Доходный подход к оценке недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
ийся срок экономической жизни.
- ДИСКОНТИРОВАНИЕ ПОТОКА ДОХОДОВ
Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчёт текучей стоимости выглядит следующим образом:
PV = ? NOY+FV(1 + i)(1 + i)n
где PV текущая стоимость.
По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
Применение DCF метода требует наличия следующей информации (рис. 8)
Этапы расчёта дисконтированного денежного потока следующие:
- определение прогнозного периода;
- прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.
величина и динамика будущих доходоввремя получения этих доходоввеличина стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов
Рис. 8
Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.
При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть предпродажа определяется следующим образом:
Цn = (1 ?) x V
где Цn цена перепродажи; ?- долевое изменение стоимости за период владения; V первоначальная (текущая) стоимость.
V = ? NOYi+(1 ?) x V(1 + i)l(1 + i)n
Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.
Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило её стоимость или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.
Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.
Ставка дисконта коэффициент используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.
Риск оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов.
Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения. (рис. 9)
По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.
общая политическая ситуацияменеджментобщая экономическая ситуацияне получение арендных платежейизменение законодательстваизнос зданийувеличение числа конкурентных объектовчрезвычайные ситуацииюридическая не компетентностьРис. 9
В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:
- метод суммирования;
- метод рыночного анализа:
- метод инвестиционной группы
Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.
Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий) отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
Метод рыночного анализа наиболее корректен, так к