Нормативно-правовые основы арендных отношений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
я оставления иска без рассмотрения.
Следует обратить внимание на то, что в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагает рассматривать устранение допущенных арендатором нарушений.
Между тем есть примеры более широкого толкования положений ст. 619 ГК. Так, при разрешении спора о расторжении договора аренды было установлено, что один из субарендаторов ответчиком (арендатором) выселен в судебном порядке, а спор о выселении второй организации-субарендатора находится на рассмотрении в суде по другому делу. На этом основании арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчиком предприняты все возможные меры к устранению допущенных нарушений, и указал в связи с этим на отсутствие на день рассмотрения спора оснований для расторжения договора аренды. В данном случае для отказа в иске послужило не устранение допущенных нарушений, а принятие мер к их устранению. Представляется, что при подобных обстоятельствах можно указывать на то, что срок, необходимый для устранения нарушений, не истек.
Разъяснение о том, что при устранении в разумный срок нарушений, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, распространяется как на случаи устранения нарушений самим арендатором, так и третьим лицом с его согласия.
Гражданское законодательство закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.
Первое условие - правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.
Второе условие - является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Гражданского Кодекса "при прочих равных условиях".
Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Принудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.
Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Следует отметить, что правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме Высшего Арбитражного суда РФ от 10 сентября 1993 года, за несколько лет до принятия нового Гражданского Кодекса РФ.
И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.
Новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество в аренду другому лицу.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Норма закона, которая регулирует возобновление аренды на новый срок носит диспозитивный характер. И по этому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя.
Заключение
На основании изложенного в работе можно сделать вывод, что целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.
Договор аренды закрепляет законные права и интересы своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы.
Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи имущества в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов.
Заинтересованность арендатора к использованию нанятого имущества состоит в то, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением имущества в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое имущество для производственных или них целей.
Можно выделить основные черты характерные для договора аренды:
- это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль?/p>