Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
течної програми фонду Дельта-Кредит - 1998 р.
4. Створення банку Московське iпотечне агентство з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.
5. Набрання чинностi Федерального закону Про iпотечнi цiннi папери - листопад 2003 р.
Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.
Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) тамтешнього Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку зявився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):
Рис. 1.2 - Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії
Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 1.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 1.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.
1.3 Іпотечні цінні папери як механізм залучення грошових коштів та рефінансування комерційних банків
Необхідною складовою іпотечного ринку є процес секюритизації, який вперше був застосований в 1970 році у США Державною національною асоціацією іпотечного кредиту та полягає у трансформуванні активів іпотечних банків в ліквідні цінні папери. В такий спосіб, за допомогою випуску іпотечних сертифікатів чи іпотечних облігацій, іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів(іпотеки) [51].
В системі відносин, притаманній дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанні різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме [44]:
- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізовані кредитні установи надають фізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна(іпотека). На первинному ринку іпотечного кредитування власне і виникають іпотечні зобовязання, суть яких полягає в тому, що позичальник у встановлений кредитним договором строк зобовязаний повернути кредит, а в разі його неповернення кредитор має право звернути стягнення на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, переважно перед іншими кредиторами боржника. На первинному ринку виникають первинні цінні папери заставні, які використовуються іпотечним банком для продажу субєктам вторинного ринку з метою рефінансування коштів, вкладених у довгостроковий іпотечний кредит;
- вторинний ринок, фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому інвестори і спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобовязаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів (іпотечні сертифікати та іпотечні облігації, забезпеченням яких є заставні цінні папери первинного ринку) виникають похідні іпотечні зобовязання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобовязань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобовязанням, а в разі його невиконання боржником має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.
Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випустити сертифікати на умовах відповідно Закону [1].
Послідовність операцій:
1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).
2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папер 1 рівня заставну.
3. Банк може продати заставну, отримати міжбанківський кредит під РЕПО заставної чи випустити цінні папери
2 рівня іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.
4. При випуску іпотечних сертифікатів банк продає їх інвесторам.
5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання інвестори отримують доходи за рахунок надходження в банк коштів від погашення іпотечного кредиту.
Послідовність операцій:
1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).
2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папір 1 рівня заставну.
3. Банк може продати заставну фінансовій установі, яка випускає цінні папери 2 рівня іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.
4. При випуску іпотечних сертифікатів фінансова установа продає їх інвесторам.
5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання інвестори отримують доходи за рахунок надходження в фінансову установу коштів від погашення іпотечного кредиту.
Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк