Доходный подход к оценке недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ
МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дисциплина: Оценка недвижимости
РЕФЕРАТ
Доходный подход к оценке недвижимости
Выполнил: Скородумова О.Ю.
Специальность: налоги и налогообложение
Группа: НЗ - 401
Москва 2009
Содержание
Введение
- Характеристика доходного подхода
- Определение чистого операционного дохода
- Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
- Прямая капитализация
- Методы расчёта ставки капитализации
- Дисконтирование потока доходов
- Оценка с применением техники остатка
- ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Заключение
Литература
Введение
В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.
- ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)
ПринципСфера влияния
ОЖИДАНИЯ
(основной принцип, на котором базируется оценка по доходу)Ценообразующие факторыХарактеристика доходаХарактеристика капиталаКоэффициентыЗАМЕЩЕНИЯВыбор и анализ объектов-аналоговАнализ альтернативных инвестицийСПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯУчёт и анализ факторов:
полезность;
дефицитность;
конкурентоспособность;
доступность рынка капитала;
монопольный, государственный контроль,
деловая активность;
характеристики населенияПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ
(баланса, вклада)Анализ объекта недвижимости:
экономическое соответствие элементов недвижимости;
её использование и тип землепользованияРис. 1
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)
Критерии сравнения методов доходного подходаВозможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализСпособность учитывать конкурентные колебанияСпособность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимостьместорасположениеразмерпотенциальная доходностьРис. 2.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способн?/p>