Гражданско-правовой институт аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
е аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.
О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования; сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации именно права аренды.
По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.
В.В. Витрянский считает, что никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется; самостоятельного права аренды не существует.
Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию права аренды, не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации под термином государственная регистрация прав понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона), и, кроме того, делает предположение, что возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26.
Подчиняясь требованию закона, судебная практика развивается в том направлении, что не признает обязательной регистрацию права аренды недвижимого имущества, и, наоборот, признает обязательной, в соответствующих случаях, регистрацию именно договора аренды.
Что же касается практики деятельности самих регистрирующих органов, то при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды.
Мы исходим из того, что, как самого арендатора, так и всех потенциально заинтересованных в объекте лиц интересует прежде всего факт вещного права аренды. Регистрация права аренды через договор - шаг вынужденный, во многом связанный с технологией регистрационного процесса, так как само соглашение - наиболее внятный и ощутимый документальный признак наличия вещного права арендатора, но регистрации подлежит именно последнее; даже новая редакция закона говорит только о том, что аренда регистрируется посредством государственной регистрации договора.
Однако совершенно понятно, что это частичное решение проблемы, так как арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.
Надо признать, что первоначальные недостатки государственной регистрации прав на объекты недвижимости сегодня во многом устранены; в частности, устранена ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее года, не подлежал регистрации, а договор (или даже договор субаренды небольшого помещения в том же здании) для вступления в силу требовал государственной регистрации и т.д.
Государственной регистрации подлежат и договор субаренды объектов недвижимости, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).
Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и его государственной регистрации. Большинство исследователей справедливо полагает, что сама государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт в цепочке юридических фактов (сложного правового состава), порождающих в совокупности появление права собственности.
Возвращаясь к вопросу о необходимости государственной регистрации самого договора аренды (равно как и иных договоров - см. ст. 164 ГК РФ), мы вправе утверждать, что за весь период существования права речь всегда шла не о регистрации договора как соглашения сторон, а в силу этого и государственной регистрации его текста, условий, а о фиксации, регистрации, укреплении прав арендатора на объекты недвижимости.
Поэтому литературе правильно утверждается о нецелесообразности двойной регистрации, тем более, что значительных различий в процедуре не наблюдается. С.А. Бабкин обоснованно считает, что чрезвычайно трудно уловить разницу между этими процедурами.
Более осторожно высказывается В.В. Чубаров, который усматривает в регистрации прав на недвижимость укрепление прав вещных, а в регистрации сделки - укрепление прав обязательственных.
Нет сомнений, что