рассматриваемую выборку), а суммарный объем их прибыли составляет 75% от общей суммарной прибыли всех предприятий.
Если рассматривать малые предприятия, то с точки зрения рентабельности их бизнеса, они оказались в наихудшем положении, удельный вес убыточных предприятий среди них составляет 84%), а нижняя планка маржи для них доходит до - 25% (для сравнения у средних предприятий она достигает - 10%, а у крупных - 5%).
Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее эффективно с точки зрения прибыли в настоящее время работают предприятия среднего бизнеса, а в наиболее тяжелом положении оказались малые предприятия.
Наши исследования показали, что в настоящее время среди предприятий частной и смешанной формы собственности строительной отрасли Республики Татарстан наиболее эффективно работают предприятия среднего бизнеса, в силу следующих факторов:
Х среди них сосредоточено наибольшее количество прибыльных предприятий;
Х они лидируют по показателям рентабельности и производительности труда на предприятии;
Х их объемы производства впоне сопоставимы с объемами производства крупных предприятий, они впоне могут конкурировать с ними не смотря на разницу в размерах;
Х относительно короткие сроки оборачиваемости кредиторской и дебиторской задоженностей по сравнению с другими группами предприятий.
По эффективности деятельности и организации труда крупные предприятия, на наш взгляд, уступают средним, хотя они лидируют по объемам производства и уровню оплаты труда на предприятиях.
В наиболее тяжелом финансовом положении оказались предприятия малого бизнеса. Среди них самый высокий процент убыточных предприятий и самые низкие показатели рентабельности. Они на порядок отстают от крупных и средних практически по всем параметрам, характеризующим их финансовую и социально-экономическую деятельность.
Вместе с тем, строительные предприятия имеют существенный производственный потенциал, который, к сожалению, в настоящее время используется практически только наполовину.
Одним из важнейших факторов, определяющих ухудшение состояния основного капитала, является низкий уровень загрузки производственных мощностей предприятия строительного комплекса. Кроме того, прогнозные оценки по базовым промышленным предприятиям свидетельствуют о том, что в ближайшей перспективе сохранятся трудности в поддержании необходимого уровня использования основных фондов. Для предприятий промышленности строительных материалов средний уровень загрузки производственных мощностей в 2002 г. был чуть выше 50%. Об этом свидетельствуют технико-экономические показатели заводов стройиндустрии Республики Татарстан (табл. 1.5.).
Оценивая результаты работы строительных предприятий, можно сделать следующие выводы:
Заключение
1. Автором данного исследования проведен ретроспективный анализ финансово-хозяйственный деятельности строительных предприятий Республики Татарстан в разрезе форм собственности. В сферу исследования вошло 186 строительных предприятий.
Проведенный анализ структуры имущественного комплекса предприятий позволил сделать следующие выводы:
Х на предприятиях низкий уровень загрузки производственных мощностей
Х за последние годы резко сократилось количество строительных машин на балансе организаций;
Х уровень износа техники превышает 60%, а по отдельным видам машин и оборудования и более;
Х высок моральный износ оборудования, и его номенклатура далеко не всегда соответствует новым технологиям, внедряемым в отрасли в последние годы;
Х техника в основном сосредоточена в крупных строительных структурах, созданных в процессе приватизации на базе государственных строительных организаций;
Х фондооснащенность строительных организаций не всегда соответствует производственным потребностям, причем отклонения имеют место как в большую, так и в меньшую стороны;
Х постоянно возрастает материалоемкость строительной продукции.
2. Инвестиционный процесс дожен иметь четко определенные перспективы или продуманную и эффективную инвестиционную стратегию. Эта стратегия определяется изменениями конъюнктуры инвестиционного рынка, ролью государства, действующей налоговой системой, платежеспособным спросом потребителей строительной продукции и другими факторами. Поэтому любое инвестиционное решение дожно прорабатываться в нескольких вариантах, что существенным образом влияет на структуру имущественного комплекса предприятия.
Инвестиционная стратегия и возможность ее конкретизации предполагает накопление финансовых ресурсов, необходимых для ее реализации. К сожалению, низкий уровень рентабельности строительного производства не позволяет обеспечивать необходимый уровень накоплений для обеспечения простого, не говоря уже о расширенном, воспроизводстве основных средств строительных организаций. И только имущественный комплекс, правильно оцененный, в современных условиях может быть гарантией привлечения инвестиций со стороны, а следовательно, и гарантией развития организации.
3. Существенное влияние на состав и структуру имущественного комплекса строительных предприятий оказывает специфика продукции, которую они производят. К ним относятся факторы как глобального, так и локального характера. Классификация факторов, влияющих на состав и структуру имущественного комплекса предприятий представлена в диссертации следующими группами:
Х Первая группа факторов определяет отраслевую принадлежность объекта, его функциональное назначение;
Х Вторая группа формирует объемно-планировочные решения;
Х Третья группа определяет конструктивные решения;
Х Четвертая группа представлена технико-экономическими характеристиками.
4. Исследования показывают, что изменения стоимости основных фондов влияют на показатели эффективности деятельности предприятий. В ходе переоценки имущества (группы однородных основных фондов) предприятия, как правило, изменяется их первоначальная (балансовая) стоимость. Вследствие изменения их стоимости происходит изменение величины налога на имущество, причитающегося к уплате в бюджет.
Расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости показывают, что изменение стоимости переоцениваемого имущества ведет к пропорциональному изменению величины амортизационных отчислений, что, в свою очередь, за счет отнесения на себестоимость продукции (работ, услуг) влияет на исчисление величины налога на прибыль.
Таким образом, переоценка основных производственных фондов создает возможность управления налогооблагаемыми базами по налогу на имущество и налогу на прибыль. По мере изменения системы экономических отношений, усиления рыночных тенденций переоценка основных средств все больше из инструмента контроля и учета превращается в механизм выявления внутренних резервов и повышения эффективности производства.
5. Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможным в силу следующих причин:
Х Земля не является продуктом труда. Следовательно, никаких затрат на ее появление как вещи не приводилось. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Отсюда можно сделать вывод о неприменимости затратного подхода к земле.
Х Абсолютное большинство земельных участков в составе городских территорий сами по себе не порождают никакого дохода, доход извлекается за счет использования находящихся на участке улучшений. Сама земля способна порождать доход только за счет естественного плодородия при производстве сельскохозяйственной продукции.
6. В диссертации разработан агоритм использования методов оценки рыночной стоимости земельных участков под предприятиями, на основании которого проведены экспериментальные расчеты стоимости более 20 земельных участков.
Исследования показали, что наиболее приемлемыми методами оценки стоимости земельных участков под имущественными комплексами, на современном этапе становления рыночных отношений, являются методы, основанные на информации о предполагаемых доходах.
На настоящем этапе развития специфика данного сегмента рынка заключается в отсутствии адекватной ретроспективной информации по практике передачи прав, в той или иной форме, на земельные участки под имущественными комплексами (предприятиями). В соответствии с этим, затруднительным представляется применение в оценке указанных объектов оценки группы методов, исходной информацией для которых является информации об осуществленных сдеках.
Наши расчеты показывают, что метод сравнительного анализа продаж не имеет значительной точности из-за недостаточного количества данных по продажам и отсутствие развитого рынка земельных участков городских земель, находящихся в частной собственности. Это приводит к необходимости применения укрупненных корректировок при расчетах.
Преимуществом использованного нами метода остатка для земли является достоверность данных, использованных в расчетах, ибо большинство из них связано со стандартами бухгатерской отчетности и тех платежей и затрат, которые уже обрели некоторую устойчивость и, соответственно, предсказуемость на рынке недвижимости.
7. Использование интелектуальной собственности в практике строительного предприятия, по нашему мнению, позволяет обеспечить:
Х использование ОИС в качестве уставного капитала при создании новых предприятий или вклада в совместную деятельность без отвлечения денежных средств;
Х снижение налога на прибыль в связи с уменьшением налогооблагаемой базы на величину затрат на создание ОИС и на величину амортизации ОИС, а также формирование для предприятия амортизационных фондов;
Х получение допонительного дохода за передачу прав на использование ОИС.
8. В работе показано, что использование интелектуальной собственности в уставном фонде позволяет предприятию получить следующие практические преимущества:
Х сформировать значительный по размерам уставный фонд без отвлечения денежных средств и обеспечить доступ к банковским кредитам и инвестициям (интелектуальную собственность можно использовать наравне с другим имуществом предприятия в качестве объекта залога при получении кредитов);
Х амортизировать интелектуальную собственность в уставном фонде и заместить её реальными денежными средствами (капитализировать интелектуальную собственность). При этом амортизационные отчисления на законных основаниях остаются в распоряжении предприятия, включаются в себестоимость продукции и не облагаются налогом на прибыль;
Х участвовать в качестве учредителей (собственников) при создании дочерних и самостоятельных фирм без отвлечения денежных средств.
9. Значительное место в работе отведено вопросам оценки строительных предприятий. Определение стоимости предприятия (бизнеса) является в настоящий момент наиболее востребованным направлением в оценке. Потребность в оценке бизнеса возрастает при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реорганизации и реструктуризации предприятия.
Вопросы стоимостной оценки строительных предприятий рассмотрены в работе на примере ООО Унистрой. Исследования проводились с использованием имущественного подхода, доходного подхода и рыночного.
В рамках имущественного подхода проводися расчет стоимости чистых активов. Под чистыми активами подразумевается величина, получаемая в результате вычитания из суммы активов предприятий, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Реализация данного метода обуславливает необходимость расчета рыночной стоимости имущественного комплекса предприятий.
Стоимостная оценка строительных предприятий по доходному подходу проведена в работе с использованием дисконтированных денежных потоков. В диссертации обоснованы выбор модели бездогового денежного потока, как наиболее приемлемой для расчета рыночной стоимости строительного предприятия с учетом эффективности вложения капитала в целом.
Рыночный подход представлен в работе методом рынка капитала. Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.
В диссертации автором обоснованы ценовые мультипликаторы с учетом специфики предприятий регионального строительного комплекса.
10. Управление недвижимостью - новый для России вид профессиональной деятельности, ориентированный на собственника объекта или комплекса объектов недвижимости и осуществляющий на профессиональной основе комплексный подход к организации и прогнозированию, поддержанию и улучшению состояния объектов недвижимости.
Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая бы охватывала все этапы жизненного цикла, формулировала единую плановую систему целевых показателей, результата и ликвидности для различных объектов недвижимости, обеспечивала эффективность управления всеми видами, и формами использования недвижимого имущества. Необходимы шаги по совершенствованию системы управления недвижимостью, в том числе, за счет гораздо более широкого взаимодействия государства и бизнеса.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Сиразетдинов, Рустем Маратович, Казань
1. Азгальдов Г.Г.,Карпова Н.Н.Об одной из проблем применения затратного подхода // Журнал Вопросы оценки, 2003 №2, с 33-38.
2. Актуальные проблемы развития инвестиционно строительной сферы России: Сб.трудов. - М.: МГСУ, 2000.
3. Ансофф И. Стратегическое управление. М.: Экономика, 1989.
4. Антонов В.П. Оценка земли. Владимир: Посад, 1997.
5. Антонов Г.М. Экономический механизм регулирования земельных отношений и защита земель. / Экономический проблемы стабилизации и развития АПК России. -М., 1995.Том1, с 34-46.
6. Артеменко В.В., Варламов А.А., Огарков А.П., Савостьянов А.В. Оценка недвижимости и плата за землю: Учебное пособие. М.: Государственный университет по землеустройству 1996.-65с.
7. Асаул А.Н, Батрак А.В Региональный аспект строительного комплекса на территории России. //Экономика строительства. 1999, №4, с 12-25.
8. Асаул А.Н, Батрак А.В Финансово-строительные группы основа региональных строительных комплексов. // Экономика строительства. 1999, №3, с 5.
9. Бард B.C. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: "Экзамен", 2000.-3 84с.
10. Без денежных В.М. Формирование финансово-экономических условий для стимулирования инвестиционной деятельности в России. // Внешнеэкономический бюлетень. 2001, №6, с.50-61.
11. П.Берзон И. Формирование инвестиционного климата в экономике. // Вопросы экономики. 2001, №7, с.104-114.
12. Боголюбов С. А. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. / М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998.-186-191с.
13. Бодырев B.C., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теории оценки недвижимости. М., 1998.
14. Бороненкова С.А. Экономический анализ в управлении предприятием. / Журнал Экономический анализ, 2004, №2(17), с 47-52.
15. Бромберг Г.В., Розов Б.С. Интелектуальная собственность: действительность переходного периода и рыночные перспективы. М.: ИНИЦ, 1998.-208 с.
16. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве. М.: Изд-во АСВ, 1994.-288 с.
17. Вадайцев B.C. Оценка бизнеса и инновации: Учеб.пособие. М.: 1997.
18. Воданюк С.А. Оценка дебиторской задоженности. Практика выявления и подтверждения объекта оценки. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №2, с 64-71.
19. Воков С.Н. Экономика змлеустройства.-М.:Колос,1996.-239.
20. Вочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА - М, 1996.
21. Галасюк В.В.,Сорока М.,Галасюк В.В. Теорема G2B скорости роста стоимости бизнеса как отражение одного из экономических оснований процесса глобализации. // Журнал Вопросы оценки №4, 2003.
22. Гасанов И. Региональные проблемы инфраструктуры экономики. // Экономист 2001, №7, с.34-39.
23. Герасименко В. Управление инвестициями: поиск новых ориентиров // Вопросы экономики.2001, №4, с. 154-156.
24. Гизатулин B.C. Методические основы совершенствования функционирования регионального инвестиционно-строительного комплекса (на примере Самарской области). Автореф. дис., канд.экон.наук. Спб., 2001.-16с.
25. Гладышевский А.И. Инвестиции в адаптационном процессе российской экономики. //Экономика строительства.2002, №8, с 2-16.
26. Гленн М. Г.Десмонд, Ричард Э.Кели. Руководство по оценке бизнеса. Пер. с англ.-М.: Изд.Российского общества оценщиков, 1995.-272 с.
27. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. // Вопросы оценки.- 1996.-с 23-28.
28. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. - 804с.
29. Горбунов А.А., Кулибанов B.C., Капранов С.Е. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики. Санкт-Петербург, 1996.
30. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск: Изд-во Смолин плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999.
31. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-Ф3.
32. Градостроительный кодекс PT от 22 февраля 2001 г. № 643.
33. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
34. Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. СПб., изд-во Питер, 2001.
35. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №4, с 22-30.
36. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000, - 224 с.
37. Григорьева И.Л.,Филиппов JI.A Недостатки оценочной деятельности и их устранение. // Вопросы оценки №4, 2003.
38. Григорьева Т. Стратегия экономического развития Республики Татарстан в области активизации инвестиционной деятельности. // Экономический вестник Республики Татарстан, 1998, №3, с.65-73.
39. Григорьев В .В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика: Учебное пособие М.: Инфра-М, 1996.
40. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практич.Пособие М.: Инфра-М, 1997.
41. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1998.- 512 е.: ил.
42. Губаев Ш. Об инвестиционном климате в Республике Татарстан. // Российский экономический журнал. 1999, №2,с.95-96.
43. Гусева К. Инвестиционная деятельность в регионах. // Экономист, 1994, №3, с.54-58.
44. Данилов. Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности. // Экономика строительства, 1998, №6, с.13.
45. Дерябина Я. Инвестиции в основной капитал как составляющая развития экономики Свердловской области. // Инвестиции в России, 2003, №10 (105), с 3-6.
46. Десмонд Г.М., Кели Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: РОО,1996.
47. Дикань К.В. Влияние изменения величины основного капитала на экономическое положение предприятий строительного комплекса. Дисс.канд.экон.наук. -М.2004.
48. Доничев О.А., Воков Г.К. Формирование эффективной системы регулирования инвестиций в регионе. // Экономика строительства,1997, №7, с.38.
49. Доничев О.А., Петрова Н.Н. Региональные проблемы стимулирования накопления и повышения эффективности использования инвестиций. // Экономика строительства, 1997, №1, с.25-33.
50. Доничев О.А., Самусева Р.Ф. О системном подходе к проблеме инвестиционной деятельности в регионе. // Экономика строительства, 1996, №7, с.24.
51. Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Практика определения рыночной стоимости при приватизации городских земель. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №4, с 22-27.
52. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг. (экономико-статистический обзор). // Экономика строительства, 2001, №2, с.44-51.
53. Дулич В.А. Экономический рост устойчивая тенденция (итоги 2003 г.). // Экономика строительства, 2004, №2, с.2-10.
54. Евстафьева А.Х. Региональные особенности инвестирования строительного комплекса. Дисс.канд.экон.наук. Казань, 2003. - 198 с.
55. Егерев И.А. Оценка стоимости отдельных подразделений бизнеса. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №1, с 7-12.
56. Елисеев В.М. Финансово-аналитический метод оценки бизнеса. // Журнал Вопросы оценки, 2003 №1, с 44-50.
57. Земельный кодекс РФ от 31.10.2001 г.62.3емельный кодекс Республики Татарстан от 10 июля 1998 г. № 1736 (с изм. от 5 июля 1999 г.).
58. Иванов В.В. Формула Гордона и особенность ее применения при оценке собственности. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №1, с 6466.
59. Инвестиции в России. Журнал. -М. 2000 2003 гг.
60. Кабакова С.И. проблемы развития земельно-имущественных отношений в городском строительстве. // Экономика строительства, №1,2004.-2-16 с.
61. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 86 с.
62. Каменцкий М.И. Инвестирование в основной капитал и строительный комплекс: анализ и оценка возможностей // Проблемы прогнозирования, 2001, №5,с. 107-116.
63. Касьянова Г.Ю. нематериальные активы: проблемы учета. // Российский налоговый курьер, 1999 №7.
64. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практическое руководство. М.: Экспертное бюро - М, 1997.
65. Климов A.J1. О возможном механизме обновление парка машин и оборудования строительного комплекса. // Экономика строительства, №2, 2000.-37-44 с.
66. Ковалев А.П. Сколько стоит имущество предприятия? М.: Финанстатинформ, 1996.
67. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности М.: Финансы и статистика, 1996. -432с.
68. Козлов J1. Экономические проблемы регионов и региональная структурная политика России. // Российский экономический журнал, 1997, №3.
69. Козловский А.В. Имущественный комплекс строительных организаций: Учебное пособие / ГУУ. М., 2001. - 76с.
70. Козырев А.Н. Оценка интелектуальной собственности. М.: Экспертное бюро, 1997.
71. Коляда Н.И. Интелектуальная собственность: сущность и механизм реализации. Дис.к.э.н.: М, 1992.-130 с.
72. Комплексный информационно-аналитический доклад Госкомстата Республики Татарстан. Январь-март, 2002 г., №3 112 с.
73. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425).
74. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024).
75. Концепция управления государственным имуществом Республики Татарстан (утв. постановлением КМ РТ от 4 апреля 2000г. № 232).
76. Коробейников М. Инвестиции основной фактор догосрочного финансирования. // Экономист, 2001, №5, с.85-91.
77. Короспелов С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.- М.: Русская деловая литература, 1998.-224 с.
78. Коростылев С.П., Шрестха М.К. К вопросу о реальной оценке объектов в процессе управления недвижимостью. / Журнал. Недвижимость: экономика и управление, 2002, №2, с 52-57.
79. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России. М.: Русская деловая Литература, 1998. - 224 с.
80. Котико В.В. Управление бизнесом. / Журнал Региональная экономика, 2004, №2 (5), с 79-80.
81. Коупленд Т., Колер Т., Муррин Д. Стоимость компаний: оценка и управлене / Пер.с англ. Ч М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 1999.
82. Круглов М.И. Стратегическое управление компанией. М.: Русская деловая литература, 1998. - 767 с.
83. Куколева Е., Захарова М. Безрисковая ставка: возможные варианты расчета в российских условиях. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №2, с 2-11.
84. Куликов А.С. оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса. Дисс.канд.экон.наук. Москва, 2001.
85. Кульгускин А.П., Есин М.П. Учет структуры капитала в рамках сравнительного подхода в рамках оценки бизнеса. // Журнал Вопросы оценки, 2003 №1, с 50-54.
86. Лаптев С.Е. Нормализация бухгатерской отчетности отправной базис для составления обоснованного прогноза и выбора методов оценки. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №1,-с11-19.
87. Лейфер Л.А.Дашникова 3.А.,Кузьмин А.В., Лейфер И.Л. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости // Журнал Вопросы оценки, 2003 №2, с 52-58.
88. Леонтьев Ю.Б. Интелектуальная собственностьв в уставном капитале (аспекты оценки). // Журнал Вопросы оценки, 2000 №4, с 61-63.
89. Макконнел Кэмпбел Р., Брю Стэнли Л. Эконмикс. М: Республика, 1992.-400 с.
90. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 07.03.2002 № 568-р.
91. Модильяни Ф., Милер М. Сколько стоит фирма? Теорема ММ / Пер.с анг.-М. / Дело, 1999.
92. Мочулаев В.Е.О взаимосвязи методов реализации доходного подхода в методологии оценки рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) / Вопросы оценки, 2003 №3, с10-13.
93. Мухетдинова Н.К. Инвестиционная политика: диалектика федерального и регионального уровней. // Российский экономический журнал. 2000, №1, с.49-55.
94. Мягков В., Е. Платонова. Экономика недвижимости. Токовый словарь. С.-Петербург, 1993.
95. Мягков В.Н. Рынок городских земель новые возможности для инвестирования. Журнал / Недвижимость: экономика и управление, 2002, №3-4, с 38-42.
96. Найденов Л.И., Тимерясова А.В. Оценка единого объекта недвижимости: Учебное пособие. Казань, 2002. - 168с.
97. Обший анализ экономики России. // Бизнес панорама, 2001, №12, с.13-17.
98. Озеров Е.С. Система подготовки и сертификации профессионалов высшей квалификации в сфере недвижимости/Троблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 1999. - Вып. 1. - с. 167- 183.
99. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. М.: Дело, 1998.
100. Пагис Я.И. Некоторые вопросы воспроизводства строительного комплекса в условиях рынка. // Экономика строительства, 2003, №1, с 2-13.
101. Пацкалев А.Ф., Шебунина Е.А. Интелектуальная собственность как фактор ускорения развития экономики. // Экономика строительства. 2004, №2, с 35-47.
102. Плотников А.Н. Предлагаемый механизм формирования региональной инвестиционной политики. "Механизм формирования инвестиционной политики", Саратов, 2000, с. 136.
103. Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. № 1008).
104. Порхова Е.С. Формирование механизма эффективного использования объектов интелектуальной собственности в деятельности строительных предприятий. Дисс.канд.экон.наук. -Москва, 2003. 175 с.
105. Постановление Кабинета Министров РТ №159 от 20.03.2003 О мерах по обеспечению поступлений от сдачи в аренду государственного тмущества
106. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций М.: Информационно-издательский дом Филин, 1997.
107. Ревуцкий Л.Д. Еще один методологический подход к оценке стартовой стоимости предприятия. // Журнал Вопросы оценки, 2002 №1, с 44-48.
108. Региональная экономика. Под ред. Морозовой Т.Г. 2-е издание. Москва. Биржи и банки "ЮНИТИ", 1998, 472 с.
109. Рекитар Я.А. Инвестиции в российскую экономику, временное конъюнктурное оживление или начало устойчивого роста? Экономика строительства, 2000, №8, с 2-15.
110. Рекитар Я.А. "Стратегия инвестиционной деятельности в экономике России // Экономика строительства, 2000, №9, с 1.
111. Рекитар Я.А., Караваев В.П. Условия и факторы эффективного инвестирования. // Экономика строительства, 2000, №12, с 17.
112. Республика Татарстан в цифрах. Статистический сборник. 19972000 гг. Казань.
113. Родин А.Ю. Методика определения ликвидационной стоимости имущества. // Журнал Вопросы оценки, 2003 №1, с 30-34.
114. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса методом кумулятивного построения. // Журнал Вопросы оценки, 2001 №1, с 29-33.
115. Серов В.М. Инвестиционно-строительная сфера России: источники и направления повышения эффективности. // Экономика строительства, 2001, №1, с 4-20.
116. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по повышению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2000.
117. Самуэльсон П. Экономика. / М., 1993.
118. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости/Российская гильдия риэтеров. М., 1999. - 66 с.124. "Строительство в Республике Татарстан" Статистический сборник. Казань, 2003.
119. Статистический бюлетень, Казань 2004. "Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в PT".
120. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб, СПбГТУ, 1997.
121. Управление собственностью. Журнал, М 2000 2003 гг.
122. Учебно-методическое пособие Современные методы управления недвижимостью / П.Г. Грабовый, А.Б. Ракитский, С.Ю. Гурьянова, Е.Я. Ершов, Т.В. Маслова. М.: МГСУ, 2002. - 80 с.
123. Учебно-методическое пособие Современные методы управления бизнесом / П.Г. Грабовый, А.Б. Ракитский, С.Ю. Гурьянова, Е.Я. Ершов, Т.В. Маслова. М.: МГСУ, 2002. - 80 с.
124. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
125. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".
126. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.).
127. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.).
128. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? М.: Перспектива, 1996.
129. Финансовые результаты деятельности предприятий и организаций РТ за 1999-2001 г.: Стат сб./ Госкомстат РТ К., 297 с.
130. Финансовые результаты деятельности предприятий и организаций РФ за 1999-2001 г.: Стат сб./ Госкомстат РТ К., 297 с.
131. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело тд., 1995. 480 с.
132. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: 1994.-231 с.
133. Хрусталев Б.Б. Проблемы стабилизации и развития инвестиционно-строительных комплексов России. Автореф. дис. док. экон наук. -М., 2001, 36с.
134. Черняк А. Оценка городской недвижимости. М., 1996.
135. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996.
136. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. Ч
137. Экономика и управления недвижимостью: Учебник для вузов / Под общей ред. П.Г.Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999, 567 с.
138. Рис. 1.1 Анализ прибыли малых предприятий в зависимости от объемов производства2000 1000 0-1000 -2000 -3000 -4000 -5000 -6000Х Х Х Х *Х Х00 Х 80 Х Х Ofi * 1?( ЮП 1ПП 9П(т Х Х Х Х Х Х Х Х Х
Похожие диссертации
- Оценка доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий
- Совершенствование управления основным капиталом строительного предприятия с использованием оценочных технологий
- Развитие методических основ формирования механизма управления экономическим потенциалом строительного предприятия
- Механизмы формирования договорной цены на продукцию строительных предприятий
- Формирование и развитие имущественных комплексов строительных предприятий