Гражданско-правовой институт аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
усмотрены ст. 619 ГК РФ и пет необходимости их повторять. Однако заметим, что толкование понятия существенное нарушение, указанное в данной статье, требует учета как специфики объекта, так и иных обстоятельств дела. Нельзя считать, что существенным является только такое нарушение, которое влечет существенный вред.
В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть договор в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок несоблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.
В доктрине и судебной практике возможность сокращения перечня оснований, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не установленные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).
Обсуждая данную проблему, М.С. Карпов несколько иначе построил аргументацию. В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке. Односторонний отказ ог договора указанный автор рассматривает как допускаемую законом меру оперативного воздействия; а поскольку такие меры судом одобряемы, то они легитимны.
Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.
Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ).
В судебной практике сложилось мнение о том, что предъявленный иск о выселении арендатора из нежилого помещения есть одновременно и иск о расторжении договора аренды. Полагаем, что по существу экономических отношений это, конечно же, одно и то же, но юридическая квалификация должна быть изменена из-за различия правовых последствий, в частности, необходимо изменение предмета иска.
При применении законодательства о приватизации, когда речь идет о выкупе арендованного государственного и муниципального имущества, необходимо определить границу между сферой применения положений публичного права и отношениями, охватываемыми гражданским законодательством. Представляется, что этот приоритет распространяется лишь на порядок выкупа, но нe затрагивает и не должен затрагивать вопросов, лежащих за пределами процедуры, состава действий участников соответствующей сделки и т.п. Иначе говоря, в остальном (момент перехода права собственности, применение способов обеспечения исполнения обязательств, перечень приватизируемых объектов, расчетные отношения и пр.) следует исходить из общих положений гражданского законодательства. Выкуп арендованного имущества составляет самостоятельное основание прекращения договора аренды, общие правила об этом установлены в ст. 624 ГК РФ; законом или договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Отсюда следует, что а) основания для выкупа могут быть как диспозитивные (в силу соглашения сторон), так и императивные (прежде всего это предусмотренные непосредственно законодательством основания приватизации), б) возможность введения условия о выкупе может быть предусмотрена в течение всего срока аренды, что подтверждается специальной оговоркой закона (см. п. 2 ст. 624 ГК РФ), в) возможность выкупа при наличии арендных отношений законодатель связывает не только с фактом договоренности о приобретении имущества в собственность арендатором, но и с внесением полной суммы стоимости объекта; следовательно, по смыслу закона исключены нормальные для обычной купли-продажи ситуации, когда независимо от внесения всей покупной цены право собственности на объект купли-продажи переходит к покупателю (ст. 486 ГК РФ допускает различные соотношения оплаты и возникновения права собственности). Применительно к последнему выводу следует напомнить, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает по общему правилу с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Полагаем, здесь следует использовать норму части второй п. I ст. 224 ГК РФ: Вещь считается врученной ?/p>