Договор участия в долевом строительстве. Правовое регулирование инвестиций
Контрольная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие контрольные работы по предмету Юриспруденция, право, государство
му передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать договор не позднее предусмотренного договором срока. Подобный срок является для договора долевого участия существенным условием в силу упомянутого п. 4 ст.34 ФЗ № 214.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта строительства или, если договором предусмотрен срок начала и передачи объекта долевого строительства - до наступления срока начала и передачи объекта, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к принятию объекта в срок, предусмотренный договором, а если договором такой срок не предусмотрен - в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
Гарантии, связанные с государственной регистрацией договора, уступки прав по договору, государственной регистрации права собственности.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, Законом № 214-ФЗ установлено требование об обязательной государственной регистрации, как договора долевого участия, так и уступки прав требования по договору. Соответствующее требование было введено с целью не допустить практику так называемых двойных продаж, существовавшую до принятия Закона № 214-ФЗ. Практика двойных продаж предполагала, что один и тот же объект недвижимости в строящемся здании мог быть продан двум или нескольким лицам. Требование о государственной регистрации договора долевого участия и уступки прав требования по договору если не исключает на сегодняшний день такую практику, то делает её достаточно мало распространенной.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требования по договору осуществляется органами, осуществляющими гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома (иного капитального объекта).
При этом в соответствии со ст. 25.1 ФЗ № 214-ФЗ на государственную регистрацию договора долевого участия, помимо прочих документов предоставляются также: а) разрешение на строительство; б) проектная декларация; в) план создаваемого объекта с указанием местоположения объекта и количества находящихся в составе объекта жилых и нежилых помещений.
Что касается государственной регистрации права собственности участника строительства на объект строительства, то такая регистрация осуществляется также органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, подтверждающих факт постройки многоквартирного дома или иного здания: а) разрешения на ввод в объекта недвижимости в эксплуатацию; б) передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее десяти рабочих дней после получения такого разрешения.
В практике защиты прав участников долевого строительства были нередки случаи, когда окончательное оформление прав собственности на объект долевого строительства затягивалось по тем или иным причинам по вине застройщика. В этом случае, чтобы защитить свои права, а также обеспечить своевременное оформление прав собственности на квартиру или иное помещение, участник долевого строительства вправе обратиться в суд за защитой своих прав с иском о признании права собственности на соответствующее помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Гарантии по качеству объекта строительства.
На основании п.1 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует: а) условиям договора; б) требованиям технических регламентов; в) проектной документации; г) градостроительных регламентов.
Если же объект создан с отступлением от условий договора, которые привели к ухудшению его качества, то если иное не предусмотрено договором, участник строительства вправе потребовать от застройщика по своему выбору:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и (или) не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования чужими денежными средствами. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При этом установлен пятилетний гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить требования по качеству объекта.
Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия.
С целью повышения гарантий прав вкладчиков по договору долевого участия, Законом вводятся спо