Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Экономическая оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Савицкая, Светлана Светославовна
Место защиты	Красноярск
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий"

На правах рукописи

Савицкая Светлана Светославовна

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -АПК и сельское хозяйство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

---- Iоиуц

Москва - 2009 г.

003476094

Диссертация выпонена в Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Красноярский государственный аграрный университет

Защита диссертации состоится 23 сентября 2009 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 006.032.01 при Государственном научном учреждении Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве по адресу: г. Москва, ул. Оренбургская, д. 15.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве

Автореферат размещен на сайте www.vnietash.ru и разослан _2009 года

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Лютых Юрий Александрович доктор экономических наук Носов Сергей Иванович кандидат экономических наук, доцент Корнеев Анатолий Федорович Красноярский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Сибирского отделения РАСХН

Официальные оппоненты:

Ведущая организация

Ученый секретарь диссертационного совета, к.э.н., доцент

Бундина О.И.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Одним из условий повышения финансовой устойчивости и роста объемов производства продукции сельского хозяйства, предусматриваемых Государственной программой развития сельского хозяйства на 2008-2012 годы, является обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств. Огромный потенциал в этом направлении имеет развитие кредитования под залог сельскохозяйственных земель.

Несмотря на наметившиеся в последние годы позитивные сдвиги в становлении земельной ипотеки, связанные с ростом объемов и количества кредитов, предоставленных сельскохозяйственным товаропроизводителям, в значительной части регионов России этот механизм привлечения инвестиций реализуется недостаточно активно. Такое положение дел в существенной мере связано с неразработанностью базового элемента организационно-экономического механизма ипотечного кредитования - залоговой стоимости земельных участков, служащей основой для согласования экономических интересов сельскохозяйственных товаропроизводителей и кредитных организаций.

Имеющиеся научно-методические публикации в области земельно-ипотечного кредитования ориентированы в основном на нормативно-правовое обеспечение и организационный механизм ипотеки, вопросы же определения залоговой стоимости рассматриваются поверхностно, в общем виде даются аспекты учета при ипотеке финансового состояния и эффективности сельскохозяйственных предприятий.

В этих условиях проблема системной разработки экономической оценки залоговой стоимости земельных участков, способствующей привлечению кредитов в аграрную отрасль, имеет важное социально-экономическое значение, что явилось основанием для выбора темы диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Проблемы земельно-ипотечного кредитования изучались в работах С. Вокова, В. Горемыкина, А. Кибирова, А. Корнеева, О. Леппке, П. Лойко, А. Миндрина, Е. Сергац-ковой, В. Хлыстуна и др., вопросы кредитоемкости и кредитоспособности, а также стоимости сельскохозяйственных предприятий исследовались в работах Н. Зарук, В. Кундиус, Ю. Лютых, О. Патласова, И. Хицкова и др., различные виды оценки сельскохозяйственных земель рассматривались в работах В. Беленького, С. Носова, К. Панковой, А. Сагайдака и др.

Несмотря на имеющиеся научные знания, требует комплексного решения проблема научно-методической разработки экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных земельных участков, учитывающей многообразие различных видов рисков (хозяйственных, погодных и др.), связанных с эффективностью сельскохозяйственного производства, финансово-экономическим положением сельскохозяйственных товаропроизводителей и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке методических решений по экономической оценке залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, способствующему привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль.

Это направление исследований потребовало решения следующих задач:

- проанализировать практику и научно-методическое обеспечение определения залоговой стоимости сельскохозяйственных земель;

- теоретически обосновать содержание и направления развития экономической оценки залоговой стоимости;

- исследовать тенденции и факторы развития земельно-ипотечного кредитования;

- обосновать научно-методические подходы построения экономической оценки залоговой стоимости с учетом рисков и стоимости бизнеса (сельскохозяйственного предприятия);

- разработать кадастровую и бизнесные модели оценки залоговой стоимости и провести соответствующие экспериментальные расчеты;

- определить эффективность предложений по развитию земельно-ипотечного кредитования.

Предмет исследования - методы оценки залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования - процесс формирования экономической оценки залоговой стоимости земельного участка.

Методология и методы исследования. Основой исследования явились положения как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельно-ипотечного кредитования аграрной экономики, определения залоговой стоимости земельных участков.

Многоаспектный характер решаемых задач обусловил необходимость использования методов: абстрактно-логического, монографического, экспертного, экономико-статистического, расчетно-конструктивного, сравнительного анализа.

Научная новизна исследования содержится в следующих положениях диссертации:

- сформировано системное представление о залоговой стоимости земли как о взаимодопоняющих рыночной, кадастровой и бизнесной (как части стоимости общего актива аграрного бизнеса) оценках;

- предложен методический подход оценки хозяйственных рисков на основе рейтинговых оценок эффективности сельскохозяйственного производства на региональном и муниципальном уровнях, погодных - на основе вариации динамических рядов урожайности зерновых культур;

- разработан агоритм расчета залоговой стоимости земельных участков по кадастровой оценке с учетом хозяйственных (включая оценку финансового состояния предприятия) и погодных рисков,;

- разработаны модели определения залоговой стоимости земельных участков на основе вариантных оценок стоимости предприятия по показателям эффективности и доходности аграрного бизнеса по методам чистых активов и капитализации прибыли.

Практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации предложений будет способствовать расширению объемов залога земель и привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль в больших размерах.

Разработанные в диссертации методические подходы могут использоваться в работе земельных, аграрных и других региональных органов управления, а также в учебном процессе в системе высшего образования и повышения квалификации специалистов.

Апробация и реализация результатов исследования. Диссертация выпонялась в соответствии с планом научно-исследовательских работ Красноярского Государственного аграрного университета.

Содержащиеся в диссертации предложения апробированы в С ПК Солонцы Красноярского края и приняты им для практического использования. Отдельные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях.

Результаты исследования автора частично вошли в отчет о научно-исследовательской работе Центра земельных отношений ГНУ ВНИЭТУСХ за 2008 год.

Публикации. Результаты исследований опубликованы в 6 научных работах, общим объемом 2,6 п.л., в т.ч. авторских - 2,4 пл., из них по перечню ВАК Минобразования России -1 работа.

Структура и объем диссертационной работы. Диссертация, общим объемом 135 страниц, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы, 2 приложений, включает 35 таблиц, 6 рисунков.

Во введении обоснована актуальность темы, выделены недостаточно изученные вопросы, сформулированы цель и задачи исследования, от-

мечены разработанные автором и представляемые на защиту новые положения экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, определено практическое значение выдвинутых в работе предложений для развития сельского хозяйства страны.

В первой главе Теоретические основы определения залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, рассмотрены сущность, организационно-экономические аспекты системы земельно-ипотечного кредитования. Проведен критический анализ методик и рекомендаций оценки стоимости земельных участков в рамках кадастрового и рыночного подходов. Дается оценка критериев и показателей для определения залоговой стоимости сельскохозяйственных земель в аспекте обеспечения учета дифференциации природно-экономических условий землепользования. Здесь же обосновываются новые направления экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Во второй главе Анализ условий и факторов формирования залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий проанализированы современное состояние, экономические предпосыки и факторы развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве страны и Красноярского края. Исследована связь кадастровой оценки земель с показателями эффективности землепользования и финансовой устойчивости сельскохозяйственных товаропроизводителей. Проведены рейтинговые оценки эффективности аграрного производства и параметров его агроклиматической устойчивости в целях оценки и учета рисков в кадастровой модели залоговой стоимости земель. Обоснована необходимость использования в механизме ее оценки показателей стоимости сельскохозяйственного предприятия (бизнеса).

В третьей главе Экономическое моделирование залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий, даны конкретные предложения по методическим решениям и агоритмам реализации авторского концептуального подхода о взаимодопоняющем использовании рыноч-

ной, кадастровой и бизнеской моделей определения залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий. Разработана методика расчета залоговой стоимости на основе кадастровой оценки с учетом хозяйственных, погодных и финансовых рисков, а также исходя из стоимости предприятия (бизнеса), определяемой методами чистых активов и капитализации прибыли. Проведена оценка эффективности предложений в аспекте реализации региональной программы развития сельского хозяйства Красноярского края на 2008-2012 годы с привлечением земельно-ипотечных кредитов.

В выводах и предложениях обобщены результаты исследования экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Системное представление о залоговой стоимости земли

Земельно-ипотечное кредитование основывается на использовании договорных отношений. При этом эффективность механизма земельной ипотеки определяется степенью согласованности экономических интересов залогодателя (сельскохозяйственного товаропроизводителя) и кредитной организации. На это указывают и результаты проведенного анкетного опроса специалистов АПК Красноярского края.

Особенностью экономических отношений в этом сегменте земельного рынка является то, что дожна быть объективно определена стоимость предмета залога (земельного участка сельскохозяйственных угодий), в соответствии с его реальными ценностными параметрами. Вместе с тем, для принятия согласованного решения о стоимости залога, кредитор оценивает реальную возможность возврата дога заемщиком исходя из анализа его финансово-экономического состояния. Поэтому, с позиций системности, залоговая стоимость дожна характеризовать различные стороны предмета залога, т.е. быть вариантной.

Характерным для имеющихся научно-методических разработок по экономическому механизму ипотеки (залога) сельскохозяйственных зе-

мель является, во-первых, то, что залоговую стоимость земельного участка рекомендуется определять преимущественно на основе одного критерия (как правило, на основе рыночной оценки, или кадастровой стоимости земли). Вместе с тем, каждый из этих критериев имеет собственный набор определенных достоинств и недостатков.

Так, рыночная оценка в наибольшей мере учитывает соотношение спроса и предложения на земельный участок, позволяет комплексно учесть его ценностные характеристики и др. Однако, в условиях неразвитого рынка земель для сельскохозяйственного производства, сложно найти аналоги для оцениваемого участка, что снижает ее объективность как базы для определения залоговой стоимости; в условиях рынка продавца (когда предложение значительно превышает спрос) оценка занижена, что невыгодно залогодателю; имеет место субъективизм оценок при использовании услуг оценщиков и значительное увеличение издержек залогодателя на их проведение и др. Кадастровая оценка позволяет характеризовать не только общую стоимость земельного участка, но и влияющих на нее рентных факторов (плодородия почв, местоположения участка и др.), что дает возможность сделать ее более обоснованной и наглядной для субъектов земельной ипотеки; она также позволяет наглядно корректировать стоимость земельного участка с учетом изменения экономических условий производства (например, цен на сельскохозяйственную продукцию и потребляемые ресурсы) в регионе и др. Вместе с тем, кадастровая стоимость является в определенной мере субъективной, вследствие того, что рента рассчитывалась при среднерегиональном уровне хозяйствования.

Вариант оценки стоимости земли, устанавливаемой исходя из стоимости предприятия (бизнесная модель), учитывает эффективность производства конкретного сельскохозяйственного товаропроизводителя, состояние его активов и др. Методологическую основу данного подхода составляет то, что земля является не только главным средством производства в сельском хозяйстве, но, одновременно, и частью активов предприятия (хо-

тя, в России, пока и не включается в их оценку, в отличие от стран с развитой рыночной экономикой), вносит значительный вклад в формирование его совокупных доходов, из которых осуществляются выплаты по земельной ипотеке.

Таким образом, используя рыночный, кадастровый и бизнесный подходы, обеспечивается их взаимодопонение и, одновременно, учитываются финансовые возможности залогодателя для погашения ипотечного кредита.

Рекомендуемая схема определения залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий представлена на рис. 1.

2. Методический подход оценки хозяйственных и погодных рисков

Проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий создает предпосыки для развития земельной ипотеки в субъектах Российской Федерации. Однако ее результаты не в поной мере учитывают дифференциацию условий деятельности и различий в эффективности аграрной экономики, из-за которых по субъ'ектам РФ формируются различные риски, влияющие на залоговую стоимость земельных участков. Эти риски, прежде всего, связаны с агроклиматическими и хозяйственными условиями производства - экономическим механизмом и качеством управления конкретной организацией и отраслью в целом, инвестиционным климатом, правовой базой функционирования аграрной экономики регионов, достигнутым уровнем интенсификации, природными и другими факторами, влияющими на эффективность сельскохозяйственного производства.

В целом, агроклиматические (погодные) риски характеризуются степенью устойчивости экономических показателей региона по годам с различными погодными исходами, а хозяйственные риски - уровнем развития организационно-экономических условий и институциональной среды предпринимательской деятельности в аграрной сфере, отражающихся в его результативности.

Модели залоговой стоимости земельных участков

Рыночная

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка определяется по ценам сделок (предложения) с учетом их корректировки на парцел-лярность, соотношение цен сделок и предложения и др.

2. Залоговая стоимости земельного участка определяется по его рыночной стоимости с учетом принятого (нормативного) соотношения между залоговой и рыночной стоимостями.

Применяется в качестве верхнего предела залоговой стоимости земельных участков

Кадастровая (с учетом рисков)

Залоговая стоимость земельного участка определяется по кадастровой оценке с учетом поправочных коэффициентов на -хозяйственные, погодные и финансовые риски.

Бизнесиая (по стоимости предприятия)

Метод чистых активов

1 .Стоимость предприятия определяется по данным бухгатерского баланса как разность между активами и пассивами, принимаемыми к расчету. 2. Залоговая стоимость земельного участка определяется исходя из стоимости предприятия с учетом вклада земли в ресурсный потенциал.

Метод капитализации прибыли

1 .Стоимость предприятия определяется на основе среднегодовой приведенной прибыли методом прямой капитализации.

2. Залоговая стоимость земельного участка определяется исходя из стоимости предприятия с учетом вклада земли в ресурсный потенциал.

Итоговая величина залоговой стоимости земельного участка

Рис. 1. Предлагаемая схема определения залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий

В основу методического подхода по учету хозяйственных и погодных рисков могут быть положены рейтинговые оценки субъектов РФ и административных районов по характеризующим их соответствующим показателям.

Для оценки хозяйственных рисков на уровне субъектов РФ используется рейтинг по эффективности сельскохозяйственного производства, проводимый ГНУ ВНИЭСХ РАСХН.

Определение рейтинга для оценки погодных рисков основывается на показателях (коэффициентах) вариации динамических рядов выхода продукции (в стоимостном или натуральном выражении) на единицу площади сельхозугодий в субъектах РФ.

В целях обеспечения сопоставимости стоимостных показателей выхода продукции, целесообразно использовать их годовые индексы по отношению к среднероссийскому уровню. В качестве натуральных показателей используется урожайность зерновых культур, которые возделываются в большинстве субъектов РФ. При этом для регионов с ярко выраженной зональной дифференциацией агроклиматических показателей погодные риски необходимо рассчитывать по природно-хозяйственным зонам. Рейтинг субъектов РФ проводится на основе ранжированного ряда коэффициентов вариации.

На основе установленных рейтинговых оценок определяются коэффициенты корректирования (дифференциации по уровню рисков) коэффициента капитализации.

Расчет для субъекта РФ корректировочных коэффициентов коэффициента капитализации (ККС) на уровень рисков проводится по формуле:

ЮСС = (1 + РС/РСпих) / (1+ РСЩ, / РСщах),

где: РС - сумма рейтинговых мест по эффективности производства субъекта РФ;

РСщш, РСщд - сумма рейтинговых мест по эффективности производства субъекта РФ, занимающего, соответственно, первое и последнее мес-

та из участвующих в рейтинге.

Так, по результатам рейтинговых оценок эффективности производства 74 субъектов РФ, первое место заняла Ленинградская область - сумма рейтинговых мест 55, а последнее место - Республика Северная Осетия -326 рейтинговых мест.

Для Красноярского края, сумма рейтинговых мест составила 122. Тогда коэффициент корректировки коэффициента капитализации на хозяйственные риски для него будет равен 1,18 (1 + 122/326) / (1+ 55/326).

За сорокалетний период (1966-2005 гг.) первое место по уровню вариации урожайности зерновых культур (15% - минимальное значение среди принятых в расчеты 74 субъектов РФ) заняла Иркутская область, последнее (коэффициент вариации 45% - максимальное значение) - Агинский Бурятский а.о., Красноярский край занял седьмое место (коэффициент вариации 18%). С учетом этого, коэффициент корректировки коэффициента капитализации на погодные риски для Красноярского края составит 1,08 (1+7:74):(1+1:74).

Аналогичным образом учитываются и риски на муниципальном уровне.

3. Агоритм расчета залоговой стоимости земельных участков по кадастровой оценке с учетом рисков

По этой модели, залоговая стоимость земельных участков определяется с учетом погодных, хозяйственных и финансовых рисков. Учет погодных и хозяйственных рисков осуществляется путем корректировки коэффициента капитализации земельной ренты, определяемой исходя из кадастровой стоимости, а финансовых - посредством дифференциации соотношения залоговой и расчетной кадастровой (кадастровой, скорректированной на хозяйственные и погодные риски) стоимости земли на оценку финансового состояния товаропроизводителя.

В качестве коэффициента капитализации может быть принята эффективная доходность к погашению догосрочных облигаций федерально-

го займа, до финансового кризиса составлявшая примерно 6%.

Расчеты по субъектам Сибирского ФО коэффициентов капитализации, дифференцированных с учетом оценок хозяйственных и погодных рисков илюстрируются данными таблицы 1.

Таблица 1

Расчет коэффициентов капитализации по регионам Сибирского ФО с учетом хозяйственных и погодных рисков

Субъекты РФ Сумма рейтинговых мест Коэффициент корректировки коэффициента капитализации по рискам Коэффициент капитализации с учетом рисков,%

по эффективности с.-х. пр-ва по погодным исходам хозяйственным погодным хозяйственных (6хгр.4) погодных (6хгр.5)

1 2 3 4 5 6 7

Иркутская область 58 1 1,01 1 6,0 6,0

Красноярский край 122 7 1,18 1,08 7,1 6,5

Томская область 143 8 1,23 1,09 7,4 6,6

Тюменская область 155 16 1,26 1,2 7,6 7,2

Кемеровская область 144 26 1,23 1,33 7,4 8

Новосибирская область 154 28 1,26 1,36 7,6 8,2

Омская область 163 40 1,28 1,52 7,7 9,1

Атайский край 202 52 1,39 1,68 8,3 10,1

Республика Бурятия 185 55 1,34 1,72 8 10,3

Читинская область 283 63 1,6 1,83 9,6 И

Республика Атай 130 65 1,2 1,85 7,2 11,1

Усть-Ордынский Бурятский а.о. 112 67 1,15 1,88 6,9 11,3

Республика Хакасия 229 69 1,46 1,91 8,7 1 11,4

Республика Тыва 195 73 1,37 1,96 8,2 11,8

Агинский Бурятский а.о. 150 74 1,25 1,97 7,5 11,8

Коэффициент капитализации с учетом погодных рисков региона принимается единым для муниципального уровня, а с учетом хозяйственного риска - дифференцируется по административным районам исходя из оценок их хозяйственных рисков (т.е. определяется корректировочный коэффициент

для района). При этом в качестве точки отсчета принимается коэффициент капитализации с учетом хозяйственного риска, установленный для субъекта РФ, в нашем случае, для Красноярского края - 7,1% (6x1,18). Например, для условий Абанского района значение корректировочного коэффициента составило (1+99:172):(1+96:172) =1,011, для Назаровского - (1+17:172): (1+96:172) = 0,705, а значение коэффициента капитализации, скорректированного на хозяйственные риски по этим районам будет равно, соответственно, 7,2% (7,1x1,011) и 5,4% (7,1x0,705) т.д.

Итоговый коэффициент капитализации для каждого района рассчитывается как среднее геометрическое коэффициентов капитализации с учетом хозяйственного и погодного рисков по формуле:

Ки = 41(х>сКп,

где: Ки - итоговый коэффициент капитализации;

Кх - коэффициент капитализации для района с учетом хозяйственных рисков;

Кп - коэффициент капитализации для района с учетом погодных рисков.

Для Абанского района итоговый коэффициент капитализации будет равен: Ки = ф,2х6,5 = 6,8%, для Назаровского, соответственно, Ки = -у/5,4x6,5 = 5,9% и т.д.

Анализ коэффициентов капитализации показывает, что их уровень существенно колеблется - от минимального 5,9% в Назаровском районе до 8,9% в Н.-Ингашском районе. Это соответствует тому, что в Назаровском районе наиболее высокий уровень хозяйствования (сумма рейтинговых мест частных показателей эффективности составила 17), а для Н.-Ингашского района характерна самая низкая эффективность среди районов края (сумма мест 172).

По показателю рентного дохода и коэффициенту капитализации, скорректированному на оценку рисков, определяется расчетная кадастровая стоимость сельхозугодий (КСр) по формуле:

КСРЖ, Ки

где: РД - рентный доход по результатам государственной кадастровой оценки.

Так, например, в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, удельная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий ЗАО "Ададымское" составляет 12573 руб./га, а рентный доход, при принятом сроке окупаемости 33 года, 381 руб./га (12573:33). С учетом коэффициента капитализации, скорректированного на кумулятивную оценку рисков, составившего для условий Назаровского района 5,9%, расчетная кадастровая стоимость (с учетом рисков) гектара сельскохозяйственных угодий ЗАО "Ададымское" будет равна 6458 (381:5,9x100) руб./га. Для ЗАО Гляденское, удельная кадастровая стоимость равна 12342 руб./га, земельная рента 374 руб./га (12342:33), расчетная кадастровая стоимость сельхозугодий составит 6339 (378:5,9x100) руб./га и т.д.

Расчет базовой залоговой стоимости

Залоговая стоимость сельхозугодий по кадастровой модели с учетом рисков определяется по товаропроизводителям с учетом оценки их финансовой устойчивости (финансовых рисков). В этих целях, по группам финансовой устойчивости сельскохозяйственных товаропроизводителей (коэффициент относительной финансовой устойчивости определяется в соответствии с Методикой расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей, утвержденной постановлением Правительства РФ от 30 января 2003 г. N 52) рассчитывается шкала базовой залоговой стоимости. При этом для наивысшей группы предприятий по уровню финансовой

устойчивости базовая залоговая стоимость принимается в размере 75% от расчетной кадастровой стоимости.

Расчет шкалы базовой залоговой стоимости по группам финансовой устойчивости осуществляется с использованием коэффициента корректировки (КкО, определяемого по формуле: Кк, = (1+1/5) / (1 + 1/5), где: I - номер группы.

Например, для хозяйств, относящихся ко второй группе финансовой устойчивости, коэффициент К^ будет равен 1,17 [(1+2:5):(1+1:5)], для четвертой - 1,5 [(1+4:5):(1+1:5)] и т.д. С учетом этих коэффициентов, значение базовой залоговой стоимости в процентах к расчетной кадастровой, при принятом значении 75%, дожно составить для этих групп, соответственно, 64% (75:1,17) и 50% (75:1,5).

Исходя из расчетной кадастровой стоимости сельхозугодий предприятия и значения шкалы базовой залоговой стоимости, к которой по уровню финансовой устойчивости оно отнесено, рассчитывается залоговая стоимость. Так, для ЗАО "Ададымское" залоговая стоимость составит 3229 руб./га (6458x0,5), а для ЗАО "Гладенское" 4057 рубУга (6339x0,64) и т.д.

Расчет залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий по кадастровой модели для хозяйств Назаровского района приведен в таблице 2.

4. Бизнесные модели определения залоговой стоимости земельных

участков

При проведении работ по государственной кадастровой оценке в субъекте РФ земли сельскохозяйственного назначения оценивались для всех землепользователей при среднем уровне хозяйствования. Однако, как кредитор, так и заёмщик дожны исходить из такой величины залоговой стоимости земли, которая для залогодателя соответствовала бы его финансовым возможностям по обслуживанию дога, а для банка - минимальным рискам по возврату кредита.

Таблица 2

Расчет залоговой стоимости сельхозугодий по кадастровой модели с учетом рисков по хозяйствам Назаровского района Красноярского края

Группы Залоговая Кадастровая стоимость Залоговая

Хозяйства финансовой стоимость в % от рас- с учетом рисков стоимость,

устойчивости четной кадастровой стоимости (расчетная), руб./га руб./га

ЗАО "Ададымское" 4 50 6458 3229

СХП ЗАО "Владимиров-ское" 3 56 6305 3531

ЗАО "Гляденское" 2 64 6339 4057

ЗАО "Дороховское" 5 45 5814 2616

СЗАО "Краснополян-ское" 2 64 5780 3699

ЗАО "Крутоярское" 3 56 6407 3588

ЗАО "Назаровское" 1 75 5881 4411

ЗАО "Подсосенское" 4 50 4254 2127

ЗАО "Сахаптинское" 4 50 5203 2602

Поэтому в расчетах залоговой стоимости необходимо учитывать не только рентные характеристики земли, но и показатели эффективности всей хозяйственной деятельности предприятия (прибыль, фактические активы предприятия и др.).

В экономических публикациях под кредитоспособностью (кредитным потенциалом) понимается финансовая характеристика хозяйствующего субъекта, отражающая его способность получать кредиты и рассчитываться по своим договым обязательствам с кредиторами поностью и в срок. С этим понятием связана кредитоёмкость, характеризуемая размером кредита, который можно дать заемщику, чтобы тому было по силам рассчитаться по кредиту.

В случае догосрочного кредита, кредитоёмкость определяется дисконтированием прибыли и совпадает с оценкой стоимости предприятия (бизнеса), определенной на основе доходного подхода.

Поэтому, залоговая стоимость земель также дожна определяться с

учетом стоимости всего сельскохозяйственного предприятия.

Оценка стоимости предприятия проводится по показателям эффективности и доходности аграрного бизнеса по методам чистых активов и капитализации прибыли.

По совокупности хозяйств, расположенных в границах Лесостепного земельно-оценочного района Красноярского края, проведена группировка, в которой в качестве группировочного признака была принята стоимость чистых активов, приходящихся на 100 га сельскохозяйственных угодий (табл. 3).

Таблица 3

Группировка сельскохозяйственных организаций Лесостепного земельно-оценочного района Красноярского края по стоимости чистых активов на 100 га сельхозугодий

Группы Число На 100 га с.-х. угодий, тыс. руб. Кадаст- % Рента- Индекс

по чистым хозяйств чистые выручка от про- чистая ровая неисполь- бельность иннова-

активам в группе активы даж- прибыль стоимость зуемых активов ционного

на 100 га всего сельхоз- сельхоз- по чистой потен-

с.-х. угодий, тыс. руб. угодий, руб./га угодий прибыли, % циала

1- до 400 17 263 161 -21 8770 27,6 -5,8 0,77

2- от 400 до

700 14 558 303 36 8665 13,0 5,0 0,86

3-от 700 до

1000 18 800 357 52 10439 4,5 5,9 1,10

4 - св. 1000 12 1452 670 167 10219 0,5 9,3 1,34

В среднем 61 . 723 352 51 9524 12,1 3,1 1,00

Данные таблицы показывают, что показатель чистых активов адекватно отражает уровень доходности предприятия как хозяйствующего субъекта, осуществляющего аграрную предпринимательскую деятельность. Так, наблюдается выраженная прямая связь с величиной группировочного признака зависимость выхода с единицы земельной площади как общей выручки от продаж, так и чистой прибыли. В группах с более высокими значениями удельных чистых активов ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель, выше уровень рентабельности активов

по чистой прибыли, существенно выше оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

При расчете стоимости предприятия по методу чистых активов учитывается то, что отражаемые в бухгатерском балансе активы не включают стоимость земли. По экспертным оценкам, земля занимает в стоимости ресурсов предприятия 25-30%. Для более поного учета дифференциации природно-экономических условий сельскохозяйственного производства в расчетах следует использовать не усредненное значение, а индивидуальное по каждому предприятию, определяемое на основе расчетов стоимости его ресурсного потенциала. В состав потенциала включаются капитал (основные средства и материальные затраты), трудовые ресурсы в оценке по заработной плате и земельные ресурсы по кадастровой стоимости.

Расчеты, проведенные по хозяйствам Назаровского района, свидетельствуют, во-первых, что среднее по району значение вклада земли выше указанного диапазона (25-30%) и составляет 43%. Во вторых, с учетом внутрирайонной дифференциации рентных факторов, обеспеченности хозяйств земельными, трудовыми и материально-техническими ресурсами, оценка вклада земли существенно дифференцирована - от 36% в СХПК ЗАО Владимировское до 69% - в ЗАО Дороховское.

С учетом изложенного, рекомендуются следующий агоритм расчета залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий на основе бизнесной модели по методу чистых активов:

Спча Ч СЧ1 . d, ЗСча Ч Спча - Сча, ЗС ча Ч ЗСча . ПСХу, где: Спча - стоимость предприятия, определенного по методу чистых активов, с учетом стоимости земли;

Сча - стоимость предприятия, определенного по методу чистых активов, без учета стоимости земли;

d3- доля земли в стоимости ресурсного потенциала предприятия; ЗСча - залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий предприятия, определенная по методу чистых активов - всего;

ЗСудча- удельная залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий, определенная по методу чистых активов;

Псху - площадь сельскохозяйственных угодий предприятия.

Метод оценки стоимости предприятия на основе капитализации прибыли основан на базовой посыке, в соответствии с которой его стоимость равна текущей стоимости будущих доходов. Сущность данного метода выражается формулой: ОСпр = Приб : Ккап,

где: ОСпр - оценочная стоимость предприятия;

Приб - величина прибыли;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для расчета стоимости предприятия используются данные о величине его прибыли за несколько лет, которые приводятся с учетом коэффициентов инфляции к текущему году. Полученные данные усредняются и этот показатель капитализируется.

Агоритм расчета залоговой стоимости земли по методу капитализации прибыли:

Сдкп = ППр . КК, ЗС кп = Спкп х (13, ЗСУ кп = ЗС кп. ПСХу,

где: Спкп - стоимость предприятия, определенного по методу капитализации прибыли, с учетом стоимости земли;

ППР - приведенная прибыль предприятия;

КК - коэффициент капитализации;

ЗС кп - залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий предприятия, определенная по методу капитализации прибыли - всего;

ЗСуд и, - удельная залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий предприятия, определенная по методу капитализации прибыли.

Результаты расчетов залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий в разрезе хозяйств Назаровского района Красноярского края приведены в таблице 4.

Таблица 4

Залоговая стоимость сельскохозяйственных угодий при различных моделях ее определения в хозяйствах Назаровского района Красноярского края,

тыс. руб./га

Кадастровая Модели расчета залоговой стоимости

бизнесная (по стоимости

Хозяйства стоимость кадастровая предприятия)

с учетом чистых капита- средняя

рисков активов лизации

прибыли

ЗАО "Ададымское" 12,6 3,2 6,8 10,0 8,4

СХП ЗАО "Владимировское" 12,3 3,5 3,8 3,2 3,5

ЗАО "Гляденское" 12,3 4,1 9,2 13,3 11,2

ЗАО "Дороховское" 11,3 2,6 5,2 0,7 3,0

СЗАО "Краснополянское" 11,3 3,7 8,8 14,4 11,6

ЗАО "Крутоярское" 12,5 3,6 9,5 4,8 7,1

ЗАО "Назаровское" 11,5 4,4 18,5 42,1 30,3

ЗАО "Подсосенское" 8,3 2,1 5,6 3,5 4,5

ЗАО "Сахаптинское" 10,1 2,6 5,5 3,4 4,4

Показатели вариации оценок стоимости сельхозугодий

Размах вариации, раз 1,5 2,1 4,9 58,2 10,2

Среднее значение 11,3 3,3 8,1 10,6 9,3

Коэффициент вариации, % 12,3 22,4 54,1 120,2 90,7

Показатель залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, определяемый на основе результатов их государственной кадастровой оценки, отличается выравненностью (коэффициент вариации ниже по отношению к методу чистых активов в 4,4 раза, к методу капитализации прибыли - в 9,8 раз, к средней по этим методам - в 7,3 раза). Это объясняется, во-первых, относительно небольшой внутрирайонной дифференциацией рентных факторов (бал бонитета, эквивалентное расстояние грузоперевозок, индекс технологических свойств), во-вторых, недоучетом в нем уровня хозяйствования (главным образом прибыли). Соответственно, отсутствует связь и с уровнем финансового состояния залогодателей. Например, ЗАО Назаровское, как по всем частным показателям финансового состояния (коэффициентам абсолютной ликвидности, критической оценки, текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, финансовой независимости и финансовой независимости в отношении формирования запасов и затрат), так и по интегральной бальной оценке, среди сельскохозяйственных организаций района стабильно занимает лидирующее положение, вместе с тем кадастровая

оценка его земель близка к среднерайонной; ЗАО "Дороховское" и СЗАО "Краснополянское" имеют одинаковую кадастровую оценку гектара сельскохозяйственных угодий, при этом по результатам хозяйствования их следует отнести, соответственно, к пятой и второй группам финансовой устойчивости. Максимальную оценку залоговой стоимости по предлагаемой методике (среднюю по методам чистых активов и капитализации прибыли) получило ЗАО Назаровское (по данным Рейтинга-100, ЗАО Назаровское занимает третье место в списке наиболее крупных и эффективных предприятий по производству молока в России за 2005-2007 гг.), а минимальную - ЗАО "Дороховское", относящиеся соответственно к первой и пятой группам финансовой устойчивости. Эти экономические характеристики существенно коррелированны и по другим сельскохозяйственным предприятиям.

Обращает внимание общий низкий уровень залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий в хозяйствах района. Такое положение связано, главным образом, с существующим ценовым диспаритетом и, соответственно, с отсутствием нормальных условий не только расширенного, но и во многих случаях - простого воспроизводства. В этой связи необходима системная и значительная государственная поддержка развития земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Полученные вариантные оценки служат основой для установления договорной залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Выводы и предложения

1. Результаты анкетного опроса, проведенного в Красноярском крае, показали, что наибольшую значимость для развития земельно-ипотечного кредитования имеют факторы, связанные с юридическим оформлением земель (отсутствие, надлежащим образом оформленных земельных участков сельскохозяйственных угодий и проблемы с передачей земельных долей сельскохозяйственным организациям), а также с не заинтересованностью банков в выдаче кредитов сельскохозяйственным товаропроизводителям (банки не берут в залог сельскохозяйственные земли, а предпочитают брать имущество (технику, скот и др.), не верят в возможность погашения кредитов. Важны также причи-

ны, связанные с низкой стоимостью сельскохозяйственных угодий и риском их утраты залогодателем из-за трудностей погашения ипотечного кредита. Среди проблем более низкого уровня значимости отмечены - высокая процентная ставка, сложность оформления и короткий срок ипотечного кредита. Кроме того, развитие земельной ипотеки ограничивается общей закредитован-ностью сельскохозяйственных предприятий Красноярского края (отношение догосрочных и краткосрочных обязательств к выручке от реализации товаров, продукции, работ, услуг) составившей в 2007 году более 87% (в 2006 году - 66,7%). По 7 районам края она составила до 50%, по 29 - от 50 до 100 процентов, а по остальным районам превысила 100 процентов.

2. В России, и Красноярском крае в частности, в настоящее время земельный (сельскохозяйственных угодий) рынок находится в стадии формирования. Этот рынок отличается информационной несостоятельностью, его сдеки носят закрытый характер, а их число пока незначительно. Для многих компаний и частных лиц земля является средством вложения относительно свободных денежных средств, используется не по основному своему сельскохозяйственному назначению, а в спекулятивных целях (для перепродажи под коттеджную и дачную застройки и др.). Поэтому складывающийся рынок сельскохозяйственных угодий не даёт адекватных ориентиров цены на земельные участки.

Так, определенная на основе усредненных риэтерских данных цен предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения в двух Районах Красноярского края, их рыночная стоимость составила 210,6 тыс. руб./га, что в 16 раз превышает среднюю по краю кадастровую оценку земель этой категории.

3. Имеющиеся методические разработки и сложившаяся в стране практика определения залоговой стоимости земельных участков, базируются на кадастровой стоимости. Однако кадастровая оценка земель статична, отражает их стоимость на момент ее проведения, является массовой, не учитывает динамику изменения реальной ренты, формируемой за счет доходов конкретного предприятия. Поэтому в этом направлении необходима разработка научно-обоснованной методики, позволяющей на более объективной основе с учетом

различного рода (хозяйственных и погодных) рисков и результатов деятельности конкретных сельскохозяйственных товаропроизводителей, определять стоимость залога земель.

4. Определение залоговой стоимости земель непосредственно связано с кредитоспособностью сельскохозяйственного предприятия. Принимая решение о предоставлении кредита заемщикам, коммерческие банки, прежде всего, обращают внимание на их кредитоспособность, для чего анализируют отчетные балансы предприятий, исследуют показатели, характеризующие финансовое положение, хозяйственную деятельность.

Проведенный анализ научных и методических публикаций показывает, что определение кредитоспособности (кредитного потенциала) в той или иной мере сводится к необходимости учета оценки стоимости предприятия (бизнеса). Следовательно, и при установлении залоговой стоимости земельных участков для целей ипотечного кредитования необходимо учитывать это обстоятельство.

5. При оценке аграрного бизнеса объектом выступает хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования земельно-имущественного комплекса предприятия. Проведение оценки стоимости предприятия методом чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Показатель чистых активов служит характеристикой уровня предпринимательской деятельности - в группах с более высокими значениями удельных чистых активов существенно ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель и выше уровень рентабельности активов по чистой прибыли, а также оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

6. Стоимость сельскохозяйственного предприятия (бизнеса) определяет возможности привлечения и размеры кредитов. Стоимость сельскохозяйственного предприятия, в свою очередь, оценивается как имеющимися активами (имуществом и др.), так и прибыльностью (рентабельностью) хозяйственной деятельности предприятия. Величина кредита в свою очередь определяет масштабность инвестиционного проекта и показатели финансово-экономического состояния предприятия в перспективе.

Если рассматривать стоимость земли как капитализированную решу, являющейся составной частью прибыли от сельскохозяйственного производства, то она напрямую зависит от стоимости сельскохозяйственного предприятия. Следовательно, при определении величины залоговой стоимости необходимо учитывать стоимость сельскохозяйственного предприятия.

7. При определении залоговой стоимости целесообразно использовать различные взаимодопоняющие экономические модели определения залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий. Первый подход базируется на корректировке кадастровой стоимости с учётом рисков связанных с фактическим финансово-экономическим состоянием аграрной отрасли края, муниципального района и конкретного предприятия - залогодателя, а также учете рисков природно-климатических условий ведения сельского хозяйства. Другой - основан на бизнесной модели, связанной с определением вариантных стоимостных оценок предприятия и их использовании в расчетах залоговой стоимости.

Такая вариантность в условиях отсутствия объективной рыночной цены на участки сельскохозяйственных угодий, обеспечит более широкие возможности для согласования интересов заемщика (сельхозтоваропроизводителя) и кредитора (банка) или инвестора.

8. Расчёты эффективности предлагаемых методических подходов по определению залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий были проведены на примере ЗАО Ададымскоедля типичного инвестиционного проекта. Размер ипотечного кредита устанавливася исходя из средней по району доли залоговой площади (1/5 от общей площади сельскохозяйственных угодий района), необходимой для достижения индикаторов краевой программы развития сельского хозяйства и для данного предприятия составит около 32,7 мн. руб.

При стандартных условиях кредитования, принятых в Россельхозбан-ке в 2008 году, к моменту завершения выплат по кредиту производство товарной продукции в хозяйстве возрастёт с 128,8 мн. руб. в 2007 году до 290,7 мн. руб. в 2018 году, или в 2,26 раза, масса прибыли от реализации продукции, соответственно, с 16,6 до 30,5 мн. руб., в 1,8 раза.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Савицкая С.С., Миколаенко А.С., Елизов М.В., Стефанская С.С. Вопросы кадастрового обеспечения в работе по предоставлению и использованию участков под садоводство // Проблемы кадастра и планирование территорий Тезисы докладов Международной научно-практической конференции - Красноярск 1996 г. - 0,3 п.л. (в т.ч. авторских 0,2 пл.).

2. Савицкая С.С., Стефанская С.С. Оценка использования земель в условиях реализации земельных преобразований // Методические материалы к семинару-совещанию Глав местного самоуправления - Красноярск 2000 г. Вопросы совершенствования землепользования в Красноярском крае. - Красноярск: КГАУ 2000. - 0,3 пл. (в т.ч. авторских 0,2 пл.).

3. Савицкая С.С. Методика оформления прав на земельные участки // Специализированный журнал Земля и недвижимость Сибири. №2 (6). - Красноярск, 2006. - 0,3 п.л.

4. Савицкая С.С. Экономическая оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий //Государственная поддержка сельского хозяйства: региональный аспект. Международная научно-практическая конференция: сборник статей. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - 0,3 пл.

5. Савицкая С.С. Экономические модели залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий // Международный с.-х. журнал. №4,2009, -0,8 пл.

6. Савицкая С.С. Системный подход к определению залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий //Прогнозирование и планирование развития аграрного сектора экономики России: национальный и международный аспекты. Тезисы докладов Международной научно-практической интернет-конференции, посвященной 80-летию образования института - Ростов-на-Дону, ГНУ ВНИИЭиН, 2009 г. - 0,3 п.Д

Подписано в печать 12.08.2009 г. Печать цифровая Формат 60x84/16 Бумага офсетная 80 гр/м Усл. пл. 1,75 Тираж 100 Заказ № 213

Отпечатано в ООО НИПКЦ Восход-А 111621, Москва, ул. Оренбургская, д. 15, офис 226 ТеУфакс: (495)700-12-08,700-12-17, e-mail: admin@vosxod.org,www.vosxod.org

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Савицкая, Светлана Светославовна

1.1. Земельно-ипотечное кредитование и его базовая со- 7 ставляющая - залоговаял стоимость земель

1.2. Критерии и методы оценки залоговой стоимости 18 сельскохозяйственных земель

1.3. Направления совершенствования методики опреде- 30 ления залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий

Глава 2. Анализ условий и факторов формирования залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий

2.1. Анализ состояния и факторов развития земельно- 43 ипотечного кредитования

2.2. Кадастровая оценка земель и эффективность аграрно- 60 го бизнеса

2.3. Стоимость предприятия и земельно-ипотечное креди- 75 тование

Глава 3. Экономическое моделирование залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий

3.1. Кадастровая модель залоговой стоимости с учетом 92 рисков

3.2. Моделирование залоговой стоимости на основе 102 стоимости предприятия (бизнеса)

3.3. Оценка эффективности развития сельскохозяйствен- 110 ного производства на основе ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий"

Актуальность темы исследования. Одним из условий повышения финансовой устойчивости и роста объемов производства продукции сельского хозяйства, предусматриваемых Государственной программой развития сельского хозяйства на 2008-2012 годы, является обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств. Огромный потенциал в этом направлении имеет развитие кредитования под залог сельскохозяйственных земель.

Несмотря на наметившиеся в последние годы позитивные сдвиги в. становлении земельной ипотеки, связанные с ростом объемов и количества кредитов, предоставленных сельскохозяйственным товаропроизводителям, в значительной части регионов России. этот механизм привлечения* инвестиций реализуется недостаточно активно. Такое положение дел в существенной мере связано с неразработанностью базового элемента организационно-экономического механизма ипотечного кредитования - залоговой' стоимости земельных участ

Х I ков, служащей основой для согласования экономических интересов сельскохозяйственных товаропроизводителей и кредитных организаций.

Имеющиеся научно-методические публикации в области земельно-ипотечного кредитования ориентированы в основном на нормативно-правовое обеспечение и организационный механизм ипотеки, вопросы же определения залоговой стоимости рассматриваются поверхностно, в общем виде даются аспекты учета при ипотеке финансового состояния и эффективности сельскохозяйственных предприятий.

В этих условиях проблема системной разработки экономической оценки залоговой стоимости земельных участков, способствующей привлечению кредитов в аграрную отрасль, имеет важное социально-экономическое значение, что явилось основанием для выбора темы.диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы. Проблемы земельно-ипотечного кредитования изучались в работах С. Вокова, В. Горемыкина, А. Кибирова, А. Корнеева, О. Леппке, П. Лойко, А. Миндрина, Е. Сергацковой, В. Хлыстуна и др., вопросы кредитоемкости и кредитоспособности, а также стоимости сельскохозяйственных предприятий исследовались в работах Н. Зарук, В. Кундиус, Ю. Лютых, О. Патласова, И. Хицкова.и др., различные виды оценки сельскохозяйственных земель рассматривались в работах В. Беленького, С. Носова; К. Панковой, А. Сагайдака и др.

Несмотря на имеющиеся научные знания, требует комплексного решения проблема научно-методической разработки экономической оценки залоговой стоимости сельскохозяйственных земельных участков, учитывающей многообразие различных видов рисков (хозяйственных, погодных и др.), связанных с эффективностью сельскохозяйственного производства, финансово-экономическим положением сельскохозяйственных товаропроизводителей и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке методических решений по экономической оценке залоговой стоимости сельскохозяйственных угодий, способствующему привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль.

Это направление исследований потребовало решения следующих задач:.

- проанализировать-практику; и^ научно-методическое обеспечение определения залоговой стоимости сельскохозяйственных земель;

- теоретически обосновать содержание и направления развития экономической оценки,залоговой стоимости;

- исследовать тенденции и факторы развития земельно-ипотечного кредитования;

- обосновать научно-методические подходы построения экономической оценки залоговой стоимости с учетом рисков и стоимости бизнеса (сельскохо зяйственного предприятия);

- разработать кадастровую и бизнесные модели оценки залоговой стоимости и провести соответствующие экспериментальные расчеты;

- определить эффективность предложений по развитию земельно-ипотечного кредитования.

Предмет исследования Ч методы оценки залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Объект исследования - процесс формирования экономической оценки залоговой стоимости земельного участка.

Методология и методы исследования. Основой исследования явились положения как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам земельно-ипотечного кредитования- аграрной экономики, определения залоговой стоимости земельных участков.

Многоаспектный характер решаемых задач обусловил необходимость использования методов: абстрактно-логического, монографического, экспертного, экономико-статистического, расчетно-конструктивного, сравнительного анализа.

Научная новизна исследования содержится в следующих положениях диссертации:

- сформировано системное представление о залоговой стоимости земли ' как о взаимодопоняющих рыночной; кадастровой и бизнесной (части стоимости общего актива аграрного бизнеса) оценках;

- предложен методический подход оценки хозяйственных рисков на основе рейтинговых оценок эффективности сельскохозяйственного производства на региональном и муниципальном уровнях, погодных - на основе вариации динамических рядов урожайности зерновых культур;

- разработан агоритм расчета залоговой стоимости земельных участков по кадастровой оценке с кумулятивным учетом хозяйственных (включая оценку финансового состояния предприятия) и погодных рисков;

- разработаны модели определения залоговой стоимости земельных участков на основе* вариантных оценок стоимости^ предприятия по показателям эффективности и доходности аграрного бизнеса по методам чистых активов и капитализации прибыли.

Практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации предложений будет способствовать расширению объемов залога земель и привлечению инвестиционных ресурсов в аграрную отрасль в больших размерах.

Разработанные в диссертации методические подходы могут использоваться в работе земельных, аграрных и других региональных органов управления, а также в учебном процессе в системе высшего образования и повышения квалификации специалистов.

Апробация и реализация результатов исследования. Диссертация выпонялась в соответствии с планом научно-исследовательских работ Красноярского Государственного аграрного университета.

Содержащиеся в диссертации предложения апробированы в СПК Солонцы Красноярского края и приняты им для практического использования. Отдельные положения диссертации докладывались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях.

Результаты исследования автора частично вошли в отчет о научно-исследовательской работе Центра земельных отношений ГНУ ВНИЭТУСХ за 2008 год.

Публикации. Результаты исследований опубликованы в 6 научных работах, общим объемом 2,6 п.л., в т.ч. авторских - 2,5 п.л., из них по перечню ВАК Минобразования России - 1 работа.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Савицкая, Светлана Светославовна

Выводы и предложениям

1. Существующие научно-методические публикации по проблеме залога земли касаются в. основном организационно-экономического механизма ипотеки сельскохозяйственных земель. Вопросы определения залоговой стоимости рассматриваются в них, как правило, фрагментарно, в общем виде, исходя из принципов оценки недвижимости,., доходного, затратного и сравнительного методов: ,

Имеющиеся методические разработки и сложившаяся в стране практика определения залоговой^ стоимости земельных участков, базируются Х наг кадастровой стоимости. Однако кадастровая оценка земель статична, отражает их стоимость,на момент ее; проведения, является массовой^ не учитывает динамику изменения?реальной' ренты, формируемой за счет доходов;.конкретного предприятия.

Поэтому в этом направлении необходима разработка научно-обоснованной, методики, позволяющею на/более объективной основе: с учетом различного рода (хозяйственных и погодных) рисков и результатов деятельног -сти конкретных сельскохозяйственных товаропроизводителей, определять стоимость залога земель. 2. Определение залоговой стоимости земель непосредственно связано с кредитоспособностью сельскохозяйственного предприятия. Принимая решение о предоставлении, кредита заемщикам^ коммерческие банки, прежде всего, обращают внимание на их кредитоспособность, для чего анализируют отчетные . балансы: предприятий, исследуют показатели, характеризующие финансовое положение, хозяйственную деятельность.

Проведенный анализ научных и методических публикаций; показывает, что определение кредитоспособности (кредитного потенциала) в; той или иной мере сводится к необходимости учетаюценки: стоимости предприятия (бизнеса). Следовательно,. и при- установлении залоговой' стоимости земельных участков для целей ипотечного кредитования необходимо учитывать это обстоятельство.

3. Предприятия, организации, хозяйства и общества Красноярского края, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, использовали землю на площади 36633,9 тыс. га. При этом в собственности сельскохозяйственных предприятий и организаций Красноярского края, предоставленные им земли на 01.01.2008 г., составили 35,6 тыс. га, т. е. 0,1 % от всех ими используемых земель. Земли собственников земельных долей сельскохозяйственные предприятия края используют на праве аренды и пользования. Общая площадь земель собственников земельных .долей, используемых сельскохозяйственными предприятиями, в 2007 году составила 2753,4 тыс. га или 7,5 % от общей площади, из этих земель площадь невостребованных земельных долей составила 752,0 тыс.' га.

4. Для. постановки земельного участка на кадастровый! учет и получения кадастрового паспорта необходимо представить межевой план, который выпоняется в.ходе дорогостоящих кадастровых работ. По экспертным оценкам; в. общей сложности для оформления прав на земельный участок, находящийся* в долевой собственности, требуется заплатить более 1,5 мн. рублей по? среднему хозяйству, в котором имеется, около 400 дольщиков. Поэтому, более 80% бывших земель бывших кохозов.и совхозов'используются сельскохозяйственными организациями без оформления и государственной регистрации.

5. Регионам, без существенной государственной финансовой поддержки, в том числе и из федерального бюджета, практически невозможно-в массовом порядке провести кадастровые работы.

В этих целях необходимо допонение Госпрограммы развития сельского хозяйства на 2008-2012 годы разделом по' государственной поддержке региональных проектов по комплексному землеустройству на землях, используемых в сельскохозяйственном производстве. В рамках оказания государственной поддержки развитию сельского хозяйства следует восстановить в Минсельхозе России землеустроительную службу, которая будет организовывать проведение кадастрового учета и закрепление прав сельскохозяйственных организаций на землю за счет средств государственного бюджета.

Это будет способствовать созданию условий для привлечения в сельское хозяйство инвестиций и получения заемных средств сельхозтоваропроизводителями на основе земельно-ипотечного кредитования, уменьшит интенсивность процессов обезземеливания крестьян и недружественного поглощения сельхозпредприятий, повысит эффективность использования сельскохозяйственных земель, приведет к созданию рабочих мест в сельской местности и развитию сельских территорий.'

6. Результаты анкетного опроса, проведенного в Красноярском крае, показали, что наибольшую значимость для^развития земельно-ипотечного кредитования имеют факторы, связанные с юридическим оформлением земель, (отсутствие, надлежащим образом, оформленных земельных участков сельскохозяйственных угодий и проблемы с передачей земельных долей сельскохозяйственным организациям), а также с не заинтересованностью банков в выдаче кредитов сельскохозяйственным товаропроизводителям (банки не берут в, залог сельскохозяйственные земли, а предпочитают брать в залог имущество (технику, скот и др.), не верят в возможность погашения кредитов сельскохозяйственными товаропроизводителями). Важны также причины, связанные с низкой-стоимостью сельскохозяйственных угодий и риском их утраты из-за- трудностей погашения ипотечного ^кредита. Среди проблем более низкого уровня значимости отмечены - высокая процентная ставка, сложность оформления и короткий срок ипотечного кредита.

7. Кроме того, развитие земельной ипотеки ограничивается общей закре-дит(?ванностыо сельскохозяйственных предприятий Красноярского края (отношение догосрочных и краткосрочных обязательств к выручке от реализации товаров, продукции, работ, услуг) составившей в 2007 году более 87% (в 2006 году - 66,7%). По 7 районам края она составила до 50%, по 29 районам - от 50 до 100 процентов, а по остальным районам края более 100 процентов.

8. Проведение государственной кадастровой оценки' сельскохозяйственных угодий создает предпосыки для развития земельной ипотеки. Однако, как показал анализ, ее результаты недостаточно учитывают ресурсообеспеченость и эффективность сельскохозяйственного производства, практически отсутствует связь кадастровой стоимости с показателями финансовой устойчивости предприятий.

Не учитывася в кадастровой' оценке аспект устойчивости уровня продуктивности сельскохозяйственных земель (нестабильность доходов предприятий приводит к росту затрат на формирование страховых фондов продукции и др.), обуславливаемые годовыми колебаниями погодно-климатических факторов.

Все эти недостатки, а также связанные с ними' риски, в конечном итоге I существенно влияют на инвестиционную привлекательность сельскохозяйст-' венных предприятий и ограничивают использование кадастровой^ стоимости в экономическом механизме земельно-ипотечного кредитования.

9: Оценка стоимости предприятия-(бизнеса) обосновывается-и рассчитывается-на определенную дату. При оценке аграрного бизнеса объектом выступает хозяйственная деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия: Проведение оценки стоимости предприятия'методом чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является комплексным, индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Показатель чистых активов адекватно отражает уровень доходности предприятия как хозяйствующего субъекта, осуществляющего аграрную предпринимательскую деятельность. Так, исследование показало, что- наблюдается-выраженная прямая зависимость между чистыми активами и выручкой от продаж, и чистой'прибылью- с единицы земельной площади. Финансовая устойчивость предприятий, также связана с удельной стоимостью чистых активов (в расчете на единицу земельной площади). Коэффициент парной корреляции между этими двумя показателями для хозяйств Назаровского района- составил Ч 0,71.

Показатель чистых активов служит качественной характеристикой уровня предпринимательской деятельности Ч в группах с более высокими значениями удельных чистых активов существенно ниже доля неиспользуемых площадей продуктивных земель и выше уровень рентабельности активов по чистой прибыли, а также оценка инновационной активности сельскохозяйственных товаропроизводителей.

10. Стоимость сельскохозяйственного предприятия (бизнеса) определяет возможности привлечения и размеры кредитов. Стоимость сельскохозяйственного предприятия, в свою очередь, оценивается как имеющимися активами (имуществом и др.), так и прибыльностью (рентабельностью) хозяйственной деятельности предприятия. Величина кредита в свою очередь определяет масштабность инвестиционного проекта и показатели финансово-экономического состояния предприятия в перспективе.

Если рассматривать стоимость земли как капитализированную ренту, являющейся составной частью прибыли от сельскохозяйственного производства, то она напрямую зависит от стоимости сельскохозяйственного предприятия. Следовательно, при определении величины залоговой стоимости необходимо> учитывать стоимость сельскохозяйственного предприятия.

11. В России, и Красноярском крае в частности, в настоящее время земельный (сельскохозяйственных угодий) рынок находится в стадии формирования. Рынок отличается информационной несостоятельностью, сдеки носят закрытый характер, а их число сделок незначительное. Для многих компаний и частных лиц земля является средством вложения относительно свободных денежных средств, используется не по основному своему сельскохозяйственному назначению, а в спекулятивных целях для перепродажи под коттеджную и дачную застройки, на иные цели. Поэтому складывающийся рынок сельскохозяйственных угодий не даёт адекватных ориентиров цены на земельные участки.

Например, определенная на основе усредненных риэтерских данных цен предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае, их рыночная стоимость составляет 210,6 тыс. руб./га, что почти

4 4 в 20 раз превышает среднюю по краю кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения.

12. При определении залоговой стоимости целесообразно использовать различные взаимодопоняющие экономические модели определения залоговой стоимости участков сельскохозяйственных угодий. Первый подход базируется на корректировке кадастровой стоимости с учётом рисков связанных с фактическим финансово-экономическим состоянием аграрной отрасли края, муниципального района и конкретного предприятия Ч залогодателя, а также учете рисков природно-климатических условий ведения сельского хозяйства. Другой -основан на бизнесной модели, связанной с определением вариантных стоимостных оценок предприятия и их использовании в расчетах залоговой стоимости.

Такая-вариантность в условиях отсутствия объективной рыночной* цены на участки сельскохозяйственных угодий, обеспечит более широкие возможности для согласования' интересов заемщика (сельхозтоваропроизводителя) и кредитора (банка) или инвестора.

13. Результаты апробации предлагаемых методических подходов.показали, что залоговой стоимость сельскохозяйственных угодий, определяемая на основе результатов государственной кадастровой оценки, отличается вырав-ненностью (коэффициент вариации ниже по отношению к методу чистых ак тивов в 4,4 раза, к методу капитализации прибыли - в 9,8 раз, к средней по

4 * этим методам - в 7,3 раза), что объясняется, с одной стороны, относительно небольшой внутрирайонной дифференциацией рентных факторов-(бал бонитета, эквивалентное расстояние грузоперевозок, индекс технологических свойств), с другой - недоучетом в нем уровня хозяйствования (главным образом прибыли).

С позиций сельскохозяйственного использования земель её оценка, проведенная на основе рекомендуемых вариантных подходов, наиболее объектив на.

14. Расчёты эффективности предлагаемых методических подходов по* определению залоговой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий были проведены на примере ЗАО Ададымское. Размер ипотечного кредита устанавливася исходя из средней по району доли залоговой площади (1/5 от общей площади сельскохозяйственных угодий района), необходимой для достижения индикаторов краевой программы развития сельского хозяйства и для данного предприятия составит около 32,7 мн. руб.

При стандартных условиях кредитования, принятых в Россельхозбанке в 2008 году, к моменту завершения выплат по кредиту производство товарной продукции в хозяйстве возрастёт с 128,8 мн. руб. в 2007 году до 290,7 мн. руб. в 2018 году, или в 2,26 раза, масса прибыли от реализации продукции, соответственно, с 16,6 до 30,5 мн. руб., в 1,84 раза.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Савицкая, Светлана Светославовна, Красноярск

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. 1Э6-ФЗ.

2. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. №2872-1 О залоге.Х 3. О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации / ФЗ от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ.

3. О развитии сельского хозяйства / ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости от 16 июля 1998 г. № Ю2-ФЗ.

6. Федеральный закон Российской Федерации Об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ.

7. Целевая программа Развитие земельно-имущественных отношений на территории Красноярского края на 2008-2010 годы. Закон Красноярского края от 20.12.2007 №4-1172.

8. Агропромышленный комплекс Красноярского края в 2007 году. Агентство сельского хозяйства администрации Красноярского края. Красноярск, 2008. - 151 с.

9. Аграрный сектор США в конце XX века. Под ред. д.э.н. Чернякова Б.А.- М.: Институт США и Канады, 1997. 392 с.

10. П.Акулова О. Земли много, только нет на ней порядка / Сельская жизнь, -21 августа 2008тода.

11. Бондина H.H., Бондин И.А., Незванкина Ю.А. Роль кредита в формировании оборотных средств // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2008; № 2.

12. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. М.: ЗАО1 Олимп-Бизнес, 1997.- 1120 с.

13. Воков С.Н., Кислов B.C. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Вокова и B.C. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003'. Ч 378 с.

14. Герасин С. Земельное право //Хозяйство и право. 2008, №2. Ч С. 7179.16.Глоссарий.ги.

15. Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. / Постановление Правительства Российской Федерации от 14 июля 2007 №446.

16. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации. 2-е изд. испр. и допонен. /Под общ. ред. С.И. Носова. - М.: ООО Издательский дом "Русская оценка", 2006.- 298с.

17. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации (практическое пособие) /Под общ. ред. А.З. Родина, С.И. Носова. М.: ООО Издательство ООО Институт оценки природных ресурсов, 2000. Ч 152 с.

18. Государственный доклад О состоянии и охране окружающей среды Красноярского края в 2004 году. Красноярск, 2005. 234 с.

19. Давыдова Г.В., Беликова А.Ю. Методика количественной оценки риска банкротства предприятий//Управление риском. 1999. №3

20. Доклад о состоянии и использовании земель Красноярского края за 2002 год. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Красноярского края, (и. о. рук. комитета Ю. В. Разомазов), Красноярск, 2003.

21. Доклад о состоянии и использовании земель Красноярского края за 2007 год. Управление Роснедвижимости по Красноярскому краю, Красноярск, 2008.

22. Донцова JI.B., Никифорова H.A. Анализ финансовой отчетности. М.: Издательство "Дело и сервис", 2005.

23. Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В. Анализ и оценка кредитоспособностизаемщика: Уч.- практ. пособ. / 2-е издание., стер. М.: Кнорус, 2008.264 с.

24. Ерохин С. Рынок земли: проблемы и пути формирования АПК: экономика, управление. 2007, №2. Ч С. 31-33.

25. Ершов Ю. И., Почвы и земельные ресурсы Красноярского края, Красноярск, Институт леса им. В. Н. Сукачева СО РАН, 2000, 81 с.

26. Загорий Г.В. О методах оценки кредитного риска-// Деньги и кредит. -1997.- №6.29.3а два года реализации нацпроекта Развитие АПК Россельхозбанк выдал кредитов на 152,5 милиарда рублей // Ссыка на домен более не работает news/2008/01/1614021 2397.shtml.

27. Земельно-ипотечное кредитование в России: состояние, проблемы, перспективы, М.: ФГНУ Росинформагротех, 2007. 146с.

28. Камаев В. Д. и колектив авторов. Учебник по основам экономической теории (экономика).- М.: Владос, 1995.- 384 с.

29. Касатонов В.Ю., Морозов Д.С., Петров М.В. Проектное финансирование: Мировой опыт и перспективы для России / Под общей редакцией Касатонова В.Ю. -М.: Анкил, 2001.

30. Кибиров А.Я., Сергацкова Е.В., Губернаторова JI.B. Возрождение земельной ипотеки в сельском хозяйстве России // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2008, № 5. С. 16-18.

31. Клюкач В.А., Мельников С.Д., Седова Н.М. Оценка экономических рисков при осуществлении инвестиционных проектов в АПК. М. Ч 2007.-295с.

32. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. М.: Финансы и статистика, 2005. Ч 560с.

33. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. М.: ФГНУ , Росинформагротех, 2007. - 96 с.

34. Костяев А. Территориальная диффёренциация условий хозяйствования //Экономист. -2006. №9. С. 23-30.

35. Крестьянские ведомости №3 (888), январь 2009.

36. Кундиус В. А., Ступичева Я.Г. Совершенствование методик оценки бизнеса с целью разработки агоритма расчёта стоимости сельскохозяйственных предприятий //Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий, 2007. №10. - С.63-66.

37. Курцев И. Пути инновационного развития АПК Сибири //Экономист.2008, № 8. С. 27-32.

38. Ленкин С.Л. Земля регионов как гарант и источник инвестиций // Достижения науки и техники АПК. 2005, №5. - С. 16-19.

39. Леппке О.Б. Регулирование ипотеки (залога) земель сельскохозяйственного назначениям/Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий, 2008. №12. - С.22-27.

40. Логинов М. Ипотека земли Ч основа развития АПК в условиях кризиса // АПК: экономика, управление. 2009, №2. - С. 32-36.

41. Любушин Н.П. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. Изд. 2-е. М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. - 448 с.

42. Макконнел К. Р., Брю С. А. Экономика. Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. Баку.: издательство Азербайджан, 1992. -399 с. и 400 с.

43. Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Проблемы кадастровой оценкиземель сельскохозяйственного назначения. Часть I. Оценка качества и классификация сельскохозяйственных угодий. Ч Омск: Кн. изд-во, 2007. -112 с.

44. Махт В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В. Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Часть II. Оценка кадастровой стоимости земель. Омск: Кн. изд-во, 2008. - 192с.

45. Методика расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей. Утверждена постановлением Правительства РФ от 30 января 2003 г. N 52.

46. Методика оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий для целей ипотечного кредитования. Отчет НИР ВНИЭТУСХ, 2007, №, ГР 01.2006.08508.

47. Методика расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей. Утверждена постановлением Прави-' тельства РФ от 30 января 2003 г. N'52.

48. Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве.- М.: Росземкадастр, ВИСХАГИ, 2003. 170с.

49. Миндрин A.C., Корнеев А.Ф., Капитонов A.A. Методические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий //Имущественные отношения в Российской Федерации.-2008, №8. С.78-96.

50. Миндрин A.C., Селеньи Л., Виноградов С. Залоговая стоимость земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в

51. Венгрии // Международный сельскохозяйственный журнал. 2006, №4. -С. 52-56. '

52. Миндрин A.C., Леппке О.Б., Фадеев A.A. Организационно-экономические основы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве: Рекомендации. М.: ФГНУ Росинформагротех, 2007. Ч 152с.

53. Миндрин A.C., Панкова К.И., Корнева H.H., Ревякин Е.Л. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения. Ч М.: ФГНУ Росинформагротех, 2008. 76 с.

54. Миндрин A.C., Сергацкова Е.В., Лешина Е.А. Экономический механизм ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Ч М.: ФГНУ "Ро-синформагротех", 2006. Ч 96 с.

55. Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных- проектов. Рекомендации для предприятий и коммерческих банков. Ч М.:

56. Финансы и статистика, 2004. 352с.

57. Огнивцев СБ., Сиптиц СО. Моделирование АПК: теория, методология, практика. М.: Энциклопедия российских деревень, 2002. - 280 с.

58. Папцов А.Г. Государственное регулирование экономики за рубежом: аграрный аспект. М.: МиД, 2006. - 349 с.

59. Папцов А. Контрактация и сбытовая кооперация в системе интеграционных отношений в аграрном секторе стран Европейского Союза // АПК: экономика, управление, 2008, № 9. С. 63-67.

60. Патласов О. Диагностика финансового состояния сельхозорганизаций // АПК: экономика, управление, 2006, № 11

61. Патласов О.Ю., Васина Н.В. Модели оценки финансового состояния для целей анализа кредитоспособности // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2008, №12. С. 85-90.

62. Письмо ЦБ РФ "О некоторых вопросах определения размера расчетного резерва на возможные потери по ссудам" от 23.04.2008.

63. Показатели устойчивого развития: структура и методология. Пер. с англ, (под ред. В. Р. Цибульского), Тюмень, Изд-во ИПОС СО РАН, 2000. 358 с.

64. Положение ЦБ РФ "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задоженности" от 26.03.2004 г. № 254-П.

65. Попова О., Догова С. Обеспечение кредитными ресурсами аграрного сектора региона // АПК: экономика, управление. Ч 2007, №2. Ч С. 46-48.

66. Проскурякова H.A. Земельные банки Российской империи.- Москва -"Российская политическая экономия", 2002.-520 с.

67. Прижигалинский В.И. Из кризиса через демократию. Как перевернуть кооперативную пирамиду.: Уч. пос. Ставрополь: АО "Пресса", 2000. -100с.

68. Проблемы воспроизводства и цикла: финансово-кредитный аспект. Сборник научных трудов. М.: Институт мировой экономики и международных отношений, 1990. - 180 с.

69. Проскурякова H.A. Земельные банки Российской империи.- Москва-"Российская^политическая экономия", 2002.-520 с.

70. Пчелинцев B.C. Основные формы фермерских хозяйств в развитых капиталистических странах. М.,1989. -51 с.

71. Развитие ипотеки в России// Проект ТАСИС "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений (Еи-ropeAid/113842/C/SV/Russia)". Москва, 2005. - 104 с.

72. Рейтинг субъектов Российской Федерации по эффективности сельскохозяйственного производства. //АПК: экономика, управление. Ч 2007, №3.-С. 34-38. .

73. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий АПК. 4-е изд. Мн.: Новое знание, 2004. - 716 с.

74. Сагайдак А'.Э., Шкалов Г.А. Совершенствование экономического регулирования ипотечных отношений в сельском хозяйстве в условиях рынка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2006, №4. Ч С. 73-84.

75. Санжиев Д., Титов Д. Есть повод задуматься. Ренкинг регионов по площади сельскохозяйственных угодий, поголовью крупного рогатого скота, свиней И птицы / Экономика и жизнь, №37 за 12 сентября 2008 г.

76. Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ/ Эндрю Д. и др.; пер. [с англ. яз.] О.В. Смородинова при участии В. Качуро. Москва: Вершина, 2007. - 592 с.

77. Словарь оценщика www.777222.ru/appraiser/dict/

78. Современное сельскохозяйственное землепользование в России: состояние, проблемы и перспективы. Проект ТАСИС Реформирование земельных и имущественных отношений II. Ч М., 2007. Ч 229 с.

79. Старченко В.М., Имяреков С.М., Сулейманова А.Г. Регулирование земельных и имущественных отношений в сельскохозяйственных произ-водственньгх кооперативах. М.: Восход-А, 2007. - 104с.

80. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Вокова и B.C. Кислова. М.: Технология ЦД, 2003. - 378 с.

81. Фомкина М.В. Актуальные вопросы прогнозирования банкротства российских предприятий //Экономическая наука современной России, 2007, №6.t

82. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело тд, 1995. - 462с.

83. Хицков И., Попов Д. Диагностика в антикризисном управлении сельхо-зорганизациями // АПК: экономика, управление, 2006, № 10.

84. Ценовые межотраслевые пропорции в 2003-2007 годах. Статистический обзор //Экономика сельского хозяйства России. Ч 2008, №9. С. 73-77.

85. Шакиров Ф.К. Фермерское хозяйство Дании // Российский экономический журнал, 1992, №7. С.38-43.

86. Шапарев Н.Я. Социальные и земельные ресурсы Красноярского края / в кн. Устойчивое развитие сельского хозяйства-и сельских территорий отв. ред. Н.Ф. Глазовский, A.B. Гордеев, Г.В. Сдасюк, М: Товарищество научных изданий КМК, 2005. С. 449-461.

87. Шапарев Н. Я. Природные ресурсы Красноярского края, Новоси-' бирск, Изд-во СО РАН. 2002. 98 с.

Похожие диссертации

• Организационно-экономические проблемы повышения эффективности сельскохозяйственного производства в предприятиях различных форм собственности и хозяйствования
• Исследование альтернативных методов экономической оценки сельскохозяйственных угодий
• Воздействие оценки сельскохозяйственных угодий на функционирование сельского хозяйства
• Экономическое регулирование рынка земель сельскохозяйственного назначения
• Аренда как инструмент вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий