Лизинговый и ипотечные кредиты как виды коммерческого кредита
Курсовой проект - Банковское дело
Другие курсовые по предмету Банковское дело
?центной ставкой (fixed-гatе mortgage, FRM);
альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (Alternative mortgage instrument, AMI).
В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:
по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
по способу выплат основного долга по кредиту - ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.
Исходя из приведенных признаков альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:
кредиты с шаровым платежом;
кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
кредиты с нарастающими платежами;
кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;
кредиты с добавленным процентом;
кредиты с дисконтом;
кредиты с обратным аннуитетом;
канадский ролл-оверный кредит;
кредиты с переменной процентной ставкой;
кредиты с выплатой по возрастающей;
кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами;
кредиты с корректировкой на уровень цен;
кредиты с двойным индексом.
На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов мы считаем, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом. Рассмотрим основные преимущества данных видов кредитов.
Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой - это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.
Ипотечный кредит с двойным индексом - это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, и соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина цены невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту - в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.
В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом - 6, 12 или 24 месяца, чаще - ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.
Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:
кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");
кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период погашения кредита.
Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имуществом и источник рефинансирования кредитов.
Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредиты в мировой практике делятся на следующие виды:
ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);
ипотека жилья в многоквартирном доме;
ипотека земельного участка;
ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;
ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построенной на нем.
По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с первичной закладной, вторичную и завершающую.
Ипотека с первичной закладной - ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.
Ипотека со вторичной закладной представляет собой любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.
Завершающая ипотека - это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.
В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно.
Более 50% всех ипотечных жилищных кредитов в мире погашаются досрочно. Выделяют ипотеку "до востребования"-это выплата остатка кредитного до