Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
го функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:
- відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;
- пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;
- вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувача відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;
- принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);
Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:
а) “Дотаційна” схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):
- наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;
- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;
- обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;
- неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.
- держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;
- утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.
б)“Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):
- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової конюнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;
- ризики інвесторів, що фінансують обєкти незавершеного будівництва;
- недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);
- неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.
в)“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):
- неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);
- валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;
- короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;
- невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.
З огляду на швидше зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.01.2004 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.
Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.
В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати [13]:
- запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;
- законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.
Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію