Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка

Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Сафонов, Дмитрий Геннадьевич
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка"

На правах рукописи

САФОНОВ Дмитрий Геннадьевич

ФИНАНСОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОГО РЫНКА

Специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью); 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003057294

Работа выпонена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ушаков Евгений Петрович

кандидат экономических наук Семилеткин Павел Александрович

Ведущая организация: Московский государственный

строительный университет

Защита состоится л 15 мая 2007 г. в 14.00 час. на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 502.006.05 Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84, 1 учебный корпус, ауд.

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (1-ый учебный корпус, каб. 914).

Автореферат разослан л 13 апреля 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Р.А.Чванов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ .. _

Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением для России формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития.

В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трн. дол., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике1.

Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консатинговых услуг.

Как показывает мировой опыт, его преимущество состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в некоторых крупных городах и посеках коттеджной застройки. Не сформированы механизмы их эффективного функционирования в границах существующего правового пространства. Вместе с тем, реальный девелопмент явочным порядком утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа про-

1 Джорджи Р. Прошлое и будущее недвижимости. // Секреты инвестиционного дела. Все, что нужно знать об инвестициях. / Под ред. Джеймса Пикфорда / Пер. с англ. - М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2006. - С. 69-75.

блем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России.

Степень разработанности проблемы. Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента догое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли В.П.Антонов, Н.В.Комов, П.Ф.Лойко, В.А.Прорвич, С.И.Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н.Максимова, Е.И.Тарасевича, а также И.М.Мазура, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге, Н.Ф.Вечера, А.А.Ольховского. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить фундаментальные работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина, В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении стратегических источников финансирования и обосновании инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости.

Эта цель реализуется на основе решения следующих теоретика- -методологических и научно-практических задач:

Х проанализировать закономерности обращения недвижимости как инвестиционного товара, специфику рынка недвижимости и взаимодействия его участников;

Х определить содержание и конструктивные функции девелопмента как интегральной структурной инновации на рынке недвижимости России;

Х выявить методологические принципы и источники эффективности девелопента;

Х раскрыть правовые, организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России;

Х обосновать стратегические, инвестиционные приоритеты российского девелопмента на рынке земли и жилищной недвижимости.

Объектом исследования выступают предпринимательские структуры инвестиционно-строительного комплекса, а также органы государственного и муниципального управления, регламентирующие развитие недвижимости и удовлетворение социально-градостроительных потребностей населения.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения участников осуществления градостроительных программ и девелоперских проектов развития территорий.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды ученых и практиков в области градостроительного регулирования земельно-имущественных отношений, инвестиционного проектирования, организации проектного финансирования, управления, оценки и риэтинга недвижимости.

В диссертационной работе использованы системный подход к исследованию явлений, методы логического анализа.

Эмпирической базой исследования послужили законодательные акты, нормативные и методические документы Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, статистические данные Рос-стата, Роснедвижимости, а также собственная информационная база автора работы, сформированная на основе его хозяйственной практики.

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично автором, и их научная новизна, заключаются в следующем:

по специальности 08.00.05: экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

- конкретизировано понятие рынка инвестиционной недвижимости как системы передачи прав на развитие, эксплуатацию и продажу объектов недвижимого имущества в целях извлечения предпринимательского дохода от повышения эффективности их использования и прироста стоимости;

- уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимого имущества, включая постановку инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта в намеченные сроки с учетом установленных ограничений и ожидаемой коммерческой выгоды;

- предложены модели использования девелопмента в совместной с местной администрацией деятельности по разработке и осуществлению градостроительных программ и социальных проектов на основе государственно-частного партнерства путем введения допонительных инвестиционных условий контрактов в связи с предоставлением земельных участков и инженерной инфраструктуры под застройку;

по специальности 08.00.10: финансы, денежное обращение и кредит:

- систематизированы источники финансирования девелоперских проектов, сформированные на основе объединения собственного капитала проектоустроителей, кредитов институциональных инвесторов, средств участников долевого строительства, бюджетных ассигнований, реализуемых через адресные инвестиционные прираммы, и ресурсов, привлеченных на базе концессионных соглашений;

- обоснована целесообразность внесения изменений в Федеральный закон О концессионных соглашениях в России от 21.07.2005 г. № 115-ФЗ и приведения его в соответствие с международными нормами концессионного права и действующей инвестиционной практикой с целью обеспечения заинтересованности девелоперов в применении этой формы государственно-частного партнерства, широко используемой в мировой практике.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

по специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью):

1. Базисные принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из мирового и отечественного опыта разработки и реализации девелоперских проектов.

2. Инвестиционные приоритеты развития рынка земельных участков под застройку.

3. Перспективные направления жилищного девелопмента в свете реализации Национального проекта Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России.

по специальности 08.00.10 - финансы, денежное обращение и кредит:

4. Финансовый механизм привлечения девелопмента к разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков под застройку и реализации других социально значимых проектов.

5. Предложение об усилении финансовой ответственности девелопе-ров за испонение инвестиционных контрактов.

Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов, решение которых актуализировано текущими проблемами социально-экономического развития территорий, его организационного и финансового обеспечения. Результаты работы могут быть использованы органами регионального и муниципального управления, службами градостроительства и землеустройства, предпринимательскими структурами.

Теоретические и методологические фрагменты исследования могут быть востребованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по специальностям: Экономика недвижимости, Экономика строительства, Управление проектами, Инвестиционно-финансовый менеджмент.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на второй международной научно-практической конференции Недвижимость: проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров в Московском государственном строительном университете в октябре 2006 года и на семинарах Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, отражены в научных публикациях автора объемом 2,8 п.л., использованы в его практической работе.

Логика и структура работы определяются общей концепцией, целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

II. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫХ НА ЗАЩИТУ

1. Девелопмент недвижимости преследует две взаимообусловленные

- социального характера, связанного с рациональным использованием земельных ресурсов для развития общественной инфраструктуры;

- коммерческого характера, связанного с увеличением стоимости вложенного капитала.

Поэтому он базируется, с одной стороны, на принципах и методах инвестиционного проектирования, правилах землепользования и градостроительных регламентах, принятых в соответствующих странах и регионах, а с другой - на исследовании рыночной конъюнктуры, конкурентной среды и условий достижения наивысшей стоимости недвижимости. Кроме того, профессиональные девелоперы опираются на результаты личной и национальной практики, на принципы, апробированные сотнями состоявшихся проектов. Однако, если инвестиционно-оценочные регламенты достаточно легитимированы в зафиксированы в соответствующих международных и отечественных стандартах, то профессиональные знания деве-лоперов являются их важным конкурентным преимуществом и отнюдь не афишируются владельцами ноу-хау.

На основе исследования зарубежного и отечественного опыта в диссертации формулированы следующие базисные принципы девелопмента:

Х принцип сегментации, локализации и периодизации в обслуживании потребностей рынка означает, что успешность девелопмента определяется обслуживанием потребителей определенного сегмента рынка, в определенном месте, в течении определенного периода;

Х принцип цикличности развития девелопмента характеризует его неравномерную активность, связанную со стадийностью экономического цикла;

Х принцип поэтапной упреждающей подготовки оз начает, что каждый этап процесса девелопмента зависит от качества работы на предыдущем этапе;

Х принципы адаптации проекта к условиям его реализации означает, что уровень детализации и контроль проекта дожны соответствовать качеству меняющегося потока информации;

Х принцип организационного и финансового соответствия пред-" полагает правильное формирование команды проектроустроителей и возможность привлечения капитала в объемах и сроки, отвечающие условиям поставленной задачи;

Х принцип итеративного приближения показывает, что девелоп-мента - это процесс со многими итерациями, "каждая из которых дает деве-лоперу все более точную информацию;

Х принцип несоразмерности характеризует несоответствие масштаба проекта и затрат энергии на его реализацию.

2. В соответствии с правовыми нормами большинства развитых стран и современным российским законодательством основные градостроительные регламенты и информационные ресурсы, необходимые для подготовки земельного участка и оформления прав застройки, получения разрешений на строительство и ввод построенного объекта, как правило, разрабатываются и используются на муниципальном уровне. Хорошее знание местных регламентов, расстановки политических сил и социально-экономических отношений является весьма важным фактором успешного девелопмента в целом и девелопмента земли как его определяющей стадии.

Регламенты землеустройства и подготовки земли под застройку в России формировались, исходя из реалий земельного рынка, для которого характерно сохранение подавляющей части земельного фонда страны в заведомо неликвидной и малоликвидной форме.

Анализ распределения земель РФ по формам собственности и структуры сделок с земельными участками за последние отчетные периоды, выпоненные нами по данным Роснедвижимости, показал, что преобладающая часть сделок с земельньми участками относится к государственным и муниципальным землям. Предоставление участков в аренду является главенствующей формой земельных отношений во всех субъектах РФ. В целом по стране на нее в 2004 году приходилось 97,1% площади всех переданных земель (см. табл.)1.

Как видно из представленной информации, оборот государственных и муниципальных земель по площади почти в сто раз превышал оборот частных земель, из которых более половины были вовлечены в сдеки неры-

1 Составлена на основе: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году. М.: Роснедвижимость, 2005.

ночного характера, когда право собственности на землю передавалось посредством дарения и наследования.

Отсюда автор делает важный практический вывод, что российский девелопмент в ближайшей перспективе не может рассчитывать на значительное увеличение предложения частной земли, что существенно ограничивает масштабы его самостоятельной деятельности. Поэтому ему надо переориентироваться на приоритетное обслуживание муниципальных потребностей и активизировать освоение рынка неприватизированных земель.

Таблица

Структура сделок с земельными участками в РФ в 2004 г.

Виды сделок Кол-во сделок, тыс. ед. Площадь (тыс. га) %к итогу:

по кол-ву по площади

1. Аренда государственных и муниципальных земель 498,7 11905,5 40,9 97,1

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель 7,2 38,2 5,9 0,3

3. Продажа государственных и муниципальных земель 150,8 45,5 12,4 0,4

Итого сделок с государственными и муниципальными землями в отчетном году 656,7 11989,2 53,9 97,8

4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами 357,9 123,4 29,4 1.0

5. Дарение 32,3 27,2 2,6 0,2

6. Наследование 165,2 106,2 13,6 0,9

7. Залог 6,4 18,8 0,5 0,1

Итого сделок между гражданами и юридическими лицами в отчетном году 561,8 275,6 46,1 2,2

Всего сделок, совершенных в отчетном году 1218,5 12264,8 100 100

В диссертации доказано, что данная концепция прежде всего отвечает социальным потребностям населения и впоне согласуется с задачами местной администрации, у которой в большинстве случаев недостает про-

фессионального опыта, технологических и финансовых возможностей для своевременной подготовки площадок под застройку, что существенно лимитирует развитие территорий.

Согласно ныне действующему Градостроительному кодексу РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ градостроительная подготовка территорий городов и поселений включает следующие основные этапы:

- территориальное планирование;

- градостроительное зонирование;

- планировка территории;

- архитектурно-строительное проектирование.

Под территориальным планированием понимается разработка схем развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования, к которым относятся особо охраняемые зоны.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при принятии ими землеустроительных решений и их реализации. При отсутствии этих документов не допускается принятие указанными органами решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую.

Подготовка схем территориального планирования, а также генеральных планов поселений и городских округов осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов и с учетом программ развития соответствующих территорий, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Документальная подготовка к архитектурно-строительному проектированию и застройке земельного участка, если он проходит три предшествующие стадии, занимает по российским нормам 2,5-3 года, а фактически может продожаться и 5-6 лет. За это время земельный рынок может радикально измениться. Поэтому в практике зарубежного девелопмента его изучают дважды: при выборе и по завершению оформления покупки земельного участка.

У российского девелопера необходимость повторной процедуры рыночного анализа чаще всего отсутствует, так как он вынужден изначально

оформлять земельный участок под определенный способ использования. Соответственно, в отечественном девелопменте преобладает вариант точечной застройки, при которой разукрупнение и продажа другому девело-перу частично улучшенного земельного участка пока еще представляет достаточно редкий случай. Однако в перспективе подключение девелопе-ров земли к выпонению концессионных соглашений по землеустройству с органами государственной и муниципальной власти может значительно ускорить этот процесс благодаря привлечению к его осуществлению предпринимательской инициативы и финансовых ресурсов частного инвестирования.

Прежде всего объектом заинтересованного участия российского де-велопмента земли, как показывает мировая практика, может и дожно стать развитие коммунальной инфраструктуры городов и поселений. Ее существующее аварийное состояние рассматривается в качестве одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства.

Согласно общепринятой схеме распределения затрат между администрацией субъектов РФ и инвесторами-застройщиками, затраты по прокладке магистральных инженерных коммуникаций обычно берут на себя региональный и муниципальный бюджеты, а инвестор финансирует прокладку лишь внутриплощадочных сетей. На 2006-2007 гг. в виде государственных гарантий на обеспечение земельных участков, предназначенных под строительство жилья, коммунальной инфраструктурой в федеральном бюджете выделено 30 мрд. руб.

Возврат кредитов намечено осуществлять за счет средств, вырученных от продажи земельных участков, уже обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Но прежде чем ее построить, необходимо завершить предпроектную подготовку территорий. Вместе с тем, в большинстве регионов из-за недостатка средств до сих пор отсутствуют схемы территориальных планировок, что лишает органы государственной власти и местного самоуправления возможности своевременно принять решения о резервировании земель или их изъятии для государственных и муниципальных нужд.

Незавершенность по той же причине разработки современных генеральных планов городов и поселений затрудняет отведение под застройку крупных территорий, выпонение градостроительного зонирования и межевания земель.

По сообщению руководителя Федеральной антимонопольной службы И.Артемьева, с 1 октября 2005 г., то есть с момента вступления в силу нормы закона об обязательном предоставлении земельных участков на аукционах, из тысячи выделенных под жилищное строительство участков лишь менее ста были выставлены на торги, а остальные переданы застройщикам распоряжениями местных органов власти. Причина этого заключается не только в коррупции чиновников, но также в недостатке средств и специалистов у муниципальных образований для подготовки в установленном порядке земельных участков на торги1.

Отмеченные обстоятельства дают веские основания предполагать значительные перспективы использования ресурсов девелопмента земли для совместной с органами местной власти подготовки градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков для последующей капитальной застройки. Рациональной формой взаимодействия заинтересованных сторон может служить апробированная мировой практикой форма государственно-частного партнерства, направленного на осуществление важных социальных программ, реализуемых с помощью механизма девелопмента.

3. Национальным проектом обеспечения граждан России доступным и комфортабельным жильем предусмотрено увеличение объема его строительства в 2010 г. в 1,8 раза, а в 2019 г. в 3,3 раза относительно уровня 2005 г. Достижение этих показателей позволит компенсировать неизбежное выбытие устаревшего жилищного фонда, улучшить качество вновь вводимого жилья и структуру его рынка.

Решение столь важной социально-экономической проблемы требует согласованного осуществления следующих взаимосвязанных задач:

- привлечения в огромных масштабах средств населения и институциональных инвесторов к финансированию строительства жилья и использованием либерализированного механизма ипотечного кредитования и государственных гарантий;

- разработки перспективных стратегий территориального развития, упреждающей градостроительной подготовки, проектных изысканий, своевременного оформления земельных участков под застройку и их опережающего обеспечения инженерной инфраструктурой;

- расширения технических регламентов и норм архитектурно-строительного проектирования с учетом ухода от типизации и возрастания

1 См.: Ступин И. Как приручить стройкомплекс //Эксперт. 2006. № 11. С. 32-35.

спроса на индивидуальное жилье различных видов, возводимое по оригинальным проектам;

Ч перепрофилирования мощностей по производству строительных материалов и конструкций с учетом преобладающей застройки индивидуальных жилых домов за счет сокращении доли многоквартирных панельных и монолитно-каркасных зданий особенно в условиях средних, малых городов и поселений;

- решительного преодоления коррупции и монополизма в землепользовании и строительстве.

Для решения этих задач нужен открытый доступ к обороту земельных участков, свободный рыночный контроль движения капитала и стоимости строительной продукции. В настоящее время наблюдается противоположная тенденция, проявляющаяся в увеличении разницы между затратной себестоимостью строительства жилья и рыночными ценами его продажи.

По оценке НИИ статистики Росстата, рыночная цена квадратного метра жилья в среднем по России вдвое, а по Москве даже втрое превышает его затратную цену. Это сокращает возможности использования кредитных источников приобретения жилья, снижает его доступность для большинства населения. Например, цена жилья в Подмосковье за 2005 г. выросла на 25-30%, а реальные доходы жителей - на 9-10%. В результате такой динамики доступность жилья в области за год снизилась на 20%. Соответственно возрос риск его строительства за счет земных средств на безгарантийной основе.

Вместе с тем, сложившаяся ситуация способствовала ускорению реструктуризации рынка недвижимости в пользу опережающего спроса на одноквартирные малоэтажные дома, построенные на земельных участках, оформленных в собственность застройщика. Стоимость возведения таких домов с учетом ипотечного кредитования под залог земли оказывается ниже, а потребительские характеристики выше, чем во многих вариантах многоквартирного домостроения.

В настоящее время в России около половины жилья строится в индивидуальных домах. В отдельных регионах доля ввода индивидуального жилья достигает 70% (Оренбургская область, Удмуртия), причем во многих областях эта доля увеличивается преимущественно за счет застройки городских территорий (Пензенская область, Подмосковье). Можно сказать, что Россия таким образом пытается внедрить полезный социальный опыт

США, где в 2003 г. было построено более 250 мн. кв.м жилья, из которых 230 мн. или 92% приходилось на индивидуальные дома коттеджного типа.

Учитывая растущий рыночный спрос, Федеральное агентство по строительству и ЖКХ разрабатывает в составе ФЦП Жилище целевую инвестиционную программу массового строительства одно- двухэтажных, одноквартирных домов усадебного типа. Проблема ее реализации состоит в отсутствии необходимой материально-технической базы строительного комплекса. Существующая база, созданная в 50-60-е годы главным образом для возведения многоэтажных жилых домов в городах, почти поностью исчерпала свой потенциал и физически не может быть реконструирована для нужд индивидуального жилищного строительства на обширной территории России.

Следовательно, в свете данной программы сегодня дожна идти речь о формировании мобильных девелоперских предприятий, оснащенных необходимой инжиниринговой инфраструктурой и способных комплексно, на современном архитектурно-технологическом уровне удовлетворить растущий потребительский спрос населения в индивидуальном комфортабельном жилище. По мнению автора, эта сфера деятельности российского девелопмента стратегически безальтернативна.

4. Важная проблема состоит в несовершенстве финансового механизма взаимодействия девелопмента с местной администрацией в совместной разработке градостроительной документации, инженерной подготовке земельных участков, строительстве и эксплуатации построенного жилья. Взаимная польза такого сотрудничества очевидна. Как правило, местной администрации не хватает средств и профессионального опыта на своевременную подготовку территорий под застройку. От этого более всего страдают интересы девелоперов и граждан, нуждающихся в их услугах.

До оформления исходно-разрешительной документации и прав на застройку девелоперу нереально рассчитывать на привлечение в проект кредитных ресурсов. Он может надеяться только на собственные средства и вложения соинвесторов, согласившихся доверить ему свои сбережения на начальной стадии проекта в счет оплаты по сниженной цене будущей квартиры.

Введенный в действие в 2005 году Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

Российской Федерации № 214-ФЗ, обеспечивая более высокую степень защиты имущественных прав индивидуальных инвесторов, в то же время серьезно осложнил финансовое положение девелоперов. Оформление исходно-разрешительной документации и прав на земельный участок обычно в 2 раза и более превышает нормативные сроки, причем очень часто это происходит по независящим от застройщика обстоятельствам. Если раньше предпроектные затраты и риски с ним разделяли соинвесторы, то теперь он вынужден их поностью финансировать за свой счет. Поэтому участие в реализации муниципальных проектов в настоящее время является для девелоперов весьма полезным средством налаживания деловых контактов и получения доступа к целевым источникам кредитования.

К их числу относятся:

- фонды муниципального развития, создаваемые в соответствии с Федеральным законом Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06.10.2003 г. № 131-ФЭ в целях субсидирования местных бюджетов из бюджета субъектов РФ для долевого финансирования инвестиционных программ и проектов развития общественной инфраструктуры;

- федеральный инфраструктурный фонд, используемый для финансирования инвестиционных потребностей субъектов РФ и муниципальных образований в форме предоставления кредитных ресурсов или гарантий по самостоятельно привлекаемым кредитам;

- инвестиционно-заемные системы, создаваемые с целью привлечения инвестиционных ресурсов для развития муниципальных образований на открытом финансовом рынке. Они используются для финансирования разработки программ развития территории, отбора стратегически важных проектов, их землеустроительную подготовку и организацию реализации.

Кроме того, государство гарантирует муниципальным образованиям кредиты на строительство магистральных инженерных коммуникаций, но местные власти не рискуют брать эти кредиты, так как не в состоянии обеспечить сроки строительства и возврата полученных средств. Девело-перы могут взять на себя риск ответственности за инженерную подготовку территорий при условии предоставления им прав на последующую застройку соответствующих земельных участков. Однако местная администрация, не имея перспективной стратегии развития территорий, по новому Градостроительному кодексу лишена права резервирования и изъятия зе-

мель для государственных и муниципальных нужд, а, следовательно, не может гарантировать выпонение своих обязательств перед партнерами.

По нашему мнению, целесообразный выход из этого круга состоит в использовании механизма государственно-частного партнерства в сфере градостроительных отношений в соответствии с новой редакцией федерального закона о концессиях, вступившего в силу 05.09.2005 г. В нем под концессией понимается передача государством или муниципальным образованием частному инвестору во временное владение или пользование недвижимого имущества, принадлежащего государству или муниципальному образованию, с обязательным условием осуществления инвестиций в целях создания нового или качественного улучшения переданного имущества.

Применительно к задачам девелопмента речь идет о привлечении его к организационному и финансовому участию в осуществлении комплекса градостроительных работ, начиная от разработки генеральных планов поселений и городских округов до ввода в действие, продажи и эксплуатации построенных объектов, с учетом обязательного выпонения им действующих технических регламентов и социальных условий инвестиционного контракта.

Благодаря этому подходу обеспечивается:

Х архитектурно-композиционная и технологическая согласованность градостроительных решений на различных этапах их осуществления, что позволяет оптимизировать компоновку намечаемых к строительству зданий и плотность застройки, избежать несбалансированности графиков прокладки инженерных, транспортных коммуникаций, строительства жилья и других необходимых объектов социальной инфраструктуры;

Х регулярный и компетентный контроль со стороны властных структур и общественности за формированием критериев территориального развития, механизмов его социальной регламентации, распределением земельных ресурсов по важности градостроительных задач, процессам их реализации и последующим управлением созданным жилым фондом.

Как показывает мировая практика, профессиональные пономочия современного девелопмента значительно шире, чем деятельность девело-перов по организации и финансированию инвестиционных проектов. По существу ему наиболее соответствует форма адаптивного управления инвестиционным предпринимательством на основе смешанного ходинга, в котором предпринимательская инициатива и финансовый контроль при-

надлежат головной фирме, специализирующейся в области земельного де-велопмента и проектного инжиниринга, а строительные, брокерские, маркетинговые функции и управление недвижимостью выпоняются по контрактам дочерними компаниями.

Ходинг, действующий на основе механизма государственно-частного партнерства, дожен быть юридически ангажирован на комплексное осуществление перспективных социальных программ, связанных с оптимальным удовлетворением рыночных потребностей в недвижимости. Его деятельность подлежит установленному контролю с позиций градостроительного законодательства, норм профессионального самоуправления и действующих технических регламентов. Это позволяет привлекать его в качестве надежного и управляемого партнера по осуществлению на местном уровне муниципальной жилищной политики, предоставив ему право получения кредитов или использования кредитных гарантий, установленных на эти цели муниципальным образованиям.

5. Отсутствие дожной согласованности органов местного самоуправления и девелоперских структур зачастую стимулирует последних к участию в инвестиционных торгах и конкурсах с целью последующей перепродажи прав застройки земельного участка, что приводит к невыпонению инвестиционных условий и затягиванию сроков строительства. Такое положение чаще всего вызывается несовершенством градостроительных регламентов, разрабатываемых на региональном уровне. В частности, по московским нормам платежи потенциальных застройщиков за выделенные земельные участки могут перечисляться городу по графику в течение срока, иногда даже превышающего продожительность строительства.

Полагаем, что эти платежи дожны производиться в течение месяца со дня конкурса. Нарушение данного срока дожно автоматически лишать девелопера права получения строительного ордера, а его неполучение в установленный период дожно служить основанием для расторжения в одностороннем порядке по инициативе администрации инвестиционного контракта. Причем предшествующие расходы девелопера на оформление исходно-разрешительной документации остаются в собственности у муниципального образования и используются на долевое финансирование намеченных улучшений выпоняемых силами другого девелопера.

В этом случае непрофессиональные компании в силу действия экономических санкций и утраты репутации будут вынуждены уйти со строительного рынка, а хорошо зарекомендовавшие себя фирмы включаются в

реестр компаний, аккредитованных на испонение муниципальных заказов. На них под эти заказы может распространяться право получения кредитных гарантий и льгот по уплате местных налогов.

По результатам исследования можно сделать следующие выводы:

1. Важным звеном структурной реформации российского рынка недвижимости по опыту экономически развитых стран является становление системы профессионального девелопмента, основанной на комплексной организации инвестиционно-строительного процесса, включая формирование инновационной идеи, разработку, финансирование и осуществление проекта вплоть до коммерческой утилизации созданного имущества в целях получения намеченной выгоды.

2. В мировой практике девелопмента недвижимости его принято классифицировать по типам на девелопмент земельных участков, жилых и промышленных зданий, офисной и коммерческой недвижимости. В качестве основных приоритетов российского девелопмента в диссертации рассмотрены девелопмент земли и жилых зданий, как наиболее востребованных направления инвестиционно-строительного предпринимательства, непосредственно связанные с реализацией Национального проекта Доступное и комфортабельное жилье - гражданам России.

3. Особенность российского девелопмента жилищной недвижимости состоит в формировании источников его финансирования. Если за рубежом в недвижимость вкладывают средства для извлечения дохода, то в России частные инвесторы в основном ее приобретают в личную собственность на стадии строительства посредством долевого участия в финансировании проектов, причем доля этого участия составляет 60-80% стоимости проекта. Принятие федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, призванного упорядочить взаимоотношения застройщиков и частных со-инвесторов, серьезно осложнило финансовое положение девелоперов и стимулировало рост цен на жилищном рынке.

4. У российского девелопера, как правило, отсутствует возможность рыночной оптимизации использования земельного участка, который изначально оформляется под определенный проект, предусматривающий вариант точечной застройки. Разработку схем развития территорий и строительство внеплощадочных инженерных коммуникаций возлагаются на муниципальные образования, у которых, как правило, отсутствуют необходимые средства и профессиональные возможности. Это свидетельствует о целесообразности использования ресурсов девелопмента для совместной с

органами местной власти подготовке градостроительной документации и инженерного освоения земельных участков под застройку.

5. Конструктивные функции девелопмента могут найти наиболее эффективное применение в развитии массового строительства малоэтажных, одноквартирных жилых домов усадебного типа, осуществляемого в составе ФЦП Жилище.

По теме диссертации ее автором опубликованы следующие научные работы:

а) статьи в журналах, которые включены в перечень ВАК Минобрнауки России

1. Зарубин В.Н., Сафонов Д.Г. Девелопмент земли в системе методов градостроительного регулирования //Недвижимость: экономика, управление. 2007. № 1.-0,5 п.л.

2. Сафонов Д.Г. Стратегические резервы развития жилищной недвижимости //Социальная политика и социальное партнерство. 2007. № 2. -0,5 п.л.

б)другие издания

3. Сафонов Д.Г. Организация и финансирование девелопмента недвижимости. -М.: ЗАО Издательство Экономика, 2006. - 1,5 п.л.

4. Сафонов Д.Г. Финансирование девелопмента в развитие недвижимости. В сб. Приоритеты преодоления бедности в российском обществе /Под общ. ред. д.э.н., проф. И.Ф.Суслова. - М.: Изд-во РАГС, 2006. - 0,3 п.л.

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Сафонов Дмитрий Геннадьевич

Тема диссертационного исследования

Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка

Научный руководитель -доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Изготовление оригинал-макета-Сафонов Дмитрий Геннадьевич

Подписано в печать 11.04.2007. Тираж 80 экз. Усл. 1,0п.л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № 119606, Москва, проспект Вернадского, д.84.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сафонов, Дмитрий Геннадьевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. Содержание и принципы девелопмента на рынке инвестиционной недвижимости

1.1. Специфика недвижимого имущества и рынка 10 инвестиционной недвижимости

1.2. Жизненный цикл недвижимости и функции его участников

1.3. Содержание и принципы девелопмента, оценка его 33 экономических результатов

ГЛАВА II. Организационно-технологические особенности финансирования девелопмента недвижимости в России

2.1. Разработка и осуществление девелоперских проектов, 47 управление их стоимостью

2.2. Особенности финансирования девелопмента недвижимости

ГЛАВА III. Инвестиционные приоритеты девелопмента российской недвижимости ^

3.1. Девелопмент как инструмент развития рынка земли

3.2. Девелопмент как инструмент реализации федеральной 99 целевой программы Жилище

Диссертация: введение по экономике, на тему "Финансовые особенности и перспективы девелопмента недвижимости в условиях российского рынка"

Актуальность темы диссертационного исследования определяется исключительно важным значением для России формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в целях ускоренного накопления национального богатства страны и увеличения потенциала ее дальнейшего социально-экономического развития.

В настоящее время стоимость глобального рынка коммерческой недвижимости оценивается примерно в 4 трн. дол., что характеризует этот вид активов как наиболее востребованный в мировой инвестиционной практике.

Высокий общественный интерес к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем европейском бизнесе способствовал становлению девелопмента - нового перспективного направления предпринимательства по программно-целевому управлению развитием недвижимости на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консатинговых услуг.

Как показывает мировой опыт, его преимущество состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик и рыночной стоимости объектов.

Пока еще в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости. Число девелоперских фирм еще невелико, и они действуют главным образом в некоторых крупных городах и посеках коттеджной застройки. Не сформированы механизмы их эффективного функционирования в границах существующего правового пространства. Вместе с тем, реальный девелопмент явочным порядком утверждается на российском рынке, доказывая свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа проблем, условий и перспектив его более широкого использования на территории России.

Степень разработанности проблемы. Предварительные авторские исследования показали, что российский девелопмент пока еще не привлек к себе пристального внимания отечественных ученых. В то же время в США с 1936 года действует Институт городских земель (ULI) -некоммерческое образовательное и исследовательское учреждение, которое на сегодняшний день насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира, представляющих весь спектр дисциплин, связанных с землепользованием и девелопментом.

В России научные исследования в области градостроительства, управления недвижимостью и девелопмента догое время сдерживались недостаточностью современных правоустанавливающих регламентов и опыта реализации в рыночных условиях земельно-имущественных отношений. Поэтому исследования по каждому отдельному направлению в комбинации девелопмента носили специализированный характер, что снижало их системную результативность.

Наиболее весомый вклад в разработку проблематики рыночного землеустройства внесли В.П.Антонов, Н.В.Комов, П.Ф.Лойко, В.А.Прорвич, С.И.Сай. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н.Максимова, Е.И.Тарасевича, а также И.М.Мазура, В.Д.Шапиро, Н.Г.Ольдерогге, Н.Ф.Вечера, А.А.Ольховского. В области управления стоимостью недвижимости следует отметить работы В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, В.Р.Дорожкина,

В.Н.Зарубина, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.П.Ушакова, М.А.Федотовой. Правовые аспекты градостроительства и девелопмента отражены в трудах В.П.Гринева и В.В.Куценко.

Несмотря на плодотворную деятельность отмеченных ученых современное состояние, условия и перспективы российского девелопмента в научной литературе освещены недостаточно, что препятствует формированию оптимальных предпосылок его дальнейшего развития, принятию необходимых нормотворческих решений и введению в образовательный процесс учебных программ по соответствующей подготовке специалистов.

Цель диссертационного исследования состоит в выявлении стратегических источников финансирования и обосновании инвестиционных приоритетов девелопмента в условиях российского рынка недвижимости.

Эта цель реализуется на основе решения следующих теоретико-методологических и научно-практических задач: