Доходный подход к оценке недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
да;
Ck коэффициент капитализации.
Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:
- определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
- расчёт ставки капитализации;
- определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)
Соответствие видов дохода ставкам капитализации
Используемый показатель доходаСоответствующая ставка капитализации (Ck)Чистый операционный доход (ЧОД)Общая CkДоход инвестораReДоход банкаRmДоход на земельный участокRlДоход для улучшенияRbРис. 4
- МЕТОДЫ РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:
- информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;
- источники и условия финансирования сделок;
- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены на рис. 5
Методы определения общей ставки капитализации
Рис. 5
Методы анализа рыночных аналогов основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.
Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течении прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.
Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей (рис. 6)
Цена объектаПриносимый доходКоэффициент эксплуатационных расходов как отношение валового дохода к эксплуатационным расходамУсловия финансирования сделкиДоля земельных средствСитуация на рынке в моментРис. 6
Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы .
Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с у3чётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.
Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.
Ставка доходов на капитал строится следующим образом (рис. 7)
Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент+Вложения в недвижимостьРис. 7
Безрисковая ставка доходности ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.
Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.)
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.
При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск),
Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа (ОФЗ)
Поправку на страновой риск как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быт