Экономические методы регулирования маркетинговой деятельности на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Тулетаев, Ернар Жумаханович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2011 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Экономические методы регулирования маркетинговой деятельности на рынке недвижимости"
МЕЖДУНАРОДНЫЙ МЕЖАКАДЕМИЧЕСКИЙ СОЮЗ
На правах рукописи
ТУЛЕТАЕВ ЕРНАР ЖУМАХАНОВИЧ
Экономические методы регулирования маркетинговой деятельности на рынке недвижимости
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук
Москва 2011
Работа выпонена в Департаменте муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска
Научный руководитель: Доктор экономических наук, Профессор, член-корреспондент МАИ ЧИПИГА Наталья Павловна
Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, Профессор, академик МАИЭС ВОКОВ Борис Андреевич
Кандидат экономических наук, доцент АРШИНСКАЯ Любовь Александровна
Защита состоится л /5" февраля 2011г. в '/Scr
С диссертацией в виде научного доклада можно ознакомиться в диссертационном Совете.
Автореферат разослан л ?/. 2011г.
Отзывы в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим отправить в адрес Учёного Совета.
Учёный секретарь
диссертационного Совета, yrf ^
доктор экономических наук,
профессор /Itffts^' М.И. Воронин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. К числу наиболее сложных и важных проблем, решение которых является условием радикального улучшения социально-экономической ситуации в стране, относится проблема формирования и развития механизма экономического регулирования деятельности субъектов муниципального сектора экономики. Существует прямая зависимость между состоянием указанного сектора и состоянием местного бюджета, который формируется на основе целой системы взаимосвязанных важнейших экономических и финансовых документов прогноза социально-экономического развития, основных направлений бюджетной и налоговой политики. Одним из сфер деятельности субъектов муниципального сектора экономики является рынок недвижимости, развитие которого является процессом регулирования рыночных отношений и потребностей общества в недвижимости.
Однако, пока в системе управления недвижимостью недостаточно применяются научные подходы, отсутствует ряд нормативных актов, регламентирующих отдельные аспекты оценочной деятельности, отсутствует необходимая литература
по управлению недвижимостью и адаптированных к отечественным условиям методики, использующие достигнутый мировой опыт.
Развитие рынка недвижимости является процессом регулирования потребностей общества в недвижимости. Это развитие происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности.
В советский период рынок недвижимости в России
почти отсутствовал, в этих условиях ни о какой рыночной
оценке недвижимости не могло быть и речи. Практика оценки
недвижимости как самостоятельная наука сформировалась в
30-ые годы XX века в США. В России с развитием рыночных
отношений необходимо внедрять механизмы
функционирования цивилизованного рынка недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы
переходной экономики и характеризуется неравномерным
развитием отдельных сегментов, несовершенной
законодательной базой, низкой инвестиционной активностью
субъектов управления. Поэтому тема диссертационного
исследования, посвященного внедрению экономических
методов управления на рынке недвижимости является
актуальной. Это также определяется эффективностью системы
маркетинга на рынке недвижимости, который является
подфункцией функции планирования системы управления недвижимостью.
Цель исследования: выявить сущность маркетинга в сфере рынка недвижимости, исследовать процессы управления маркетингом на рынке недвижимости на уровне муниципальных образований и разработать на этой основе организационно-методическое обеспечение процедур регулирования маркетинговой деятельности в целях совершенствования финансовых и имущественных отношений в сфере муниципального сектора экономики для улучшения состояния муниципальных финансов.
Для достижения поставленной цели решались
следующие задачи:
исследование теоретических основ маркетинговой
деятельности на рынке недвижимости;
анализ экономической роли и места муниципальной
собственности в экономике города (на примере г. Хабаровска);
изучение теории и практики приватизации
муниципального имущества и обоснование рекомендаций по
совершенствованию механизма его реализации;
исследование теоретических основ финансового
регулирования деятельности субъектов муниципального
сектора экономики в условиях рыночных отношений,
действующих основ организации органов местного самоуправления и установленных законодательством норм в области гражданского, бюджетного и налогового права;
разработка основных подходов, принципов и процедур формирования и реализации маркетинговой политики на уровне муниципального образования с учётом финансовых возможностей местного и субфедерального бюджетов в рамках структуры целей стратегического плана устойчивого развития города (на примере г. Хабаровска);
анализ использования методов прямого и косвенного воздействия органов муниципального сектора экономики на развитие программ управления рынком недвижимости;
формирование системы финансовых индикаторов развития муниципального сектора экономики и его субъектов;
разработка организационно-методических основ комплексной оценки бизнес-проектов коммерческих организаций - субъектов муниципального сектора экономики, предназначенных для реализации муниципальных целевых программ.
2. Объект исследования муниципальный сектор экономики г. Хабаровска.
3. Предмет исследования теоретические и
практические аспекты реализации маркетинговой политики на
уровне субъектов муниципального сектора экономики, а также система экономических отношений, возникающих между указанными субъектами и муниципальным бюджетом.
4. Методы исследования. В процессе диссертационного исследования такие методы как анализ, синтез, сравнение, обобщение, качественные и количественные методы прогнозирования.
5. Методология исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились труды российских и зарубежных учёных в области экономики, маркетинга и управления недвижимостью. В ходе исследования изучались теоретические подходы, концепции, применялись методики, имеющие отношение к диссертационной работе.
6. Информационная база исследования. В диссертационной работе использовались нормативные и гражданско-правовые документы в сфере управления недвижимостью и оценке эффективности инвестиционных проектов, материалы научных конференций по проблемам рыночных отношений в области риэтерской деятельности. В работе использовались труды фундаментального и прикладного значения российских и зарубежных учёных. Исходными данными для исследования явились статистические данные на рынке недвижимости г. Хабаровска.
7. Основные результаты исследования являются:
определение сущности управления маркетингом недвижимости для субъектов муниципального сектора экономики;
разработка теоретических основ и практического
инструментария для формирования и развития механизма
экономического регулирования на уровне субъектов
муниципального сектора экономики при реформировании
имущественных отношений в муниципальной сфере;
создание организационно-методического обеспечения
стратегического плана развития муниципального сектора
экономики и разработка практических рекомендаций по
повышению эффективности муниципального имущества;
предложен практический инструментарий
количественной оценки бизнес проектов для минимизации
финансовых и социальных рисков при реализации
муниципальных целевых программ, в которых принимают
участие субъекты муниципального сектора экономики.
8.Научная новизна диссертационного исследования состоит
в следующем:
на основе исследования сущности управления
маркетингом в сфере недвижимости сформирован механизм
экономических методов регулирования деятельности
коммерческих и некоммерческих организаций муниципального сектора в условиях рыночной экономики, а также выявлены факторы динамических перемен экономической среды и предпринимательского климата, влияющие на устойчивое развитие муниципального сектора экономики;
определены основные принципы и меры, призванные обеспечить цели государственной и муниципальной политики в области приватизации, эффективного управления муниципальным имуществом и улучшения состояния местного бюджета;
на основе комплексного подхода определена система экономических индикаторов, позволяющих обеспечить многостороннюю и достаточно поную оценку бизнес проектов, участвующих в реализации муниципальных целевых программ.
9.Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в развитии теоретических основ управления маркетингом недвижимости на уровне субъектов муниципального сектора экономики. Разработанные теоретические и методологические подходы и предложения могут использоваться при разработке прогнозов социально-экономического развития, основных направлений бюджетной и налоговой политики на очередной финансовый год.
10. Практическая значимость работы состоит в использовании полученных результатов в разработке программы финансово-хозяйственной деятельности предприятий и организаций, относящихся к государственному и муниципальному секторам экономики при формировании для мэрии г. Хабаровска комплекса мер для реализации стратегических планов устойчивого развития города.
Результаты исследования были использованы при формировании учебно-методического комплекса по дисциплине Бюджетная система РФ в Дальневосточном институте международных отношений.
11. Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования доложены на Международной конференции Приоритеты и пути развития финансов, налогообложения и бухучёта в Сочинском государственном университете туризма и курортного дела (г. Сочи, декабрь 2010 г.), II Международной научно-практической конференции Проблемы современной экономики (г. Новосибирск, ноябрь 2010 г.).
Публикации. По результатам выпоненных в диссертации исследований опубликовано 2 печатных работы, общим авторским объёмом 0,3 п.л.
Структура работы. Научный доклад состоит из введения, трёх глав, заключения и списка публикаций. Содержание изложено на машинописных 25 страницах, в том числе включает 2 рисунка.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНЦЕПЦИИ МАРКЕТИНГА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Современная концепция маркетинга это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. В сфере управления недвижимостью она подразумевает осуществление следующих функций:
комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;
применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но понее, лучше и эффективнее, чем существующие;
использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого эффекта от реализации проекта.
В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. Операции с недвижимостью - это бизнес, где риск может быть связан с непроведённой правовой или экологической экспертизой в результате лэкономии на маркетинге или упрощённой оценке объекта недвижимости.
Управление недвижимостью - это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволяет включать её в группу эффективно работающих активов.
Проблемы, которые стоят перед различными участниками рынка недвижимости, можно разделить на следующие группы.
Покупатель ищет ответы на следующие основные вопросы:
Х достаточно ли широк выбор объектов недвижимости;
Х обладает ли какой-нибудь из них нужными покупателю характеристиками;
Х приемлема ли цена объекта;
Х выглядит ли продавец (агент) старающимся помочь покупателю, располагающим к себе и честным;
Х есть ли гарантия конфиденциальности и существует ли надёжная система защиты прав на приобретаемый объект недвижимости в собственность.
Продавцу нужно разрешить следующие проблемы:
Х каких характеристик ждут покупатели от объекта;
Х какие группы потребителей и какие именно нужды нужно удовлетворить;
Х какими дожны быть параметры и цена объекта;
Х какую гарантию и какое обслуживание следует предложить покупателю;
Х услугами каких агентств или лиц (информационное агентство, риэтерское агентство, частный маклер) следует воспользоваться;
Х какие меры в области рекламы и взаимодействия с покупателем могли бы способствовать продаже объекта.
Работника муниципалитета как законодателя по охране интересов граждан и общества в целом вонуют следующие проблемы:
Х безопасен и надёжен ли предлагаемый объект для проживания, отдыха или работы граждан;
Х оформлено ли право собственности на объект недвижимости в соответствии с законом, существующим порядком, установленным местными органами;
Х не наносит ли объект вред окружающей среде;
Х точно ли описывает продавец (застройщик) характеристики объекта в документах.
Маркетинг является подфункцией функции планирования системы управления недвижимостью. Любой вопрос маркетинга дожен решаться с применением общепринятых функций управления. Цикл управления маркетингом включает: планирование маркетинга; организацию процесса маркетинга; учёт и контроль; мотивацию; регулирование; обеспечение.
Управление маркетингом недвижимости это
комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.
На входе системы маркетинга информация, кадры, нормативно-методические документы, технические средства и другие компоненты, необходимые для маркетинговых исследований. На выходе результаты сегментации рынка,
нормативы конкурентоспособности объекта, другие результаты.
Применяя системный подход, субъект управления дожен обеспечить высокое качество выхода данной системы при условии высокого качества её входа. Если какой-нибудь из компонентов входа не будет отвечать будущим требованиям качества процесса исследований в отделе маркетинга, то и качество выхода не будет отвечать будущим требованиям потребителей. Для этого, на наш взгляд, необходимо применить системный подход при управлении маркетингом недвижимости, что предполагает осуществить следующую последовательность этапов:
1. Исследование рынка:
- анализ системы информации;
анализ рынков индивидуальных и общественных потребностей;
- анализ конкурентов;
- анализ внешней среды.
2. Отбор целевых рынков:
- измерение объемов спроса;
- сегментация рынка;
- выбор целевых сегментов.
3. Разработка комплекса маркетинга:
- разработка плана маркетинга;
прогнозирование показателей качества, ресурсоёмкости, цены объекта;
- реклама;
- стимулирование продаж.
4. Реализация маркетинговых мероприятий:
- участие в планировании строительства (продажи) объекта с целью реализации концепции маркетинга;
участие в разработке системы мотивации, увеличение прибыли как конечного результата;
- маркетинговый контроль;
регулирование, т.е. установление обратной связи с потребителями.
Эффективность управления недвижимостью определяется не только применяемостью научных подходов, но и отработанностью самой системы управления. Анализ литературы и нормативно-методических документов по различным вопросам управления недвижимостью показывает, что в настоящее время отсутствует система состоящая из целевой, функциональной, обеспечивающей и управляющей подсистем. Нами предлагается следующая структура системы управления объектами недвижимости (рис. 1).
Для выпонения любой подцели целевой подсистемы необходимо выпонить весь комплекс работ по всем подсистемам (2, 3, 4 и 5 подсистемы) системы управления. Подцели 1.1, 1.2 и 1.3 оказывают прямое влияние на размер прибыли, а подцели 1.4 и 1.5 косвенное, чаще всего в перспективе.
З.Обеспечива-ющая подсистема
5. Управляющая подсистема
Целевая подсистема
2 1.3 1.4 -5
4.Внешняя среда
2. Функциональная подсистема
Рис. 1 .Структура системы управления объектами недвижимости.
Условные обозначения к рис. 1:
1.1 - обеспечение качества объектов недвижимости;
1.2 - ресурсосбережения;
1.3 - расширение рынка недвижимости;
1.4 - организационно-техническое развитие фирмы;
1.5 - социальное развитие и охрана окружающей среды;
2.1 - планирование;
2.2 - организация процессов;
2.3 - учёт и контроль;
2.4 - мотивация;
2.5 - регулирование;
3.1- методическое обеспечение;
3.2 - ресурсное обеспечение;
3.3 - информационное обеспечение;
3.4 - правовое обеспечение;
3.5-организационно-техническое обеспечение системы
управления.
Клиент обычно требует под свои затраты наибольшее
качество. Первенство в конкурентной борьбе, успех и доходы
всегда принадлежат тому, кто не экономит на качестве своего
решения на ранних стадиях планирования, на стадии
маркетинговых исследований. А в процессе строительства
необходимо выискивать пути сокращения расходов, при этом
сохраняя качество и заинтересованность покупателей в данном
объекте недвижимости. Каждый успешно построенный объект
становится рекомендацией, которая может помочь в осуществлении будущих проектов. Любое управленческое решение дожно отвечать логике, принципам и методам системы управления и решать одну из её практических задач. Управление как процесс воздействия субъекта на объект недвижимости составляет единую комплексную систему, имеющую выход (цель), вход, обратную связь, связь с внешней средой. При изменении отдельных элементов макросреды страны, инфраструктуры региона или микросреды фирмы система управления недвижимостью не дожна претерпевать коренных изменений, а дожна продожать функционировать и выпонять поставленные цели. Устойчивость системы определяется качеством стратегических планов и оперативного управления. Одновременно с устойчивостью процесс дожен быть мобильным, т.е. легко приспосабливаемым к изменениям требований клиентов (покупателей, арендаторов).
Формирование и реализация любой цели целевой подсистемы возможны при управлении по всем функциям:
- планирования;
- организации процесса;
- обеспечения учёта и контроля;
- мотивации;
- регулирования процесса.
Обеспечивающая подсистема дожна способствовать выпонению заданной цели по следующим направлениям:
- правовое обеспечение;
- научно-методическое;
- ресурсное;
- информационное;
- организационное.
Процесс создания и управления недвижимостью невозможен без надлежащего планирования. Заранее дожна быть разработана предварительная концепция развития проекта, вплоть до конечной продажи. Планирование включает анализ, прогнозирование, нормирование, оптимизацию, разработку и оценку планов.
Основной задачей организации процесса по управлению недвижимостью является обеспечение функционирования и развития подсистем, которые контролируют весь процесс на фирме, поддержание самого существования системы.
Важное место отводится в системе функциям учёта и контроля. Учёт дожен быть поным, своевременным, достоверным. Он дожен охватывать весь комплекс работ. Система всестороннего контроля дожна охватывать всю организацию, группы персонала, что позволит осуществлять
постоянный скоординированный контроль за ходом создания объекта и эксплуатации у потребителя.
Функция мотивации затрагивает все уровни управления и все стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Персонал дожен не только понимать свои конкретные функции, но и знать общую цель: получение прибыли путём удовлетворения нужд потребителей.
Регулирование предусматривает оперативное доведение до партнёров информации об изменяющихся требованиях потребителей, регулирование всех видов производственно-хозяйственной деятельности организации в связи с изменениями элементов системы управления. Имея определённое направление, надо быть готовым пойти на изменения, чтобы получить наибольшую выгоду при появлении новых возможностей.
Правовое обеспечение включает выбор подходящей организационно-правовой формы предприятия, правовое регулирование эффективной реализации функций в системе управления недвижимостью. Важно увязать требования законодательных и нормативных актов, постановлений и распоряжений различного уровня управления. Особое внимание дожно уделяться выпонению требований по обеспечению безопасности и экологичности проекта.
Научно-методическое обеспечение включает в себя разработку и внедрение научных методов и средств достижения запланированных параметров качества объекта. Методические документы дожны отвечать требованиям международных стандартов, возможности их применения на практике, содержать современные методы исследований и разработок.
Ресурсное обеспечение включает комплексное и пропорциональное обеспечение материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами, улучшение их использования. Стратегия развития проекта дожна предусматривать допонительные денежные резервы для устранения возможных неожиданностей.
Организационное обеспечение системы управления недвижимостью представляет собой комплекс работ по анализу рыночной стратегии фирмы, её хозяйственной деятельности и финансовой устойчивости, разработке программы по реализации проекта, организации технической подготовки проекта, специальной подготовки кадров.
Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения, так как от качества информации зависит эффективность других стадий разработки проектов.
Система маркетинговой информации включает в себя:
- формирование банка данных с применением различных методов анализа и прогнозирования;
формирование моделей маркетинговой информации (выбор рынка, прогнозирование параметров, объекта, методы оценки объектов недвижимости, прогнозирование организационно-технического уровня фирмы и конкурентов, прогнозирование микро- и макросреды, модели для определения потребности в ресурсах, модель рекламы и т.д.);
анализ маркетинговой информации и принятие решений по всем рассматриваемым ранее вопросам.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СУБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ (НА ПРИМЕРЕ Г. ХАБАРОВСКА)
Развитие рынка недвижимости зависит в первую очередь от спроса и предложения. Личный и общественный интерес формирует образ действия различных субъектов рынка.
Формирование государственной политики в области управления рыночной средой, а также отдельными отраслями и предприятиями дожно иметь цель повышения коммерческой и бюджетной эффективности управления. Хотя рыночный механизм и обеспечивает эффективное использование
ресурсов, в ряде ситуаций обнаруживается слабость с точки зрения достижения максимально возможной эффективности.
Практика хозяйственной деятельности функционирования предприятий показывает, что на современном этапе развития рыночных отношений в деятельности предприятий, как правило, отсутствует стратегическое управление, не реализуется стратегическое развитие, государственные и местные органы управления не изучают их деятельность.
В условиях развития конкурентной среды главной задачей российских компаний является повышение их капитализации, то есть увеличение стоимости с позиции роста ожидаемых в перспективе доходов за весь период предполагаемого функционирования.
Предприятие можно рассматривать как
имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности. В состав его входят все
виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том
числе и объекты недвижимости. Рынок недвижимости
необходим для соединения труда и капитала, для населения
города в условиях свободного рынка доступность покупки
блага (жилья, товара, услуги) на рынке становится особым
благом. В этой связи снижение цен на жилье, услуги становится
важнейшей социальной задачей развития города. Это
обстоятельство дожно найти отражение в показателях вклада субъекта муниципального сектора экономики, осуществляющего жилищное строительство в соответствии с целевой муниципальной программой в повышение покупательского спроса населения. На рисунке 2 изображена динамика заключенных договоров аренды земельных участков, договоров их купли продажи и доходы от приватизации в мн. руб. в г. Хабаровске. Данные свидетельствуют, что доходы муниципального бюджета от такого рода операций на рынке недвижимости имеют тенденцию к снижению, что негативно сказывается на финансовых показателях бюджета муниципалитета.
Развитие механизма финансового регулирования деятельности субъектов муниципального сектора экономики напрямую определяет состояние местного бюджета, который формируется на основе целой системы взаимосвязанных важнейших экономических и финансовых документов: прогноза социально-экономического развития, основных направлений бюджетной и налоговой политики, прогноза сводного финансового баланса и плана развития на очередной финансовый год. Современная практика функционирования механизма финансового регулирования не в поной мере отвечает потребностям муниципальной экономики: нет
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
2007 2008 2009 2010
Ш Количество заключенных договоров аренды земельных участков
количество заключенных договоров купли-продажи земельных участков
I количество заключенных договоров купли-продажи по плану приватизации и доходы от приватизации
Рис. 2. Динамика показателей аренды на рынке недвижимости
достаточных источников для бюджетного
инвестирования и финансирования муниципальных программ,
не создана институциональная структура муниципальной
экономики, адекватная рыночным механизмам, не используется
дожным образом программно-целевой подход при
формировании планов развития, не введены в действие современные способы приватизации муниципального имущества.
В отечественной и зарубежной практике для обозначения границ муниципального сектора экономики используются разные критерии. В ряде стран к нему относят организации, участие органов местного самоуправления, в политике которых составляет более 50%, но не редко применяются и менее жёсткие критерии. В исследовании мы исходили из формулировки Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и трактуем, что в организационно-институциональном плане муниципальный сектор экономики представляет собой совокупность юридических лиц (муниципальное имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление, АО или ООО, в уставном капитале которых доля муниципалитета составляет более 25%), и установленных объектов муниципальной казны.
Эффективность деятельности субъектов
муниципального сектора экономики зависит от уровня
муниципальной финансовой политики по привлечению
денежных средств, эффективности использования
экономических ресурсов муниципального образования,
обеспечивающих удовлетворение жизненных потребностей населения, состояния местного бюджета и нормативной базы, регулирующей деятельность субъектов органов местного самоуправления.
Одной из сфер муниципальной экономики является рынок недвижимости развития, которого происходит в условиях рыночных отношений и тесно связано с правом собственности. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Личный и общественный интерес формирует образ действия различных субъектов рынка. На покупательское поведение влияют: культура, социальное положение, личностные и психологические факторы. Потребители отличаются друг от друга возрастом, уровнем доходов и образования, склонностью к перемене мест и вкусами. Обособив различные группы потребителей, необходимо создавать объекты, специально рассчитанные на удовлетворение нужд этих групп.
В России имеется громадный дефицит жилья и
отсутствует платёжеспособный спрос. Спрос на рынке аренды
жилья сосредоточен на очень дешёвом и на очень дорогом
жилье. Предприниматели, фирмы проявляют интерес к аренде элитного жилья, а остальные потребители рынка недвижимости стараются решить жилищную проблему. Вложение средств в земельные участки является привлекательным и доступным способом инвестирования для граждан со средними доходами. Однако, темпы развития рынка земли зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.
Основные земельные отношения в России - отношения аренды. Земельные участки для коммерческого использования предоставляются в догосрочную аренду на конкурсной основе.
На рынке жилых помещений всё больше возрастает потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов.
В настоящее время вопросы оборота частичных прав на
землю в основном обороте прав аренды земли и земельных
долей земельным законодательством до рынка не
урегулированы. Совершенствование сделок с правами аренды
(купля-продажа, залог, внесение в уставный фонд), а также
сделок по передаче земли в аренду и субаренду собственниками
требует стоимостной оценки таких прав. Стоимость земли,
находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости этих прав).
В американской практике оценки отдельно оцениваются имущественные права арендодателя и имущественные права арендатора. Стоимость этих прав различают приносимым доходом и разными рисками их получения.
В России для целей оценки вытекающих из эффективных задач рынка недвижимости, также может быть произведено аналогичное деление право аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора. Возможно предположить, что рыночная стоимость права субаренды равна разности между рыночной стоимостью права аренды и текущими платежами по договору субаренды, дисконтированными с учётом рисков, существующих на рынке земельных участков.
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЕАЛИЗАЦИИ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СУБЪЕКТОВ МУНИЦИПАЛЬНОГО СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
В состав инструментария финансового регулирования деятельности субъектов муниципального сектора экономики входят понятийный аппарат, средства и инструменты внешнего финансового
регулирования, в том числе воздействие государства и внутреннего финансового регулирования. Инструментарий финансового регулирования постоянно развивается и совершенствуется под влиянием изменяющейся экономической среды и реформирования бюджетных, налоговых, имущественных отношений и модернизации экономических отношений в сфере муниципального и государственных секторов экономики. Так, например, вводятся новые инструменты финансового планирования деятельности муниципального имущества, финансовые рычаги в части льготирования по арендной плате, в области налогообложения, применяемых цен, тарифов и пр.
На мой взгляд, разработка основ финансовой стратегии развития муниципального сектора экономики дожна базироваться на использовании системного подхода, который представляет собой рассмотрение его как большой и сложной социально-экономической системы и, одновременно, как элемента более общей системы социально-экономического развития города. Одним из элементов этой системы является рынок недвижимости города. Применительно к специфике потребительских свойств объектов недвижимости: разнородности, уникальности, неповторимости в основе системного подхода лежит принцип исследования объектов недвижимости как системы взаимосвязанных элементов.
Несмотря на российскую самобытность, развитие ситуации на рынке недвижимости г. Хабаровска, достаточно прогнозируемо и развивается в рамках классических законов рыночных условий: взаимное встречное движение цен спроса и предложения, при их пересечении будет наблюдаться увеличение общего количества сделок и новое повышение средней цены предложения, на примере ОАО Управление инвестиционных программ, далее по тексту ОАО УИП. На Таблице 1, 2 показан экономический рост устойчивости организации и её финансовые результаты.
Таблица 1.Основные показатели финансовой устойчивости организации
Показатель Значение показателя Изменение показателя (гр.5-гр.2) Описание показателя и его нормативное значение
на I 01 07 на на на
I 2 3 4 5 6 7
1. Коэффициент автономии 0,18 0,05 0,04 0,07 -0,11 Отношение собственного капитана к общей сумме капитала. Нормальное значение ля данной отрасли: 0,5 и более (оптимальное 0,6-0.75)
2. Коэффициент финансового левериджа 4,47 17,46 25,09 12,84 8,36 Отношение заемного капитала к собственному
3. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами -1,65 -0,90 -1,56 -0,94 0,71 Отношение собственного капитала к обороты м активам. Нормальное значение: не менее 0,1.
4. Коэффициент покрытия инвестиций (финансовой устойчивости) 0,70 0,83 0,91 0,93 0,23 Отношение собственного капитала и догосрочных обязательств к обшей сумме капитала. Нормальное значение для данной отрасли: 0,8 и более.
1 2 3 4 5 6 7
5. Коэффициент маневренности собственного капитала -2,79 -8,28 -15,30 -6,22 -3,44 Отношение собственных оборотных средств к источникам собственных средств. Нормальное значение: не менее 0,05.
6. Коэффициент мобильности имущества 0,31 0,50 0,38 0,48 0,17 Отношение оборотных средств к стоимости всего имущества. Характеризует отраслевую специфику организации.
7 Коэффициент мобильности оборотных средств 0,35 0,10 0,17 0,004 -0,35 Отношение наиболее мобильной части оборотных средств (денежных средств и финансовых вложений) к общей стоимости оборотных активов.
8. Коэффициент обеспеченности запасов -10,58 -11,70 -35,64 -95,08 -84,50 Отношение собственных оборотных средств к величине материально- производственны х запасов. Нормальное значение: 0,5 и более.
9. Коэффициент краткосрочной задоженности 0,37 0,18 0,10 0,08 -0,30 Отношение краткосрочной задоженности к общей сумме задоженности.
Таблица 2. Основные финансовые результаты деятельности ОАО УИГ1
Показатель Значение показателя, тыс.руб. Изменение показателя 3 %
2007г в % выручке 2008г о. й- > ш 2009г в % выручке Тыс.руб. 0 р.6-гр.2) /0 ((6-2) / О и
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг 32898 100 88924 100 I12628 100 79730 +3.4 раза 78150
2. Расходы по обычным видам деятельности 27918 84.9 75739 85,2 49739 44.2 21821 +78.2
3. Прибыль (убыток) от продаж (1-2) 4980 13185 14,8 62889 55,8 57909 + 12.6 раза 27018
4. Прочие доходы 49662 151,0 37925 42,6 146074 129,7 96412 + 194.1 77887
5. Прочие расходы 51085 155,3 40053 45,0 80058 71,1 28973 +56.7 57065
6. Прибыль (убыток) от прочих операций (4-5) -1423 -4,3 -2128 -2,4 66016 58,6 67439 20822
7 ЕВ1Т (прибыль до уплаты процентов и налогов) 11826 35,9 20832 23,4 144315 128,1 132489 + 12,2 раза 58991
8. Изменение )говых активов и ательств, налог рибыль и др. :оды из прибыли -2446 -7,4 -3142 -3,5 -27260 -24,2 -24814 раза -10949
9. Чистая прибыль (убыток) отчетного периода (3+6+8) 1111 3,4 7915 8,9 101645 90,2 100534 +90,5 раза 36890
В главе 2 были рассмотрены предлагаемые подходы к оценке рыночной стоимости частичных имущественных прав на землю. На рынке земельных участков крупных городов достаточно часто возникает ситуация, когда земельные участки выделяются на праве аренды организациям для строительства объектов целевого назначения. В этом случае особенно остро стоит вопрос о привлечении допонительных инвестиций в проект. Одним из вариантов решения проблемы является строительство объекта на долевом праве собственности соразмерно объёму вложенных инвестиций. Для второго инвестора часть земельного участка, соответствующая части построенного объекта недвижимости, будет оформляться на праве субаренды. Поэтому можно считать, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учётом текущих платежей, рисками уменьшения доходов арендатора вследствие действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем, а также при представлении возможности приобретения земельного участка в собственность, издержками по приобретению такого права.
Для минимизации рисков (финансовых, социальных и др.) при реализации муниципальных целевых программ, связанных с рынком недвижимости, необходимо применять программно-целевой подход к комплексной оценке бизнес проектов.
При этом операции на рынке недвижимости можно рассматривать как особые бизнес проекты, влияющие на реализацию целевых муниципальных программ, которые отличаются многомерной характеристикой.
Можно рекомендовать следующий набор показателей: 1. Вклад в повышение обеспеченности населения жилой площадью (В т), определяющийся по формуле:
2. В т = Ж в * Ц жр / (СНЖ н * ЧЧН жк) * Ц жк, (1)
где Ж в площадь жилья, вводимого в городе по какому-то проекту;
СНЖ н средний норматив жилой площади на 1 человека;
ЧЧН тк число человек, нуждающихся в жилой площади;
Ц жр, Ц жк цены единицы жилой площади, соответственно в среднем на рынке жилья и по какому-то проекту.
2. Эффективность повышения покупательной способности (ЭПСЖ), определяемую по формуле:
ЭПСЖ=ЦМ0/ЦМК, (2)
где Ц мо - средняя рыночная цена м - блага;
Ц мк его индивидуальная цена в каком-то бизнес проекте.
3. Если субъект муниципального сектора экономики предусматривает строительство только дорогого элитного жилья, то оценка его вклада В юк будет считаться за счёт того, что
(Ц мр /ц мк ) < 1, то есть
Цмк>Цмр
4. Вклад в удовлетворение потребностей населения в предметах потребления и услугах, благах (Вкм), рассматриваемый по следующей формуле:
Вкм=(Окм*Цмо)/(Опм*Цмк), (3)
где О км - годовой объём услуг (благ) по какому-то
бизнес - проекту;
Ц мо - средняя цена м - го блага (услуги);
О пм - объём годовой потребности населения в м-х услугах;
Ц мк цена производимых по к-му проекту м-х услуг.
Предлагаемые показатели отражают то обстоятельство, что снижение цен на жильё, предметы потребления, услуги является важнейшей социальной задачей развития города. Это дожно найти отражение в показателях вклада субъекта муниципального сектора осуществляющего жилищное строительство в соответствии с целевой муниципальной программой в повышении покупательского спроса населения.
Данный подход позволит совершенствовать финансовые и имущественные отношения, возникающие в сфере муниципального сектора экономики, и повысит уровень бюджетной эффективности бизнес - проектов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Российский рынок недвижимости отражает все потребности переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой
инвестиционной активностью субъектов управления. В теоретическом и методологическом плане недостаточно проработаны проблемы воздействия рыночных отношений на функционирование механизмов финансового регулирования системы управления недвижимостью на уровне субъектов муниципального сектора экономики. Эффективность управления недвижимостью определяется не только применяемостью научных подходов, но отработанностью самой системы управления.
С развитием рыночной экономики в России необходимо адаптировать зарубежный опыт оценочной деятельности и маркетинга, изучая и внедряя механизмы цивилизованного рынка недвижимости. Эти процессы дожны базироваться на использовании системного подхода, который представляет собой рассмотрение муниципального сектора экономики как сложной социально-экономической системы и как элемента общей системы социально-экономического развития города.
Дифференцированный подход к приватизации (преобразованию) муниципального имущества в зависимости от их роли в обеспечении муниципальной политики дожен быть основан на количественной оценке бизнес - проектов. Это позволяет выявить факторы, способствующие устойчивому
развитию муниципального сектора экономики и улучшить состояние муниципальных финансов.
Основные положения научного доклада опубликованы в работах:
1. Методы оценки стоимости приватизируемых предприятий //тезисы докладов III международной научной конференции творческой молодежи: Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран ATP XXI век, т.1 Хабаровск, ДВГУПС,
2005г., с. 60-65.
2. Е.Ж. Тулетаев. Формирование маркетинговой политики на рынке недвижимости городского муниципального образования Приоритеты и пути развития финансов, налогообложения и бухгатерского учёта. Труды Международной научно-практической конференции. Сочи: Изд-во Сочинский гос. универ-т туризма и курортного дела, 2010 г.;
3.Е.Ж. Тулетаев Инструментарии регулирования маркетинговой деятельности на рынке недвижимости Проблемы современной экономики. Сборник материалов II Международной научно-практической конференции. Новосибирск, ноябрь 2010.
2010202193
2010202193
Похожие диссертации
- Методология организации маркетинговой деятельности и поведения потребителей на рынке недвижимости
- Механизм привлечения инвестиций для реализации проектов на рынке недвижимости
- Оценка и регулирование маркетинговой деятельности предприятий на рынке услуг
- Методы регулирования инвестиционной деятельности в агропродовольственном комплексе
- Эконометрические методы в оценке экономической эффективности производства телевизионных предприятий Республики Беларусь