Нормативно-правовые основы арендных отношений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ть те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Именно на таком подходе основан вывод Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Как следует из п. 26 информационного письма № 66, подобный вопрос должен разрешаться исходя из того, отличается то или иное нарушение договора, предусмотренное им как основание расторжения договора во внесудебном порядке, от тех конкретных нарушений, которые перечислены в ст. ст. 619 и 620 ГК, или нет. Так, однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы представляет собой другое основание расторжения договора аренды, не указанное в ст. 619 ГК, поскольку предусмотренное данной статьей невнесение арендной платы более двух раз подряд "включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".
Данный подход, очевидно, может вызывать возражения, поскольку ограничение права сторон указывать в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке нарушения, которые предусмотрены законом как основания для расторжения договора в судебном порядке, может показаться лишенным смысла. Между тем указание в ст. ст. 619 и 620 ГК после перечисления нарушений, являющихся основаниями для расторжения договора аренды судом, на то, что данным договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса, исключает иное решение вопроса. Для того чтобы приведенные в ст. ст. 619 и 620 нарушения могли служить основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке (при включении соответствующего условия в данный договор), необходимо внести изменения в редакцию названных статей, указав на то, что эти нарушения и другие основания досрочного расторжения договора могут быть установлены договором в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Именно в развитие данного положения в ст. ст. 619 и 620 ГК включено указание на то, что договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.
В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Как указал Президиум, то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к пп. 1 этого пункта (который предусматривает существенные нарушения договора в качестве оснований расторжения договора судом). Как изложено выше, пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК в качестве оснований для расторжения договора судом называет иные случаи, предусмотренные Кодексом, другими законами или договором. Поэтому стороны вправе оговорить основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В качестве примера основания для расторжения договора, не связанного с его нарушением, в названном пункте информационного письма приводится производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона, при возникновении которой арендодатель вправе, соответственно, требовать досрочного расторжения договора.
Представляется, что вывод о допустимости расторжения договора аренды по основанию, не связанному с его нарушением и предусмотренным данным договором, правомерен для расторжения договора аренды не только по требованию арендодателя, но и арендатора. Статья 620 ГК, касающаяся досрочного расторжения договора арендатором, имеет такую же структуру, что и ст. 619 ГК, также предусматривая в ч. 1 перечень оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Кроме того, ст. 620 ГК содержит аналогичное указание о праве сторон включить в договор другие основания досрочного его расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.
Стороны вправе установить основания для расторжения договора аренды, не связанные с его нарушением, не только исходя из п. 2 ст. 450 ГК, но и руководствуясь п. 3 данной статьи. Другими словами, соглашением сторон может быть предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора по основаниям, не связанным с его нарушением, на что также указывается в п. 27 информационного письма № 66.
Несколько иное разъяснение содержится в п. 28 данного письма, хотя оно касается, прежде всего, вопроса о том, может ли служить основанием для расторжения договора аренды внесение арендной платы не в полном объеме.
В ч. 1 ст. 619 ГК такое основание досрочного расторжения договора не предусматривается. Вместе с ?/p>