Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
?д іпотечного пула [48].
1. Платежі позичальників просто передаються власникам іпотечних цін-них паперів. Такі папери називаються наскрізними чи перехідними (pass-through). Власники перехідних паперів мають право на частку в грошовому потоці, породженому пулом кредитів. Емітент сертифікатів участі є лише керуючим самим пулом. Ризики, повязані з несвоєчасним поверненням позичальниками кредитів, включених у пул, несуть власники таких цінних паперів. Перехідні сертифікати за своєю конструкцією схожі на паї інвестиційного фонду.
2. Вся емісія іпотечних цінних паперів розділяється на кілька класів. Платежі і ризики можуть бути перерозподілені між цими класами відповідно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такі папери називаються структурованими іпотечними цінними паперами. Типовими прикладами структурованих іпотечних цінних паперів є СМО (Collateralized Mortgage Obligations) і CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).
На сьогоднішній день ринок MBS є одним з найбільш великомасштабних і динамічних секторів не тільки американського, але і світового фондового ринку. Уперше MBS були випущені державним агентством Джинні Мей у 1970 році. Це були бездокументарні цінні папери типу pass-through, що випускаються на основі пула індивідуальних іпотечних кредитів. Власник такого іпотечного паперу здобував право на неподільну частку доходів в іпотечному пулі. Таким чином, дохід інвестор одержує за рахунок платежів позичальника іпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так і відсотків, за винятком винагороди кредитора. Джинні Мей стягує 0,1% за свої гарантії і перевірку заставних і 0,4% йде посереднику-емітенту, що працює з агентством. Саме ж агентство не є емітентом вторинних цінних паперів.
З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери.
У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпо-течна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів. Найбільш розповсюдженим є випуск MBS, які реалізуються через операції своп. Загалом схема реалізації подібних випусків має такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поєднує в пул кілька іпотечних позик. Фанні Мей, переконавшись, що всі кредити відповідають установленим стандартам андеррайтингу, викуповує цей пул заставних і передає їх у так званий траст довірителя (grantor trust). Саме ж довірче агентство (чи траст) випускає MBS для іпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженні кредитора, перетворяться з пула індивідуальних іпотечних кредитів у цінні папери, за якими Фанні Мей гарантує своєчасну сплату платежів за основним боргом і відсотками. За надані послуги Фанні Мей стягує з кредитора щомісячну плату, розраховану виходячи з розміру невипла-ченої суми боргу за іпотечними кредитами пула. При цьому кредитор одержує високоякісний ліквідний дохідний цінний папір, який може продати інвесторам. Для кожного пула іпотек установлюється визначений переказний відсоток (рass-thrоugh rate) чи купон, що і складає доход інвестора і виплачується емітентом, як правило, на 25-й день після завершення купонного періоду. За-звичай, платежі проводяться щомісяця. Ставка купона за MBS нижче, ніж відсоток за іпотечними кредитами, а різниця в процентних ставках - це і є плата, стягнута агентством за надання гарантії і плата первинному кредитору за обслуговування. Як правило, неможливо сформувати цілком однорідний пул закладних, тому при випуску "наскрізних" паперів розраховується середньозважена купонна ставка і середньозважений термін до погашення. Платіжним агентством по цінних паперах Фанні Мей виступає Федеральний Резервний банк Нью-Йорка. MBS випускаються в бездокументарній формі. Стандартний номінал - 1000 доларів.
Цінні папери, аналогічні сертифікатам участі, випускають і приватні компанії. Як правило, цим займаються дочірні компанії інвестиційних банків і будівельних корпорацій. Їхні папери не є загальними зобовязаннями емітента. Емітент лише уступає права на іпотечні кредити і передає їх у спеціальний траст. За емітентом залишається обовязок обслуговувати позики і право одержання за це комісійних, а інвестор одержує частку в пулі іпотечних кредитів і право на pro rata фінансових потоків. Виплати за відсотками плюс планові і позапланові виплати основних сум кредитної заборгованості щомісяця передаються інвестору і, як правило, організація, що обслуговує позичку, гарантує виплати інвесторам у випадку недонадходження платежів від позичальників. Приватному емітенту цінний папір "прямої дії" дає можливість продати активи, залишивши за собою дохід від обслуговування кредитів. З моменту, коли активи продані, цінний папір "прямої дії" не фігурує в балансі емітента, а прибуток чи збиток виявляється в період продажу. Основним обовязком емітента (обслу-говуючої особи) є передача платежів за відсотками і плановими та достроковими виплатами основних сум кредитної заборгованості інвестору, при необхідності аванс