Планирование восстановления конструктивных элементов объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла

Чирков, Станислав Владимирович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Планирование восстановления конструктивных элементов объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Чирков, Станислав Владимирович
Место защиты	Москва
Год	2002
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Планирование восстановления конструктивных элементов объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла"

Чирков Станислав Владимирович

На правах рукописи

ПЛАНИРОВАНИЕ ВОССТАНОВЛЕНИЯ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Специальность 08.00.05 Ч Экономика и управление народным хозяйством (специализация - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2003

Работа выпонена в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве Госстроя России.

Научный руководитель: доктор экономических наук

Костецкий Николай Филиппович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Каменецкий Михаил Ильич

кандидат экономических наук Лунев Георгий Георгиевич

Ведущая организация:

Московский институт коммунального хозяйства и строительства

Защита состоится л 2003 года в

часов на засе-

дании диссертационного совета Д.303.016.01 при Центральном научно-исследовательском институте экономики и управлении в строительстве (ЦНИИЭУС) Госстроя России по адресу: 119991, Москва, ГСП-1, проспект Вернадского, 29, этаж 14 конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре Госстроя России по адресу: 119991, Москва, проспект Вернадского, 29 этаж 2.

Автореферат разослан л 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук

2005-4 8510 |

Актуальность исследования. Задачи повышения эффективности производства и уровня качества выпускаемой продукции в настоящее время жизненно важны для большинства российских предприятий. От успешного решения этих задач зависит не только объем прибыли и возможности развития, но и само дальнейшее существование предприятий в условиях острой конкуренции на рынке товаров и услуг.

Один из ключевых факторов повышения конкурентоспособности - максимально эффективное управление недвижимостью и, в первую очередь, объектами производственного назначения.

Здания и сооружения составляют существенную долю активов предприятий, образуя (вместе с объектами природопользования и др., находящимися в их собственности) пассивную часть основных фондов. Поэтому их состояние и эксплуатационные качества в значительной степени влияют на эффективность функционирования предприятий. И в то же время требуют существенных затрат на все виды ремонта, которые являются составной частью издержек производства и себестоимости продукции.

Задача под держания в рабочем состоянии зданий и сооружений при ограниченных финансовых возможностях особенно остро еще и в связи с высокой степенью износа основных фондов предприятий, обесцениванием амортизационных средств и вынужденным их использованием для решения текущих задач попонения оборотных активов. Этот критический фактор ставит под угрозу возможность не только эффективного, но и хотя бы бесперебойного функционирования предприятия.

При этом оказывается принципиально важным учитывать специфические особенности эксплуатации различных типов конструктивных элементов зданий и сооружений, таких как полы, кровля, оконные блоки и др. Эти конструкции относятся к так называемым короткоживущим элементам и обладают целым рядом экономических особенностей, влияющих на эффективность управления объектами недвижимости в целом. Основная из них заключается в том, что указанные элементы проходят несколько жизненных циклов и, соответственно, неоднократно поностью обновляются за период эксплуатации объекта недвижимости в целом. Поэтому доля затрат на их восстановление в общей стоимости расходов на эксплуатацию зданий и сооружений весьма значительна.

Техническое состояние и эксплуатационные качества короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия оказывают самое непосредственное влияние на возможность надежной и безаварийной эксплуатации объектов недвижимости, нормальную организацию производственного процесса, его безопасность и комфортность.

Высказанное выше, а также практическое отсутствие в настоящее время теоретических исследований, прикладных разработок и методик, связанных с учетом особенностей управления объектами недвижимости в целом, в условиях

Общая характеристика работы

разновременности эксплуатации короткоживущих элементов дают основание считать актуальной избранную тему диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка методов, процедур и организационных форм функционирования подсистемы планирования восстановления короткоживущих элементов в составе целостной системы управления объектами недвижимости предприятия.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда взаимосвязанных задач. К ним относятся:

- анализ экономических особенностей формирования подсистемы планирования восстановления короткоживущих элементов промышленных зданий и сооружений;

- анализ состава затрат и формирование подходов, позволяющих оптимизировать управление затратами на восстановление короткоживущих элементов;

- разработка экономико-математической модели формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ;

- разработка методических рекомендаций по выбору оптимального плана восстановления короткоживущих элементов на основе метода динамического программирования, по прогнозированию состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия, и оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах на их выпонение;

- разработка агоритмов и методики оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа;

- формирование агоритма, модели и процедур расчета годового плана и бюджета ремонтно-восстановительных работ по короткоживущим элементам зданий и сооружений предприятия.

Объектом исследования служат элементы объектов недвижимости, жизненный цикл которых неоднократно воспроизводится в процессе поного срока эксплуатации объекта в целом.

Предметом исследования являются процессы изнашиваемости и восстановления короткоживущих элементов зданий и сооружений и их влияние на эффективность управления объектами недвижимости.

Теоретической и методологической базой исследования послужили диалектический метод познания, фундаментальные труды классиков экономической теории, труды отечественных и зарубежных ученых в области управления недвижимостью и планирования инвестиционно-строительной деятельности, реконструкции и восстановления основных фондов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, методические положения о проведении всех видов ремонта и технической эксплуатации производственных зданий. В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических сопоставлений, экономико-математического моделирования, экспертных оценок.

В работе автор опирася на труды Абакина Л.И., Абрамова С.И., Беляева С.Г., Бушуева Б.С., Грабового П.Г., Грязновой А.Г., Иванова Г.П., Каменец-

кого М.И., Карданской H.JI., Короткова Э.М., Костецкого Н.Ф., Кошкина В.И., Кудашова Е.А., Лексина В.Н., Мильнера Б.З., Некипелова А.Д., Панкратова Е.П., Райзберга Б.А., Саломатина H.A., Самусевой Р.Ф., Сетдикова P.A., Сто-роженко В.П.

В качестве информационной базы исследования использованы статистические материалы Госкомстата РФ, данные по объемам и стоимости ремонтно-восстановительных работ об объектах недвижимости ОАО АВТОВАЗ и других предприятий, материалы, приводимые в периодической печати, результаты аналитических расчетов, выпоненных автором.

Научная новизна исследования состоит в разработке системы моделей и основанных на них агоритмов оптимального планирования, позволяющих осуществлять выбор наиболее эффективных видов восстановительных работ элементов объектов недвижимости.

В ходе работы над диссертацией лично автором получены следующие научные результаты:

- сформулированы экономические особенности и определены основные компоненты задачи управления эксплуатацией короткоживущих элементов промышленных зданий и сооружений;

- выявлена специфика и определены применительно к короткоживущим элементам зданий и сооружений ключевые понятия управления недвижимостью: жизненный цикл и цикл эксплуатации, показатели износа, типовые ремонтные программы;

- построена экономико-математическая модель и предложен агоритм формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ на основе метода динамического программирования;

- обоснован новый подход к формированию базовых программ ремонта полов и кровли производственных зданий с использованием слоевого характера их конструкции;

разработаны агоритмы методики оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа;

- предложен метод определения предельных значений для критической отсрочки замены короткоживущих конструкций и выведена соответствующая аналитическая формула; на основе расчетов построены таблицы и графики определения критической отсрочки их замены;

- разработаны методические рекомендации по прогнозированию и агрегированному описанию состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия, оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах;

- разработаны модель и система процедур для формирования годового плана и бюджета ремонтно-восстановительных работ объектов недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что( на их основе сформированы и обоснованы койкретные предложения по составу типовых программ ремонта, разработаны расчетные методики и процедуры формирования эффективного плана восстановительных работ объ-

ектов недвижимости. Разработанная автором методика планирования с комплексом расчетных моделей и процедур формирования программ и графиков ремонта может быть также использована как база для создания'системы планирования ремонта и замены короткоживущих элементов зданий и сооружений на крупных предприятиях различных отраслей.

На защиту выносятся:

- экономико-математическая модель формирования оптимального плана ремонтно-восстановительных работ;

- агоритмы и методика оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа?

- система планирования ремонта короткоживущих элементов зданий и сооружений;

- методические рекомендации по прогнозированию состояния короткоживущих элементов и оценке потребности в ремонтно-восстановительных работах и затратах.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Основные результаты исследования использовались в практической деятельности ОАО АВТОВАЗ при решении вопросов поддержания в рабочем состоянии основных фондов, выбора оптимальных вариантов планов проведения ремонтно-восстановительных работ объектов недвижимости.

Теоретические положения и отдельные разделы диссертации нашли применение в работе Центра по торгам подряда г. Самары.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложения, списка использованных источников. Объем диссертации составляет 190 страниц и содержит 28 таблиц и 64 рисунка, 69 наименований литературных источников.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 3 научные работы общим объемом 2,6 печатных листов.

Основное содержание работы.

В условиях ограниченности ресурсов для поддержания в рабочем состоянии основных фондов и накопления средств для их воспроизводства в последующем особую актуальность приобретают проблемы оптимизации ремонтно-восстановительных работ элементов зданий и сооружений.

Ремонтно-восстановительные работы зданий и сооружений промышленных предприятий дожны обеспечить, во-первых, поддержание нормального, работоспособного, отвечающего требованиям производственного процесса, состояния объектов недвижимости в течение всего срока их эксплуатации, во-вторых ,минимизацию затрат на эти цели с учето,м фактора времени, особенно существенного в связи с длительностью сроков их эксплуатации.

При этом для оптимизации ремонтных работ важно учитывать специфику цикла эксплуатации разных элементов зданий и сооружений. Целесообразно выделять два типа таких элементов:

основные несущие и ограждающие конструкции;

элементы с коротким сроком службы, к которым, например, можно отнести полы, кровли, окна и др.

По мнению некоторых ученых к короткоживущим относятся элементы, которые имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение и, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.

Для определения состава и периодичности проведения ремонтно-восстановительных работ необходимо прежде всего знать конкретные графики износа элементов здания. Они определяются видом элемента, конструктивными особенностями данной его модификации, использованными материалами, условиями эксплуатации. Фактические зависимости дожны быть построены путем анализа технических условий и статистической обработки данных о сроках службы и уровнях износа элементов зданий в разных условиях.

Возможны несколько типовых графиков зависимости износа от продожительности функционирования объекта, показанных на рисунке 1.

Рис. 1. Типовые графики износа

Регрессирующий износ состоит в относительно высоком темпе износа на начальной стадии эксплуатации с постепенным замедлением этого темпа. Важно отметить, что при регрессирующем износе прирост износа за каждый последующий год уменьшается по сравнению с предыдущим годом. Такой график отражает возможность весьма длительной эксплуатации в значительной степени изношенных основных средств.

Прогрессирующий износ отражает нарастание скорости износа в ходе эксплуатации объекта. При этом прирост износа за каждый последующий год увеличивается по сравнению с предыдущим годом.

Для реальных конструкций график износа может быть более сложным, комбинируя (сочетая) различные типы износа в разные интервалы цикла эксплуатации (рисунок 2).

Рис. 2. График комбинированного износа

Оптимальное управление ремонтно-восстановительными работами для элементов здания с коротким сроком службы предусматривает выбор соответствующего графика (сроков и объемов) работ, обеспечивающего заданный срок функционирования при допустимом уровне износа, с минимальными дисконтированными суммарными затратами.

Для повышения гибкости и перехода к многовариантному планированию ремонтно-восстановительных работ по короткоживущим элементам промышленного здания целесообразно использовать понятие о различных программах ремонтных работ.

Каждая программа ремонтных работ формируется для конкретной конструктивной реализации и фиксированного уровня физического износа определенного элемента промышленного здания. Она характеризуется:

составом включенных в нее ремонтных работ;

Х сметой на выпонение отдельных работ и программы в целом в фиксированных ценах;

ожидаемым уровнем остаточного износа после выпонения программы или, что эквивалентно, устраняемым в результате ее выпонения износом.

Набор базовых программ ремонтных работ дожен входить в состав нормативной базы планирования и управления такими работами. Большее или меньшее разнообразие таких программ определяет гибкость ремонтной политики недвижимости и диапазон возможных вариантов для формирования наиболее эффективного графика ремонта и восстановления здания и его элементов.

Формирование графика ремонта для короткоживущего элемента промышленного здания требует выбора определенной ремонтной программы по этому элементу для каждого года в течение всего периода эксплуатации здания.

заменой короткоживущего элемента здания (тогда цикл эксплуатации элемента начинается с нуля).

Разные графики ремонта будут отличаться составом и последовательностью ремонтных программ и, следовательно, запланированным уровнем износа по годам эксплуатации. Каждый такой график можно представить как определенную траекторию в координатах: срок эксплуатации - уровень износа. Все траектории будут выходить из одной точки - нулевого износа в начале > эксплуатации здания, и не могут подниматься выше предельно допустимого износа данной конструкции элемента здания. На рисунке 3 показаны две траектории, по двум разным графикам ремонтных работ. При построении рисунка для наглядности принято, что срок эксплуатации здания составляет 10 лет, а ' лестественный срок службы короткоживущего элементна без капитальных ремонтов - 5 лет.

90 80 70 60 50 40 30 20

А АС"' )

ьУ\ У /

У..... Ас,!....... _....... / XI / Ли

.........С^уГ' \......\ су \г 1 \ / \ у \У- /а

\ Xе* А ..Ас'..............

....... /с'^ст ХУ\ су\

........................\ / ..............................

в 9 10 Срок службы

I вариант ЧАЧII вариант

Рис. 3. Сопоставление двух графиков ремонта короткоживущего элемента

По обоим графикам каждый год предусмотрена программа ремонта, стоимость которой отмечена 2 индексами. Верхний индекс показывает график,

к которому относится ремонтная программа, а нижний - в каком году она выпоняется.

Так как график ремонтных работ формируется на длительный период, при расчете суммарных затрат необходимо учитывать фактор времени - не равноценность разновременных затрат (предпочтительность более поздних затрат).

Выбор наилучшего графика ремонтных работ можно осуществить, перебрав все возможные сочетания базовых ремонтных программ для разных моментов времени и рассчитав по каждому из них интегральные затраты. Число анализируемых вариантов существенно снижается за счет использования свойства графика ремонтов, которое заключается в том, что, если в момент времени I достигнут уровень износа элемента , график ремонтов, оптимальный для последующего периода эксплуатации здания, зависит только от I и но не зависит от всего, происходившего до данного момента.

Следовательно, можно независимо от прошлого сформировать оптимальный график ремонта, начинающийся с данного момента t и данного уровня износа 1, и определить минимальные будущие затраты на ремонт, соответствующие этому графику, - Б3(1,1). При расчете этих затрат дожно использоваться дисконтирование, которое удобно выпонять, приняв за точку отсчета момент времени I.

Таким образом, под будущими затратами на ремонт БЗ(1Д) понимаются дисконтированные к моменту I минимально возможные затраты на ремонт в течение всего последующего периода эксплуатации здания. При их расчете, конечно, дожен быть обеспечен допустимый уровень износа в этом периоде.

Такой подход позволяет организовать многошаговый вычислительный процесс, на каждом этапе которого для момента времени I и уровня износа I определяются минимальные дисконтированные будущие затраты на ремонт Б3(и) и остаточный уровень износа через год 10,1), обеспечивающий эти минимальные затраты.

Для их определения предлагается проводить расчеты по формуле:

Б3{1 +1,0 1+ Е

При поиске минимума значение 1 дожно "пробегать" все уровни износа, которые можно достичь, имея за год до того износ I и используя одну из базовых годовых программ ремонта.

Общая схема описанного агоритма формирования наиболее эффективного графика ремонтных работ, использующего метод динамического программирования, приведена на рисунке 4.

В результате выпонения вычислений для каждого года планируемого периода и каждого возможного уровня фактического износа короткоживущего

элемента здания в начале этого года определяются 3, связанные между собой, величины:

- рекомендуемый уровень остаточного износа в конце года;

- рекомендуемые затраты на ремонтные работы в данном году;

- минимальные дисконтированные затраты, которые потребуются, начиная с данного года, для выпонения оптимального графика ремонтных работ.

Предложенная процедура расчета позволяет получить не только наиболее ( эффективный график ремонта, но и данные для корректировки этого графика в

случае возникновения такой необходимости и для увязки графиков ремонта короткоживущего элемента здания с планами производства и планами ремон-' тов по зданию в целом.

' Описанная методика формирования наиболее эффективного (оптималь-

ного) графика ремонтно-восстановительных работ для короткоживущего элемента производственного здания позволяет проанализировать зависимость характера этого графика от различных факторов, включая:

скорость нарастания физического износа в ходе эксплуатации;

возможные базовые годовые ремонтные программы, различающиеся составом и объемом ремонтных работ, уровнем начального износа, на устранение которого направлена программа, и остаточным уровнем износа в результате ее реализации;

норму дисконтирования, принимаемую в расчетах для сопоставления разновременных затрат.

Состав типовых ремонтных программ целесообразно формировать на основе технико-экономического анализа особенностей конструкции короткоживущего элемента, структуры и технологических взаимосвязей ремонтных работ, а также смет на их выпонение. Этот состав предлагается рассматривать как важнейший компонент нормативной базы планирования ремонтно-восстановительных работ и формировать для каждого конкретного типа и конструктивной реализации короткоживущего элемента.

Желательно, чтобы состав базовых ремонтных программ, используемых при планировании, удовлетворял бы следующим, в определенной степени взаимопротиворечивым, требованиям.

Во-первых, целесообразно использовать при планировании как можно более полный набор типовых программ ремонта, что обеспечивает максимальную гибкость планирования и наибольшие возможности снижения затрат на * ремонт. Как известно, расширение области возможных вариантов при выборе

управленческих решений может создавать условия для улучшения значения целевой функции (в данном случае, как это обосновано далее, суммарных дисконтированных затрат на ремонт и восстановление корогкоживущих элементов зданий и сооружений).

Рис. 4. Агоритм формирования оптимального графика ремонта коротко-живущих элементов здания

С другой стороны, при формировании состава ремонтных программ необходимо соблюдать требования компактности и типизации нормативной базы. Расширение же состава базовых программ ремонта затрудняет сбор и анализ статистических данных, формирование нормативов стоимости и продожительности, усложняет управление ремонтными работами, контроль их хода и результатов.

Задача формирования наиболее эффективного варианта плана ремонтно-восстановительных работ по короткоживущему элементу здания заключается в выборе графика ремонтов на весь срок службы здания, обеспечивающего минимум дисконтированных (интегральных) затрат при условии, что:

1) каждый год выбирается одна из типовых ремонтных программ (включая возможность выпонения в данном году только текущего ремонта или капитального ремонта с поной заменой элемента здания);

2) в течение всего планового периода износ элемента не дожен превышать заданного предельно допустимого уровня.

Однако решение этой задачи осложняется отсутствием достоверных данных о влиянии различных видов ремонта и ремонтных программ на сроки эксплуатации элементов промышленных зданий. Такие данные могут быть накоплены только в ходе функционирования комплексной системы управления ремонтно-восстановительными работами, включающей в качестве контура обратной связи подсистему мониторинга и анализа состояния элементов зданий и сооружений предприятия.

Таким образом, в настоящее время не представляется возможным выпонить однозначный количественный расчет по выбору оптимального состава и последовательности типовых ремонтных программ для конкретных конструкций короткоживущих элементов промышленных зданий и сооружений. Вместе с тем как показало дальнейшее исследование, рациональный учет и анализ неопределенности исходных данных приводят к впоне конкретным, конструктивным и достоверным выводам о наиболее эффективных вариантах ремонтной политики для короткоживущих элементов зданий.

При отсутствии информации о вероятностном распределении исходных данных, то есть в ситуации, так называемой стохастической, или существенной неопределенности, современные методы анализа решений рекомендуют выпонение спектра вариантных расчетов, покрывающих диапазон возможных (экономически допустимых) значений этих данных. Применительно к задаче сопоставления программ ремонта такой подход можно реализовать в виде серии имитационных расчетов (и их графической интерпретации), каждый из которых прослеживает затраты на ремонт конструкции короткоживущего элемента при определенном выборе сочетания ремонтных программ в течение всего периода эксплуатации объекта недвижимости.

Расчеты показывают, что при планировании графика ремонтных работ на весь период эксплуатации здания для полов и кровли следует предусматривать (кроме ежегодных, текущих работ) только капитальные ремонты по истечении срока, зависящего от условий эксплуатации конструкции. Увеличение этого срока путем выпонения в течение него среднего ремонта приводит к увеличению суммарных дисконтированных затрат и экономически неоправдано.

Экономическая интерпретация полученных выводов заключается в том, что эффект от увеличения срока службы конструкции между капитальными ремонтами (то есть от уменьшения числа необходимых капитальных ремонтов) не компенсирует затраты на такое увеличение (на выпонение необходимых для

этого допонительных средних ремонтов).

Однако отсюда не следует, что в состав базовых ремонтных программ дожен входить только капитальный ремонт. Выпонение средних ремонтов может оказаться оправданным при планировании от уже сложившегося уровня износа в ходе производственной деятельности предприятия, а не от нулевого износа в начале эксплуатации.

Важно учитывать, что сформулированные выводы получены для лидеализированных условий, а именно для случая, когда:

- график ремонта формируется сразу на весь срок службы здания от ввода его в эксплуатацию, то есть от нулевого уровня износа короткоживущих элементов здания;

- износ короткоживущих элементов соответствует нормативам и, следовательно, не возникает допонительной потребности в ремонте или в уменьшении интервалов между ремонтами;

- все запланированные по оптимальному графику ремонтные работы выпоняются в срок и в поном объеме.

На практике, как правило, возникают весьма значительные отклонения от перечисленных условий:

- возникает необходимость разработать график ремонта для зданий, уже значительное время находящихся в эксплуатации, исходя из фактического уровня износа объекта недвижимости и его элементов;

- действие неучтенных ранее систематических или случайных, например, аварийных факторов приводит к необходимости срочного выпонения ремонта, не дожидаясь плановых сроков по графику;

- предусмотренные оптимальным графиком ремонтные работы оказываются не выпоненными или выпоняются с большим запаздыванием (например, при нехватке финансовых ресурсов), и, по этой причине, динамика износа элементов отклоняется от запланированной.

В такой ситуации возникает новая задача: выбор наиболее эффективного графика ремонта короткоживущего элемента (сочетания и оптимальной последовательности выпонения ремонтных программ) при сложившемся уровне износа элемента в реальных условиях эксплуатации объекта.

На основании проведенного анализа можно ввести понятие критической отсрочки капитального ремонта для программы среднего ремонта. Если результаты среднего ремонта не в состоянии обеспечить нормальное функционирование конструкции до капитального ремонта в течение срока, равного критическому или превышающего его, такая программа при данном уровне износа неэффективна.

Критическая отсрочка зависит от необходимых затрат на ремонт конструкции (капитальный и средний) и годовой нормы дисконтирования.

Задача, постановка которой определяет зависимость критической отсрочки замены от затрат на ремонт и годовой нормы дисконтирования, сводится к следующему.

Введем ряд обозначений:

З3ам - удельные затраты (на 1 м2) на капитальный ремонт или поную замену конструкции короткоживущего элемента здания в фиксированных ценах;

Зрсм - удельные затраты в фиксированных ценах (на 1 м ) на восстановление этой конструкции по предлагаемой программе (промежуточный ремонт);

Т - оставшийся срок службы здания, в течение которого необходимо обеспечить нормальное функционирование короткоживущего элемента;

1 - нормативная продожительность срока службы между заменами данА ной конструкции в данных условиях;

Е - годовая ставка дисконтирования, принимаемая в расчетах;

А - срок, который может прослужить конструкция в данном состоянии (при данном уровне износа) после выпонения рассматриваемой ремонтной ^ программы до следующей замены (отсрочка замены).

Далее будем считать, что оставшийся срок эксплуатации здания Т кратен нормативному интервалу между заменами короткоживущей конструкции 1, то есть Т = I * п, где п - целое число. Такое предположение упрощает выкладки, но, практически, не оказывает влияния на результат, так как при реальных значениях продожительности Т, составляющих несколько десятков лет, увеличение или уменьшение Т на несколько лет очень слабо отражается в суммарной величине дисконтированных затрат на ремонт (затраты последних лет вносят дисконтированный вклад близкий к нулю).

Рассмотрим два варианта графика ремонтных работ.

По первому из них (далее - вариант I) выпоняется только поная замена короткоживущего элемента с нормативным интервалом Первый капитальный ремонт производится непосредственно в текущем периоде. Тогда за весь планируемый временной интервал Т будет выпонено п + 1 замен. Суммарные дисконтированные (интегральные) затраты по этому варианту З1 составят:

3 3 3 3

1 = Я . хш . мм . здц . . зам

' т (1 + )' (1 + Е)г' (1+ Е)31 " (! + )"

Используя формулу суммы геометрической прогрессии, получаем

1-!/(! + )

*[1 -1/(1 + )"*']

Или, упрощая,

3, =^г-.*[1 + -1/(И-)"] Е

Второй из рассматриваемых вариантов графика ремонтных работ (далее -вариант II) предусматривает выпонение в текущем периоде среднего ремонта, благодаря которому ближайшая замена может быть отсрочена на А лет. Начиная с момента первого капитального ремонта, далее, дожен реализовываться график, состоящий из периодического повторения замен и аналогичный графи-

ку I, отсроченному на А лет. Суммарные дисконтированные затраты по варианту II складываются из затрат на выпонение промежуточного ремонта и затрат по варианту I, дисконтированных с учетом их отсрочки. Следовательно, суммарные дисконтированные (интегральные) затраты по второму варианту графика ремонтных работ Зц составляют:

Средний ремонт оказывается экономически целесообразен, если интегральные затраты по второму варианту меньше, чем по первому, то есть Зц < 3(.

Учитывая полученные формулы, для выпонения этого условия необходимо:

Последнее соотношение можно представить в виде:

Логарифмируя, получаем окончательное условие предпочтительности второго графика ремонтных работ:

1п(1 + Е)

Последнее полученное неравенство дает возможность рассчитать критический срок службы конструкции после выпонения промежуточного ремонта до следующей замены конструкции Дкрит, соответствующий введенному выше понятию критической отсрочки замены для данной ремонтной программы.

1п(1 + Е)_

По этим формулам можно заранее рассчитать и критическую отсрочку капитального ремонта для различных конструкций короткоживущих элементов зданий и сооружений. Результаты расчета зависят от стоимости замены конструкции, стоимости рассматриваемой базовой программы промежуточного ремонта и годовой нормы дисконтирования.

Для формирования плана и бюджета ремонта и замены короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия автор считает необходимым: - определить состав участков короткоживущих элементов;

- рассчитать суммарные нормативные затраты на такие работы, то есть годовой бюджет ремонта и замены по короткоживущим элементам.

Последовательность этапов формирования годового плана приведена на рисунке 5.

Рис. 5. Этапы подготовки и формирования годового плана ремонта и замены короткоживущих элементов

Как показало исследование, оптимальная с учетом фактора времени программа ремонта короткоживущих элементов в соответствии с основными законами износа заключается в проведении ремонтных работ по мере достижения критического уровня износа.

Следовательно, в план ремонта и замены желательно включать все позиции реестра короткоживущих элементов, по которым износ уже достиг критического уровня, либо достигнет его в планируемом году.

Состав этих позиций определяется по результатам мониторинга, текущим данным реестра и прогнозам износа, описанным в предыдущем разделе. Далее, обозначив совокупность позиций реестра короткоживущих элементов, требующих ремонта в данном году, через И, и используя соответствующие этим

позициям площади в, и нормативы к, стоимости капитального ремонта в текущих ценах на 1 м2 (1 - номер позиции в реестре), поную годовую потребность в затратах йа ремонт и замену Ппол и суммарную площадь элементов, подлежащих ремонту Брсм, определяем следующим образом:

геЯ /еЯ

Как правило, однако, финансовые возможности предприятия не позволяют выделить в поном объеме необходимую для ремонта и замены сумму > П,10Л. В таком случае необходимо определить состав короткоживущих элементов, подлежащих ремонту в первую очередь, и согласовать этот состав с реальными финансовыми ограничениями предприятия. (

Наиболее эффективным подходом к такому согласованию является многовариантное оптимальное планирование ремонта и замены короткоживущих элементов зданий и сооружений, включающее:

- формирование спектра вариантов плана и бюджета ремонтно-восстановительных работ;

- выбор наилучшего из этих вариантов путем их анализа по определенной системе критериев.

Каждый из вариантов плана ремонтных работ можно оценить двумя основными показателями - суммарными затратами на выпонение работ плана (3) и потребностью в выпонении ремонта, остающейся неудовлетворенной при реализации этого варианта (У0). Эту потребность численно можно оценить суммарным объемом короткоживущих элементов данного типа, например, площадью полов, которые, несмотря на уровень износа, превышающий критический, не будут отремонтированы при реализации рассматриваемого варианта плана. Такой показатель автор называет остаточным уровнем критического износа короткоживущих элементов по определенному варианту плана ремонтно-восстановительных работ. Агоритм выбора оптимального плана представлен на рисунке б.

Приведенные результаты исследования показывают, что предложенные модели, агоритмы, методики и процедуры обеспечивают:

- расчет серии экономически эффективных вариантов плана и бюджета ре-монтно-восстановительных работ по короткоживущим элементам зданий и со- оружений предприятия;

- выбор наилучшего варианта такого плана на год с учетом возможностей и приоритетов предприятия;

- удобное графическое представление и анализ показателей плана в различных аспектах и разрезах.

Наиболее полный эффект от использования предложенных моделей и агоритмов обеспечивается при их реализации как элемента разработанной системы информационного обеспечения, мониторинга, прогнозирования и планирования.

Реализация системы планирования на основе предложенных в диссертации методик и процедур позволяет обеспечить своевременное и комплексное проведение всех необходимых работ по ремонту и замене полов,

кровли и других элементов зданий и сооружений предприятия при экономии суммарных интегральных (дисконтированных) затрат на выпонение этих работ в объеме 15% - 20%.

Рис. 6. Агоритм выбора вариантов годового плана ремонта и замены корот-

коживущих элементов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенных исследований предложен методический подход и методические рекомендации по эффективному управлению ремонтно-восстановительными работами короткоживущих элементов объектов недвижимости производственного назначения, представленный в виде экономико-математических моделей, методик, агоритмов и т.д. Разработана функциональная, информационная и организационная структура системы планирования ремонтно-восстановительных работ.

В результате проведенного исследования получены следующие научные результаты:

1. Сформулированы экономические особенности и определены основные компоненты задачи управления короткоживущими элементами объектов недвижимости. Выявлена специфика и определены применительно к ним ключевые понятия управления недвижимостью: жизненный цикл и цикл эксплуатации, показатели износа, капитальный ремонт и его виды, типовые ремонтные программы.

2. Выпонена постановка и решена оптимизационная задача управления затратами на ремонт и восстановление короткоживущих элементов.

3. Построена экономико-математическая модель формирования оптимального графика ремонтно-восстановительных работ и предложен агоритм его выбора на основе метода динамического программирования.

4. Проведено исследование влияния различных факторов на программы и графики ремонтно-восстановительных работ и рассчитаны наиболее эффективные графики этих работ для типовых вариантов динамики износа.

5. Разработана методика корректировки эффективного графика и расчета потерь при отклонении от него.

6. Обоснован новый подход к формированию базовых программ ремонта полов, кровли и других элементов производственных зданий с использованием слоевого характера их конструкции.

7. На основе выпоненного имитационного моделирования автор пришел к выводу о том, что при развитии износа короткоживущего элемента в соответствии с прогнозами промежуточные капитальные ремонты неэффективны (вплоть до замены конструкции по истечении срока функционирования).

8. Разработаны методики и агоритмы оценки сравнительной эффективности базовых ремонтных программ с учетом накопленного износа.

9. Обоснованы показатели критической отсрочки замены короткожи-вущей конструкции и разработана формула для их расчета. Построены таблицы и графики для определения критической отсрочки замены, рекомендуемые для практического использования.

10. Определены и разработаны: структура и состав функций системы планирования ремонта короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия; методика прогнозирования и агрегированного описания состояния этих элементов зданий и сооружений предприятия и оценки потребности в за-

тратах на ремонтно-восстановительные работы; разработаны модель и система процедур для формирования годового плана и бюджета ремонтно-вос-становительных работ по короткоживущим элементам объектов недвижимости.

Основное содержание диссертационного исследования нашло отражение в следующих публикациях:

1. Чирков C.B. Анализ и постановка задачи управления затратами на ремонт короткоживущих элементов промышленных зданий. - Самара: Технологии, материалы, конструкции в строительстве, № 4(10), 2001. (1,0 п.л.)

2. Чирков C.B. Формирование и оценка эффективности программ восстановления короткоживущих элементов промышленных зданий. - М.: Экономика строительства, № 12, 2002. (0,8 п.л.)

3. Чирков C.B. Модели и агоритмы планирования восстановительных работ короткоживущих элементов промышленных зданий. - М.: Экономика строительства, № 2,2003. (0,8 п.л.)

Подписано в печать 12 03.2003 г Формат 60x90/16 Объем I печ л. Тираж 80 экз. Заказ № _ 13

Отпечатано иаоборудованииСВКП 117943,Москва,пр Вернадского,!

РНБ Русский фонд

2005-4 8510

Рос tлs !

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Чирков, Станислав Владимирович

Введение.

ГЛАВА 1. РОЛЬ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ

В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.

з1.1 .Экономические и функциональные особенности короткоживущих элементов.

з1.2.0ценка износа и управление жизненным циклом короткоживущих элементов промышленных зданий.

з1.3.Анализ потребности в восстановлении короткоживущих элементов по объектам недвижимости ОАО АВТОВАЗ.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ.

з2.1. Анализ и постановка задачи управления затратами на ремонт короткоживущих элементов.

з2.2. Формирование оптимального графика ремонтно-восстановительных работ

з2.3. Базовые ремонтные программы в системе планирования восстановительных работ.

з2.4. Эффективность базовых ремонтных программ с учетом фактического накопленного износа. i ' \

ГЛАВА 3. КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД К ПЛАНИРОВНИЮ РЕМОНТНО-ВОССТАНОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ДЛЯ КОРОТКОЖИВУЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПРОМЫШЛЕННОГО

ПРЕДПРИЯТИЯ.

з3.1. Влияние характеристик короткоживущих элементов промышленных зданий на планирование ремонтно-восстановительных работ.

з3.2.Прогнозирование состояния короткоживущих элементов зданий и сооружений и оценка потребности в ремонтно-восстановительных работах.

з3.3.Годовое планирование и бюджетирование ремонтно-восстановительных работ для короткоживущих элементов зданий и сооружений.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Планирование восстановления конструктивных элементов объектов недвижимости с учетом их жизненного цикла"

Актуальность исследования. Задачи качественного повышения эффективности производства и уровня выпускаемой продукции жизненно важны в настоящее время для большинства российских предприятий. От успешного решения этих задач зависит не только объем прибыли и возможности развития, но и само дальнейшее существование предприятия в условиях острой рыночной конкуренции.

Достойная позиция в конкурентной борьбе может быть обеспечена только при максимально эффективном использования всех резервов предприятия, всех факторов производства, прежде всего, производственных активов.

Один из ключевых факторов конкурентоспособности - максимально эффективное использование недвижимости предприятия, в первую очередь, производственных зданий и сооружений.

Здания и сооружения составляют существенную долю активов промышленных предприятий, образуя (вместе с земельными участками и объектами природопользования, находящимися в его собственности) пассивную часть основных средств. Состояние и эксплуатационные качества зданий и сооружений в значительной степени влияют на эффективность функционирования предприятий. При этом затраты на ремонт зданий и сооружений являются весомой частью текущих издержек и себестоимости продукции.

Задача поддержания рабочего состояния зданий и сооружений при ограниченных финансовых возможностях особенно остро стоит на большинстве промышленных предприятий России в связи с высокой степенью износа основных фондов, обесцениванием амортизационных средств и вынужденным их использованием для решения текущих задач попонения оборотных активов.

В результате таких процессов состояние зданий и сооружений, во многих случаях, превращается в критический фактор, ставящий под угрозу возможность не только эффективного, а хотя бы бесперебойного функционирования предприятия. При этом реальные финансовые и ресурсные возможности не позволяют достаточно быстро решить возникающие здесь проблемы.

Так, по данным ОАО АВТОВАЗ, необходимо в ближайшие 5-10 лет провести комплексный капитальный ремонт важнейших зданий предприятия. При этом налицо глубокий разрыв между имеющимися темпами ремонта и реальными потребностями. При сложившихся темпах капитальных ремонтов поная замена кровли продлится 25 лет, полов 40 лет, оконных блоков 125 лет при нормируемых сроках службы соответственно 10 лет, 15-20 лет, 30 Ч 50 лет.

Острота возникающих проблем не может быть снята без обоснованного учета специфики эксплуатации и ремонта различных элементов производственных зданий и сооружений. Все названные в предыдущем абзаце конструкции (кровля, полы, оконные блоки) относятся к так называемым коротко-живущим элементам здания и обладают целым рядом экономических особенностей, на которые необходимо опираться при управлении объектами недвижимости.

Основная из них заключается в том, что указанные элементы проходят несколько жизненных циклов и, соответственно, неоднократно поностью обновляются за период эксплуатации объекта недвижимости в целом. Поэтому доля затрат на их восстановление в общей стоимости эксплуатации зданий и сооружений весьма значительна.

Представление о доле короткоживущих элементов в стоимости зданий и сооружений и объеме восстановительных работ промышленного предприятия можно составить из того факта, что для ОАО АВТОВАЗ в 1999 - 2001 годах объем работ по восстановлению и ремонту кровель составил в среднем 54%, а по ремонту полов 5,1% всего объема ремонтных работ. При этом, например, затраты на ремонт кровли составили почти 93% от общего объема ремонтных работ по зданиям механосборочного производства.

Техническое состояние и эксплуатационные качества короткоживущих элементов зданий и сооружений предприятия оказывают самое непосредственное влияние на возможность надежной и безаварийной организации производственного процесса, его безопасность и комфортность.

Высказанное выше, а также практическое отсутствие в настоящее время теоретических исследований, прикладных разработок и методик, связанных с учетом особенностей управления объектами недвижимости в целом, в условиях разновременности эксплуатации короткоживущих элементов дают основание считать актуальной избранную тему диссертационного исследования.

Целью диссертационной работы является разработка методов, процедур и организационных форм функционирования подсистемы планирования восстановления короткоживущих элементов в составе целостной системы управления объектами недвижимостью предприятия.