Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

Эффективность финансирования объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Разгулин, Алексей Викторович
Место защиты Москва
Год 2011
Шифр ВАК РФ 08.00.10
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Эффективность финансирования объектов недвижимости"

Разгулян Алексей Викторович

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ

КОМПЛЕКСОВ)

Специальность 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2011

005009181

Работа выпонена на кафедре регулирования финансово-кредитной деятельности в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

Научный руководитель

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Дворецкая Ала Евгеньевна доктор экономических наук, профессор Цакаев Ахазур Харонович кандидат экономических наук Можарова Екатерина Евгеньевна

Ведущая организация:

ОУП ВПО Академия труда и социальных отношений

Защита состоится л02 декабря 2011 г. в 16.00 часов в зале заседаний ученого совета на заседании диссертационного совета Д 504.001.01 по защите докторских и кандидатских диссертаций при ФГБОУ ВПО Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119571, Москва, просп. Вернадского, д.82.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Автореферат разослан л28 октября 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 504.001.01 кандидат экономических наук Фомина

Актуальность исследования. Глобальный экономический кризис отличается от большинства предыдущих, как глубиной экономического спада, так и масштабами. Под влиянием избыточной ликвидности разрастася процесс формирования искаженной, завышенной оценки активов. В отдельные периоды подобные процессы наблюдались на рынках недвижимости, фондовых биржах и рынках сырьевых товаров, что, в свою очередь, стало одной из причин глобального экономического кризиса 2008 года.

Кризис оказал катастрофическое влияние на российский рынок недвижимости: высокие ставки по кредитам и отказ в рефинансировании уже выданных поставили многих девелоперов в безвыходное положение, в результате чего были заморожены практически все стройки, даже находящиеся на завершающей стадии, а по рынку прокатилась вона банкротств. На посткризисном этапе многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, снизятся объемы ввода, на фоне снижения спроса объем сделок окажется существенно ниже показателей прошлых лет, однако рынок на какое-то время перестанет быть перегретым рынком продавца и станет более лояльным к арендаторам и покупателям.

До настоящего времени в теории и практике не получили необходимого развития вопросы, направленные на взаимоувязку подходов к оценке экономической результативности инвестиционных проектов и характерных особенностей строительной отрасли, а также поиск путей решения проблемы снижения высоких рисков девелоперских проектов.

Актуальность данной проблемы особенно остро встала в период разразившегося глобального экономического кризиса. Необходимость теоретического обоснования и поиска практических подходов к совершенствованию методов финансирования и оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, диверсификации рисков и увеличения доходности девелоперских проектов обусловили выбор темы /

диссертационной работы, рамки исследования и постановку соответствующих научных задач.

Цель настоящей диссертационной работы заключается в том, чтобы на основе исследования российского рынка недвижимости на посткризисном этапе разработать методику реализации инвестиционных проектов, их финансирования и оценки эффективности, и предложить пути диверсификации рисков и увеличения доходности в ходе их реализации.

Для достижения данной цели поставлены и решены следующие задачи:

1. Выявить специфические финансовые характеристики проектов в сфере недвижимости, принимаемые по внимание при принятии инвестиционных решений;

2. Выделить основные типы проектов, виды их эффективности и главные источники риска, характерные для посткризисного этапа развития рынка недвижимости;

3. Построить прогноз развития российского рынка недвижимости на среднесрочную перспективу с целью выработки рекомендаций девелоперским организациям по корректировке инвестиционных программ;

4. Определить пути снижения рисков и увеличения доходности инвестиционных проектов в сфере недвижимости с учетом текущего состояния российской экономики;

5. Разработать методику реализации, финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта многофункционального комплекса.

Объектом исследования являются многофункциональные комплексы российских девелоперских и строительных организаций.

Предметом исследования являются финансовые и организационно-экономические отношения, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Методы исследования. С целью теоретического углубления представлений об инвестиционных процессах в сфере недвижимости в

диссертационной работе использованы методы: системного подхода, анализа и синтеза, индукции и дедукции; экономико-математические и аналитические методы; метод сравнительного анализа; метод финансового моделирования и некоторые другие.

В качестве теоретической основы исследования были использованы научные исследования, посвященные экономической теории, теории финансов, финансовому анализу, проблемам управления инвестиционными проектами в сфере недвижимости, представленные в работах отечественных ученых и специалистов, а также зарубежных теоретиков и практиков.

Информационной базой исследования явились работы отечественных и зарубежных ученых, материалы органов государственной статистики и государственного управления, коммерческих предприятий и консатинговых агентств.

Научная новизна полученных результатов заключается в разработке методических рекомендаций по индикации финансовой и социально-экономической эффективности инвестиций в недвижимость, оптимизации структуры многофункционального комплекса в условиях посткризисного развития российской экономики.

В этой связи:

1. Модифицировано понятие линвестиции, преодолевающее узость подходов с акцентом на экономическом эффекте; под инвестициями в работе понимаются вложения капитала, базирующиеся на оценке рисков и догосрочности, направленные на его приращение в будущем и/или на достижение положительного финансового, социального, экологического или административного эффекта.

2. Разработан комплекс основных финансовых характеристик проектов в сфере недвижимости: невысокая корреляция доходности недвижимости и доходности от прочих объектов инвестиций, повышенный уровень риска по сравнению с другими объектами инвестиций,

антиинфляционная устойчивость, меньшая волатильность потока доходов, непосредственное воздействие на рыночную капитализацию, высокая зависимость от эффективности инвестиционного менеджмента.

3. Предложены классификация проектов, взаимосвязанная типология эффективности и источников риска для строительных комплексов на посткризисном этапе развития рынка недвижимости.

4. Представлен вариант оптимизации портфеля активов девелоперской компании, снижающий риски и повышающий доходность путем изменения структуры инвестиционного проекта смешанного девелопмента.

5. Разработана авторская методика реализации, финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта многофункционального комплекса.

Практическое значение полученных результатов заключается в том, что предложенный подход к оценке финансовой и социально-экономической эффективности, диверсификации рисков и увеличения доходности позволит пострадавшим от кризиса российским девелоперским компаниям пересмотреть инвестиционных проектов и подходить к их реализации с точки зрения оптимизации риска и доходности.

Материалы диссертационной работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов по курсам Финансовый менеджмент, Финансовый анализ, Инвестиции, Финансовые вычисления и т.д.

Апробация результатов диссертации. Основные результаты диссертационного исследования докладывались на Межрегиональной научно-технической конференции Актуальные проблемы современной науки, техники и образования - 2010 (г. Магнитогорск).

Структура работы. Цель диссертационного исследования определила логику и структуру работы, которая состоит из введения, трех глав и заключения:

ГЛАВА I. Теория финансовой и социально-экономической эффективности проектов в девелопменте

1.1. Эволюция понятия инвестиций в экономической науке

1.2.Недвижимость как объект инвестирования

1.3.Финансовые критерии оценки девелоперских проектов

1.4.Структура финансирования проектов в сфере недвижимости

ГЛАВА II. Современное состояние и перспективы рынка недвижимости

2.1.Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости

2.2.Современное состояние российского рынка недвижимости

2.3.Перспективы рынка недвижимости

ГЛАВА III. Финансирование и оценка эффективности инвестирования в многофункциональные объекты недвижимости

3.1.Текущее состояние и перспективы развития рынка многофункциональных комплексов

3.2. Методика реализации и финансирования проекта многофункционального комплекса

3.3.Оценка финансовой эффективности проекта МФК с применением подхода оптимизации портфеля активов

Основное содержание работы

В первой главе диссертационной работы рассматривается эволюция понятия инвестиций в разрезе экономической теории. Выводится методология управления инвестиционными процессами, анализируются инвестиционные проекты в сфере недвижимости и рассматриваются их основные классификации и характеристики. Кроме того, в главе приводятся основные методы и критерии оценки инвестиционных проектов, а также производится их сравнительный анализ.

Инвестиции представляют собой догосрочные вложения капитала в собственной стране или за рубежом в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы, инновационные проекты.

Основными факторами, влияющими на процесс инвестирования, являются время и риск. Однако, принимая решение об инвестировании средств, субъект, прежде всего, принимает во внимание и размер приращения инвестируемого капитала. Доход на вложенный капитал дожен в разумный промежуток времени компенсировать не только отказ от использования имеющихся в распоряжении ресурсов на текущее потребление, но также и риски, связанные с данными вложениями и возможное обесценение будущих доходов под влиянием инфляции.

Под инвестиционным проектом (процессом) понимается планируемая или осуществляемая система мероприятий по вложению капитала в создаваемые или модернизируемые материальные объекты, технологические процессы, а также в иные виды предпринимательской деятельности с целью сохранения и увеличения капитала.

Недвижимость, как потенциальный объект инвестиций, имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств. Осуществляя анализ инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, следует обращать внимание на его

основные инвестиционные характеристики. Автором был выработан следующий набор (Рисунок 1):

Рис. 1. Классификация характеристик инвестиционной привлекательности

недвижимости

В работе автор выделил комплекс критериев, основываясь на котором можно принять решение в пользу наиболее предпочтительного проекта из нескольких альтернативных вариантов. С позиции инвестора инвестиционные проекты в сфере девелопмента могут быть классифицированы по различным основаниям (Рисунок 2). Любой из них несет в себе ту или иную степень эффективности (финансовой, экологической, социальной, административной).

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес-риску. Вместе с тем, для инвестиций в недвижимость, в связи с особенностями функционирования рынка, характерны допонительные специфические риски, которые необходимо учитывать при анализе экономической эффективности проектов в сфере недвижимости. Автор предлагает следующую типологию источников риска (Рисунок 3).

Типология инвестиционных проектов в девелопменте

Величина требуемых инвестиций

Х крупные

Х традиционные

Х незначительные

Тип функциональной направленности

ресурсосберегающие хеджирующие риск

инновационные несущие синергию от масштаба

нацеленные на новые рынки социально-ориентированные

Тип взаимоотношений с другими проектами

систематические

несистематические случайные

Тип денежного потока

независимые альтернативные комплементарные замещающие

ординарные неординарные

Эффективность проектов

финансовая экологическая социальная административная

Рис. 2. Классификация и эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Рис. 3. Типология источников риска инвестиционных проектов в сфере

недвижимости

Практически любая организация связана с инвестиционной деятельностью и при принятии решений по реализации того или иного проекта стакивается с рядом препятствий: стоимостью инвестиционного проекта; множественностью доступных к реализации проектов; ограниченностью финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; рисками, связанными с принятием того или иного решения; временным периодом реализации проекта и т.п. Именно для преодоления такого рода преград и для принятия оптимального инвестиционного решения необходимо руководствоваться набором наиболее подходящих критериев оценки эффективности инвестиционного проекта.

В практике оценки эффективности инвестиционных проектов в недвижимости наиболее распространенными критериями являются NPV и IRR. Однако достаточно часто возникают ситуации, когда данные критерии противоречат друг другу, наиболее часто это случается при оценке альтернативных проектов.

По мнению автора, проведенный в работе анализ приоритетности использования критериев оценки эффективности инвестиционных проектов показывает, что наиболее предпочтительным является критерий NPV. Основные аргументы в пользу этого критерия следующие:

Х NPV дает вероятностную оценку прироста стоимости девелоперской компании в случае принятия инвестиционного проекта;

Х NPV обладает свойством аддитивности, что позволяет складывать значения показателя NPV по различным проектам. И, в свою очередь, использовать агрегированную величину для оптимизации инвестиционного портфеля и оценки общей стоимости всего портфеля недвижимости, принадлежащего девелоперской компании.

Тем не менее, следует принимать во внимание, что критерий NPV является абсолютным показателем, нелинейно зависящим от изменения стоимости используемого капитала, и не может дать необходимой информации о резерве безопасности проекта.

Таким образом, для оценки риска реализации инвестиционного проекта допонительно к критерию NPV следует производить расчет критериев IRR и PI, которые предоставят необходимую информацию о запасе прочности проекта, но исключительно на которые нельзя ориентироваться при принятии инвестиционного решения.

В параграфе 1.4. рассматривается структура финансирования девелоперских проектов. Для финансирования инвестиционных проектов российские девелоперы привлекали в основном классические банковские

кредиты, однако финансовый кризис вынудил строительные компании обратиться к иным более современным и сложным схемам финансирования.

В настоящий момент формы привлечения финансирования в девелоперские проекты можно разделить на три группы - проектное, форвардное и мезонинное. Каждая из этих групп имеет свои характерные особенности и, принимая решение о выборе способа финансирования девелоперского проекта, необходимо принимать во внимание оптимизацию структуры финансирования. В настоящий момент, источники финансирования между заёмными средствами, мезонинным финансированием и акционерным капиталом делятся в пропорциях от 50/25/25 до 70/20/10. Дальнейшее развитие и распространение этих способов финансирования может стать одним из импульсов для восстановления российского рынка недвижимости на посткризисном этапе.

Во второй главе рассматриваются причины и последствия мирового финансового кризиса, разразившегося в 2008 году и то влияние, которое он оказал на российскую экономику и российский рынок недвижимости. Кроме того, анализируется негативное влияние мировых финансовых кризисов на локальные рынки недвижимости, на основании которого строится прогноз российского рынка недвижимости на среднесрочную перспективу.

До последнего времени исследование причин возникновения и последствий финансовых кризисов базировалось по большей части либо на историческом опыте развитых стран (в основном рассматривались тяжелые экономические кризисы перед Второй Мировой Войной), либо на примере современных финансовых кризисов развивающихся экономик. Подобное противопоставление было обусловлено уверенностью в том, что для развитых экономик дестабилизирующие, систематические, глобальные финансовые кризисы остались в далеком прошлом. Тем не менее, современный глобальный финансовый кризис, истоки которого скрыты в экономиках США и Европы, показал несостоятельность подобных суждений.

Глобальный экономический кризис, начавшийся во второй половине 2008 г., оказал огромное влияние на все отрасли мировой экономики, но в наиболее плачевном состоянии оказалась именно строительная отрасль. Вона банкротств девелоперских компаний прокатилась по всему миру, были заморожены практически все сколь-нибудь масштабные проекты, девелоперы сосредоточились на реструктуризации своих кредитных задоженностей.

В настоящее время строительная отрасль, как в мире, так и в России находится в глубоком кризисе. Стагнация на рынке недвижимости продлится, по меньшей мере, еще 2-3 года. Именно сейчас наиболее актуальна проблема диверсификации рисков инвестиционного портфеля любой девелоперской компании, а также тщательный анализ экономической эффективности реализации проектов, как находящихся на этапе строительства, так и на стадии предпроектных и проектных работ.

В третьей главе рассматривается текущее состояние и перспективы развития рынка многофункциональных комплексов, приводится агоритм реализации инвестиционного проекта, методы оценки рисков и анализа его эффективности. Кроме того, для оптимизации распределения площадей при реализации инвестиционного проекта девелопмента используется портфельная теория Г. Марковица и определяется оптимальное соотношение площадей многофункционального комплекса для московского рынка недвижимости на текущий момент. На основании полученных результатов производится расчет альтернативного варианта реализуемого проекта многофункционального комплекса и достигается значительное улучшение показателей экономической эффективности проекта.

Многофункциональный комплекс является разновидностью смешанного девелопмента и представляет собой единый объект недвижимости, который содержит три или более компонентов недвижимости: торговлю, офисы, апартаменты, гостиницы, развлекательные заведения, спортивные клубы и т.д.,

которые создают привлекательную среду для проживания, совершения покупок, работы и отдыха.

Совмещение нескольких форматов недвижимости в рамках одного комплекса способствует возрастанию ликвидности площадей каждого из представленных форматов, увеличивает инвестиционную привлекательность проекта в целом, сокращает сроки окупаемости.

Для минимизации риска и получения оптимального уровня доходности при реализации инвестиционного проекта в работе используется широко применяемая при формировании оптимального портфеля инвестиций модель CAMP (capital asset pricing model). Данная модель строится на теории портфельного выбора Гарри Марковица, усовершенствованная Джеймсом Тобином и Ульямом Шарпом. Они применили подход Г.Марковица в ситуации, когда в экономике существует безрисковый актив с некоторой доходностью.

Данный подход был применен к рынку недвижимости с целью определения оптимального соотношения жилых, офисных и торговых площадей в многофункциональном комплексе.

Историческая доходность рынка аренды трех типов недвижимости (жилье, офисы, торговля) приведена в Таблице 1.

Табл. 1.

Историческая доходность на московском рынке недвижимости

1 кв. 2006 2кв. 2006 3 кв. 2006 4 кв. 2006 1 кв. 2007 2 кв. 2007 3 кв. 2007 4 кв. 2007 1 кв. 2008

Жилье Офисы Торговля 5,0% 11,5% 11,5% 5,3% 10,5% 10,0% 5,6% 9,5% 10,0% 5,8% 9,5% 10,0% 5,9% 9,0% 9,5% 6,5% 8,0% 9,0% 6,7% 8,0% 8,5% 7,1% 8,0% 8,5% 7,6% 8,0% 8,5%

2 кв. 2008 3 кв. 2008 4 кв. 2008 1 кв. 2009 2 кв. 2009 3 кв. 2009 4 кв. 2009 1 кв. 2010 2 кв. 2010

Жилье Офисы Торговля 8,0% 8,0% 8,5% 8,3% 8,0% 8,5% 8,0% 8,5% 9,0% 7,5% 11,5% 11,5% 7,4% 12,5% 12,5% 7,1% 12,0% 12,5% 7,6% 11,5% 12,0% 7,6% 10,5% 11,5% 7,5% 10,0% 11,0%

Для каждого из типов девелопмента в работе были проведены расчеты показателей стандартного отклонения (результаты приведены в Таблице 2) и корреляции (результаты приведены в Таблице 3).

Табл.2.

Стандартное отклонение на московском рынке недвижимости

Стандартное отклонение

Жилье 0,010

Офисы 0,016

Торговля 0,015

Табл. 3.

Корреляция между типами девелопмента

Жилье Офисы Торговля

Жилье -0,171 -0,089

Офисы -0,171 0,973

Торговля -0,089 0,973 -

На основании полученных данных был произведен расчет инвестиционных портфелей в зависимости от соотношения долей трех типов девелопмента в процентах от 0 до 100% и рассчитаны показатели ожидаемой доходности и стандартного отклонения (риска). Было получено 5150 портфелей (результаты представлены в сокращенном виде в Таблице 4).

Табл. 4.

Портфель Доля жилья Доля офисов Доля торговли Доходность Стандартное отклонение

П1 1% 1% 98% 10% 0,014683

П2 1% 2% 97% 10% 0,014691

П3750 51% 26% 23% 8,38% 0,008506

П5149 2% 0% 98% 10,07% 0,01452

П5150 1% 0% 99% 10,11% 0,014676

В результате на график можно нанести множество точек, соответствующих уровню доходности портфеля и соответствующему значению стандартного отклонения. Кроме того, на графике построена прямая Capital Market Line, исходящая из точки значения доходности безрискового актива

(3,85% - доходность казначейских бумаг ФРС США) и являющаяся касательной к множеству инвестиционных портфелей. Точка О на рис. 3 со значением доходности 8% и стандартным отклонением 0.008506 является оптимальным портфелем с соотношением типов девелопмента: жилье - 51%, офисы 26%, торговля 23%.

Для прогнозирования дальнейшего развития российского рынка недвижимости и поведения его игроков может быть использован широкий спектр вероятностных моделей, теория хаоса, теория игр и другие методы. Они могут расширить понимание процессов, происходящих на рынке недвижимости и увеличить его предсказуемость, однако они не попадают в поле исследования данной работы.

Тем не менее, можно разработать стандартизированную методику реализации инвестиционного проекта многофункционального комплекса на российском рынке недвижимости, учитывающую предложенный выше подход (Рисунок 5).

Планирование и начальный этап }

Цели девелопмента:

Х Сроки

Х Положение на рынке

Х Имидж продукта

Х Тип продукта

Финансовые цели:

Х Уровень инвестиций

Х Ожидаемый доход

Х Целевая ставка

Цели эксплуатации:

Х Степень участия

Х Управление

Х Стратегия выхода

Ад м и и истрати в и ыс иели:

Х Административный

ресурс Имидж

Экологические цели:

Х Ожидаемый эффект

Х Имидж

Общественные цели: Возможность

оказывать помощь Способность мотивировать

Определение целей проекта МФК

Выявление и определение основных вопросов девелопмента МФК:

Х Правовое регулирвоание

Х Местоположение

Х Объединение участков 1С мн

Х Необходимость участия

государственного сектора

Х Политические вопросы

Х Охрана окружающей среды

Создание рабочей команды

Установление и обеспечение контроля над участками

Оценка участка под МФК

Экономические тенденции и анализ

Определение источников спроса

Сравнительный анализ

Анализ конкурентов

Анализ местоположения МФК

Описание и оценка рынка

Анализ предложения по действующим и запланированным проектам

Инвестиционный климат

Сбор предварительной информации и материалов

Этап анализа экономической целесообразности

Этап анализ экономической целесообразности

Разработка предварительной финансовой модели

МФК и анализ чу вст в ите ль ноет и

Корректировка финансовой модели

путем перерас пределе н ил площадей МФК между типами недвижимости по модели оптимального портфеля. Анализ чу вст вительности. Соответств у юшдя корректировка ТЭПоя проекта

Этап заключения соглашений

| Этап строительства |Этап управления и

эксплуатации

Объединение участков земли

Арендные соглашения

Достижение договоренностей о финансовой поддержке со стороны государстве н но го сектора

Достижение договоренностей о выдаче исходно-рачрешительной Документации

Подготовка предварительного графика дсвелопмекта

Подготовка необходимых документов по охране окружающей среды

Подготовка необходимых документов по финансированию / подготовка документов для получения кредита

Подготовка окончательной сметы дсвелопмекта

Подготовка окончательного проекта сооружений

Получение финансирования

проекта (строительный кредит)

Разработка окончательного проекта н инженерные работы

Получение необходимых разрешений и согласований

Подготовка пакет документов к проведению тендеров

Выбор руководителя строительных работ

Выбор подрядчиков и заключение с ними договоров

Получение акта о приемке МФК а эксплуатацию

Эксплуатация всех сооружений МФК

Х Испонение договоров об управлении объектом

Х Осуществление программы маркетинга

Х Получение прибыли

Рис. 5. Методика реализации инвестиционного проекта многофункционального комплекса на российском рынке недвижимости

Данная методика представляет собой возможный вариант осуществления типовых этапов девелопмента для многофункциональных комплексов: планирования, анализа экономической целесообразности, заключения соглашений, строительства, управления и эксплуатации. Кроме того, методика учитывает и предложенный вариант увеличения доходности и диверсификации рисков при реализации инвестиционного проекта МФК путем перераспределения площадей для решения проблем, возникших на российском рынке недвижимости в условиях кризиса.

В параграфе 3.3 работы был рассмотрен инвестиционный проект, предполагающий строительство многофункционального комплекса на земельных участках г. Москвы в пределах Третьего Транспортного кольца. Данный объект предполагает строительство офисов, апарт-отеля с инфраструктурой и выставочного комплекса.

В рамках реализации проекта планируется сдача в аренду офисных помещений и апартаментов, а также подземной парковки в течение периода после ввода в эксплуатацию до достижения их максимальной запоняемости.

Реализация проекта строительства многофункционального комплекса предполагает осуществление финансирования за счет собственных и привлеченных средств. В рамках реализации проекта планируется привлечение допонительных кредитных средств для финансирования подготовительных и общестроительных работ. Финансовая модель проекта приведена в Приложении 1 работы.

Полученные в параграфе 3.2 результаты оптимального распределения площадей многофункционального комплекса были использованы для перераспределения площадей реализуемого проекта. Перераспределив площади в соотношении жилье - 51%, офисы 26%, торговля 23% была построена новая финансовая модель, которая приведена в Приложении 2 работы. В результате удалось добиться следующего улучшения показателей экономической эффективности (Таблица 5).

21 Табл. 5

Показатель Первоначальный вариант проекта Альтернативный вариант проекта

тыс. руб. 851 760 20 337 817

1Ю1 20,8% 34,4%

Р1 1,8% 42%

РР, лет 8 8

Как видно из приведенных результатов расчетов двух альтернативных вариантов реализации проекта МФК, в случае перераспределения площадей комплекса можно добиться не только снижения рисков реализации проекта, но и значительно увеличить показатели экономической эффективности проекта, сделав его привлекательным для реализации.

В заключении диссертационной работы приведены выводы по результатам исследования и предложены рекомендации по реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих публикациях:

В изданиях, входящих в список, рекомендованный ВАК:

1. Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости / Проблемы теории и практики управления - 2010. Ч 1. - С. 117-121-0,3 п.л.

2. Оценка эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости / Проблемы теории и практики управления - 2010. - 9. -С.74-78 - 0,3 п.л.

3. Реализация инвестиционного проекта многофункционального комплекса на российском рынке недвижимости / Финансовая аналитика: проблемы и решения - 2011. - 28(70). - С.52-54 - 0,3 п.л.

В других изданиях:

4. Многофункциональные комплексы - локомотив стагнирующего рынка / Экономические, социальные и правовые исследования: сборник научных докладов - Магнитогорск: ГОУ ВПО МГТУ - 2010. - С.3-8 - 0,3 п.л.

5. К вопросу выбора предпочтительного критерия оценки экономической эффективности инвестиционного проекта / Приложение математики в экономических и технических исследованиях: сборник научных трудов - Магнитогорск: ГОУ ВПО МГТУ - 2011. - С.30-37 - 0,4 п.л.

Формат 60x90/16. Заказ 1474. Тираж 100 экз. Печать офсетная. Бумага для множительных аппаратов. Отпечатано в ООО "ФЭД+", Москва, ул. Кедрова, д. 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Разгулин, Алексей Викторович

Введение.

Глава I. Теория финансовой и социально-экономической эффективности проектов в девелопменте.

1.1. Эволюция понятия инвестиций в экономической науке.

1.2. Недвижимость как объект инвестирования.

1.3. Финансовые критерии оценки девелоперских проектов.

1.4. Структура финансирования проектов в сфере недвижимости.

Глава И. Современное состояние и перспективы рынка недвижимости.

2.1. Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости.

2.2. Современное состояние российского рынка недвижимости.

2.3. Перспективы рынка недвижимости.

Глава III. Финансирование и оценка эффективности инвестирования в многофункциональные объекты недвижимости.

3.1. Текущее состояние и перспективы развития рынка многофункциональных комплексов.

3.2. Методика реализации и финансирования проекта многофункционального комплекса.

3.3. Оценка финансовой эффективности проекта МФК с применением подхода оптимизации портфеля активов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность финансирования объектов недвижимости"

Глобальный экономический кризис отличается от большинства предыдущих, как глубиной экономического спада, так и масштабами. Под влиянием избыточной ликвидности разрастася процесс формирования искаженной, завышенной оценки активов. В отдельные периоды подобные процессы наблюдались на рынках недвижимости, фондовых биржах и рынках сырьевых товаров, что, в свою очередь, стало одной из причин глобального экономического кризиса 2008 года.

Тяжелая ситуация в мировой экономике привела к падению темпов роста мирового ВВП до 2,8% в 2008 г., а в 2009 даже к сокращению на 0,6%. Во второй половине 2009 года начася подъем, который набрал обороты в начале 2010 года, хотя возросшая волатильность финансовых рынков в мае 2010 года вызывала опасения относительно устойчивости подъема. Ожидается, что рост мировой экономики составит 4,8% в 2010 году и 4,2% в 2011 году, хотя подъем проходит разными темпами - невысокими во многих странах с развитой экономикой и более активными в других странах.

Кризис оказал тяжелейшее воздействие на российскую- экономику. Падение ВВП в 2009 году составило 7,9%, внешние условия развития российской экономики были гораздо хуже в сравнении с предшествующим трехлетним периодом. С учетом глубины и масштаба мирового кризиса 20082009 гг. темпы экономического роста в России в перспективе ближайших трех лет будут ниже предкризисных показателей.

Экономический кризис оказал катастрофическое влияние на российский рынок недвижимости: высокие ставки по кредитам и отказ в рефинансировании уже выданных поставили многих девелоперов в безвыходное положение, в результате чего, были заморожены практически все стройки, даже находящиеся на завершающей стадии, а по рынку прокатилась вона банкротств. Безусловно, рынок недвижимости в ближайшее время ожидают серьезные перемены.

Многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, снизятся объемы ввода, на фоне снижения спроса объем сделок будет существенно ниже показателей прошлых лет, однако рынок на какое-то время перестанет быть перегретым рынком продавца и станет более лояльным к арендаторам и покупателям.

В настоящее время* строительная отрасль, как в мире, так и в России находится в глубоком кризисе. Стагнация на рынке недвижимости продлится, по меньшей мере, еще 2-3 года. Именно сейчас наиболее актуальна проблема диверсификации рисков инвестиционного портфеля любой девелоперской компании, а также тщательный анализ экономической эффективности реализации проектов, как находящихся- на.этапе строительства, так и на стадии предпроектных и проектных работ. Таким образом, в данной ситуации наиболее предпочтительным для строительных компаний является оптимизация портфеля объектов недвижимости и реализация наиболее экономически эффективных из них.

Исследование процессов-инвестирования имеет давнюю научную историю. В.частности можно назвать Г. Александера, 3. Боди; Дж. Бэйли, А. Кейна, Дж. Кейнса, К. Маркса, А. Маркуса; А. Маршала, Д, Риккардо, А. Смита, И. Фишера, У. Шарпа и др:, уделявших основное внимание различным аспектам исследования инвестиционных процессов как элементам рыночных отношений. Значительное внимание ряда экономистов в вопросе реализации инвестиционных проектов привлекают проблемы диверсификации рисков и увеличения доходности портфеля активов. Этими вопросами занимались, в частности, такие ученые как М. Груббер, Г.Марковиц, М. Падберг, С. Росс, Дж. Тобин, М: Фридмен, У. Шарп, Э. Этон и др.

Российские ученые также уделяют значительное внимание к исследованию факторов оценки экономической эффективности инвестиционных проектов и поиску возможных путей их улучшения. В их числе такие ученые, как Аныдин В.М., Дасковский В.Б., Киселев В.В., Ковалев В.В., Косов В.В., Липсиц И.В., Лукасевич И.Я., Теплова Т.В. и др.

Вместе с тем, до настоящего времени в теории и практике не получили необходимого развития! вопросы, направленные на взаимоувязку подходов к оценке экономической результативности инвестиционных проектов и характерных особенностей строительной отрасли, а также поиск путей решения проблемы снижения высоких рисков девелоперских проектов.

Актуальность данной проблемы особенно остро встала в период разразившегося глобального экономического кризиса. Необходимость теоретического обоснования и поиска' практических подходов к совершенствованию методов финансирования и оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, диверсификации рисков и увеличения доходности девелоперских проектов обусловили выбор темы диссертационной работы, рамки исследования и постановку соответствующих научных задач.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в том, чтобы на основе исследования российского, рынка недвижимости на посткризисном этапе разработать методику реализации инвестиционных* проектов, их финансирования и- оценки эффективности, и предложить пути^ диверсификации рисков и увеличения доходности в ходе их реализации.

Для достижения данной цели поставлены и решены следующие задачи:

1. Выявить специфические финансовые характеристики проектов в сфере недвижимости; принимаемые по внимание при принятии инвестиционных решений;

2. Выделить основные типы проектов, виды их эффективности и главные источники риска, характерные для посткризисного этапа развития рынка недвижимости;

3. Построить прогноз развития российского рынка недвижимости на среднесрочную, перспективу с целью выработки рекомендаций девелоперским организациям по корректировке инвестиционных программ;

4. Определить пути снижения рисков и увеличения доходности инвестиционных проектов в сфере недвижимости с учетом текущего состояния российской экономики;

5. Разработать методику реализации, финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта многофункционального комплекса.

Объект исследования - многофункциональные комплексы российских девелоперских и строительных организаций.

Предметом исследования являются финансовые и организационно-экономические отношения, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Методы исследования. С целью теоретического углубления представлений об инвестиционных процессах в сфере недвижимости в диссертационной работе использованы методы: системного подхода, анализа и синтеза, индукции и дедукции; экономико-математические и аналитические методы; метод сравнительного анализа и другие.

Информационной базой исследования явились работы отечественных и зарубежных ученых, материалы органов государственной статистики и государственного управления, коммерческих предприятий и консатинговых агентств.

Научная новизна полученных результатов заключается в разработке методических рекомендаций по индикации финансовой и социально-экономической эффективности инвестиций в недвижимость, оптимизации структуры многофункционального комплекса в условиях посткризисного развития российской экономики.

В этой связи:

1. Модифицировано понятие линвестиции, преодолевающее узость подходов с акцентом на экономическом эффекте; под инвестициями в работе понимаются вложения капитала, базирующиеся на оценке рисков и догосрочности, направленные на его приращение в будущем и/или на достижение положительного финансового, социального, экологического или административного эффекта.

2. Разработан комплекс основных финансовых характеристик проектов в сфере недвижимости: невысокая- корреляция доходности недвижимости и доходности от прочих объектов инвестиций, повышенный уровень риска: по сравнению с другими объектами-инвестиций, антиинфляционная устойчивость, меньшая волатильность потока; доходов, непосредственное воздействие на рыночную капитализацию, высокая зависимость от эффективности инвестиционного менеджмента.

3. Предложены классификация проектов, взаимосвязанная типология эффективности и источников риска для строительных комплексов на посткризисном-этапе развития рынка недвижимости.

4. Представлен вариант оптимизации портфеля: активов девелоперской компании, снижающий риски и повышающий доходность путем изменения структуры инвестиционного проекта смешанного девелопмента.

5. Разработана авторская методика реализации, финансирования и оценки эффективности инвестиционного проекта многофункционального комплекса.

Практическое значение полученных результатов заключается в том, что предложенный подход к оценке финансовой и социально-экономической эффективности^ диверсификации рисков и увеличения доходности позволит пострадавшим от кризиса российским девелоперским компаниям пересмотреть свойшортфель инвестиционных проектов и подходить к их реализации с точки зрения оптимизации риска и доходности.

Материалы диссертационной работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов по курсам Финансовый менеджмент, Финансовый анализ, Инвестиции, Финансовые вычисления и т.д.

Апробация результатов диссертации. Основные результаты диссертационного исследования докладывались на Межрегиональной научно-технической конференции Актуальные проблемы современной науки, техники и образования - 2010 (г. Магнитогорск).

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных статей общим объемом 1,6 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 163 наименования, двух приложений. Общий объем диссертации составляет 174 страницу. Работа содержит 28 таблиц и 30 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Разгулин, Алексей Викторович

Заключение

В диссертации поставлена и решена актуальная задача снижения риска и улучшения показателей экономической эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости путем реализации многофункциональных проектов с диверсифицированно распределенными площадями. Основные результаты проведенного диссертационного исследования заключаются в следующем:

1. Инвестиции - вложения капитала, базирующиеся на оценке рисков и догосрочности, направленные на его приращение в будущем и/или на достижение положительного финансового, социального, экологического или административного эффекта.

2. Недвижимость, как потенциальный объект инвестиций, имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. Данные характеристики можно разделить на три группы: фундаментальные, экономические И'организационно-правовые.

3. Осуществляя анализ инвестиционной привлекательности^ объекта недвижимости, следует обращать внимание на его основные инвестиционные характеристики, которые можно классифицировать следующим образом: невысокая корреляция доходности, недвижимости и доходности от прочих объектов инвестиций, повышенный уровень риска по сравнению с другими объектами инвестиций, антиинфляционная устойчивость, меньшая волатильность потока доходов, непосредственное воздействие на рыночную капитализацию, высокая зависимость от эффективности инвестиционного менеджмента.

4. Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

5. Анализ экономической эффективности проекта в сфере недвижимости базируется на основании всех вышеперечисленных принципов и факторов. Принимая их во внимание, необходимо будет совершить обоснованный выбор между тремя классическими подходами в оценке стоимости объектов недвижимости: сравнительного (рыночного), затратного и доходного.

6. Принятие инвестиционных решений основывается на использовании ряда формализованных и неформализованных методов. Можно выделить комплекс критериев, основываясь на котором можно будет принять решение в пользу наиболее предпочтительного проекта: величина^требуемых инвестиций, тип функциональной направленности, тип взаимоотношений с другими проектами, тип денежного потока, риски.

7. Источниками риска для инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают: систематические, несистематические и случайные риски.

8. Эффективность реализуемого инвестиционного- проекта в сфере недвижимости оценивается по следующим, показателям: общественная' (социальная) эффективность проекта, административная эффективность проекта, финансовая эффективность проекта, экологическая эффективность проекта.

9. Финансовый анализ и^ окончательная, оценка проекта подразумевают оценку (в том числе стоимостную) и анализ требуемых проектом вложений и ожидаемой отдачи, в том числе будущих чистых выгод, выраженных в финансовых терминах. В основе классификации показателей экономической эффективности инвестиционных проектов лежит подразделение их на три основные группы: дисконтные, комплексные и показатели; при расчете которых не учитывается фактор времени.

10.В практике оценки эффективности инвестиционных проектов в недвижимости наиболее распространенными критериями являются NPV и IRR. Несмотря на отмеченную в работе связь между данными критериями, при оценке альтернативных инвестиционных проектов проблема выбора показателя остается. Основной причиной является то, что показатель NPV является-абсолютным, а IRR Ч относительным. На* основании проведенного анализа приоритетности использования критериев* оценки эффективности инвестиционных проектов- можно сделать вывод, что наиболее предпочтительным является>критерий NPV.

11.Экономический кризис 2008-2009 гг. оказал катастрофическое влияние на, российский рынок недвижимости, поставив* под вопрос целесообразность реализации как уже начатых инвестиционных проектов, так и планируемых к реализации. На основании- проведенной экстраполяции фундаментального' исследования- американских экономистов на российский рынок можно прогнозировать стагнацию на российском рынке недвижимости в течение 2-3 лет.

12.Кризис на', российском- рынке- недвижимости говорит об актуальности проблемы диверсификации рисков, инвестиционного портфеля любой-девелоперской компании, а также- о необходимости тщательного анализа экономической эффективности реализации проектов, как находящихся на этапе строительства, так и на стадии предпроектных и проектных работ. Выходом в данном случае будет реализация в рамках инвестиционных проектов многофункциональных, комплексов, включающих в себя несколько- типов недвижимости (жилье, офисы, торговые помещения и т.д.), что позволит диверсифицировать риски и увеличить экономические показатели эффективности проекта.

13.Выбор распределения площадей между типами недвижимости в.рамках реализации инвестиционного проекта многофункционального комплекса предопределяет как стратегию его реализации, так и его показатели экономической эффективности. Для определения наиболее привлекательного с точки зрения рисков и доходности распределения площадей в многофункциональном комплексе была использована модель Тобина-Шарпа по формированию оптимального портфеля активов для среднестатистического объекта в г. Москва.

14.В работе представлена стандартизированная методика реализации инвестиционного проекта многофункционального комплекса, которая может быть использована российскими девелоперскими компаниями при реализации своих инвестиционных проектов.

15.В диссертационной работе в качестве примера внедрения полученных результатов оптимального распределения площадей в многофункциональном комплексе рассматривается реальный проект, находящийся на стадии предпроектной проработки в крупной девелоперской компании г. Москва. Расчеты и анализ показателей эффективности проекта, до и после перераспределения полезных площадей объекта, проведены на основании бюджета движения денежных средств проекта и показывают, что в результате можно добиться роста абсолютного показателя NPV в 23 раза, а относительного показателя IRR на 14%.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Разгулин, Алексей Викторович, Москва

1. Законодательные и нормативные акты

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от ЗОЛ 1.1994 №51-ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ.

4. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ.

5. Закон РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 Об инвестиционной деятельности в РСФСР.

6. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-Ф3 Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений.

7. Федеральный закон от 09.07.1999 №160-ФЗ Об иностранных инвестициях в Российской Федерации.

8. Федеральный закон от 30.12.2004 №215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах.

9. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

10. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Редакция вторая, исправленная и допоненная, утв. Минэкономики России, Минфином России и Госстроем России 21.06.1999 г. №ВК-477.

11. Монографии, книги, учебные пособия

12. Bierman H., Smidt S. The Capital Budgeting Decision. Economic Analysis of Investment Projects. -N.Y.: Routledge 367 c.

13. Bowlin O.D., Martin J.D., Scott D.F. Guide to Financial Analysis. US: McGraw Hill, 1990.-512 c.

14. Colberg M., Forbush D. Business Economics. Principles and Cases. US: Irwin, 1986.-613 c.

15. Dixon R. Financial Management. US: ACCA Longman Group UK Ltd, 1991. - 674 c.

16. Elton E.J., Gruber M.J. Investments. Cambridge (Mass.) MIT press, 2000. -468 c.

17. Ferguson N. The Ascent of Money: A Financial History of the World US: The Penguin Press HC, 2008 - 432 c.

18. McGuigan J., Moyer R. Managerial Economics. US: West Publishing Company, 1993-714 c.

19. Pinches G. Essentials of Financial Management. N.Y.: Harper Collins Publishers, 1990.-521 c.

20. Rees B. Financial Analysis. US: Prentice Hall, 1990 - 467 c.

21. Schwanke D. Mixed Use Development Handbook. US.: ULI, 2003 - 429 c.

22. Thompson A., Formby J. Economics of the Firm. N.Y.: Prentice-Hall International, 1993.-235 c.

23. Абрамов С. И. Управление инвестициями в основной капитал. М.: Экзамен, 2000. - 543 с.

24. Агапова Т., Серегина С. Макроэкономика: Учебник. М.: Дело и сервис, 2002. - 448 с.

25. Анынин В.М. Инвестиционный анализ. М.: Дело, 2000 278 с.

26. Аристотель Политика, Собрание сочинений 4 томах М.: Мысль, 1983 -1244 с.

27. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. -М.: Финансы и статистика, 2002. 414 с.

28. Бард В. Инвестиционные проблемы российской экономики. М.: Экзамен, 2000.-352с.

29. Баканов М.И. Теория экономического анализа: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2001. - 414 с.

30. Березин И. Краткая история экономической мысли: Учебное пособие. М.: РДЛ, 2000. - 368 с.

31. Беренс В., Хавранек П. Руководство по подготовке технико-промышленных исследований: Пер. с англ. Ч М.: Интерэксперт, 1995. М

32. Бернстайн Л.А. Анализ финансовой отчетности: Пер. с англ. М.: Финансы и статистика, 2003. - 623 с.

33. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе: Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1994.-720 с.

34. Бочаров В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998. Ч 160 с.

35. Брегель Э: Воспроизводство- общественного капитала. Экономические кризисы. М.: Издательство ИМО, 1962. - 152 с.

36. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов: Пер. с англ. -М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2004. 1120 с.

37. Бригхэм Ю. Финансовый менеджмент. Спб.: Питер, 2005. - 959 с.

38. Ван Хорн Дж., Вахович Д.М. Основы финансового менеджмента: Пер. с англ. М.: Вильяме, 2006. - 1225 с.

39. Вахрин. П. Инвестиции: Учебник. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и Ко, 2002. - 384 с.

40. Виленский П.Л., Лившиц В:Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М: Дело, 2004. - 888 с.

41. Гайгер Л.-Т. Макроэкономическая теория и переходная экономика: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 560 с.

42. Гиляровская Л.Т. Экономический анализ. М.: ЮНИТИ, 2004. - 526 с.

43. Гитман Л., Джонк М. Основы инвестирования: Пер. с англ. М.: Дело, 1997.-992 с.

44. Глазьев С.Ю. Возможности и ограничения технико-экономического развития России в условиях структурных изменений в мировой экономике: научный доклад М. ГУУ, 2008. - 91 с.

45. Дранко О.И., Ириков В.А., Леонтьев C.B. Технологии экономического обоснования инвестиционных проектов развития фирмы. Ч М.: УНПК МФТИ, Школа менеджмента, 1996 341 с.

46. Ефимова О.В. Финансовый анализ. М.: Бухгатерский учет, 1996. - 435 с.

47. Казанский Ю.И:, Немчин А.М., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: Два-Три, 1995. - 185 с.

48. Кейнс.Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег: Пер. с англ. Антология экономической классики. Т. 2. М.: Эконов, 1993. - 486 с.

49. Классики кейнсианства: В 2-х томах. Ч М.: Экономика, 1997. Т. 1. Ч 416 е., Т.2.-431 с. Х

50. Ковалев В.В. Финансовый менеджмент: теория и практика. М.: Проспект, 2009. - 1024 с.

51. Ковалев В.В; Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2007. Ч 767 с.

52. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов: М.: Финансы и статистика, 2003.Ч 141 с.

53. Крастинь О.П. Изучение статистических зависимостей по многолетним данным. М.: Финансы и статистика, 1981. - 136 с.

54. Крейнина М.Н. Анализ финансового состояния? и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. М.: АО ДИС, 1994. - 342 с.

55. Крицман М., Фоглер X. Количественные методы финансового анализа: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996. - 329 с.54., Лймитовский М.А. Инвестиции на развивающихся рынках. М.: Дека, 2002.-459 с.

56. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. -М.: Магистр, 2007. 379 с.

57. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов. М.: Омега-Л, 2009. - 1034 с.

58. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент. Учебное пособие. М.: Экономика, 2004. - 927 с.

59. Мазур И.И. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход. М.: Омега-JI, 2010.- 736 с.59: Майбурд Е.М. Введение в историю экономической мысли. От пророков до профессоров. М.: Дело, 1996. - 544 с.

60. Макконел К., Брю С., Экономикс: принципы, проблемы и политика. В 2 т. Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2000. Т.1. - 486 е., Т. 2. - 528 с.

61. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость: Пер. с англ. М.: Диалектика, 2008. - 411 с.

62. Максимова Т. Девелопмент торговой недвижимости в России. М.: Мол Паблишинг Хаус, 2007. - 214 с.

63. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Ч М.: Политиздат, 1978. Т. 1.-907 е., Т. 2.-648 с.

64. Маршал- А. Принципы политической экономии: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1983.-415 с.

65. Мертенс А. Инвестиции: Курс лекций по современной финансовой теории. Киев, Киевское инвестиционное агентство, 1997. - 416 с.

66. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости : рук. ULI по ведению бизнеса: Пер. с англ. М.: Ин-т гор. земель, 2007. - 450 с.

67. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь М.: Инфра-М, 2010. - 476 с.

68. Рэдхэд К. Управление финансовыми рисками: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996.-287 с.

69. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. -М.: АО Консатбанкир, 1993. 103 с.

70. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов: Пер. с англ. М.: Соцэкгиз, 1962. - 684 с.

71. Теплова Т.В. Финансовый менеджмент: управление капиталом и инвестициями. М.: ГУ - ВШЭ, 2000. - 502 с.

72. Федотова М.А. Девелопмент в недвижимости. М.: КноРус, 2010. - 264 с.

73. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика: Пер. с англ. М.: Дело ТД, 1993.-864 с.

74. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 461 с.

75. Хикс Дж. Р. Стоимость и капитал: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1993. - 488 с.

76. Хот Р.Н. Основы финансового менеджмента. М.: Дело 1993 - 126 с.

77. Хот Р.Н. Планирование инвестиций. М.: Дело, 1994. -116 с:

78. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. СПб.: Питер, 2004. - 464 с.

79. Шарп У., Александер Г. Инвестиции: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 2004. -1027 с.

80. Шеремет А.Д., Сайфулин P.C. Методика финансового анализа. М.: Инфра-М, 2001.-207 с.1. Периодическая литература

81. Акиндинова Н., Миронов В. Российская экономика на фоне мирового кризиса: текущие тенденции и перспективы развития. / Вопросы экономики. -2009. №9. - с.71.

82. Аликаева М. Источники финансирования инвестиционного процесса. / Финансы. 2003. - №5. - с. 12.

83. Андрюшин С., Кузнецова В. Денежно-кредитная политика центральных банков в условиях глобального финансового кризиса. / Вопросы экономики. 2010. - №6. - с. 71.

84. Балацкий Е., Павличенко Р. Иностранные инвестиции и экономический рост: теория и практика исследования. / МЭиМО. 2002. - №1. - с.52.

85. Бекетов Н. Глобализация мировой экономики и мировой финансовый кризис. / Финансы и кредит. 2009. - №25. - с.2.

86. Бекетов Н.В., Федоров В.Г. Традиционные методы оценки эффективности инвестиционных проектов. / Финансовая аналитика: проблемы и решения. -2008.-№3.-с.29:

87. Бекетов Н.В., Тарасов М.Е. Принципы и методы оценки экономической эффективности функционирования строительных фирм. / Экономический анализ: теория и практика. 2008. - №8. - с.39.

88. Берзон Н. Формирование инвестиционного климата в экономике. / Вопросы экономики. 2001. - №7. - с.104.

89. Борисова И., Замараев Б., Киюцевская А., Назарова А., Суханов Е. Российская экономика в 2009 году: стремительное падение и медленное восстановление. / Вопросы экономики. 2010. - №4. Ч с. 15.

90. Бочаров В., Коробейникова О., Биктимирова JI. Формирование и оценка внутренних источников инвестиций, в основной капитал предприятия. / Инвестиции в России. 2001. - №4. - с.ЗО.

91. Булатов А. Капиталообразование в России. / Вопросы экономики. 2001. -№3. - с.54.

92. Вайсблат Б.И., Шилова E.H. Модели прогнозирования показателей эффективности и показателей риска инвестиционного, проекта на основе теории сложных систем. / Экономический анализ: теория и практика. -2009.-№2.- с.51.

93. Дасковский В., Киселев В. Об оценке эффективности инвестиций. / Экономист. 2007. - №3. - с.27.

94. Дасковский В., Киселев В. Совершенствование оценки эффективности инвестиций. / Экономист. 2009. - №1. - с.42.

95. Дасковский В., Киселев В: Фактор времени при оценке эффективности инвестиционных проектов. / Экономист. Ч 2008. №1. Ч с.58:

96. Дасковский В., Киселев В. Еще раз о несоответствии оценок эффективности инвестиций: / Экономист. Ч 2010;.- №7. с. 73.

97. Елисеева И., Соколов Я. Финансовые результаты и их: достоверность. / Вопросы экономики. 2010. - №11. Ч с 53.100: Ершов М. О финансовых механизмах экономического, роста. / Вопросы экономики.- 2002.- №12: с.4.

98. Ершов М: Мировой финансовый кризис: год спустя.,/ Вопросы экономики. -2009.-№12. -с.4. ;

99. Жуков JI. Проблемы финансирования- инвестиций в России. / Экономика строительства. 2002. - №1. - с.21.

100. ЮЗ.Игонина Л:/ Новые: тенденции в финансировании инвестиционной деятельности. / Финансы.- 2001. №9: - с.64.

101. Калинин Д. Новые методы оценки стоимости* компаний и принятия инвестиционных решений. / Рынок ценных бумаг. 2000. - №8. - с.43.

102. Катаранова М. Связь между обменным курсом и инфляцией в России. / Вопросы экономики. 2010: - №1. - с. 37.

103. Клавдиенко В. Инвестиции и-экономический рост. / Инвестиции в России. -2002. №7. - с.40.

104. Клинов В; Особенности современной динамики мирового хозяйства. / Вопросы экономики. 2010. - №9. - с. 77.

105. Коган А.Б. Новые подходы к решению задач выбора лучшего инвестиционного проекта и лучшего типа оборудования. / Экономический анализ: теория и практика. Ч 2009. №5. Ч с.24.

106. Корнейчук Б. Экономисты о причинах кризиса. / Экономист. 2010. - №5. -с. 13.

107. Коробейников М. Инвестиции основной фактор догосрочного финансирования. / Экономист. - 2001. - №5. - с.85.

108. Коссов В. Проблемы повышения инвестиционной активности в российской экономике. / Проблемы теории и практики управления. 2001. - №5. - с.52.

109. Кудрин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на Россию. / Вопросы экономики. Ч 2009. №1. Ч с. 9.

110. ПЗ.Кушлин А. Факторы экономического кризиса и базис его преодоления. / Экономист. 2009. - №3. - с.5.

111. Лиханова З.К. Прогнозирование стоимости бизнеса и управление денежными потоками: альтернативный подход. / Экономический анализ: теория и практика 2009. - №2 . - с. 38.

112. Лукасевич И.Я. Оценка инвестиционных рисков. / Управление финансовыми рисками. 2006. Ч №4. Ч с. 21.

113. Пб.Маковецкий М. Особенности инвестиционного процесса в России. / Инвестиции в России. 2001. - №2. - с.26.

114. Маренкова А.Ю. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость. / Экономический анализ: теория и практика 2009. -№ 3 -с. 17.

115. May В., Драма 2008 года: от экономического чуда к экономическому кризису. / Вопросы экономики. 2009. - №2. - с.4.

116. May В. Экономическая политика 2009 года: между кризисом и модернизацией. / Вопросы экономики. 2010. - №2. - с.4.

117. Москвин В. Инвестиционная привлекательность предприятия и ее роль в кредитовании инвестиционных проектов. / Инвестиции в России. 2000. -№11. - с.38.

118. Набиулина Э. Макроэкономические итоги 2008 г. и задачи на 2009 г. / Экономист. 2009. - №1. - с.З.

119. Набиулина Э. О приоритетах экономической политики в 2010 г. / Экономсит. 2010. - №6. - с.З.

120. Наумчев Д.В. Управление инвестиционными проектами по использованию земельных ресурсов регионов России. / Экономика строительства. 2010. -№1. - с. 27.

121. Некипелов А., Головнин М. Стратегия и тактика денежно-кредитной политики в условиях мирового экономического кризиса. / Вопросы экономики. 2010. - № 1. - с.4.

122. Остапенко В. Финансирование инвестиций в основной капитал. / Экономика строительства. 2001. - №7. - с.2.

123. Плышевский Б. Экономика России между двумя кризисами (1998-2008 гг.). / Экономист. 2010. - №4. - с. 72.

124. Поспелов И. Моделирование российской экономики в условиях, кризиса. / Вопросы экономики. 2009. - №11. - с. 27.

125. Райская Н., Рощина Л., Сергиенко Я., Френкель А. Экономика в 2009-2011 гг. / Экономист. 2010. - №.8. - с. 12.

126. Романова М.В. Оценка эффективности инвестиционного проекта. / Экономический анализ: теория и практика. 2007. - №7. - с.64.

127. Рыбак О. Основные тенденции инвестиционной активности. / Экономист. -2002.-№12.-с.13.

128. Рапопорт Г., Герц А. Глобальный экономический кризис 2008Ч2009: истоки и причины. / Вопросы экономики. 2009. - №11. - с. 13.

129. Самонов Ю. Подъем с переворотом. / Эксперт. 2009. - №24. - с. 93.

130. Самонов Ю. Дефляционная пауза. / Эксперт. 2009. - №24. - с.85

131. Серегин Е. Строительный комплекс Подмосковья. / Экономист. 2009. -№5. - с.60.

132. Синягин А. Возможные формы финансирования инвестиционных проектов в России. / Рынок ценных бумаг. 2000. - №6. - с.80.

133. Слипенчук М. Структурные особенности источников инвестиций. / Экономист. 2002. - №10. - с.38.

134. Смирнов С. Факторы циклической уязвимости российской экономики. / Вопросы экономики. 2010. - №6. - с. 59.

135. Смирнов С. Режимы валютного курса и стабильность экономики. / Вопросы экономики. 2010. - №1. - с. 21.

136. Смирнов С., Балашова Е., Посвянская JI. Курсовая политика как фактор изменения структуры российской экономики. / Вопросы экономики. -2010. -№1.-с.45.

137. ИО.Тарануха Ю. О каналах финансирования инвестиций в переходной экономике. / Общество и экономика. 2000. - №11-12. - с.183.\

138. Юдаева К. О валютной политике. / Вопросы экономики. 2010. - №1. -с.15.

139. Яськова Н.Ю., Воронин В.А. Интеграция в строительстве: современный формат классического процесса. / Экономика строительства. 2010. - №2.- с. 51.

140. Статистические и аналитические материалы

141. Pantyushin V. Mixed-use development: challenges and opportunities for Ukraine- Jones Lang LaSalle. 2009.

142. Reinhart C., Rogoff K. Banking Crises: An Equal Opportunity Menace. NBER Working paper series. - December 2008.

143. Reinhart C., Rogoff K. Is the 2007 U.S. Sub-Prime Financial Crisis So Different? An International Historical Comparison. NBER Working paper series. - February 2008.

144. Tirrell D., Prelimminary Mixed-Use Development Survey. USC Center for Economic Development Research Assistant. Ч 2005.

145. Tombari E. Smart growth, smart choices series: mixed-use development. Ч National Association of Home Builders. January 2005.

146. World Economic Outlook. Recovery, Risk and Rebalancing. International Monetary Fund. - October 2010.

147. Квартальный обзор инфляции. Центральный Банк Российской Федерации. - 3-й квартал 2010.

148. Прогноз развития российской экономики на 2010-2011 и 2012-2013 годы. -Обзор центра макроэкономических исследований Сбербанка России. -Июль 2010.

Похожие диссертации