Доходный подход к оценке недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
?инусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:
ЧОД = ДВД ПР ОР - Р
где ПР постоянные расходы;
ОР операционные расходы;
Р резервы.
Операционные расходы это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:
- содержание и ремонт;
- коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);
- заработная плата персонала;
- налоги на заработную плату;
- договорные услуги (противопожарная система, лифт);
- представительские расходы;
- реклама;
- командировочные расходы;
- автотранспорт и др.
Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.
Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.
В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.
- ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ
КОЭФФИЦИЕНТЫ
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:
- сумма будущих доходов;
- момент получения доходов;
- продолжительность времени получения доходов.
Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды:
- из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;
- выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии).
Капитализация дохода это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.
Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.
Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).
- ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.
На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.
Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.
Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.
Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.
Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.
В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.
Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:
С=NOYCk
где C стоимость объекта недвижимости;
NOY репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохо