Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
»ьзования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п.3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006г. №421).
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа управления государственным или муниципальным жилищным фондом.
договор социального найма это одна из правовых форм использования жилого помещения. Он заключается только в отношении жилых помещений, входящих в фонд социального использования (статья 19 ЖК РФ).
Согласно статьи 672, в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Понятие договора социального найма закреплено в Жилищном кодексе РФ, в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение
Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.
Целью заключения договора найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).
Из определения договора социального найма следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя вносить плату за пользование жилым помещением).
Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.
Договор специализированного найма жилого помещения в отличии от договора социального найма является ограниченным по времени, т.е. заключается на определенный период времени в зависимости от оснований предоставления.
Сторонами договора найма являются:
с одной стороны, наймодатель собственник жилого помещения, т.е. Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления;
с другой стороны, наниматель гражданин РФ, признанный в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении.
Жилые помещения по договорам найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Вместе с тем это не означает, что с нанимателем не могут проживать в качестве членов его семьи граждане иностранных государств или лица без гражданства.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес.
Предметом договора найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п.1 ст.672 ГК РФ). Это недвижимое имущество, принципиально отличающееся от нежилого тем, что изначально предназначено для проживания граждан (статья 17 ЖК РФ) и входит в состав жилищного фонда РФ (статья 19 ЖК РФ).
Жилищный фонд
В соответствии с частью 2 статьи 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение только государственного или муниципального жилищного фонда. Мы знаем, что существует еще частный жилищный фонд (жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и в собственности юридических лиц пункт 1 части 2 статьи 19 ЖК). Естественно, что на них положения главы 7 Кодекса не распространяются. Это означает, что нельзя обратиться, например, к своему предприятию, имеющему в собственности жилой фонд, с заявлением о предоставлении квартиры по договору социального найма.
Жилищный фонд неоднороден он различается по субъектам права собственности, формам использования.
К государственному жилищному фонду относятся жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). А муниципальный жилищный фонд это жилые помещения, принадлежащие на праве собственности