Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Брунов, Павел Евгеньевич
Место защиты Москва
Год 2004
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью"

Направахрукописи

БРУНОВ ПАВЕЛ ЕВГЕНЬЕВИЧ

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА ЗДАНИЙ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность - 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)"

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Работа выпонена в Московском государственном строительном университете

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент

Казарновский Валерий Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Лукинов Виталий Александрович

кандидат экономических наук, доцент Моторина Марина Анатольевна

Ведущая организация: Московский институт коммунального

хозяйства и строительства

Защита состоится"_"_2004 года в_часов на заседании

диссертационного совета Д 212.138.05 при Московском государственном строительном университете по адресу 113114, г. Москва, Шлюзовая наб., д. 8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомится в научно-технической библиотеке Московского государственного строительного университета

Автореферат разослан "_"_2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Исаева Г.Л.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Сохранение жилищного фонда, его эффективное использование невозможно без проведения своевременных восстановительных мероприятий к числу которых относятся капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.

С течением времени жилищный фонд подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели Для эффективного управления жилищным фондом необходимо своевременно проводить воспроизводственные мероприятия по снижению его износа Износ жилищного фонда, отставание жилищного строительства от темпов роста городского населения, снос в процессе реконструкции по градостроительным соображениям и другие причины приводят к тому, что норма жилой площади на одного человека по ряду крупных городов, фактически не увеличивается Эти обстоятельства говорят о настоятельной необходимости всемерного сохранения существующего жилищного фонда, отказа от неоправданного сноса пригодных для проживания жилых домов, необходимости обновления существующего жилищного фонда, уплотнения застройки сложившихся частей крупнейших и крупных городов, наиболее эффективного использования капитальных вложений в жилищное строительство, его реконструкцию и капитальный ремонт. Как показал анализ литературных источников, одной из проблем, препятствующих нормальному функционированию зданий, является несвоевременность проведения восстановительных мероприятий. Несвоевременное проведение капитального ремонта приводит к тому, что содержание не отремонтированного жилья обходится в 2-3 раза дороже, по сравнению с жильем, находящимся в технически исправном состоянии, что приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание одного квадратного метра жилья Это связано не только с отсутствием не-

обходимых средств на их проведение,

* с недостаточной- проработанно-

РОС, НАЦИОНАЛЬНАЯ

библиотека

стью экономических аспектов учета износа жилищного фонда Так, существующие методы определения физического износа в стоимостном выражении не позволяют учитывать такой важный фактор как проведенные капитальные ремонты.

В данном исследовании мы оттакивались от предположения, что основным критерием, который может использоваться для определения объема воспроизводственного мероприятия, является степень износа здания.

Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, его износа, функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах Бабакина В.И, Балабанова Й.Т, Блеха Е.М , Грабового П.Г., Кириловой Д.Н., Колотикина Б.М., Кулакова Ю Н., Панибратова Ю.П., Прокопишина А.П., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н. и др. Вместе с тем на современном этапе разработка стратегии развития жилищно-коммунального комплекса города и обновление сложившейся застройки, проблема учета различных видов износа зданий в процессе воспроизводства требует углубленной проработки, что и определяет актуальность выбранной темы исследования.

Целью работы является разработка методических положений и практических рекомендаций по определению износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью.

Достижение поставленной цели обуславливается решением следующих задач:

- проведение анализа существующей системы управления недвижимостью с целью выявления ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте учета износа жилых зданий;

- проведение анализа существующих методов воспроизводства жилых зданий капитального ремонта, модернизации и реконструкции;

- анализа и уточнения существующих методов определения физического износа жилищного фонда;

- анализа существующих методов учета износа жилищного фонда (статистического, технического, бухгатерского, налогового и управленческого);

- выявления основных закономерностей влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость здания,

- разработка методических подходов и практических рекомендаций к совершенствованию методов учета износа в системе управления недвижимостью.

Объектом исследования является муниципальный жилищный фонд. Предмет исследования составляет методические аспекты и формирование динамики процесса износа и его влияние на стоимость жилых зданий.

Теоретической и методологической основой исследования служат современные экономические теории, объективные экономические законы развития рыночных отношений, основные положения теории износа жилых зданий, нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных ученых по теории износа.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись диалектические методы познания, обеспечивающие комплексный и объективный характер их изучения. Использованы методы логического и системного анализа, а также математические методы обработки статистических данных.

Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих формирование эффективного механизма учета физического износа жилых зданий в жилом фонде муниципальных образований.

В ходе проведения исследования автором получены следующие научные результаты:

1. Раскрыто содержание существующей системы управления недвижимостью, ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте воспроизводства муниципального жилого фонда,

2. Выявлена экономическая суть различных воспроизводственных мероприятий с точки зрения их влияния на износ здания,

3. Систематизированы различные методы расчета физического износа жилых зданий;

4. Предложена модель расчета теоретической величины физического износа здания с учетом фактора времени на основных фазах его жизненного цикла;

5. Предложены методические положения и практические рекомендации по совершенствованию учета износа жилых зданий для различных субъектов управления, что позволит принимать эффективные решения всем участникам инвестиционно-строительной деятельности. Практическая значимость результатов выпоненных исследований

состоит в том, что разработанные автором методические подходы к учету физического износа жилых зданий могут быть использованы в практической деятельности управляющих жилищных организаций и предприятий по эксплуатации муниципального жилищного фонда для решения проблем улучшения функционирования жилищного комплекса за счет более эффективного использования средств на воспроизводство зданий.

Достоверность полученных результатов исследования обусловлена применением современных теорий экономического анализа, закономерностей развития износа жилых зданий, использованием системного подхода, методических и научно-практических положений, разработанных автором.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные теоретические и практические положения диссертации были отражены в статьях автора и доложены на конференции "Строительство - формирование среды жизнедеятельности", проводившейся МГСУ в

2003, а также использованы в учебном процессе в МГСУ при преподавании дисциплины "Экономика недвижимости". На защиту выносятся:

- система управления жилищной недвижимостью, ее элементы, субъекты управления, объекты управления, цели и задачи управления;

- совокупность показателей и методов оценки с графическим представлением физического износа элементов жилого здания;

- методические положения по расчету "восстановленной стоимости" и ее сравнение с восстановительной стоимостью;

- принцип гармонизации сроков капитального ремонта отдельных элементов здания;

- метод определения физического износа на основе затрат на капитальный ремонт.

Структура и содержание работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и трех приложений.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы, отмечается научная новизна и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе "Обзор и анализ методов учета износа зданий в системе управления недвижимостью" проведен анализ современной системы управления жилищной недвижимостью в Российской Федерации и городе Москве в аспекте учета износа и воспроизводства жилых зданий, а также проанализированы методы воспроизводства жилищного фонда: капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.

По материалам Госстроя в целом по России удельный вес ветхого и аварийного фонда составляет 3,1% от общей площади всего жилищного фонда страны. Жилищный фонд г. Москвы составляет 38,9 тыс. жилых домой. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В

18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены. 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам. На рис. 1 приведена динамика роста износа жилищного фонда в целом по стране. В связи с этим назрела необходимость более углубленного анализа процесса воспроизводства жилищного фонда.

Управление недвижимо -стью представляет собой сложный процесс, включающий многие составляющие, поэтому для его анализа необходимо применять системный подход. Анализ системы управления

Рис.1 Динамика роста ветхого и аварийного недвижимостью показал, что жилищного фонда и их удельного веса во .

всем жилищной фонде за 1995-2001 п-. объектом управления является

жилые здания, а субъектом -различные органы управления на различных уровнях управления (табл. 1). Система управления включает различные уровни управления, которые выпоняют определенные функции. Существуют федеральный, региональный и местный уровень управления. Непосредственное управление жилыми зданиями осуществляется организациями - дирекциями единого заказчика, товариществами собственников жилья, частными компаниями.

Табл. 1.

Элементы системы управления недвижимостью (жилыми зданиями)

Объект управления Цели управления Задачи управления Субъекты управления

Доходное жилье Извлечение прибыли, повышение стоимости Маркетинг Воспроизводство Содержание Учет состояния объекта Частные Предприятия (ОАО, ЗАО, ООО и тп)

Социальное жилье Обеспечение жильем Воспроизводство Содержание Учет состояния объекта ГУЛ ДЕЗ, РЭУ, ГРЭПитп.

Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс кв м --ветхий Чаварийный

-л-Удельный вес ветхого и аварийного жилищного Фонда во всем жилищном Фонде. %

Для осуществления функций управления необходима достоверная информация о его состоянии - физическом износе и стоимости его устранения (капитальном ремонте). На рис. 2 показано обратная связь между объектом управления - жилым зданием и субъектом управления - управляющей жилищной организацией.

При эксплуатации жилого здания в течение жизненного цикла происходит постепенное увеличение степени износа жилищного фонда различных форм собственности. Износ представляет собой меру утраты первоначальной полезности жилого здания. Полезность жилого здания проявляется в видах его использования, которые обычно делят на три вида: использование в качестве потребительского блага (для личного использования), в качестве товара и в качестве источника дохода. Очевидно, что с течением времени полезность жилого здания уменьшается: как потребительского блага - в связи с сокращением остаточного срока службы, как товара - в связи с постепенным ухудшением потребительских , свойств, как источника дохода - из-за снижения величины приносимого. дохода. Несмотря на то, что износ жилого здания является необратимым процессом (износ здания не может не увеличиваться с течением времени), его своевременное снижение позволяет продлить срок службы жилого здания. Однако простое физическое продление срока службы не является единственной задачей управления жилым зданием. Необходимо также учитывать его потребительские характеристики и доходность. Таким образом, есть определенный интервал свойств жилого здания, в пределах которых необходимо поддерживать жилое здание в течение жизненного цикла.

На ликвидацию износа направляются средства, которые предназначаются на капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию жилого здания (табл. 2). Целью капитального ремонта, таким образом, является ликвидация физического износа и восстановление стоимости здания, модернизации - ликвидация функционального износа и повышение потребительской ценности и т.д., то есть каждая форма воспроизводства представляет сложный процесс с точки зрения как техники, так и экономики.

Табл. 2

Особенности влияния форм воспроизводства на износ и стоимостные характеристики жилых зданий.

Формы воспроизводства Возмещение износа Повышение уровня

Физического Функционального Потребительской ценности Стоимости

1. Новое строительство + +/- +/- +

2. Капитальный ремонт + - - +

3. Модернизация - + + +

4. Реконструкция + + + +

В диссертации рассматривается только капитальный ремонт и его влияние на стоимость жилых зданий, поскольку все виды воспроизводственных мероприятий охватить в рамках одной диссертации не представляется возможным.

Во второй главе "Анализ методов расчета и учета физического износа жилого здания" проведено изучение методов расчета и учета физического износа жилищного фонда..

Физический износ представляет собой явление, отражающее снижение технических свойств объекта. Физический износ имеет стоимостное выражение, выражающееся в потере стоимости по сравнению с восстановительной стоимостью. Методы расчета физического износа включают такие методы как: расчет физического износа по норме амортизационных отчислений, на основании исследований немецкого ученого Росса, по исследованиям инженера Балашова и согласно нормативному документу ВСН 53-86.

Проведенный анализ всех методов расчета физического износа показал, что эти методы не учитывают уже проведенных капитальных ремонтов зданий (рис. 3).

Сгахньизноо, \'т 105,-

эдяння, годы

Рис. 3. Методы построения графиков физического износа.

Мероприятия по снижению износа жилищного фонда проводятся по данным учета износа бюро технической инвентаризации, на которое возложена функция учета технического состояния жилищного фонда. Основными видами учета износа жилищного фонда являются: статистический, технический, бухгатерский, налоговый и управленческий. Их сравнительные характеристики приведены в табл. 3. Каждый из видов учета служит определенным целям, однако не в достаточной мере учитываются реальные процессы, происходящие с техническим состоянием недвижимости в течение ее жизненного цикла.

Ни в одном из видов учета нет учета восстановления износа за счет капитальных ремонтов, в результате чего можно было бы иметь возможность ввести термин "восстановленная остаточная текущая стоимость", которую мы предлагаем определять по следующей формуле:

СВ( 0=ВС(0-Щ0+СКР(0, (1)

где ) - восстановленная остаточная текущая стоимость от восстановительной стоимости;

ВСО) - восстановительная стоимость;

- сумма износа, подсчитанная по нормам амортизации,

- стоимость восстановления после капитального ремонта с учетом потери этого эффекта со временем в межремонтный период

Таб. 3.

Виды учета износа жилищного фонда и их характеристики

Виды учета Характеристика

Статистический Решение задач информационного обеспечения Учитываются факторы технического состояния жилищного фонда и их некоторые потребительские характеристики

Техническая инвентаризация и паспортизация жилищного фонда; контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений; оценка и переоценка жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, Учитываются факторы технического состояния жилищного фонда и их некоторые потребительские характеристики

Технический

Бухгатерский Составление финансовых документов для пользователей вне организации Учет только физического износа

Налоговый Формирование информации о порядке учета для целей налогообложения, а также обеспечения информацией внутренних и внешних пользователей для контроля за правильностью, понотой и своевременностью исчисления и уплаты в бюджет налога. Учитывается износ для определения суммы амортизации

Управленческий Обеспечение планирования, управления и контроля в организации, получение достоверной информации о реальном состоянии зданий -

В связи с этим в диссертации стоит задача исследовать влияние ка-

питальных ремонтов на восстановленную стоимость здания.

В 3 главе "Исследование и учет влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость зданий при принятии управленческих решений по их воспроизводству" проведено исследование стоимости здания под влиянием капитальных ремонтов и предложены методы учета капитальных ремонтов в управленческом учете. Анализ динамики физического износа был проведен на основе стоимости капитального ремонта жилого здания. Поскольку физический износ здания зависит от физического износа его элементов, то общий физический износ жилого здания можно выразить через сумму износа его элементов (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровля, полы, проемы, отдека, санитарные и электротехнические работы, прочее). Физический износ каждого из элементов здания, в свою очередь мо-

жет развиваться либо по прямолинейному закону, либо по кривым, основанным на формуле у = + Ьх2 + сх и приведенным в нормативном документе ВСН 53-86 (р) . Зная сроки службы элементов жилого здания и характер нарастания физического износа элементов жилого здания, можно теоретически прогнозировать величину расходов на капитальный ремонт, а, соответственно, и величину физического износа в стоимостном выражении. В диссертации проведен анализ развития величины физического износа в двух вариантах: при развитии физического износа элементов здания по прямолинейному закону, и при развитии их по гиперболическим кривым. В качестве примера проанализировано здание первой группы капитальности. В результате проведенного анализа были выявлены формы кривой развития физического износа жилого здания. В основе расчета лежало разделение элементов здания на сменяемые в результате капитального ремонта и несменяемые (рис. 4, 5). К первой группе относятся те элементы здания, срок службы которых меньше срока службы-здания (инженерные системы, окна, двери, кровля и т.д.). Ко второй - службы которых определяет срок службы всего здания в целом (несущие стены, фундамент, перекрытия). При расчете был учтен коэффициент удорожания, который показывает удорожание стоимости капитального ремонта элемента по сравнению с его стоимостью в структуре сметной стоимости строительства и учитывает то обстоятельство, что при капитальном ремонте с заменой эле-

Рис. 4. Износ несменяемых элементов здания

Износ элемента, е, о о СИ

у'. /. 1 / 1 1 % ^ ^

Срак службы ^ здания, годы

Рис. 5. Износ сменяемых элементов здания

ментов кроме работ по установке элемента необходимо также проводить работы по его высвобождению, что связано с допонительными затратами, его сменяемость (ремонтопригодность) - поная или частичная. Таким образом, исходными данными для расчета стоимостного выражения физического износа элемента здания являются: срок службы элемента, удельный вес элемента в сметной стоимости здания, коэффициент удорожания.

Физический износ жилого здания может быть определен по формуле:

где Исм и Инсм - соответственно доли износа сменяемых и несменяемых элементов в общем физическом износе здания в долях единицы.

На рис. 6 показаны графики износа (в долях единицы) сменяемых и несменяемых элементов с учетом проведенных капитальных ремонтов и их сумма, представляющая график физического износа здания.

В результате исследования

была выведена формула нахождения физического износа жилого здания на момент времени t его жизненного цикла. Для сменяемых элементов она представлена следующим выражением:

1-1 1-1*1

где И( (/) - износ 1-го элемента на момент времени Ц Н - удельный вес 1-го элемента в сметной стоимости здания;

И*р - время, прошедшее от предыдущего капитального ремонта 1-го элемента;

71 Х- договечность конструкций 1-й группы; п - количество конструкций 1-й группы;

Для второй группы элементов, срок службы которых равен сроку службы здания и которые не подлежат ни одной замене на протяжении срока эксплуатации здания принимается некая величина средств на капитальный ремонт в процентах от восстановительной стоимости.

Для расчета физического износа несменяемых элементов мы предлагаем использовать следующую формулу:

где соответственна доля неремонтируемой и ремонтируе-

мой части в стоимости несменяемых элементов;

т - количество конструкций ,)-и группы;

30 - количество лет, через которые проводится капитальный ремонт.

В результате проведённого исследования было выяснено, что физический износ жилого здания равен стоимости объективно необходимого капитального ремонта с учётом износа той части несменяемых элементов, которая не ремонтируется капитально; Это следует из того, что капитальный ремонт производится только в отношении сменяемых элементов и ремонтируемой части несменяемых, в то время как неремонтируемая часть несменяемых элементов здания продожает изнашиваться. Это и приводит в конце концов к необходимости сноса здания из-за ветхости или аварийности.

Стоимостное выражение физического износа, представляющее собой стоимость капитального ремонта, также было проанализировано-с учетом влияния переоценок (рис. 7, 8). Для построения этого графика была применена формула расчета стоимостного выражения физического износа:

+ = {Ит + И^х-ПСх^где .

восстановительная стоимость здания на момент времени 1. ПС,- первоначальная стоимость здания; -коэффициент переоценки.

Рис. 7. Стоимостное выражение физн- Рис. 8. Динамика стоимости сменяемых и

ческого износа сменяемых и несменяе- несменяемых элементов здания с учетом

мых элементов здания с учетом коэф- коэффициента переоценки фициента переоценки

Проведенное исследование показало, что остаточная стоимость здания в бухгатерском учете не позволяет адекватно оценивать стоимость здания. Восстановительная стоимость с учетом износа также не учитывает влияние капитальных ремонтов. На рис. 9 показано отличие графиков, учитывающих капитальные ремонты и не учитывающих их с учетом переоценок. Мы предлагаем восстановительную стоимость с учетом капитальных ремонтов называть "восстановленной" стоимостью.

На рис. 10 показан график восстановленной стоимости здания первой группы капитальности при учете ремонта всех элементов здания.

Рис. 9. Восстановительная и "восста- Рис. 10. Восстановленная стоимость новленная" стоимость с учетом пере- жилого здания первой группы капи-оценок. тальности

Для учета восстановленной стоимости нами рекомендовано в системе управленческого учета создать подсистему учета капитальных ремонтов путем постоянного мониторинга состояния здания. Эта подсистема

представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации о планах и проведении капитатьных ремонтов. Ее задачами являются.

- формирование поной и достоверной информации о стоимостном аспекте управления жилым зданием, необходимой для руково-детва, а также для ее использования инвесторами, кредиторами и иными заинтересованными лицами;

- своевременное предупреждение негативных явлений в управлении жилым зданием.

Управленческий учет стоимостной величины физического износа необходимо вести с момента введения жилого здания в эксплуатацию путем занесения всех факторов износа в специальные формы и фиксировании значений этих факторов через определенные промежутки времени. При учете износа необходимо учитывать не только значение износа, но и проведенные мероприятия по его снижению, то есть ремонты жилого здания.

Агоритм применения полученных результатов в управлении недвижимостью может быть следующим:

1. Разбить здание на те элементы, которые планируется менять и те, которые не подлежат замене (сменяемые и несменяемые);

2. Найти удельный вес этих элементов в стоимости здания;

3. Определить сроки замены (проведения капитальных ремонтов) элементов;

4. Построить предварительный график проведения капитальных ремонтов;

5. Корректировать этот график по мере эксплуатации здания.

Более точный (по сравнению с существующим) учет текущей "восстановленной" стоимости здания может быть рекомендован для различных субъектов системы управления недвижимостью (табл. 4).

Табл. 4

Учет износа для целей управления зданием у различных субъектов в системе управления недвижимостью

' Субъект управления Цель учета состояния здания, помещения с учетом капитальных ремонтов

Социальный

Бюро технической инвентаризации История ремонтов, их объем в натуральных и денежных измерителях

Жилищные эксплуатационные организации История ремонтов, их объем в натуральных и денежных измерителях Планирование ремонта

Частный

Товарищество собственников жилья Планирование ремонта Обоснованность формирования величины платы

Владельцы квартир, сдаваемых в аренду Обоснованность формирования величины арендной платы

Управляющие муниципальным доходным домом История ремонтов, их объем в натуральных и денежных измерителях Планирование ремонта Обоснованность формирования величины арендной платы

Основные выводы

Диссертационная работа является обобщением научных результатов, полученных автором. По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложения:

1. На основе анализа действующего нормативного обеспечения и экономической литературы показано, что проблемы поноценного учета и расчета износа жилых зданий в настоящее время решены недостаточно поно: в частности при учете износа не учитывается влияние капитальных ремонтов на его величину, что приводит к искажению восстановительной стоимости жилого здания.

2. В системе управления недвижимостью информация о состоянии здания служит для планирования воспроизводственных мероприятий, поэтому своевременное обеспечение руководителей управляющей организации этой информацией позволит более четко проводить ремонтную политику;

3. Практическая реализация методики применения стратегических решений по обновлению жилищного фонда позволила обосновать важ-

ность введения термина "восстановленная стоимость", учитывающего проведенные капитальные ремонты при расчете реальной текущей стоимости здания в жилищно-коммунальном хозяйстве;

4. Предложено в целях управленческого учета, который является инструментом обеспечения информацией руководства управляющей жилищной организации, вести учет не только амортизации здания, но и его восстановленной стоимости с учетом капитальных ремонтов;

5. Установлено, что физический износ жилого здания равен стоимости объективно необходимого капитального ремонта с учетом износа той части несменяемых элементов, которая не ремонтируется капитально.

6. Разработанная методика и рекомендации были использованы в управляющей жилищной организации ЖКХ, что позволило повысить эффективность использования финансовых ресурсов на 1-2% от годового объема капитального ремонта.

По теме диссертации опубликованы следующие научные труды:

1. Брунов П.Е. Подходы к определению эффективности управления муниципальной жилой недвижимостью // Материалы 6 международной научной конференции. Под общ. ред. Е.У. Кима. - М.: 2000, Выпуск 2. Ред. Цай Т.Н. - 0,33 п.л.

2. Брунов П.Е. Участие государства и негосударственных компаний в управлении недвижимостью // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. науч. тр. посвящ. 80-летию МГСУ. М.: МГСУ, 2001 - 0,35 п.л.

3. Брунов П.Е. Прогнозирование физического износа жилых зданий на основе затрат на капитальный ремонт // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: Материалы шестой традиционной (Первой международной научно-практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов (21-22 мая 2003 г.) Кн. 1 / Московский государственный строительный университет. - М.: МГСУ, 2003 - 0,3 п.л.

4. Брунов П.Е., Кулаков Ю.Н. Проблемы формирования системы амортизации и определения износа объектов доходной жилищной недвижимости // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2003 - 0,65 п.л. (вклад автора - 0,3 п.л.)

5. Брунов П.Е., Казарновский В А. Износ и амортизация при управлении доходной жилищной недвижимостью // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит. ун-т. М.: МГСУ, 2003 - 0,65 п.л. (вклад автора - 0,3 п.л.)

КОПИ-ЦЕНТР св. 77:07:10429 Тираж 100 экз. тел. 185-79-54

г. Москва м. Бабушкинская ул. Енисейская 36 комната N21 (Экспериментально-производственный комбинат)

* " 38 74

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Брунов, Павел Евгеньевич

Введение

Глава 1. Обзор и анализ методов учета износа зданий в системе управления недвижимостью

1.1 Финансирование восстановления износа для различных категорий собственников жилищного фонда и управляющих компаний

1.2 Способы восстановления износа жилищного фонда

Глава 2. Анализ методов расчета и учета физического износа жилого здания

2.1 Физический износ и методы его определения

2.2 Виды учета износа жилищного фонда

Глава 3. Исследование и учет влияния динамики капитальных ремонтов на стоимость зданий при принятии управленческих решений по их воспроизводству

3.1 Моделирование динамики физического износа

3.2 Учет процента физически возможной замены конструктивных элементов при капитальном ремонте

3.3 Предложения по учету износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономические аспекты оценки износа зданий в системе управления недвижимостью"

По материалам Госстроя в целом по России удельный вес ветхого и аварийного фонда составляет 3,1% от общей площади всего жилищного фонда страны.

Жилищный фонд г. Москвы составляет 38,9 тыс. жилых домов. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В 18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены, а 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам. [66]

Общая площадь жилья в городе составляет 187 мн.кв. метров, в том числе жилая площадь - 168 мн.кв. метров. За эксплуатацию 163,5 мн.кв. метров отвечают муниципальные организации. Площадь жилищного фонда, находящегося в неудовлетворительном состоянии, росла особенно быстро за период с 1999 по 2001 года и составляла в 2001 году более 3% от всего жилищного фонда (Рис. 1). На начало 2000 года объем недоремонта жилищного фонда по экспертной оценке превышает 15 мн. кв. метров. [65]

Для снижения степени износа зданий реализуется программа сноса пятиэтажного жилищного фонда первого периода индустриального домостроения. Так планируется "на период до 2010 года переход на комплексную реконструкцию районов массовой 5-этажной застройки первого периода индустриального домостроения, со сносом 5-этажного панельного жилищного фонда в объеме 6,0 мн.кв.м, включающего жилые дома серий: К-7 - 3,16 мн.кв.м, И-32 - 1,12 мн.кв.м, 1605-АМ - 1,01 мн.кв.м, 1МГ-300 - 0,31 мн.кв.м, П-35 - 0,08 мн.кв.м, прочие до 0,32 мн.кв.м." [64]

Таким образом, сохранение жилищного фонда, его эффективное использование невозможно без проведения своевременных восстановитель

30000 о о

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Годы ЧЧ Весь ветхий и аварийный жилии^ый фонд, тыс.кв.м. Чветхий, тыс. кв.м Чаварийный, тыс. кв.м ни- Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищюм фонде, %

Рис. 1 Динамика износа жилищного фонда в Российской Федерации [29] ных мероприятий к числу которых относятся капитальный ремонт, модернизация и реконструкция.

При формировании плана восстановительных мероприятий учитываются технические характеристики жилищного фонда, степень его оснащенности инженерным оборудованием, а также межремонтные сроки службы конструктивных элементов зданий, их состояние.

С течением времени жилищный фонд подвергается воздействию различных факторов, снижающих не только его технические, но и потребительские показатели. Для эффективного управления жилищным фондов необходимо своевременно проводить воспроизводственные мероприятия по снижению его износа. Износ жилищного фонда, отставание жилищного строительства от темпов роста городского населения, снос в процессе реконструкции по градостроительным соображениям и другие причины приводят к тому, что норма жилой площади на одного человека по ряду крупных городов фактически не увеличивается. Эти обстоятельства говорят о настоятельной необходимости всемерного сохранения существующего жилищного фонда, отказа от неоправданного сноса пригодных для проживания жилых домов, необходимости обновления существующего жилищного фонда, уплотнения застройки сложившихся частей крупнейших и крупных городов, наиболее эффективного использования капитальных вложений в жилищное строительство, его реконструкцию и капитальный ремонт. Как показал анализ литературных источников, одной из проблем, препятствующих нормальному функционированию зданий, является несвоевременность проведения восстановительных мероприятий, в число которых входят капитальный ремонт, модернизация и реконструкция. Несвоевременное проведение капитального ремонта приводит к тому, что содержание не отремонтированного жилья обходится в 2-3 раза дороже, по сравнению с жильем, находящимся в технически исправном состоянии, что приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание 1 квадратного метра жилья. Это связано не только с отсутствием необходимых средств на их проведение, но и с недостаточной проработанностью экономических аспектов учета износа жилищного фонда. Так, существует различные методы определения физического износа в различных видах учета: государственном статистическом, техническом, бухгатерском, налоговом и управленческом. Это приводит к различному пониманию

Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, его износа, функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Эти проблемы рассматривались в трудах ученых Бабакина В.И, Балабанова И.Т., Блеха Е.М., Грабового П.Г., Кириловой Д.Н., Колотикина Б.М., Кулакова Ю.Н., Па-нибратова Ю.П., Прокопишина А.П., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н. и др. Вместе с тем на современном этапе разработка стратегии развития жилищно-коммунального комплекса города и обновление сложившейся застройки, проблема учета различных видов износа зданий в процессе воспроиз6 водства требует углубленной проработки, что и определяет актуальность выбранной темы исследования.

Основные методы возмещения износа - капитальный ремонт, модернизация и реконструкция позволяют обеспечить прирост социального результата, сопоставимый с получаемым при новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

В связи с этим в работе предпринята попытка разработки методических подходов к учету всех факторов, влияющих на степень износа жилищного фонда.

Целью работы является разработка методических положений и практических рекомендаций по определению износа жилищного фонда в системе управления недвижимостью.

В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:

- проведен анализ существующей системы управления недвижимостью с целью выявления ее элементов, объектов и субъектов управления в аспекте учета износа жилых зданий;

- проведен анализ существующих методов воспроизводства жилых зданий - капитального ремонта, модернизации и реконструкции;

- проанализированы и уточнены существующие методы определения физического износа жилищного фонда;

- выявлены основные закономерности физического износа с учетом различных показателей, влияющих на их величину;

- разработаны методические подходы и практические рекомендации к совершенствованию методов учета износа в системе управления недвижимостью.

Объектом исследования является муниципальный жилищный фонд города Москвы.

Предмет исследования составляет методические аспекты и форми-4 рование динамики процесса износа и его влияние на стоимость жилых зданий.

Теоретической и методологической основой исследования служат современные экономические теории, объективные экономические законы развития рыночных отношений, основные положения теории износа жилых зданий, нормативно-правовые документы Российской Федерации, труды отечественных и зарубежных ученых по теории износа.

Для обоснования выдвинутых в работе положений применялись диалектические методы познания, обеспечивающих комплексный и объективный характер их изучения. Использованы методы логического и системного анализа, экспертных оценок, экономико-математическое моделирование и методы регрессионного анализа.

Научная новизна работы состоит в разработке и обосновании методических положений, обеспечивающих формирование эффективного механизма учета физического износа жилых зданий в жилом фонде муниципальных образований.

В ходе проведения исследования автором получены следующие на-ф учные результаты:

1. Раскрыто содержание существующей системы управления недвижимостью, ее элементов и взаимосвязей в аспекте воспроизводства муниципального жилого фонда;

2. Выявлена экономическая суть различных воспроизводственных мероприятий с точки зрения их влияния на износ здания;

3. Систематизированы различные методы расчета физического износа объектов недвижимости;

4. Предложена модель расчета теоретической величины физического износа здания с учетом фактора времени на основных фазах его жизненного цикла;

5. Предложены методические положения и практические рекомендации по совершенствованию учета износа жилых зданий для различных субъектов управления, что позволит принимать эффективные решения всем участникам инвестиционно-строительной деятельности. Практическая значимость результатов выпоненных исследований состоит в том, что разработанные автором методические подходы к учету физического износа жилых зданий могут быть использованы в практической деятельности управляющих жилищных организаций и предприятий по эксплуатации муниципального жилищного фонда для решения проблем улучшения функционирования жилищного комплекса за счет более эффективного использования средств на воспроизводство зданий.

Достоверность полученных результатов исследования обусловлена применением современных теорий экономического анализа, закономерностей развития износа жилых зданий, использованием системного подхода, методических и научно-практических положений, разработанных автором.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации были отражены в статьях автора и доложены на конференции "Строительство - формирование среды жизнедеятельности", проводившейся МГСУ в 2003, а также использованы в учебном процессе в МГСУ при преподавании дисциплины "Экономика недвижимости". На защиту выносятся:

- система управления жилищной недвижимостью, ее элементы, субъекты управления, объекты управления, цели и задачи управления;

- совокупность показателей и методов оценки с графическим представлением физического износа элементов жилого здания;

- методические положения по расчету "восстановленной стоимости" и ее сравнение с восстановительной стоимостью; принцип гармонизации сроков капитального ремонта отдельных элементов здания; метод определения физического износа на основе затрат на капитальный ремонт.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Брунов, Павел Евгеньевич

Выводы и предложения

Диссертационная работа является обобщением научных результатов, полученных автором и включает в себя все этапы решения поставленных задач от разработки методических основ до практических рекомендаций. По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы и предложения:

1. На основе анализа действующего нормативного обеспечения и экономической литературы показано, что проблемы поноценного учета и расчета износа жилых зданий в настоящее время решены недостаточно поно: в частности при учете износа не учитывается влияние капитальных ремонтов на его величину, что приводит к искажению восстановительной стоимости жилого здания.

2. Анализ системы управления недвижимостью в жилищной сфере показал, что она состоит из трех уровней: федеральный, субъекта федерации и муниципальный. На каждом уровне созданы соответствующие субъекты управления, выпоняющие определенные функции. Непосредственным управлением жилищным фондом занимаются различные управляющие компании, большинство из которых составляют дирекции единого заказчика. В системе управления недвижимостью информация о состоянии здания служит для планирования воспроизводственных мероприятий, поэтому своевременное обеспечение руководителей управляющей организации этой информацией позволит более четко проводить ремонтную политику.

3. Анализ основных методов восстановления износа показал, что они по разному влияют на износ здания. Капитальный ремонт служит для устранения физического износа здания. Капитальному ремонту подвергаются сменяемые элементы здания путем их поной или частичной замены. Несменяемые элементы здания подвергаются капитальному ремонту лишь в части поддерживающих мероприятий, так как не могут быть заменены.

Модернизация служит для устранения морального износа зданий и состоит в улучшении потребительских свойств жилого здания без изменения его первоначальных технико-экономических показателей. Реконструкция представляет собой восстановление здания до его первоначального состояния (до определенной степени, поскольку несущие элементы не подвергаются замене). В диссертации был подробно рассмотрен капитальный ремонт и его влияние на физический износ и его стоимостное выражение.

4. Анализ методов расчета физического износа показал, что они не в поной мере учитывают влияние проведенных капитальных ремонтов, которые являются одним из основных факторов, существенно снижающих физический износ и влияющих на стоимость здания.

Поскольку основной качественного управления объектом служит понота информации о его состоянии, были проанализированы все источники и методы получения такой информации: статистический, технический, бухгатерский, налоговый и управленческий учет. Однако ни в одном из видов учета при расчете восстановительной стоимости не учитываются уже проведенные капитальные ремонты жилого здания. Управленческий учет дает информацию руководителю предприятия об имеющихся в его распоряжении ресурсах. Однако, эта система учета не получила еще достаточного развития на предприятиях-балансодержателях жилищного фонда. В то же время именно управленческий учет может дать объективную информацию для принятия решений о необходимости проведения того или иного восстановительного мероприятия.

4. Практическая реализация методики применения стратегических решений по обновлению жилищного фонда позволила обосновать важность введения термина "восстановленная стоимость", учитывающего проведенные капитальные ремонты при расчете восстановительной стоимости здания в жилищно-коммунальном хозяйстве;

5. Предложено в целях управленческого учета, который является инструментом обеспечения информацией руководства управляющей жилищ

123 ной организации, вести учет не только амортизации здания, но и его изно-^ са с учетом капитальных ремонтов, так как опыт проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции показывает, что эффективные восстановительные мероприятия по снижению износа являются важнейшим фактором получения социального эффекта;

6. Установлено, что физический износ жилого здания равен стоимости объективно необходимого капитального ремонта с учетом износа той части несменяемых элементов, которая не ремонтируется капитально. Это следует из того, что капитальный ремонт производится только в отношении сменяемых элементов и ремонтируемой части несменяемых, в то время как перемонтируемая часть несменяемых элементов здания продожает изнашиваться. Это и приводит в конце концов к необходимости сноса здания из-за ветхости или аварийности.

7. Практическая реализация результатов исследования реализуется путем ведения в рамках управленческого учета специальных форм учета истории ремонта на основе журнала учета технического состояния жилого здания и построения графика капитальных ремонтов с последующей его корректировкой. Разработанная методика и рекомендации были использованы в управляющей жилищной организации ЖКХ, что позволило повысить эффективность использования финансовых ресурсов на 1,2% от годового объема капитального ремонта.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Брунов, Павел Евгеньевич, Москва

1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве, 2-е изд., Издательский дом Питер, 2001

2. Амортизация основных фондов жилищно-коммунального хозяйства. 1961, АКХ им. Памфилова, вып.11

3. Анисимов В.В. Основы инвентаризации строений. M.-JL: Наркомхоз, 1945

4. Анисимов В.В., Николайцев В.Е. Амортизация жилищного фонда. М.: Издательство НККХ, 1946

5. Анисимов В.В., Остроумов B.C. О методах определения износа основных фондов. М.Госфиниздат ,1959

6. Арендарский Е. Договечность жилых зданий / Пер. с пол. М.В. Пред-теченского; Под ред. С.С. Кармилова. М.: Стройиздат, 1983

7. Бабакин В.И. Исследование и разработка методики определения целесообразности модернизации жилых зданий старой застройки городов. Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук. М., 1969.

8. Бабакин В.И., Переустройство жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1981

9. Балашов С.К. Техническая эксплуатация и ремонт жилых зданий. М.: Наркомхоз РСФСР, 1939

10. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999

11. П.Блех Е.М. Сносить, реконструировать или модернизировать? // В кн. Модернизация пятиэтажных жилых домов: Сб. статей. М.: Знание, 1988

12. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий. М.: Стройиздат, 1985

13. Болотин С.А. Системная постановка проблемы технической экспертизы зданий и сооружений. Моделирование и измерение процесса физического износа. // Недвижимость: экономика, управление № 2 - 2002

14. Брунов П.Е. Подходы к определению эффективности управления муниципальной жилой недвижимостью // Материалы 6 международной научной конференции. Под общ. ред. Е.У. Кима. М.: 2000, Выпуск 2. Ред. Цай Т.Н.

15. Брунов П.Е. Участие государства и негосударственных компаний в управлении недвижимостью // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы России: Сб. науч. тр. посвящ. 80-летию МГСУ. М.: МГСУ, 2001

16. Брунов П.Е., Казарновский В.А. Износ и амортизация при управлении доходной жилищной недвижимостью // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2003

17. Брунов П.Е., Кулаков Ю.Н. Проблемы формирования системы амортизации и определения износа объектов доходной жилищной недвижимости // Современное состояние инвестиционно-строительного комплекса России: Сб. тр. / Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2003

18. Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда. Л.: Стройиздат, 1980

19. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. М.: Инфра-М, 2001

20. Верстина Н.Г., Маслова Т.В. Активы реструктурируемых предприятий: стратегия и тактика управления // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительной сферы: Сб. тр. / Моск. гос. строит, ун-т. М.: МГСУ, 2002

21. ВСН-53-86р Госкомархитектуры. Правила оценки физического износа жилых зданий. М.: Стройиздат, 1988

22. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело, 2001

23. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2002

24. Дудышкина JI.A., Жуковская В.И. Ремонт поносборных жилых зданий. М.: Стройиздат, 1987

25. Жердева М.В. Методы прогнозирования износа и выбытия жилищного фонда, дисс. канд. экон наук. М., 1974

26. Жилищное хозяйство в России. 2002: Стат.сб./Госкомстат России. М., 2002

27. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. A.B. Черняк, В.З. Черняк. М.: А.В.Ч., 2001

28. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики // Российская газета 23 января 1993 г. - N 15

29. Иванов A.K. О реконструкции жилого фонда в Стокгольме. // Жилищ-ш ное строительство. 1979 - №6

30. Ионас Б.Я., Рейнин С.Н. Экономика строительства. М.: Высшая школа, 1977

31. Кантор JI.M. Амортизация и ремонт в промышленности СССР. М., 1949

32. К.Маркс. Капитал. Сочинения, т.1-3, Москва, Госполитиздат, 1965

33. Карпова Т.П. Управленческий учет: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ, 2000

34. Киннунен X. Управление квартирным акционерным обществом и содержание недвижимости. // Недвижимость: экономика, управление, 2002-№3-4

35. Колотил кин Б.М. Договечность жилых зданий. Технико-экономическое исследование, методы. М.: Стройиздат, 1965

36. Колотикин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий. М.: ^ Стройиздат, 1987

37. Костецкий Н.Ф Состояние жилищного фонда главный фактор обеспечения эффективности реформы ЖКХ. // Недвижимость: экономика, управление - 2002 - № 3-4

38. Кутуков В.Н. Реконструкций зданий.-М.: Высшая школа, 1981

39. Ленская С.А. Основные фонды: что это такое? М.:3нание, 1974

40. Щ 47.Литвер С.М. Исследование затрат по эксплуатации жилых зданий и методы их определения при оценке проектных решений. Дисс. канд. экон. наук.-М. 1969

41. Лысова А.И., Шарлыгина К.А. Реконструкция зданий. Л.: Стройиздат, 1979

42. Методика определения физического износа гражданских зданий, утв. приказом МЖКХ от 27.10.1970 г. М.: Стройиздат, 1971

43. Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий: (Вопросы организации). М.: Стройиздат, 198751 .Мюлер-Менкенс Г. Новая жизнь старых зданий. Пер. с нем. - М.: Стройиздат, 1981

44. Налоговый кодекс Российской Федерации.- М.: Вече, Поматур, 2002

45. Нечаев Н.В. Капитальный ремонт жилых зданий. М.: Стройиздат, 1990

46. Нотенко С.Н., Ройтман А.Г. и др., Техническая эксплуатация жилых * зданий. М.: Высшая школа, 2000

47. Педан М.П. Экономика строительства. М.: Стройиздат, 1987

48. Переустройство зданий. Учебное пособие / В.А. Миронов, Ю.В. Суха127рев, B.B. Федоров. Тверской государственный технический универси-^ тет. Тверь, 2002

49. Письмо Минфина РФ от 29 октября 1993 г. N 118 Об отражении в бухгатерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве // Финансовая газета 1993. - N 46-47

50. План счетов бухгатерского учета производственно-хозяйственной деятельности предприятий, строек и хозяйственных организаций союзного, республиканского и местного подчинения и инструкция по его применению. М.: Финансы, 1964

51. План счетов бухгатерского учета производственно-хозяйственной деятельности объединений, предприятий и организаций и инструкция по его применению. М.: Финансы и статистика, 1985

52. План счетов бухгатерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкция по его применению. М.: Ось-89,2001

53. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых ^ и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября 1964 г. Рига: АВОТС, 1981

54. Поляков Е.В. Реконструкция и ремонт жилых зданий. М.: Стройиздат, 197263 .Порывай Г.А. Предупреждение преждевременного износа зданий. М.: Стройиздат, 1979

55. Вестник мэрии Москвы N 17 - 1999.

56. Постановление Правительства Москвы от 24.04.2001 N 411 -III 1 О капитальном ремонте жилищного фонда г. Москвы // Вестник Мэрии Москвы-N20-2001.

57. Постановление Правительства Москвы от 24.10.95 N 876 О ходе реализации программы комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения на период до 2000 года

58. Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2000 г. N 293 О работе Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами // Вестник мэрии Москвы -N11-2000.

59. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации // РосХ сийская газета 22.10.1997.

60. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации // Рос128сийская газета 22.10.1997.

61. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации // Российская газета 01.10.1994.

62. Постановление Российского статистического агентства от 27 сентября 1999 г. N 86 Об утверждении Инструкции по запонению формы федерального государственного статистического наблюдения Сведения о жилищном фонде // Финансовая Россия № 37 - 1999.

63. Приказ Госстроя РФ от 14.07.97 г. № 17-45 Об утверждении Рекомендаций по организации финансового и бухгатерского учета для ТСЖ //

64. Финансовая газета 1997. - NN 45,46

65. Приказ Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N ЗЗн Об утверждении Методических указаний по бухгатерскому учету основных средств // Финансовая газета 1998. - N 35

66. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н Об утверждении положения по бухгатерскому учету Учет основных средств ПБУ 6/01 // Российская газета 16.05.2001 - N 91-92

67. Приказ Минфина РФ от 6 мая 1999 г. N ЗЗн Об утверждении Положения по бухгатерскому учету Расходы организации ПБУ 10/99 // Финансовая газета 1999. - N 23

68. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. М.: Стройиздат, 1990

69. Распоряжение Мэра Москвы от 16 марта 2000 г. N 276-РМ Об утверждении Положения о Департаменте внебюджетной политики строительства города Москвы // Вестник мэрии Москвы 2000. - N 8

70. Распоряжение Мэра Москвы от 17 марта 1997 г. N 220-РМ О Положении об административном округе // Вестник Мэрии Москвы 1997. - N 13

71. Распоряжение Мэра Москвы от 22 марта 2000 г. N 305-РМ Об утверждении Положения о Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы // Вестник мэрии Москвы 2000. -N8

72. Распоряжение Мэра Москвы от 23 ноября 1995 г. N 619-РМ О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством города // Вестник Мэрии Москвы 1995. - N 23

73. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика/Международная академия инвестиций и экономики строительства М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000

74. Ройтман А.Г. Деформации и повреждения зданий. М.: Стройиздат, 1987

75. Ройтман А.Г., Смоленская Н.М. Ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. М.: Стройиздат, 1978

76. Ройтман М.С. Вопросы амортизации жилых домов. Дисс. канд. экон наук. Л., 1975

77. Савченко Ф.М., Семенов В.Н., Семенова Э.Е. Объемно-планировочные решения и техническая эксплуатация многоэтажных жилых зданий. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. -Воронеж, 2001

78. Садовский В.Н. Основания общей теории систем. М.: Наука, 1974

79. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970

80. Сендеров Б.В., Барков Ю.В. Повреждения зданий и меры по их предотвращению. М.: Знание, 1986

81. У 91.Соколов В.К. Основные методы и принципы реконструкции жилых зданий. М.: Стройиздат, 1969

82. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. М.: Стройиздат, 1986

83. Спивак А.Н. О реконструкции жилых домов первых массовых серий // Промышленное и гражданское строительство.-1997

84. Тимохов Г.Ф. Модернизация жилых зданий. М.: Стройиздат, 1986

85. Ткач В.И., Сеферова И.Ф., Курсеев Д.В. Бухгатерский учет износа и амортизации. М.: Приор, 2000

86. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: "Мысль", 1978

87. Устав города Москвы // Вестник мэрии Москвы май 2000 г. - N 9

88. Федеральный закон от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ О государственной

89. Щ поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации //

90. Российская газета 20.06.1995.

91. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ О товариществах собственников жилья // Российская газета 26.06.1996. - N 119

92. Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ О бухгатерском учете // Российская газета от 28 ноября 1996 г.

93. Федоров М.С., Карнельсон В.Б. К переоценке основных фондов. Городское хозяйство Москвы 1970 - №11

94. Фридман Д.Р., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997

95. Хаутоярви С., Сайкконен Ю. Жилищная политика в Финляндии. // Недвижимость: экономика, управление 2002. - № 3-4

96. Чекалин B.C., Томилов В.В. Перспективное планирование капитального ремонта объектов городского хозяйства. JL: Стройиздат, Ле-нингр. отд-ние, 19870 105. Шульман С.К. Основные фонды и амортизация. Теория, учет. -Минск: Наука и техника, 1977

97. Шумилов М.С. Гражданские здания и их техническая эксплуатация.130

98. М.: Высшая школа, 1985 107. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: в 2-х частях / Под общей ред. П.Г. Грабового. Часть 1. Смоленск: Изд-во Смолин плюс, М.: АСВ, 2001

99. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: в 2-х частях / Под общей ред. П.Г. Грабового. Часть 2. Смоленск: Изд-во Смолин плюс, М.: АСВ, 2001

100. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999

101. Экономика недвижимости: Учебное пособие. 2-е изд. - М.: Дело, 2000

102. Экономика предприятия (фирмы) / Под ред. О.И.Вокова и доц. О.В.Девяткина, М.: Инфра-М, 2002

103. Экономика промышленности СССР / под ред. Б.М. Левина. М.: Высшая школа, 1977

104. ИЗ. Экономика строительства / Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1998Щ

Похожие диссертации