Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Черняк, Александр Викторович
Место защиты	Москва
Год	2000
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве"

На правах рукописи

2 о ДЕН 2т

ЧЕРНЖ АЛЕКСАНДР ВИКТОРОВИЧ

ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ВАРИАНТОВ ОЦЕНКИ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (строительство) 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва -

Работа выпонена на кафедре Экономики и управления в строительстве Российской Экономической Академии имени Г.В. Плеханова

Официальные оппоненты:

- Доктор экономических наук, профессор Грабовый П.Г.

- Доктор экономических наук, профессор Кирилова А.Н.

- Доктор экономических наук, Стороженко В.П.

Ведущая организация - ГУЛ Экономика.

2000 г. в Ж

Защита диссертации состоится -7А, 2000 г. в <7^7 часов )

заседании диссертационного совета Д.033.13.01 в Центральном научи исследовательском институте экономики и управления в строительст (ЦНИИЭУС) Госстроя России по адресу:

117943, ГСП-1, г. Москва В-331, проспект Вернадского, 29, этаж 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в отделении № 3 Центральной научн технической библиотеки по строительству и архитектуре Госстроя РФ (Моей пр. Вернадского, 29,2 этаж).

Автореферат разослан -7*7 2000 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук В.В. Мамонов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Формирование рынка недвижимости стало одним из наиболее реальных результатов реформ, проводимых в России. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. В то же время практически не преодолены противоречия между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением на рынке недвижимости, особенно в жилищной и социальной сферах. Наиболее эффективным и социально привлекательным путем выхода к рыночной экономике в цивилизованном понимании и последующего договременного развития является внедрение в производство новейших технологий, которое повлечет за собой инвестиционный всплеск, решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При этом сегодняшний невысокий уровень среднедушевого дохода обеспечивает удовлетворение потребностей россиян в жилье примерно в той же степени, что и прочих потребностей. Из этого можно было бы признать, что форсированное строительство только жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при поной свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране, причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в более отдаленной перспективе. Действенным направлением решения этой проблемы является совершенствование методов управления и оценки недвижимости максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов.

Объективная оценка недвижимости - важнейшая функция системы управления, предшествующая принятию практически любого решения в отношении недвижимости.

Прежде всего, автор исследования пришел к выводу, что объективно свойства недвижимости, в основной ее массе, предопределяют общие методические подходы к ее оценке. С методологической точки зрения, отраслевые особенности влияют на конкретные подходы к оценке недвижимости примерно в той же степени, что и другие ее особенности. Поэтому исследование, проведенное в рамках диссертации основывается на недвижимости как на объекте строительства, т.е. - обладающем совокупностью технических и экономических параметров, выраженных системой соответствующих показателей и проходящем в процессе своего жизненного цикла, помимо прочих (эксплуатации и других), основные стадии, присущие строительному объекту: стадия подготовки и стадия реализации, то есть все формы воспроизводства основных фондов. В процессе исследования автором установлено, что недвижимость выходит за рамки чисто строительного объекта и рассматривается как объект собственности, коммерческой и некоммерческой (финансово-хозяйственной и управленческой)

деятельности, т.е. его правой статус, единовременные и текущие расходы, результаты деятельности (прибыль и окупаемость) и другие факторы, подлежащие оценке. При этом возрастает значимость оценки, которая влияет на возможность проведения операций с недвижимостью, как объектом экономической деятельности и, в конечном итоге, формирует как конкретные, локальные рынки недвижимости различной отраслевой направленности, входящей сегментами в рынок недвижимости (офисная недвижимость, жилая, промышленная, специфического назначения (например, гостиницы, медицинские центры, автозаправочные комплексы), рынок земельных участков и т.д., так и понятие рынка недвижимости как составной части народного хозяйства, на котором обращаются значительные капиталы и обладающего большой социальной значимостью.

Процесс существования недвижимости связан с различными отраслями народного хозяйства. Основные формы воспроизводства недвижимости требуют использования проектных, строительных (подрядных, субподрядных) и других организаций; строительных конструкций и материалов; инвестиций, информационных технологий и других факторов производства. Строительство объектов недвижимости создает основные фонды для экономики страны. Недвижимость, являясь объектом для привлечения внешних и внутренних инвесторов и, принося прибыль государству, выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода.

При всей схожести подходов к оценке объектов недвижимости различной отраслевой принадлежности следует отметить, что применяемые для ее оценки способы и методы требуют учета внеотраслевой специфики: функциональной, социальной, ландшафтно-композиционной, экономической, конструктивной, управленческой и т.п. Этим диктуется необходимость вводимого автором понятия дифференцированной оценки различных объектов недвижимости.

В целях решения важных народнохозяйственных задач, в частности налогообложения (федерального и местного), подлежат оценке все виды недвижимости - от старинных уникальных зданий и сооружений с сохраняющимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием до зданий, построенных в течение последних 30-50 лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные здания и объекты социальной инфраструктуры, появившиеся на рынке недавно или находящиеся в процессе строительства.

В современной практике оценки недвижимости произошел разрыв между традиционными методами определения технико-экономической эффективности объектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности строительных объектов производится, как правило, по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества объекта в системе статичных показателей или пс критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат и т. п.. то есть в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однакс

инвестор дожен знать не только конечные результаты от вложенных инвестиций, но и учитывать факторы, влияющие на рыночные показатели оцениваемого объекта, его архитектурно-строительных и функциональных вариантах, различающихся по технико-экономическим показателям и составляющих базу формирования дохода. Автор обосновывает необходимость дифференцированного подхода к оцениваемым объектам, различающимся как по времени создания (и стало быть - строительным нормам, традициям, правилам), так и по функционально-архитектурной структуре помещений, в каждом случае предполагая оценку качества построенного или строящегося объекта.

Для всех случаев оценки в системе управления недвижимостью требуется дифференцированный подход, учитывающий особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и другие особенности объекта оценки.

В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировася, началось формирование вторичного рынка. Отличительной чертой этого этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных поступлений от эффективного управления портфелем недвижимости.

В экономической науке и хозяйственной практике пока еще не выработаны единые методологические подходы к оценке недвижимости как важнейшей функции системы управления. Отсутствие методологии оценки недвижимости [жилья и объектов социальной инфраструктуры) не позволяет принимать необходимые решения в отношении управления недвижимостью. Кроме того, недостаточно исследованы особенности формирования отношений между частниками рынка недвижимости. Несмотря на их важность в теории принятия эешений практически не разработаны метода экономической оценки качества объектов недвижимости, а также обоснование методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию 1 проектные решения объектов недвижимости.

Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей шличных видов и типов жилых и общественных зданий, не позволяет спользовать оценку недвижимости, например, в качестве базы налогообложения. Теоретическое исследование проблемы оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, направленных на выработку предложений по ее ювершенствованию, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.

Существенный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности несли отечественные ученые: А. Барышев, Л. Белых, Э. Бугулов, В. Бушуев, Б. Воков, Н. Волочков, А. Воронков, В. Воропаев, А. Горбунов, П. Грабовый, В. 'ригорьев, В. Горемыкин, М. Дидковский, Д. Дубровский, И. Егерев, В. '.пифанов, А. Ефимов, В. Идрисов, О. Ильина, А. Карасев, М. Каменецкий, А. Кирилова, В. Климов, А. Ковалев, И. Комаров, В. Кошкин, М. Крейнин, Ю. Кулаков, И. Лукманова, Б. Луняков, С. Максимов, В. Мещеряков, Н. Нестерович,

И. Острина, А. Павлов, Е. Панкратов, Я. Рекитар, А. Ракитский, В. Ресин, Р. Самусева, А. Севостьянов, В. Серов, Ю. Соколов, М. Соловьев, И. Степанов, В. Стороженко, Е. Тарасевич, М. Федотова и др. Вопросам оценки недвижимости посвящены работы многих зарубежных исследователей.

Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной теме, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов оценки недвижимости, маркетинговых исследований, правовых и других вопросов, и прикладные, затрагивающие отраслевые проблемы и отдельные стороны развития задач в пределах оценки городских территорий, а также отдельных видов и типов зданий.

Зарубежные исследования проблем оценки объектов недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, не отражают в поной мере специфики российских условий вхождения в рынок - развития, становления, стабилизации, а вопросы оценки общественных зданий в рыночных условиях практически не исследованы.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, необходимой для инвестиционной, риэторской, девелоперской, аудиторской деятельности, формирования фондового рынка, налогово-бюджетной сферы и других, многие проблемы стратегического направления развития в этой сфере остаются недостаточно изученными. Практически отсутствует концепты управления недвижимостью как целостной системой, достаточно слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений развития рынка недвижимости в целом, а также по типам зданий, проектным решениям, и формирования эффективного портфеля для различных групп потребителей. Почти не исследованы методические подходы к оценке жилых и общественных зданий, построенных в разные периоды застроек.

Автором предложена концепция формирования вариантов оценки и управления недвижимостью и проанализированы факторы для объектов социальной и иной инфраструктуры с учетом теории принятия решений и разработаны теоретические и методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, ориентированных на коммерческое и некоммерческое их использование.

Цель исследования состоит в разработке теоретических и методологических принципов и положений, а также решении важной научной проблемы оценки и управления объектами недвижимости в рыночных условиях как целостной системы, позволяющей раскрыть и обосновать с точки зрения социальных, экономических, функциональных, организационных и других факторов эффективные подходы и методы оценки недвижимости и принятия решений.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи.

- определение особенностей оценки зданий и объектов различного назначения, включая объекты социальной инфраструктуры с учетом отечественного и зарубежного опыта;

- выявление основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости с учетом конкурентоспособности объектов разных периодов застройки;

- теоретическое обоснование основополагающих принципов и положений анализа, моделей массовой и индивидуальной оценки недвижимости;

- классификация стратегических задач по оценке и управлению доходной и другой недвижимостью;

- исследование проблем физического и экономического износов, морального старения и разработка предложений по реконструкции зданий и сооружений с возможным сохранением функций или их перепрофилированием;

- определение основных направлений развития коммерческой и некоммерческой недвижимости на основании оценки и системы принятия решений.

Объектом исследования является недвижимость во взаимосвязи с эбщественными задачами и потребностями всех участников рынка.

Предметом исследования явились особенности формирования системы эценок и управления объектами недвижимости и их влияние на инвестиционно-роительную деятельность субъектов предпринимательства и формирование эынка недвижимости.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по троблемам развития рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере юспроизводства фонда зданий, проблемам градостроительства, типологии и троекгирования в гражданском строительстве, маркетинга и экономической социологии, соответствующие законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам управления экономикой. При проведении лонкретных исследований были использованы методы экономико-латематического моделирования, экспертных оценок, иерархии и др.

В процессе выпонения работы использовались: статистические материалы "осстатагентства России за 1991-1999 гг., аналитические материалы Госстроя 3оссии, обобщенные и конкретные данные риэторских организаций, результаты тучно-исследовательских работ московских институтов, выпоненных при счастии автора в Институте реконструкции (ИНРЕКОН), ОАО ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева, практические работы по оценке недвижимости, выпоненные автором щи по его методике, литературные источники, обзорные, нормативные и ;правочные данные.

Научная новизна работы заключается в том, что на основе системного годхода разработана методология комплексного исследования экономических фоблем оценки и управления недвижимостью различного функционального шначения с учетом особенностей и тенденций их развития в соответствии с ютребностями рынка объектов недвижимости и требованиями рыночной экономики, позволяющая формировать эффективный рынок недвижимости. Существо такого системного подхода определяется тем, что он представляет :обой органическое единство теоретико-методологического исследования,

анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода автором получены новые теоретические и методологические научные результаты, состоящие в следующем.

1. Проанализированы ситуации на территориальном уровне на рынке жилья, а также на рынке нежилых помещений с учетом сбалансированности спроса и предложения, услуг и ресурсов.

2. Выявлены сущность, роль и место жилого фонда и фонда объектов социальной инфраструктуры в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости.

3. Разработан классификатор объектов недвижимости с учетом их назначения по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособную среду рынка недвижимости, а также исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

4. Выпонены анализ и обобщение практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволяет учитывать характер и конкурентоспособные особенности их влияния на формирование вариантов оценки и управления недвижимостью. Разработаны предложения по определению и использованию коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при индивидуальной и массовой оценке различных объектов недвижимости.

5. Теоретически обоснованы целевая и функциональная структуры жилищно-гражданского сектора как саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, области народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты формирования доходов и расходов между различными видами объектов с целью их сбалансированносга.

6. Сформированы предложения по развитию рынка недвижимости с учетом стоимостных, потребительских и социальных целей для принятия решений по выбору вариантов форм воспроизводства, номенклатуры, сбалансированности услуг и т. п.

7. Разработана методология оценки объектов с учетом особенностей развития рынка недвижимости, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных зданий; систему интегральных коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать структуру стоимости, а также текущие затраты для различных типов и видов зданий и стоимость отдельных конструктивных элементов; разработана методика и система расчетов, позволяющая проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе по затратам, сравнению продаж, доходу с сопоставлением аналогов по основным показателям.

8. Предложены методы, выбора экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, соответствующие конкретным градостроительным ситуациям и потребительским свойствам.

9. На основе анализа различных моделей прогнозирования для различных этапов жизненного цикла недвижимости обосновывается научный подход к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских свойств недвижимости. Разработаны мероприятия по совершенствованию инструментария регулирования процессов распределения жилищно-гражданских объектов для развития государственных программ в зависимости от типов и видов объектов недвижимости.

Практическая значимость работы. На основе разработанных теоретических и методологических положений создана система научно-практических рекомендаций, обеспечивающих объективность оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, предшествующей принятию обоснованного решения. Предложенные в диссертации методы оценки объектов недвижимости дожны способствовать решению строительных задач по созданию основных фондов и их интенсивному использованию. Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы в дальнейшем при прогнозировании органами управления народным хозяйством, инвестиционно-строительным сектором экономики при разработке программ по развитию и совершенствованию рынка недвижимости.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных экономических теорий, методов и научных положений, разработанных лично автором, использованных приемов верификации полученных результатов; основывается на применении репрезетативной статистической отчетности, представляющей собой обширный массив информации по исследуемым аспектам оценочной деятельности как в Российской Федерации, так и за рубежом; подтверждается использованием полученных результатов в практической деятельности научно-исследовательских и проектных институтов, коммерческих банков, риэторских компаний, а также включением авторских исследований в учебные программы Международного университета и РЭА им. Г.В.Плеханова.

Апробация и реализация результатов работы. Методы и результаты диссертационного исследования были доложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи, на совещаниях в Международном Институте строительства, семинарах Института экономики города - США (в Москве) и Фонда Институт экономики города, конференциях Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, Международном университете (Институт общественных отношений, делового администрирования и менеджмента), ОАО ЦНИИЭП им.

Б.С. Мезенцева, Институте реконструкции городов (ИНРЕКОН), Московском институте коммунального хозяйства и строительства.

Основные результаты работы были использованы при подготовке Российско-Американской программы кредитования и финансирования строительства жилья коммерческими банками (1998 г.), разработке Концепции ипотечного кредитования в России в рамках работы в составе Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и. реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи( 1998-99 гг.), подготовке поправок к законопроектам в сфере недвижимости к Парламентским слушаниям, формировании Российской Ипотечной Ассоциации (РИА) и концепции ее деятельности, Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), преподавании курсов Оценка недвижимости, Ипотечное кредитование и других, подготовке магистров экономических наук в Международном университете, разработке учебных программ и пособий, консультировании и обучении на курсах подготовки конкурсных управляющих, а также практической оценке более 200 объектов недвижимости в Москве и других городах России, оценке и управлении недвижимости (активами) группы РОСПРОМ, оценке и переоценке объектов собственности НЗС ЮКОС, подготовке предложений по переоценке и управлению имуществом РАО ЕЭС России, подготовке специалистов на курсах по оценке недвижимости Института финансов и банковских технологий и Российского Общества Оценщиков.

На защиту выносятся следующие положения диссертации:

- методология оценки недвижимости (жилья и объектов социальной ' инфраструктуры) как важнейший фактор, предшествующий принятию решений в

отношении управления недвижимостью;

- результаты теоретического обобщения особенностей формирования отношений между всеми участниками рынка недвижимости как базы оценки;

- методы экономической оценки качества объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры), с учетом их физического и экономического износа, морального старения, в целях эффективного управления недвижимостью в процессе их воспроизводства;

теоретические обоснования методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения с целью определения конкурентоспособности объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры);

- основные научно-методологические положения и рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости на основе их оценки в соответствии с требованиями рынка.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, 6 глав, заключения и общих выводов, библиографии и приложений, содержит страниц машинописного текста (включая таблицы и рисунки). Список использованных источников содержит 209 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 31 работа, в том числе 11 книг, общим объемом 88 п.л.

Содержание.

Введение

Глава I. Исследование тенденций развития форм собственности и условий, влияющих на рынок объектов недвижимости.

1.1. Анализ современного состояния недвижимости и классификация определений собственности.

1.2. Историческое развитие и современное состояние законодательной базы оценочной деятельности.

1.3. Основные условия, влияющие на оценку и состояние рынка недвижимости.

Глава II. Классификация объектов недвижимости по технико-экономическим признакам, обеспечивающим их конкурентоспособность на рынке.

2.1. Особенности и классификация типологии и проектных решений зданий различного назначения, осуществленных в разные периоды.

2.2. Конструктивные особенности зданий, построенных в разные периоды.

2.3. Классификация стратегических задач по оценке, приносящей и не приносящей доход недвижимости.

2.4. Проблемы оценки физического износа и морального старения недвижимости.

Глава III. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления.

3.1. Методика оценки недвижимости в разные периоды.

3.2. Принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости.

3.3. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

3.4. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов: методы и анализ.

3.5. Маркетинговые исследования на рынке элитных объектов: методы и анализ.

3.6. Методы маркетинговых исследований на рынке объектов инфраструктуры.

Глава IV. Методология социально-экономической оценки объектов недвижимости.

4.1. Методы экономической оценки территориальных ресурсов.

4.2. Методы оценки объектов недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям.

4.3. Модель экономической эффективности объектов недвижимости.

4.4. Методы оценки строительных параметров объектов недвижимости по функциональным и экономическим критериям.

4.5. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации зданий с сохранением функций и перепрофилированием.

Глава V. Методология организационно-экономической оценки недвижимости и ее использование в реальной системе управления.

5.1. Бизнес-планирование как объективная и комплексная оценка объектов строительства.

5.2. Многовариантность построения оценки развития коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости.

5.3. Методология оценки, структура и принципы организации управления в рыночных условиях.

Глава VI. Перспективы оценки объектов строительства на рынке недвижимости

6.1. Перспективы оценки недвижимости как важнейшей функции управления.

6.2. Перспективы отбора вариантов оценки в соответствии с потребностями рынка, целями оценки и сложившейся ситуацией.

6.3. Дальнейшее формирование дифференцированного подхода к оценке недвижимости.

Заключение и общие выводы

Литература

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Концептуальные основы формирования системы оценки недвижимости как важнейшей функции управления основываются на главном социально-экономическом предназначении зданий и сооружений, которое заключается в создании важнейших материальных благ в форме жилья и определенных услуг для общества. Роль оценок объектов недвижимости имеет первостепенное значение - не только экономическое, но и социальное, поскольку без использования надежного оценочного инструментария уже невозможен процесс выбора направления и прогнозирования рынка недвижимости с учетом складывающихся потребностей, формирующегося спроса и реальных возможностей населения.

Оценка недвижимости как востребованная услуга становится важнейшим элементом в системе развития инвестиционно-строительной деятельности и функционирования рынка недвижимости. Повышение требований роли жилья и общественных зданий в связи с дифференцированным платежеспособным спросом населения, резкое разделение сферы общественных учреждений на коммерческие и некоммерческие предъявляют свои требования к оценке качества и функционально-доходного потенциала этих объектов. Повышение роли оценочной деятельности вызвано действием целого комплекса взаимосвязанных факторов, в том числе непрерывным ростом информации, растущей урбанизацией.

История цивилизации показала, что недвижимость как товар формирует особый тип рынка с присущей ему иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими признаками. Анализ различных определений, принадлежащих зарубежным и отечественным экономистам, позволил выделить в диссертации основные признаки недвижимости: а) привязка к земле; б) тесная связь рынка недвижимости со смежными рынками товаров (ресурсов) и финансового капитала; в) зависимость от множества факторов - местоположения, природной среды, экологии, расселения, размещения производства, транспортной инфраструктуры и т.д. Экономика России в последние годы стоит перед необходимостью решения двуединой задачи: а) существенного повышения уровня обеспеченности общества различными объектами недвижимости, включая жилье, объекты общественного назначения и т.д.; б) формирования эффективного рынка недвижимости.

Исходя из ограниченных ресурсов и практически неограниченного спроса на жилье и объекты общественного назначения, очевидна правомочность решения стратегической задачи - повышения уровня обеспеченности и формирования рынка недвижимости. В настоящее время средний уровень обеспеченности на душу населения жильем в городах России составляет 18,3 кв. м общей площади, т.е. в два раза ниже среднеевропейского уровня и в четыре раза ниже, чем в США, а по обеспеченности населения учреждениями общественного назначения разница еще больше, не говоря об уровне их качества.

Рынок жилых помещений - один из наиболее развитых сегментов рынка недвижимости. Его формирование и развитие связано с началом приватизации жилого фонда. Практика городского строительства последних лет показала, что традиционные подходы и требования к качеству жилой среды, к размещению нового строительства исчерпали себя. Необходимо искать решения, которые позволят улучшить качество и коммерческую привлекательность строящихся жилых объектов, рационально использовать городские территории и средства на создание городской инфраструктуры.

В диссертации исследованы вопросы, связанные с недвижимостью: землей, зданиями и сооружениями, которые классифицированы по следующим признакам: а) происхождению ( искусственные объекты (постройки); б) функциям - участки земли под застройку, жилые и общественные здания и сооружения; в) масштабу -отдельные земельные участки; жилые дома и комплексы (кварталы, микрорайоны, жилые районы), общественные здания, комплексы, сооружения; г) готовности к использованию; земля - освоенная и требующая освоения, жилые и общественные здания и сооружения на разных стадиях жизненного цикла, в т. ч. требующие реконструкции, перепрофилирования, незавершенные.

Оценка недвижимости в системе управления достаточно трудоемка и специфична. Как элемент государственной экономической политики, оценка недвижимости начала формироваться в России по аналогии с западноевропейскими методами в середине ХУШ в. Прежде всего это обусловливалось необходимостью создания фискального кадастра, т. е. описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. В диссертации

проанализированы основные документы, регулирующие (регламентирующие) оценочную деятельность на территории России почти за потора века" и современные правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Проведенные исследования показали, что в строительстве жилых и общественных зданий, основанном на строительных нормах и правилах, инструкциях, положениях и др. общих нормативах или ведомственных документах, в разные периоды строительной деятельности действовали разные стандарты, которые по объективным или субъективным соображениям постоянно пересматривались. Поэтому в диссертации приведена классификация как объектов строительства, так и нормативной базы, относящейся ко времени осуществления тех или иных видов зданий, что позволяет рассматривать практически любой объект, сооруженный за последние сто с лишним лет, когда нормативная база получила научное обоснование.

Проведенные автором исследования позволили из всего многообразия специфических черт, присущих недвижимости, выделить следующие особенности такой оценки.

1. Недвижимость различается по: а) видам, типам и проектным решениям; б) организационно-правовым формам учреждений, размещенных в зданиях; в) структуре управления; г) видам финансовой и эксплуатационной деятельности. Особое место среди объектов недвижимости занимают многофункциональные здания: кооперированные, центры, комплексы и т. п. В них наиболее сильно выражены основные особенности, присущие традиционным специализированным зданиям и сооружениям.

2. Объекты недвижимости, особенно общественные здания, даже построенные по типовым проектам, как правило, являются уникальными объектами с точки зрения их оценки, т. к. их стоимость во многом зависит от возможности адаптироваться к изменяющимся потребностям населения, а также от специфики функционирования в различных градостроительных, социальных, климатических и т.п. условий.

3. Существующие методики, рекомендуемые для оценки всех видов недвижимости, применимы, в основном, для оценки жилых зданий и квартир и в меньшей степени - для оценки общественных зданий. Это связано с тем, что такие методики базируются в основном на сопоставлении большого количества достоверных и сравнимых данных о продажах на развитом рынке, как правило, типовых и, в общем не сложных по своим архитектурно-строительным и технико-экономическим показателям объектов. В отличие от них общественные здания дожны оцениваться на основе детального изучения каждого аспекта, начиная с анализа внешних факторов и окружения и заканчивая внутренними факторами, влияющими на объемно-планировочные показатели, стоимость, эксплуатацию и доходы.

4. Такой сегмент рынка недвижимости, как общественные здания находится на стадии непрерывного формирования. Поэтому крайне важно с самого начала правильно оценивать стоимость таких зданий, т. к. в дальнейшем на основе результатов сегодняшних сделок оценщики будут делать выводы о стоимости того или иного объекта как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако медленное формирование рынка общественных зданий не означает малое количество сделок, проводимых на нем. Напротив, купля-продажа и аренда общественных зданий на первичном и вторичном рынках напрямую или путем операций с ценными бумагами (акциями), обеспеченными недвижимостью, находящейся в собственности или хозяйственном ведении предприятий, является неотъемлемой частью сегодняшнего рынка недвижимости.

Основные условия, влияющие на развитие и функционирование зданий и сооружений различного назначения в период перехода к рыночной экономике является следствием тенденций, сложившихся в период распределительной экономики и в основном совпадают с общими условиями, влияющими на становление рыночных отношений в Российской Федерации. В то же время, как показали исследования, влияние этих условий на рынок недвижимости имеет свою специфику, которая проявляется в четырех основных группах: а) социально-политические условия; б) экономические; в) организационно-управленческие; г) информационные. Каждая из этих четырех групп основных условий, проанализированных в диссертации, оказывает решающее значение (стимулирующее или тормозящее) на экономику недвижимости и в то же время позволяет наметить ориентиры эффективного развития и функционирования рынка недвижимости, используя положительные или преодолевая негативные действия выявленных условий.

Общие факторы экономических условий, как показал анализ, оказывают существенное влияние на развитие и функционирование недвижимости: несогласованность спроса и предложения, в т. ч. платежеспособного спроса и дифференцированного по качеству услуг предложения. Условия, формирующие современное положение в экономике страны в целом, оказывают существенное влияние на рынок недвижимости: а) несогласованность спроса и предложения, в т. ч. платежеспособного спроса и дифференцированного по качеству услуг предложения; б) крайне недостаточное количество частных учреждений общественного назначения с сохранением их функций, вызванное прежде всего трудностями содержания, а также падением спроса практически на все виды услуг, за исключением торговых предприятий, учреждений образования и здравоохранения и т.д.; в) кредитно-финансовая и банковская системы практически не участвуют в развитии системы рыночных отношений в области недвижимости и строительства.

Общие условия организационно-управленческой деятельности, как показал проведенный анализ, оказали непосредственное влияние на разработку программ развития социальной инфраструктуры в соответствии с требованиями реконструкции городов. При этом выявлены следующие основные факторы: а) практическое отсутствие частной собственности в сфере обслуживания приводит

к двойственной ситуации, когда, с одной стороны, открыты широкие возможности развития и управления в достижении обеспеченности и повышения качества услуг общественных учреждений, а с другой стороны, трудно воспользоваться этими условиями; б) несоответствие нормативного и методического обеспечения в сфере строительства новым условиям и требованиям; в) неразвитость системы конкретных отношений организаций, специализирующихся на отраслевых общественных учреждениях: прогнозирование, строительство, эксплуатация, оценка рыночной стоимости, стоимости реализации и др.; в) смещение приоритетов в сторону коммерческих объектов, преобладание коммерческого начала над социальным на протяжении всего времени управления и развития недвижимости и т. п.

Анализ структуры объектов недвижимости и отбор вариантов оценки в соответствии с потребностями рынка, целей оценки и сложившейся ситуации (на примере городской недвижимости). Проведенный анализ результатов исследования позволяет констатировать, что система городских объектов недвижимости (жилых и общественных зданий) представляет собой сложившуюся совокупность объектов (обособленных хозяйственных единиц), единство которых обусловлено прежде всего функциями - проживанием и оказанием соответствующих услуг населению. Многие виды объектов социальной сферы, по существу, возникли как массовые общедоступные учреждения в сравнительно небольшой период времени: до 1940 г. в стране было создано (преимущество в приспособленных, перепрофилированных зданиях) 80 % сегодняшнего количества клубных учреждений, более 70 % массовых библиотек, 43 % музеев. Около 87 % жилых домов построено за последние 40-50 лет.

В основу классификации представления объектов недвижимости положена законодательная база - система определений Гражданского и других кодексов Российской Федерации, рассмотренных в диссертации. Это является надежной гарантией правомерного формирования в последующем порядка управления оценки недвижимости.

Жилые и общественные здания как объекты недвижимости - своеобразный товар, отличающийся от других товаров общими характерными особенностями, определяющими их особое место на рынке недвижимости в целом и одновременно влияющими на внутриотраслевой функциональный рынок каждого вида объектов: а) неоднородностью; б) договечностью; в) дороговизной; г) местонахождением; д) функциями.

Исследования показали, что принципиальные черты, характеризующие массовые объекты недвижимости (без учета местонахождения, т.е. не привязанных типовых проектов) разных периодов строительства и отвечающие выявленным особенностям, проявляются в следующих аспектах: а) уровень функционального и объемно-планировочного решения применительно к современным (соответствующим нормативам или тенденциям данного периода) условиям и перспективам развития; б) технической характеристикой; экономическими показателями. При этом классификация по технико-экономическим показателям и характеристикам может считаться поной только

при рассмотрении ценности зданий с учетом сегодняшних требований их конкурентоспособности. Наиболее объективной такая классификация будет при рассмотрении объектов с точки зрения возможности реконструкции зданий, т. е. приведения их физического состояния к современным функциональным требованиям путем реконструкции и востребованности на рынке недвижимости. Исходя из этого в диссертации предложены следующие возрастные периоды жилых и общественных зданий: 1) памятники истории культуры и архитектуры, которые как правило, не могут рассматриваться в качестве объекта реконструкции с изменением функций; 2) здания дореволюционной постройки, создающие благодаря своему архитектурному решению и функциям, привычный образ в данном районе; 3) здания постройки периода конструктивизма и так называемого режима экономии (1920-1930-х гг.), архитектура которых позволяет реконструкцию без ущерба для внешнего облика (по мнению архитекторов, здесь могут быть разработаны типовые решения, достаточно простые и дешевые); 4) здания 1930-1950 гг. с ярко выраженным решением (трактуются специалистами как сложный случай, аналогичный п. 2; здесь также требуется индивидуальное проектное решение; 5) типовые дома массовой застройки, построенные в конце 1950-х - 1970- х гг. , различных серий (1-511 кирпич, 1-510-блоки, 1-515 панели, 1605-панели и др., а также общественные здания - кинотеатры, спортивные корпуса, магазины, санатории и т. п.), как объекты реконструкции являются одной из основных научно-практических проблем современного градостроительства; 6) типовые многоэтажные дома 1970-1980-х гг., в которых могут применяться типовые разработки, в соответствии с различными сериями реконструируемых домов и стандартными градостроительными ситуациями; 7) дома 1960-1990 гг., построенные по индивидуальным проектам, в которых типизированные решения маловероятны; 8) дома, сооруженные по проектам 1990-2000 гг., практически соответствующие рыночному спросу.

Исследование зданий разного периода постройки (до начала 1990-х годов) по степени физического и морального износа позволило обозначить следующие характеристики, учитываемые диссертантом при разработке методов оценки недвижимости. В хорошем и впоне удовлетворительном состоянии 11 % объектов (по состоянию износа соответственно 0-10 % и 11-20 %); в удовлетворительном состоянии 23,4 % (износ 21-30 %), не впоне удовлетворительное (износ 31-40 %) и неудовлетворительное (до 60 % износа) -37,8 и 27,4 % объектов. По степени морального износа (свыше 40 %) находится более 67 % зданий. Таким образом, одним из основных методов оценки недвижимости становится метод оценки реконструкции объектов, причем, исходя из большого количества морально устаревших зданий, в большинстве случаев речь может идти не о сохранении, а об изменении функции.

Физическое состояние зданий зависит от типа строительных материалов и конструкций, влияющих на договечность сооружения (не считая искусственных повреждений). В диссертации рассмотрены основные виды строительных материалов, применяемых в разные периоды строительства. На основе анализа литературных источников, с учетом применения коэффициента конкордации

(согласия) получены оценки удельных объемов наиболее распространенных групп материалов в мировой практике жилищно-гражданского строительства в ХУШ -начале XX вв.: от естественного камня до железобетона, метала и искусственных деревянных материалов и конструкций. Исследование действующих объектов, архитектурно-проектной документации, а также литературных источников, в т. ч. нормативных, позволило сделать подробный анализ применения строительных конструкций и материалов в жилых и общественных зданиях (стены, перекрытия и покрытия, перегородки, проемы, лестничные клетки, полы и др.) за минувшее столетие с градацией по возрастным периодам, рассмотренным в диссертации. Результаты, полученные на основе проведенного анализа, позволяют получить достоверную оценку объектов недвижимости как отдельных объектов, так и в целом жилых и общественных комплексов, относящихся к соответствующему периоду строительства, по обобщенным показателям и характеристикам.

В зависимости от видов объектов недвижимости, построенных на основе различных правил и нормативов в разные временные периоды, их объемно-планировочных и конструктивных характеристик, степени морального и физического износа, а также конкретных задач оценки, разработаны агоритмы использования различных методов оценки (всего двенадцать вариантов расчетов) жилых и общественных зданий, приносящих и не приносящих доходы (табл.1), в частности, а) нормативный метод - для оценки земли, объектов находящихся в аренде, при реализации права выкупа: б) метод балансовой стоимости - для оценки основных средств и вложений предприятий; в) метод индексированной балансовой стоимости - основные средства и вложения предприятия, затраты; г) метод восстановительной стоимости - с учетом физического износа и морального старения зданий; д) метод восстановительной стоимости по аналогам -воссоздание объекта, учет износа элементов, конструкций, инженерных систем; е) метод сравнения - оценка земли, строений, величины арендной платы; ж) метод инвестиций - оценка объектов, переданных владельцем нанимателям, которые платят арендную плату владельцу; з) метод капитализации прибыли - объекты розничной торговли, досуга, спортивные центры; и) метод приведенного чистого дохода - коммерческие объекты; к) метод подрядчика - муниципальная недвижимость некоммерческого типа; л) остаточный метод - оценка земли с потенциалом развития; м) метод предпринимательской оценки - оценка предпринимательской деятельности.

Анализ принципов оценки эффективности объектов проведен по четырем блокам исследований, предложенных экономистами РАН и скорректированных диссертантом применительно к жилым и общественным зданиям: а) структурный аспект (сопоставимость); б) содержательный аспект (результативность, корректность, системность, комплексность, ограниченность ресурсов, неограниченность потребностей); в) методические принципы (для коммерческих объектов: состав услуг, вместимость, пропускная способность, комплексность услуг, а также несовпадение интересов различных участников оценки, неравноценность, несинхронность затрат и результатов и др.); г) операционные

Таблица 1

Методы и агоритмы оценки недвижимости

Методы Назначение | Агоритм Вид недвижимости

1. Нормативные (затратные) методы

1 2 3 4

Нормативный (НМ) Оценка неуникальных объектов, обеспечивается нормативами Умножение общей площади зданий и помещений, занимаемых арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент Земля, объекты, находящиеся в аренде, при реализации права их выкупа

Балансовой стоимости (МБС) Определение оценочной стоимости объекта типа имущественного комплекса предприятия, используя данные его баланса Нормативный порядок оценки при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества Основные средства и вложения предприятия, запасы и затраты, финансовые активы

Индексированной балансовой стоимости (МИБС) В условиях ценовой нестабильности, при общей инфляции денежных средств, когда оценка в старых ценах не соответствует действующим соотношениям, ценам и условиям Аналогично МБС, но отдельные статьи баланса по возможности гибко лересчитываются в соответствии с заданными индексами Основные средства и вложения предприятия, запасы и затраты, финансовые активы

Восстановительной стоимости (МВС) Учет динамичных характеристик экономических процессов Аналогично МБС и МИБС, но позволяет преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам Учитывается физический износ и моральное старение фондов, затраты на подготовку кадров

2. Сравнительные (аналоговые) методы

Восстановительной стоимости по аналогам (МВС) В принципе аналогичен МБС и МИБС, но удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по балансам Включает прямой пересчет всех видов затрат; поные проектно-сметные расчеты строительства и обеспечения адекватного функционирования нового объекта Воссоздание объекта, учет износа элементов, конструкций, инженерных систем

Продожение таблицы 1

1 2 3 4

Сравнения (МС) Базовый метод данного класса методов. Оценивание проводится напрямую: оцениваемый объект -множество аналогий на рынке таких объектов, рыночная оценка объекта - цены реализации множества аналогов Оценка земли, строений, величины арендной платы

Инвестиций (МИ) Инв вотирование недвижимости. Сравнение объекта с объектами-аналогами с известными ценами рыночной реализации или несущими информацию о показателях доходности аналогичного инвестиционного бизнеса (сдачи в аренду) Оценка стоимости объектов, переданных владельцем нанимателям которые платят арендную плату владельцу

3. Доходные (в том числе, комбинированные)

Капитали зации прибыли (МКП) Применяется для объектов собственности, при операции с которыми требуется специальное регулирование Искомая стоимость недвижимости оценивается аналогично методу ИМ - посредством капитализации стоимости аренды Объекты розничной торговли, досуга, спортивные центры

Приведен ного чистого дохода (МПЧД) Развитие метода МКП, с учетом динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит от меняющихся экономических условий Выбор реализуемой производственной программы, т.е. предположение об использовании объекта. Суммирование дисконтируемых потоков доходов и расходов, формирование динамики прибыли Коммерческие объекты недвижимости

Подрядчи ка (МП) Оценка объектов собственности, информация о рыночных продажах которых отсутствует Стоимость оцениваемого объекта считается складывающейся из стоимости земли плюс стоимость зданий, скорректированная с учетом износа Муниципальна я недвижимость некоммерческо го типа

Остаточный (МО) В случае, когда земля не может быть оценена путем непосредственного сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития Каждое из слагаемых сравнения является своеобразной моделью; значения отдельных параметров модели использования (например, ставки арендной платы), а также оценка объекта в целом могут определяться сравнительным методом Оценка земли с потенциалом развития

Продожение таблицы 1

Предприн имательс кой оценки (МПО) Комбинированный метод, в его основе заложены три оценки Упрощенный агоритм: 1) определяется максимальное значение наибольшего из предполагаемых к получению доходов; 2) этот доход сравнивается с затратами на восстановление объекта Предпринимательская деятельность

принципы (моделирование, компьютерная поддержка, симплификация - выбор среди нескольких эквивалентных методов).

Принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости, исследованные в диссертации, позволяют констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости связаны с отсутствием единой методики ее оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создает питательную среду для криминализации рынка. Так, необходимость оценки городских земель, с которыми связаны жилые и общественные здания, обусловлена следующими причинами: а) необходимостью обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города; в этом случае речь идет о массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков; в отличие от массовой индивидуальная оценка касается конкретного объекта и учитывает уникальные условия каждой ситуации, связанные, например, с его желаниями и возможностями владельца и покупателя); б) легализации рынка недвижимости; в) оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью; г) для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения; д) для регулирования земельных отношений при установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков; е) в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории; ж) для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики; з) для оценки потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

В оценочной практике индивидуальная оценка недвижимости вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, получила значительно большее развитие, чем массовая. Для того, чтобы массовая оценка земли, жилых и общественных зданий производились как целостная операция с определенным набором последовательных мероприятий, необходимы: а) нормативно-законодательная база, регламентирующая процесс проведения

оценки, обеспечивающая правовую защиту на местном уровне; б) институт профессиональных оценщиков; в) надежная информационная база; д) методика оценки недвижимости, увязанная с планом перспективного развития города.

В российской практике наиболее распространен пофакторный метод оценки. К его основным недостаткам следует отнести усреднение расчетов, а также затратный подход к оценке этих факторов, не учитывающий потенциальную доходность недвижимости. Это приводит к занижению реальной стоимости участков земли, особенно в наиболее престижных районах с развитой социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. К факторам, подлежащим оценке, в свою очередь, влияющим на оценку земельных участков, занятых жилыми и общественными и другими зданиями и сооружениями или отведенными для их строительства, следует отнести: а) инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке или функционированию в системе этих зданий и сооружений, снижающие затраты на освоение; б) расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами; в) близость к инженерным сооружениям, магистральным коммуникациям; г) направления будущего использования территорий, формируемых в соответствии с генеральным планом развития города; д) экологическая обстановка и качество природных ландшафтов (рис.1). Для объективной оценки земли автором разработаны методы накопления и анализа предварительных данных, представляющие собой системное объединение градостроительных и технико-экономических показателей, характеризующих современное (на момент обследования) состояние объектов недвижимости - территории, жишцно-гражданского фонда отдельных районов и конкретных объектов.

Другой метод - индикативной оценки, основан на разделении двух фундаментальных характеристик конкретной территории - ценности и цены. При этом ценность - результат социокультурных процессов, отражающий, с одной стороны, физическую структуру (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой, -представления населения об этой структуре.

Ценность городских территорий дожна моделироваться в рамках социально-градостоительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени. Суть этого метода, предложенного московскими экономистами и интерпретированного автором для оценки территорий, занятых жилыми и общественными зданиями, заключается в экстраполяции на всю территорию рыночных цен, известных для отдельных участков, с ломощью моделирования карты ценности земли. Стоимость единицы городской территории устанавливается федеральным законом о. земельном налогообложении, городские земельные комитеты лишь дифференцируют налог по выделенным зонам. Однако в вопросе о раздельной оценке участков и объектов, расположенных на них, нет определенной ясности и, следовательно, оценка комплекса земля - жилые дома - общественные здания

является условной, что особенно сказывается при сравнительной оценке территорий.

Для практического осуществления массовой оценки земли требуется создание института профессиональных оценщиков недвижимости, а также информационного обеспечения оценки недвижимости.

Особое место в оценке объектов недвижимости занимает проблема оценки их качества. Наиболее сложным и наименее разработанным остается экономический аспект качества здания как продукции, предназначенной для удовлетворения определенных потребностей населения. Сложность заключается в

Удобство использования рынка сбыта

Удобство использования рынка рабочей силы_

Факторы, определяющие эффективность месторасположения объектов в структуре

Обеспеченность населения

Численность и демографический состав -потребительский потенциал

Расстояние до общегородского центра

Доступность социальной инфраструктуры общегородского назначения

Условия и степень действия факторов

Прогнозы социально-экономического развития территории

Транспортная инфраструктура

Историко-культурная ценность территории

Удобство потребления услуг (кооперирование, совмещение)

Экологическая характеристика района

Радиус обслуживания и доступность мест приложения труда

Удобство организации деятельности

Ограничения действия факторов

Рис. 1 Основные факторы, влияющие на эффективность деятельности пользователей городской территории, условия и ограничения действия факторов.

том, что экономическая сторона качества здания или сооружения обнаруживается лишь в процессе его использования. Потребительская стоимость зданий заключается в их способности быть востребованными на рынке недвижимости, что может быть обусловлено не только качеством услуг и сервиса, но и качеством самого здания с его объемно-планировочным решением, уровнем комфорта и т.д. С архитектурной, инженерной или технологической точки зрения важны отдельные свойства здания в сравнении с аналогичными свойствами других зданий отечественного или зарубежного проектирования. В этой связи предпочтительным дожно быть признано такое здание, потребительские свойства которого выше, чем в других зданиях одинакового функционального назначения. При этом, однако, возникает противоречие, которое имеется между архитектурным (техническим) и экономическим пониманием качества здания: технически качество здания может быть высоким, но экономически - низким, поскольку повышение качества, как правило, требует допонительных затрат и, значит, возникает проблема экономической оценки качества.

Таким образом, вопрос экономического исследования качества общественных зданий, как и жилых, соприкасается с проблемами маркетинга, т. е. платежеспособного спроса в конкретной градостроительной ситуации на данный вид объектов недвижимости. Следовательно, под качеством здания надо понимать степень удовлетворения определенных потребностей населения в экономически достаточном объеме на рынке услуг.

Для определения количественных показателей качества объектов в диссертации предлагаются следующие методы: а) экспериментальный (данные эксплуатации); б) расчетный (теоретические и эмпирические зависимости); в) социологический (сбор и анализ мнений фактических и возможных потребителей услуг; г) органолептический (восприятие органов чувств); д) экспертный (учет мнений специалистов-экспертов).

Исследование системы стандартов в жилищно-гражданском строительстве приводят к выводу о целесообразности разработки трех принципиально различающихся групп стандартов на строительную продукцию вообще, и жилых домов, в частности: 1) стандарты, в которых устанавливаются требования, являющиеся результатом рассмотрения продукции как объекта эксплуатации; они содержат требования ко всем типам зданий одного назначения, не зависящие от принятых материалов и конструкций; 2) стандарты, в которых устанавливаются требования, являющиеся результатом рассмотрения здания как объекта изготовления (процесса строительства); стандарты этой группы содержат требования к строительной продукции любого назначения и конструкций, изготовляемых из материалов одного типа; 3) стандарты, в которых устанавливаются требования к конкретным типам зданий (по материалам и конструкциям), являющиеся результатом оптимизации, учитывающие условия как эксплуатации, так и строительства. Таким образом, каждый стандартизируемый объект в процессе разработки стандарта дожен рассматриваться как объект не только изготовления, но и потребления, т. к. показатели качества каждого вида объектов не только зависят от качества используемых материалов и конструкций,

но и влияют на показатели качества и экономичности и, следовательно, на конкурентоспособность объекта.

Различные методики оценки качества жилых домов (проектов и объектов), основываются на учете различного количества параметров и дают возможность получить комплексную количественную оценку качества жилых домов с различным количеством квартир, учитывая при этом различные свойства квартир, наиболее часто упоминаемые в печати, на конкурсных обсуждениях, при экспертизе. Таким образом, комплексная оценка качества заключается в интервале от 0 до 100 балов. В отличие от подавляющего числа методик оценки качества, суть предлагаемого в диссертации метода заключается в следующем: конкретное значение -го параметра в ] проекте (объекте) определяется абсолютным показателем Ру, а оптимальное (самое лучшее на момент оценки) - абсолютным показателем Ру(от-) (например, высота помещения применительно к общей комнате характеризуется значением показателей Ру=2,5 м; Ру (01ГГ) = 3,6 м. Можно доказать, что не может быть создан такой проект, у которого для всех 1 будут достигнуты наилучшие значения параметров (т.е. все Рц=Ру(оггг})- Иначе говоря, многие (если не большинство) параметры являются конкурирующими - улучшение одного может быть достигнуто только за счет ухудшения другого. Например, увеличение числа и площади оконных и дверных проемов в помещении улучшает значение таких параметров, как лестественная освещенность и связь с другими помещениями, но одновременно ухудшает значение параметра полезный периметр стен. Понятно, что в каждом объекте можно обнаружить значение тех 1-х параметров, которые именно здесь будут наиболее важными, т. е. обладающих наибольшим коэффициентами весомости. Если считать, что степень приближения конкретного значения абсолютного показателя Ру к оптимальному значению Ру(ош-) определяется некоторой функцией Ку = (р(Ру), то можно понять, что для каждого ф-го проекта (объекта) весомость -го свойства Му может считаться

пропорциональной величине Кч. К у / 2]ау/

Проблема объективной оценки эстетических качеств архитектурных проектов существует с античных времен, но с развитием кибернетики и теории информации она стала предметом исследования многих современных ученых. Общий принцип определения шкалы (класса), которая является качественной характеристикой объекта по отдельным архитектурно-строительным и эксплуатационным признакам, может быть выражен в виде схемы системного представления о классификации сооружения, блока полезных признаков: а) общих; б) архитектурно-планировочных; в) технологических; г) конструктивно-строительных; д) инженерно-технических; е) художественно-отделочных; ж) технико-экономических; з) строительных. Количественные показатели качественной характеристики класса сооружений (бальная оценка) предлагается определять как сумма оценок учтенных признаков по группам с единым удельным коэффициентом, относящимся к конкретной группе признаков в целом. Данный метод позволят определить большое количество классов объектов с различным набором необходимых полезных признаков как реально существующих, так и не

существующих, но возможных в будущем. Таким образом, можно не только установить новый класс сооружений (например, после реконструкции или модернизации), но и сделать его сравнительную количественную оценку с аналогичным действующим сооружением.

Например, методы и анализ маркетинговых исследований на рынке массового и элитного жилья и общественных зданий рассмотрены в диссертации в общем виде и на конкретных примерах, что позволило установить устойчивые закономерности, переменные тенденции и разработать рекомендации по проведению маркетинговых исследований для оценки жилых и общественных зданий на рынке недвижимости. Предложенная в диссертации методика определения равновесной цены на рынке недвижимости предполагает расчет потенциалов по формуле:

мтамэг -в-с

где Р - потенциал рынка;

N1 - индекс объектов и их групп;

"М - оценка мощности объекта (пропускная способность, вместимость)

- степень загрузки общих площадей; Кл - степень обеспечения посещаемости; Эг - эластичность фактора;

В - прогнозируемое потребление услуг; С - доля конкурентов (коэффициент концентрации); п - число ьх параметров.

Емкость рынка и сопряженные расчеты имеют следующую базу:

=Х ЯЮЯ+Р-(Я- Иф-Им)- А-С, =1

Е - емкость рынка;

- численность группы потребителей;

К1 - уровень предполагаемого потребления в базисном периоде;

Эi - коэффициент эластичности спроса от цен и доходов;

Р - объем нормального страхового резерва (динамичная величина);

Н - насыщенность рынка;

Иф - строительная готовность объекта;

Им - моральный износ объекта;

А - альтернативные рынку формы удовлетворения спроса, объекты-заменители; С - доля конкурентов на рынке.

В рамках диссертационной работы проведена серия опросов специалистов и риэторских фирм Москвы по разработанной автором системе исследования с целью выяснить их мнение относительно коммерческой пригодности строительства элитного жилья. Вопросы были подготовлены таким образом, чтобы избежать верификации заказчика опроса, но получить адекватную информацию о рынке жилья и о перспективах его развития с возможностью внутренней проверки полученных данных. Для этого предлагались одинаковые, с небольшими различиями, опросники - строителям и риэторам; в каждом из них

вопросы делились на три категории: а) псевдозначимые; б) информативные; в) корреляционные. В результате обработки полученных данных получена функциональная зависимость, которая в случае выявленных параметров является расчетной продажной ценой и функцией стоимости строительства, и в общем виде имеет следующий вид: цена = константа первоначальных вложений + обобщенная норма прибыли х вероятность продаж - константа выплат / вероятность продаж. При этом константы понимаются как неизменные значения по отношению к функции распределения вероятности продажи и, соответственно, ее аргументу.

Исследования показали, что рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости в Москве. В структуре спроса на нежилые помещения первые места занимают офисные помещения, магазины, склады, помещения общественного питания, предприятий бытовых услуг, спортивные сооружения и некоторые другие. На основе проведенных исследований, выявленных тенденций, анализа зарубежного опыта автором предложены прогнозы, в основу которых положены следующие гипотезы: а) при выпонении федеральных решений по введению частной собственности на землю города деловая активность на рынке нежилых помещений возрастет на 50-70 %; б) произойдет дальнейшее повышение не менее, чем на 30 % ставки минимальной муниципальной арендной платы, что может активизировать операции купли-продажи на рынке нежилых помещений; в) произойдет снижение арендных ставок за офисные помещения высокого плана за счет реализации проектов строительства офисных центров; г) наибольшим спросом при аренде и купле-продаже будут пользоваться небольшие по площади офисные и торговые помещения; д) за счет привлечения на рынок иностранных инвесторов и предпринимателей увеличится спрос на нежилые помещения; е) усилится контроль за использованием нежилых помещений города, что сократит емкость рынка нелегальной аренды и попонит городскую казну; ж) городская администрация ограничит деятельность независимых оценщиков на территории города с помощью введения института лаккредитованный оценщик города; з) расширится практика новых распределений нежилых помещений города, переданных в хозяйственное ведение и оперативное управление; и) расширится практика передачи в управление (траст) коммерческим структурам нежилых помещений, находящихся в собственности города и частной собственности; к) более широкое распространение получит практика страхования различных рисков на рынке недвижимости.

Особое место в оценке недвижимости занимает оценка памятников архитектуры. В условия оценки входят определенные ограничения: недопустимость перепрофилирования и продажи; корректность реконструкции; высокие цены. В диссертации разработана схема оценки памятников архитектуры по широкой номенклатуре объектов как экспертно-субъективная оценка комплексной значимости памятника архитектуры по пятибальной шкале. При этом выделены следующие признаки для оценки объектов: а) культурно

исторические; б) архитектурно-эстетические; в) по ситуационному расположению в инфраструктуре города; г) по сохранности памятника архитектуры.

Методы формирования дифференцированного подхода к оценке недвижимости предлагаются в диссертации в следующих уровнях: оценка территории (застроенной и предназначенной для застройки) - укрупненная оценка в масштабе отдельного объекта, квартала, микрорайона и жилого района, оценка массовых и индивидуальных жилых и общественных зданий по укрупненным показателям (объект в целом) и показателям отдельных помещений и функциональных групп, оценка памятников архитектуры и др.

На основе исследований российских экономистов, а также исследований автора при разработке программ реконструкции Москвы, а также Новгорода, Пскова, Суздаля и других, проведенных в Институте реконструкции исторических городов (ИНРЕКОН) можно констатировать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны, земельные платежи не представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и, в отличие от экономически развитых стран, не обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления.

Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих исследованиях, следует рассматривать в качестве условных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости. В общем виде задача экономической эффективности заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом, как показали проведенные исследования, существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов. К объективным факторам отнесены условия и причины, обеспечивающие инвариантный по отношению к пространственным различиям в затратах добавочный эффект, например, внедрение новой технологии. Субъективные факторы классифицированы как местные (районные) условия, характеризующие территориальные отличия ресурсов: ограниченные в своем проявлении; невоспроизводимые свободно. Таким образом, выделена экономическая категория, по своей природе близкая к широко используемому в отечественной и зарубежной литературе понятию факторы размещения в его общеупотребительной трактовке - территориально дифференцированные природные, экономические и социальные условия. Обе группы факторов рассматриваются в диссертации как взаимосвязанные и сопряженные (т.е. количественно согласованные) носители связи, воплощающие конкретные формы взаимоотношений одних и тех же контрагентов: а) территории; б) объектов размещения. В то же время выявлены и определенные различия,

появляющиеся во взаимообратной направленности потоков связи по отношению к территории как к исследуемому объекту. В зависимости от особенностей территорий количество и состав оценочных показателей меняется и при этом каждый оценочный фактор отличается особенностями своего воздействия и характеризуется соответствующим масштабу пространственным охватом. Однако общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена к сокращению числа определяющих показателей и их генерализации по мере перехода от крупного масштаба к более малому, поскольку при оценке более пространных участков происходит нивелирование действия многих объективных факторов.

В диссертации выявлены особенности оценки земли в моноцентрическом и полицентрическом городе в системе герритория-жилье-общественные учреждения. При этом основной акцент сделан на размещение, виды и величину объектов (учреждений) первичного обслуживания в новых и периферийных районах как наиболее востребованных и наименее исследованных. С учетом этих факторов привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определят привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой оценки является определение потенциала района по доступности:

где А, . - общее количество возможностей удовлетворения потребностей вида г в оцениваемом районе

ЬцГ . коэффициент, учитывающий влияние времени на продвижение между районами 1 и Ьу = (^ / , ^ - средние затраты времени на передвижение;

а - коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей.

На основании полученных оценок V определено среднерайонное и среднегородское значение величины Полученные данные отражают оценку привлекательности территории на основе сопоставления условий связей со среднерайонными (среднегородскими). В результате выявляются секторы рынка, характеризующиеся относительными для данного района условиями привлекательности, выделение которых является информационной основой определения интенсивности освоения данного сектора (территории района, города): определение параметров плотности населения, застройки, жилого фонда, социальной инфраструктуры.

Предложенная в диссертации классификация объектов по функциям, архитектурно-строительным и финансовым показателям и позволяет при оценке застройки по укрупненным показателям обеспечить высокое качество оценки, наиболее рациональное соотношение оценочных показателей объемов застройки жилых, общественных и иных зданий, объектов коммунального хозяйства и

благоустройства территорий с учетом демографических, природно-климатических и производственно-строительных условий, а также производственно-хозяйственного статуса города.

Проблема оценки градостроительных комплексов - жилых и общественных зданий с точки зрения их рыночной стоимости и социально-экономической эффективности наиболее актуальна в системе разноуровневых оценок городской недвижимости. В связи с этим в диссертации разработаны методические подходы к выявлению базовых показателей оценки в расчете на 1 кв. м общей площади объекта, формулы и система коэффициентов, конкретизирующих оценку для отдельных вариантов и ситуаций.

В целях обеспечения потребностей рынка недвижимости задача определения стартовой цены земельного участка решена путем моделирования территорий в соответствии с их ресурсом и местом в структуре территории относительно функциональных зон (жилой, социальной, транспортной инфраструктуры и т. п.). Построение модели основано на определении рационального соотношения различных функциональных элементов, направленных на обеспечение: а) прибыли; б) оптимизацию баланса разных функций; в) функционального развития территории. При этом основным ориентиром и критерием оценки эффективности модели как реконструкции функциональной структуры территории является эффект, суть которого раскрывает предлагаемый автором критерий - социально-финансовый эффект (СФЭ) (в отличие от известного социально-экономического эффекта). Введение в научный оборот критерия СФЭ обусловлено необходимостью и возможностью объективного прогнозирования результатов, получаемых от размещения функций: стимулирование спроса на потребление услуг и таким образом обеспечивающим финансовый результат оценки.

Предложенная модель как система реконструкции функциональной структуры территории включает комплекс нормативно-правовых актов федерального, регионального и местных условий, а также единую геоинформационную сеть, используемую обычно градостроительными, земельными, имущественными и экологическими структурами.

Исходя из требований экономического регулирования задач использования городской территории, в диссертации предлагается систематизация данных (технических, экономических, качественных и функциональных), характеризующих объект и одновременно градостроительные особенности городских ситуаций. Систематизация включает данные о состоянии каждого здания, его объемно-планировочных решениях, а также о степени физического и морального износа зданий на данной территории. В результате расширяется ряд пользователей и значение паспорта, который, с одной стороны, повышает реальность стоимостной оценки здания, а с другой, - позволяет принимать ответственное решение о реконструкции, перепланировке, модернизации, перепрофилировании каждого объекта, ориентируясь как в сегодняшней, так и в прогнозируемой стоимости объекта на начальной стадии оценки в виде первого приближения, что является одной из важных оценочных процедур.

На следующем этапе оценочной процедуры в диссертации предлагается создание системы автоматизированного оценочного механизма (САОМ) жилых и общественных зданий. Аналогичный метод был предложен автором в связи с формализацией оценки объемно-планировочных решений кооперированных общественных зданий и вошел в рекомендации б. Госгражданстроя. В диссертации состав показателей расширен (за счет функциональных и экономических характеристик) с целью получения объективной оценки объектов, что может быть использовано для автоматизированного выбора основных критериев жилых и общественных зданий. Функциональные показатели рекомендуется применять (в соответствии с предложенными в диссертации формулами и номограммами) при оценке перепрофилирования, модернизации, реконструкции, дизайна здания; экономические показатели - при оценке компактности территории застройки, материалоемкости, трудоемкости. Одним из результатов функционально-экономической оценки может быть, например, решение о сносе объекта.

Далее, процесс оценки предполагает глубокое изучение объектов недвижимости. В этом случае объекты (например, в соответствии с принятым решением о реконструкции) делятся на группы по степени соответствия современным функциональным и техническим требованиям: а) практически поностью соответствующие современным требованиям; б) требующие некоторого увеличения площади основных или вспомогательных помещений; в) реконструкции не поддающиеся. При выборе оптимального варианта реконструкции соблюдается определенная последовательность экономического анализа: а) анализ исторически сложившегося фонда зданий и сооружений, в том числе памятников архитектуры, по вариантам их введения в хозяйственный оборот (например, в качестве музея, концертного зала, библиотеки); б) анализ технико-экономических показателей при соблюдении сопоставимости вариантов реконструкции; в) учет социальных, экономических, эстетических целей с помощью показателей и единиц измерения для оценки оптимальности реконструируемого объекта; г) определение стоимости вариантов реконструкции, прогнозируемых эксплуатационных расходов, сроков продожительности работ; д) возможности и объемы получения доходов от функциональной деятельности учреждений, расположенных в зданиях после их реконструкции; е) соизмерение натуральных показателей технико-экономического анализа, результатов оценки с учетом социальных, экономических и эстетических целей и затратных показателей.

Рекомендации по развитию коммерческих объектов недвижимости и организационно-экономические методы оценки разработаны в диссертации на отраслевом уровне и на уровне отдельных видов объектов и учреждений. В основу принципиального различия объектов положен потребительский уровень, соответствующий жилому комплексу данного района.

По формам коммерческой деятельности объекты городской недвижимости разделены на четыре группы: 1) поностью основанные на коммерческой деятельности, обеспечивающей устойчивую прибыль; 2) основанные на

коммерческой деятельности, в принципе обеспечивающей окупаемость затрат и получение прибыли; 3) основанные на коммерческих формах обслуживания внутри бюджетных учреждений; 4) не предполагающих коммерческие услуги. Система первичного коммерческого обслуживания населения микрорайонов, кварталов и отдельных жилых домов рассмотрена в трех потребительских уровнях: а) стандартный набор платных услуг, предусмотренных градостроительными нормами; соответствует преимущественно муниципальной застройке; б) тоже, с учетом допонительных градостроительных или социальных особенностей (требований) микрорайона, квартала, отдельного жилого дома, формирующих потребности, отличные от стандартных в сторону их повышения; соответствует преимущественно среднему уровню как по спросу на жилье, так и на коммерческие услуги стандартного набора с тенденцией к повышению номенклатуры услуг, их объема и качества; в) принципиально отличающийся набор и статус услуг, соответствующий элитному типу жилья как по перечню услуг (нестандартному в градостроительном понимании), так и его оплате. Градостроительным критерием при оценке всех трех уровней коммерческого обслуживания при прочих равных условиях является расстояние между услугой и потенциальным потребителем: для стандартных видов услуг максимальное расстояние определено градостроительными нормами, для нестандартных -потребительским спросом. Исходя из этого, получается зависимость: максимальная (в пределах допустимого градостроительными нормами радиуса действия) удаленность услуги предопределяет расширение коммерческого потребительского сектора и одновременно возможность снижения затрат на производство услуг. При максимальном приближении услуг к потенциальному потребителю снижается до минимума потребительский сектор, что требует соответствующего повышения коммерческого уровня (оплаты за услуги); в этом случае дорогостоящие услуги, ориентированные на узкий круг потребителей, предопределяют высокий уровень затрат на производство услуг. В общем виде при оценке объектов система коммерческого обслуживания может быть выражена следующими экономическими критериями при обязательном соблюдении социальных нормативов. 1) критерием является относительное снижение материальных и финансовых затрат; 2) снижение затрат также может быть экономическим критерием, но не обязательно, поскольку относительное увеличение затрат может предопределить соответствующее увеличение рыночной стоимости объекта; 3) критерием является показатель обратный экономии затрат; повышение затрат, предопределяющее высокий уровень комфорта или иного качественного показателя, предполагает соответствующее увеличение стоимости объекта, эксплуатационных затрат, затрат на сервис.

Приобретенная в собственность поностью или используемая совместно недвижимость нуждается в целевом управлении. При этом стратегической целью может быть увеличение прибыли, уменьшение издержек и т.п. критерии, обусловленные дифференцированным подходом к оценке недвижимости. Методы достижения этих целей могут быть различными, однако наибольшей экономической эффективностью обладает подход, который предполагает

возможность оптимизации самого управления, что также связано с дифференцированным подходом к оценке недвижимости. Структура и принципы организации эффективного управления недвижимостью в диссертации основаны на теории управления, позволяющей решать следующие вопросы: а) оптимизировать модель, определяя пограничные значения (пределы), давая оценку наблюдаемости и управляемости структуры; б) моделировать потоки ресурсов и денежных средств; в)производить анализ рынка, финансового состояния недвижимости; в) определять устойчивость и надежность принимаемых решений; г) определять эффективность посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей; д) приводить разновременные расходы и доходы к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде; е) учитывать неопределенность и риски. Основным достоинством предлагаемой модели является возможность синтеза оптимального управления, т. е. предельного сближения эталонной рыночной модели с проектируемой. Практическим выходом решения обратной задачи является разделение по видам эффективности недвижимости (экономическая, коммерческая, бюджетная, экологическая эффективности) и построение оптимальной структуры управления с целью наилучшей реализации на рынке улучшенных свойств и характеристик этой недвижимости в виде ее эксплуатации или продажи.

Осуществлять управление недвижимостью предлагается посредством вновь организованной административной структуры, производящей сбор сведений о недвижимости по разработанной форме, которая является входящей в реестр.

Измененная по составу и (или) свойствам недвижимость выходит на рынок, реализуя там свои новые более эффективные свойства. Недвижимость на рынке приносит прибыль, а главная обратная связь, осуществляемая посредством рыночных отношений, позволяет фирме управлять недвижимостью, формируя скорректированную задачу на разработку оптимальных методов экономики управления компании. Таким образом, эффективность системы управления городской недвижимостью повышается благодаря дифференцированному подходу к оценке недвижимости. Совокупность трех методов: метода доходного подхода в оценке и прогнозированию, целевого оптимального управления и анализа сопоставимых инвестиций - является способом извлечения из недвижимости прибыли и управления ею.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Важнейшим направлением развития объектов и рынка недвижимости является преодоление противоречий между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением. Одним из действенных направлений решения этой проблемы является совершенствование методов оценки в сфере управления недвижимостью, максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов на четырех уровнях: а)

предпроекгном (социально-экономическом); б) типологическом (нормативном); проектном (технологическом); в) строительном (организационно-управленческом); г) эксплуатационном (потребительском).

2. В диссертации на основе анализа особенностей развития и функционирования объектов недвижимости выделена целостная система объектов и сооружений, включающая: а) территорию, свободную для строительства или требующую реконструкции; б) проектируемые, строящиеся, перепрофилируемые и функционирующие объекты недвижимости - производственные здания и сооружения, жилые дома и другие объекты социальной инфраструктуры.

3. В диссертации обоснована необходимость и разработаны принципиальные положения методологических и методических основ как совместного развития, так и локальных объектов в системе зданий и сооружений на основе их конкурентоспособности для четырех условий задачи: а) системы городских территорий (микрорайона, района); отдельных видов жилых домов и общественных зданий; в) типологии отдельных видов недвижимости; г) проектных (архитектурно-строительных и конструктивных) особенностей объектов.

4. На основе анализа большого количества современных зарубежных и отечественных схем управления, методов и методических направлений в диссертации выявлено, что действующие в настоящее время методы оценки не отвечают в поной мере условиям рыночной экономики. В диссертации предложены методы, объединяющие технико-экономические, финансовые, социальные критерии в единую систему оценок, позволяющих принимать рациональные управленческие решения.

5. Исследование проблемы оценки недвижимости проведено в системе разработанных в диссертации показателей, отражающих условия и результаты функционирования рынка недвижимости и выявляющих зависимости от внутренних и внешних факторов потребительских условий и платежеспособного спроса с разной социальной и экономической ориентацией. В отличие от фиксируемого характера затрат метод поиска рационального варианта, предложенный в диссертации, основан на критериях прибыли, в том числе при сочетании платных, бесплатных и льготных форм реализации услуг в объектах недвижимости. Суть метода заключена в сопоставлении затрат и результатов, полученных на их основе, по одному из трех разработанных в диссертации способов: а) фиксированные затраты сопоставляются с переменными доходами; б) переменные затраты сопоставляются с фиксированными доходами; в) переменные затраты сопоставляются с переменными доходами. Пользуясь одним из предложенных методов, можно отобрать наиболее приемлемый метод оценки для заданного уровня задач, в частности при определении рационального типа здания для конкретных условий функционировании или выбрать район, для которого предложенный, из числа имеющихся на рынке (бизнес-планов, инвестиционных проектов, функционирующих объектов), будет наиболее рациональным (массовая застройка, муниципальная и иная недвижимость).

6. Методы оценки объектов недвижимости предложены в диссертации для четырех уровней задачи: 1) предпроектная стадия (бизнес-планирование), то есть формирование понятия о конкурентоспособном типе объектов с целесообразным для данных потребительских условий ассортиментов потребительских качеств (факторов) (например, услуг в статичном или трансформируемом сочетании функциональных групп помещений); 2) разработка проектной документации (маркетинговой, организационно-управленческой), то есть при выборе экономического варианта проектного решения, отвечающего потребительскому спросу; 3) обоснование экономически эффективного варианта развития определенного вида недвижимости (например, зданий, характерных для известного периода времени, принятых норм, условий и приемов строительства массовой или уникальной застройки); 4) развитие эффективного направления системы в конкретных территориальных условиях, то есть сбалансированности разных видов объектов (по функциональным признакам), основанных на сочетании различных по назначению, величине, капиталовложениям, годовым затратам на эксплуатацию, а также потенциальным доходам, обусловленных местоположением и конкурентоспособным особенностям объектов.

7. Система оценок объекта недвижимости, предложенная в диссертации, позволяет установить объективную выгоду для инвестора, потребителя, строителей и населенного пункта. Для инвестора экономические преимущества (критерий оценки) обусловлены высокой коммерческой ценой за 1 кв. м площади объекта недвижимости, которая обеспечивает не только быстрый возврат вкладываемых средств, но и получение высокой прибыли. Для потребителей (частного владельца, квартиросъемщика, арендатора) экономические преимущества обусловлены относительно меньшими затратами, связанными с приобретением и содержанием недвижимости по сравнению с аналогичными объектами. Для строителей экономические преимущества связаны с относительной простотой и быстротой реконструкции (возведения, модернизации) объектов по отработанной схеме. Для населенного пункта оценка недвижимости означает увеличение жилой площади или площади (единовременной вместимости, пропускной способности и т. п.) общественных учреждений с минимальными затратами или без использования дефицитной земли (при реконструкции). Оценкой предусматривается также возможность проведения стратегической линии на использование территориальных резервов при реконструкции сложившейся застройки, создания условий для индивидуализации соответствующих архитектурных решений.

Основные публикации по теме диссертации

1. Экономика недвижимости. М.: Дело, 1999 г. 20.5 п.л., в соавторстве, лично автору - 4.5 п.л.

2. Бизнес-план в строительстве - М.: Стройиздат, 1998 г., 12 п.л. в соавторстве, лично автору 9.0 п.л..

3. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 1996 г., 17.0 п.л.

4. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: ИНФО, 1998 г. 20.0 п.л. в соавторстве, лично автору 4.0 п.л.

5. Рекомендации по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции. МРР-4.2.03-94 (серия: Экономическая эффективность проектных решений) - М.: НИАЦ, 1995 г, 7.0 п.л., в соавторстве, лично автору - 1.0 п.л.

6. Бизнес-планирование. М.: Русская деловая литература, 2000 г. 15 п.л., в соавторстве, лично автору 10.0 пл.

7. Управление недвижимостью. М.: Издательство РДЛ, 2000 г., 5.0 п.л.

8. Оценка недвижимости. М.: Издательство РДЛ, 2000 г., 5.0 п.л.

9. Ипотечное кредитование. М.: Издательство РДЛ, 2000 г., 5.0 п.л.

10.Недвижимость: оценка, финансирование, строительство, управление, М.: Издательство РДЛ, 2000 г., 15 п.л.

11. Концепция ипотечного кредитования в России. М.: Государственная Дума Федерального Собрания РФ, 1998 г. 30 п.л., в том числе лично автору - 1.0 п.л. Статьи, доклады, тезисы:

12.Рекомендации по оценке недвижимости при ипотечном кредитовании и предложения по организации работы коммерческого банка в рамках программы Дом для Вашей семьи (Тезисы докладов Международного семинара Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России) -М.: Государственная Дума Федерального Собрания РФ, 14-15 мая 1998 г., 0.5 п.л.

13.Сущность и виды ипотечных кредитов. - Вестник Ассоциации российских банков. М.: Финансы и статистика, 1997 г., 0.4 п.л.

14.Методы оценки недвижимости. Вестник Международного университета. Серия Экономика,- М.: МУ, 1996 г., 1.0 п.л.

15.Проблемы и перспективы оценки недвижимости в России. - М.: Деловой экспресс, № 12,1996 г, 0.3 п.л.

16.Структура и принципы организации управления недвижимостью. Консультант директора: журнал для руководителя, М.: Инфра-М, 1998 г,№ 3, в соавторстве, лично автору 0.8 п.л.

17.Маркетинговые исследования на рынке элитного жилья в Москве: методы и анализ. - Консультант директора: журнал для руководителя, М.: Инфра-М, 1998 г., № 5, в соавторстве, лично автору 0.8 п.л.

18.Особенности развития материальной базы социальной сферы в регионах (на примере Западной Сибири) - Консультант директора: журнал для руководителя. М.: Инфра-М, 1998 г., № 8, в соавторстве, лично автору 0.8 п.л.

19. Методы квалиметрической оценки проектов кооперированных зданий культурно-досугового назначения (Современные социально-экономические тенденции формирования системы общественного обслуживания: Сборник научных трудов) - М.: ЦНИИЭП учебных зданий, 1992, 0.41 п.л.

20.Экономические методы оценки кооперирования услуг в объектах культуры (Научно-технические достижения и передовой опыт в области материально-технического оснащения учреждений культуры: Информационный сборник, вып. 1) - М.: Информкультура, 1991,0.38 п.л.

21.0 комплексной оценке проектов культурных комплексов (Жилищное строительство, № 1)-М.: Стройиздат, 1991, 0.35 п.л.

22.Оценка проектов кооперированных зданий культуры по показателям эксплуатационных затрат (Жилищное строительство, № 4) - М.: Стройиздат, 1991,0.35 п.л.

23 .Методика экономической оценки кооперированных объектов культуры (Архитектура и строительство зданий для зрелищ, спорта и управления: Сборник научных трудов) -М.: ЦНИИЭП учебных зданий, 1990,0.50 п.л.

24.Экономическая оценка качества объектов недвижимости. - Консультант директора: журнал для руководителя. М.: Инфра-М, 1998 г. №№ 12 и 14, 2.0 п.л.

25.Маркетинговые исследования на рынке массового жилья в Москве: методы и анализ. - Консультант директора: журнал для руководителя, М: Инфра-М, 1998 г., № 11, в соавторстве, лично автору 0.8 п.л.

26.Концептуальные проблемы оценки на рынке недвижимости. - Научные труды. Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, 2000 г., 0.1 п.л.

27.Проблемы методологии социально-финансовой эффективности объектов недвижимости - Научно-техническая конференция студентов и аспирантов МИКХиС - 2000. Материалы конференции. М.: МИКХиС, 2000 г., 0.2 п.л.

28.Математические методы определения эффективности затрат на строительство комплексов (Проектирование и инженерные изыскания, № 3) - М.: Стройиздат, 1991, 0.33 п.л.

29.Факторы, влияющие на экономическую эффективность проектов кооперированных зданий культурного назначения (Конструкции, внутренняя среда и экономика массовых общественных зданий: Сборник научных трудов) - М.: ЦНИИЭП учебных зданий, 1990,0.44 п.л.

30.Оценка рисков финансирования бизнеса в условиях рынка, М.: Жилищное строительство, № 10, 2000 г., 0.8 п.л.

31.Х11-е Международные Плехановские чтения, М.: Росэконакад им. Г.В.Плеханова, 2000 г., 0.2 п.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Черняк, Александр Викторович

Введение

СОДЕРЖАНИЕ

Глава I. Исследование тенденций развития форм собственности и условий, влияющих на рынок объектов недвижимости.

1.1. Анализ современного состояния недвижимости и классификация определений собственности.

1.2. Историческое развитие и современное состояние законодательной базы оценочной деятельности.

1.3. Основные условия, влияющие на оценку и состояние рынка недвижимости.

Глава II. Классификация объектов недвижимости по технико-экономическим признакам, обеспечивающим их конкурентоспособность на рынке.

2.1. Особенности и классификация типологии и проектных решений зданий различного назначения, осуществленных в разные периоды.

2.2. Конструктивные особенности зданий, построенных в разные периоды.

2.3. Классификация стратегических задач по оценке, приносящей и не приносящей доход недвижимости.

2.4. Проблемы оценки физического износа и морального старения недвижимости.

Глава III. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления.

3.1. Методика оценки недвижимости в разные периоды.

3.2. Принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости.

3.3. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

3.4. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов: методы и анализ.

3.5. Маркетинговые исследования на рынке элитных объектов: методы и анализ.

3.6. Методы маркетинговых исследований на рынке объектов инфраструктуры.

Глава IV. Методология социально-экономической оценки объектов недвижимости.

4.1. Методы экономической оценки территориальных ресурсов.

4.2. Методы оценки объектов недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям.

4.3. Модель экономической эффективности объектов недвижимости.

4.4. Методы оценки строительных параметров объектов недвижимости по функциональным и экономическим критериям.

4.5. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации зданий с сохранением функций и перепрофилированием.

Глава V. Методология организационно-экономической оценки недвижимости и ее использование в реальной системе управления.

5.1. Бизнес-планирование как объективная и комплексная оценка объектов строительства.

5.2. Многовариантность построения оценки развития коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости.

5.3. Методология оценки, структура и принципы организации управления в рыночных условиях.

Глава VI. Перспективы оценки объектов строительства на рынке недвижимости

6.1. Перспективы оценки недвижимости как важнейшей функции управления.

6.2. Перспективы отбора вариантов оценки в соответствии с потребностями рынка, целями оценки и сложившейся ситуацией.

6.3. Дальнейшее формирование дифференцированного подхода к оценке недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве"

Актуальность темы исследования. Формирование рынка недвижимости стало одним из наиболее реальных результатов реформ, проводимых в России. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. В то же время практически не преодолены противоречия между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением на рынке недвижимости, особенно в жилищной и социальной сферах. Наиболее эффективным и социально привлекательным путем выхода к рыночной экономике в цивилизованном понимании и последующего договременного развития является внедрение в производство новейших технологий, которое повлечет за собой инвестиционный всплеск, решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При этом сегодняшний невысокий уровень среднедушевого дохода обеспечивает удовлетворение потребностей россиян в жилье примерно в той же степени, что и прочих потребностей. Из этого можно было бы признать, что форсированное строительство только жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при поной свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране, причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в более отдаленной перспективе. Действенным направлением решения этой проблемы является совершенствование методов управления и оценки недвижимости максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов.

Объективная оценка недвижимости - важнейшая функция системы управления, предшествующая принятию практически любого решения в отношении недвижимости.

Прежде всего, автор исследования пришел к вывод}', что объективно свойства недвижимости, в основной ее массе, предопределяют общие методические подходы к ее оценке. С методологической точки зрения, отраслевые особенности влияют на конкретные подходы к оценке недвижимости примерно в той же степени, что и другие ее особенности. Поэтому исследование, проведенное в рамках диссертации основывается на недвижимости как на объекте строительства, т.е. - обладающем совокупностью технических и экономических параметров, выраженных системой соответствующих показателей и проходящем в процессе своего жизненного цикла, помимо прочих (эксплуатации и других), основные стадии, присущие строительному объекту: стадия подготовки и стадия реализации, то есть все формы воспроизводства основных фондов. В процессе исследования автором установлено, что недвижимость выходит за рамки чисто строительного объекта и рассматривается как объект собственности, коммерческой и некоммерческой (финансово-хозяйственной и управленческой) деятельности, т.е. его правой статус, единовременные и текущие расходы, результаты деятельности (прибыль и окупаемость) и другие факторы, подлежащие оценке. При этом возрастает значимость оценки, которая влияет на возможность проведения операций с недвижимостью, как объектом экономической деятельности и, в конечном итоге, формирует как конкретные, локальные рынки недвижимости различной отраслевой направленности, входящей сегментами в рынок недвижимости (офисная недвижимость, жилая, промышленная, специфического назначения (например, гостиницы, медицинские центры, Д автозаправочные комплексы), рынок земельных участков и т.д., так и понятие рынка недвижимости как составной части народного хозяйства, на котором обращаются значительные капиталы и обладающего большой социальной значимостью.

Процесс существования недвижимости связан с различными отраслями народного хозяйства. Основные формы воспроизводства недвижимости требуют использования проектных, строительных (подрядных, субподрядных) и других организаций; строительных конструкций и материалов; инвестиций, информационных технологий и других факторов производства. Строительство объектов недвижимости создает основные фонды для экономики страны. Недвижимость, являясь объектом для привлечения внешних и внутренних инвесторов и, принося прибыль государству, выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода.

При всей схожести подходов к оценке объектов недвижимости различной отраслевой принадлежности следует отметить, что применяемые для ее оценки способы и методы требуют учета внеотраслевой специфики: функциональной, социальной, ландшафтно-композиционной, экономической, конструктивной, управленческой и т.п. Этим диктуется необходимость вводимого автором понятия дифференцированной оценки различных объектов недвижимости.

В целях решения важных народнохозяйственных задач, в частности налогообложения (федерального и местного), подлежат оценке все виды недвижимости - от старинных уникальных зданий и сооружений с сохраняющимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием до зданий, построенных в течение последних 30-50 лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные здания и объекты социальной инфраструктуры, появившиеся на рынке недавно или находящиеся в процессе строительства.

В современной практике оценки недвижимости произошел разрыв между традиционными методами определения технико-экономической эффективности объектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности строительных объектов производится, как правило, по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат и т. п., то есть в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор дожен знать не только конечные результаты от вложенных инвестиций, но и учитывать факторы, влияющие на рыночные показатели оцениваемого объекта, его архитектурно-строительных и функциональных вариантах, различающихся по технико-экономическим показателям и составляющих базу формирования дохода. Автор обосновывает необходимость дифференцированного подхода к оцениваемым объектам, различающимся как по времени создания (и стало быть - строительным нормам, традициям, правилам), так и по функционально-архитектурной структуре помещений, в каждом случае предполагая оценку качества построенного или строящегося объекта.

Для всех случаев оценки в системе управления недвижимостью требуется дифференцированный подход, учитывающий особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и другие особенности объекта оценки.

В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировася, началось формирование вторичного рынка. Отличительной чертой этого этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных поступлений от эффективного управления портфелем недвижимости.

В экономической науке и хозяйственной практике пока еще не выработаны единые методологические подходы к оценке недвижимости как важнейшей функции системы управления. Отсутствие методологии оценки недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) не позволяет принимать необходимые решения в отношении управления недвижимостью. Кроме того, недостаточно исследованы особенности формирования отношений между участниками рынка недвижимости. Несмотря на их важность в теории принятия решений практически не разработаны методы экономической оценки качества объектов недвижимости, а также обоснование методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения объектов недвижимости.

Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей различных видов и типов жилых и общественных з данин. не позволяет использовать оценку недвижимости, например, в качестве базы налогообложения. Теоретическое исследование проблемы оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, направленных на выработку предложений по ее совершенствованию, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.

Существенный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли отечественные ученые: А. Барышев, Л. Белых, Э. Бугулов, В. Бушуев, Б. Воков, Н. Волочков, А. Воронков, В. Воропаев, А. Горбунов, П. Грабовый, В. Григорьев, В. Горемыкин, М. Дидковский, Д. Дубровский, И. Егерев, В. Епифанов, А. Ефимов, В. Идрисов, О. Ильина, А. Карасев, М. Каменецкий, А. Кирилова, В. Климов, А. Ковалев, И. Комаров, В. Кошкин, М. Крейнин, Ю. Кулаков, И. Лукманова, Б. Луняков, С. Максимов, В. Мещеряков, Н. Нестерович, И. Острина, А. Павлов, Е. Панкратов, Я. Рекитар, А. Ракитский, В. Ресин, Р. Самусева, А. Севостьянов, В. Серов, Ю. Соколов, М. Соловьев, И. Степанов, В. Стороженко, Е. Тарасевич, М. Федотова и др. Вопросам оценки недвижимости посвящены работы многих зарубежных исследователей.

Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной теме, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов оценки недвижимости, маркетинговых исследований, правовых и других вопросов, и прикладные, затрагивающие отраслевые проблемы и отдельные стороны развития задач в пределах оценки городских территорий, а также отдельных видов и типов зданий.

Зарубежные исследования проблем оценки объектов недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, не отражают в поной мере специфики российских условий вхождения в рынок - развития, становления, стабилизации, а вопросы оценки общественных зданий в рыночных условиях практически не исследованы.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, необходимой для инвестиционной, риэторской, девелоперской, аудиторской деятельности, формирования фондового рынка, налогово-бюджетной сферы и других, многие проблемы стратегического направления развития в этой сфере остаются недостаточно изученными. Практически отсутствует концепция управления недвижимостью как целостной системой, достаточно слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений развития рынка недвижимости в целом, а также по типам зданий, проектным решениям, и формирования эффективного портфеля для различных групп потребителей. Почти не исследованы методические подходы к оценке жилых и общественных зданий, построенных в разные периоды застроек.

Автором предложена концепция формирования вариантов оценки и управления недвижимостью и проанализированы факторы для объектов социальной и иной инфраструктуры с учетом теории принятия решений и разработаны теоретические и методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, ориентированных на коммерческое и некоммерческое их использование.

Цель исследования состоит в разработке теоретических и методологических принципов и положений, а также решении важной научной проблемы оценки и управления объектами недвижимости в рыночных условиях как целостной системы, позволяющей раскрыть и обосновать с точки зрения социальных, экономических, функциональных, организационных и других факторов эффективные подходы и методы оценки недвижимости и принятия решений.

Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие основные задачи:

- определение особенностей оценки зданий и объектов различного назначения, включая объекты социальной инфраструктуры с учетом отечественного и зарубежного опыта;

- выявление основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости с учетом конкурентоспособности объектов разных периодов застройки;

- теоретическое обоснование основополагающих принципов и положений анализа, моделей массовой и индивидуальной оценки недвижимости;

- классификация стратегических задач по оценке и управлению доходной и другой недвижимостью;

- исследование проблем физического и экономического износов, морального старения и разработка предложений по реконструкции зданий и сооружений с возможным сохранением функций или их перепрофилированием; определение основных направлений развития коммерческой и некоммерческой недвижимости на основании оценки и системы принятия решений.

Объектом исследования является недвижимость во взаимосвязи с общественными задачами и потребностями всех участников рынка.

Предметом исследования явились особенности формирования системы оценок и управления объектами недвижимости и их влияние на инвестиционно-строительную деятельность субъектов предпринимательства и формирование рынка недвижимости.

Методология исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере воспроизводства фонда зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга и экономической социологии, соответствующие законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам управления экономикой. При проведении конкретных исследований были использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, иерархии и др.

В процессе выпонения работы использовались: статистические материалы Госстатагентства России за 1991-1999 гг., аналитические материалы Госстроя России, обобщенные и конкретные данные риэторских организаций, результаты научно-исследовательских работ московских институтов, выпоненных при участии автора в Институте реконструкции (ИНР!ЕХОН).

ОАО ЦНИИЭП им. Б. С. Мезенцева, практические работы по оценке недвижимости, выпоненные автором или по его методике, литературные источники, обзорные, нормативные и справочные данные.

Научная новизна работы заключается в том, что на основе системного подхода разработана методология комплексного исследования экономических проблем оценки и управления недвижимостью различного функционального назначения с учетом особенностей и тенденций их развития в соответствии с потребностями рынка объектов недвижимости и требованиями рыночной экономики, позволяющая формировать эффективный рынок недвижимости. Существо такого системного подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода автором получены новые теоретические и методологические научные результаты, состоящие в следующем.

1. Проанализированы ситуации на территориальном уровне на рынке жилья, а также на рынке нежилых помещений с учетом сбалансированности спроса и предложения, услуг и ресурсов.

2. Выявлены сущность, роль и место жилого фонда и фонда объектов социальной инфраструктуры в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости.

3. Разработан классификатор объектов недвижимости с учетом их назначения по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособную среду рынка недвижимости, а также исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

4. Выпонены анализ и обобщение практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволяет учитывать характер и конкурентоспособные особенности их влияния на формирование вариантов оценки и управления недвижимостью.

Разработаны предложения по определению и использованию коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при индивидуальной и массовой оценке различных объектов недвижимости.

5. Теоретически обоснованы целевая и функциональная структуры жилищно-гражданского сектора как саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, области народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты формирования доходов и расходов между различными видами объектов с целью их сбалансированности.

6. Сформированы предложения по развитию рынка недвижимости с учетом стоимостных, потребительских и социальных целей для принятия решений по выбору вариантов форм воспроизводства, номенклатуры, сбалансированности услуг и т. п.

7. Разработана методология оценки объектов с учетом особенностей развития рынка недвижимости, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных зданий; систему интегральных коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать структуру стоимости, а также текущие затраты для различных типов и видов зданий и стоимость отдельных конструктивных элементов; разработана методика и система расчетов, позволяющая проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе по затратам, сравнению продаж, доходу с сопоставлением аналогов по основным показателям.

8. Предложены методы выбора экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, соответствующие конкретным градостроительным ситуациям и потребительским свойствам.

9. На основе анализа различных моделей прогнозирования для различных этапов жизненного цикла недвижимости обосновывается научный подход к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских свойств недвижимости. Рр^аб^глиь; мероприятия по совершенствованию инструментария регулирования процессов распределения жишцно-гражданских объектов для развития государственных программ в зависимости от типов и видов объектов недвижимости.

Практическая значимость работы. На основе разработанных теоретических и методологических положений создана система научно-практических рекомендаций, обеспечивающих объективность оценки недвижимости как важнейшей функции системы управления, предшествующей принятию обоснованного решения. Предложенные в диссертации методы оценки объектов недвижимости дожны способствовать решению строительных задач по созданию основных фондов и их интенсивному использованию. Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы в дальнейшем при прогнозировании органами управления народным хозяйством, инвестиционно-строительным сектором экономики при разработке программ по развитию и совершенствованию рынка недвижимости.

Достоверность полученных результатов обусловлена применением в процессе работы над диссертацией современных экономических теорий, методов и научных положений, разработанных лично автором, использованных приемов верификации полученных результатов; основывается на применении репрезетативной статистической отчетности, представляющей собой обширный массив информации по исследуемым аспектам оценочной деятельности как в Российской Федерации, так и за рубежом; подтверждается использованием полученных результатов в практической деятельности научно-исследовательских и проектных институтов, коммерческих банков, риэторских компаний, а также включением авторских исследований в учебные программы Международного университета и РЭА им. Г.В.Плеханова.

Апробация и реализация результатов работы. Методы и результаты диссертационного исследования были доложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей ее\;ьи. на совещаниях в Международном Институте строительства, семинарах Института экономики города - США (в Москве) и Фонда Институт экономики города, конференциях Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, Международном университете (Институт общественных отношений, делового администрирования и менеджмента), ОАО ЦНИИЭП им. Б.С. Мезенцева, Институте реконструкции городов (ИНРЕКОН), Московском институте коммунального хозяйства и строительства.

Основные результаты работы были использованы при подготовке Российско-Американской программы кредитования и финансирования строительства жилья коммерческими банками (1998 г.), разработке Концепции ипотечного кредитования в России в рамках работы в составе Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной Программы ГД ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России Дом для Вашей семьи(1998-99 гг.), подготовке поправок к законопроектам в сфере недвижимости к Парламентским слушаниям, формировании Российской Ипотечной Ассоциации (РИА) и концепции ее деятельности, Ассоциации ипотечных банков (АСИБА), преподавании курсов Оценка недвижимости, Ипотечное кредитование и других, подготовке магистров экономических наук в Международном университете, разработке учебных программ и пособий, консультировании и обучении на курсах подготовки конкурсных управляющих, а также практической оценке более 200 объектов недвижимости в Москве и других городах России, оценке и управлении недвижимости (активами) группы РОСПРОМ, оценке и переоценке объектов собственности НК ЮКОС, подготовке предложений по переоценке и управлению имуществом РАО ЕЭС России, подготовке специалистов на курсах по оценке недвижимости Института финансов и банковских технологий и Российского Общества Оценщиков.

На защиту выносятся следующие положения диссертации:

- методология оцеости (жилья и объектов социальной инфраструктуры) как важнейший фактор, предшествующий принятию решений в отношении управления недвижимостью;

- результаты теоретического обобщения особенностей формирования отношений между всеми участниками рынка недвижимости как базы оценки;

- методы экономической оценки качества объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры), с учетом их физического и экономического износа, морального старения, в целях эффективного управления недвижимостью в процессе их воспроизводства;

- теоретические обоснования методов оценки недвижимости по укрупненным и дифференцированным показателям, характеризующим типологию и проектные решения с целью определения конкурентоспособности объектов недвижимости (жилья и объектов социальной инфраструктуры);

- основные научно-методологические положения и рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов недвижимости на основе их оценки в соответствии с требованиями рынка.

Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, 6 глав, заключения и общих выводов, библиографии и приложений, содержит 325 страниц машинописного текста (включая таблицы и рисунки). Список использованных источников содержит 209 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Черняк, Александр Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ОБЩИЕ ВЫВОДЫ

Принципиальное отличие работы заключается в том, что автором впервые разработано и осуществлено комплексное исследование экономических проблем оценки городской недвижимости (территорий, жилых и общественных зданий) с учетом тенденций и особенностей, относящихся ко времени строительства и влияющих на их конкурентоспособность. Существо этого подхода определяется тем, что он представляет собой органическое единство теоретико-методологического исследования, анализа, фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов оценки объектов городской недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка). На основе этого подхода з диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений. К основным из них относятся следующие.

В диссертации выявлены сущность, роль и место жилого"фонда и фонда общественных зданий в экономике страны, основные функции и структура процессов на рынке недвижимости - жилья и общественных учреждении. Предложена классификация объектов городской недвижимости по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособность на рынке недвижимости. Исследованы внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.

Выявлены особенности и тенденции развития системы и рынка городской недвижимости и на этой основе определены устойчивые закономерности, которые являются результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития жилищной сферы и сферы общественных зданий и реализации их услуг. Выпонено обобщение и анализ практики развития типологии и проектирования в различные исторические периоды строительства, что позволило определить конкурентоспособные особенности и характер их влияния на рынок недвижимости. Даны предложения по использованию полученных коэффициентов приведения к сопоставимым условиям при оценке различных строительных и функциональных вариантов.

Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования отраслей и отдельных видов учреждений общественного назначения, выделена целостная система рыночной экономики, включающая традиционные и нетрадиционные виды и функции учреждений. Обосновала необходимость одновременного исследования, анализа и совершенствования единой жидищно-гражданской материальной базы на основе технико-экономических и функционально-эксплуатационных критериев. Разработаны принципиальные положения методологических и методических основ развития и совершенствования материальной базы этой сферы, системы показателей, общих единиц измерения, формул расчета разноуровневых задач.

Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, саморазвивающейся, ориентированной на прибыль, отрасли народного хозяйства. Рассмотрены возможности и варианты' перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы городской недвижимости.

Сформированы предложения по развитию рынка городской недвижимости на основе потребительной стоимости и социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору вариантов реконструкции, перепрофилированию, модернизации (пропускная способность, номенклатура, сбалансированность услуг и т. п.).

Проанализированы ситуации на рынке массовых и элитных домов, а также на рынке нежилых помещений, в том числе сбалансированности спроса з предложения в условиях концентрации услуг и ресурсов на территориальном уровне. Предложены методы выбора экономически целесообразных вариантоз развития жилых и общественных зданий (нового строительства, реконструкции) на основе типов объектов, соответствующим конкретным градостроительным и потребительным ситуациям.

С учетом особенностей развития рынка недвижимости и роста его потребности разработана методика оценки жилых и общественных зданий, включающая: систему единиц измерения и систему объемно-планировочкых коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных общественных зданий; систему коэффициентов, позволяющих -определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты различных общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе; развернутый эталон, позволяющий проводить детальную и оперативную оценку отдельно стоящих зданий, комплексов и помещений в их составе при отсутствии достаточного числа аналогов; систему расчетов, позволяющую производить оценку недвижимости по затратам, доходу и сопоставлению с аналогами по основным показателям.

На основе анализа различных схем прогнозирования городской недвижимости обосновывается новый подход- к оценке, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций. Предложены подходы к совершенствованию инструментария регулирования процессов развития и распределения жилищно-гражданских объектов к государственной программе при функциональной, коммерческой и организационно-управленческой независимости отдельных объектов.

В процессе исследования было сформулировано определение сущности аспектов оценки жилых и общественных зданий; структуризация основных факторов, влияющих на оценку состояния рынка недвижимости для определения возможностей конкурентоспособности объектов, сооруженных в разные периоды;

Теоретическое обоснование основополагающих принципов анализа и оценки городской недвижимости в системе управления, а также принципы и особенности массовой и индивидуальной оценки недвижимости, предложенные в диссертации, раскрывают теоретические и прикладные аспекты исследования, и таким образом представляет собой инструментарий для оценочной деятельности и одновременно формируя базу для дальнейших исследований

Впервые предложенная концепция разработки принципов экономической оценки объектов недвижимости во взаимосвязи: территория - жилые дома -общественные здания, позволяет решать прогнозные градостроительные задачи как в методологическом аспекте, так в конкретно-прикладном, когда предстоит оценка не только отдельных зданий и сооружений, но и градостроительных комплексов - микрорайонов, жилых районов и т. п.

Анализ и классификация стратегических задач по оценке приносящей и не приносящей доход недвижимости, предложенные в диссертации, позволяют объективно оценить не только коммерческие объекты, но и социально необходимые, не рассчитанные на коммерческую деятельность. Определение направлений по развитию коммерческих и некоммерческих жилых и общественных зданий на основании оценки в системе принятия решений в отношении недвижимости раскрывает новый подход к оценке недвижимости не только с коммерческой, но и с социальной точки зрения.

Исследование проблем физического и морального износа зданий и их реконструкции с сохранением функций и перепрофилированием, проведенные в диссертации, позволяют ввести в научную деятельность по оценке недвижимости объекты разных исторических периодов, в том числе памятники архитектуры.

Исследование особенностей рынка массового и элитного жилья, и тенденций, складывающихся на рынке общественных зданий, с одной стороны аргументируют методы проведенного исследования, с другой, служат самостоятельной методикой маркетингового анализа.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Важнейшим направлением развития объектов и рынка городской недвижимости является преодоление противоречий между неудовлетворенным спросом и невостребованным предложением. Одним из действенных направлений решения этой проблемы является совершенствование методов оценки в сфере управления недвижимостью, максимально отвечающих условиям рыночной экономики и учитывающей потребительские качества объектов на четырех уровнях: а) пиедпроекгном (социально-экономическом); б) типологическом (нормативном): проектном (технологическом); в) строительном (организационно-управленческом); г) эксплуатационном (потребительском). - -------

2. В диссертации на основе анализа особенностей развития и функционирования объектов городской недвижимости выделена целостная система городских объектов, включающая: а) городскую территорию, свободную для строительства или требующую реконструкции; б) проектируемые, строящиеся, перепрофилируемые и функционирующие объекты городской недвижимости - жилые дома и общественные здания.

3. В диссертации обоснована необходимость и разработаны принципиальные положения методологических и методических основ -как совместного развития, -так и локальных объектов в системе жилых и общественных зданий на основе их конкурентоспособности для четырех условий задачи: а) системы городских территорий (микрорайона, жилого района); отдельных видов жилых домов и общественных зданий; в) типологии отдельных видов городской недвижимости; г) проектных (архитектурно-строительных и конструктивных) особенностей объектов.

4. На основе анализа большого количества современных зарубежных и отечественных схем управления, методов и методических направлений в диссертации выявлено, что действующие в настоящее время методы оценки не отвечают в поной мере условиям рыночной экономики. В диссертации предложены методы, объединяющие технико-экономические, финансовые, социальные критерии в единую систему оценок, позволяющих принимать рациональные управленческие решения.

5. Исследование проблемы оценки городской недвижимости (жилых и общественных зданий) проведено в системе разработанных в диссертации показателей, отражающих условия и результаты функционирования рынка недвижимости и выявляющих зависимости от внутренних и внешних факторов потребительских условий и платежеспособного спроса с разной социальной и экономической ориентацией. В отличие от фиксируемого характера затрат метод поиска рационального варианта, предложенный в диссертации, основан на критериях прибыли, в том числе при сочетании платных, бесплатных и льготных форм реализации усл\т в объектах недвижимости. Суть метода заключена в сопоставлении затрат и результатов, полученных на их основе, по одному из трех разработанных в диссертации способов: а) фиксированные затраты сопоставляются с переменными доходами; б) переменные затраты сопоставляются с фиксированными доходами; в) переменные затраты сопоставляются с переменными доходами. Пользуясь одним из предложенных методов, можно отобрать наиболее приемлемый метод оценки для заданного уровня задач, в частности при определении рационального типа здания для конкретных условаий функционировании (элитный объект) или выбрать район (жилой район, микрорайон, квартал), для которого~предложенный из числа имеющихся на рынке (бизнес-планов, инвестиционных проектов, функционирующих объектов) будет наиболее рациональным (массовая застройка, муниципальная недвижимость).

6. Методы оценки объектов городской недвижимости предложены в диссертации для четырех уровней задачи: 1) предпроектная стадия (бизнес-планирование), то есть формирование понятия о конкурентоспособном типе объектов с целесообразным для данных потребительских условий ассортиментов потребительских качеств (факторов) (например, услуг и статичном или трансформируемом сочетания функциональных групп помещений); 2) разработки проектной документации (маркетинговый, организационно-управленческий), то есть при выборе экономического варианта проектного решения, отвечающего потребительскому спросу; 3) обоснование экономически эффективного варианта развития определенного вида недвижимости (например, зданий, характерных для известного периода времени, принятых норм, условий и приемов строительства массовой или уникальной застройки); 4) развитие эффективного направления системы в конкретных территориальных условиях, то есть сбалансированности разных видов объектов (по функциональным признакам), основанных на сочетании различных по назначению, величине, капиталовложениям, годовым затратам на эксплуатацию, а также потенциальным доходам, обусловленных местоположением и конкурентоспособным особенностям объектов.

7. Система оценок объекта недвижимости, предложенная в диссертации, позволяет установить объективную выгоду для инвестора, потребителя, строителей и города. Для инвестора экономические преимущества (критерий оценки) обусловлены высокой коммерческой ценой за 1 кв. м площади объекта недвижимости, которая обеспечивает не только быстрый возврат вкладываемых средств, но и получение высокой прибыли. Для потребителей (частного владельца, квартиросъемщика, арендатора) экономические преимущества обусловлены относительно меньшими затратами, связанными с приобретением и содержанием недвижимости по сравнению с аналогичными объектами. Для строителей экономические преимущества связаны с относительной простотой и быстротой реконструкции (возведения, модернизации) объектов по отработанной схеме. Для города оценка недвижимости означает увеличение жилой площади или площади (единовременной вместимости, пропускной способности и т. п.) общественных учреждений с минимальными затратами или без использования дефицитной земли (при реконструкции). Оценкой предусматривается также возможность проведения стратегической линии на использование внутригородских территориальных резервов при реконструкции сложившейся застройки, создания условий для индивидуализации архитектурных решений городской среды.

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Черняк, Александр Викторович, Москва

1. Временное положение по оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих выкупу и продаже, 1990.

2. Временные правила оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы, Распоряжение мэра Москвы от 29. 06. 98 № 644-РМ.

3. Гражданский кодекс РФ. 4.1,2, М.: Инфра-М, 1996.

4. Закон о собственности, Сборник законодательных актов, М., 1998.

5. Закон об ипотеке, Сборник законодательных актов, М., 1998.

6. Закон об оценочной деятельности в РФ № 135-Ф3 от 23.07.1998, Сборник-законодательных актов, М., 1998.

7. Закон об оценочной деятельности в г.Москве от 11.02.1998, Сборник законодательных актов, М., 1998.

8. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ", Сборник законодательных актов, М., 1998.

9. Земельный кодекс РФ, Сборник законодательных актов, М.: Инфра-М, 1995.

10. Комплексная Программа научно-технического прогресса и его социально-экономических последствий на перспективу до 2000 г., 1990.

11. Конституция Российской Федерации.

12. Основы Гражданского Законодательства СССР, М.: Политиздат, 1991.

13. Положение об официальной (государственной) аттестации и аккредитации профессиональных оценщиков недвижимости. Распоряжение мэра Москвы от 29. 06. 98 № 644-РМ.

14. Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, 1991.

15. Постановление Госкомцен СССР № 763 от 13 ноября 1990.

16. Постановление правительства РФ от 3.11.94 № 1204 О порядке определения нормативной цены земли, Сборник законодательных актов, М.: Инфра-М, 1995.

17. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России, Сборник законодательных актов, М., 1998.

18. Указ Президента РФ от 11 мая 1995 г. № 478 О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации, Сборник законодательных актов, М., 1998.

19. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования, Сборник законодательных актов, М., 1998.

20. Абакина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка земли, Вопросы экономики, № 12, 1994.

21. Азгальдов Г.Г., Сендерова О.М. Оценка и аттестация качества в строительстве, М.: Стройиздат, 1977.

22. Алексашин С. Нужны квартиры для среднего класса, Деловая Москва, № 14, 1995.

23. Алахвердиев М. И. Стоимостная оценка бизнеса (на примере санктпетербургских промышленных предприятий): диссертация к. э. н.: 08.00.05 -Санкт-Петербург, 1996, 156 с.

24. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России, М.: Финансы и статистика, 1996.

25. Бездудный М.А., Юмашев Ю.М. Кредит под залог, М.: Менатеп-Информ, 1992.

26. Бекина Т.Д. Жилищный сектор в России, Вопросы экономики, № 12, 1994.

27. Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций, М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.

28. Блех Е.М. Социальная экономическая эффективность реконструкции и модернизации жилого фонда, М.: ВНИИТАГ, 1989.

29. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий, М.: Стройиздат, 1995.

30. Бойко М.Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений, М.: Стройиздат, 1993.

31. Бочкарев В.В. К вопросу оценки портфельных инвестиций в недвижимость -Вопросы оценки, № 4, 2000.

32. Брыжко О.Г. Экономическая оценка городских земель (на материалах г. Перми): диссертация к. э. н.: 08.00.05 Пермь, 1997.

33. Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда / под ред. Э.Я.Бубеса-Л.: Стройиздат, 1980.

34. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ, СПб.: Фарватер, 1993.

35. Вакурин A.B. Маркетинг. Теоретический курс, М.: МЭГУ, 1993.

36. Ващук Д. А. Методы экономической оценки строительной продукции в рыночных условиях: диссертация к. э. н.: 08.00.05 Санкт-Петербург, 1995.

37. Вержбицкий H.H. Повышение качества и эффективности архитектурно-строительного проектирования на основе стандартизации и внедрения новых методов разработки проектных решений, Киев: Знание, УССР, 1977.

38. Воков Н.Г. Учет догосрочных инвестиций и источников их финансирования М. Финансы и статистика, 1994.

39. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости, М.: Инфра-М, 1996.

40. Волынский А.Я. Организация землеотвода и землепользования в городском строительстве и хозяйстве, М.:МИКХиС, 1996.

41. Вольфсон В.А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий, М.: Стройиздат, 1995.

42. Вон Роджер Дж. Стратегия маркетинга (привлечение капитала), США: Экономика, политика, идеология, № 11, 1994.

43. Воропаев В.И. Управление проектами в России, М.: Алане, 1995.

44. Временное положение по оценке архитектурно-технического уровня и качества проектов зданий жилищно-гражданского назначения. Жилые здания, Л.: ЛенЗНИИЭП, 1977.

45. Гловацкая Н., Лазуренко С., Новицкий И., Федоровская Е. Приватизация земли и регулирование земельных отношений в городе. Вопросы экономики, №4, 1996,

46. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.: Московский экстерный гуманитарный университет, 1994.

47. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова К.Г. и др. Риски в современном бизнесе, М.: АЛАНС, 1994.

48. Градов Г.А. Город и быт (Перспективы развития системы и типов общественных зданий), М.: Стройиздат, 1968.

49. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов, М.: Инфра-М, 1997.

50. Григорьев В.В., Пономарев H.A., Лукманов Ш.И. Основы экономики архитектурного проектирования и строительства, М.: Стройиздат, 1990.

51. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий, М.: Инфра-М, 1997.

52. Григорьев Ю.П. Жилищное строительство в Москве. Промышленное и гражданское строительство, № 4,1997,

53. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью, М.: Паритет, 1997.

54. Грошев В. А. Реструктуризация собственности: (Основы теории и принципы регулирования) диссертация д. э. н.: 08.00.01 Санкт-Петербург, 1996, 294 с.

55. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др., Оценка бизнеса, М.: Финансы и статистика, 1998.

56. Гуревич М.Б. Метод оценки городских недвижимых имуществ. Доходность. Стоимость. Ярославль, 1913.

57. Дидковский В.М. Определение восстановительной стоимости промышленных зданий, Экономика строительства, № 1 (457), 1997.

58. Дом для Вашей семьи. Совместная Программа Государственной Думы ФС РФ и Конгресса США по жилищному строительству в России, Москва-Вашингтон, 1998.

59. Допонение № 1 к МГСН 3.01-96. Реконструкция и модернизация пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения), М.: ГУЛ НИАЦ, 1996.

60. Дутлова Е.Ю. Земля города Москвы что это такое? - Вопросы оценки, № 4, 1998.

61. Епифанов В.А. Основные направления развития проектно-строительного инвестиционного комплекса в современной градостроительной системе, М.: ЦСЭИ, 1996.

62. Епифанов В.А. Проблемы эффективного развития и методы управления проектно-строительным комплексом города в условиях рыночных отношений, М.: НИАЦ, АОЗТ ТПФ Градо, 1995.

63. Жабин В. В. Земельные банки России (Условия становления и развития в переходной экономике): диссертация к. э. н.: 08.00.05 М., 1997,145 с.

64. Жилищная экономика. Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского, М.: Дело, 1997.

65. Жилые здания СНиП 2.08.01-89, М.: Стройиздат, 1990.

66. Жилые здания (МГСН 3.01-96), М.: ГУП НИАЦ, 1996.

67. Земельный кредит, как средство улучшения положения частных землевладельцев. Доклад П.Н. Измакова, читанный в Общем Собрании Императорского Вольного Экономического Общества 12-20 февраля 1898.

68. Зотов В. Б. Территориальное управление жилищно-коммунальным комплексом (методология, теория, практика): диссертация д. э. н.: 08.00.05 -МД 1996.

69. Зубков Г.С. Логистическое моделирование регионального рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.06 Ростов н/Д, 1997.

70. Инструкция для оценок имений, принимаемых в залог Московским земельным банком, утвержденная Общим собранием их акционеров 2 февраля 1893, Москва, 1893.

71. Инструкция для производства оценки недвижимых имуществ. Рига, 1898.

72. Инструкция для собирания сведений о городских и дачных недвижимых имутцествах в Санкт-Петербургской губернии. Санкт-Петербург, 1902.

73. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. СниП 11-01-95. Издание официальное, М.: Минстрой России, 1995.

74. Инструкция по комплексной оценке качества проектных решений, Киев: КиевЗНИИЭП, 1996.

75. Инструкция по оценке недвижимых имуществ. Новгород, 1906.

76. Инструкция по оценке недвижимых имуществ, подлежащих обложению земскими сборами, 1894.

77. Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности, СПб: СП Ганза, 1993.

78. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов, М.: Стройиздат, 1973.

79. Каганова 0.3. Рекомендации по проведению анализа рынка недвижимости перед предоставлением строительных кредитов застройщикам. Институт экономики города, 1995.

80. Казаков В. А. Стоимостная оценка жилья с учетом его потребительских качеств в условиях формирующегося рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 -М., 1996.

81. Канторович В.Л. Учет социальных факторов при оценке городских земель -В сб.: Экономические проблемы оптимизации природопользования, М.: Наука, 1973.

82. Кинах В.В. Методы оценки стоимости завершенных и не завершенных строительством объектов нежилого фонда, : диссертация к. э. н.: 08.00.05 -М., 1998.

83. Кирилова А. Н. Формирование рынка недвижимости и механизм реализации жилищной политики крупного города: (на примере г. Москвы) диссертация д. э. н.: 08.00.05 М. 1995.

84. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия, М.: Финстатинформ, 1996.

85. Коган В. И. Прогнозирование регионального рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 Санкт-Петербург, 1995,164 с.

86. Корнилова И. Л. Моделирование оценки недвижимости в крупном городе: диссертация к. э. н.: 08.00.13 Санкт-Петербург, 1997.

87. Косарева Н.Б. Жилищное кредитование в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / МЦСЭИ Леонтьевский центр Санкт-Петербург, 1994.

88. Коссен Д. Новейшие достижения в методологии оценки инвестиционных проектов, Гуманитарные науки, СПб, № 1-2, 1996.

89. Котлер Ф. Основы маркетинга, М.: Прогресс, 1990.

90. Коханенко В.В. Экономическое регулирование рынка недвижимости: диссертация к. э. н.: 08.00.05 М., 1997.

91. Кузьмин A.B. Архитектор и город. Промышленное и гражданское строительство, № 4, 1999.

92. Кук Дж. Программа кредитования благоустройства жилья, М.: Фонд Институт экономики города, 1996.

93. Кухтин П.В. Совершенствование экономической оценки земель населенных пунктов (на материалах городов Московской области) : диссертация к. э. н.: 08.00.27-МД 1997.

94. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / МЦСЭИ Леонтьевский центр Санкт-Петербург, 1994.

95. Лимонов Л.Э. Недвижимость золотой ресурс - Business international, Санкт-Петербург, 1995.

96. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект, М.: БЕК, 1996.

97. Макконнел K.P., Брю СЛ. Экономикс, М.: Республика, 1993.

98. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости, Санкт-Петербург. 1999.

99. Мартин Джозеф Н., Сассман Марк В. Обзор методов получения поной нормы капитализации (двенадцать формул поной нормы) Вопросы оценки, № 3,1999.

100. Маслов Н.В. Жилая недвижимость. Вопросы и ответы, М.: Юристъ, 1998.

101. Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-2, МСО-3, МСО-4, МСО-5, РОО, 1999.

102. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения М.: Прогресс, 1977.

103. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента, М.: 1990.

104. Методика определения физического износа гражданских зданий, Стройиздат, 1990.

105. Методика подготовки бизнес-планов инвестиционных проектов. -Российский экономический журнал, № 4,1994.

106. Методика расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений, (МРР-3.1.16-96), М.: ГУЛ НИАЦ, 1996.

107. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования, НПКВЦ Теринвест, 1994.

108. Министерство финансов. Крестьянский поземельный банк. О выдаче Крестьянским поземельным банком ссуд под залог надельных земель, Санкт-Петербург, 1913.

109. Михед А. К вопросу архитектурной критики // Архитектура СССР, № 12, 1975.

110. Мягков В.Н., Петрович Л.Л., Платонова Е.А. Западноевропейские системы земельного кадастра и регистрация недвижимости Санкт-Петербург: Институт Евроград, Санкт-Петербургский экономико-математический институт РАН, 1992.

111. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа, М.: АО Фининвест, АО Русская инициатива, 1991.

112. Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы, Санкт-Петербург, 1895.

113. Норкин К.Б. Стратегия и тактика ликвидации ветхого жилого фонда в Москве. Научно-практическая конференция Реконструкция объектов массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения, 20 декабря 1996.

114. Нормы для определения чистой доходности. Пермь, 1909.

115. Нормы оценки недвижимых имуществ. Горбатов, 1915.

116. Нормы оценки фабрик, заводов, торговых помещений в уездах и сельских построек. Минск, 1910.

117. Нотенко С.Н. Методические основы планирования ремонтных работ в жилищном фонде. Оценка технического состояния эксплуатируемых зданий: Сб. статей, М.: 1994.

118. Обзор научно-экономической литературы и научно-исследовательских работ по проблемам реконструкции жилого фонда городов, С-Пб: НТК Креон, 1998.

119. Общие основания оценки городских недвижимых имуществ, сельских торговых помещений и сдаваемых в наем квартир. Рязань, 1911.

120. Общие основания оценки недвижимых имуществ. Ярославль, 1908.122. Опыт градостроительного регулирования в пяти странах: возможность использования в условиях России. Фонд Институт экономики города, вып. 2/М., 1997.

121. Опыт экспертизы инвестиционных проектов в рамках смотра Инвестпроект-95, Инвестиции з России, № 2, 1995.

122. Основы предпринимательской деятельности. Экономическая теория, маркетинг, финансовый менеджмент. Под ред. проф. В.М. Власовой, М.: Финансы и статистика, 1994.

123. Острина И. А. Организация управления городской недвижимостью в условиях перехода к рынку (на примере г. Москвы): диссертация к. э. н.: 08.00.05-М., 1995.

124. Оценка земельной собственности. Пер. с англ. Под ред. Дж. К. Эккерта, Красногорск: Красная гора, 1993., 63 с.

125. Оценка объектов недвижимости. Под ред. В.В. Григорьева, М.: Инфра-М, 1997.

126. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Методы расчета экономической оценки городских земель Санкт-Петербург, 1992.

127. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Федоров В.П. Экономическая оценка городских земель: моделирование, методы расчета -Санкт-Петербург, 1991.

128. Панибратов Ю.П., Чепухалина Е.В., Вагина М.Д. Проблемы оценки стоимости недвижимости, приносящей доход в условиях высокого темпа инфляции, СПб.: Гуманитарные науки, № 1-2, 1996.

129. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий, М.: Стройиздат, 1990.

130. Правила Оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами, Государственный Совет, 1893.

131. Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. Харьков, 1895.

132. Правила производства оценок недвижимых имуществ в Харькове. Харьков, 1899.

Похожие диссертации