Нормативно-правовые основы арендных отношений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?егистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом, а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Требования о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений распространяются на договоры, срок действия которых не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В то же время договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации во всех случаях и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ).
В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени, в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации.
В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому, по мнению О.В. Чумаковой, не было бы лишним включать в текст Договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), а в данном случае - до даты государственной регистрации договора.
Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.
Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N219.
Необходимо отметить, что при сдаче в аренду некоторых природных объектов действуют дополнительные правила регистрации договоров.
Хотелось бы обратить внимание на то, что в случаях предусмотренных договором аренды, стороны могут нотариально удостоверить его.
В нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации (транспортные средства) либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить принадлежность сдаваемого в аренду имущества по документам, подтверждающим право собственности арендодателя. В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена справка бюро технической инвентаризации о характеристике арендуемого объекта.
Последствие несоблюдения письменной формы договора аренды, установленной законом, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, а так же влечет ее недействительность.
Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Цена (арендная плата). В силу возмездности договора аренды арендатор обязан своевременно вносит плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
Закон допускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим, и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его составных частей.
Арендная плата как экономическая категория зависит, прежде всего, от стоимости арендованного имущества.
Например, при передаче здания в аренду целесообразно провести его инвентаризацию в результате которой определяется фактический износ и реальное состояние имущества. Данная мера позволит арендодателю своевременно выявить недостатки имущества и устранить их или оговорить в договоре аренды, тем самым, освободив себя от ответственности за них.
Наиболее распространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. В.В. Шагов, считает: "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной... стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата... и защите интересов сторон в случае повреждения... или уничтожения имущества".
В качестве альтернативного способа оплаты может быть предусмотрена передача нанимателем арендодателю доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества.
Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой